シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part13

でも、青山に住むメリットがないのも事実なんですよ。小学校受験する訳でないし、年間百万、二百万？のプレスクールなんて通わせませんし。

ごく一部の富裕層受けするマーケットは、正直、魅力がないのです。

セール期待していったら、やってないといわれてしまいました。。。

たとえここに、東京タワーと国会議事堂ができても、表参道には勝てないし、慣れない。
東京人の解釈だけど。

表参道の建造物を全部ここへもってきても全然違う。

明治神宮への参道であり、地歴や由緒、もう全てが違うんだ。

第一期の販売時から引越しは無料で最近付いたオプションじゃないよ。
アート引越しセンターに一括依頼することで、廊下の養生や手順はスムーズだったよ。

まあ地価があがるとバイトの仕事が増えて金が動くからいいんじゃない？

値引きしたら瞬間蒸発しそうなマンションだ（笑）
注目度が人気度に繋がる可能性を秘めているな
他の在庫山積みDWすみふマンションには無い傾向だ

>すみふさん
引越し費用にちょいと色付ければ完売するよ

売れ筋だった中古物件とガチ競合するから、
多少の値引きじゃ不人気未入居部屋は売れない。

伝説は中央区晴海で新たに生まれる。
ここは3年で終止符が打たれ、今後10年はあちらにシフトする。

あと5分ちょっと歩けば坪50以上下がる(東雲の話です)。
売れるわけないと思いますが…。スミフは下げないんでしょうね。

プロの社員が買わない場所なのに
素人に押し売りいいのかな？
ちなみに俺はプロ

高値　　安値　　平均
2012年02月 8,600 4,120 5,951 ▲55 ▲0.9
2012年01月 8,600 4,480 6,006 ▲147 ▲2.4
2011年12月 8,600 4,480 6,153 ＋7 ＋0.1
2011年11月 8,600 4,490 6,146 ＋248 ＋4.2
2011年10月 7,980 4,490 5,898 ▲1389 ▲19.1
2011年09月 21,000 4,360 7,287 ▲207 ▲2.8
2011年08月 21,000 4,360 7,494 ＋361 ＋5.1
2011年07月 21,000 4,250 7,133 ＋473 ＋7.1
2011年06月 8,480 4,360 6,660 ▲53 ▲0.8

最近の売主希望の中古価格（約定はもっと安い）

プラスが小さく、マイナスがデカイ。

平均価格が４千万円割ってくるね。

豊洲の住環境は、東雲・晴海となど比較にならないほど優れているでしょ。
それに住民の質が違うし。
豊洲はその質が分かる金持ちしか集まりません。
豊洲価格が高いなど思っているとよす住民は居ませんよ。

住民板を見る限りはそうは思いませんが･･･

>261
>平均価格が４千万円割ってくるね。

当たり前じゃない？
それが10年後になるのか、20年後になるのか、50年後になるのか、、、

それと、そのデータの母数は？
結構少ないのでは？

主観的に述べるのは結構だけれど、統計学的、つまり一般的には語れないはずだよ。

TTTのような、既に中古が大量に出回った物件だったら話は別だけどね。

住友はさすがです。

＿＿＿＿＿＿＿＿
住友不動産(8830)はUBS証券の投資判断引き上げに好反応
景気回復局面では他社のパフォーマンスを上回る傾向」
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=288892


UBS証券が不動産セクターに対する強気を継続したほか、同社投資判断を「Neutral」→「Buy」へと引き上げ、目標株価も1,600円→2,400円へと高めたことが手がかり材料に。4日続伸している。

11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

素朴な質問です。
中古として売り出す時に未入居物件がたくさん残ってる場合は
当然未入居物件よりも安くしないと売れないと思いますが、
何割引くらいが妥当なのでしょうか？
当方がいま売却を検討しているわけではありませんが、
築3年になりますし、そろそろ色々な事情で売却を考えている人も
いらっしゃると思いますので・・・。

だから賃貸収入が入るから売れなくても余裕なんだよ

＞11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

営業利益率の高さ＝「物件が割高」ということが言えるんじゃない？

269は短絡的だなぁ～。。

マンション分譲の営業利益率＝売上（成約価格）－（土地仕入代＋建築費＋販売管理費）だから、

①土地代のわりに成約価格が高い
②建築費のわりに成約価格が高い
③販売管理費を抑えている

のいずれか、またはそれぞれの組み合わせが考えられるが、
あの広告展開、販促策を見てると他社と比較して販管費が少ないとは思えないので、
③以外の要因が高そうですね。

それにしても、自分の購入したマンションのデベロッパーの営業利益率が高いっていうのは
購入者としては複雑な気持ちでしょうね。

何もわかってない人たちね。
スミフの下請でやったことあるけど、スミフのコストダウン努力は半端じゃないよ。
今の時代に売価だけに反映させて儲ける手法なんか出来る訳ないじゃん。
つまり、自社施工のものは直接仕入れコスト努力は凄まじいし、デベとしてゼネコンへの
価格決定、交渉力も凄い。
その努力が営業利益を上げている主要因だよ。

274さん。
じゃあボッタクリ決定でいい？
飲食専門で不動産業界知らないけど、あの広告量は他社の比じゃあないよ。大手広告代理店の私はスゲークライアントだなぁと思うわけで

莫大な販促費は分譲価格に織り込まれてます。
だから高いんですね。

＞２６７
私の読みでは未入居物件が２５％引き、中古物件が３５％引き位が妥当かと思います。
７千万円の物件ですと、、、

売出定価　７０００万円
未入居　　５２５０万円
中古　　　４５５０万円

豊洲、有明、品川、麻布十番etc・・・・
シティタワーのダイレクトウィンドウのデザインはどこも共通だから
大量発注で建材の仕入価格を抑えているのは容易に想像できますね。
質の善し悪しではなく、目的は建築コストの圧縮。
その分、販売価格を下げてくれるならまだしも、変に付加価値を謳って
通常より高い価格で販売・・・。
営業利益率20%は相当高いですよ。

ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。
それだけでも付加価値だよ。

＞ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。

膨大なコスト？
そんなことはありません。
知ったかぶりは良くないね。

素人目には同じに見えても、納入先は物によって全く違うよ。
たとえばツインとシンボルではエアコンのメーカーは違うし。

ガラスは同じでしょ。

297
そんなこと知ってるとは凄いな。。
ここまでガラスに拘る人もある意味凄いが。
ガラス屋さんですか？と問いたい。

ツインは鹿島建設、シンボルは竹中工務店、一見どちらも外も中も同じように見えるけど、窓のガラスの大きさ、造りは違うよ。シンボルの住民は、知っているはず。同じシティータワーでも、大崎、麻布十番、それぞれ仕様は違うよ。

ゼネコンは違えど、同じﾒｰｶｰで製作されているはず。
もちろん寸法は違えど、納まりは同じはず。

まぁ、ガラスウォールは憧れるよね。最高の見せびらかしマンション。

ホームパーティ開きたくなるわ

とうとうお台場にカジノ登場か？

@matsuzawaoffice
松沢しげふみ

ラスベガスのカジノリゾート資本サンズのCEOアデルソン氏と会った。
マカオ、シンガポールに続き東京にも進出し5000億円投資できると豪語していた。
単なるカジノではなくコンベンション、ホテル、ショッピング、ショービジネス
などを合体した総合リゾートだ。観光振興のためにも推進すべきだ。

http://twitter.com/#!/matsuzawaoffice/status/174835939246477312

益々子供連れには良くない環境の街になりそうですね。

痛勤ラッシュの厳しい郊外から都心に出るのは確かに面倒かも。

オフィスみたいなマンションだよねぇ

そんなオフィスで働いてから言って欲しい

空室が多いから騒音被害に遭う確率が低いというメリットもあるよ。

そうだね。会社のビルだね。このマンション見ると、サラリーマンは胃が痛いな。

サラリーマンでも低いランクの人ね

>310
苦しいなぁ。負けですねw

まぁ、買える人と買えない人がいるという事ではないかな（笑）

そりゃ、引越し無料伝説マンションだもんね。

今年度中には完売だろ。
それで白黒ハッキリつくよ。

豊洲の地価が上昇に転じましたからね。（笑）

確かに決着つきそうですね。

銀座も埋立地ですが、交通の便は良いと思いますよ。

丸の内も埋立地。
埋立地は人気があると思いますよ。
利便性が高いから埋立地が好きって人もいる。

地下鉄乗ってると車内でココのＣＭ流れてるよね。
なんだか物悲しいＣＭだよね、アレ。

「こんなに宣伝してるのにまだ売れてないの？」ってつい思っちゃう。

売れ残り分の管理費は、当然スミフの負担？

てか、修繕積立金はスミフがもってくれないんだろ？

つまり、将来修繕積立金の不足は、不可避。

>330
豊洲にも武家屋敷ありましたよね？
仙台藩伊達家上屋敷とか？

その通りです。
その跡地がパークシティ豊洲あたりですね。

以前銀座の学校跡地に公営住宅ができたとき、ものすごい倍率がついたんだよね。
田舎に住んでる人にはわからないかもしれないけど、銀座アドレスって人気高いんだよ。

すみません、地方在住で東京の事はよく知らないのですが、丸の内や銀座はいつ埋め立てられたのですか？

豊洲みたいに、海で、何もなかったところを埋め立てたのですか？それとも浅瀬か何かだったのでしょうか？

とよすはなんで陸の孤島みたいに本土から切り離されているのでしょうか？

>>334
その手の高倍率は
落選狙い組が沢山いることは知ってるよね？

豊洲駅と銀座駅？は直線で何キロくらい離れていますか？

豊洲から近い所で、他に有名な所はありますか。
私でも、表参道、青山、六本木くらいは知っています。

仙台藩上屋敷は汐留のあたりじゃなかったっけ？

細かいことは気にしないでいいよ。

冗談よせよ。
豊洲は関東大震災の瓦礫を埋め立てて造った。
よって、江戸時代は海の底

>338と>340が細かすぎる。
いつから日本人は・・・。

４年前の今頃に物件を探してた時から変わらない宣伝文句。時の流れがここだけ違うようです。さすがアーバンリゾート豊洲。
ゆったりとした時の中で現実離れした夢に溺れるのも一興かと。

ここまで売れ残っている時点で、判断は終わってるよね。

売り渋ってるだけ。だから売れ残りではないよ。

賃貸で借りると70平米で26万ぐらいか。
結構いい値段するなぁ。

それ、安いよ。借りた方がいい。
定期借家じゃないならね。

>345様
はい、正真正銘のシンボル住民だよ〜
良く分かったね！
久々に胸が熱くなった！！！
何で分かったの？？

金が余り過ぎて暇なもんで、平日昼間から買えないネガさん相手しているんだよ〜o(^▽^)o

あなたの財力に即した良い物件が見つかるといいね〜
ところで、あなたにはお金はあるの？？

ありません。ゴメンナサイ。

>351さんはお金持ちなのに埋立地の物件を買ったのですか。
差支えない範囲で理由を教えていただけませんか。
今後の参考にしたいです。

広尾とか麻布の高台はお嫌いなのでしょうか。。。

広尾も持ってるよ。でも、建物のグレードが高いのは、豊洲。

麻布は興味無いです。

売れてる方だよ。

>354
すごい！豊洲と広尾を持ってるって。
まさに両刀使いですね＾＾

豊洲と広尾。
それぞれの街にどういう特徴を感じてますか？

せっかくサードにシンボル持ってる富裕層の御方が来てくれたのに。
他の住民さんもみんなそういう富裕層ばかりなのかな。ここは。

うちもここを含めていくつかマンション持ってますが
ここはセカンドです

ここがサードって人は凄いな～

10年も待てば確実に下がりますよ。

未入居物件だと思ったら入居中の人がどんどん売に出してるよ。
ここの住人も分かってるね、完売前なのに中古物件が多数出てる。

今、都内のマンションがどんどんこれになってるね。
最後はこれでしょう（笑）

「スーパーホテル」
http://www.superhotel.co.jp/

昔っからなんで、広尾の名を出すかな（笑）
スーパーも無いし生活しづらいよ。諦めな。

東雲と立場入れ替わる日も近そうですね。

埋立孤島と広尾じゃ、一つも接点ないし。

もう３月。
またあの日を思い出す…

日本人は忘れるの早いからね。
良い効果もあるよね。デベにとっても。

千葉の地価はまだまだ下がっているから忘れられたわけではないだろう。
むしろ震災で安全性が証明されたことが大きいと思うよ。

「忘れる」って能力は人間には不可欠な能力だよ。
そうじゃなきゃいつまでも苦しくて絶望しちゃう。

地価が上がったというか、あくまで平成２３年第４四半期として前期に戻ったとの解釈が正しいのでは？
都内唯一の上昇に間違いはないが、何事も木だけ見ているようでは甘い。
来期以降も持続的に上昇すれば納得できる。

http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2012/02/caccced304addda9011...

地価とかどうでも良いよ。
売れるかどうかだけ。
ここは引越し無料なのに、三年も売れ残って、中古と並行販売になってる。

確かにデベじゃない限り地価はあんまり関係ない。一戸建て建てるわけじゃないし。
むしろ15年後の希少性とか流動性が気になる。

マンションは土地ほとんどゼロですから。

850戸だもんねぇ

坪1500万円の土地柄なんだからゼロはない（笑）

850戸で割ったら…

16,571.59m2　÷ 3.3m2/坪 ÷ 850戸 ×　1500万円/坪　＝　8861万円/戸

ブラボー！

住民パトロールと決めつけるのはかなり痛々しいが、そんなに暇あるなら働けば？
時給1000円くらいのバイトでもさ〜
少しは生活が楽になるかもよ。