シティテラス下目黒 その２

同じ値段で買えるのって、目黒駅近だとパークホームズ以下だと思うけどいかがでしょう？

パークホームズ以下って、どこのマンション？ジオはパークホームズより駅近だよね。

駅近物件とここは隣街以上に別物.不便なのは駅近より値段が安いことで我慢という人たちの関心が一定程度集まったのだろうけど、956さんが指摘されているように、最初だったから検証もされずに売れてしまった「ザ」がやっぱりダメだったという評判なのが足を引っ張っているところが結構あるのでしょう。そこは気の毒。もの自体はあちらよりは本件の方が多少は良いようにも思えますけどね。ただ、皆さんご指摘のようにバス物件に違いないから資産価値はあきらめるしかない。本当に永住できて、途中で資産価値を気にするようなことがないと割り切れればいいけど、さすがにこの金額割り切っていいものか。

>>958
この場所でマンションて間に挟まれて苦しいような。
車所有なら管理費、駐車場代考えると２０００万近く
予算上乗せの戸建が視野に入るし
車手放すなら今は売ってないけどパークタワー目黒が
買える値段ですよね。

この立地じゃ埼玉の川口あたりのタワマンと同じ位の値段設定にしないと売れないよ。
正直、僻地しかも、品の悪い目黒。

なんでザは早々と売れて、ここは不振なのか？最初にこのあたりで売りに出した三井の物件も順調だったのに。
環境良し、大区画、管理費安､スミフブランドと、好条件なんだけどな。駅までの距離なんて、三井も三菱もたいして変わらんでしょう。
これだけネットでの評価が不芳だとなぁ。

買う気がない人だけで盛り上がってますね。

私も不思議に思っています。バスに抵抗のある方が多いようですが、行き先も多いし階段の上り下りもないので電車より便利な面もありますよ。車あるとさらに便利なのは否めないですが…都内で生まれ育ったものとしては、この地域でのバス物件は、もしろ郊外の駅近より魅力です。

環境として、部屋の向きが四方あるので差がある気がしています。まだギャラリーに行けておらず申し訳ありませんが、東もしくは南向きにもまだ空きあるのでしょうか…？

ここのバス便を便利と思うか不便と思うかで、二極に別れますよね。バス便に慣れていない人にはイメージ的にもピンとこない。一般的バス便よりここのバス便は案外便利というのもわからなくもないけど。バス停を最寄り駅と見られればいいですが、駅まで絶対バスが欠かせないと思う人も多いのかな。

やっぱりバス停から少し遠いのと、価格が前に売ってて完売したパークホームズ、ザテラスより１割高なことをみんな知ってますからね。どうしても比較してしまうので、値段が下がらないと買えないです。

売れない理由は戸数が多いからだと思います。
地元民向けの売り方と地縁がない人向けのマーケットは違いますからね。基本事情がわかっている人向けの物件ですが広域から人を集めるには弱いですよね。

地元民というのは地方出身であっても現在賃貸などで目黒区に住んでいていて基本このエリアから離れたくないと思っている人を含みます。

バス便を自分自身に納得させたい気持ちは分かるけど、大部分の人は絶対やだと思うものだよ。ここが売れない理由は、相応に安くあるべきバス物件なのに高いこと。それに尽きる。

絶対に購入しないマンションの条件第1位
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id25.html#04

どんなバス便でも、たいがいはバス便って聞いただけで検討対象外になるひ人も少なからずいるだろうし。

そのぶん、本当に検討している人にとっては、焦らずゆっくり検討できてよいかな。

というかバス便嫌なのになぜしつこく検討するのかな？

目黒通りを知ってる人は、ここのバス便は他とは違うことを理解していると思います。
ここは他のバスとは違って、本当に本数が多い。バス停に着いた時には、バスがいる感じです。
なので、ここの「バス本数が多い」という感覚は、目黒通りの環境を理解している人にしか、理解できないかもしれません。
なので、「絶対に購入しないマンションの条件第1位」のバス物件だから、という感覚とすこしずれていると思います。
でも、知らない人は「バス物件はバス物件だから」と同じになってしまうかもしれません。

「バス、バス」言わなくっても、売れているんだからいいじゃん。
言われて気にする人も何で気にするの？売れているのに。

バス物件が嫌な人はここを検討する必要はないので、
駅近のマンションを検討してください。

目黒通りからかなり住宅地に入っているのがうちは気に入っています。
子育てにも良い環境です。

歩くのが好きなので、駅まで20～30分でも歩けますし。
通勤が運動になって、ジムにもいかなくて済むし（笑）

便利を求める人向けの物件ではない。

978
バスバス言うのもどうかと思うが、明らかな販売不調物件を売れてると言うのもどうかと思うぞ。必死な感じがして逆に迷惑だわ。

売れてるって、何割の事をいうものなの？？皮肉でなく、普通の疑問です。

981さん
一般に好調の目安は小〜中規模なら1期でほぼ完売、中〜大規模は1期で6〜7割売れる感じでは？タワーとかは知らないけど。
入居が始まっても売れ残ってるのは好調と言えないだろうけど、ここは確実に残るなぁ。ていうか数年残りそう？まあ、スミフさんは完成在庫持つの得意だけど。。

そんな一般論言わずとも、第2期の販売住戸の大部分がそのまま先着順になったのを見れば売れてないのは明らか。
2期、3期と勢いが衰えてくのは仕方ないけど、1期販売も半分以下、2期でほぼ需要枯渇なんて物件、少なくとも私は見たことがない。ネガではなく素直な感想です。

契約者スレッドが作られないのは、こういう掲示板は気にせず自分の価値観に基づいて購入していく層が多いということか…もしくは単に契約者が少ないからなのか…

そろそろ完売ですか？
以前MRを訪問しましたが、断念しました。
懐かしくてスレを覗きにきました。

このサイト見ていたら、いろんなことが気になりすぎて、マンション購入するのがだいぶん先になりそうだ。。。

985さん、断念された理由を参考までに教えていただけますか？

以前MR覗いたときは、東向きと南向きだったかな？はかなり要望書で埋まってた印象でしたよ。
この掲示板の話が本当だとすると、キャンセルがでてるんでしょうか。それかほかの棟が不調？

同じ質問ばかりして、ひょっとしてあなたは、ディアスタかスタイルハウスの営業の方ですか？
売り出してかなり経つのに、最近になってネガティブな盛り上がりであやしいです。

残りが少なくなってきて、比較検討中の方が焦っているのではないかしら・・・

スミフは売れ残り2、3年なら好調、どこも五か年計画が常
です。とこも周辺物件より割高で体力で値引きもたいして
せずに体力に任せてじっくり売る特殊なスタイルです。
購入者も何年たとうがヘタに大幅な値引きはしないので
気に入れば購入すればよいと思うが売れ残りマンションに
住むのは気分が良くはないでしょう。
スミフで竣工前に完売何て都内ではここ五年はないのでは。

いつまでも人件費・販売費かけて売り続けるくらいなら、その分値引きして早々に売りきってくれたほうが、購入者にも地域にもみんなに貢献すると思うんだけど・・・

そうですか?
売れているから、心配はないと思うけど。

>>993

そんなことないでしょ。企業としては利益の最大化が目的なのだから販売費をかけても、安売りするより利益がでるという判断をしているし実際そうなのでしょう。
購入者としてもスミフは値引きしないという認識が広まればブランド価値も高まるし、地域住民にとってもハイグレードでちょっと高めの分譲されるほうがエリアとしての資産価値が高まるということもある。

995さん
なるほど。検討者としては、自分が買った後値下がりするとほんと嫌な思いをしますからね。
でも、値下がりする余地ないほど即完売するような物件が、ほんとうはいい物件なのかもしれませんね。

>>996

まあ倍率がついた物件が資産価値をその後も維持するかというと必ずしもそうではありません。
世の中値段が安いから売れるものもありますし、値段が高くても売れるものもあります。
このエリアはもちろん人気があります、ただその人気はグローバルな人気（例えば目黒駅前の人気とは種類が違う）ではなくローカルマーケットにおける人気です。
人気の要因に普遍性（駅から近いとか）がないのでそれがリスクといえばリスクです。いざというときは賃貸でまわしたいとか考えているのであればこういう物件は避けるべきでしょうが、自分が住みたいだけならありだと思います。

997さん
的を得てますね。その通りだと思います。

995
×ハイグレードでちょっと高め
○平均以下のグレードでちょっと高め

スミフの勘違い値付けは昔からだけど、その間ブランド価値が高まってるなんてことないよ。値付けに対する悪評は定着してきてるけど。
ここの検討者は物件探しの経験が浅い？今更議論しなくても、多くの人が知ってる話だけど。
スミフ価格でもいいなら買えばいい、それだけのことでしょ。
あと、値引かないは嘘。数年経った物件とか値引きしてるよ。スミフは値引くまでがしぶといだけ。試しにスミフの売れ残り物件に行ってごらん。

ハイグレードというのはもちろん周辺物件の平均に比べてという意味ですよ。
あと実際に値引いているかどうかは別にして大々的に新価格！
とか値下げしていることをアピールしないことが重要だと思っています。すみふって（他のデベに比べると）値下げしたり安い物件だしたりすることが少ないんだなあと多くの人に思わせているという事実のことを言っています。

検討が浅いとかいろいろいいますが、別にこの物件はプロ向けではなく一般人向けなので一般人向けの売り方をするのが当たり前では？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

個人的にはベストマッチなのに、やはり転勤による売却が資産目減りのリスクになるのはキツいなぁ。。。

＞１０００
一般向けとかプロ向けとか、値引きをアピールしないとか、売り方を気にされている（？）のはなぜ？
他と比べて高いなと思えば買い手としては「もう少し安く何ないかなぁ」って思うのは普通じゃないかな。。。

＞９９６ 買ったあとの値下がりなんて、自分が買うとこより条件が悪い部屋なんだから、そんなに嫌な思いしませんけどね。９９７さんの言うのが正しいと思いますよ。

一生使うなら。。。って自分だけならってことだと思うんですよね。
最近は家族のつながりも希薄になっているので、それで納得してしまう若い人も多いと思うんですが、一生住んでその後は子供にあげたい、住まなくてもいいから活用してもらいたい、って思うのが親心。
子が期待などしていないことも百も承知。それでも固定資産税や毎月のコストを払うばかりで負担になるものは残したくないですね。
せめて貸すに困らないところを選びたい。大きな買い物ですから、自分だけで完結しないことも多いですよ。老婆心ながら。

イマイチ、はまらないな。。。

＞１００５
子の代までの固定資産税の心配ですか？子の代まで元をとろうみたいな考えですね。それに越した事はないとは思いますが、自分達がいいと思って快適に暮らせる事が最優先。今あるもので気にいって買うんだし、自分達がいなくなって子が活用するのは数十年後。いろいろな変化もあるだろうし、おっしゃる通り老婆心というか、無理矢理こじつけて嫌味みたい。

1000
一般向けとかプロ向けとか意味不明。そんなもんないし、一般人は割高を掴ませろってバカにしてる。
グレードは明らかに周辺以下(ザやパークホームズがあるでしょ)。
他のデベもまともなところは新価格！なんてやらない。ていうかスミフもシティテラス目白で大々的に新価格出してるし。
どれも意味不明。

欲しいわけですね。そんなら評判気にせず買えば？