豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう肆拾伍(四十五)

じゃあ内陸タワマンなら在庫が無いかといえば、
山手線内のエリアでさえ売れ残ってるタワマンがいくつもある。

山手線内には短期間でタワマン乱立しているエリアはあまりない。
短期間乱立エリアで大量に在庫を抱えてしまい、
地価も連続で下落しているのは湾岸タワマンエリアぐらいしかない。

液状化リスク、津波リスク、放射能汚染リスクとリスクだらけの湾岸埋立地が売れるわけがありません。

更にガス発電所まで作るらしいからね。
埋立地にマンション買うのは低所得にはハイリスク過ぎるよね。
高所得ならセカンドハウス的な感覚でありかもしれないけど。

ガス発電所はリアルな話。
正直、痛恨の一撃だな！

はいはい。ネガお疲れ様。

どうせ、遠くでしょ？マンション近くにできるわけじゃないんだから、いいじゃないの。

有明のブリリアも、残り80戸。
そろそろ値引きも期待できるかな。
早い者勝ち？

同じ値段で晴海とかガーデンシティが出てきそうなのに今の立地で有明買う人８０もいるんだろうか？

まぁ、そう安く出て欲しい気持ちは分かるけど、最近値上がりしてきてるからなぁ。
ガーデンシティは坪280万くらいになるんじゃない？

晴海は中央区だしねぇ。。。350万以下で出ればいいけど、どうなんだろう。

ここのブログ主。
何故か一連の豊洲ネガと同じこと言ってるなwww
分かり易いのう。
http://ameblo.jp/garbanzo04/

色々考えさせられました。「私の考えは間違えだったのかも」も含めて。。。


★震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

■今回は東日本大震災で大きな揺れを観測した超高層マンション（タワーマンション）を取り上げ、これから買うのはアリか？ナシか？を考える。「人気に陰り？」という記事も多く見受けられるが、これはホントなのかについても検証していきたい。

●震災から半年の今、再び人気が高まるタワーマンション
　東日本大震災が起こった3月11日、14時46分。それからかなりの時間、震源地から遠く離れているにもかかわらず、都心の超高層ビルは揺れていた。その時間は数分～10分程度だったと聞いている。
　しかし、わが社（49階建てビルの21階）の社員達に聞くと、それ以上の時間、揺れていた感があったと言う（私は幸運にも体験しなかったが）。船酔いに似たかなりの気持ち悪さを覚えた人が多かった。周囲で声を掛け合いながら、精神的に支えあい、気持ちを落ち着かせたようだ。
　同じ時、こうした長時間の揺れを1人、もしくは数人で体験した人がいる。それが、タワーマンションに住む方々だ。「かなりの恐怖体験だった」とインタビューに答えていた住人の方もいる。
　揺れによる恐怖だけでなく、エレベータが停止して身動きが取れなかったなどの問題もあり、かつては高い人気を誇っていたにもかかわらず、今では「高層階に住むのって地震の時どうなの？」という声までもささやかれている。
　しかし、「喉もと過ぎれば…」ではないが、タワーマンションの売れ行きは、（震災直後は別として）現在では、以前と変わりなく好調のようだ。

●昔は湾岸エリアばかりではなかった！多数あった都心一等地、工場跡地での建設
　タワーマンションとは、一般的に地上60メートルを超えるマンション、およそ20階建て以上の物件を指す。
　東京都心は1990年代初めごろまで、都市化の進行度のわりに高層物件が少ない街だった。アメリカの主要都市と比べると、その差は歴然としていた。しかし、1990年代中ごろから一等地に高層ビルが増え始めた。そして、その後を追うように、タワーマンションが建つようになり、2000年代には急増した。そして、その多くは人気マンションとなり、販売戸数が多い（大きな売上となる）タワーマンションはデベロッパーの収益に大きく貢献した。最上階物件は数億円することも珍しくなく、「億ション」なる言葉が一般化した。
　まもなく20世紀が終わろうとしていた頃、川口駅からしばらく歩いた場所に、当時のマンションディベロッパー最大手である大京がエルザタワー55という地上200メートル近い高さ、55階建てというとてつもないタワーマンションを建てた。初めて見た時、周囲に高い建物が何もない所に、搭のようにそびえるこのマンションに、度肝を抜かれた。
　今では、タワーマンションは湾岸エリアに多く建てられているが、この頃のタワー物件は都心一等地や、工場跡地（さきほどのエルザタワーや下丸子にある4つのタワーマンション）などの立地が多かった。
　確かに、現在、湾岸エリアに建てられているマンションの大半は、タワーマンションだ。今回の震災により、湾岸エリア物件、すなわち海の近くを連想させる地域や埋立地エリアの人気は現実に低下しているように見える。しかし、湾岸エリアではない場所に建つタワーマンションの人気は低下していないのではないか、と考えている。

★タワーマンション購入者にとっての魅力は
■立地によって大きな差も…
　デベロッパー視点で見ると、大きな投資であるけれど、かなり安定した収益を上げる事業である（であった）タワーマンション開発と販売。実は、購入者視点で考えても魅力的な要素が多い。
　その要素として、以下の5つがあげられる（順不同）。

①都市の一等地、交通の便のよいところにある。駅直結タワーマンションも多く存在
　→マンションのプレミアムは、なんといっても（ダントツで）駅から近いところである（駅徒歩10分以内○、5分以内なら◎）。
②中層階以上のビュー
　→周辺の状況にもよるが、多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い
③間取りバリエーションが豊富
　→タワーマンションは例外なく（よほど、細いマンションでない限り）総戸数が多く、その間取りも様々。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペース
　→低層階住人も眺望が味わえる。
⑤充実した共有施設
　→ジムやコンシェルジュの設備。大型物件だからできるサービス。

　こうした魅力やプレミアム感が詰め込まれているケースが多いため、「タワーマンションはお買い得」と考える人も少なくない。だから、人気は衰えない。
　しかし、一口にタワーマンションといっても、その立地場所によって大きな差がある。海（とても汚い）に面し、周辺は工場と倉庫ばかり、買い物など日常生活が不便など、湾岸タワーマンションの中には、住みにくい物件も散見されているからだ。
　こうした物件は「3駅利用可」などとうたっているが、どの駅までも徒歩20分ほどかかることがある。要は、それまで人が住むような環境でなかった場所に建てられた物件なのだ。「憧れのタワーマンション生活」といっても、実際に住んでみると、快適さとは程遠い（もちろん、ほぼ毎日外食で、帰宅は家族全員夜遅く、移動はすべてタクシーといったライフスタイルの方には問題ないが…）。
　したがって、今回の震災を機に、これから売りにくくなるのはこうした湾岸エリアにあり、駅から遠く、日常生活の不便さが問題視される物件ではないだろうか。

■タワーマンションに住むデメリット
　タワーマンションに住むデメリットについても少し触れておきたい（一部、私の実体験もふまえて）。
①コミュニティーを作るのが難しい
　→マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が～4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なる。
　住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもあるようだ（仮に、住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）。
②朝エレベータを待つ時間が長い

　また、上層階に住んで初めてわかるデメリットもいくつか挙げられる。
③風が強い
　→周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
　→中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になる。
⑤（これは、個人差があると思うが）上層階に住むと出不精になることが多いらしい
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
　→入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。客人が来ると、「すご～い」などと言われて、気分がいいようだが。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで、（中層階の方が街はよく見える）、立たないときれいな景色は見えない。

■物件選びで必要な「原点回帰」の視点
　震災以後、販売延期・凍結などで止まっていたタワーマンションの開発・販売が、このところ再び動き始めた。その結果はまだ出ていないが、あと2ヵ月もすれば明らかになる。現在の予想では、厳しいのではないか、という声の方がやや大きい気がするが、果たしてどうだろうか。
　私は、湾岸エリアでない、タワーマンションの人気は衰えないと考えている。また、湾岸エリアでも利便性のいい場所に建つタワーマンションは、影響が少ないとみている。それに対して、先程も述べたように不便な湾岸エリアの物件はかなり厳しいのではないだろうか。
　今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。

　原点回帰。

　これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。

湾岸タワマンは今でも売れてるけど・・・

>964

>有明のブリリアも、残り80戸。



https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176436/res/613
によると
>空戸数は、9/19の段階で215

だって・・・。

どっちが本当？

湾岸の皆さん、明日はうかつに↓こういう行動はとらないように！マジで。

「ちょっと海の様子見に行ってくる(´・ω・｀)」

969の書き手って結局、内陸タワマンを売りたい人？

またＮＨＫが湾岸をネガってるぞ！！

やっぱりじわじわとおかしくなってるよ。
天変地異、とまでは行かないけど。
低地なんて、ましてや、埋立地なんて・・・。

ＮＨＫの湾岸ネガはキツイな。

湾岸の危険がいつまでたっても分からないからじゃない？＜NHK

なのに値段も変化なし。
場所によっては上がってる。

マスコミは震災以降マスゴミだってバレたもんね。

逆ギレし始めたよ。

仕方ないのでは？

震災直後は3割安くなったのに、最近は値上がりしてるもんな。

それでも震災前より1割は安いからお買い得だけどね。

でも、内陸のマンションと違って、都内の湾岸マンションは「即日完売」って記事みないね？
なんで？
マスコミが隠してるの？

内陸のウナギの寝床、タウンハウスという名の長屋と比べないでくれ。
湾岸は、畦道跡どん詰まりの狭小物件など無縁なんだよ。

ＮＨＫのアナウンサーが真顔で
「危ないので海にはなるべく近づかないでください」って言う・・・(PД`q)
湾岸に住んでる人達はどうすれば・・・。

とりあえずマンションから出なきゃ良いのでは？

っていうか東京湾じゃないでしょ(笑)

>981

内陸の即日完売だって、数期に分けて売った分の完売だったり、
小規模な総戸数物件の完売だったりするから、スケールが小さい。

直近50レスを見た感想。

６：４でポジ優勢。

ネガもうちょい粘れ。

タワマン二極化の話がYAHOOのトップに

ヤフーの湾岸ネガの仲間入りです

政府が発表した土地基準価格が湾岸部は内陸部に比べてかなり
厳しい結果となってしまいましたね

湾岸エリアはまだまだ地価連続下落中ですからねぇ。

マンションスレだから、土地下落しても、実購入者には影響ないと思うよ。
多少固定資産税が軽減されるくらいかと・・・

今後のデベさんの価格設定にも注目したいけど、たいして影響ないと思う。

買っちゃった人は
そう思うしか方法は無いよね

いや、現実的にそうでしょ？
「土地基準価格」が下がったことにより、既存購入者または購入検討者への影響って、具体的になに？

ネガティブでも正しい意見なら歓迎しますよ。

土地基準価格が下がる＝人気が無い証拠＝資産価値下落

だって、ちゃんと調べてないでしょ？
このスレの地域の土地基準価格がどう変化したか？

＞＞このスレの地域の土地基準価格がどう変化したか？

自分で調べれば？？
ガッカリするだろうけど

私は、自分の考え述べる時にちゃんと調べます。
ハズすと恥ずかしいから(笑
都内全域、基準価格落ちてますけど、それほど騒ぐ変化はないですよ。＜不況と地震の影響考えれば。
中央区は、見事に浮き沈みがありますね。
内陸の新宿や渋谷も突発的なエリアがあるけど、何か特殊事情があるのでしょう。
調査ポイントごとに価格の変動を色表示してくれるサイトがあるので、そこがわかりやすいですよ。

ネガでもポジでも良いので、もうちょい知性ある意見交換したいものです。

次スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188541/