パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

品川区はブロック内選択制ですね。ここは品川大崎ブロックなので年収水準の高い層のブロックです。京急沿いの区民はブロックが違うので越境してくることはできないという安心感もあります。

月島の駅直結と比べてどっちが値段高いかな？

こっちの方が安いでしょう。

月島はいいだけと、便利性は大崎です。大崎のほうが高いと思いますよ。

永住はしないのでリセールどちらがいいか教えて下さい！分譲の値段次第とも思いますが。

駅直結自体は魅力だが、周りのタワマン林立を考えると月島のリセールは微妙。
ならここがいいかと言うと、駅６分で駅近ではないのがイタイ。更にこの辺もタワマンは多い。
で、リセールはどっちもどっち。

パークホームズ品川とここは比べてどうですか？資産性で見た場合。

パークシティは指名買いする人も結構いるから、意外と駅距離は関係なかったりするよ。

パークコートやプラウドの指名買いならよく聞くけど、パークシティは聞かないや。

三井のブランドってパークコート、パークマンションみたいにランクで使い分けてるのとは別に、パークシティは大規模ってだけの分類なのでレベルは物件によってまちまち。指名買いなんて理解不能。

武蔵小杉や豊洲の中古だと三井指名買いはあるけど、大崎でそれがあるかな？

三井の指名買いがあるといいながら、
パークタワー豊洲はシンガポールで販売会を開き、
それでもいまだに完売できていないのが現実です。

過去レスに構造の話題があったけど、免震、制震、耐震にかかわらず乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。

建築基準では震度５強では損傷せずって規定だけど、対象は構造部分のみ。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。それと、戸境壁は共用部分だから補修費用は管理組合もちだけど、長期修繕計画では災害は考慮していない。なので、計画外の費用をどう捻出するかってのが問題になる。

タワマン買うなら、ローンぎりぎりで買ったらだめだよ。

最近は、非タワマンでも乾式戸境壁を使ったマンションが増えていますよ。
タワマンだけの問題ではありません。

乾式は簡単にヒビが入るけど直すのも簡単。

ALCはヒビだけでなく、揺れたときにサッシの重みを支えられずにゆがんだなんてのもある。

乾式壁を直すのは簡単だけど、壁を入れ替えて、クロスを張替える作業が必要。人件費だけでもそれなりにかかる。

山手線内側初のパークシティだそうです。人気でそうですね。向き・階数によっては抽選になりますでしょうか？

基本的に倍率がつく程度に販売戸数を調整して売り出す。１倍だとキャンセルがでたら、また、新たに客を探さなきゃならなくなる。

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壁を入れ替えて、の時にお隣りさんとコンニチハですね。
両世帯の都合が良いときしか工事できない。

まあ坪350以下でしょう。倍率つかせるならね。

話しは少しそれるけど、分譲マンションって入居後も、アフターサービスの定期点検、火災警報の点検、排水管の高圧洗浄とか在宅して対応しなければならないことって結構多い。

それから契約してから入居までも、ローンの手続きや、入居説明会、内覧会や内覧会の指摘事項の補修の確認とか結構拘束される。確か三井って平日のみ対応だから、会社とか都合つけるのが大変。デベによっては休日対応してくれるところもあるが。

いい部屋は思い切り高く、そうでない部屋は安い、
平均の坪単価はたいした意味がない最近の新築。

タワマンは向きとか階数で値段の幅が大きいからね。

この物件は価格差ありそうかな？

高層オフィスとお見合いの低層西向きと永久眺望の高層南東角では坪１５０ぐらい違ってもおかしくない。

グランスカイの北側低層などは隣の業務ビルと距離が近いのでかなり安いですけど、ここの西側はお見合いといっても公開空地＆道路を挟み距離がありますす。
またビル同士がオフセットされますのでそれほど圧迫感はないと思われので、西側はさほど安くはならないのではないかと想定します。低層はどこもぱっとしない眺望なので全方位でそれほど差がでないと思われます。

駅徒歩６分が中途半端で残念。
小学校が横にあるので騒音と砂埃を覚悟しないといけませんね。

ビル風が校庭に吹くと砂埃どころか砂嵐になりそうですが
小学生は大丈夫なんでしょうか？
学校は日陰になる時間も長いし、小学生はちょっとかわいそうですね。

日陰になる時間って正午前後の１時間もないと思いますよ。光は周りから差し込むでしょうし。

小学校でお昼休みが日陰、はある意味サイアクかも。

晴れでも曇りでも子供は元気に遊ぶでしょう。

傾向的に三井は低層が安目であることが多い。大規模が多いこともあるのだろうけど、安い住戸を用意すると全体的に安い物件という印象付けができるからね。

目黒川がなんか最近臭いです。気温が上がってきたからかなあ。

昔よりは全然きれいになった。一昔前のこのあたりは本当にひどかった。

前から住んでいる人はいいでしょうが、これから住もうって人には前よりマシなんて説得力ゼロですよ。

以前、朝に散歩したとき、相当臭かったよ
風の強い日と暑い日はひどいんだろうな
このマンションは川から少し離れてる分、まだマシかもね

目黒川の臭気の原因は川底にたまっているヘドロです。
またこのあたりは潮の干潮により毎日２メートル近く水位が変わりますので時間によってにおいも変わってきます。

15階くらいまでで、坪320万くらいの部屋はあるかな・・

目黒川は谷底の川だから湿気と臭気が一帯に立ち込めるんだよね。特に夏場はきついから下層階の人はその辺りを承知のうえで買うべし。

川べりならともかく、ここまではさすがににおいはしないです。

目黒付近では結構離れた所まで良い香りがしていたけどな。

アベノミクスの影響や最近発行の経済雑誌などを見ても、坪３２０なんてあり得ないと思います。
パークシティとしての一体開発、大崎駅へのアクセス、御殿山隣接、ゼネコン微妙で、坪３８０
以上では？

タワーは土地より建物比率が高いからさすがにそれはない。

坪３２０でようやくサラリーマンの手が届くギリギリです。

条件悪い部屋なら、坪３２０もあるのでは？
価格幅が広いだろうから。

9月に販売開始ならば、価格は大体どのくらいに分かりますか？

380以上って380からってこと？それはありえない。高層好条件の部屋でそのくらいだろう。
条件の悪い部屋なら300切りもありえる。

大崎駅周辺では大規模再開発物件は珍しくもないし、御殿山隣接なんてあまり意味はない。
スーゼネでないのはマイナスだし。

いや山手線の内側は希少。

部屋によって坪単価は大幅に異なります。