ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

池袋から徒歩４分ではありません。C4出口から４分です。もっとも、屁理屈を言えばここは池袋２丁目ですから、池袋から０分です。

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屁理屈など書かんでいい。

会員優先案内会員ってのが
始まりましたね。

モデルルームと現地周辺以外案内しようがありませんが
案内は周辺でも案内するのでしょうか？

やっとまともな書き込みが増えてきてよかった。
変な書き込みが多いと、住もうっていう人よりも賃貸経営者ばかりになりそうで不安だったんだ。

まあ、少し住んで合わなくても余裕で賃貸に回せますから。
保証会社付きでないと貸せませんけど。

案内会行かれた方
どんな感じでしたか？
私は再来週の予約なんです。
できたら教えてください！

歯抜けだけど価格表見せてくれくれましたよ。
だいたい予想通りでした。

モデルルームの感じとかはどうでした？

私もこの土日見てきました。価格は全体的には予想の範疇です。
意外と周辺ビルはお店やホテルで囲まれて高さがありますね。
上の方は景観はとても良さそうですが下の方は景観は逆に絶望的ですね。
お部屋の配置が割り切っていて単純に狭いお部屋は下の階にかたまり広いお部屋は上階にある配置です。
もっと言えば１ＬＤＫは下層階にしかなく３ＬＤＫは上層階にしかなく２ＬＤＫは全体に散ってます。
つまり２ＬＤＫ希望者は階数と価格の面で非常に選択肢が広いのですが
１ＬＤＫ希望者は景観が絶望的な下層階で価格を抑えた設定しかなく
逆に３ＬＤＫ希望者は上層階のみの価格高めの設定しかありません。
そういう意味でタワーマンションとしての恩恵は１ＬＤＫ希望の人には無いと思います。
これだと１ＬＤＫに限っては賃貸目的になっても構わないと割り切ってそうですね。
そういう買い手を呼び込みそうで心配です
個人的には全タイプが全ての階と方角にバラけてくれたらもっと魅力的だと思いました。

池袋でも、東でも西でも南でも無いここは
微妙な雰囲気。

モデルルームの感じは
可もなく不可もなく…でしょう。
セキュリティや防災関係は充実。
豪華な設備はほぼオプション。
そういう意味では
横並びのグレード設定ではないので
自分で確かめた方がいいですね。

我が家は3LDＫ希望ですが、
確かに下の方にはありませんでしたが
13階からはありましたよ。

私は1Lです。
上の方の階はありませんでしたね。
40で周りの建物より高い10階以上の東側と
45で下の方でも開けている西側と
迷ってます。

賃貸目的だったら
もっと狭い方がぜんぜん
有利だぬ。

ようするに低層は狭くて劇場通り側以外外れってことですね。

>>516
景観に限っては低層階ははずれの部類と思います。
西側の方はまだマシかもしれませんね。
ただし都心のこの位置でこの箱でこの価格は検討には値します。
景観がどうでも良ければ低層階もアリかもしれませんね。

>>514
正直、低層階という時点でタワーマンションにこだわる必要性があまりなくなります。
低層にしかない１ＬＤＫでしたら景観上マシなマンションは他にいくらでもありそうです。
このマンションは中、上階に価格と景観と場所でお買い得感はありますね。

東側は低層階だと真正面に巨大な”東横イン”のネオンが堂々正面に見えてしまう。
この景観は３０階のうち真ん中の１５階までは避けられない高さ。
部屋から見える景色の中心にデカデカと東横インのネオンですよ。
さすがに景観シミュレーションを見せられてあまりのインパクトにびっくりしました。
まだなんでもない普通のビルなら良かったのにあのネオンを毎日見て過ごすとなると
東側の真ん中より下の階は景観が苦しいですね。
東側は北側も南側もそこそこ高いビルが迫ってますから余計苦しいです。
西側は広い道路を挟んで向かいのビルとの距離もありますし
東側よりも全体に建物が低めで東側より全然よさそうです。

こんな場所のマンションに入る店舗なんて普通に考えてカフェかコンビニしかないでしょ。
それでほぼ間違いないよ。そうじゃなかったら誘致する側のセンスを疑う。
個人的にはナチュラルローソン希望。

カフェは入らないんじゃない？
近所にモリバがあるし。

「まいどおおきに池袋二丁目食堂」ってのはありかも？

こういうところは簡単に閉店とかなると困りますからつぶしがきく店舗しか入りませんよ。
そういう意味でコンビニやカフェは周辺に沢山あってもつぶしがききそうです。

シュミレーターでは
東側の東横インの看板気になりましたね。
でも、模型で確認すると
道路側向かいは低い建物で
高い東横インまでは30mくらいありそうでしたね。

どうやらコンビニらしいですね。

いい事も悪い事も
眺望シュミレーターわかりやすい！

皆さんはタワー⇒眺望の考え方が多いんですね
私は駅距離・間取り・価格をポイントに検討中です。

眺望シュミレーターって？
会員ページにはパノラマビューしかありませんけど。

ホームページにはありません。
モデルルームへ行くと見れますよ。

眺望シュミレーターはなかなかイメージしやすかったですね。
やはりネックは東の巨大な東横インの文字（多分１５Ｆくらい）と
南側のビル（多分１０Ｆくらい）の寂れ具合ですね。
店舗は既に散々予想されてますがコンビニ誘致中だそうですね、まあ妥当です。
タワーの良いところは眺望と固定資産税と思います。
ただし眺望については低層階は期待できませんが固定資産税の安さは期待できます。
あと逆にタワーの弱点の防音性は気になるところです。
隣のお部屋との間が軽量鉄骨と石膏ボードです。どうなんでしょうね、これ。

せっかくタワーですから屋上を庭園風デッキとかにすればいいのに。
そうすると低層階の人々もそれなりにタワマンの恩恵にあずかれる。

タワーの固定資産税って安いの？

土地の持ち分が少ないからね。

占有面積があるのに土地の持ち分を気にする頭の弱い人が時々いますｗ。

>533

どういう意味？誰か気にしたの？

532は「土地の持ち分が少ないから固定資産税が安い」と言っているだけなんだが。
もちろんマンションにとってはメリット。

建物の価格が高いから、固定資産税は変わらない気がしますが…建物の軽減は５年で終わるし。

要するに立地によるってことかな。

私は以前六本木のタワマンのMRで「固定資産税が安い」のをメリットとして強調された。
土地の高い立地であれば同じところの低層マンションより安くなるんだと思う。

ここはどうだろう。微妙？

案内会では固定資産税は１ＬＤＫでせいぜい年１０万くらいと言ってました。
普通の低層マンションだと最低でもその倍はします。
固定資産税はマンションだと２０年３０年後もかかりますから
その差はマンション価格の１割にはなるでしょうね。
２ＬＤＫや３ＬＤＫでも同様でしょう。
価格に見えないタワマンの価格恩恵でしょうね。

>>534
たまにある流れで笑っただけです。
固定資産税の話になると土地の持ち分の話になり、
土地の持ち分が少ないことにいちいち意味を考える意味のわからない人がいるのだなぁと。

コンビニはどこが入るのでしょうか
流石に周囲に沢山あるファミリーマートでは無いでしょうけど

>>539
Ｆ以外の大手だそうです（公表は出来ないとの事）。
大手ですからＬか７のどっちかじゃないでしょうか。

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

何か難しい論争になってますね。

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

ホームページがかなり充実してきましたね。

今までが薄すぎ

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

杭が深すぎ

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。

>>558
土地持分が仮に2000万円分沢山あったとしたらそもそもマンション価格が最低でも2000万円売値があがるので
結局は土地持分に比例した固定資産税の高さ分、割損するということですね。
自由に使うことが出来ない持分の土地が沢山ある事による結果が高い買値と割損な固定資産税なので、
この点でタワマンのがメリットがあるという一般常識通りです。

ここの内廊下、空調ないの？

>>562
そうなの？

>>563

HPにあるって書いてある。

>>564
それどんなんですか。。。いくらなんでも。
いまどき普通の賃貸でもそのくらいはあると思いますが。
マンション内で廊下やエレベーターでみんなで汗でもかくんですかね。

空調はあるって書いてあるのにネガを進行させないで下さい

化粧ぷんぷんのが多く出入りしそうなのに、それはないわな。

ここってタワーなのに
スカイラウンジも展望デッキもない
寂しくない？

プールも
ジムも
キッズコーナもない。

>>568

シティタワー池袋にも無かったですよ。

そりゃチープ！
まさかもしや
キッチンスタジアムもカラオケルームもないの？

あれれ
使われない共用施設ベストテンでも
やってるみたい

どーしても
無理やりネガティブイメージを
作りたい人いるからね。

共用施設なんぞ無駄な物は無い方が良い。
どうせ使わないから。

Twitterに出てたスタディルームって
便利らしいですよ。
友達のマンションでは
一番使われてる施設だって。
ちなみにその友達は
内覧会以来
ビューラウンジに行ってないそうです。

スタディルーム？
ホームページに出てるのは
ライブラリーでしょ。
あれは単なるロビーラウンジを
それらしくネーミング
しただけでしょ

タワーならやっぱり
展望ラウンジなけりゃ詐欺。

ライブラリーと
スタディルームは別らいですよ、
スタディルームがとても便利なのは
友達に聞いて知ってたので
集会室兼用では不安になり
この前モデルルームで質問したら
何やら一人ごとに
簡単な仕切りがついた
そこそこ本格派らしいです

せめてシアタールームくらいないなんてイマドキないよね

田舎デベロッパーＪＶだから無理もなし

なんかネガレスも必死だね。
お疲れさまー。

確かに田舎デベにしては
はっきりした商品企画秀逸。
だれか裏にコンサルいるね。

なんだかんだ
Twitter面白い
みなさんはわからないけ
私は楽しみ

田舎デベ？
長谷工がプランニングして売主を募った物件だぜ

これだけの場所にして無駄をそぎ落としたある意味いい企画だと思うけどね。
使いもしない共有施設や意味のない見栄えにお金を使って価格が１割も２割もあがるより
よほど思い切りよくていいんじゃない？
ここってあまりの安さに近場で売ってる業者が危機感もつどころか
逆に自分が買いたいなんて見に来る物件だぜ？
ネガティブキャンペーンやったくらいじゃ全然影響ないだろうね。

巣鴨プリズン跡地の高値掴みさんが悔しがってるだけ
生暖かく見守ろう

サンシャインを高掴みってすごいですね

巣鴨プリズンって…もうサンシャインにもまつらなくなってますよ。しかも１０年以上前から。昔の見方でいけば、やはり山手線内側と外側の差もあるのでは…。劇場通りは歩道も車道も広くなかなか良い通りですよ。

最寄が東池袋というの池袋というのはそりゃ差がありますな。
片やイチ弱小メトロ駅、片や日本で３本の指に入る大ターミナルですから。
少なくとも池袋や新宿や渋谷レベルの大ターミナル至近（５分以内）と名乗れる大規模マンション
その時点で希少性はありますから、資産価値上外れはないでしょうね。
しかもこの位置にしてこの坪200万後半の価格帯ですからね、他業者は脅威でしょう。
でもマンションってしょせん集合住宅（アパートメント）ですから本来その程度のものだと思います。

ここの営業さんのライバルってアウルなのかｗｗｗ
池袋から１０分東池袋から２分の住宅地アウルと４分（ＪＲまで１０分）の風俗街を選べってものだろう。
犯罪マップを見ればわかるけど繁華街の治安の悪さもトップクラスの場所が
元巣鴨プリズン隣にネガを飛ばしても犯罪率は減らないってｗｗｗ

営業さんは他の物件に迷惑をかけるなよ。風俗街を隠して営業しとけ。

アウルだとＪＲの改札まで１３分位だな。
だが東池袋を使えば雨にも殆ど濡れずに帰れる。

池袋駅周辺（というか一般にターミナル駅全般に言えることだけど）は、駅に近いほど住環境としては悪くなる。（同じ距離なら西口も東口も、南側、つまり目白寄りのほうが住環境はいい）

オフィスじゃないんだから、単純に駅からの距離で価値が決まるとは思わないほうがいいね（みんなわかってると思うけど）。

マンションの本当の価値は、売りに出したり賃貸に出した時に決まります。
そこには人のもつイメージの様な曖昧なものも価格に反映されます。
特に賃貸物件は流動性がありますから、立地と物件の価値がまともに家賃に反映します。
マンションを賃貸したことがない人はあまり知らないかもしれませんが
池袋も池袋駅に近い方がほとんどの場合家賃が高くなる傾向があります。
東池袋や大塚に近い物件は賃貸では結構悲惨です。
それが、価値をお金にした場合のまぎれもない現実と思います。
ただ、人それぞれ価値観はあってもいいと思います。
一生そこに住む気があるならそんな現実的な価値は関係ないかもしれません。
心の中の空想上のイメージや価値に酔いしれた方が幸せとは思います。
こちらの物件はイメージといった曖昧なものではなく現実的な資産価値という意味では強いでしょうね。
実際にたとえばフクロウの塔などは今売りに出ている中古物件も賃貸もかなり苦戦してます。
こちらの物件はそれよりは需要があって将来も安心感がありますね。

やっぱり投資用メインになりそうだね。

地に足を付けた生活とは縁遠い物件だからね。一般人はパスだろう。

フクロウの塔の賃貸は＠５０００→＠４０００円に値下げしたのに借り手がつかないですね。

アウルからだと、山手線ホームまで20分はかかります
しかも、エレベーター待ちが酷いので(涙)、30分は見ています
アウルと名前は付いてますが、池袋ではなく東池袋のマンションです
価額が暴落してて脱出もできない(涙)

住友もゴクレのように周囲の悪口を言って物件を勧めるようになったのか。
ゴクレと同レベルだとは思わなかったよ。

>>597
アウルの住人がここを選ぶのですか？(笑)
暴落しているのはタワーマンション全体ですよ。

タワーマンションは次々と建っていますね。次は平成２６年完成予定の区役所が入るタワーマンションがやはり東池袋駅直結で出来るって聞きましたが…東池袋は開発エリアだったので驚きまんせんでしたが、今回の西口のタワーマンションは驚かされました。環境的には駅に近いですが、立教大学もあり、芸術劇場もあり、公園もあり、小中学校もあり、普通のような感じが見受けられます。ちょっと裏側は雑然としてますが、ほんの一角ですよ。