横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

数年ぶりに成田に降り立って、
感慨に耽りながら、電車に揺られていると、
目に飛び込んできたのがスラムでビビッたことはある。

それはスラムが広がっているのではなく、普通の街並みだったんだが。
これって、オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？
自国（特に横浜・神奈川）は、綺麗であって欲しいから、あえて言うが、
パチンコ、サラ金、広告に埋め尽くされた景観は、美観ではなく、
ただのゲロ。

>>698のような昭和脳に
若者はウンザリしている

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７０１さん

>机上の空論なら誰でも言えます。
>それを実行出来る能力と立場にいるかどうか？

対案と言われたからから、素人が考えた事や問題の思ったことを少し書いただけです。
実行できる立場にいるものしか書く事ができないのであれば、ここにはデベしか居ない
事になりますが。

>竣工売りも結構。
>しかし青田売りの青田買いが主流の現在、竣工後に売っていると人気がないか問題あり物件と思われやすくなります。
>デベの金利負担は増えますよね。借りてる額がでかいから金利負担は必ず増えます。

それはあなたのイメージだと思いますが。
そもそもデベの都合で竣工売りしているものはいくらでもありますよ。
昨年前半迄の様に値上がりが見込めそうでかつ販売戸数が少なかったり、値上がりが確実に
見込めそうな物件なら、平気で竣工売ります。
要はデベにとって遅らせた方がメリットがあるかどうかが販売開始の基準です。

ただ悲しいかなほとんどのデベは土地も建物も、ほとんど借り入れに頼っているので青田売り
しか選択肢がないだけなんです。なのでちょっと銀行が融資を絞ればあっという間に倒産。
これまでの好調だった数年に、ある程度の内部留保を積み上げて竣工にかかる有利子負債の
比率を少しでも圧縮していれば、現在の様なバタバタ倒産する事もないし、金利負担が減れば
販売コストも下げる事が出来るんじゃないかと思いますが。

>オプションは

分譲のうちの半分は完全に仕上げて、残りは契約後に内装とかでも良いじゃないですか。
その分価格が高くなっても、それは購入者にとっての付加価値ですよね。

>下請けイジメをして安く買いたいですか？

イジメって単純な。だったらあなたは値下がりしたものは全て買わないのですか？。
不動産の仲介の手数料はほとんどは一律（法律の上限）ですが、最近は半額だった
りする会社もありますよね。同じ様に販売代理も会社によってかかる経費は違う訳です
から、そのつど最適な会社を選らぶ事で、少しでも価格転嫁を抑える事ができるので
は考えただけです。

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>>702
>オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？

そうだと思います。
数年ぶりに成田に降り立った人の感覚なんて知った事じゃないですよ。
ずっと日本に住んでる人とは同じ感覚じゃない＝自分は普通じゃない、
って早く認識してくださいね。

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７００さん

６５６です。

>建築費に占める建築資材の原価率がどの程度かを解説したサイトは知りませんかね？
こんなところで語られていました。ご参考まで。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm?from=os2

>（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
これについてはいくつか考えられる違いがあります。ひとつは購入している材料のボリュームです。自動車メーカーの使用している材料の量と一施工会社が物件ごとに仕入れる量を比べれば
その差は歴然ですよね。つまり小売かどうかというレベルです。もちろん大規模プロジェクトに
なれば鋼材メーカーも直に参入するケースもあるでしょうけれど。
もうひとつは、原材料が上がった分を他の経費で圧縮できる余力がないということです。
前にも書きましたが、自動車部品メーカーは同じ品番の製品を自動車メーカーへ納入する場合
最初の納入金額から毎年１０−２０％の削減を要求されます。つまり部品メーカーは原材料の
高騰＋自動車メーカーからの値下げ要求に応じているから現在のような価格が維持できていると
いえます。またメーカーは、生産地、生産時期、生産数量などコストを下げるための選択肢を
多く持っていますので、その時点でもっとも安く生産できる手法をとります。また生産能力に
ついても物にもよりますが品質に影響ない範囲で５−１０％くらいの余力はもっていますから
調達コストが上がった分を生産能力で補うこともできるのです。
ところが建築の世界では、一施工会社が安い施工費を求めて海外の人間を多く使うことは
品質や施工速度の確保という意味からも限度があります。また施工に関しても年々道具や
材料の進化で簡略化が進んでいるとはいえ、人間が多くかかわる作業ですから
製造業ほどの施工速度の余力は期待できませんので、結局は材料の仕入れ量が少ないため
仕入れ価格の変動もモロに影響を受け、その受けた影響をカバーできる要素が人件費削減しか
ないため限度があるということになります。
もちろん上でも他の方が書かれているように、デベの経費を圧縮して、その分建築費に回せば
もっとよりよいものはできると思います。

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>>702
俺も全く同じこと思った。数年ぶりに見る日本はただのスラムで呆然とした。こんなとこで生きてたのかという。。

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>>703
結局何も考えていないと同じではないですか。

安いものを買うのではなく予算の範囲で欲しいものを欲しいとき（使うとき）に買う。
基本はこれです。そんなに安いものを探すときってなんですか？
特に不動産は同じものはないと言ってもいいくらい多種多様です。
もしそれがマンションだったら同じ棟内で安い部屋を買えばいいと思います。

身分不相応の不動産を買ってもメンテは出来ない税金は払えない、周りの住人と生活水準が違いすぎてついていけない。そんな不動産に住みたいとは思いません。

竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。
デベの都合で竣工後売りしている物件なんて極々少数です。しかも昨今のプチバブルの売り惜しみ物件が多いのではないでしょうか？本当に良心的に竣工後売りしている売り主は本当に極少数です。

驚いたのが価格が上がってもいい？？？
付加価値だから余計な手間賃を払う？？？
この掲示板でいったどれだけの人がそんな余裕があるんでしょうね？
それをしたいならコーポラティブハウスに参加したほうが現実的だと思います。
気に入った立地に都合よくあるとは思えませんが、、、

販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

安く代えるのはいいことかもしれませんが、それが全て全て正義のような考え方には賛同できませんね。

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>>698さん

誰に対して言っている言葉か分かりませんが、私もレスをした一人なので少し・・・
３連休お忙しいというのはサービス業ですか？旅行代理店か何かにお勤めで、世界中に住んで尚且つ休日も忙しいのかな？
それにしては以下の文言、

＞673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんの　よ。

こういう言い方って、インテリジェンスを感じさせませんよね。２ちゃんねるにありがちなとても世界中を知っているというある程度年を召した方の言い方ですか？
疑うわけではないんですけど、少しうさんくささを感じてしまうのですよね。別に３連休だからパソコンに貼りついてもいいのでは？世間は休みですよ。それともあなたは家族サービスで忙しい？私はあなたと違ってドメスティックなので、大阪と名古屋に転勤していたくらいです。海外は旅行以外はバンコクに長期出張かな？
ちなみに大阪は特徴はありません。駅を離れれば静かなのはどこの地方都市も同じですよ。

＞日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

あたりまえです。面と向かってその国の悪口をいう知り合いがいますか？きれい汚いは主観が入るところがほとんどなので全ては否定しませんが、日本の都市が全てとは言いませんが、計画的につくられていないところがほとんどです。それに色調（これは異論はあると思いますが）の統一感もない。パチンコ屋のネオンのどこがきれいなの？
基本的に東アジア人は鈍感な部類といわれます。ヒマラヤでもゴミを投げ出してくるのは東アジア系の登山隊に多いそうですよ。
ちなみにこんだけいろんなところ（リゾート系も含め）いっておられるあなたはどんな仕事をなさっているのですか？まあ脳内なんとかって言わないで答えてよ（笑）いや尊敬します。海外経験が長いのに日本の２ちゃんねらーにも通じておられるんですね。

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私は基本的に６９８さんに同意しますが、いつも海外にいて
思うのは、単純に日本よりも貧富の差が激しいのだな、という事です。
今後は日本でも同様の景観が広がるのかもしれません。

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７０５さん

７００です。

＞こんなところで語られていました。ご参考まで。

読ませていただきました。ざっと都内の4,000万円のマンションの内訳はこの様な数字
らしいのですが
　土地代　　　　　　　　　　　→　1,200万円
　建築費　　　　　　　　　　　→　1,500万円、
　マンションの事業主へ　　　　→　1,000万円（販売経費を含む）
　販売代理業者の手数料が最大　→　 240万円（売価の6％）
　デザイン会社へ　　　　　　　→　 30万円（建築費の2％が相場）
　（合計すると30万円足りないがこれは誤差だそうです）

これを元に、原材料費の高騰分が物件価格に与える影響を計算すると
かなり余裕をみて建築費の７５％が原材料費だとして
　１５００万 ＊ ７５％　＝　１１２５万
原材料費が１．５倍になったと仮定すると
　１１２５万　＊　１．５　＝　１６８７．５万
なので、その場合の建築費は１６８７．５万＋３７５万＝２０６２．５万です

合計すると　１２００＋２０６２．５＋１０００＋２４０＋３０＝４５３２．５万

原材料費が１．５倍になっても物件価格は１３％程度しか影響を受けない訳ですね。
なんとなく土地も建築費も上昇分をそのまま価格転嫁している様に感じるのは私だけですかね。
（すいません、また感覚的な話になってしまって）

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>>７０７さん

どこをどう読んだら「それが全て全て正義のような考え方」に思われるのか理解に苦しみ
ますが、まあそう取られる方が一人でもおられるという事は私の書き方のどこかに問題が
あったのでしょう。

>そんなに安いものを探すときってなんですか？

何か勘違いされているようですからあらためて。
別に安いものを探してる訳ではありません。スレタイからも分かる様に価格動向を
語っていた訳で、その価格動向について大まかに下記２つの考え方が有っただけです。

①今後は原材料費が上がって行くので、土地価格が下がっても物件価格は上がる
②土地が下がれば原材料価格の上昇が続いても、デベにはまだコスト削減余力が
　有るだろうし下げる事はできる。

その上で、私は②の考え方を持ってるだけで、原材料価格の高騰分のコスト削減余力が
（建設会社側には）もうないと仮定しても、デベにはファイナンスの部分や販売方法等
に工夫（コスト削減）の余地があるではないかと言ってるだけです。

>竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
>そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。

竣工後にこだわってる訳ではありません。こだわってるのは、体力が無いデベが多い
ことです。個人の家計に置き換えれば、貯金０、頭金０で土地・建物に諸費用分まで
ほぼ限度額いっぱい迄借り入れて家を建ててる様なものですよ。公務員ならそれでも
返せるかもしれませんが、景気動向に大きく左右される民間企業の方はそこまで勇気
のある方はごく少数でしょう。

しかもデベが銀行から借り入れた金利分も最終的には物件価格に転嫁されるんでから
せめて建物か土地価格位は自前でなんとかして欲しいと言ってるんですよ。
マンションの立替時期まで会社が残ってくれないと安心して購入できないじゃないですか。

>販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
>仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。

結局はイジメだという意味がわかりません。
会社運営にかかる費用もサービスも会社によって違うのに、一律同じという
いまの状況が不自然だと思うことがおかしいですか？。

>新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

中古や新築の販売仲介・代理から新興マンションデベになる会社は多いですよ。
販売代理は今後の新興デベに予備軍の一員です。またマンションブームがやってきた
時には、同じ様に自転車操業のマンション建築を繰り返す可能性があるんです。

あらためて言いますけど、なんでもかんでも安ければ言いといってる訳では
ありません。ただ旧態依然とした業界の仕組みや体質を見直して、無茶な経営
を排除して欲しいだけです。そうすることが適正なコスト管理にもつながり
持続的な会社経営が可能になると思うだけです。

長々と失礼しました。

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数年ぶりの日本でこんなところに書き込みなんて(笑)面白すぎ(笑)
あ、帰国後しばらく経ってＭＳ検討でした？

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あまり値下がりを狙いすぎて、俺みたいに欲しい物件逃さないようにね　泣
売れるとこはやっぱり売れるてるよね。

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710のソースを書いた人自体が、他の書籍からの伝聞だったので、
手短な大手デベで調べてみた。

藤和不動産のH20/3期の有価証券報告書（個別財務諸表）より抜粋。記載単位100万円

不動産販売高　 　148,387 100.0%
不動産販売原価
　土地　　　　　 43,654 29.4%
　外注費 69,706 47.0%
　経費 5,063 3.4%
計　　　　　　　　　　 118,425 79.8%
不動産販売益　　　　　　 29,964 20.1%

他を見たら違うかもしれんが、710の例より外注費（原材料費込）の比率が大きいね。
粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

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誤）粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

正）粗利20％だけど、販管費以下はこっから引かれるからね。

表が崩れたすまん

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７１５さん

ありがとうございます。
都心や郊外等にもよるのでしょうが、モデルケースが東京と言う事を
考えると、藤和の建築費比率の方が神奈川県では近いのでしょうね。
そう考えると、資材高騰分の影響はもう少し強くでそうですね。

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①ゼファーの記事読んでみました
ttp://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8882&NewsItemID=20080720NVS0050&type=2

②ゼファー自身の業績推移です
ttp://www.zephyr.co.jp/ir/highlight/index.html

①の情報で興味深いのが「外資系ファンドからの買いが急減…」。もともと実需目的の商売では
なく、外資系ファンド狙いの投資物件を中心に手がけていた投機筋デベなんですかね？更に②の
業績推移を見ると営業利益率が10％未満で、715の藤和不動産の20％と比して半分なので、もと
もとあまり儲かってなかったんですかね。

不動産業界が厳しい環境にあるのは事実でしょうが、上のゼファーのように実需がない（想定）
ところ向けとか、バス物件に高値つけちゃったところ等から苦しくなるんでしょうね。

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>今回の不況は（１）目当てでどんどん（２）した（３）の見通しの甘さが
>原因だが、余波が大きく大手でもかなりのダメージを受けそうとの意見もある。
（主に証券アナリストなんかから）

こうすると汎用的に使えますね。

（１）値上がり、（２）高値でも土地を購入、（３）マンションデベ
（１）シェア拡大、（２）過剰とも思われる設備投資を　（３）半導体メーカー

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