豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿漆(二十七)

もういらねえだろ

話題の中心は有明に移っちゃいましたからね。
豊洲はもう終わりだし、次は有明、晴海あたりが熱くなってくるんじゃないでしょうか。
有明は今まさに熱いかな？

有明は違う意味で熱いじゃない？

どうでしょう。有明は割安感から売れてるようですね。
豊洲はもう安くなることは無いのかなぁ。といっても、4丁目5丁目あたりだったら絶対要らないですけど（笑）

CTAですら割安だと思ってたところに、BASがさらに安くでてきたからね。
今後の開発を勘案すると割安と思えます。
ちょうどいいところに、ギリシア問題などが起こってしまい、購入者としてはラッキーなんじゃないでしょうか。

安いには安いなりの理由があるよね。いくら安くても有明はキツイなぁ。

へえ、そうですかね。
スーパーも保育園も小中学校もできるのがわかっているので、今から買うのなら不安は少ないんじゃないかな。
あとは、交通の利便性だけど、都内で転勤が多い人ならどこにでも近くて便利かも。
今品川方面の人だったら、20分くらいで行けちゃうんじゃないかな。

有明はＢＡＳが熱いだけでしょう。
ＣＴＡは残念なことになりそうだね

CTAはほとんど売り切ってますからね。
個人的にはダイレクトウィンドーやプールなど無駄なところがないので、CTAのほうがいいかもと思ってしまう。
安く買えたら嬉しいけどね、あとは角部屋だけだから安くは売らないだろうね。

有明は豊洲みたいにＵＲ経由で税金投入されることももうないし厳しそうだね。

それはネガさんが言った嘘なんだってよ。
googleで検索してみな。そんなの絶対出てこないから（笑）

有明の開発は続きますよ。

有明の他のネタないのかな。
個人的には、東雲のプロパストタワーに期待している。
オリゾンみたいなタワーが東雲に欲しいんだよね。

上手くネガって、安く買えちゃった人もいるみたいだね。

No.177 by 匿名さん2010-05-30 18:25
安く買いたい皆さんのためにも、俺がネガってきた内容を教えます。
このネガとギリシャ問題のおかげで、中古が積みあがり、結局オリゾンの角部屋が安く買えましたよ。
1年間、ネガ頑張ってよかった。
皆さんもお試しください。

１、URの新規プロジェクトストップ。有明にはもう税金は投入されない。
すみません。嘘ついちゃいました。
本当は、有明は着手済みなので、たんたんと進みます（笑）
元ネタは、事業仕分けでURの新規開発に待ったがかかったという話からです。
この話は、団地やマンションを作らないって話なんですけどね。

２、有明坪単価160万円説
すみません。若干本当です。
オリゾン北向き低層が坪単価160万で売られてるのを買い逃した事がありました。
リーマンショック後、最も不安な時期である2009年2月の事です。
超売り急いでる人だったんで、この値段だったんでしょうけど（笑）
この値段で買いたかったので、3ヶ月に渡ってネガを繰り返しました。
たぶん、このネガが一番効いたと思います。
当然、今の時代にこの値段で売り出す人はいないと思います（笑）
最近では、低層階でも坪単価は１８５万くらいで成約してるようですね。

３、南東は高速がうるさい説
若干本当です。オリゾンの高層階で確認済み。
なお、オリゾンの低層では静かでした。
南東を選ばない人が多くなり、結果として南東が安くなりました。

４、「あの部屋は何か問題がある」説
売却に出てる特定の部屋を狙い撃ち。
問題があると嘘ついちゃいました。

５、レインズの中古成約価格を披露
本物のレインズの中古成約価格一覧を手に入れました。
若干手を加えて、割安で成約してる事を見せかけました。
今売りにでてる中古が割高だと思わせることができ、申し込みいれた人もキャンセルしました（笑）

６、世田谷が暴落。有明はもっと安くなる説
グローリオが安くなったので、有明も暴落すると論理を展開しました。
実際は世田谷といっても芦花公園や烏山という下町の話であり、中古価格を見るとかなり安い地域です。
特別グローリオが安いという訳ではありませんでしたが、６０００万が４０００万に！というのはインパクトがありました。
元々の価格が高すぎただけなんですけどね。

７、修繕積立が破綻してる説
修繕積立金が全然足りていなく、問題になっていると書きました。
総会で４倍に値上げされると嘘を書きました。
結局、値上げはあったのですが当初予定されている通りであり、管理費を３割削減できた分を修繕積み立てに繰り入れしているので、既に数億円の積み立てがありました。


という感じです。
効果的なのは「割高だと思わせる」事と、「ダメな部屋だから安い」と思わせることです。
お試しを。

中古買って自慢できるなんてすごいなぁ。しかも有明・・・。
年収層が違う感じがする。

まぁ、数百戸あるわけですから、いろんな住民いますよ。
大まかな年収層を知りたいなら、こんな地図を見るのがお勧め。

なるべく赤いところに住みたいよね。

リッチマンの住む街、プアマンの住む街

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

>>11
↓有明にＵＲ経由でもう税金投入されないってこのことでしょ？
http://blog.goo.ne.jp/uniontama0601/e/8ac9346a5709b3f5c4842913cc91b4da

都市・地域再生の推進については、「国として行なう事業と考え難い」「逆ザヤの損失が想定され、当分の間、事業を凍結すべき」といった意見が出され、「国が経費を出し都市再生機構が実施するのではなく、自治体や全体の福祉政策の中で考えるべきもの」として予算計上を見送り、実施は各自治体・民間との協議に委ねる、と結論付けた。だって

豊洲は「都市再生事業」としてＵＲ経由で税金投入されたけど、もうＵＲ経由では税金投入なさそうだよ。

「都市・地域再生の推進」がダメだってことで、有明はこれに該当しない。
また、事業仕分けの結果が反映されるとは思えない。

って結論でしょ。ネガして安く買いたい気持ちは分かるけど、無理があると思うよ。

豊洲は「都市再生」として事業されていましたよ
http://www.ur-net.go.jp/profile/urban_b-03.html

普通に考えて、豊洲より有明のほうが税金投入額は既に多いと思うよ。
他に何を望むつもりだ？

>>20
ネガして安く買いたいんじゃなくて、有明はもう開発されないから買いたくないということだと思うけど。

あの事業仕分けの結論って、「新規のプロジェクト」は凍結しなさいって事でしょ。
新規だよ。既存のものは継続される。

有明は既に新規ではないって意味じゃない？
埋め立ても完了・道路もできて、電柱地中化。歩道も整備。親水公園だってできる。
テニスの森公園もできた。区のスポーツ施設もあるよね。そういやユリカモメの駅もここ数年でできた。バスも来るし、りんかいせんもあるよね。既に動いてるものなので継続される。

よくわかんないけど、他に何を望むってこと？箱モノ施設とか？区の出張所とか？
具体的に税金投入して欲しいモノってあるのかな。

有明は開発されないってのは、ネガさんが安く買うために嘘言った奴だよ。（笑）
実際にはたんたんと開発はすすむ。

まぁ、開発されないなら眺望確保されてラッキーだけど（笑）
保育園も小中学校もスーパーもできるしね。

うん、道路＆親水公園ができて終わりってことだから、ほぼ現状の有明で出来上がりってことだよね。

確かに俺もだまされた秀逸なネガだけど、今の時代にそれを信じる奴は居ない。
同じ内容でネガっても無駄でしょ。

これ以上、有明に税金でお願いしたいことってあるの？？
URの賃貸団地とか？（笑）

うん>>26の内容嘘ばっかりだけど>>11さんは信じちゃってるし・・・。
>>11さんって多分ＢＡＳ版で有名な人です。

オリンピック誘致の事じゃないですか？絶対来て欲しくないけど。

まぁ、有明の確かに基盤としては揃ってきたかなぁといった印象。
東雲のデザイナーズ団地なんかができると、また面白いかもね。

確かに俺もだまされた。
結局、計画通りに開発されるってことでファイナルアンサーだよね。
てか、半年前に答えは出てると思うけど。

いまだに信じてる人いたんだ（笑）

逆だよ。新規でＵＲ経由で税金投入されないのは本当だけど、有明の道路＆親水公園は既存事業だから継続される。
その代り、有明は道路＆親水公園できて終わりってことだよ。

だから、これは嘘で間違ってるよ。

＞１、URの新規プロジェクトストップ。有明にはもう税金は投入されない。
＞すみません。嘘ついちゃいました。
＞本当は、有明は着手済みなので、たんたんと進みます（笑）
＞元ネタは、事業仕分けでURの新規開発に待ったがかかったという話からです。
＞この話は、団地やマンションを作らないって話なんですけどね。
間違った内容。

それ、計画通りじゃん（笑）

他に何を望んでたの？箱モノ施設？
オペラハウスとか、市役所の出張所？

それが、有明はまだまだ開発されると思っちゃってる人がけっこういるみたいなんですよ。
他に何を望んでいるのか私にもわからないのですが。

ファイナルアンサーとしては、計画通りに実施されるって事だよね。
結局、何が言いたかったんだか？？？？

ネガさんは、今後も箱物施設ができるとか考えてたんですかね？（笑）

計画通り、道路＆親水公園ができるってことだよね。

ネガさんは「税金が投入されないから、有明が開発されない」という無理な理論になっちゃってるんだよね。

つまり、
公共施設や生活インフラ＝税金投入
住宅＝民間
ってのが分かってない。

有明の開発は今後も続くって事でファイナルアンサーでよいと思いますよ。

不毛な意見が続いてますが、ネガさんは有明を安く買いたいんでしょうか。
無茶な理論で必死で書き込みされているようですが、無理ありすぎるんじゃないですかね。
普通に有明は開発されていきますし。

>>38
結局、長文貼り付けの「１」の内容は間違ってると言いたかったのでしょう。

豊洲と東雲以上に税金かかってると思うんですが、ネガさんは豊洲や東雲と比較して、何が違うと言ってるのか意味不明ですね。

だからＵＲ経由での税金投入はもうないってことですよね。
今後発展があるとすれば、都が開発するか民間が土地買って箱物を作るしかないということですね。

まぁ、豊洲はＵＲが仲介して色々開発が進んだんですがね。
ＵＲが民間から土地を購入して、その土地をデベに提供したりして開発が早くすすみました。

単純に、豊洲や東雲と有明で、税金が投入されたところを比較してみたらよいんじゃないですか？
豊洲や東雲と比較して、普通に有明のほうが税金投入額が大きいと思いますが。

だれか比較できます？税金投入について。

http://www.ur-net.go.jp/profile/urban_b-03.html
によると豊洲の場合、ＵＲは「道路･公園等の基盤整備、民間事業者による住宅整備のための敷地の供給の「ハード面」から、地権者のまちづくり活動支援といった「ソフト面」にいたるまで、都市再生のプロデューサーとして参画。民間事業者との協力連携による都市再生のリーディングプロジェクトを推進しています。」とのこと。

ＵＲが民間事業者と都の橋渡し的な役割で街づくりを進めていたんですけどね。

>>48
それを事業仕訳で「国として行なう事業と考え難い」と言われて新規事業は凍結されちゃったんですよね。

>まぁ、豊洲はＵＲが仲介して色々開発が進んだんですがね。
>ＵＲが民間から土地を購入して、その土地をデベに提供したりして開発が早くすすみました。

それは東雲でしょ？豊洲はIHI＋αと三井の相対取引。

>>50
http://www.ur-net.go.jp/profile/urban_b-03.html
↑みたら豊洲にもＵＲが参画して街づくりしてたことが書いてますよ。

それより豊洲6丁目が楽しみでね。
事業主体は東京電力で用地の簿価はタダみたいなものらしいので、値付けが楽しみですね。

6丁目の土地は見たことある？あんな狭いところにオフィスビルの真横でトリプルタワーとは尋常じゃないよ。しかもテプコは24時間不夜城だから、すぐ隣の住戸は夜の灯りに苦労しそう。。

それでも立派に
豊洲の再開発エリアのタワーです。

有明の開発は道路と公園で終りなの？
もっと便利になると思ったのに・・・

豊洲6丁目って再開発エリアなの？
再開発エリアって2丁目3丁目と5丁目(ただしシエル敷地のみ)だと思ってたけど

テプコのビルの不夜城のところは＠TOKYOって言うデータセンターだからね
電気がついてるのは仕方ないかなと

>>53
尚更安くでてきそうで楽しみです。

低層階は、東電の社宅にしたほうが良いと思うよ。
タワー同士の近接度は豊洲ツインの半分程度の距離かなと推測される。。

6丁目は豊洲って言っても有明よりはましってだけの立地だから
値段は有明以上豊洲以下なんじゃないですか
豊洲って言うネームバリューからして有明以下って事はなさそう

ただ本当に何もないよねあの辺
市場できたらだいぶ変わるのかな

勝手な妄想だね。豊洲ということじゃなく、東電が開発すると考えるべき。

住所は豊洲。間違いなく豊洲のタワマン。
銀座一丁目駅までを銀座まで、と宣伝するのと同じ。妄想でも何でもなく。

新横浜を横浜と言って売るのと同じですね。

有明の開発がストップすると不安になっている人が多いようなので、URと港湾局に電話で確認してみました。

結局のところ、開発がストップというのは杞憂に終わりそうです。
事業仕分けで問題になったのは、やはり新規の開発案件だけであり、既存の有明は対象にならないそうです。
つまり、道路や親水公園だけにとどまらず、オリゾン前の広大な空き地や新CTAなどの開発についても、URは絡んでいるそうな。

しかし、この事実は有明民にとってはポジな情報なのだろうか。
開発が進まなければ、有明の価値は保持され、眺望も確保される。開発が進めば有明の価値はどうなるか分からないし、眺望も不安定。しかし、値上がりの可能性がある。

有明は、値上がりの可能性が高く、値下がりの可能性が低いって場所だから人気あるのでは？

今のままでは政権が自民に戻るのも時間の問題。
仕分けで槍玉にあがってることも元の木阿弥に戻るだけだよ。

というか、URと港湾局への電話への問い合わせによって、「有明は事業仕分けの対象外」という事まで明確になってる訳だが。

6丁目も豊洲。
激高い値段に設定しても売れていくんじゃないでしょうか。
おそらく、パークシティよりも眺望は良いだろうし。

このあたりでの最高の眺望マンションとなるのではないでしょうか。

いいんじゃないの、それで。

っていうか、新築分譲を高く売り出してくれれば、
住んでる中古も吊られて高く売れるのにな〜
と思っているのだろ。

>>68
東京電力が主体で地代の簿価はタダみたいなもんらしいから、激安でできてくるかもね。

てすと

>64
>オリゾン前の広大な空き地や新CTAなどの開発についても、URは絡んでいるそうな

ＵＲと箱物は関係ないはずだけど。
もし関係があるなら新ＣＴＡの土地をＵＲが取得して東京建物＆住友に提供した可能性はあるけど。
オリゾン前に関してはまだ都の土地だしどこも落札していません。

「簿価はタダ」っていうのは、固定資産税が安く済むってだけの話。
簿価でマンションの価格が決まるわけないでしょ。素人さんですか？

普通に考えて、眺望最高なマンションなので、高く出してくると思うよ。

有明はもともと道路と親水公園以外に何も計画なかったよね？

新ＣＴＡもいいけど、その前に高い住戸ばっかり100戸以上残っているＣＴＡはどうするの？

オリゾン前の広大な空き地は、港湾局とURが共同でやってるんじゃなかったっけ？

なんか、最近有明の話題が多いのって何で？
BASの抽選が近いとかそういう感じ？

阪神の持ってる甲子園球場も簿価はタダみたいなもんだよ。
もちろんNTTが持ってる千代田区大手町の土地だって、簿価はタダみたいなもんです。

でも、それらを安くは売らないだろ（笑）

簿価っていうのは、固定資産税などの算出に使うもの。実際の価格とは異なる事くらいちょっと会計分かるなら常識だと思うけど。

>>74
簿価がタダみたいなもんなら、タダで売却しても会社としては何ら損失なし。（極端に言うと）

ＣＴＡって、あとは角部屋くらいしか残ってないような。
あと15戸くらいじゃなかったっけ？
地権者の部屋も売りに出すらしいから、それ入れると30戸くらいになるけど。

>>78
商業高校とかでてないと会計を勉強する機会ってなかなかなさそうな。

簿価で売却したらそりゃ損でしょ（笑）
5000円で売れるものを1円で売るわけないでしょ。

NTTが大手町の土地を簿価で売ってくれるなら、すぐ買いますが（笑）
すぐ売却してその金で世田谷に戸建て買うわ。

>>78
簿価って、会社が所有する資産の帳簿上の価額のことで、一般には「該当資産の取得原価」をさすんだよ。

ただ今回は東京電力自体が主体となって開発するかある程度安く出る可能性高いかも。

ただ今回は東京電力自体が主体となって開発するから、ある程度安く出る可能性高いかも。

取得原価から減価償却した後が簿価なんじゃないの？

該当資産の取得原価ではありません。

取得原価から、減価償却するため、毎年簿価は小さくなります。
会社ごとのルールにもよるけど、最後には「1円」になる事が多いですね。

NTTの大手町ビルの簿価もたしか1円。
東京電力の豊洲の土地も、簿価はほとんどゼロでしょう。

しかし、売却の際の値段とは異なります。売却するときにはいわゆる市場価格で売り出す事になるのです。簿価で売るなら、俺に売ってください。買います。

東京電力が主体だから安く出してくるって根拠が良くわからない。

取得原価のことらしいですよ。
土地って減価償却ないでしょ？？会計は詳しくないけど。

東京電力は安く出さないだろうね。
誰かも言ってたけど、南向きの眺望が良いマンションって、なかなか無いので、かなり高値で売り出すと予想されるかと。
あと、豊洲ブランドもあるしね。6丁目でも一応豊洲。

企業会計のルールでは、原則的に土地は取得価額で評価します。

企業会計のルールでは、原則的に土地は取得価額で評価します。
つまり1億で購入した土地は何年経っても1億と帳簿には記録し続けます。
時価が2億になろうが5千万になろうが、1億と記録します。
よって普通は土地の簿価は取得価額になります。

土地は取得価格が簿価になるよ。

しかし、売却するときの価格とは別。
高く売れるときには高く売る。簿価とは関係ない。
マンションも同じでしょ？買ったときと同じ値段ではうれない。
安く売れるときもあるし、逆に高く売れることもある。

つまり、簿価と売却時の金額とは別。関係ない。

まぁ、普通に考えて東京電力が安く売るとは思えないわな。
高コスト体質の企業だし。企業努力するとは思えないし、安くても早く売ろうなんて考えない企業だと思う。

でも取得価額がタダみたいなもんで、東京電力が主体となって開発するってことは、期待できるねー。
ネガさんもポジさんも楽しみにしていましょう。

眺望も良さそうですしね。
このあたりでは、一番の眺望マンションになるんじゃない？

>>94
でてきてからのお楽しみだね。どうなるかな。

ＣＴＡとかと距離が近そうなので眺望的にどうなんだろうね？！

取得原価の件、サンキューです。
勉強になりました。

どう考えても近いとは思えないのだが。。。。