COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

>>400 マンコミュファンさん
なんだかスーパー銭湯みたいな名前だなｗ

>>400 マンコミュファンさん
ネガしたいならもう少し頭使おう。他にネガないのか。

>>402 検討板ユーザーさん
ネガではないっしょw

>>403 検討板ユーザーさん
ネガでしょwそれはさておき、ここは元々何の跡地だったかご存知の方いますか？

>>404 マンション掲示板さん
どのへんがネガ？なぜそう思ったの？

>>404 マンション掲示板さん
パチンコ屋の一番館

>>405 ご近所さん
自分で考えてほしいけど、ありえない名前をわざわざ連呼してるから。誰にも相手にされてないよ。わたしもやめておきます。

>>407 マンコミュファンさん
ありえない名前ではないと思う。ここのデベロッパー名を知らないのでしょうか。パラダイスリゾート株式会社です。あなたはこのデベを愚弄しているのですか？もしそうなら削除依頼します。

>>408 口コミ知りたいさん
面倒だけど一応相手すると、パラダイスリゾートだからマンション名にパラダイスをつけるわけではない。既出だけど、パラダイスリゾートの分譲マンションは「センチュリー」シリーズ。
https://www.paradiseresort.co.jp/mansion/
さらに、グランセンチュリー鴻巣になるという情報もあり、このマンションの特徴からほぼ間違いないと思われるので、パラダイス鴻巣はまずない。あなたの理屈なら三井不動産は三井◯◯とマンション名に会社名をつけることになるが、三井はパークシリーズだからそうはならない。もし本気で会社名がマンション名になると思ってるなら、恥ずかしいから発言を控えた方が身のため。以上。

>>409 通りがかりさん
そうでしたか。社名パラダイスリゾートだからパラダイスとか付けても不思議じゃないなと思ってました。三井とか野村とかは漢字だし人の苗字っぽいから無いだろうけど、パラダイスならマンション名としてもリアルにありそうだなと。

周辺中古とかけ離れた価格だけど大丈夫なのかね？

とりあえず1期目は60戸即日完売

>>411 マンション検討中さん
周辺の中古ってこの辺りですか？
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73227288/

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73737184/

調べたら鴻巣周辺は駅近くの築浅の中古出てこないですね。こことの比較対象があまりないので、鴻巣も新価格なんでしょうね。

>>412 検討板ユーザーさん
８戸が先着順となっているが、売れ残りでは？
まあ、それにしても第１期販売が　５２／６０　だから好調だけどね

>>414 口コミ知りたいさん
キミは
＞「＜第1期＞即日完売御礼 ご好評につき先着順住戸を追加販売」
って書いてあるのが読めんのかね？

>>413 口コミ知りたいさん
確かにこの辺ですと、2500万が妥当ですな。
ここに当てはめると、4700万で買って、10年後に2700万で売れるイメージ。
ただその頃にはさらに人口ガッツリ減ってるから、やっぱり2500万以下になるかな？

>>416 検討板ユーザーさん
4000万円で買って、10年後に4500万円くらいで売れるイメージかな。鴻巣もどんどん開発されていくし、駅近の土地も希少になっていくので、今売られてる2500万円くらいの中古マンションとここの仕様も全然違うし、比較できないかな。

>>416 検討板ユーザーさん
中古の成約事例から考えると、今の相場が継続する前提で10年後3500万円前後、20年後2500万円前後だろうね。
4700万円の間取りを35年のフルローンで買ったと仮定したら、10年後の残債が約4000万円残っているので、10年で売却すると残債割れ。
20年で売却してほぼ±0という感じかな。
ただ、鴻巣の場合は20年後に人口が2割減るエリアなので、現実にはもっと厳しいかもだけど。

>>415 匿名さん
多くの場合、第１期後に先着順と銘打って、数戸販売するのは売れ残りのケースが多い。

何故なら、販売計画に従って第１期、第２期、、、売り出すので、不定期に先着順販売ということは考えられない。いろいろ準備が間に合わないからだよ！

>>420 マンコミュファンさん
ちょっと言っている意味が分からないけど、価格の妥当性は周辺中古の成約価格から判断するのが正解だよ。
周辺中古の成約価格から考えるとここは15%くらい割高と言える。
出口戦略を考えない=永住であれば買っても問題ないのだろうけど、途中で売却するつもりなら買わない方が無難かな。

>>421 eマンションさん
その通りだと思う。
自分ならここの上限は3500万位まで。
それ以上なら手を出しません。

>>421 eマンションさん
分からないですか。もう少し説明しますと、今、鴻巣駅徒歩5分以内の中古はこれしか出てないと思います。
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73227288/
築20年で2800万円が鴻巣の相場とお考えだと思いますが、来年ここが完売したら、ここの価格が鴻巣の新相場になります。何故なら300世帯が鴻巣をこの価格で買っているので、それだけの価値が認められたことになります。つまり、その価格で転売しても、買う人がいるということです。その価格が10年後、20年後も維持できるかは正直その時にならないと確定しないが、そこは見通しで、これだけの大規模、床暖房、ディスポーザー、共用施設などの仕様のマンションがこれまでの鴻巣になかったことを考えると既存の中古マンションとは比較にならず、ここが鴻巣の新価格を形成するマンションになると思います。他のエリアではよくある傾向です。

>>420 マンコミュファンさん
一番重要なのは立地な
立地には駅までの距離だけではなく、駅力や都心・副都心までの距離・将来の発展性(人口増減)が含まれる
駅力がない、都心・副都心が遠い、人口大幅減が確定している鴻巣に資産価値が上がる要素はない

>>423 口コミ知りたいさん
上がるエリアは売り出し中に上がりますよ。

・1期は60戸と控えめな売り出しなのに売り残り先着順が出た
・エリア相場をはるかに超えた新築が売り出し中なのに中古の上がらない

これが答えだと思います。

>>425 マンコミュファンさん
300戸に対して1期60戸なら割合的にはこんなもんだよ。これを5回繰り返すと完売だから3ヶ月に1回として、入居までにほぼ完売できる計算。あと先着順は追加で出してるとHPにも記載されてるよね。

値上げは販売状況見ながら多少すると予想。さいたま新都心のシントシティも値上げしながら販売で、最終的に1000万円くらい値上げした。そこまでいかないと思うが、最終期は1期と比べて500万円くらい値上げすると予想。

周辺の中古がつられて値上がりする点については、調べた限り築古のしょぼいマンションしかないから、既存の中古は上がらないと思う。逆にここが完売すれば、ここが鴻巣の新価格の基準になり、今後鴻巣で新たに売り出される大規模物件はここより安くは出さないから、今度はここがつられて値上がりする好循環になると思う。

鴻巣の人口減が確定してるというのはエビデンスあるんでしょうか？大宮とか新都心が栄えていくのに、電車で20分の鴻巣だけ衰退するのはちょっと無理があるのでは？

>>425 マンコミュファンさん
売れ残り先着順とかキミは何を言ってるの？

総戸数は337戸。
1期は60戸即日完売。ここの書き込みやマンションブロガーの記事で確認できる。
2期以降の総販売予定数は277戸（物件概要に明記）。
引き算すると・・・

あれ？

あれ？

0戸だぞ！？

第1期即日完売御礼
ご好評につき先着順住戸を追加販売

って、この先着順8戸はどこから出てきたんだ！？

　　

埼玉で資産価値考慮するなら浦和、大宮、新都心、武蔵浦和、川口しか選択肢はないでしょ。
議論の余地はないと思うけど。

鴻巣？
ウケ狙いで言ってるの？

資産価値が1年で1%以上落ちる地域はきっついよなぁ

>>423 口コミ知りたいさん
『来年ここが完売したら、ここの価格が鴻巣の新相場になります』
　　↓
なりません。
例えこの価格で売れたとしてもそれは買い手が決めた価格ではありません。
今の売り手市場の中で、鴻巣では日本人が好む新築マンションはここしかありません。新築がここしかない以上、価格に納得いかなくても訳あって鴻巣から離れられない人は売り手の決めた法外な価格で買うしかないのです。
そして数年後相場が反転し、さらに人口減も進み、いざ売ろうとした時には目を覆いたくなるような金額でしか売れなくなるのは火を見るよりも明らかです。
新築時の販売価格は中古価格に全く関係ない、とよく言われているのはそういうことなのです。
特にここは住戸数が多いですから、中古の売り出しも多くなるでしょう。それはつまりライバルが多いことを意味します。希望の金額ではとても買い取ってはくれない危険性が非常に高いということです。

>>428 評判気になるさん
浦和、大宮などの資産価値が高いのは議論の余地はなし。ただ、これらはすでにかなりの高額になっていて、買えない層も出てきている。そうするとその周辺に流れていくので、大宮まで20分の鴻巣はその受け皿になり、このマンションを機に上がっていくと思う。過去～現在しか見れないとずっと後追いになって一生儲けられないよ。少し先の未来を予測して動くことが大事。覚えといて。

>>430 評判気になるさん
分かったんだけど、それであなたはそこまでこのマンションを全否定なのに、なんでこの掲示板に張り付いてるの？近隣の営業さん？どういう立場の人？興味ないならこんな掲示板見なければいいじゃん。長文の投稿までして何目的？ただの暇人？

>>430 評判気になるさん
「鴻巣に住むのは、鴻巣に住むしかない人」という決めつけ、思い込みも激しいんだよな。視野が狭いというか。鴻巣に親でも殺されたの？笑　鴻巣が再開発されるから、今まで見向きしなかった人でも選択肢になるのは当然のこと。都内探してる人は鴻巣までは来ないと思うけど、大宮、浦和、さいたま新都心、武蔵浦和あたりの検討層が、予算や求める条件の関係で鴻巣まで広げて検討する人がいるのは容易に想像がつく。思い込みを捨てて、もう少し視野を広く持たないと。

マンションを売るんだから、価格を売り手が決めるのは当たり前じゃないの？それが売れれば、その価格が買い手にも受け入れられたということじゃないの？買い手がマンション価格を決めるってどういうこと？面白いこと言うねw

>>433 口コミ知りたいさん
そんな人はいないw

>>431 マンション掲示板さん
大宮まで20分に価値はないと思いますがね。

>>435 eマンションさん
いや、いるでしょ（笑）いないと決めつけられる理由が知りたい。

>>430 評判気になるさん
新相場になるんだったらとっくの昔に上がってるわな。

ここが5千万近くするのは理不尽。
購入は諦めてもっと都内寄りのURにでも住むわ。
桶川駅前の団地なら4LDKで11万。住民層もいい。

>>427 職人さん
販売計画に従って、パンフレット作製や広報活動しているのに、突如計画無視してひと桁戸数の販売は、パンフ等はどうする？

こうした当初計画以外の、不定期な先着順販売、まして少数はほとんどの場合売れ残りだよ

>>430 評判気になるさん
駅近マンションとはいえ、鴻巣で　販売戸数３３７戸は多過ぎ
完売まで数年を要するでしょう

今後、ここ以上のライバル物件も出てくるし

4000万円前後にすれば良かったのにと思います

>>442 口コミ知りたいさん
それだと土地代＋建築コストしか賄えないでしょ

337戸ってシティタワー上尾の分譲数よりも多いのか・・・

>>439 匿名さん
桶川駅前の団地って（笑）お似合いかも。そちらへどうぞー

>>443 マンション比較中さん

土地代はゼロに近いとは言わないがかなり安いからね。鴻巣の地価知らないなら調べてみなされ。

>>433 口コミ知りたいさん
残念だな。鴻巣は流行らないよ。人口目減りしながら廃れていくだけ。
とりあえず国道16号の外側には手を出したら負け。

>>436 口コミ知りたいさん
価値ゼロでは無いが、限りなくゼロに等しい。

>>442 口コミ知りたいさん
その通り。本来なら4000万が精一杯だ。
だが中小デベでも今まさに社員の給料を上げたい風潮なわけ。
ならどこからその分の資金調達するのか。
そう、お察しの通り。

まあ鴻巣がこの先どうなるかは正直大宮の再開発にかかってると思う
大宮は拠点性も高いし災害にも強い
大宮の再開発で今以上にオフィスや商業が増えれば、高崎線沿線や宇都宮線沿線に大宮の後背地としての価値が出てくる
東京へのアクセス性では弱いが大宮へのアクセス性なら悪くないから

>>450 匿名さん
今回の能登地震で改めて大宮台地の地盤の良さ、災害への強さが見直されると思うから、大宮やその周辺に当たる鴻巣はニーズ高まると思う。特に建物が出来上がったらもう一段階上げてくるかも。

>>450 匿名さん
大宮がいくら栄えても鴻巣とは無関係ですよ。
仮に大宮が東京よりも栄えたら関係ありますが現実的ではありません。
ですからいくら大宮へアクセスしやすくてもそれだけではダメということです。

>>451 検討板ユーザーさん
ものすごいポジティブに考えるのは勝手ですが、どこからその自信が出てくるのでしょうか。
残念ながらこの先は売れずに値下げに踏み切ることが濃厚ですよ。
それが嫌ならお得意のポジキャンをもっとして売り捌かなきゃいけませんね。

>>450 匿名さん
大宮？
無理無理
どれだけ開発しても劣化版池袋の地位は変わらんよ
大企業の移転も皆無に近い

>>454 匿名さん
大丈夫。
皆さんよく分かってますよ。
鴻巣がオワコンだってことは。

ここも人気化しそうだな。
スレが荒れてくる兆しがあるのでいい感じ。

>>453 検討板ユーザーさん
自信がどこからくるかって？価値が上がるマンションを見る目があるから、そこから来てる。大宮、さいたま新都心がこれだけ上がって、そこに20分でアクセスできて、駅徒歩5分の大規模マンション。上がる要素がかなり揃ってる。このスレで不思議なのは、ネガが張り付いてるけど、興味ないなら見なければいいのに、何でここに張り付いてるのか不明。気になって仕方ないのかな。こりゃもっと人気になるわ。

なんか1期に比べて値上がりしてます？まだ結構戸数あるのに強気だな。

ポレスター鴻巣駅前ガーデンズって中古出てないけど、最近の成約事例はどれくらいの坪単価でしょうか。その価格が鴻巣駅近のベンチマークになりそうだけど、調べても情報がない。レインズ見れる方いますか？

>>457 マンコミュファンさん
大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口が上がっているのは都心や副都心へのアクセスが良いのと駅力が高いからですよ。
鴻巣はどちらも0点に近いです。

>>459 評判気になるさん
3000万円台後半～4000万円くらいまでの成約が多いですね。

>>457 マンコミュファンさん
見る目がある連中は国道16号の外側は買わないよ。
まじ笑うしかない世間知らずな専門家気取りだな（笑）

>>461 マンコミュファンさん
そういうこと。ここも本来なら4000万が精一杯の物件だ。
新築しか買いたがらない間抜けな地元民の足元を見てやがる。

>>447 eマンションさん
鴻巣の再開発についてこんな記事あったけど、鴻巣が人口減少するって騒いでる輩は何かエビデンスがあるのだろうか？
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/6639.html

>>461 マンコミュファンさん
ありがとうございます。いつくらいの成約ですかね？コロナ後、どこも一段と上がっているので、かなり前の成約であれば、今中古でたらもっと高いかもしれません。注視してみます。

>>462 マンション検討中さん
そう思うなら、別に他に行けばいいんじゃないの？何でここの掲示板一生懸命書き込んでるの？（笑）一応聞くけど、あなたがおすすめの国道16号内側の物件ってどこ？出てこないと思うけどw

鴻巣に適切な比較対象がないから、この辺りの中古との比較になるのかな。
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_ageo/nc_73142657/
あとはサンクレイドル鴻巣との比較でどうなのか。

サンクレイドル鴻巣の掲示板は全く盛り上がってないですね。やはり大規模の方が注目されますよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684468/res/20-69/

>>464 マンション検討中さん
人口推計見れば分かるが20年語には約20%減る予測

×20年語には
◯20年後には

>>469 検討板ユーザーさん
人口推計はそもそも日本自体が人口減少の傾向で、都市部に人口が集中して、地方は減少の傾向になっているだけで、大宮から20分の鴻巣は、今後このような大規模マンションが増えていけば、人口も増えていく可能性が全然ある。
あと今月のSUUMOの特集だったかな、人口回帰の街特集で鴻巣がランクインしてたよね。色んな情報ソースを総合的に判断しないと。

エビデンスはこれです。鴻巣市は「戻りたい街」全国18位、埼玉県1位。また、8年連続転入超過で人口増が続く。
https://www.city.kounosu.saitama.jp/site/konosu-life/10803.html
結局ネガは何の根拠もない、ただの嘘つきだと確定。

>>471 名無しさん
>>472 検討板ユーザーさん
鴻巣はすでに人口減ってんのに何言ってんだお前

国立社会保障・人口問題研究所、鴻巣市のどちらの推計も大きく人口減ですね。

>>473 eマンションさん
ここのネガはエビデンスも出さずに思い込み、思いつきでしゃべってるだけで、頭悪そう（笑）もう相手にするのも時間の無駄だから、これくらいにしておくわ。

>>475 マンション検討中さん
人口問題研究所と鴻巣市の予測を覆すことができるソースよろしく

>>476 通りがかりさん
こちらご確認ください。異論があれば鴻巣市にお問い合わせください。一番下に問い合わせ先が書いてあります。
https://www.city.kounosu.saitama.jp/site/konosu-life/10803.html

>>477 検討板ユーザーさん
鴻巣市の公式資料をどうぞw

https://www.city.kounosu.saitama.jp/uploaded/attachment/7921.pdf

異論があるならこちらへw

https://www.city.kounosu.saitama.jp/site/konosu-life/10803.html

>>466 口コミ知りたいさん
国道16号内側の良質な物件なんていくらでもあるだろ。
浦和、大宮、川口、武蔵浦和などなど。
よく考えてからものを言えよ。

>>478 eマンションさん
https://healthy-map.com/population-561/

鴻巣全体の人口は2000年をピークに減り続けている。特に年少人口の減少が顕著で注意が必要な状況だ。
　　↓
埼玉県鴻巣市の年少人口はこれまで減少傾向で推移しこの先は継続的に減少が進む可能性が高いと予想されており、2040年には1980年比で13867人程の減少で61％程度の人口減少が予想されます。

年少人口の減少率が61％と大幅で鴻巣市は人口減少が継続的に進んでいるので、人口バランスの乱れや今後の地域の発展に影響が考えられます。

>>480 検討板ユーザーさん
末期状態だね。

>>481 マンコミュファンさん
調べてみると市の状況がよく分かるよね。
久喜もやばいけど、鴻巣はもっとやばい。
まあ久喜も鴻巣もオワコンということがよく分かった。

そもそも人口減少を心配するなら県南も含めて郊外なんか住まないほうがいい。

>>483 通りがかりさん
さいたま市は20年後も人口が増えるわけだが。

>>483 通りがかりさん
さいたま市、川口市、戸田市は増加の予測ですか？

鴻巣は厳しそうだなぁ

しばらく見なかったらネガの鴻巣ディスりすごいね（笑）そんなに嫌ならこんな掲示板見なけりゃいいのに、暇なのかな。

都合が悪い現実はネガw

>>482 口コミ知りたいさん
久喜も鴻巣もさいたま市と合併すりゃあ全て解決
さいたま市の飛び地扱いでスッキリ

人気の高崎線かつ駅徒歩5分のマンションですから、そりゃあネガもあるでしょうね。
有名税みたいなもんです。

>>491 マンション検討中さん
高崎線が人気という話は初めて聞いた。

マンション名は「グランセンチュリー鴻巣」で確定みたいですね。略称としてはGCKですかね。GCKは鴻巣No.1マンションになるんですかね。ポレスター鴻巣駅前ガーデンズの方が駅近いけど、規模感と一本路地入った方が静かだから、GCKがエリアNo.1になる可能性もありそうですね。

>>491 マンション検討中さん
人気なのは上野東京ラインと湘南新宿ラインでしょう。
東京や新宿まで30分程度で行けないと話にならないです。

>>494 マンコミュファンさん
あの～ここ鴻巣もいちおう上野東京ラインと湘南新宿ラインは通ってますけど・・・・

土地勘かなさげなので、どこからいらしたのですか？　

人口増が大宮以南、人口減が大宮以北
埼玉は分かりやすいわな

>>496 eマンションさん
国道16号の外側は敗北濃厚で回避が鉄則です。

でた(笑)
国道１６号重視論者が、東京都下の郊外市はほとんどが、国道１６号の外側だぜ
滅茶苦茶な理屈

ウマシカレベル

>>496 eマンションさん
大宮でも駅から１０分も歩かなくてはならない戸建て並みの立地条件では
売れずに先着順で即入居可の売れ残りが一杯ある

やはりマンションは駅前か、悪くても駅から徒歩５分以内だよ

>>498 ご近所さん
都下は都心や副都心から離れれば離れるほどお察し状態になるよ。