グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-12-06 16:41:09
>スレ違いではありますがスレッドが無かったので
板は『スレッドを作成する』をポチで作れる。まあ、この程度なら近隣情報ってことでここでもいいとは思うけど。
>>132 買い替え検討中さん
ああなるほどメイツの話ですね。比較であればこのスレで大丈夫ではないでしょうか。
個人の好みになると思いますが、新宿小は大規模校で高学年は新宿中学校の分教室と行き来するのでそこは微妙だなぁと感じています。それならグラディスやエクセレントの校区である中小規模の登戸小や本町小の方が学区としては良いかなと思っちゃいますね。
こちらは坪280万前半と伺いました。
エクセレントザタワー ブリリアタワーと比較して高値掴みにならないか心配です。
タワーでないマンションは資産性は落ちるのでしょうか。
うちも駅近グラディスか、内廊下エクセレントタワーか迷っています。幕張のミッドスクエアタワーに比べると、高いなあと思いますが、三越跡地はもっと高いんですよね？笑
登戸二丁目交差点の広い駐車場が、更地になりましたが、あちらに何ができるかご存知の方いらっしゃいませんか？
西口の伸びしろはあまりなさそうですね。再開発しても寂しい少し陰なイメージはとれないですよね。北口も同様に。
もともと重心は東口ですが、今後の人の流れも、再開発も東口側中心なので高くても資産価値が長く保たれそうなのはブリリアタワーになりそうですが。
そごうの徒歩距離はブリリアタワーの方が近いので、この物件は電車に1秒でも早くたどり着きたい人向けではありそうです。
この物件で他の方が指摘していない所で気になるのは、1階を店舗（何が入るの？）にしてしまったがためにか、2階に駐輪場をもってこなくてはいけなくなり、駐輪場用のエレベーターという通常のマンションにはないエレベーターを1個取り付けないといけなくなったことで、メンテナンス費用に少なからず影響することがあるかなと。それに2階も住居に出来たのであればもう少し1戸あたりが安くなったのかなと思ってしまいます。
あとはゴミ置き場ですね。図からは一旦外に出ないといけないようで残念なところです。
パンフではゴミ置き場のアプローチが、正面エントランスから一旦外にでてのゴミ捨て経路になりそうで、もしそうなら雨に濡れる＋エントランスをゴミ袋を持ってでないといけないのかと・・・
裏の非常階段経路だとゴミ捨て場までに3回扉を開けないといけなさそう。
聞くの忘れたのでもし次行くことがあれば営業に確認してみますが・・・誰かご存じの方いたら教えて下さい。
>>138 匿名さん
ゴミ捨てで一度外に出るのは冬や雨の日は結構問題ですよね。
もちろんエクセレントタワーやセントラルタワーのような各階ゴミ捨ては一番理想的なのはさておき、せめてエントランスから雨に濡れない（寒くない）アプローチが良かったのは確かですね。
店舗って何が入るんですかね？
ダイソーが近いのは便利と思いますが、将来的に撤退にならないかは心配なところ。如何せん日中の人通りが少ない。
>>140 匿名さん
それ私も聞きました。
ミニスーパーにしても面積がやや狭そうでのでなかなか難しいのかなと感じました。
誘致には、さらには店舗部分の所有者が誰になるのかと、そこの賃料の問題にもなりそうですね。
西口はほんとに陰のあるイメージなのがいまいちですよね。スーパー一つ誘致できず、空きテナントばかり。莫大な費用と年月をかけた結果がこれで、地元民としては新千葉公園を見た時にはがっかりしました。
西口再開発はこれで終わってしまうようですが、JR千葉支社跡地の開発次第ではもうワンチャンスあるでしょうか？
ただ駅に近いだけのマンションなんですか。
共働き夫婦向きですかな。
>>144 匿名さん
共働きなら仕方ないが一般の奥さんにとって駅近はそこまで重要ではなく、ゴミ出しが楽で業務スーパーやドラッグストアが近いエクセレントのほうが良いという家庭は多そう。
表現は自身の通勤にもよりますかね。
千葉市内勤務の場合だと「ただ駅に近いマンション」
東京勤務だと「駅近マンション」
価格はエクセレントが安いし、各階ゴミ出し＋内廊下、周辺環境（遊び心も含め）もエクセレントに軍配か？
そういう意味で、こちらとエクセレントタワーを比較してしまうと、ただ駅に近いという表現もあながち間違っていないかもしれない・・・
実家房総半島。
旦那丸の内勤務 妻は錦糸町勤務。
下のデメリット打ち消すにはこの条件がいるな。
サッシ高1800
1階店舗リスク(ミニスーパー入らない)
ゴミ置き場が外で濡れる
救急車の音
駐車場は敷地内6台のみ
コモラボいいなと思います。他の不動産会社にもないかな…
テレワーク用の部屋なのかなと思います。
閉鎖的な部屋な気もしますが、図書館などでこういった壁にはさまれた机ありますよね。落ち着きそう。
コモラボ、テレワークに勉強に読書に家事に（ミシンやアイロンに）と使いみちがかなり多いです。
3LDKにもコモラボ欲しかったです。
今のマンション、3畳の家事ルームがある間取りもある。最近のマンションのウサギ小屋かすごいよね。
>>149 匿名さん
同じようなスペースを提案している物件は最近多いですよね。
面積削りの付け焼き刃ではなくて、
しっかりした設計力と提案力が有るかで差が出てるとみています。
動線や自由度、ドアが天井まで伸びているか、質感防音などの仕様の高さ、採光や空調・換気などの設計など、
面積の数字以上に大切な気がします。
自分たちの生活をイメージして買わないといけませんね。
千葉駅まで徒歩２分。かなり近いですし
電車通勤・通学が楽で良い立地にあるマンションだと思います。
プラン数も割と多いので、生活スタイルに合わせて選べそうです。
ただ、部屋の柱のでっぱりは気になりました。
最近は柱が出ていない部屋も増えているので、その工夫がされていると
もっとよかったかなと感じました。
背丈のある人間にとって、サッシ高180はないわ。賃貸よりもひどい。
公平に言えば、サッシの高さは、タワマンで高くなる傾向があるので、エクセレントザタワーと比べても仕方がないかな、とは思う。もし比較するなら、普通の板マン。
と一応は言えるのだが、それにしてもこのサッシの高さはないよね。この物件は、低身長の方にはおすすめ。
ベットルームの梁の下がりが50cmくらいあって、すごい圧倒されました。
下がりきついと表示よりも部屋が狭く見えますね。
柱と梁で凹んでるところの活用法が苦しい、、、
可動ルーバーもついてないので、、、
角部屋なら良いものの中住戸の外廊下側の部屋が難点か、、、
以前に地権者がいるのが怖いという書き込みがあったが（>>68）、地権者が必ず住むわけではない。むしろ地権者住戸は、オーナーとして所有されるだけで賃貸に回ることも少なくない。
問題は地権者住戸の有無よりもむしろ、階高やサッシ高が低いとか、ルーパーがないとか、ポーチどころかアルコーブもないなど、一般販売住戸の仕様がかなりショボイものになってしまったことだろう。
そしてこうなった因は、地権者との間で土地の買い取りが難航し、土地の仕入れ価格がかなり吊り上がってしまったため、デベとしては、儲けを出すために、
①14F建てとして階高を確保するよりも、15F建てとして階高をおさえつつ販売戸数を増やす、
②仕様をダウングレードする、
といったことを実行に移さざるを得ない。実際、ここまではふつうによくある話。
ところが今回は、地権者に土地を譲ってもらうにあたり、単に高いカネをはずむだけではなく、最上階に階高の高い地権者住戸を配置する必要があって、その結果、14F以下の一般販売住戸の階高が、一般的な板マンと比べてもかなり犠牲になってしまった・・・といったところではないだろうか？
最上階の地権者住戸はハイサッシ＋高天井2.65mで地権者への配慮ということなんですね
地権者住戸は賃貸に出る予定はないと伺いました
窓も低く、ルーバーないので中住戸はちょっと難あり、購入するなら角部屋かなと。
さすがに1.8mの高さしかない窓の角部屋ではない中住戸は検討から外しておきます・・・
隣の新日本EXビルの14階に1年程住んでいました。
電車の音はしばらくして慣れましたが、
駐車場を探すのに苦労しました。
三愛記念病院の裏手で27500円でした。
>>163 匿名さん
そうなんですよね。
坪単価同じならこんな最上階地権者のマンションよりブリリアの方が良いし、ブリリアの立地の方が街の中心でそごうにも近い。
注目されてる分こっちより資産価値落ちにくい。
ブリリアと同額だと間違いなくブリリア選ぶので、2年余分に待てるかですね。
そうすると安めのエクセレントタワーでも十分ということに。
別に駅にこんなに近くなくてもいいわけで。
>>164 さん
それもそうですし、駅前で発泡剤込み230mm～250mmの直床ですよね。>>107さんのご指摘が正解のような
かぶり厚、コンクリート強度、最大240mmベタ基礎二重床天井、全て優るエクセレントタワーがとても気になります
https://www.ex-ms.com/ext/structure.html
＞165
パルコ跡地は大きな揺れで壊れるタイプのダンパー。
>変形能力の高い鋼材である低降伏点剛に地震エネルギーを吸収させる
この文章をよく読まないと。エネルギーを吸収して変形する。熊本地震のように大きな揺れに2度襲われたら…。
駐車場が残念。
離れた場所で2万8千円。
新日本EXビルより高くなるので
15階建てでも65メートルくらいですか
建築計画では15階建て49.8m位だったような気がします。
1階の階高が3m切る感じですね。最上階の階高は高いので、それ以下の階は平均2.9mというところでしょうか。
三越跡のブリリアの情報が少し出て来たみたいですね。
https://www.nikoukei.co.jp/news/detail/454935
免振、500戸と期待できそう。
↑
割り算おかしいですね。。。3m位ですね。すいません。
新日本EXビルは60m位とのことで、EXビルよりも10mほど低い感じですね。
間違えていました。こちらのマンションは49.8mではなくて、44.89mでした。
EXビルよりも15m低いということです。
皆様、質問に回答いただき有難うございました
検討いたします
最上階が天井高い＋サッシも高いことが良くあるのは分かりますが（とはいっても板マンでは2010年前半までのマンションに多く、それ以降はあまり見られない）、全部地権者住戸だということがなんとなく皆さんが嫌悪感を感じているんではないでしょうかね。
高さ制限の中で最上階の高い階高確保のために、下の階の階高を犠牲にしたことにやや嫌悪を感じます。下界の天井高も階によって何段階か違うみたいで、それを知ってしまうと購入後は日常に意識として永く残っちゃうかもですね。
たぶんデベは気づかれないと思っていたのでしょうが。
駅に近いので通勤通学も安心ですね。
プラン内容をみると収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
あとは価格がどれくらいかが気になるところです。
>>180 通りがかりさん
その話題、172でもう終わっていますよ。
モデルルームを見に行くと、天井が低いとは思わなかったんですけど、どこか削られて全体として低くなっているのでしょうか？サッシは確かに低かったのですが、それは上に梁があるからで、天井が低いということはありませんでした。マンションの構造に詳しい方、教えてください。
>>181
モデルルームは、プレミアム住戸を除いて、一番天井が高いところだったはずです。（確か3階だったかな）
上階は、モデルルームより10cmくらい天井が低いので、全体的に低くなってるんだと思いますよ。
>>182 マンション検討中さん
そういうことでしたか。
モデルルームの天井高は実際の部屋と同じ高さですか？とは質問しましたが、全ての部屋で同じかとは確認しませんでした。営業さんは嘘はついてないけど悪意がある説明をされたということですね。
連投してすみません。
10センチずつ低くしても全体として1m程度しか低くならないと思うのですが、15mも低いのは何故でしょうか？各階で平均1m低くくなっているということですよね？
>>185 匿名さん
なるほど。ご回答ありがとうございます。
天井がとても低いマンションだと思い込んでモデルルームに行ってみたのですが、全く低いとは感じませんでした。
ここではボイドスラブが薄すぎると議論になっていましたが、営業さんは「スラブが厚いので遮音性が高い」と説明されていました。定量的な説明ではないので嘘だとは言えませんが、実際にはどうなんでしょうね。住んでみるまでわからないんでしょうか。
>>186
床下のボイドスラブの厚さはホームページでも公表されている（230～250mm）ので、それをベースに他のマンションと比較してみては？
グラディスは直床なので、直接比較はできないかもしれませんが、有名ブランドのマンションと同じくらいの厚さがあれば、一定は安心できるのかと。
>168
>駐車場が残念。
>離れた場所で2万8千円。
マンション敷地内に６台分しかないですものね。
どれくらいマンションから離れているのでしょうか。
１０分以上とかなら無理ですよね。
５分以内くらい？
>>188 匿名さん
敷地外の駐車場が20台弱確保されているのようで約100m位だと思います。徒歩で1分程度。タワー型なので出し入れの不便さは多少ありそうです。
さすがに雨に濡れずにというわけにはいかないでそれが難点。
駐車場代も高く、確保自体もかなり苦戦する物件であるのは確かと思います。
ここは車持つ人が住むマンションじゃないよ
敷地内は一般に回らないらしい
敷地外は当然値上げリスクがあるし、車持ちファミリーにはイマイチすぎるんだよな
>187 マンション検討中さん
有名ブランドマンションの営業マンが最近の市場でボイドスラブは見かけないと言ってました。なぜ有名ブランドは採用しなくなったのでしょう
ベタ基礎二重床と発泡剤を埋め込むボイドスラブの直床に共通するのは一部素材だけで床構造としては別物ですよね
エクセレントザタワーの主要構造部の設計基準強度は1m2あたり最大70Ｎ/mm2のようですが、同程度の強度ですか？
厚みだけでは全く安心は出来ません
6台のうち2台は最上階の地権者のもの。
離れたタワパに高額な駐車場代。
一階にスーパー入らないと家賃収入なく管理費値上げかもね。
駐車場空きないマンションはリセール難しいのよ。
2LDKだけはなんとかなるが。
千葉でファミリー住戸に駐車場空きなしは致命的。
>>192 マンション検討中さん
何を言っているのか意味不明・・・店舗スペースは所有者がいるから管理費は所有者が払うのでは？？？？？？？？？？？
ギャラリー見学行った時は最上階地権者も駐車場抽選（目の前で抽選するそうですよ）に参加しなくてはならないと。
ちなみに私は検討しただけで購入はしませんが・・・
>186
ボイドスラブって中空でない部分が厚いのでそこが梁の役割も担うのて、梁がなくて天井すっきりとかハイサッシを謳ったりするんだけどここは厚さが十分でないのかサッシが低いんだよね。何のためのボイドスラブなのか。
価格帯4,790万円 ～ 7,600万円ですか
坪単価270万から345万ですが駅の距離考えたら格安ですね
ブリリアはもっと単価高い見込みでしょうから早い者勝ちなのかな
先の地震で耐震よりも制震、免振がよいのかなと久しぶりに考えさせられました。
忘れた頃にやってくる地震。
こちらで話題になっていたボイドスラブの厚みって大丈夫なんでしょうか？
>>187 マンション検討中さん
>>97がボイドスラブは同じ厚さのベタスラブより2割くらい遮音性能が劣るといわれてる。230mmはベタスラブの最低ラインといわれている200㎜相当以下かも。と書いてますよ。
ベタスラブ200mmの二重床に比較できるのはボイドスラブ240mm以上の二重床の場合ですよね。
有名ブランドのマンションと同じぐらいの厚さとなるとベタスラブ200mm～250mmに二重床100mm～200mmの総高になり最小で300mm～最大450mmスラブ厚。
福岡のサンメゾンは250mm中空スラブの100mm以上の二重床二重天井 www.tokyu-housing-lease.co.jp/mansion/s-ohori/equipment/床部を20mmとしてこの物件と同じと言える直床中空スラブは330mm以上よね？ 有名ブランドのマンションのレベルに合わせるなら350mm以上になりません？
「標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。」ってアドバイスを見かけました。
調べてようやく意味が分かりました。
ボイドスラブの遮音は微妙でこの物件の250mmは薄い方なのか。
音に敏感なタイプなら気になる可能性あるのか。
第163回 再開発プロジェクトは地主のエゴが出る？
https://www.sumu-log.com/archives/11821/
これを読むと、この物件も同じかなと思ってしまう。
千葉駅西口再開発はどう見てもこれまでは失敗ですからね。莫大な費用と年月をかけて再開発したものの、綺麗な街並みに歩く人はとても少ない。テナントは新築なのに空きが目立ち、一等地にパチンコ屋という始末。スーパー誘致にも条件折り合わず失敗。
家賃が高すぎるのでしょう。ここも今出ている坪単価では高すぎると思います。地主のエゴ・・・というのはなるほどと思います。
ボイドスラブは薄いと騒音問題が多いらしいです。
梁がないので、1枚の太鼓の膜みたいな感じで響くと言ってる方もいました。
>>206 匿名さん
この書き方だと、バルコニー面と共用廊下面は乾式壁、戸境壁は鉄筋コンクリートですよね。もっとも、バルコニー面と共用廊下面は乾式壁であっても、戸境壁が鉄筋コンクリートであれば、防音上は一定の水準を満たしているはずです。ただし戸境壁が鉄筋コンクリートだと言っても、それがクロス直貼りであるか、石膏ボードを立てているかは確認しましょうね。
半分以上の46部屋の販売になりました。
順調ぶりに早期完売が見えました。
>>208 マンコミュファンさん
第一期の販売数は率でみると非常に多いように思いました。やはり千葉駅徒歩2分というのが評価されているのでしょう。
個人的に現地を見た印象としては周囲が囲まれていて多少くせのある立地というように思いましたが、利便性重視の人にとっては坪300万円以下の住戸も多く価格面で魅力があったのでしょう。それに加えて病院勤めのお医者さんにとっては最高の立地なのでそちら方面からの引きも強かったのかもしれませんね。
夜勤で家が近いのは嬉しい。
三愛病院関係者買い。
>207
バルコニー側と共用廊下側の壁はALC(軽量気泡コンクリート）。戸境壁が乾式壁の場合、間取り図の壁にハッチが入ってるので区別できる（近隣の例ではエクセレント ザ タワー）。ALCの場合は柱との間に線が入っているのでこれも区別できる。RCの壁だと柱と一体なので間に線は入らない。
間取り図って見方を知れば結構情報豊富。
おまけだけどALCも大きな地震で壊れたりする。
クロス直貼りか二重壁かも間取り図でわかる。二重壁だとここのように壁と部屋の間に隙間を挟んで線が入る。これが石膏ボード。
二重壁だと太鼓現象といって壁の間の隙間で音が共鳴することもある。
ぶっちゃけディスられても人気は落ちなかったですね。
引き渡し後に、一階エントランス周りの内壁、管理人室を囲う壁、郵便ポスト、そして各階の共用廊下や住戸壁が、空洞の乾式壁や軽量コンクリート施工されていて、ノックしてコンコン音が響いたら落ち込んで立ち直れなくなりそうです。
ここ買う人はこんな掲示板見てない層と思います。
残念ながらディスってもあまり意味ないと思います。
ディスってるって思うのは仕様がしょぼいと認識していることの裏返し。
1期1次で半数以上の46戸の販売数はすごいですね。サッシ高の1.8メートルが気になりますが、買う人はそんなことは気にしないということなのでしょう。高すぎて売れないと思っていましたが、掲示板民の評価はあまりあてにならないようでｗ
ALCは内部の気泡が全体の8割を占めているので、非常に軽い。
厚い発泡スチロールを含むボイドスラブ床、8割気泡のALC構造壁、空気層の乾式壁。
空気に結構な金額を支払うことになりますね。
床の場合は二重の方が遮音性能は高くなり、壁の場合は直貼り工法の方が遮音性高いと実験データで証明されているそうです。
その逆の、直床二重壁の遮音性能はどうなのでしょう。
壁も床も遮音性が高いのは直です。古い知識のままの方がよく勘違いしているのですが、直床と二重床だと遮音性が高いのは直床です。二重床はちょうど人間がうるさいと感じてしまう足音などの重低音を太鼓のように増幅させてしまうのです。
二重壁も同様なのですが、直壁の物件は少ないので、ほぼ二重壁になってしまうと思います。
遮音性能、特に重量衝撃音については直床と二重床の差以外にもスラブ厚の影響もあって単純に比較は難しい。そしてここはボイドスラブに下はスラブ厚が薄い。
コンクリの上にクロスを貼るためにはモルタルで表面を平らにする必要があって手間がかかる。二重壁発酵ボードを間に挟んでその手間を省くコストダウン手法でしかない。
書き込みが同じ話題すぎて読むのが面倒な板だね
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
