グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-12-06 16:41:09
メダルはコメントが参考になるを一定数取るとつく仕組みみたい。ただ、自分たちのコメントを組織的に参考になるをポチしてると見受けられるグループがいるんだよね。どう見ても参考になるに該当しないコメントに参考になるが大量に参考になるがポチされてたりする。
間取りを見ていたら、不思議なものを発見。
今までお目にかかったことのない言葉です。
ベース、って何でしょう？
間取り図を見ても不思議な空間。
D1タイプなんですが。
壁みたいなものは何なんでしょう？
途中で切れてて、ウォールドアのように開閉する感じでもない。
何やら説明もあるんですけど、中途半端にする意味あるのかしら。
と思いました。
ユニークな発想ではありますね。
嫌いな空間じゃありませんけど。
傘いらずでペリエやそごうに行けて駅に一番近く、今後二度と出ない立地だろうけど何となくスタートがにぶいのはエクセレントの販売と被ってるからなのか？
広域検討の目に止まれば結構穴場な気がするけど、マンマニが紹介してないから？
>>306 匿名さん
駅直結ではないので、傘いらずではないと思います。
スタートが鈍いんですか？どのくらい売れているのでしょうか？
もし人気がないのであれば、雰囲気が暗い西側だからというのも一因だと思います。
>>307 匿名さん
エレベーターがあるので駅まで屋根ないのは目の前の道路を渡るところだけだったんですよね。
道路といっても6メートルほどでそこさえ許容すれば傘なしで大丈夫そうでしたよ。
私は分マン→分マン→分マンの住み替えです
二重床の分マンでしたが、上階から物音は響いて
マンションの掲示板には常に騒音のクレームに関する張り紙がありました。
ただ私はあまり気にしませんでした。集合住宅ですし多少は仕方ないかと思って購入します。存在しないかもしれない理想の家を探し続けて、結局ありませんでしたという将来も怖いですし、ローンが長期間組めなくなるのも嫌でした。
>>309 マンション検討中さん
西口ということもあるのかもですが、現時点では過小評価と思います。
やはり徒歩2分や、雨降っていても道路くらいは傘なしで渡れてしまうので相当の大雨じゃない限り傘なしでペリエ、千葉駅に行けちゃう立地は生きているうちには出ない希少物件と思います。良い買い物ではないのかなと。
内装関係も構造関係も全部大幅値上げ。
建設がまだ始まっていないものは同じ構造でも2割高になることが確定してしまっているので、既に値段の確定しているマンションから購入した方が無難。
エクセレントもグラディスも半年後には割安感が出てしまうか。
あとは中古から選ぶか。中古も良質なものは少ないので今後は値上がりしていきそう。
買い煽りをしているわけではないが、千葉市中央区で現在販売中の新築かつ資産価値維持が堅い物件はエクセレントかグラディスしかない。中古でもよいなら良いものが出たら直ぐに申し込まないと直ぐ消える。中央区の中古は明らかに良いもので価格がやや安いと感じられるものは1か月以内に消失している（1年前より動きは早い）。
最近の出物では千葉駅徒歩4分クレアホームズ千葉パークフィールズの最上階73平米角部屋中古も5400万台で出てすぐに消えた。ワイドスパンでとても良かった。
浦和が坪400~450万、横浜が坪600万~の時代に千葉駅徒歩2分が坪250-260万は割安。三越跡地が坪350に近づく（このまま資源高が維持されると超える可能性すらある）と言われているので実需層はどうしていくか。
実需ではない方々はこの先永遠と構造がどうのこうの言っていればいいのかもしれないし、そんなにマンションが好きならデベロッパーか不動産屋に就職した方が良かったのかもしれない。
確かにそうですね！てっきり完売したと思ってました。
要検討対象ですね。
三越跡地の主体の1つのファーストコーポレーションの会社説明資料には今年は建材価格が昨年より3割値上がりと書いてあります。
そこは検討者は考慮した方が良いでしょう。
機械を動かす燃料費も昨年から大幅にあがってます。
弁天のエクセレントが坪300万とのことだからパークホームズ千葉もグラディスも売れるのも時間の問題なのかも。今は高い高いと思っていても、相場の値上がり予定はあっても値下がり予定がないからね。
https://www.sumu-lab.com/archives/30973/#2002LDK350050003LDK40006000
ここでスムラボの2LDKさんが千葉物件ではグラディス、エクセレント、ベイパークの話題を出してますね！
>次回更新予定日：2022年4月11日
物件概要が更新されず。先着順がはけないからできないのか。
値上げ検討のため時間かかかってると聞きました
ここはオーナー再開発組合だけど、ディベロッパーは今後供給物件のコスト増が価格に転嫁できない水準のため、現在の販売物件は軒並み値上げする模様で、それに合わせた値上げ検討とのこと
すでに契約済みの人たちは勝ち組ですね
>>318 マンション検討中さん
いい物件なのにマリモの価格設定が安すぎましたからね。
弁天の建設予定のエクセレントが坪単価300万
そごう近くのメイツもそもそもの最低階が坪単価300万との話も挙がってるみたいです。
急に建築資材が高騰していて、マンションに限らず建設予定の見積もりすら試算困難という話も耳にします。
こちらはエクセレントタワーの販売と時期が重なり出足が遅れたのではと思えます。
１期で契約済の方は幸運だったと思います。
検討中の方は１期の残りの先着順を早めに見に行くのも良いかもしれませんね！
エクセレントザタワーのギャラリーではグラディスを意識していた（グラディスの検討者を取り込みたい）ような感じはありました。価格帯が被る部屋があったからでしょうか。資材高騰の直撃を避けられた物件なので今後出てくる物件比較で安さが際立ってくる可能性は高そうです。エクセレントザタワーも値上げとの話もありますし。
スギ薬局、ダイソー、セブンイレブンが徒歩1分
千葉駅とペリエが徒歩2分
そごうが徒歩5分
これ以上何がお望み？っていうくらいの立地。
周辺観察したが目の前に高い建物は出来ないと思われる（築浅の鉄筋コンクリート賃貸があるため）。
1階にミニスーパーが出来れば最高の環境だろう。
これが70平米で5000万強は地味に安い。というか首都圏を俯瞰してみても安すぎだわ。
エクセレントタワーの条件良い部屋がかなりのスピードではけて行っているみたいなので、エクセレントタワーの残り物件が枯渇する夏ころから急激に売れ出す気もするな。
3週間近くかけて先着順がはけたのは1戸。一期の販売戸数を多くして人気を装ったけどすぐにバレちゃった。
エクセレントが売れすぎでとられちゃってますね！
エクセレントと販売のタイミングが重なったのが不運だが、ここは既に4割ぐらい成約しており現時点での成約率はエクセレントよりここのほうが高い。
エクセレントと比べて販売戸数は少ないので、エクセレントよりここのほうが早く完売するかもしれない。
両マンションが牽制し合って価格が抑え目になった面もあるだろうし買う側としてはラッキーでしたね。
>>325 匿名さん
そもそも87戸中11戸は地権者住戸だったと思います。
76戸が販売対象
私が見学に行った時に1期で価格がオープンになっていたのが46戸でした（メモにて）。
うち11戸残っているということは35戸売れたということに。
残りは41戸でしょうか。
意外と皆さんが考えているよりも残りは多くないのではないでしょうか？
325ですが、地権者住戸の数を見落としていました。
千葉駅周辺の後発2物件はどちらもここより駅から離れるが坪300万円以上が濃厚なので、ここは駅近と価格メリットを発揮して順調に売れていくのではないかと思います。
エクセレントタワーが2か月で160戸売れ、10月までには残り50-70戸程度になってるはずなので、そこから勝手に売れていくはずです。
幕張ベイパークのミッドも在庫無くなりますし。
円安と資源高騰で値段はもう下がらないですよ。
供給が絞られれば勝手に売れていきますよ。
グラディスだと、日常使いのスーパーってどこになりますか？生鮮食品は、そごう地下にも売ってますけど少し高いイメージがあります。
>>330 マンション検討中さん
北口方面のアコレくらいしかない。だからミニスーパー誘致してる。共働き二人世帯までならペリチカで良いと思うが確かに割高
ファミリーなら自家用車持つだろうから、この立地だと中央港のせんどう又は幸町のカスミなどに行くことになるかと。それぞれ車で5から10分。
この立地はエクセレントザタワーと違って自家用車か自転車で駅前から買い物に出かけないといけない場所なんで売れ行き悪いんだと思う
>>331 マンション検討中さん
共働きだと、日常使いはペリチカそごうミニスーパーで週末郊外の大型スーパーじゃないと時間的に無理だと思うよ
今はネットスーパーあるし、貧乏性の人はこの物件そもそも買わないだろうし
ま、不運でしょうね。
何と言っても駅近の魅力は根強いものがあると思うのです。
予算に余裕のある方は駅近の物件を購入するべき理由はいくつもあると思われます。
特にこのマンションの場合はそこそこの専有面積もあることが魅力かなと思います。
ストレスのない生活は健康な生活にも繋がって医療費も浮くでしょうから。
歩く距離が少ない分運動不足には注意かなとは思いますけど。
買い物ですがペリエのペリチカも食品の買い物が便利そうに思います。
>>322 マンション検討中さん
スギ薬局、ダイソー、セブンイレブン、千葉駅とペリエ、そごうが共にある人生。味わい深くなりそう。一度しかない人生を何に囲まれて暮らすのか大切な選択ですよね。
[NO.339～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
JR千葉支社跡地
市民会館入り宿泊&商業施設
2027年オープン
https://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/hodo/documents/220...
>>348 マンション検討中さん
新日本建設が弁天1丁目で建設中のエクセレントも千葉駅徒歩数分でここの次ぐらいに駅に近い。住環境的にはここより弁天1丁目のエクセレントのほうが良いかもしれないが、向こうは坪300万円以上のようで千葉駅周辺ではこれから出てくる三越跡のブリリアに次いで2番目に高いマンションとなる模様。
同じ政令指定都市のさいたま市大宮は市民会館入りの大宮門街が完成
あっちはスーパー入る予定らしいが千葉もスーパー入る？かもね
https://miyahara-kitaku.com/omiya-kadomachi/
たぶんこれに似たのが出来るね
バーディホテル付近の一帯開発は断念した模様なので、そこはマンションが建つ可能性は十分ありますね
1期は完売？
2期募集が始まってますね
バーディーホテルあたりは容積率大きいからね。JR東日本都市開発ならペデ直結高層マンション可能。ただ、東から西口にかけての再開発が今回の発表でかなり小ぶりであることが判明したので、千葉駅の表玄関は東口で千葉駅周辺の高級住宅街は新宿であるのは変わらなそうだ
4980万は安すぎでは？
>>357 匿名さん
この立地で70平米で4980万は流石に安すぎですね。
こういう値付けはこの立地では良くない気がします。。。。
こういうそもそもがとても良い立地でパンダを設定してしまうのは逆効果の可能性もあるのかなと思えます。もちろん会社判断でしょうが。。
>>359 マンション検討中さん
公式ホームページを見ると（4月22日更新）この住戸だけが第2期2次で販売されることになっていて、その他に第1期分として10戸第2期１次分として4戸先着順として販売されるようだ。
更新前の情報では第1期先着順が11戸だったので第1期先着順は1戸売れた計算になる、また第2期1次分は元の販売戸数がわからないので何戸売れたのかまでは不明。
この70.15㎡4980万円の住戸だけを第2期2次として売り出したのは残っている先着順住戸を販売したいがための客寄せパンダ効果を期待してだと思うが、この住戸に集中してしまいそうで他の先着順住戸にうまく誘導できるのかな。
>>362 匿名さん
ほんとそうですよね。。。
例えばグラディスとエクセレントで完全イーブンで迷っている人なんかは、ダメ元でグラディス4980万のパンダ部屋に申し込みしておいて、外れたらエクセレントにするという方法なんかも考えられますね。。。
グラディスとエクセレントは個人的にはどちらもワクワクする物件なので、そういうくじ引きみたいなのも個人的にはありだなと思ったりしてしまいます。。。。
70平米で4980万なのは、めちゃくちゃ安いということなのですか。相場がわからないと妥当なのか、ちょっと高いのかと思ってしまいそうでした。
そういうお部屋は人気が集中して抽選になるのでしょうね。登録受付期間が2カ月間もあるので、もしかして500万円程度の差なら・・・と他のお部屋を検討する人もいるかも？
第1期から第2期1次までの分が14戸あるので、営業さんもそちらを進めてくる場合があるかもしれませんね。安さの訳は何なのかなというのが気になる点です。
この物件は女性に刺さりやすく、男性に刺さりにくいのかなと思います。
あと都内の広域検討者にも刺さりやすい物件のはず。
その辺にどれだけ伝えられるか？かなと。
SUUMOマンションの無料配布雑誌にも載っていないのでちょっと認知されにくいか。
ここはモデルルーム行った人はわかるだろうけど、マリモの販売員がかなり感じが悪いので購買意欲がかなり下がるのと、価格設定が微妙に千葉にしては高めで動きが遅いだけで、総戸数は少ないのでなんだかんだ竣工ごろには大体捌けるのではないかといった感じですよね
第1期でどれくらいの戸数が売れたのでしょうね。
（ＨＰみても見つからず・・・）
>>373 匿名さん
その防災倉庫のおかけで多額の補助金をもらっている割には高い。同じく補助金を貰う予定のブリリアもやはり高いんでしょうかね。
営業マンの感じが悪くて検討する気が失せたけど、再検討すべきかな。
今はどのくらい残っているのでしょうか？
ここは高いか安いかといったら駅距離からみれば相当安いと思う。問題は住環境として周囲の環境を受け入れられるかどうかだが、単身やDINKSなら良いのではないでしょうか。
営業の問題は分かります。
自分達で売ってる物件の詳細や立地の良さをそもそも理解しきれてないのでアピール出来ないのが問題と感じました。
なので検討者が購入者になりきれない。この物件を買うことに対して背中を押せるだけの理解をしてない。
ように感じました。
営業変わってあげたいと思ったくらい。
千葉ステーションビルがＪＲ千葉駅周辺開発を推進している本社ビル「ペリエ＋ｐｌｕｓビル」が完成した。
６階建てのビルは１～３階をテナントフロア、４～６階が同社の新本社オフィスとなる。設計・施工はともに大成建設が担当した。
本社ビル移転を皮切りに、千葉駅周辺の大規模再開発を推進する予定だ。
□千葉ステーションビル常務・塩崎朋久氏に聞く／千葉駅西口のタウンマネジメントを推進
－－施設開発の経緯についてお聞かせください。
当社は昨年８月に創立６０周年を迎え、次なる１００周年に向けて今後もこの地から新しい価値を創造し続けるために本社ビル「ペリエ＋ｐｌｕｓビル」を新築いたしました。
本計画は、将来的に予定している千葉駅周辺開発を円滑に進められるように、前段階として行われた工事でもあります。
－－今後の開発運営計画は。
本社ビルの新築を契機に、千葉駅周辺開発は千葉駅南西エリアの様相を一変させる大規模なまちづくりプロジェクトです。
旗艦店であるペリエ千葉との相乗効果を生み出し、お客さまの暮らしに彩りを添える魅力的な空間を創出してまいります。
併せて、京葉線沿線の開発・まちづくりを推進し、地域の皆様に、より便利で有意義な時間を過ごしていただける「くらしづくり構想」も進めてまいります。
https://www.decn.co.jp/?p=125563
JR千葉支社跡地の隣のバーディーホテルの向かい
千葉ステーションビル本社だったんですね
とするとあの一帯はJRが全部まとめて開発しそう
まだ残ってる駐車場ビルや駅ビル別館も古いから支社跡地とはタイミングずらしてJRが何か建てそうですね
>>376 マンション検討中さん
ではあなたが営業すれば？？
私はこの立地は二度と出てこないと思い購入しました。
この場所なら営業がどうこうではなく資産性考えれば他の物件と比較する必要ないと思い購入しました。
ちなみにここより立地が優っている物件ありますか？
私の担当は親身にしていただき、契約の時も丁寧に説明していただきました。
比較せず決めた人もいれば、比較して迷っている人もいると思います。
2LDKさんのブログで2022年はグラディス千葉駅前かエクセレントタワーのどちらかで決めれば良いのではと書いていて、その通りだと思いました。
1期でグラディスを購入した方は何の迷いなく購入したのだと思いますが、1期で購入していない方は大半がエクセレントと天秤にかけてると思います。
エクセレントの方はグラディスの資料を作って対策していました。当然だと思います。迷っている方にとっては最後は営業が決め手になってしまうと思います。
想像よりも高い物件だったので、他のマンションと数々悩みましたが購入を決めました。
やはり千葉駅2分というこの立地、(詳しい事はわかりませんが)マンションの仕様も悪くはないと思っています。テレワークが出来る仕事ばかりではないと思われるので、東京へも通いやすいターミナル駅の駅近はなかなか強いと思います。西口の今後の開発に期待しています。
1期が残り8戸。2戸減ってますね。順調な気もしますが、、、
70平米4980万のパンダ部屋は目玉ですが、パンダ部屋いったいいくつあるの？やめたほうが良さそう。
パンダ部屋が複数あると普通に購入意欲が削がれるよ。
第一期供給（？）御礼だって。完売しなかったからきついね。
立地は二度と出ないレベルなのに売れ行きがゆっくりなのはエクセレントの影響がでかすぎるのかもしれません。
販売をもう3ヶ月程度早ければよかったのか。
パークホームズ千葉中央も売れ行きが悪そうな。これもエクセレントの影響か。
>>388 マンション検討中さん
正当も何もこの立地なら全く問題ないでしょう
千葉駅の相場からしたら割高に見えるだけで、首都圏ターミナル駅相場からしたらかなり割安。数年したら千葉駅の新築相場は確実にここの坪単価上回りますから
>>389 マンション検討中さん
建築費高騰についてのスムログ記事で参考になります。
https://www.sumu-log.com/archives/41219/
これ見るとより一層グラディスは安いと思っちゃいますよね。
後から直せない天井高とか直床中空スラブに引っ掛かる人が多いのも分かるけど、駅距離もリフォームなんて出来ないしね。販売時に苦労した駅近マンションが10年後の高騰率No.1なんてよくある話だから資産性を重視するならアリだよね。
>>391 検討板ユーザーさん
レクサス横のメイツの話題も出てますが、メイツは坪300万は階高から軽く超すと思うので、どう考えてもグラディス割安なんですよね。
グラディスのこの値段で高いとするならそもそもマンション検討を辞めた方がいいですよね。そういう感じだと花輪町とか生実町の建売戸建ての方がそもそもよいと思うんですよ。
>>393 検討板ユーザーさん
利益を出せる価格しかつけられないから 300超えるわけがない という決めつけはできないのではないのでは。
安く仕上げようと思ってたならなんで17階にしなかったのでしょうか。
>>394 マンション検討中さん
仕様次第ではあるけどタイミングと地価からすると50mで無理に17階にするまでもなく16階で坪260でも儲けは出るよ。むしろ200後半で売るにはある程度階高を確保した方がいいという判断もあるんじゃない？広域で客を呼び込める立地でもタワーでもなくウクライナ後の仕込みでもなく300超えるという根拠を逆に聞きたいわ。
メイツの建設地は元々は何だったんでしょうか。名鉄が入札で土地仕入れしたとしたら相当高値で仕入れていると思うので坪300万円超えは十分あると思います。
名鉄と関係がある先から相対取引で土地仕入れたのであればそこそこの価格で仕入れられたと思うので売値もある程度は下がるかもしれませんが、名鉄が千葉で相対取引であれだけの広さの土地を仕入れられるほどの関係先があるとも考えにくいのですがどうでしょうかね。
397ですが、396さんの投稿を見るとメイツの場所は元病院の跡地だったようですね。そうであれば入札ではなく相対取引もありえますが、396さんのいう通り解体費用が結構かさんでしまうので結局土地の仕入れ費用は高くなりそうですね。
個人的にはメイツのほうがグラディスより高くなると予想しますが、果たしてどうなりまか。
この病院はたしかパークホームズ千葉の土地を所有してましたね。
高値じゃないと売らないからこそ、普段から千葉で作ってる新日本とかクレアホームズとかではなかったのかと勘ぐってしまうところです。
名鉄は千葉に地縁が全くない会社なので、高値だった可能性ありそうですね。
