パークホームズ千葉

ピックルと表現する方が正しいかったかな。まあ、サクラも多いけど。

三井が自社で販売してるのなんて大規模物件とか都内の高級物件とかくらいでしょ
殆どの物件は委託なり代理入れてる

三井はほとんど自社販売だよ。代理入れるなら系列のリハウスもあるし。

今は自社販売多いですよ。
なんなら他のデベ の販売代理もうけてますよ。

間取り図見ると、浴室のユニットバスと隣の壁の間に無駄なスペースあったり、浴室の扉と洗濯機置き場の防水パンの面が揃ってないとか雑な設計だね。あと、A typeはキッチンから洗面室にも行けるようTwo Wayになってるけど、そのために食器棚置き場の幅が狭いとか。

>> 118
長谷工って直床ばかりだと思っていましたが二重床も施工しているんですね。
で、当物件は二重床なんですか？
公式HPを見ましたがわかりませんでした。

>128

直床。三井は構造をHPに載せないケースが多いからモデルルーム行かないとわからない。

最近になって大手デベの長谷工施工で直床が復活。将来、2020年初期の物件はコストダウンの構造に要注意ってなるかもね。

>129

そして直床擁護のステマも急増。

>>129
ありがとうございます。
直床なんですね。
天井高2500mmとかどうでもいいから二重床にすればいいのに、と思いました。

>>131 検討板ユーザーさん

二重床にしたとして
天井高2350とか2300で価格は5%増し
天井高2500確保して14階建てになって価格は15%増し

売主視点で見れば売り難くなるだけ。

そして安かろう悪かろうの昔の長谷工に逆戻り。

まぁ長谷工は安くが売りだし、買う人は分かってる訳だからまだしも
それを三井がパークホームズの名を付けて売るんだから寂しいですね。

直床は水道の配管がコンクリート中にあるため、リノベーションでキッチンや洗面所などの移動ができないんですよね。

二重床でも水回りは段差スラブになっているから自由度に制約があるよ。二重床のメリットは、配管のメインテナンス性。配管は寿命があるからいずれ交換の必要がある。

じゃぁ直床の配管メンテナンスはどうなるんですか？

あまり詳しくなく、なぜそこまで二重床が好まれるか分かってないのですが、コストがかかるイコール良いマンションっていう風潮があるっていうのは本当ですか？

>>137 マンション比較中さん

直床でも排水管のメンテが必要な水回り部分には二重床になってるので、特にメンテナンス性に差はないですよ。

直床の場合も水回りは二重になっている設計がほとんどなので、配管メンテナンスは問題ないです。将来大幅なリフォームをする場合に、水回りの位置変更や無垢の床等が貼りにくい等制約が多くなるかも知れない、という話です。
二重床の場合、施工コストもありますが、そもそも階高に余裕を持たせる必要があるため、許容容積内の戸数が減り１戸あたりの価格が高くなってしまうため、価格高騰期には事業性の面から直床仕様が多くなります。
今でも都内一等地のマンション等、価格度外視で買い手が付くようなマンションは、１戸あたりに余裕を持たせ階高もあり、仕様も二重床になっていると思います。

二重床になってるところはメンテできるんだけど、床に埋め込んでいるところで漏水したら・・・。

直床って軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリング材で補っている。遮音性を高めるためにクッション材が入っているんだけどこれが独特のふわふわ感がある。モデルルームでも再現しているのでスリッパを脱いで体感。入居後、ふわふわしてるの何って住民板での書き込みを見かける。

これはどうしようもないので後から気づいてもそれこそ後の祭り。

>>135 マンション比較中さん
給排水の配管がコンクリート（スラブ）内っていう物件は、今の基準では欠陥住宅と言って良いでしょう（さすがに長谷工さんもそんな設計はしないと思います）。
ラーメン構造の物件であれば、リノベの際も居住性を度外視すれば水回りの移動はできると思います。
排水管には勾配が必要であり、現状よりも水回りの位置を移動させるほど床を上げなくてはならないというだけです。

＞ラーメン構造

分かってないね。ラーメン構造って柱と梁でスラブを支える構造。配管と関係ないよ。

>>144 匿名さん
壁式構造との対比のつもりでしたが、分かりにくくてすみません。

>>144 匿名さん
リノベの自由度って意味です。重ね重ねことば足らずですみません。

そもそもピュアな壁式って今、新築分譲でないでしょ。壁式ラーメンは梁が目立たなくていいよ。滅多にないけど。

直床のデメリットって将来のリフォームのところだからそんな長く住むつもりないわって人は正直関係ないと思う。

>148

転売するとき、きついでしょ。

>>149 匿名さん

直床だと転売しづらいとかあるんですか？あんまり聞いたことなくて。

リフォームに制約あるって知ってる人は敬遠するでしょ。特に築年数経ったら。

千葉市中央区で新築検索すると7件ヒットします。
7件全部直床です。
必死に議論する意味よ

大手デベだから期待したのに中堅デベと一緒。

中央区はコストダウン物件が多いんですね。
床という生活する上で重要な場所をコストダウンさせるってことは他の場所もコストダウンさせている箇所がありそうですね。いまどき床暖房が無いとか。

>154

その上、長谷工施工は見えないところの施工がひどいよ。以前トラブルで争ってHPに状況をアップしてたケースがあったけど、お風呂の天井の蓋を開けて覗いたら軽量鉄骨の間隔がバラバラなんて状況。その物件もデベは三井。

>>155 匿名さん

ここ投稿少なすぎて、これオワコンやな。
売れなさそう

だな。みたけど、いくら安くてもここはないな、おれは。そういう意味で見に行ってみ。

こんばんは！ここのマンションは、何の設備がついて、どのくらいの価格ならベストなのでしょうか？
批判が多くお伺いしました。

二重床、床暖、ディスポーザー付きでこの値段でやっと検討対象かな。

二重床は階高の関係もあるからアレだけど、この立地で単価210なら床暖房とディスポーザーは無いと厳しそう

159さん、160さん
どうもありがとうございます??
他のマンションと比べると確かに高いし、設備が弱いですよね。私は、床暖と専用エレベーター(自分のフロアにしかとまらないエレベーター)があったらいいなとおもいました。
ちなみにディスポーザーは、マンションを買うに当たり重要なのでしょうか？

ディスポーザーなしで、24時間ゴミ出しだと夏はゴミ捨て場臭うよ。

>>161 匿名さん
個人的意見にはなりますが、
私の中では1、2を争う程重要です。
100軒程度の物件ならまだしも250軒も有るのに、、、

今住んでる物件には付いているのですがディスポーザー無しなんて考えられないです。
使った事無いと気にならないのかも知れませんがかなり便利です。

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模だと維持費がペイしない。大規模物件でスケールメリットが得られるからこそなんだけどね。

>>162 匿名さん
脱臭機ついてて管理人がちゃんと掃除してくれてたら大丈夫だよ。

この掲示板の最初の方に書き込みあるけど、人が死んでるって事は事故物件になるのかな？

マンションが事故物件では無いですけど、てるサイトには記載されてますからリセール時や賃貸貸出時なんかは影響が無いとは言えませんね。

みなさま、設備について色々コメントしてくださりどうもありがとうございます。買うことを懸念中です。都川から近いのも懸念の一つです。事故物件なのはあまり気にしていないです。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

買うことを懸念中とは哲学ですね。
川は近くに無いですよ。

駐車場がタワーパーキングとのことですが、住んだ後なにかと問題が出てきそうな気が・・・

高さ制限1550と聞いて震えた

タワータイプの立体駐車場は1550mmが一般的ですよ。

一般的とはいえ、全部その高さってことだろ？入る車めっちゃ限られるよね。車乗る人がそんな車ばっかり乗るか？現実的じゃないことは確か。

タワーパーキングしか無いのが現実的では無いとの話は理解しますが
タワーパーキングの高さ制限1550mmなのは一般的です。

そもそも駐車場設置立考えれば車必須の人は検討にも上がらないけどね

タワーパーキングというか機械式駐車場って、デベが作成する長期修繕計画の期間以降にそれまでにない交換が必要になる。修繕積立は計画以上の値上げになるのは必至。まあ、竪配水管とエレベータもだからどこのマンションにも当てはまることだけど。

ここを検討している者ですがデイスポーザーも無いし、床暖房・食器洗い機もオプションって本当でしょうか？友人がクレアホームズ千葉センタークロスに住んでいますがここと変わらないお値段でそれら全てと包丁収納ポケット、ミストサウナなんかも標準装備ですよ！

177さん
MR見てきたものです。
ディスポーザーなし、床暖なし、食洗機なし、ミストサウナなし、玄関前のインターフォンモニターなし(エントランスはあります。)、
トイレはタンク式、洗面台の鏡は1面鏡、などなど
でした。資材が高いため、めちゃくちゃコストカットしたそうです。

>178

玄関照明の人感センサーはついてる？　最近三井はこれもオプションだったりする。気が付きにくいから要確認。

千葉は2～3年前に購入すべきでした。でもこの後パルコ跡地三越跡地に建設されるタワーマンションはずっと値上がっちゃうのでしょうね。溜息。

郊外の物件は販売価格に対する建築費の比率が高い訳だから建築費、建築資材の高騰の煽りをモロに受けますね。

販売価格の高騰を建築費高騰を理由にしてるのって眉唾。去年、今のマンションが最初の大規模修繕工事だったんだけど、予算内に収まったうえに予備費が余って計画外の改善工事までできた。

建築費高騰ならデベの収益悪化させるはずなのに最高益のことろさえある。ぼったくりでしょ。

車持ってる待ってないに関わらず、タワーパーキングは後々修繕費、管理費爆上げに影響する可能性が高いのを覚悟しておいた方がいいです。
余計なお世話かもしれませんが。

食洗機や三面鏡、ソフトクローズなどはオプションで付けれるからいいとしても、ディスポーザーとか床暖房は付けられないからな。トイレも古いタンク式だし
そこを妥協してここを買うか、坪単価50万円は上であろうパルコ跡地を買うか…

>>182 匿名さん
建築費高騰でデベ が収益悪化？売れなくなればそうでしょうが
現状デベ はゼネに発注する金額が10増えれば売値を10上げてる訳で新築マンションが価格高騰しているんですよ、収益悪化しませんよ。

勿論売れ残って完成在庫が増えたり、なかなか売れなくて販管費が増えたり、売るために価格を抑えたり値引値下して販売してれば収益悪化しますけどね。

>184

パルコ跡地も長谷工だから期待できないよ。三越跡地が今唯一の期待。

利益増やしてる訳だから建設費が10億増えたのに販売価格は１２憶とか上げてるんでしょ。だからぼったくり。

駅に近い物件なのに三井のマンションとしてはかなり買いやすい価格の物件だと思います。

若干、どのプランも専有面積としては狭い感じはしますが、便利さを優先に考えれば仕方がないかと・・・。

設備についてですが、みなさんの書き込みを見ているとディスポーザーついていないとか。

別にディスポーザーに拘っていないという人も多いとは思うんですよね。

24時間ゴミを出せるのであればあまり問題ないかも。

この立地と設備で買いやすい価格だと思うので有れば買えば良いだけです。

某マンションブロガーやこの掲示板のレス見る限りではそう思わない人が大多数なだけ。

もう少し高くてもいいから、ディスポーザーと床暖房は付けて欲しかった。
他はオプションで対応できるからいいけど…

>190

スロップシンクもね。

タンクレストイレもかな。

リビングインの浴室もリフォームで変更するのは厳しい。

＞190　匿名さん　
ないものはないんだからあきらめよう。

後付けできないのは、入居してしまったと思っても後の祭り。じっくり考えないとね。

ディスポーザーって必要ですか？
住んでいるところでディスポーザーがついていないので、本当に必要なのかどうか迷っています。

ついていてほしいのは、24時間ゴミ出し（これはあれば）、食洗機、間取りは広めの収納、コンロ3口、お風呂は1418以上で、ディスポーザーはそこまで必要としていないです。
床暖房はちょっとついててほしかったかも。
休日にお散歩しながら家族でショッピングができそうで、立地が素敵と思っています。

24時間ゴミ出し必須ならディスポーザーはあった方がいいかな。夏は臭うし、袋が破れたりしてると汁もたれてくる。脱臭装置なんて気休め。

ウォシュレットと一緒かな。なければないで生活はできるけど、一度ある生活を体験すると元には戻れない。

コストダウンで真っ先に削られたけどスロップシンクも子供がいたら必須かな。マンションってスニーカー洗うところ他にない。

＞休日にお散歩しながら家族でショッピングができそう

それは買う前の幻想かな。お店が近いと帰りに立ち寄って済ませるから、休みの日に買い物に出ようとする気にならなくなっちゃう。

>>196 匿名さん

ディスポーザーを経験した人で必要ないと言う人は見たことありません。マンションのリセールにも影響します。
家族でショッピングいいですね！現地は実際に見て確認されましたか？

ここのマンション安いならありかなぁ、なんて主人と話をしているんですが、全然人気ないんですかね…。貯蓄もそんなにないのでそんなに高いマンションは買えないので気になっています。

>２０１

判断つかないのなら、一期で全戸売れることはないから様子見するってのも手。人気のバロメーターは一期の総戸数に対する販売戸数と、それが実際に売れるか。

>202さん
そうなんですね！おしえていただきありがとうございます。様子を見てから決めようと思います。ちなみに、このくらいの規模だとどのくらいが最初に売り出されるものなんでしょうか。

販売戸数は規模とは関係なく、来場者の反応や要望書を集め各期で売れる見込みの住戸を販売する。

一期の場合、結果が出ていないので総戸数に対する販売戸数が一つのバロメータ。好調だと5割を超えて販売することもあるけど最近はないかな。2～３割だとぼちぼちといったところ。一般的に新築分譲マンションって一期が一番売れて後はじり貧になる。一期で多く出せないと完成在庫ってことも。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きって重要。

>>196 匿名さん
ディスポーザー有りと無し両方に住んでた経験ありです。
どっちかといえばあった方が良いと思います。生ゴミは毎日出るものなのでゴミ出しの回数が減ります。
２４時間ゴミ出しは可能でもゴミ捨て場に同じような生ゴミが沢山あると喚起されていてもゴミ捨て場は夏場は臭います。

とはいえ、今はディスポーザーなしのマンションに住んでますが私はそこまで不便さは感じてないです。
人それぞれだと思いますがご参考までに！

生ごみは臭いだけでなく汁もね。袋破れてたら漏れちゃう。

削除されちゃったけど、埋め立て地の話が出ていたんで。

千葉って総武線の海側が埋め立て地って認識でここも埋立地ではないけど液状化リスクは高いみたい。葭川なのかな。

千葉市地震・風水害ハザードマップ

https://www.city.chiba.jp/other/jf_hazardmap/index.html

＞[NO.208～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

これってどうなんだろうね。207が削除されても、議論としては通じたと思うし。

荒れたわけでもないけど、ハザードマップの件持ち出してたから荒らし認定で削除だったのかな。

今日近くを通ったら、西口に新日本建設がマンション建設中なんですね
調べると78戸14階建とのことで、
面積が小さめですが
南向きっぽいし二重床、食洗機付きでしょうから
ブランドに拘らなければ比較検討する価値ありますね

>>215 匿名さん　ウェストゲート千葉の新日本ＥＸビル（賃貸マンション）ですかね？　７階の２LDKが55.86平米が管理費共益費込みで18.5万円で客付け中ですね、、、、なかなか強気の賃貸価格ですね

>>215 匿名さん

西口の新日本建設は6階建45戸ですよー！14階78戸は同じ新日本の千葉中央の方です！

西口とは
千葉中央駅の西側という意味でした
紛らわしくて申し訳ありません

本物件とは歩いて2分くらいの距離ですね

三越千葉店跡地もマンション（タワマン？）の入る複合ビルが建設されることが決まったようですし、千葉駅?千葉中央駅界隈の不動産底上げを期待します

>219

需給バランがどうなるかだね。人気で需要が高まるか、供給が多くなってだぶつくか。まあ、三越跡地はまだずっと先だし。

西口に建設中の14階建マンション、初耳でした。情報ありがとうございます。

気になっており、もう少し詳細な場所を教えていただけないでしょうか。

>>221
新日本建設のホームページをたどると
千葉県千葉市中央区新宿2丁目5-6、7、8とあります