ジオ西宮今津ってどうですか？

>>80
阪神阪急沿線を開発して活気づけたい、という思惑は当然あると思いますよ。

ジオは東京にもいくつも建ててるし、
阪急阪神とか関係無いよ。

ジオは基本的に
「電鉄系特有の良心的な値付け」をする業者だと思っていたけど
この定借マンションに関しては思いっきり外してる。
一体何があったんだろう？って勘繰りたくなる。

ジオだからお洒落とか高級感があるとか施工が丁寧とか、そんな話全くないんだけど。阪急のイメージに勝手に踊らされてるだけ。もっと他も比較するべきだと思いますよ。
必ずしもジオがダメという意味ではありません。

友達が済んでたジオ、じっくり見せてもらったけど、造作がよくて全体的に丁寧なつくりに見えた。

安普請のうちのマンションとは全然違うなって思ったよ。

単にジオの中でも高級だっただけかもしれないけど、うちのマンションのシリーズだとどこまで高級にもっていってもジオとは比べ物にならないと思った。

阪急に騙されているというか、阪急がある程度の品質は担保してくれてると思い込んでたよ。

長谷工だからダメとかどこぞやの素人ライターの記事でも鵜呑みにしちゃったのかな？（笑）
長谷工は施主に言われた施行内容を忠実に具現化する施行会社。仕様がチープなのは単なる施主の仕様指示。

>>85 坪単価比較中さん
素人が見える範囲で丁寧な作りとか、そんなの大抵のマンションも同じ。本当に丁寧かどうかなんか外から素人が見て判断なんかできませんって。
そもそも造作みたいな内装の丁寧とか豪華なんて阪急に限らず素人騙しであってそれが工事の全体的な丁寧さなワケないでしょ。
どこのデべも高級エリアなら立派な仕様に計画し施工指示を出すだろうし、庶民ウケしそうなエリアなら仕様は落としたものになる。どこの高級ジオを見たのか知らないけど、比較的南側のこちらの物件はそのジオと同じような仕様にはならないと思いますよ。ただそれが丁寧な仕事でないと言うかと言うとそうではありません。要は阪急だから他より高級、仕事が他より丁寧というのはただの先入観です。
そもそも阪急が何故関西で人気なのかは施工が丁寧云々というよりも、阪急沿線のイメージをマンションの販売戦略を上手くのっけているところなわけで、阪急＝ある程度の品質は担保してくれてる　なんて勝手に思い込むのは完全にそのイメージに乗せられているってワケ。

長谷工も一括りにダメというわけではなくて、結局建物価格として積まれた金額次第だよね

地代出ましたか？支払いの総額を知りたいのですが？

すみません。出てましたね。
仮に４LDKだとすると
毎月の管理費　修繕積立金　地代　解体準備金などをあわせて
32090円となり駐車場をかりるとさらにP代、
これに建物部分にかかる固定資産税が毎年かかる計算ですね？

P代はいくらかわかりませんが周辺から予想するに
8000円から高くても1万円？
毎月の固定費4万はやっていけるかどうか。

すみません、地代等どこに出ていますか？ログインしてもないような？

すみません、発見しました。ログイン前にあったのですね

ここの魅力のひとつに隣のスーパー銭湯・一休というのがあると思うんですが
この一休、いつ撤退するかわからないという気がします。
そもそも数年前に一度経営母体が変わって
しばらく営業をしていなかった期間があり
その後ほとんど居ぬきで（つまり設備にまったく資金投資をせず）
一休が引き継いだわけですが
その後もロクな修繕もせずにここまできています。
施設はどんどん古くなり、コインを入れるロッカーの開閉も一苦労。
女性用のスチームサウナの扉も壊れていますが
何か月も修理もせずに放置されたまま。
スタッフに尋ねても改修の予定は明言せず（予定なし？）
浴槽のタイルなどもひび割れ・欠けだらけの古さ漂う入浴施設ですが
これだけ改修しないのはやっぱり撤退前提？なのかと疑っています。

新築買えば家の風呂のほうが綺麗なんだしスーパー銭湯なんてあってもなくても行かないって

解体準備金、高すぎませんか。
解体期間も含めるというので
実際何年何か月支払うのかわかりませんが
71年間の支払いと仮定すると
一戸当たり240万から310万ほどは支払うことに。
これってマンション価格の8％に近いぐらいでは？
定借で長く住めない上に解体費用まで入居者持ちって
なんだかぼったくられるような。

解体費用の積み立てがあるのは悪いことではない
こんな立地の築70年の所有権なんて処分に困るだろうし
目先の損得だけ考えるとそりゃ払いたくないだろうけど

一戸あたりにこんなにかかるのかなってことですけどね。
通常の一軒家だと50万なのに
マンションだと5~6倍って適正価格なんでしょうか。

70年後の物価は予測できませんから予め多めに積み立てるだろう
余ったらもちろん返ってくるでしょう
まあ最後保有者じゃないと権利ないだろうけど

多めにっていっても、度を越してる。
何かと業者有利の設定。
一事が万事この調子で全てが回りそう。

管理費
7820円～1万700円／月 (予定)

修繕積立金
5790円～7920円／月 (予定)

土地賃料：7200円～9800円／月 (予定)

解体準備金：2680円～3670円／月 (予定)

ところで、こういう物件って、
部屋のオーナーさんがどんどん死んでいくと思うんですが
オーナーさんが亡くなったあと、相続するひとがいなかったら、
管理費や積立金はどうなるんでしょうか？
まさか国が払ってくれるはずもなく
残存期間が少なければ次に買う人なんて現れないでしょうし
一体どうなるの？

定期借地権付についての特設ページがあって親切だと思います。説明はわかったようなわからなかったような感じですが、立地と価格的にはたしかにお得ではないかと思います。土地代も含む一般のマンションの場合より土地を借りている場合のほうが将来的に面倒なことも無いのかも？と思えたりもしましたが、月々土地賃料も払うのは頭にありませんでした。月々の支払もこまごまとけっこうあるものだなと思ました。

>>101 匿名さん

たしかに
場所がめちゃいい訳ではないのと戸数の多さから空き家や放棄のリスクはあるのかもしれないね

101>>
管理費や積立金は管理会社での負担になるのではないでしょうか。
基本的に管理費等は管理組合での管理になります、支払いをしない方がいない場合、それは管理組合で調整することになるでしょう。

負債が多くなれば各戸の負担が増えます。
こちらでは定期借地権は解体準備金等も必要になってくる。固定資産税がない分負担金は変わりないということなんでしょう。

カネきついんやったら無理はあかんで。

固定資産税は建物部分にはかかるのでは？

101
相続者がいない場合は、裁判所に相続財産管理人選任の申し立て等の手続きを経て国庫に帰属します。国庫は住戸をお金に換えて所有することはありませんので次の流れとしては競売の様になり、次の買主に渡ります。
申し立ては、管理組合でやらねばなりません。空き住戸になっても、相続者がいなくても、放置しては何も解決しません。（元）所有者に管理費等の請求が発生しつづけて、滞納が大きくなっていくことになります。
管理会社がこれらを負担することはありません。
私は管理会社の社員でしたが、ある区分所有の独居老人が無くなられた際、この様な経験をしました。

では管理組合としては、管理費が入ってこない部屋が何軒か何十軒かわからない可能性があるってことですね。築60年とかなるとどうなっちゃうんでしょうね。所有権でもそんなリスクがあるのに定借だと尚更ですね。実際購入者も自分が死んだらもう知らんわって感覚で購入するでしょうし相続人もプラスの資産だけを母親名義にしておいて相続し父親名義のこのマンションは相続放棄など都合のいいこともできますしね。

今まで現金払いしかできなかったマルアイが電子マネーに対応
チャージしてタッチ

立地よい定借なら解体間近でも家賃安くすればコスト回収は最低限できるだろうけど60年後ここは借りたい人がいるかどうかわからん場所だなぁ
戸数多いし

そうそう、スーパーが多いのをウリにしてるけど、
コープは東町に移転が決まってるし、
マルアイは品揃えがイマイチ。
マルナカは坂もあるし、交通量の多い信号もあるからなぁ。
コーナンは毎日行く所でもないような。
言うほど便利か？

いよいよ来月から販売開始。
ジオとしてはかなり抑え目の価格帯だなというのが印象的。
借地権付きのよさなのかしれませんね。
ちなみに借地権付きマンションでもリセールはできるでしょうか。

もともと所有権でも大して高くない立地で定借なのがよくわからん
西北駅３分に高級定借とかのほうが本来の定借の意に沿うと思うけど

月払賃料というのが定期借地権の賃料ってことなんでしょうかね。
その他にも管理費や修繕積立金があり解体準備金というものまであるんですね。
マンションを購入するにあたり月々に掛かる賃料っていろいろありますね。

上限上がったなー

価格公表されたのにココ盛り上がらないねぇ

住みたい人が多い場所ではないから単純に人気がないだけかと

でも一期の販売数見たらなんやかんやで100件くらい要望書入ってるってことなのかな？？ここではあまり人気ないのかなーと思っていたけどそんなことは無かったのかな

要望書入れて、抽選参加して、当選まではしたけどその後キャンセルっていうのも実に多い。
本当に人気があったらこのスレ数も伸びるでしょう。
MRに行けば、そりゃ絶好調としか言わないだろうけど。

>>要望書入れて、抽選参加して、当選まではしたけどその後キャンセル
こういったのって、不動産会社はもちろん、購入者からしてもライバルなわけなのでやめてほしいですよね・・・
周囲を見ていると、コロナ禍で年末から来年にかけて給与が減るかもしれないので買いたいけれど見守ってる人が多いです。
ワクチンができれば安心ですけど、この状態が何年続くのか・・・

エントランスのガラス張の外観が素敵と思いました。
CGでは桜が咲いているようでしたし、四季で花を楽しめるのも素敵。

ここを本気でほしいなら中古で買えばいいんですよ
数年待てば信じられないぐらい値落ちしてますから。
10年待てば恐らく半値。
残70年で買うより残60年で10年短くなりますが
半値なら仕様も好きなようにいじれますし
お得感は出ると思います。
20年経つと、、、
もう想像もしたくないぐらいのところまで落ちていると思います。

築10年で1500万の分譲マンションなんて見たことないけど

だってこのあたりに定借がないから。

それに地区10年で1500万のマンションって
今はないかもしれませんがこのあたりでも20数年前は普通にありましたよ。
関スパやマルナカができる前で
本当の不動産不況の頃ですけどね。
今では信じられないかもしれませんが
新築分譲価格で2000万を切った物件まであったぐらいですから。
それと今は政府が配った現金じゃぶじゃぶで
段々あがってきていた不動産価格がバブルのピークかもしれない。
バブルがはじければ定借が半値になるのに10年もかからないかもしれない。

1500万なら家賃10万で貸しても利益出ますね
ここって築10年分譲賃貸家賃10万でも借り手がつかない場所なんでしょうか

１０万で利益出ますか
現金買いでなければ、本体のローンのほかに毎月の地代、管理費、結構な額の固定資産税もかかりますがそれは賃料に含めるんですか？
別途徴収？

あと不動産会社に支払う管理料も忘れてた
アーバンライフならそこは無料でしたっけ？
関西積和だと今１割？
ソレはいれるの？別途？

1500万やと8万ぐらいが分岐点や
今どき投資用のやっすいワンルームでも1500ぐらいからスタートや
さすがにそれよりはマシかと

ワンルームって何㎡ぐらいの物件をいうんですか？
一般にワンルームって20㎡ぐらいの部屋を指しますが違うのかな？
今津駅周辺のワンルームの取引価格ぐらいは調べて書き込んでいますか？

>>128
>>ワンルームって何㎡ぐらいの物件
1LDKで、LDKが相当広くても1LDKって見たことあります。

調べたら「1部屋で作られた最もシンプルな間取りです。 玄関と部屋には仕切りがないのが一般的」でした。
扉があれば1Kや1DK、1LDKになるんでしょうし、定義ってよくわからないです。
SOHOできそうな間取りで、玄関あけて部屋が広いとしても1Rになるんじゃないでしょうか・・・

間違ってたら補足してください。

>>118 通りがかりさん
100戸売り出したけどまだぜんぜん残りがあるみたい。定期借地権てのがダメなんかな。よくわからんし。

定借云々以前に場所に魅力がないなぁ

>>130 評判気になるさん

そうなんですか！？

みたことあります！
100㎡超の1LDKとか。
たぶん広さではなくて部屋数とかで決まるのでしょうね。

ここって人気ないですか？
第1期の1次と2次で100戸供給したそうですが。
全181戸なので半数以上が売れたということになります。
完成および入居は来年の11月、12月予定とのことなのでまだまだ時間はありますし。
売れてる方じゃないんでしょうか。

売れている方だとは思いますが、
1期がマンションの場合一番売れるときなので、
そこでどれだけ売れるのかっていうところが大切になっていくのだと思いますよ。

戸数多いので
これから
どれだけ売れていくのかというのがポイントになるし、
大変になってきます。

新分譲スタイルみたいなことが書いてあって、何かと思ったら定借のことだったんですね・・・・
70年以上先のことがどうしてもよくわからないので
なんとも言えないところがあるかなぁ。
現状の技術力だと、ある程度経ったら大規模修繕では追いつかない
壊すしか無いにしてもいろいろと揉めてしまうのでは？というのはあるし
終りが見えているのはスッキリしているような気もする。

今津中の進学先はどうなのでしょうか？
とある塾の学校別のテストの点数は真ん中よりちょい下だったけれど……

え、進学すんの？

娘がいずれ進学する予定で気になりました。

今津中学は素晴らしい学校です。市西に毎年20人程度進学します。また、中連体では圧倒的走力でリレーで1位を毎回とっています。詳しくは学校のHPを見てみてください。

学校に期待してはだめ
生きて卒業できればＯＫぐらいに考えてください

定借で価格の安さを打ち出してきていた割に苦戦中ですね。
竣工までに完売できるんでしょうか。
最近はコロナで持ち家を手放す人も増えてきてるとか。
バブルがピークを迎えたあとの不動産価格が心配ですね

ホームページに価格も書いてありました！
Cタイプの2LDK、B2タイプの3LDK、差額が100万円くらいなら、3LDKの方がいいかなとか、Kタイプにもなると4000万円近くなると思ったり。

定借だからなのか安くてお手頃です。
ただ、いずれ出ていかなくてはいけないのはネックです。
コロナで住宅ローンが払えないと手放す人もいるんじゃないでしょうか。
株もバブルで今はいいものの、森永卓郎さんがバブルが弾けるとも言っていました。今後、どうなるか・・・。

ｶﾅｼｲお知らせ
隣の銭湯ですが3月末で閉店ですって
マンションの魅力半減です（涙

70年後のマンションなんて処分や建て替え問題にに困るし2束3文だろうから定借は理解できるとしても立地が微妙すぎる

小中近いですしそんなに立地が微妙ですか？
前の方が書いていらっしゃるようですが市西20人は凄いですよ？

建て替えには困らないでしょう
というか建て替え問題がないのは唯一ぐらいの魅力では？
ただ処分は厳しい。
時が経てばたつほど、簡単には売れなくなる。
古くなれば古くなるほど賃貸も厳しくなるし。
部屋のオーナーが死んで放置される部屋も年々増えそう。

価格は確かに買いやすいのですが、わざわざここで定借物件を購入するかどうか悩みますね。
よほど、この周辺に住みたいという気持ちが強ければ別ですが
価格を優先に考えるのであれば、中古物件でも良いわけで・・・。
リセールできるとは聞きましたが、定借物件に魅力は感じないかなと思いました。

>>145 匿名さん

なに本気に捉えてんだが笑ネタに決まってるでしょう

通学区の学校が勉強やスポーツに打ち込んでる姿は安心感はありますけどね。
ですがまあ公立だと年々変化していく部分もあるんで…。このまま頑張って行って欲しい所ですけど。

公式サイトの供給104戸というのは申込が入った数なんでしょうか。もうこれだけ売れてるなら凄いですね。
入居まで一年ほどありますがこの調子なら完売まで早そうです。

西宮市の保育園の待機児童1,000人超えてましたね。
ここを新婚で買うと育休あけで
仕事復帰したくても保育園に預けるのは
厳しそうです。

子供がある程度大きいなら
安くていいですねー

第1期3次で104戸、早い展開のようにも思えますね。
やはり価格が魅力なんじゃないでしょうか。
半数以上が売れたことになるのかな。

最多価格帯で3,300万円台とのこと、
広さもまずまずなので買いやすいのだと思います。

スレに加えて管理費と修繕積立金が比較的低めの金額でもあり、
将来的にも支払い面では無理が無いと思えるのでは。

とはいえ、月払い賃料と解体準備金という項目もありますが。

この価格しか買えない方が集まって、永住前提がほとんどだろうな。定借でもここは転貸借になるから、リセールはフラット35しかローン付けできない可能性が高いし、買い手を探すのも苦労するだとうな。定借ページも所有権との比較は、金利1%のシミュレーションで出てるし。阪急さんだから、その辺りもきっちり説明されてるんでしょうけど。解体準備金は35年目から倍額になるパターンなのかな？

このレベルの立地のマンションなら元々土地の価値としても低いし、70年経てばおそらくマイナス評価
リセールは期待できないがずっと住む前提なら定借の方がむしろいいかもしれない

>>152 評判気になるさん
定借は「新築分譲時の提携ローンを除いて」扱う金融機関が少ないから、確かに転売は厳しいよ。営業は都合のいいデータを示すから眉唾物。

ずっと住むか売却時に損失出す覚悟はいりそうですね

ジオブランドのマンションにしては価格が割と安いので
大規模マンションだからなのかなと思ってました。
でも、ここは定期借地権だったんですね。
安い価格の設定もなるほどという感じです。
となると、買いやすい価格であったとしても
財産として子供に残すことを考えるとちょっと難しいのかなと思いました。

銭湯の場所にスーパーの万代が出来るとの情報があります。確定情報ではありませんが。

3000万のマンションなら70年も経てば資産価値は無いに等しいかむしろマイナス評価
自分で使い切る分には問題ない気はする

3LDKが3千万円以下で買えるというのはやはり定期借地権だからなのでしょうね。2LDKもあったっていうことなんでしょうか？おいくらくらいだったんでしょう？2千万円台前半くらいかな？

第2期4次が3戸、第3期1次が4戸、先着順がけっこうあって22戸とのこと。この他にもまだあるんでしょうか？130戸御礼と出てるので、総戸数181戸から差し引くとあと51戸かな。第3期2次以降に22戸残ってる感じになるのかな。もうあと少しですね。

>>159 匿名さん
マンションの周りのスーパーやレストランの充実度に惹かれてパンフレット請求し、
遠方のため西宮市内の友人達に情報収集お願いしましたが3000万以下などなく4000?5000万でした。
悩み中です。

やはりリセールしにくいことが最大のネックかなぁ。住み続けるなら地代と解体準備金も払い続けるわけだし。

そうなんですよね…
ただ所有権物件だと、子供・孫の世代に問題を先送りしてしまっている感も正直ある。
所有権マンションで相続の段階になった物件だって
リセールしにくくなってきてしまっている可能性も高い。
何が正解なのか、ずっと先まで考えるとよくわからなくなってきてしまいます。

定借マンションと知り、戸建てを買いました。現金で買えるならまだしも、
ローン組んで長年住んで資産価値ほぼなしなんて、リスクしかない。

売り出し価格が安いせいかエントリー数や来場者数は多いみたいですね。
これでどの位購入に繋がったのか気になりますが…。

物件概要にある月払賃料というのは何なんでしょうか。土地を借りる代金ですかね？
定借のマンションはいくつか見たことがありますが、こういう賃料が記載されてるのは初めてです。
今まで見たところも書いてないだけで払う予定だったんでしょうかね。

すぐ隣に工場がありますが匂いや騒音などはどれぐらいの程度か気になります

目の前が焼肉店ですし、排気口が店舗上側についているみたいですね。
南側は魅力的ですがが臭いがどうか（下手したら部屋の中まで匂いが入ってくるんじゃないかな）かなり気になりますね。

月々かかる費用は>>100さんの挙げた費用以外にはローンだけですかね？

100さんがあげられていないものに、
管理一時金（一括払い）・修繕積立一時金（一括払い）・保証金（一括払い）・専用庭使用料(月額)・自転車置き場代・駐車場代などもあるのでは？
インターネット代とかはどうなっているのか物件概要には書かれていないので確認したほうが良いのかもしれません。
他にも町内会費とか何かあるかもしれないので、事前に問い合わせたほうが良いのかなとは思います。
トータルするとけっこうな金額になるので。

>>168さん
ありがとうございます。
結構色々ありますね。

実は第1期のときモデルルーム見学にも行ったのですが、見込みがないと思われたのか、そういったくわしい話は聞かせてもらえず…。

何だか縁がないのかと思い、資料も捨ててしまったのです。

でもここへきて再検討していて、月額費用が気になってきました。

賃貸よりお得なら購入しようかと考えているのですが、やはりきちんと問い合わせしないとわからないかもしれませんね。

賃貸は所有者が利益乗せて貸すわけですから当然買った場合の月額費用より高い賃料になります
もちろん同等の分譲物件での話ですが
いわゆる賃貸マンションだと内装も壁の厚さも違うので賃料は分譲より安いです

定借やろ。
分譲ごっこはいややな。

定期借地権とあるから、よく考えて購入しないとイケないですね。

引渡日より2093年5月25日まで（建物解体期間含む）
期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。

こんな注記があります。

でも７２年も先のことだし、そんな先までここに住んでいるのかさえ分からない。

購入予定の３０歳のご夫婦は７０年後は多分にお星さまですわね。
購入後３年と５年後に生まれたお子達は６７、６５歳だわね。
経験的には多分結婚して、よその地で暮らしているよね。
亦、総じて現在のマンションで７０年後に存続する建物は無いよね。
固定資産税と７０年後の解体費用と秤にかけての判断だね。
販売主は阪急阪神だから、保証は問題ないよね。
余裕のある人は是非前向きな検討をっして。

なるほど、冷静に考えるとそういうことになりますか。
となると、定期借地権とかさほど気にすることはないのかなと思えてきます。
かえって資産として残っても何かと面倒な場合もあるかもしれないなとも思います。
173さんのおっしゃるように、子供たちが必ずしもそこに残るとは言いきれないケースが多いと思いますし。
価格的にもお買い得になっているとしたら、検討の余地はあるかもしれませんね。
最寄り駅徒歩10分以内の立地にしては、お得感あるような気がします。

>>174 匿名さん

お得感があるのには理由があるのかな？とも思えてきました。最上階を購入しましたが、臨港線沿いからバルコニーが丸見えであることに気がつきました。
また、焼肉屋さんとしゃぶしゃぶ屋さんの臭いがすごいです。洗濯物は基本、部屋干しですかね。
それと駅前のガラの悪さも気になってきました。パチンコ屋にカラオケ…

しかし、もう買ってしまったので楽しく暮らしたいと思います。
ここは駅からは決して近くはないし、大きな道路も近く静かに暮らすには向いていませんが
阪急も阪神も使える点ではとっても良いかと思います。あとスーパーマーケットの種類が豊富です。

>>引渡日より2093年5月25日まで
70年後ですか。そう考えると、定借もいいのかなと思います。
お金があれば老人ホームに入るとか、老後は違う場所に引っ越すとか、子どもが成長したら夫婦だけでコンパクトマンションに住むとか。
いろいろと選択肢はありそうですもんね。

買った方の口コミ、興味あります。

>>スーパーマーケットの種類
どこがお気に入りですか？使い分けされているなら、くわしく聞いてみたいです。

>>176 匿名さん


スーパーマーケットですと駅前のライフ、マルナカ、コープ、関西スーパー、マンダイです。

この辺は遊ぶ場所にも困りません。パチンコもあるしカラオケもあります！！外食も選び放題ですし住むのがとっても楽しみです。

買い物や外食には困らないでしょうね

数日前、見学に行って来ました！
残50件程度(次期分譲分を含む)で、3.000万円以下は1件のみ。現在販売中の中で一番安価格で3.200万円代でした。北棟で気になっていたお部屋が既に商談中で、南棟で検討することにしました。43号より海側は工場地帯のイメージでしたが、思っていたより緑が多くスーパーや飲食店等もたくさんあって住みやすそうです。正直なところ売却時の不安は少しありますが、長くは住まない予定で購入する方向に向いています。

>>179
すみません…。
3,000万円以下の残は1件で、その上のクラスが3,200万円代です！の間違いです(＞＜)