バウス武蔵境ってどうですか？

>799

建築確認の条件から外れるけど、敷地面積を戻しておけば再建築可能にはなるので、やれるなら意味あるんじゃない。

税金は20%位という感じですかね

正攻法として土地買うという選択肢は一応あるんだね。ありがとうございます。
ただし、いつ、誰の土地を、誰が交渉し、いくらで、など課題沢山なのは重々承知。

ほかには用途地域変更を、議員さん経由で陳情するとかかな。

どなたかが割安とか書いてたけど、騒音振動をモロに食うお宅は売却益の取り分を多く渡すのが筋だと思うし、ほかにも柵や緑地やサッシを変えたい、とか、手続きのために特別理事を報酬付きで置いてくれ、だとか。。
もう面倒だし土地買えるならすぐ買っちゃえば？という案でした。

収用の場合は、5000万円まで無税ですね

>>802 匿名さん
ほんとですね
一時期、理論的に言いくるめられ、ぐうの音も出ず大人しくしてたのに。
言ってることがすべて仮の話。そんなにリスクを感じるならほっておけば良いのに。

また始まりましたよー
どなたかきちんとした知識のある方、正確な情報をお願いいたします

＞用途地域変更を、議員さん経由で陳情する

リスクを承知で購入しておいて陳情なんて住民エゴでしかないから取り合ってくれる議員いるかな。

>806

ここの営業の説明は仮の話どころか調整会で委員長に否定された内容を臆面もなく説明している。ここでのステマの説明もそれと一緒。理論的なんて笑止。

>805

非課税の5000万円って補償金トータルに対してなのかな、それとも各戸に割り当てた金額に対してなのかな。それによって大きく変わる。

若葉さん無知すぎて笑止
でてけよ

言い返されたら結局ステマしか言うことないようで草

>>810 匿名さん
各個人あたりではないでしょうか。
所得税なんで。
金額規模からしても。

>>808 匿名さん
用途地域が変更される可能性の方が高いと思いますが、違うのでしょうか。
都市マスでも都市計画道路の沿道土地利用の方向性が中高層住宅なんで。コミットされるわけではないですが。陳情なんて心配いらないかと。
すぐ南のエリアのように地区計画を上乗せするパターンもあるかもしれませんが

若葉さん、毎度毎度のステマ記事
みなさん、もう飽き飽きですよ。
そもそも何で買う気も無い人間が(そもそも買えるのかも知りませんが)必死に反論してんの？知識も無さそうだし

検討板はネガもポジも他力本願が目立っちゃって、主語もデカいし、物件の将来目線でいい感じの案に昇華することは無さそうですね。

仮に買ったとして、組合理事会も同様にワーワーなるだろうし。コンテンツとしても現実的価値としてもその程度なのは残念でした。

とりあえず消えますわ。

>>681 名無しさん
参考に

トラブルや危険は回避したいですね

>>815 マンション比較中さん
用途地域が変更される可能性はありますが、中高層になったとしても建蔽率と容積率をいくつにするかは別問題。
武蔵野市側が一つのマンションの既存不適格を解消できるような建蔽率や容積率となるよう便宜を測ってくれるとは思えないです。
これが市道として収用されたのなら武蔵野市も考慮してくれるでしょうが、今回は都道ですからね。武蔵野市からしたら、東京都側の事情は関係ない、と言われて終わりな気がします。

えーっ、東京都と仲悪いんですか？

市がわざわざ街の価値を下げるようなことはしないと思いますけどね。
優先道路決める時も反対していたわけですしね。

便宜を図るというより、周りの中高層地域が建ぺい率60%容積率200%だから中高層地域になるとすれば同じ水準にしそう。

低層のままにした方が街にとって良いか、中高層にした方が街にとって良いかの判断はその時の都市計画の担当者次第。
街全体で判断するからこのマンションが既存不適格になろうがならまいが関係無し。
そもそも既存不適格は違法建築ではないからそのままでも問題ないわけだし。
優先道路に反対ということは雰囲気的には低層地域のままにしたいということなのかな。

既存不適合のままですかね

>>823 マンション検討中さん
建ぺい率60%で足ります？
飛び地は建ぺい率の面積にカウントされないので、80%くらいないと厳しいような。

行政担当者になってから言って欲しい、妄想はいらない。

確実じゃないことは妄想です

>828

ここの営業が説明している確実でないことも妄想ということでファイナルアンサー？

全ては妄想だから最悪を想定しないといけない

勝手に最悪を想定しておけばよろしいと思います。
そうすると、何が起こるかというと、マンションを買おうなんて一生思えないですから。
検討スレに来る必要もなくなりますよ。

マイナス材料も含めての検討スレだと思いますけどねぇ

仮説をたてて想像するとポジティブ

検討者はプラス材料とマイナス材料を天秤にかけて判断する。モデルルームでは営業がプラス材料しか伝えないし、知らずに契約しちゃって後から気づいても手遅れ。マイナス材料のほうが意味あるんだけどね。気になるんならやめばいいし、気にならないのなら進めばいい。当然別ソースで裏付けは必要だけど。

マイナス情報を毛嫌いするのは関係者でしょ。不都合な真実は抹殺。

>>834 匿名さん
正しいマイナス情報なら本気で検討している人にとって有意義と思いますが、発言見てる限りそうは思えないんですけどね。パッと見単なる恨みつらみ

マイナス情報を毛嫌いしているのではなく、歪曲な捉え方で間違った方向に誘導しているのを指摘している。

調整会で委員長に否定された会社の見解を来場者にそのまま伝えるのは間違った方向に誘導ではないのかな。

将来どうなるかね。
10年後か20年後か知らないけど、いつか答え合わせしようや。

別に告知義務違反して無いしね

用途地域変更があるって説明してるのは実現しないと虚偽説明じゃない。

過去に例が有るって事でしょ？

近隣であった事例を挙げてここもあるかのように説明するのは誤認誘導。調整会で委員長さんの指摘するようにケースバイケースでしょ。

>842

重要事項として説明すべきなのが計画道路の有無だけってのもどうなんだろうね。それに伴う影響を客観的に説明すべきだと思うけど。調べないほうが悪いのか。重要事項で浸水リスクとか説明するように変わったけどまだまだ改善が必要。

それでも境南町よりは魅力的ですけど

>>847 匿名さん
どのあたりがですか？（単純な疑問です）

1時間に5台も救急車が来る病院隣接より静か

ここも道路出来たら目の前。

ここはシンプルにスペックが高い
境南町はスベってる

>>850 匿名さん
道路沿いのマンションなんて腐るほどあるんじゃないの？ほんと煽りが好きですね(呆)

>>852 匿名さん
しかも、公団通りまで開通しても決して交通量多くないでしょうし。その先がもし開通したら道路の影響大でしょうけど。実現するか否か全く未定な状況でここで話しても全く無意味ですね

>>834 匿名さん
関係者でしょというコメントをされているようですが、あなたこそライバル会社の方ですかと言われてしまいますよ。
フラットな目線でスレを読んでいて、少なくとも私はそうだと疑っています（笑）

ネガはライバルの仕業って自分たちが他の板でやってるからって発想なんだろうね。

この物件のライバルってどこなんだろ？境南町以外あまりスレで名前出ないし、境南町はここと同じく地所物件。はて？

どうなんだろうね。営業同士は競争なのかも。

>852

もともと道路沿いだと植栽とかで目隠しするけど、ここのデベさんそういったことができるような配慮はしてるかな。庭の目の前すぐ道路になったりして。

あの有名な2社くらいしか書き込まないでしょ

>>859 匿名さん

エリアで競合もしてない訳あり物件を叩くメリットがないでしょ。死体蹴りじゃん。

>>855 匿名さん
お言葉そのままお返しします。
ステマステマと一番仰っているのあなただと思います。
そう思うのはあなたがステマだからですよね。
判明してよかったです。ありがとうございます。

何だかよくわかりませんが、必死に擁護しているのはたぶん販売の方なのでしょうね。どこのスレにも似たようなケースはあるのでしょうが、やり過ぎは逆効果ですし、少し下品に感じてしまいます。人気のある物件なら、何を書かれようがスルーするのではないでしょうか。

若葉さんの買う気もない(買う事のできない？)物件に対するここまでの執着心、事あるごとに議事録発言は異常。
もう一回681さんの記事をきちんと読んだ方が良いのでは？そうすれば無意味な会話は無くなると思いますが。

競合は中央線新築でいえば
レジデンスコート吉祥寺
プラウドタワー武蔵小金井
シティハウス武蔵小金井あたりでは？
人によっては調布エリアも入るかも
と真面目にこたえてみる

若葉はマジで異常
さて、>864さんの流れに乗って、真面目な話しましょうか。

>>851 匿名さん
どのあたりのスペックが高いんでしょう？
モデルルームいってもあまり感じなかったので

主な設備は、
ディスポーザー
食洗機
キッチン天板御影石
ローシルエットトイレ
トイレ手洗いカウンター
隣戸境壁コンクリート(下部隔板なので外から見えません)
可動式ルーバー面格子
スロップシンク
T2サッシ
ウォールドアが天井まである(2LDKへの可変性かり)
完全アウトフレーム
外観のタイルがおしゃれ

以下は普通のマンションでもだいたい当たり前ですが、
二重床二重天井
浄水器
宅配ボックス

このあたりですかね。

境南町と比較してみると、こちらは浴室ダウンライトで、トイレに鏡があり、トイレのボタンはスティックタイプですが、キッチン天板は人工大理石、スロップシンク無しですね。
設備仕様は、バウスもパークハウスも良い勝負という印象です。

最近は価格を抑えるために設備仕様がダメダメな物件が多いですが、バウスもパークハウスも頑張っていると思います。少し高いですがね。
ディスポーザー、食洗機、スロップシンク、可動式ルーバー面格子はついていないところが多いですし、ウォールドアもタレ壁のところもよく見ます。
直床のところも多いです。
そういう物件に比べると設備仕様はかなり良いのではないでしょうか。
もちろん都心の高額マンションで設備にこだわっているところはもっと上です。
同じ浄水器でもメーカーが違ったり、キッチン天板が横まであったり、水回りの天板も御影石だったり、床がタイルばりだったりとかです。
そっこうで売り切れましたが、東池袋ステーションアリーナは本当に凄かったです。

マンションマニアさんみたいになってしまった。
私はただのマンション好きです。

>隣戸境壁コンクリート

これは部屋によってなので検討してる部屋で確認。ペラボーのところもある。

T2サッシは今なら十分だけど目の前が道路になったときは・・・。

＞完全アウトフレーム

これも部屋によって。

>>867 匿名さん
ありがとうございます。そうですよね。境南町との比較だと部屋設備はこだわる箇所が異なっている程度でならして全体で見ると同じくらいかなという個人的印象。後は境南町が引き戸が多めとか、バウスのスライディングドア（部屋による？）に対して境南町はウォールドアと違いがあるところ。日当たりや眺望ぬけ感は部屋によって変わりそう。バウスの1階とか地下階のテラス（ベランダ）は異常に広くていいと思いました（収用で無くなるところもあるかもしれませんが）。

レジデンスコート吉祥寺は設備仕様でいうと洗面台天然石天板、廊下と台所のタイル貼り、キッチン天板横はりおろし、玄関モニター付きインターフォン、で頑張っている感じでした。ただし、三鷹駅からちょっと遠いですが。

また来たよ若葉
えらい詳しいから、やっぱライバル会社のやつなんじゃね？

>>867 匿名さん
レジデンスコートは、三鷹駅から徒歩21分ですが、テレワークなども増えていますし、電車にあまり乗らない人なら良いと思います。(私は徒歩10分圏内はマスト要件の人です)
リビングの窓がハイサッシなのが良いですね。
おっしゃっていただいたように、キッチン天板も高級感があります。

吉祥寺北町は、武蔵野市の中では最も水害が多い場所ですが(あくまで災害に強い武蔵野市の中で)、ここは大丈夫そうです。

返信先を間違えてしまったので再掲します。

>>871 検討者さん
レジデンスコートは、三鷹駅から徒歩21分ですが、テレワークなども増えていますし、電車にあまり乗らない人なら良いと思います。(私は徒歩10分圏内はマスト要件の人です)
リビングの窓がハイサッシなのが良いですね。
おっしゃっていただいたように、キッチン天板も高級感があります。

吉祥寺北町は、武蔵野市の中では最も水害が多い場所ですが(あくまで災害に強い武蔵野市の中で)、ここは大丈夫そうです。

テレワークでも出社ゼロでなければ駅遠はきついでしょ。そんな物件が競合なんてきついね。

＞収用で無くなるところもあるかもしれませんが

計画道路にかかってるところは構造物は作れない決まり。コンクリでないところはなくなると考えるのが妥当かな。

入札で土地を高く仕入れた物件と
クセ土地を安く仕入れた物件との競合
どっちも勝て、武蔵小金井に負けるな。

レジデンスコートは三鷹駅徒歩17分(バスなら10分)、吉祥寺駅徒歩21分(バスなら10分)。自転車なら三鷹には6分。人によっては有りでしょうね。このあたりははバス本数も多い。テレワークでなくても割と通勤いけそうな気がします。バウスのような共用施設はないですが。

>>878 匿名さん

最寄駅の魅力ではどっちもどっちですね。始発があるだけ小金井有利でしょうか。
ただ小金井市…うーんやっぱり立地はどっちもどっちだ。

境南町のパークハウス
全戸高齢者向けは良いけど何故全戸に？という感じ。
災害を考えると高齢者にマンション高層階は不向き。サ高住で良くないか？
地下住戸は武蔵野市だと多いけど、浸水可能性のある地域だからやめてほしい。
救急車の音は知らないけど（生活圏でないので）、利便性は良いなと思う。

バウス
子育て向けと言われるけど、かなり特殊な土地リスクありで実需（一次取得層）向けに分譲されても魅力に思えない。
便利な方向に開発が進む具体的な予定も無いし。
リセールを比較的気にしないで済む高齢者向けならよかった。
仕様はいい方かもだけど、土地の不安要素をカバーできるほど貴重なスペックでもない。


両物件のコンセプトやインフィルをまるっと交換すればもうちょい売れ行き良くなると思う笑

>>882 検討板ユーザーさん

あと、レジデンスコートと小金井は共通点が少なすぎてバウスと比較しにくい。

＞リセールを比較的気にしないで済む高齢者

どうだろうね。自立して生活できる間はいいけど介護が必要になって施設に入るときに売却ってこともある。あと、人生を全うできたとしても、負動産を相続者に押し付けるってのも。

バウスはもっと子育てのイメージでモデルルームを作れば良いのと思った、境南町はお年寄り向けのコンセプトに合ったモデルだった。

ここ設計段階では子育て世代メインではなかったんじゃない。子育てをアピールするならキッズルーム無いし、ブックラウンジも落ち着いたイメージの内装だし。

販売開始してからコンセプトぶれるケースってあるんだよね。以前見た物件、共用施設や初期の広告は子育てアピールだったんだけど、周辺の戸建てを売却してって高齢者が多いのか高齢者アピールの広告に途中からチェンジしていた。

その辺もここの敗因か。

>>887 匿名さん
平成31年5月に、子育て支援住宅の設計認定受けてるから、販売開始後のコンセプトブレはなさそう。
計画道路のせいで共用部分のスペースを十分に取れなかったからこうなったのかなと思います。

>計画道路のせいで共用部分のスペースを十分に取れなかった

これは違うと思うよ。容積率、建蔽率を今の条件できっちり作ってるから道路ができたら既存不適格になる。計画道路のために容積率、建蔽率を余らせてるってわけではない。

>>889 匿名さん

そういう意味ではなく、計画地には堅牢な建物を建てられないので、スペースを活用できなかったという意味です。

>>890 通りがかりさん
いずれにしてもキッズスペースじゃなくてブックラウンジを採用しているわけだし、その意味でコンセプトが一貫してないってのはいえるかもしれないね

建蔽率を分かってないのかな。ここは敷地の大部分が第一種低層住居専用地域だから計画道路がなくても敷地の4割しか建物建てられない。

>>892 匿名さん
建蔽率は関係ない。使えるスペースが広がれば同じ面積の建物でも物件の形状を変えられるからもっと違った共用スペースも考えられたということ。
ちなみに加重平均されるから4割ではない。建蔽率をわかってないのかな？

用途地域ごとの面積比で加重平均でしょ。第一種中高層住居専用地域って今ある道路沿いのごくわずか。

建蔽率こだわってるみたいだけどまだ不都合な真実あるのかな。

>>897 匿名さん
拘ってるのは理解できてないのに建蔽率の話を持ち出したあなたでしょ？