バウス武蔵境ってどうですか？

>>723 匿名さん

ご親切にありがとうございます！
そういうことなんですね。
マンションマニアさんの記事、気になったので読ませていただきましたが、とても勉強になりました！

>>725残地収用って知らないの？

>>726 マンション検討中さん
どういたしまして
お役に立てたなら何よりです。
681さんの書き込みが本当に役に立ちますよ。
まだでしたら是非。
根拠もない言いがかりばかりつけてたアンチが反論出来ず黙り込みましたから(笑)

681読みにくいのでどなたか読みやすく書いてもらえませんか？

南棟以外の各棟の日当たりはどうでしょうか？

周りに高い建物がないですので、日中明るいですよ。

>>720
そんなに管理費高いですかね。
ディスポーザーついてますし、植栽豊かですからこのくらいかと思います。
小規模マンションやタワマンに比べると安いですよ。

残地補償で、プライベート農園以外または含めて、買い取ってもらうことは可能ですね。南のちょんぎれた土地の価値は落ちるのは目に見えてますし、収用してもらって(武蔵川公園がなくなり)中途半端な大きさになる提供公園を拡張してもらうのが、住人にも行政にも近隣住民にとっても皆ハッピーでは。飛び地の一部を合算すれば買取はトータル1000万円くらいはいくのかと。ま、期待して買うものでもないですがね

武蔵境の築浅中古は、駅徒歩9分小規模マンションのレジェイド武蔵野レジデンスで7000万、駅徒歩6分プラウド武蔵境テラスに至っては7500万。
武蔵境は中古が高すぎて良い出物がないんですよね。
と考えたら新築でこの値段はなかなかお買い得？とか最近思ってます。
道路ができて、普通のマンションになったとしても、1000万返ってきたら、大抵の部屋が5000万台、6000万台前半で買えたことになるわけで。
道路できなかったら、広大な敷地と自然を楽しめる。
武蔵境はほどよく田舎、駅周辺でなんでも揃うし、駅前のイトーヨーカドーが何より便利。
武蔵境に住みたいならかなりありな物件かと。
ただし、過去スレ見ていると、人は都市計画道路という不確実なものがあると、判断しきれないってこともあるんだろうと思います。

>>733 住民板ユーザーさん3さん
飛地売ったら緑化率満たせなくなりませんか？

設備仕様はタンクレスではなくてタンク式ローシルエットだったり、シンク周りの設えとかみてもここに限らず最近のマンションのグレードは残念ですね。

>>735 eマンションさん
根拠ないですね。緑化率含め結局は行政なので一緒。容積率満たせなくなりませんか？と同じですね。笑　そもそも行政の買取で緑が無くなるんだから。さらに公園になるなら尚関係ない。私には関係ないですが。

緑化率はマンションの敷地に対してなので満たせなくなるリスクはある。道路として収容されると敷地分も含めるとアウトでしょ。

そもそもそういうこと考慮して設計しているのなら既存不適格になることはない。

緑化率は当初計画で満たしていれば良い。
計画道路が出来て、建築基準法上既存不適格の扱いになるのは建蔽率と容積率だが
そもそも緑化率等は建築基準関係規定ではないので全く問題はない。

>>739 マンション検討中さん
きちんとした知識のある方のコメントは本当に参考になり助かります。何か問題提起があるたびに暇なアンチが無責任に言いがかりをつけてきますので・・・
有難うございます。

物件エントランスから駅のnonowa口まで歩きましたが、7分ちょっとでつきました。
すぐ変わる信号(30秒)が1つあるくらいで、あとは信号がなく、道は平坦で歩きやすかったです。
たしかに歩くのは早い方ですが、7分で着くとは驚きでした。

>>741 匿名さん
確かに目の前のライオンズまでは実測は7分。。信号が２つあった駅前と道整備前の12年前は8分だったのかもしれないですね。距離計算だから影響しないはずだけど。

まだ結構残っていました。南口のパークハウスがほとんど売り切れなのと大違いですね。南向きなら坪単価ほとんど同じですし、そしたらパークハウスはハザードが色付きとはいえ、既存不適格によるマンションの資産価値下落リスクや道路工事の騒音などの心配がないから、あちらにしますよね…

>743
何戸残ってるのですか？(単なる興味本位)

緑化率が満たさなくなることは現行利用のままであれば問題ない。
ただ、増築や建替え等確認申請が必要な場合は、再度満たすよう設置する必要があると思われます。
かなり将来の話ではありますが念のため把握しておいた方が良いかと思い、、、

パークハウスってそんな売れてるのか、当初は設備が高齢者向けとか高すぎるとか言われてイマイチの感じだったのにな

>>743 マンション検討中さん
バウスとパークハウスは明らかにターゲットが異なるし、パークハウスが良いならそちらを選べば良いだけでは？わざわざ比べてる意味が不明。
毎度毎度のネタ探しご苦労様です(笑)

パークハウスがほとんど売り切れというのはないんじゃないかな？次回以降販売住戸があるはずだから。
ただ比較したくなる気持ちはわかります。
この2物件は同じ時期に販売する以上、分かりやすく差異化するためにそれぞれの立地環境をコンセプトに落とし込んで企画した感じではないでしょうか(邪推)。公園に近くて菜園等のコミュニティ形成を意識するバウスは子育て世代向け、病院に近いパークハウスは高齢者向けといったように。でもパークハウスのユニバーサルデザインは高齢者だけでなく子どもにもメリットがあるので子育て世代にとってもありですよね。ラウンジや書斎仕様のクローゼットからも高齢者だけを意識したものではないかと。北口と南口の周辺環境の違い、建物設備の違い、陽当たりと眺望などをみて最後は好みの問題。ターゲットの理解も必要ですが気にしすぎなくてもいいかなと個人的には思います。

まあ、ここは売れ残りって結果が出ちゃってるけどね。

武蔵野タワーズも既存不適格って知ってた？

あれだけ人気のマンションでもね。
このマンションは既存不適格になるかもしれないだけで避けられるのはなぜだろう。
既存不適格になっても市長の許可があれば建て替え可能なのに。
このマンションにおいては、用途地域変更されるかもしれず、用途地域変更できればもっとでかいの建てれるし、メリットしかなくね？

過剰反応して自爆してる。面白い。

>>752 匿名さん?
あなたもね(笑)

ならないかもしれないにもかかわらず、なるになるかもしれないと説明してるところじゃない。

>744です
全然聞きたかったことと違う会話になってしまって残念
>743さん早く帰ってきてください！
若葉さん、反論があるならすれば良いと思うけど、茶化すのは良くないね。反論がないのかもしれないけれど

>>744 名無しさん
3割以上です。良いマンションだと思って見に行ったので驚きました。

>>751 匿名さん

既存不適格リスク自体は仕方ない。
結果として西向きの条件が悪くなる可能性も、まあ分かる。たしかに用途地域も望みはある。

私は発売当初にリスクを充分に伝えず売り専に走ったデベロッパーの姿勢と、土地売却条件で住民同時が揉める可能性の２点が怖くて手を出せなかった。

用途地域に関わらずデベは一部を賃貸として建築し、結論が出てからすれば良かった。
例えば今の売れ残り分だけでもデベが一緒にリスクテイクする（＝賃貸にする）に方針転換するなら、やっぱり買いたいと思う。

743です。
常に掲示板を見ているわけではないので、知らない間に、私の投稿にこれだけ反応があり驚きました。
パークハウスは竣工前とはいえ、駅距離ほぼ同じ、ファミリー向きの平米数の住戸が中心、設計会社も同じなので間取りも似ている、販売会社も一部同じ、なので比較検討するのは当たり前かと思います。実際、バウスのモデルルームにいけば、パークハウスの販売状況なども全部教えてくれますよ。
なお、パークハウスには私の希望の間取りは残っていませんでしたので、こちらの購入に踏み切るか、別の新築もしくは中古を探していく予定です。

>756 マンション検討中さん
ありがとうございます！
40戸くらいは残っていたということですね。
私も良いマンションだとは思いますが、郊外はどこも苦戦しているようですね。
超富裕層も多くいる都心と違い、郊外では検討者の予算が思ったより伸びないのかもしれませんね。

>757

賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向があるといわれてトラブルリスクになる。リスク分散でなくリスクオン。

北口と南口の違いはあるけど、売主三菱で徒歩9分、同じ設計事務所、南向きは同じ様な間取りとなるとどうしても比較したくなる。バウスを安くしすぎるとパークハウスが売れなくなるから、三菱からするとパークハウスの方を先に売りたいだろうし、同じバウスの売主でも早く売りたい日本土地建物と売り急がない三菱みたいな感じかな。

>>759 名無しさん
数え直したらもっと残ってました(汗)これ以上の詳細はモデルルームにて聞いてみてください。

>>762 マンション検討中さん

となると50とかでしょうか？完成後約半年経ってまだ約40%残ってるとは…大苦戦ですね。

苦戦の理由は明白だから、今からでもデベは何らかの対応をしても良さそうだけど

既存不適格候補物件の末路。待てば海路の日和あり、ってか。

売主変更につき大幅プライスダウン！モデルルーム住戸販売開始！

https://premist-kamiasao.com/

>>751 匿名さん
タワーズは高さ制限でしょ？
この物件は既存不適格になる前に敷地の売却と工事が今後10年以内に発生する可能性が高い点がリスク。売却されたら、ノース棟の専用庭は無くなるので、「じゃあ管理費安くして欲しい」、とか「目隠しの植栽やフェンスのグレードは良いものがいい」など、ノース住民とそれ以外で揉める可能性大。土地の売却金額の振り分けも含めて、管理組合の理事が相当頑張らないと絶対揉めるよ。
本当に物件のデザインや立地、間取が気に入ってるだけに悩ましい…
道路できてからの販売だったら即決してたのに。

＞750

誤認誘導ですか。武蔵野タワーズは竣工後に市の条例変更。しかも商業地域での高さ制限なんて特殊例。ここみたいに既存不適格になる可能性があるとわかってるのにってのとは違う。

>>759 名無しさん
都心3区などは勿論別として、どこも苦戦しているみたいですね。23区内でもずっと広告が出ている物件ありますし、よほどの好条件や小規模や低価格で無いと物件完成時に完売なんて無いような・・・
ネットで見たので定かかは分かりませんが、国分寺のパークハウスも完売まで3年少し掛かったとか。
バウスも引き渡し後まだ２ヶ月だから素人目にはこんなもんなのかなーと言う感じでしたが。

＞バウスも引き渡し後まだ２ヶ月

新築を謳える期間も主要構造部分の瑕疵担保責任も起点は竣工時。竣工から引き渡しまで少し開いてたからまだなんて言ってたらあっという間。

リセールでいうと南口のパークハウスの方が売りやすそうだな。ブランドイメージで。プラウドテラスとかの競合はあっちの方が多そうだが

>>681 名無しさん
60年後の既存不適格以前に、そもそもマンションの建て替え費用って世の中どのマンションの修繕計画に折り込んでないし。。行政からの買取はそのまま活かせるかもね。

ちょっと気になることがあるのですが、
マンションの修繕費が足らなくなることってあるのでしょうか。
修繕積立基金と修繕積立金を毎月払うわけだけど、
そこが気なって仕方がない。

>>772 匿名さん

この物件に限らず十分あり得ます。一般的に販売時の修繕計画には必要最低限の修繕しか見込まれていませんし、2回目以降の大規模修繕での費用増も見込まれていません。販売会社としては販売時点での修繕費は出来るだけ低く見せたいのでどうしても必要最低限での設定になります。ちなみに本物件含めほとんどの場合段階的に修繕積立金を上げていく計画ですが、それでも足りなくなります。

管理がしっかりしているマンションは、早めに定額積立に切り替えていますよね。
このマンションは初めからそこそこ修繕積立金を取る形だから良心的ではある印象です。

MR見ましたけど、ノース棟の間取り（横リビング）は収納もしっかりしてて素敵でした。キッチンも天板・作業台を広くしているのも○。他にも既存不適格の中古なんて武蔵野市の人気物件でもあるのであまり気にならないかなーと思いますし、収容されたらされたで臨時収入がある。売れ行きがあまり良くない？のはなぜだろう・・・

>772

段階的値上げの計画であっても実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要。議決できずに積み立て不足なんてのもあり得る。

既存不適格になったら資産性もなくなるし、修繕なんてどうでもいいやなんて人も出てきかねない。

臨時収入の税金てお高いんでしょ？

>>775 マンション検討中さん
ここまで議論されてきた通り、土地収容による住環境の激変が見込まれることと、施工会社がまさに今施工不良で揉めてる若築建設なこと等々、物件が抱える諸問題とそれに対する販売会社の姿勢、値段を天秤にかけた時、値段に見合わないと思う人が多いということでは？

若葉建設の件が出てきたのって去年の夏。一番売れる一期は外してるから影響はないとはいえないけどそれがメインではないはず。

>>779 匿名さん

去年の5月から記事になってるみたいですよ。
https://www.data-max.co.jp/article/35685

>780

一期はそれよりだいぶ前。

若葉さん、また振り返してきましたね(笑)

前に書き込みありましたが、若築建設の件も681さんの書き込みが参考になります
それでも不安なら他の物件を探せば宜しいかと

アンチの意見は所詮冷やかし
参考にはなりません

若築建設の肩を持つ気は無いけど、気にするなら全ての施工を疑わないと。
目に見えないところでもジャンカや鉄筋ごとコア抜きなんて、スーゼネでも普通にあるから、内覧だけじゃなく施工を全部見るしかない。

そんなん誰も出来ないから、築10年くらいのを一年間見守って気に入った中古を買えばいい。

2005年以後なら仕様は同レベルか、当時のが良かったくらいだし。
ここも土地売却が終わって既存不適格になった後が狙い目。

「既存不適格になった後が狙い目」
前半まともなこと言ってそうでただのアンチだったか
既存不適格になるかどうかもわからないのに

>>784 匿名さん
新築買うメリットは俺もよくわからんけど、ほしくなったら見守ってる暇なんてないかなぁ、施工会社でデベロッパーの気合いは知れるし新築ならゼネコン名は参考にしたほうが良いと思う。

てか既存不適格を織り込み済みで買うんじゃないのここ？？
と釣られてみた。

ネガコメントここまで多いかと驚きました。
不確定要素は確かに多いですが、計画道路ができて収容された際の補償金が1戸あたり700万円くらい入るなら結構割安だと思いましたね、仕様も悪くなかったですし。
ローン通ればの話ですが、買う方向で進めようと思います。
買う方買われた方よろしくお願いいたします！！

>補償金が1戸あたり700万円くらい

まずはこの分配でもめるよね。庭削られて目の前道路になる部屋と直接の影響はない部屋で。

>783

販売後に施工トラブル問題が発覚したのだから竣工時に第三者検証するくらいの誠意はあってもいいかな。完成住宅性能評価って例えばスラブのチェックは全数でなく抜き取りだし。

持分按分しかないだろw
収容されるかもってことは買う前からわかってんだから、価格にも反映されてるじゃんw

>789

あの時はあの時今は今で文句言う人出るよ。

まともな人は言わんだろw
あなたみたいな人は知らんがw

>>789 匿名さん

そう簡単にいかないのが共同住宅。
契約時にデベが売却益の配分方法まで参考資料としてでも渡すなら良いけどね。

話を聞いたのは一期の初期だけど、そこまでの準備は無かった。
しかも調整会の議事録の件だったり、営業がハードフォローだったりで、申し訳ないけどあんまり良い印象ないや。

>792

あとここでの露骨なステマもね。主張が議事録でのデベの発言と一緒なのでバレバレ。

若葉さん必死ですね(笑)
ようやくたくさんネタが出てきたみたいですが、単なる僻みや冷やかしでは無く、きちんとした知識でお願いします
と言ったら書き込み無くなってしまいますね

>792

参考資料といえば道路ができたときに庭やフェンス、植栽をどうするかの案とかもかな。

一時所得700万円と年収を足して申告ですか？

収容される土地の対価としてだから譲渡所得でしょ。

売却後に組合が隣接の土地を買うという選択も可能なん？
既存不適格を防いだ方が実需の場合はメリット大きいよ。余ったら配ればよし。

>>798 eマンションさん

買っても既存不適格は免れないのでは？着工時と条件が変わったら即既存不適格になるってここの営業が言ってたよ。

>798

選択肢としてはあるけど隣接地が売ってくれるかってハードルがある。既存不適格を防ぐためなんて目的がもろバレだから吹っ掛けられるかも。むしろ足りないんじゃない。

>799

建築確認の条件から外れるけど、敷地面積を戻しておけば再建築可能にはなるので、やれるなら意味あるんじゃない。

税金は20%位という感じですかね

正攻法として土地買うという選択肢は一応あるんだね。ありがとうございます。
ただし、いつ、誰の土地を、誰が交渉し、いくらで、など課題沢山なのは重々承知。

ほかには用途地域変更を、議員さん経由で陳情するとかかな。

どなたかが割安とか書いてたけど、騒音振動をモロに食うお宅は売却益の取り分を多く渡すのが筋だと思うし、ほかにも柵や緑地やサッシを変えたい、とか、手続きのために特別理事を報酬付きで置いてくれ、だとか。。
もう面倒だし土地買えるならすぐ買っちゃえば？という案でした。

収用の場合は、5000万円まで無税ですね

>>802 匿名さん
ほんとですね
一時期、理論的に言いくるめられ、ぐうの音も出ず大人しくしてたのに。
言ってることがすべて仮の話。そんなにリスクを感じるならほっておけば良いのに。

また始まりましたよー
どなたかきちんとした知識のある方、正確な情報をお願いいたします

＞用途地域変更を、議員さん経由で陳情する

リスクを承知で購入しておいて陳情なんて住民エゴでしかないから取り合ってくれる議員いるかな。

>806

ここの営業の説明は仮の話どころか調整会で委員長に否定された内容を臆面もなく説明している。ここでのステマの説明もそれと一緒。理論的なんて笑止。

>805

非課税の5000万円って補償金トータルに対してなのかな、それとも各戸に割り当てた金額に対してなのかな。それによって大きく変わる。

若葉さん無知すぎて笑止
でてけよ

言い返されたら結局ステマしか言うことないようで草

>>810 匿名さん
各個人あたりではないでしょうか。
所得税なんで。
金額規模からしても。

>>808 匿名さん
用途地域が変更される可能性の方が高いと思いますが、違うのでしょうか。
都市マスでも都市計画道路の沿道土地利用の方向性が中高層住宅なんで。コミットされるわけではないですが。陳情なんて心配いらないかと。
すぐ南のエリアのように地区計画を上乗せするパターンもあるかもしれませんが

若葉さん、毎度毎度のステマ記事
みなさん、もう飽き飽きですよ。
そもそも何で買う気も無い人間が(そもそも買えるのかも知りませんが)必死に反論してんの？知識も無さそうだし

検討板はネガもポジも他力本願が目立っちゃって、主語もデカいし、物件の将来目線でいい感じの案に昇華することは無さそうですね。

仮に買ったとして、組合理事会も同様にワーワーなるだろうし。コンテンツとしても現実的価値としてもその程度なのは残念でした。

とりあえず消えますわ。

>>681 名無しさん
参考に

トラブルや危険は回避したいですね

>>815 マンション比較中さん
用途地域が変更される可能性はありますが、中高層になったとしても建蔽率と容積率をいくつにするかは別問題。
武蔵野市側が一つのマンションの既存不適格を解消できるような建蔽率や容積率となるよう便宜を測ってくれるとは思えないです。
これが市道として収用されたのなら武蔵野市も考慮してくれるでしょうが、今回は都道ですからね。武蔵野市からしたら、東京都側の事情は関係ない、と言われて終わりな気がします。

えーっ、東京都と仲悪いんですか？

市がわざわざ街の価値を下げるようなことはしないと思いますけどね。
優先道路決める時も反対していたわけですしね。

便宜を図るというより、周りの中高層地域が建ぺい率60%容積率200%だから中高層地域になるとすれば同じ水準にしそう。

低層のままにした方が街にとって良いか、中高層にした方が街にとって良いかの判断はその時の都市計画の担当者次第。
街全体で判断するからこのマンションが既存不適格になろうがならまいが関係無し。
そもそも既存不適格は違法建築ではないからそのままでも問題ないわけだし。
優先道路に反対ということは雰囲気的には低層地域のままにしたいということなのかな。

既存不適合のままですかね