山手線の新駅名は「高輪ゲートウェイ駅」

<<40漏れ追加
具体的な整備区間等は･･･
⑧電線地中化（旧海岸通／本橋梁高浜橋南部⇔シーズンテラス・SONY東部間全面）
⑨電線地中化（旧海岸通／シーズンテラス・SONY東部⇔品川ハート方面全面）

都心方面からの「旧海岸通」への自動車利用は、R15「芝4・札ノ辻」が主要動線になる。
芝浦1・2は、R15芝4至近で橋梁を渡らないグローバルフロントTは、芝浦地区でも
特にR15から直ぐの所在で都心に近く便利。インプレストT・PT芝浦・ブランズT他は、
その沿道に連なるので、ほぼ同様に楽。

芝浦4はアイランドのエアT・グローヴT・ブルームT・ケープTは芝4&札の辻からが
主要動線だが、右左折数回。
キャピタルマークT・東京ベイシティT・クラッシイハウス芝浦、プラウドT他は
アイランド各Tより一度少なく、札の辻動線が楽。

港南3のPT品川・コスモポリス品川・フェイバリッチT品川・ラクシア品川及び
シティT品川は札の辻動線。

先行き、「穴倉道」(TGW泉岳寺方面⇔芝浦港南)が完了すると、旧来の一方通行が
「相互通行」になり、進入路部分が東西とも大幅改善拡幅されるため、
高輪GW・泉岳寺方面のR15からの、「芝浦4南部及び港南3地区」へは、利用動線が
一つ増えることになり、特に都心方面からは、直ぐ左折入路できるので帰りには便利。

環4延伸は、都心方面が主力行動だと利用は少なくなるが、五反田・目黒・恵比寿方面の
用事には便利になる。渋谷・青山・六本木・新宿方面は、現状の芝4・札ノ辻通過で
特に不便はない。

なお、都心方面からは、キャピタルマークTを除き、「昭和通り」から汐先橋経由で
「海岸通り」(首都高横羽方面高架下）に入れば、上記全物件ともどこかで右折すると
直ぐ到着することができる。CMTは断然R15札ノ辻経由。

いよいよバレンタイン2/14開通。
旧橋梁時代は、旧海岸通りの橋梁取付南北は、山側がやや張り出しており、完全な
直線道ではなかった。本橋梁架替計画にあたり、主に芝浦側の橋詰東西両側の
家屋等が立ち退き、橋梁大幅拡幅と完全直線化(橋梁部前後道路の縁石線合わせ)が
図られ、走行もし易くなる。

新橋梁の開放に伴い、仮設橋梁の歩道は完全閉鎖となり通行は出来なくなる。
完全直線化に伴い、芝浦側(東京ベシティＴ前）の信号機等は新たに付け替えも終わり、
今後は、仮設橋撤去、新橋梁海側歩道開通、南北橋詰延長線の旧海岸通りの
車道と歩道の縁石路面等直し、横断歩道&車線路面交通標識塗装等を整備し最終完了。

▽「高浜橋架替事業＝2/14新橋梁交通開放」（東京都）
■交通開放関係
交通開放日：2021-令和3年2月14日(日曜日)午前8時00分
開放部分：車道(上下)及び上り線の陸側歩道
注＝海側下り線の「東部分歩道」は旧橋撤去等の工事完了まで未開放
今後の工事は、橋梁部南北の線形戻し(完全直線化)と仮設橋の撤去をもって
全面完了することになる。
概要ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/01/21/documents/03.pdf
■新橋梁概要
設置域：旧海岸通り・港区芝浦4丁目⇔同港南1丁目を繋ぐ
規模：橋長39ｍ／幅員27.8m（車道8.75m×上下／歩道4m×上下）
車線：4車線（上下各2車線）
*橋梁幅員が旧橋比で1.5倍に拡幅されたことにより、車道部が1.4倍弱、歩道部も
約2～3倍に広げられた。
■旧橋梁概要
完成：1956-昭和31年(昭和39年拡幅）
規模：橋長56ｍ／幅員17.5m
その他詳細関連
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/40-41

将来は高輪GW駅・泉岳寺駅・R15方面との自動車通行・歩行路としての、「新穴倉道」も
鋭意工事中で完成してくると行き来も便利になる。また、芝浦側に新公園や橋梁周辺の
整備も予定されている。

更に傍の上部空間には芝浦中央公園とシーズンテラスガーデンがあり、そちらからも
高輪GW駅街区に行き来できるようになり、動線上には新たに「南改札」が設けられる。
同駅は現状、北改札だけだが、「穴倉道」「横断連絡橋歩道」の整備とともに、高輪GW駅
方面との行き来動線が増える。
更に、シーズンテラスとSONY本社前の道路は、高架道路延伸がじょじょに進んでおり、
車歩とも高輪GW駅街区及び品川駅の新北口(大幅に高輪GW方面に寄せる)へと接続、
行き来できるようになる。

▽「THE CAMPUS開業2/15＝コクヨ東京」(2/12コクヨ）
コクヨ東京は、北館と南館があり、シーズンテラス・SONY本社並びの北館の西向きが
基本エントランス。
標記施設の改装に伴い、新たに南道路側の植栽を全面撤去し、カフェ併設コーナーを
設けるとともに、新たに出入り口を設けた。
西エントランス側には、歩道から上階に上がれる、外部階段アプローチを新たに構築し、
この部分は、北南館の空間部に当たるが、ここにはワイドな階段状スペースを設置、
北南館連絡デッキで多動線化も図っている。

■主な概要
所　 在：港区港南1丁目
施設名：THE CAMPUS（ザ・キャンパス）
建 物：北館(5階)・南館(11階)
主要施設：
北館：1F「COMMONS」「テラス」、2F「レセプション」「ホール」
南館：1F「ショップ」「コーヒースタンド」、2F「OPEN LAB」
北南間広場：PARK(キッチンカー・イベント予定）
開業日：2021-令和3年2月15日(月)
概要ttps://www.kokuyo.co.jp/newsroom/news/category/20210212cs.html
公式サイト：3/15公開予定
*2Fのホール他準備中施設有り。
ショールーム見学は別途申込予約が必要
ttps://www.kokuyo-furniture.co.jp/showroom/

メガバンは田町駅界隈が良い。品川駅界隈は、一つはだいぶ以前に撤退した。
高輪GW駅見合いでの、品川駅東口(港南)の「北部地区」は、結構企業群が集積しており、
高輪GWからの「連絡歩道橋」や環２延伸が実現すると、動線利便が上がり、
人的流動面での２方向動線の優位性が出てくる。
この「北部地区」の一角にコクヨの東京拠点とショールームがある。品川駅からも近いが、
シーズンテラス、SONYビル、NTTビル群、ドコモタワー、日新ビル、品川ハート、Wビル、
クリスタルスクエア、SSJビル、イーストビル、大同ビル、東急ビル他などのオフィス動線
とともに、港南3丁目(中層&タワー等10棟以上居住区)居住者の歩行動線上
にもなるので、業務外でのカフェ利用ついでに、コクヨが提供するオフィス&ライフ
働き方環境等の展示をみることができる。周辺ビルは店舗併設。

コクヨ関連は、俄者には情報取れてないので、意識してUPしてこなかった。
他社にも以前から動きがあるが略。
同社は、シーズンテラス完成後から動きがあり・・
2017年秋には基幹部門をシーズンテラスに移転、同年末にはコクヨホールの営業終了に
踏み切っていた。
告知ttps://www.kokuyo.co.jp/com/hall/close.html

その後の計画も時節柄延期処置もあるが、リニューアルしたり、大崎オフィス拠点を
本ビルに集約、昨年10月には、SONYビル側の北館に下記を開業。
▽「カウネット新ショールーム<Kau-Box>(カウボックス)開業」(10/1）
概要ttps://company.kaunet.com/wp/wp-content/uploads/2020/09/ba15b015a52ce47111f0659aeee7a47a.pdf

これらに平行して、結構な規模の改装リニューアルを行っており、
この程、ワーク関係施設として「THE CAMPUS」を開業することになった。

給与他収入をトレンドに負けない上昇率を得ていれば、対応は楽。
難しいハードル数個あったものの良く乗せました。下降時は達成もあと1日時系列は
ちょいある。上昇時達成の方が先にクリアしそう。

▽「日経平均一時30000円台／32年5カ月振り高値」
個人金融資産は、順調に切り上げてきており、標記以降からも700兆円程増加。
物件価格もただ、高くなったと「嘆いてもダメ」。要は、定例収入他を順調に伸ばすこと。
つい10年前の日経平均は8100円強から11000円弱だったので、ほぼ3倍レベル。
仕事給与&投資が順調推移なら、物の対価に対する、支払能力も上がるハズ。
追いついてこれない(離される)と嘆き歌が多くなるのは、過去からの定例パターン。

昨年末には何度か触れたが、時節柄、遊興費他支出が大幅支出減、複数の
定例収入、定型金融株式投資リターンも順調で、2020年は、投資関係特殊分を除いても、
12月当時見込みUPより、更に好転し、前年比で収入+17.6％、支出-9.4％でP/L・B/Sとも
特殊譲渡益計上年を除くと最高レベルの私的決算だった。

当然、確定申告での確定納税額も更に増え最終確定予定。
株式権利リターンもサービス内需関連が-5.12％減だったが、製造業系他が+31.7％増で
最終でも+4.6％増と、コロナ下方業績企業もあるなか、最高更新中だ。

株式等ボリューム仕掛け筋等の経過は2019末にも下記UPしたが、
2019年-2.9%＝5勝2敗
2018年+11.0%＝2勝3敗
2017年+20.5%＝4勝0敗
2016年-12.5%＝4勝7敗
2015年+24.8%＝6勝3敗
2014年+14.2%＝2勝2敗
2013年+48.5%＝7勝1敗
2012年-5.0%＝0勝0敗
2011年-5.7%＝0勝1敗
2010年+6.9%＝0勝1敗
2009年-21.8%＝3勝1敗
2008年-29.1%＝1勝7敗
昨年は2月末から何度かギャップ点で書き込みUPしたとおり、一貫してポジション増。
早い時期から前年越え経過データが出てて楽だった。ちなみに↓
2020年+3.6％＝9勝3敗の結果で年度を切替しで仕掛け筋も終えてた。

1月・2月と順調以上の含益増で、大発会1/4比で1/29月末＝+58.31％増、2月に入り
更に伸び先週2/12段階＝2.45倍。

今日の終値は判らないが、ザラバで9:22分に30003円、9:25分に30006円を付け
1990年8月以来の3万円台到達、出会いは1/14に再三短縮、今日までの一連トレンドは
昨年11月初旬勃発、以後20日間程の仕掛け日数等で切り上げてきた。
傾斜等仕掛け筋日数＝11月・10日間、12月・5日間、1月・9日間、2月今日まで4回。
しばらくは、業績決算等確認しつつ低下見ながら、日柄に入り見極めると想定。

昨年下記で書いた、原油ポジションが嬉しすぎの状況になってきた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/21704/
目標の4倍以上が見えた。
仕込当時134・105・185・16300・24.2・25240・13.0
本年先週401・403・578・38810・57.0・38590・60.8
去年4月は、「"思惑"ストップ安」、「買い板並びゼロ(徳安売り出せば約定してやるよ）｣、
「超絶値幅」等、過去見たことがない歩値等推移だった。

訂正
文中で1990年8月以来と書いてたとうり･･･
誤：▽「日経平均一時30000円台／32年5カ月振り高値」
正：▽「日経平均一時30000円台／30年6カ月振り高値」

▽「TOUCH TO GO＝高輪GW発、無人コンビニ／丸の内でも」(3/9ファミリーマート他）
早いもので、この3/11で東日本大震災から10年の時が経過した。
あの日は、夕方からの所用で休暇を取って、取引の板を覗いていて14:46最初の
揺れがきた、2度目が強烈だった。
東証が引けるまで10分程。あの年と、チャイナショック年、そして去年からの新型コロナ、
この間ポジションは、2018の200兆円が吹き飛んだ事象から、緩やかに下りトレンドだ。
何度も書いた、「取るものは取る」はその時からのスタンスで年6回+離確+含益は
順調そのもの。

1月・2月・3月と順調以上の含益増で、大発会1/4比で1/29月末＝+58.31％増、
2月に入り更に伸び2/26月末＝2.24倍。直近3月で2.75倍。
原油等ポジションが更に更に嬉しすぎの状況｡最低目標の4-5倍、ガソリンも値上げが
顕著になっており、75-85or以上見込みながら1/4か1/10ずつ中期間で離確予定。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/21704/
2020仕込当時134・105・185・16300・24.2・25240・13.0
2021/2月中旬401・403・578・38810・57.0・38590・60.8
2021/3月初旬540・547・785・45150・66.1・44980・69.3

コモデ穀物関係も高騰している。
米国・ロシア他でも20代新規参戦者急増。米のゲーム株でヘッジ勢と戦った等、
国内若年層も9・10桁目指す強者がすこしずつ増えて、戦える知識戦略身に着け
土俵にあがってきて欲しい。

コロナ相場は、街が破壊されたり、システム機能不全ではなかったため、
現在迄、仕掛け筋等の「絶妙なサヤ・先物・傾斜・限月期先・ボリューム配分等々」の
絶妙な手口分析は結構読み切れるだけに歩値他、データ作りの夜に見てても
面白くなる。

馴染み店や大法人等の属性&権利等サービスも凄い現在。この1年、恩店・会社製品は、
積極的にバックした。外食はこの1年恩店利用は近年最高回数だ。会社は持っても、
展開店(良く利用する）が閉店になれば、馴染みの店員さんの先行き生活を考えたら、
せめて積極利用消費が支える手段の一つだからだ。

今年の確定申告は4/15まで延長されたが、従来は3/15直前申告が多かったが、
去年・今年とも2月中に済ませた。前にも書いたが増収増益でB/Sは更に良くなった。
税制改正で、所得控除基礎控除が変更され、上限課税式に改正されたので、
高額所得者は課税所得前の控除額が縮小になり、結果納税額が増えた。
ただ、収入の増加分以上の税額増加はないので慣れっこだ。

近年、レジ業務の急速無人化（店員が直接決済しない）が増えた。スーパーでは、
代金の精算は機械で行う店舗が、当家が利用する都心店は全店。デパートや
コンビニはまだだが、レジ業務は人員配置に結構な人数を配するだけに、
短時間省力化決済は課題の一つ。

標記、TOUCH TO GOは、JR東日本系の法人で、設立当初は新宿だったが、
現在は高輪GW傍に本社を移転構えている。
昨年3/14の高輪ゲートウェイ駅開業時の3/23から、同駅構内に初号店を
北改札傍にオープンし話題になった。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/20969

ファミリーマート(ムスブS棟本社）は、昨秋にTOUCH TO GOと実用化業務提携を行い、
この程、東京駅日本橋口のサピアタワー（JR所有）の1階に、ファミマとの契約後の
1号店（実質高輪GW店後2店目）を開業する運びとなり3/31にオープンする。
同店の良い面は、支払に「現金」を扱える機器にしたことだ。QRコード等で
完全キャッスレスを展開している事例も多いが、消費バックの面では「現金」支払が
あると売上は増加する。
概要https://www.family.co.jp/content/dam/family/company/news_releases/2021...

高輪GW駅はロボット活用や標記等、次世代型ステーションとなっており、
上野駅⇔田町駅間のように、方向別ホームは断然有利なのだが、
同駅は、山手線と京浜東北線が、どちらが先に到着するかを改札口に
デジタル表示を設けており、早く到着するホームに効率よく降りられるように
配慮されている。

▽「高輪築堤の保存方針」（4/21JR東日本）
JR高輪GW駅周辺開発街区内から出土した、鉄道黎明期の遺跡「高輪築堤」の
概ねの保存方針が示された。
一連の出土範囲のうち、象徴的な3部位の一部を保存・移築することになり、
その保存場所は、2・3・4街区となり、信号機土台部については、4街区に移築する。
保存範囲が広くなる、3街区の「橋梁部」については、既開発計画に一部抵触するため、
国・都・区と連携調整の上、建物部分の計画変更を行うとしている。
概要ttps://www.jreast.co.jp/press/2021/20210421_ho01.pdf

▽「高輪GW駅街区＝東対面・港南3丁目マンション計画等」
高輪築堤の保存・一部移動等による対象街区及び3街区の計画変更もほぼまとまり、
本格的に進捗することが期待される。
将来は、芝浦・港南地区方面との、アクセスも①環状4号線港南地区延伸
②シーズンテラス・芝浦中央公園方面との高輪GW駅新設南改札の連絡歩道、
③穴倉道で泉岳寺・高輪GW方面相互通行道路･･･で往来も便利になる。

そのような将来もあり、対面地区となる「港南３丁目」に超高層物件計画も
具体化してきており、高輪GW街区のⅠ期完成も2025年度だけに波長もあってくる。
この頃、時代は「関西大阪万博」の開幕開催期にも重なるため、ご当地界隈も
活性化で新時代を迎える。
高輪GW街区にも住宅棟が計画されているが、港南計画は下記UP済参照
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/32011-32012

▽「高輪GW駅街区＝東対面・港南3丁目マンション計画等」
誤：高輪GW街区のⅠ期完成も2025年度
正：Ⅰ期完成まちびらきも2024年度(2025年3/31迄)に予定されているだけに

▽「高輪築堤、国史跡指定へ答申」（8/23）
標記はJR東日本の「高輪GW街区敷地」内から2019年に遺構が見つかり、2020年には港区の発掘調査が行われた。
今年に入り、2月には文科大臣、5月には菅総理(文科大臣同行)が現地視察を行っていた。

本遺構は、明治初期に「東京新橋⇔横浜」間に我が国初の鉄道開業に伴い造られたもので、
既に史跡指定されている「旧新橋停車場跡」に追加指定されることとなり、新たな名称は
「旧新橋停車場跡および高輪築堤跡」となり、近く決定される。
通常、史跡指定は時間がかかるのが通例だが、異例の早期指定となる。

なお、JR東日本の「高輪GW街区再開発」については、史跡指定部分については、
既に計画変更されており、Ⅰ期開発は従前予定どうり2024年度の完了で進められる。
答申要旨ttps://www.bunka.go.jp/koho_hodo_oshirase/hodohappyo/pdf/93311501_03.pdf

▽「高輪築堤、国史跡指定答申後＝見学会・区内在住在勤者」（9/17港区）
高輪築堤は2019年に遺構発掘後、JR東日本でも見学会を本年初・春などに
実施してきたが、国指定史跡答申後としては、初の見学会が今日午前午後実施された。
この手の情報はあえて事前UPしてこなかったが、高輪GW街区工事進捗が進むにつれ、
標記史跡の「保存整備」も一段と進む。
3年程将来にはJR東日本Ⅰ期開発が2024年度(2025年見込想定)予定で、
高輪1-3丁目、三田3-4丁目、芝浦4丁目、港南1・3丁目界隈を主力に、
就業者&居住者&来訪者等には明治期初期の「我が国初の鉄道黎明期整備」の遺構が
国史跡として、高輪GW駅&同街区の行き来とともに、ご当地の鉄道歴史の一旦を
久しく目にすることになる。(来街者PR)

今後、芝浦4丁目プラウドや港南3丁目複数高層住宅も、整備開発が進むので、
高輪GW駅周辺街区整備とともに、高輪築堤史跡は「日頃の歴史遺構景色」となってくる。
高輪築堤①ttps://www.minato-rekishi.com/pdf/tikutei_06.pdf
高輪築堤②ttps://www.minato-rekishi.com/pdf/tikutei_07.pdf
高輪築堤あらまし

関連UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/46
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/res/4239/
港南3丁目の再開発動向UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/32011-32012
港南3丁目&芝浦の地価動向UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/31903
将来予定(進行中)されている、芝浦・港南地区方面とのアクセス連携強化改善整備
①環状4号線港南地区延伸（高輪GW駅南部、R1・R15・旧海岸通結節）
②シーズンテラス・芝浦中央公園方面との「高輪GW駅新設南改札」への連絡歩道
③穴倉道で泉岳寺・高輪GW方面道路（旧来一方通行→幅員高さ拡大相互通行）
高輪築堤含め街区公園・広場、泉岳寺駅・品川駅北口等含めての街区道路・デッキ等
将来の複合的機能を有した、利便性・集客性などを含めネットワーク化の強化を図る。

■高輪GW～田町駅周辺状況
①田町駅南部、住友追加開発は見上げる程組み上がっており、かつて知人女性も
一時住んでいたMTA方面は、視界外になった。

②旧行政系開発は、保育施設転用後、いよいよ2022春には完成する。
ここは都心域育ちの自動車関係では数少ない施設だったが、私的には「目黒丸」と
選択を迷った地。旧施設は芝浦、麻布に移転しており、追加移転が発生する。

③芝浦の超高層は、ブランズはすっかり建ち上がり、プラウドはTクレーンも設置され、
10階近く迄今後組み上げが進んで行く。

④「白金ザスカイ」は、まだTクレーンは外れてないが、高層階まで組上がり、
その存在感が上がっており、高層ビル群からも良く見える。モノリス型高層では、
高輪ザレジ、パークT品川、カテリーナ、ブランズに次ぐ形状タワー。
先行き港南3丁目にもできる。

⑤大規模修繕タワー
順調に実施「した&する」ものと、遅れているもので、結構温度差がでてきている。
構造物は必ず劣化するので、界隈の山側も海側も購入検討でチェックするとうなずける。

⑥家計貢献＝証券株式
パンデミック下の「東京オリパラ」の無事閉幕を記念?して、半年振りに終値・ザラとも
31年振りのレベルに切り上げた先週。
3月時点UPでは･･
1月・2月・3月と順調以上の含益増で、大発会1/4比で1/29月末＝+58.31％増、
2月に入り更に伸び2/26月末＝2.24倍。直近3月で2.75倍。
9/17時点では、大発会1/4比で4.21倍。権利入金も既に好調過年度の年間額に迫り、
10-12月で大きく増収予定。（当方は12月及び3月の二本立てで本決算数値を作成）
コロナ特需年利回り30％超の複数ポジも有り凄まじい状態。

原油等コモデポジションが年初から更に嬉しすぎの状況｡
当方が得た新型コロナの初期情報から年末で2年が経過、アイダ等もあり今月迄で
ポジションの半分は離確済、投資額の倍倍利益で楽に「タダポジ」状態にした。
2020仕込当時134・105・185・16300・24.2・25240・13.0
2021/2月中旬401・403・578・38810・57.0・38590・60.8
2021/3月初旬540・547・785・45150・66.1・44980・69.3
2021/9月中旬633・641・923・48440・70.1・48520・73.0
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/21704/

▽地価動向（高輪GW駅&同街区周辺関連）
都心方面の土地ビル引き合いが結構強いここ両3年。良く調べてるなと思うほど、
郵便がくるのには感心する！
芝浦港南の令和3年迄の地価動向は先に>>50及び下記でもUPした。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/31903
ブランズの芝浦2丁目も強含みだが、高輪GW駅&同街区に近い港南3丁目も先行き
超高層住宅が計画されているだけに同様だ。

昨年2020春のコロナ感染拡大後は、人的流動や航空鉄道系・商業小売系他など
企業営業活動に影響が2年目になっている現在、地価も概ね弱含みとなり、上昇も
止まったり下落の地点も見られるが、ご当地界隈は堅調持続だ。
前段では芝浦2丁目、港南3丁目を触れたが、プラウドが所在する芝浦4丁目の動向も
明らかになった。
＜芝浦４丁目＞地価動向
令和3年は2.6％↑。先の調査地の港南3丁目1.6％↑、芝浦2丁目0.6％↑だったので
高輪GW駅同街区&田町駅周辺開発の好影響が反映された。街路道路関連も近年
無電柱化他大きく整備が進んだのも良い。
芝浦4丁目も今年は東京で7位上昇率、港区内では2位の上昇率を記録した。昨年の
令和2年も東京8位、港区内2位だっただけに、土地評価坪500万円超と相変わらず、
芝浦の地価は結構高いのを継続している。
以前にも書いたが、芝浦2丁目、港南3丁目と足並みを揃えているのが明確になった。

高輪GW駅街区の西側高輪各所は、住居系で芝浦4丁目と比較すると、加重平均で
坪単価で約40万円程芝浦4より低価になっている。
私的にも、「平地で碁盤目街区」に馴染んでおり、オフィス・商業・住居等の配棟で
絶対的優位性がある地は、高目の価格になる。
ブランズやプラウドや今後開発される港南3丁目超高層のいずれも、整形平地で
ゆったり道路（街路）に面しているだけに、堅調に推移する。
高輪地区も高輪GWにほどほどの距離圏地は、芝浦港南には及ばないが、恩恵は
享受できるだけに上昇傾向ではあるが、地価金額的にはじょじょに引き離されている。

■家計貢献＝証券株式
先週は大幅に利が乗った原油コモデ系を半分離隔、今日は1/4大発会比で含みも
4.12倍に膨れており、リバランスをしようしようと思っていただけに、良い切っ掛けで
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/res/4307/
でも触れた、テンバガーを目指している複数ポジションの一つを離確した。
コロナ最初期比で「テンバガーには届いてないが9.12倍高騰」で益出し余力増強した。
年利回りが驚異の40％台にハネそうなのも残しており、売却しないでも、
投資額全額回収まで3年で達成しそうだ。「無コストダダポジ」法人には感謝。

本日で、過年度年間収入を上回り増収続き。9月中間・12月&来3月決算も楽になる。
離確したので1/4大発会比含益は3.28倍に縮小したが、P/L・B/Sともコロナを
もろともせず厚みを増したのでホッとした。
新首相も誕生するので、離確で「定例以外での納税増」で貢献し経済施策も期待したい。

▽「環状4号線延伸事業＝港南地区整備着手9月」（東京都）
いよいよ工事ヤード確保等の準備も含め本格的に整備工事が始まる。

標記対象区間はR15～高輪GW街区南～JR鉄道域～港南1・港南3丁目迄延伸認可
従来は高輪3丁目が起点地だったが、港南3丁目起点に行政変更認可されている。
他に「高輪区間(R15～R1高輪台）、白金台区間（R1高輪台～目黒通）が整備対象。
港南・高輪区間の総延長は約1300m、港南区間のみでは約800mの整備となり、
JR東日本鉄道域は既に工事着手されている。

標記港南地区整備のうち、一般通行路がある延伸部北部はNTTドコモビル、
品川シーズンテラス、水センター敷地で、対面の南部はNTTグループビル群、
SONYグループ本社ビルが所在、環状4号線はこの南北ビル群の間に、鉄道高架部を
越えて地平面に降下してきて、旧海岸通（新港南橋）交差点に接続される。

新港南橋の東地区は港南3丁目となり、今後大規模超高層が計画されている。
港南3丁目の再開発動向UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/32011-32012
旧海岸通りを北上すると、現在建築中の芝浦4丁目「プラウドタワー」から
同芝浦2丁目の「ブランズタワー」方面に接続し、この芝浦地区沿道界隈には南部から、
東京ベイシテイT、プラウドT、アイランドケープT、クラッシイ芝浦、キャピタルマークT、
アイランドブルームT、同グローヴT、同エアT、ブランズT、インプレストT、
グローバルフロントT等の高層住宅が連なる。これらの中間地点にJR田町駅が所在、
その南部に「東工大開発計画」、北部には「東芝ビル開発計画」地となり、
その先には、竹芝日の出観光船エリアや、ウオーターズ竹芝や竣工した貿易センター南、
今後貿易センター本丸の再開発等、「浜松町駅」周辺街区が連なる。

「ブランズ&プラウド」とも、本年4月から港区バスの路線改定で、「日の出桟橋」迄
定型延伸運行が開始された100円。
なお、田町駅東口からは「東京タワー」「六6ヒルズ」「お台場」「新橋」などへバス運行も
あり、ダイレクトアクセスできる。

■環4港南地区整備計画概要
①全体道路幅員：約30m（高架部含む）
注＝当初計画より道路幅員は、約3m拡大されている。

②高架部規格
A・シーズンテラス西側地点：幅員約16m弱（片側2車線・計4車線）
B・シーズンテラス東側・SONYビル地点：幅員約19m弱（片側2・3車線・計5車線）
注＝SONYビル東側地点で地平部に降下接続→旧海岸通り新港南橋交差点信号

③地平部規格
A・シーズンテラス西側地点：「南側幅員」NTT側約4.5m（歩道・自転車道）
A・シーズンテラス西側地点：「北側幅員」Sテラス側約11m（車道2車線・歩道・自転車道）
B・シーズンテラス東側地点：「南側幅員」SONY側約3.5m（歩道・自転車道）
B・シーズンテラス東側地点：「北側幅員」Sテラス側約8m（車道1車線・歩道・自転車道）
注＝南側幅員（ソニービル側歩道等）、北側幅員（シーズンテラス側歩道等）

④歩行部他高輪GW街区方面等動線
「NTTドコモビル南&区道」（シーズンテラスから線路寄り）地点
この場所は、区道を北に歩くと穴倉道方面で泉岳寺や田町駅&芝浦4丁目方面になり、
高輪GW駅南改札接続路。また、ここから芝浦中央公園やシーズンテラスに上がると
高輪GW駅南改札連絡歩道や田町駅や芝浦4丁目方面にも行ける。
港南3丁目からは、新港南橋を直進するのみ。

上記地点に「ループ型歩道とエレベータ」を設け、高架部歩道接続、高輪GW街区方面へ
アクセスできる仕様。高架部の歩道は南北(上下線）に設けられる。
高架部南側歩道は、品川駅北口サイドとなる。
注＝高輪GW街区から高架歩道で新港南橋まで降りることは出来ないので
上記地点が昇降アクセスポイントになる。

⑤道路交差点信号
現在、シーズンテラス前には信号(三叉路）が設置されているが、高架部の地平降下直前
となるため、高架橋げた高さは約4m程を潜り抜けて渡ることになる。ここより東側は
高架地平接着部に当たるため、高架下空間は無くなる。
環状4号高輪等UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/19794

▽「山手線内回り線路切換終日運休＝10/23・24」(JR東日本）
今週土・日にJR電車で渋谷・新宿方面に出掛ける方は注意。

渋谷駅等の「世紀の大改良」については適宜触れてきた。
「東急線の地下化」、「銀座線の大移設」も時系列で行われてきたが、周辺高層ビル群や
R246関連道路デッキ整備なども随時進捗している。
東急東横店も閉店し、渋谷駅舎&周辺改良やホーム移設など、全体改良としては、
概ね50％程が進捗したが、最終的には周辺景観や関連動線が大幅に変わるだけに、
まだまだ大きな改良工事が続く。

今回、標記運休に伴う改良工事は、「山手線内回りを東移設し、同ホームを拡幅」する。
最終形は、「山手線ホーム1面2線化」「ホーム幅員最大15m超」
「東西自由通路整備＝中央及び北側のそれぞれ幅員は20m以上」
「1F・3Fの駅コンコースを大幅拡充」「ハチ公&中央南改札の抜本改良」
「ハチ公前&旧文化会館の両サイド駅前広場・交通広場構築」
「私鉄他社との動線拡充利便向上」等々、駅舎東西の流動一体化を進め、
今後竣工ビルや近年完成高層ビル群や東西の繁華街への回遊性を高める。

今回以降も山手線等大規模改良が行われるだけに、「新生渋谷駅」が完成し、
周辺商業街区が連携強化されるのは、高輪GW街区も完成し、その後の
大阪関西万博も終わり数年後に完成する。
これらの大開発改良中に、「2030年札幌冬季五輪」も決めて欲しい。

■主な工事運休概要
主要工事：山手線内回り線路切換
工事運休期間：2021-令和3年10月23日(土)～24日(日）
山手線他運行状況：
①内回り＝池袋→新宿→渋谷→大崎間完全運休
②内回り＝大崎→東京→上野→池袋間大幅運転減&折返し運転
③外回り＝大崎→渋谷→新宿→池袋間大幅運転減
④京浜東北線＝快速運転休止（終日各駅運行）
⑤埼京線＝新木場～赤羽間増発
⑥湘南新宿ライン＝通常運転
概要ttps://www.jreast.co.jp/shibuya-koji/pdf/shibuya-koji_jp.pdf

東京駅や新橋駅⇔上野駅間他の主要著名街区は、江戸開府以降の中核地で、
近世においても、これら地区と山手線西部地区(渋谷・新宿・池袋等）への
鉄道アクセスはJR他地下鉄で3路線+アルファが確保網羅されており、
行き来に不便はない。
ご当地や田町浜松町界隈居住者で、用事がある場合は、新橋から銀座線で
直通か赤坂見附対面乗換で渋谷・新宿へはスムーズに行ける。

今日は、始動が少し後ズレした案件＜都心目玉地区おまけ情報＞
田町・浜松町・高輪GW界隈からすると、赤坂・虎ノ門方面以上に、都心開発で
気になるのは東京駅方面だ。
新橋～上野御徒町間中域は、東京市街地での人的流動が圧倒的に多く、かつ広範囲に
連続面流動しているのが、東京でも際立っており、街区流入は都心ならではの特徴。

都心の大規模再開発は適宜触れてきたが、東京駅界隈では第一ステージの約10年間、
大丸有界隈がすっかり新ビルに変わったが、まだ目玉もある。
第二ステージに入り、日八京が鋭意進行中だ。既に室町三井T、OVOL、武田T・
日本橋T、高島屋界隈T、MT京橋、スクエア、エドグランは近年完成。
常盤橋Tも竣工した。

今後、中央通、R1永代通、外堀通界隈他が、計画具体化含め、一気に動きが
加速している。
それぞれで目玉開発があり、東京トーチTや日本橋野村東海他、日立農中、旧東海銀、
旧TGMYも動いており、東京駅の八重洲口外堀通界隈では、ミッドタウンほか2棟が
駅前に出現する。北側のトーチTは、東京タワーを凌ぐ高さになるだけに、
都心第二ステージの今後10年は目を離せない。その先には「お江戸日本橋」が
半世紀を遥かに超えて、橋上からは天空が望める日が到来する。

▽「八重洲二丁目中地区再開発始動」(10/26三井不動産・鹿島・UR他）
本地は、移転した三井系大法人や、故本田宗一郎氏が好んだビル、八重洲ブック等が
所在している。ミッドタウン側も、かつては面白い「遊び穴場店」があったのは
東京の都会部生まれが僅かに知っている程度か。
東側中央通り方面は、エドグランも近年竣工した。界隈は明治、オービック、味の素、
清水建設、ブリヂストン他の著名法人本社が所在する。

■主な概要
所在地：中央区八重洲2丁目
敷地面積：約19,600 ㎡
延床面積：約388,300 ㎡
規模：地上43階・地下3階／高さ：約226m
主要用途：
事務所、店舗、劇場、サービスアパートメント、インターナショナルスクール、
バスターミナル、駐車場等
参画企業：三井不動産、鹿島建設、ヒューリック、UR、阪神阪急不動産、住友不動産
着工予定：2024-令和6年度
竣工予定：2028-令和10年度
概要ttps://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2021/1026/download/20211026.pdf

駅前他開発タワーを含め、東京駅と京橋駅アクセス路、八重洲地下商店街接続、
バスターミナル整備・バスタ機能(地区全体15000㎡規模)、屋内広場(1F地下）、
屋外広場、貫通歩行者路、サービスアパ&インタスクール（20000㎡規模想定）
中央通側エドグランは貫通路＋地下鉄京橋駅接続済なので、俄然スケールが
凄くなる。
東京駅八重洲北部は鉄鋼ビルも早々綺麗になり、駅前「３街区」が全体竣工し、
「日本橋各地区」との連携が進むと、日本一の商業街が連なる「中央通り」至近だけに、
バスタ機能集約で東京駅周辺の大丸有日八京の吸引力も新時代を迎える。

関連UP済一部（参考）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628161/res/606/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628161/res/1389/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/662790/res/10

▽「49回衆院選＝自民・公明底力の安定政権維持」(10/31衆議院選挙）
民意となる、各有権者2票の投票を追う。
衆院選は、かつてより定数も減ってきて、定数議席は465人。小選挙区投票は289人、
比例代表は176人の配分だ。過去最大定数は512人
小選挙区は最多得票者1人が当選、比例代表は全国を11ブロックに分け人口基準での
定数割り振りで、政党得票数に応じ、当選人数が決まり、当選者は政党名簿順位の
上位者から当選者が決まる。
世界の選挙制度は、選挙区制、比例代表制の２つがあり、日本は両制度併用型で、
単なる売名行為を防ぐため立候補供託金制度を採用しており、一定得票を得ないと、
供託金は没収される。
前回・今回とも期日前投票数は2000人を超える。全有権者の20％程レベルだ。

自民党の議席占有率（現行選挙制度導入以降）
2021年＝56.1％
2017年＝61.0％
2014年＝61.2％
2012年＝61.2％
2009年＝24.7％
2005年＝61.6％
2003年＝49.3％
2000年＝48.5％
1996年＝47.8％

私的には選挙権を得てから、全選挙「保守自由民主党」に一貫投票でブレは一度もない。
今回の衆院選は、コロナパンデミックが丸2年に向かう最中の選挙。
昨年の株価大暴落(2008リーマンを超えたのは昨年UP済）に象徴されるように、
経済活動が止まるり急減速すると、その影響力が凄まじいのは、世界各国が経験した。
地政学問題も、新たな展開に入ってきたここ両3年で安保外交も国家維持には
重要項目だ。高齢化が進み、将来の国力維持人材確保のための、子育てや高齢化
医療や福祉も関心度が高い。

民意は安定的生活を求めたい。コロナで家庭内(企業も）経済不安に直面すれば、
財政財務内容の良し悪しが日々不安材料となる。自由な行動や言論も定着している。
結果は、私的印象では「自公底力の勝利」「野党共闘敗北」となった。
野党連合というより、「左派連合強化」･･では躊躇&距離取りたい民意が多かったと推測。
最前段で触れた、2票の微妙な心理配分の結果。維新が地盤主に大躍進。
選挙前には立民+40～50増も聴こえてたが、政党スタンスを良く見極めた投票行動が
事前予測や開票早期の予測をひっくり返す結果となった。

与党自公にとっては、自民単独過半数233、安定多数244、絶対安定多数261を確保。
今後の政権運営を安定数で民意を得た結果となった。安定国会運営継続になるので歓迎。
特別国会後の臨時国会で経済施策等の補正予算が出てくる。
多くの国民は、企業傘下で、働き収入を得て生計を営むだけに、自由経済下国家で
生活したいもの。
ご当地始め、都心及び周辺部の開発もホッとしたところ。維新は「関西大阪万博」が
膝元で2025年開催。政権も安定化選挙結果だけに、コロナ後の立て直し政策施策を
早めに決め実行期待。

誤：前回・今回とも　「期日前投票数は2000人」　を超える。全有権者の20％程レベルだ。
正：「期日前投票数は2000万人」　を超える。

▽「品川駅＝京浜東北線と山手線同一ホーム乗換改良12/5」(JR東日本）
当初乗換改良計画は、2022年実施を予定していたが、工事も順調に進捗したため、
前倒しすることになった。

◇京浜東北線（大宮方面4番線）と山手線外回り（渋谷・新宿方面新3番線←2番線）の
「同一ホーム乗換」へ改良（階段→コンコース利用乗換、ホーム対面乗換に改良）

①京浜東北線（大宮方面）停車ホーム番線を3番線から4番線に変更（2019年秋実施済）
②3・4番線のホームを9m→13mに拡幅（今回改良、旧3番線はホーム転用）
③1番線ホームを山手線内回り（東京・上野方面）専用とする（今回改良）
共用開始期日：2021-令和3年12月5日(日)始発から運用開始
*特別な事情で12/5に実施不可能な場合は、12/12(日）に延期する。2番線は欠番。
概要ttps://www.jreast.co.jp/press/2021/tokyo/20210914_to01.pdf

何度も触れているが、上野駅⇔田町駅間は、「方向別同一ホーム」(山手&京浜東北）を
採用しており、利便性優位でホームでの流動錯そう混雑は、ほとんど起こらない。
同一方向ホームに2つの路線が並走していることの混雑緩和&利便性は
品川駅含め以西の1路線とは約2倍の差が生じており、渋谷駅の世紀の大改良を
行なっているのも、構内・ホーム等の流動効率化等を含めての大改良である。

上野駅⇔田町駅間の主力「東側路線」が、環状線プラスアルファ線の同一ホーム化の
便利さは、日頃利用していれば「西側路線」より利便性の高さを体感できる。
更にはドアの開閉も、東側路線は一定なのも「車内流動面」で楽で効率的だ。
西側各駅では新宿駅が中央総武線が入線してくるだけに便利さは優位だ。

特に東京駅方面等の都心就業者は、この利点を良く知っている者も多く、
高輪GW駅より南部の蒲田・川崎・横浜方面もしくは五反田・恵比寿・渋谷方面への
帰宅者(商用・所用）等は、田町駅(浜松町)で対面乗換する者もおり、品川駅を
回避し、ゆったり手前「着座帰宅」を利用するものも多い。
また、都心方面就業者通勤でも、品川駅での不便さを回避し、田町駅(浜松町)で
京浜東北快速各駅と山手線との相互対面乗換選別が楽に行え、利用者も目に付く。

今回の改良は、主に「都心就業者等」より、品川駅含むその南部からの通勤者・
帰宅者が五反田・渋谷・新宿方面への乗換え利用の、構内流動を整理した
ことで、都心外者の利便を改善したものだ。
よって、高輪GW駅より都心方面居住者は、就業も都心ならアフター5も都心各所が
多いだけに、今回の乗換改良は南部及び西部方面通勤&居住者向け主力となる。

当初計画UP済（下段補足）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/17409
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/17411
関連UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/12268

■家計貢献＝証券株式等
今年は、50年以上振りとなる、凄い数値を達成するかどうかの12月相場に突入する。
コモデ関係は昨年から書いてきたが、原油・商品など11月以降、一気にメディアの
話題には事欠かなくなった。
テンバガー近くで離確とともに9-11月で原油ポジションも目標テキサス85＄達成を確認し、
残ってた半分を、「世間話題騒然」になったので分割離確で上旬迄で全ポジ解消。
昨年2020の4/20からの超絶下落での仕掛ストップ安、板消え、超絶サヤ寄せ等々見て
ポジション取った記念碑的攻防相場も、またの機会までお別れ。
2020仕込当時134・105・185・16300・24.2・25240・13.0
2021/2月中旬401・403・578・38810・57.0・38590・60.8
2021/3月初旬540・547・785・45150・66.1・44980・69.3
2021/9月中旬633・641・923・48440・70.1・48520・73.0
2021/10月中旬898・906・1307・57510・80.0・57200・83.7
2021/11月中旬811・827・1193・54800・76.2・54040・81.7
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/50-51/

この間触れた、コモデ各品も高騰したが、私的には離確で値上げ影響は皆無。
今は、話題にもならない新たな代替ポジションをじょじょに仕込中。
今年は年間全離確率平均で、「2.63倍の利益率」。ここ10年では売却総額の
10％～80％程度利益を上げていたが、2.63倍は今後破れそうにない
コロナリターンとなりそうだ。リーマンでも資金量87.2％増やし、チャイナ年は更に強烈増。

過年度の定例収入を含めた年間総収入は9月に達成し、来月初旬までには、
大量入金が来る。もっか権利関係&サービスリターンは、過去最高の昨年を
更に+22.54％増、売却離確額も過年度比較で3年半分を叩きだし、いずれも
すさまじい絶好調部類。含みも大発会比較で税抜きで2.53倍。
11月で昨年末比でポジション数は微弱、加重金額ベースでは-3.55％減。
現預金は大幅貢献。ポジションは大納会までには買戻し等で最高数レベルにはしたい。

仕掛筋等の動向は大納会後にまた書くが、今年は上下期で切り替えたところが
面白く眺めて、早めに離確したのが良かった。

▽「最近の進捗状況」
◇大規模再開発等
以前たびたびUPしてきたものを主。田町駅周辺が鋭意進行中。全項目リンク省略
南部方面も数年前に連動となるプラニングもあるが、まだUPしない。
①田町札の辻住友
ここは、「三田ツイン西」との総合再開発地で北側の残り半分を追従再開発。
館内照明点灯テストも行われており、田町駅方面から、南部方面に存在感が
増した光景となってきている。
もっか西館（2006完成約180m）の高さに迫ってきており、最終的には215mとなり、
本棟北側は、札の辻交差点から行政系ビル&芝浦方面とデッキ接続し、
更に崖地方面に延伸し、デッキ奥南部や北側も街区整備を行う。
最当初計画からは2段階後ズレし→最終竣工は2023→2024年度。

②田町三菱
旧三菱自工や徳栄の一体再開発。所在は芝5丁目交差点でR15と日比谷通りが
合流する一等地で、完成すると目立つ建物になる。
三菱の丸の内からも程良い距離で、一つの拠点ビルとなる。
三菱自動車のショールームはご当地→銀座(閉鎖しラルフローレン）→ムスブN棟と
歩んでいる。

JR線路東側には、ムスブN・S棟やホテルプルマンが所在し行き来はできる。
現在販売中のブランズ芝浦からも近い。
色々詰める検討事項は水面下進行(略)。基礎も概ね固まり、Tクレーンも設置し、
低層部の組み上げが始まり来年には目立つようになる。
高さは160m弱、竣工完成は2023年桜の時期を予定。
地下路接続、物販飲食、保育施設、運動施設、クリニック等も併設される。田町駅からは
程近く、旧来も地上歩道と徳栄迄のデッキや地下鉄地下路直結であったが、
完成後はデッキ完全接続で3層化。本ビル北部接続も判り易くなり雑魚場へ
Piata他の店舗街もあり更に便利になる。

③旧MDビル
所在は芝地区。ここは昔から目立つ立地で、完成すると企業グループが拠点形成する。
竣工完成は2022年晩秋。現在本社系は神田に移転中。

④芝地区A
ここは数年前から動いており、完成2023年晩秋。
新橋以南では特徴ある地区の一角なので、総体的に街区イメージが更に上がる。

⑤芝地区B
メディア系三井不連動。
ここも完成すると良い感じの街路となる。2022年晩秋年末
連動関係は都心方面北部大再開発地に移転稼働済。

⑥プラウドT芝浦
組み上げは10階を超え、今後20階近くまで伸びてくる。
桜の季節には主要角地だけに存在感も上がり、周辺就業者&居住者からも
改めて見上げ眺められる建物になる。外構フェンスが外れるとゆったり感がでる。
2丁目のブランズは1カ月程前から「ティアラ照明」を行っており、本プラウドも
ティアラ照明が行われるようなので、シーズンテラス→港南3丁目のコスモポリス→
パークT品川→芝浦のケープT→「プラウドT」→ブルームT→グローヴT→エアT→
「ブランズT」→パークT芝浦→グローバルフロントT↓→ムスブSN棟・プルマン等･･と
住居等高層でこれほど「ティアラ」が連なり輝き始めた「元祖地区」が更に厚みを増す。

今後の港南3高層分譲棟も追従してくれば、「シーズンテラスガーデン」からの眺望も
更に綺麗になる。
今後1年後以降は、いよいよ高輪GW主要街区が建ち上がってくれば、ご当地からの
街区眺望も一変し、GWビル高層からは芝浦・港南3タワー群や虹橋他も望めるだけに、
話題性も高くなる。
2023年春完成入居。ブランズは2022年1・4入居開始。

⑦札の辻公共ビル
デッキ接続は数年前UP済。既に全館点灯も行われており、道路面の建設フェンスも
既に取り払われており、内部関係追込み工事が進む。
隣奥の三田ベルジュは好きなビル。そもそも本地は、行政系ビル2棟と三田教習所が
所在していた地。行政関係は麻布と芝浦に移転している。

当方も免許取得時には、都心界隈には教習所がないため、三田と目黒の、
どちらにするか迷ったものだが、目黒で約1カ月で取得。

港区で一番利用者が多いと言われる「三田図書館」が本ビルに移転入居する。
港南3にも図書館があり、プラウド他からも近くて利用し易くなり、カフェも併設予定で、
①の住友開発地もデッキ続きでR15を超えられるので、様子見ブラ付きもし易くなる。
2022年4月完成

◇大規模修繕
高輪GW・港南3→田町芝浦方面の築10年超の高層物件の状況
築年見合いで実施年差見ると、内部実情も垣間見れて温度差もある
＜港南3＞
コスモポリス＝？未
パークT品川＝済
フェバレッジT＝済
ラクシアT＝済
ベイクレストT＝？未

＜芝浦＞
ケープT＝実施中
グローヴT＝実施中
キャピタルMT＝？実施予定
パークT芝浦＝済
*築年違い賃貸だが、グランパハイツ＝実施着手か

＜その他＝参考＞
カテリーナ＝実施中
高輪ザレジ＝済
シティT高輪＝済
ブランファーレ＝済
ワールドシティ＝？未

▽「最近の進捗状況②」
◇大規模再開発等
高輪GW駅の東対面地区は港南3丁目及び芝浦4丁目が分譲住宅も多い主力地。
更に港南1界隈には、賃貸関係が複数所在しており、芝浦4にも有る。
企業関係も多いので就業者も多い。

港南3丁目の再開発動向は本年5月下記UP済
ttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/32011-32012/

上記の内、
③「日本通運既存施設解体」（コスポリ北部隣接対面、日興開発地南部対面）
ほぼ順調に進捗し、事務所棟や荷捌き棟等は解体も終了し更地となった。
関連残処理に進んでいる。3方向接道地。予定は2022年1月末迄。

②日鉄興和計画予定（コスポリ・日本通運北部対面、PT品川南東ズレ対面）
本件地は、3方向接道で敷地面積は約6800㎡。
既存建物はURの住宅併用下層部物流施設2棟。高輪GW方面西向きと
日通方面南向きの2棟構成。
今秋に物流コマ及び住居居住者退去が始まり、先月11月末で全コマの退去が
完了した。詳細計画は略

今後は、建物調査後→建物解体→更地→地盤調査→基礎工事を経て、本格的に
建ち上がってくる。当面2022年からは解体・更地化後に着工が見込まれる。
本地は、販売中のブランズ芝浦、プラウド芝浦や、傍のパークT品川の敷地面積比で
約1.5倍以上あり、近隣の大和ハウス計画との比較でも約1.7倍程の面積となり、
大きい建物になるが、広場他緑化も進むので街並み美化も更に進展する。

今年は初夏までに、高輪GW街区(昨年から延期含め3回）、港南3丁目関連（3件）、
羽田アクセス線、環状4号線港南区間･･などが詳細含め本格的に動いた。
まだ詳細UPを控えたい部分も多いが、高輪GW駅街区の2025年春の開業に
追従するべく、田町駅界隈も本格的に動いており、ほぼ10年先迄、順次開業が続く。

◇おまけ＜東京国際見本市会場→五輪選手村→HARUMI FLAG＞(12/2三井不動産他）
早いもので、初UPしてから足掛け6年の歳月が流れた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/320

晴海フラッグ、2年振り販売で平均8.8倍人気。
専有広さや価格的にファミリー層などに人気継続の様相。
P晴海他や、その後のデックス東京ビーチなどで、かつては凄い人気で
女の子と良く出掛けてました。特大イベント系もメッセに移行されたとはいえ、
子供の頃連れられて晴海後は、バス便の大軍団とともに、徒歩で勝鬨橋を渡り
銀座に立ち寄る人並みで老弱男女の超々大行進だったのは忘れられない恒例風景。
あの時代の「昭和」のパワーは凄かった。

東京のウオーターフロントの元祖地帯なので、旧来の銀座界隈にプラスして、
トリトンや豊洲も成長したし、晴海通リも突き当り止まりだったのが、貫通し市場にも
足を伸ばせ、支出資金見合いで「楽しく生活できる街」に育って欲しいもの。
もう少し早い時期に開発が決まってたら、自身もセカンドトライしてたでしょう。惜しい。
子供の頃の晴海イベントでの記念写真は結構ある。結局モデルも見に行ってない。
概要ttps://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2021/1202_02/download/sumai/20211202_02.pdf

今日は港区の生活支援等と都心話題施設の動向をUP

▽「令和3年度子育て世帯臨時特別給付金＝港区」
対象児童：平成15年4月2日～令和4年3月31日までに生まれた児童を養育している
給付金：1人当たり10万円
支給日支給額予定：①12/24＝5万円、②12/28＝5万円、児童1人合計10万円
所得要件：令和２年中の所得が児童手当の所得制限限度額未満
政府基本方針ttps://www5.cao.go.jp/keizai1/kosodatesetaikyufu/pdf/gaiyou.pdf
*クーポン分万円相当を現金給付することは、衆院委員会で容認

▽「新型コロナウイルス感染症のワクチン接種＝港区」
3回目接種：2回目接種から8カ月後メド
接種券：12/20から発送予定
接種会場：みなとパーク芝浦内港区スポーツセンター（芝浦1丁目＝JR田町駅デッキ接続）
タイムテーブル：ttps://www.city.minato.tokyo.jp/wakuchintan/corona_wakuchin/documents/1201_v2.pdf
注･･総理は前倒しを表明したので、全体接種ペースが上がる可能性有り。港区の接種
スケジュールは12/1段階でのもの。

▽「プレミアム付き区内共通商品券（スマイル商品券）発行＝港区」
港区では随時発行販売している。港区内の「登録店」で使用できる。
使用期限：2022年2/1～7/31
商品券プレミア率：共通券20％、限定券30％。
共通券は1万円支払いで12000円分商品券、限定券は1万円支払いで13000円商品券
発行販売規模：総額15億円発行
①電子券：共通券4億円、限定券6億円。
②紙　券：共通券2億円、限定券3億円
購入対象者：東京都港区に在住者及び在勤者
申込期限：2022年12/17
概要ttps://minato.ticket-dx.jp/

港区内の全ての店舗ではないが、「登録店」で使用可で店舗数も多い。大型店舗では
限定30％券を利用できないが、同じ業種（例えばスーパー）でも店舗規模が小さいと
限定券を利用できる場合が多いので、生活支援はもとより、企業&商店主の経済支援と
しても、必ず消費梃入れになるので良い制度。

国の臨時特別給付金も、原則は半分クーポンだが、各地方首長等が受けが良い
「全部現金」を要望したため、政府も運用を軟化させた。半分クーポンなら
必ず「消費」使用されるので、各地方所在の企業や商店関係者支援にもなるが、
今回の1人10万円給付が、貯蓄に回らず「消費」されることが、企業から給料を得ている
世帯主なら、コロナで業績落ちた企業他の経済支援になることは判るはず。
貯蓄に回らず、必要な「消費」支出に当てられることを望みたい。

▽「都心著名施設話題」
①東京ドーム大規模改修
東京ドームシティは都心にありながら、野球やホール、アトラクション他、多数の遊べる施設を
持っている。来場者もTDLには及ばないものの集客力も高く、本郷から東に下れば、
上野公園内の動物園、博物館、美術館他の集客協力地もあり、中央総武線や
地下鉄網での利便性も高い。
アトラクション・ライド他ともども高い集客力と、より楽しめるシティに進化して行って欲しい。
概要ttps://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2021/1213/download/20211213.pdf
公式ttps://www.giants.jp/G/sp/dome-renewal/
シートマップttps://giants-seat.jp/assets/pdf/2022seasonseat_pricelist.pdf

②銀座4丁目「和光」再整備
時計塔を知らないものは、ほとんどいないと言えるほどの、「銀座の一つの顔」。
和光は、上品質品も多く、店内雰囲気も変わらず維持。このほど、同社の発信拠点と
しての再整備を行う。
概要ttps://www.seiko.co.jp/seiko_house_ginza/