ザ・パークハウス 神戸三宮

安くなっても数パーセントでしょ。

シティタワー神戸三宮ですら中古が@270-330ぐらいしかいかないんだから、所有権だとしてももっと安くないと。

トラッド中古のの2割安としてし、@205ぐらいが中古市場では妥当ということになるのかな。まあ、他に選択肢あるから買い手つかないだろうからもっと安くなりそうだけどね。

まあ、新築時の利益都合、原価都合はそうはいかないんだろうな。笑

1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。
定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。
地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。
駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。
東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。

そそ。こんな劣位の立地かつ規模で定借買う意味がないな。

それよりパンフもらってんけど、この下り天井ひどくない？

これとか。今時こういうもん？

あと、キッチンの一番大きい引き出し、ソフトクローザすらついてなかったで。そんなん、初めて見たわ。

神社関係者専用マンションなのでしょうか？
土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。
眺望がある部屋は神社のもの。
取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？
本当にこんなマンション買う人おられるんですか？

>>185 マンション掲示板さん

ノリとしては単身向けのパークハウスオイコスみたいな感じかな？オーナーとして投資価値はないけど。

>>185 マンション掲示板さん
ほんとにそうですね。
神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。
強制氏子とでもいうか‥

そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。

このハリはいただけませんな
ここの部分で高さ2000くらいしかなさそう

2枚目の写真、窓は大きいのに、目線の位置にサッシがきてるやん。何故？外は見るなってってことかいな？

外見ても眺望あるんですかね。。

重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。

>>191 匿名さん

ないです。
一番下の一番狭い部屋で4000万ギリ切るぐらいからでした。

気になるので謄本を調べてみました
販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています
ということは、販売される105戸で計算すると
1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円
70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。
（固定資産税は別途）
さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから
近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね

私は投資対象として検討しておりましたので
販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります


間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから
自宅にも無理そうです

>>189 マンション検討中さん
窓を開けると東横インかDグラフォートだからカーテン開けない前提でしょう。東横インが近すぎます。

東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。

まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな

＞193さん どうもありがとうございます。

1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。
地代を問い合わせたところ13,550円からでした。
地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。
これに、毎年の固定資産税がプラスされます。

そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、
固定資産税分だけではないみたいです。

各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら
地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。

定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。
なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。
超好立地以外は定借はやっぱあかんね。
分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。

固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。

なのに、地代まで払うというね。

神社ってことは、宗教法人で地代収入は、非課税！？

神社に寄進するつもりで購入される方もおられるかと。御利益に与れると思います。

>200
収益事業なので課税でしょう。

神社関係者以外の方が買われると
明らかに損なマンションのようです
なぜ公園や神戸市の建物を撤去移動してまで
このマンションに神戸市さんが許可したのか？
なんか胡散臭いですねえ

>>200
>>202
宗教法人は儲かるって言われていますよね。業界によって儲かる、儲からないの違いがありそうです。

Aタイプの2LDKがいいなと思います。LDKとキッチンを合わせて13畳なのですが、洋室の2部屋はリビングスルーで、子供部屋としても子供の顔が見えます。主寝室は6畳、洋室2のWICも広いです。子供1人なら2LDKでもコンパクトに過ごせていいんじゃないかなと思いました。
ファミリータイプのマンションだと、子供が成長すると手放してコンパクトマンションに移ることもあるといいますし、そこまで広くないなら、このマンションもいいかなと思います。

このマンションは手放すときに、売る苦労がありそうやねえ。解体までのカウントダウンが近づくとただで売れるかどうか。

なんで建設中のタワマンスレで100年後の解体や権利関係の話が出てくるのか？
いいかげんにしろよ。レトロ建築オタは。
そんなにファミリアホールが解体されたのが恨めしいのか？

>206
レトロ建築オタがファミリアホールのタワマン買ってたと思っていたけど違ってた？

違うよ、入居させないように色々工作してるみたい。

ここってファミリアとなにか関係あるんでしょうか？
意味不明な書込不愉快です

ここは定期借地権マンションですよね

朝5時15分から工事すんな
やかましいわ
あと、JRや地下鉄への徒歩何分も表現うますぎるやろ
阪神の駅からJRまで瞬間移動するんかいな

少し値下げしたかな

立地でからしてこんなモン？

146で55平米3980万と予想した者だけど、売れるかどうかは別にしてこんなものでしょう。
この地域には今後マンションできる可能性が低いので仕方ないかな。
定借のなのと神社関係に生活が耐えられるかがカギ。

>>210
>>ここは定期借地権マンション
定期借地権、70年だそうです。70年、自分が生きているのかどうか。医学の発展でギリギリ生きている場合が厄介なのかな。老人ホームに入居すると今から決めていればいいのかもしれないですけど。

立地がいいので売れそうですが、リセールはしにくそうだし、とりあえず70年と思って住むのかしらと考えています。

築50年過ぎのタワマンなんか賃貸なら考えるが、定借じゃなくても誰も買わない。
処分してくれるだけ有難い

定期借地権70年分は別に払う必要がありそうです
恐らく1000万円くらいかな
足すと高いマンションですね

三宮の再開発が今後すごく盛り上がりそうなのに、この掲示板は閑散としてますね。
本物件は重点なんとか区域内にあり、本物件以降はタワマン建てられなくなるかもしれないとのことですが。
みなさま、神戸市の発展に対しての期待値は低いのでしょうか。

本物件を検討していましたが
物件に対するローン以外の解体費とか
ランニングコストかかり過ぎなのて
ヤメました

立地は申し分ないけど、外観が正直なところ微妙。。
神社との復興再建プロジェクトと言われても、ピンと来なくて微妙。。（笑）
なにか目玉になるものがなければと、思います。
そう言いながら検討中な我が家ですが

この価格、定借でなければ即決だったんですけどね。
地代を勘案すると、これより、支払いは1000万円多くなるってことだから割高かな。

地代1000万円以上
さらに
解体費用は基礎工事から想像するとかなり高いものになりそう
これらを加えると普通の人は買わない価格ですね

ローン以外の費用が必要なんですね。
知識が少ないので単純に安いなら良いのではと思ってしまいました。

ただ、物件概要を見てみると管理費、修繕積立金という項目が無くて、代わりに「敷地が借地権の場合その月賃料」「借地権の場合その他の費用」という項目があります。
それらが、管理費だったり解体費用だったりするのですか？
いずれ明記されるなら、資金計画は立てやすいですね。

>223

定借の場合でも、管理費、修繕積立はあるよ。所有権マンションと違うのは地代と解体積立がある。

地代を含めたトータルの支払い費用って所有権マンションと変わらないし、定借の場合、新築時以外だとローンを扱う金融機関が少ないから買い手が限られて売れにくい。

初期費用の安さに惑わされると失敗するからきちんとメリットデメリットを勉強してから判断したほうがいいよ。

>>223 匿名さん
管理費修繕費と地代と解体費が毎月5万円超だったと思う。
5万円超のランニングコストかかるなら中古のエルグレース買った方が老後安心だと思った笑

１９階で、もうおわってる

いい部屋残ってるかな?4人で住めるようなお部屋。

大規模なタワーマンション。
外観デザインもとてもおしゃれだなと思います。
最寄り駅がいくつもあることもかなり魅力を感じます。
上階はかなりの高額になるでしょうけれど、
中階であれば買いやすい価格帯になるかも?

タワーではない
免震ではない
地代と解体費がかかる
社務所付き
神社関係者が上層階

ファミリー向けの物件はあるかどうか調べてみました。

公開されているのは

・2LDKのAプラン
・3LDKのCプラン
・3LDKのEプラン

です。Eだと76㎡なので広さとしてもそれなりなのかと思いました。

主寝室7畳、部屋は6畳、4畳。子供が2人いるなら洋室2と洋室3のどちらにするかでケンカになりそうなので、洋室2に2段ベッド置いて使うとかでしょうか。性別が一緒なら3LDKでもいいのかな。だったら狭くてもほぼ同じ広さの洋室があるCタイプの方がいいかなと考えてしまいました。

どうぞ、悩んで決めてください

4畳の部屋は物置か予備スペースにしたほうが。
最低5畳ないと人が住む部屋にはならないよ。

４．５畳の部屋（Aタイプ）ですが、ここは柱が邪魔していなくて、真四角の形の部屋なので、ベッドとデスクくらいは置くことができそうだなと思いました。置いても、特にクローゼットの開閉の邪魔にもならないかと思います。
ただ、本当にきっちり置く形になるので、あまり余裕はないかもしれませんが…。

ここはどうしてこんなに高いのでしょう？
今日たまたまSUUMOを街頭配布していたので、受け取って見たのですが、大阪難波の定期借地権マンションは56平米2900万円からでした。
難波の方が便利なのに何故？？？

三宮の希少性でしょ。大阪は物件多すぎ

なんばだからでないかな。梅田第二期のマンションは、ここよりかなり高くなるけど、即完売するよ。

アウトフレームだと、比較的住みやすいのかと思います。
1LDKか2LDKのプランが中心で、3LDKはEタイプのみ。メニュープランにすると2LDKにもなる広さです。76.41㎡、他の人がいうように洋室1、2はベッドや机が置けそうですが、洋室3の4.0畳は狭そう。LDKは15.5畳でつなげて使って2LDKにするのが理想的なのかもしれません。もうちょっと広い部屋があるとよかったですよね・・・

価格だけだと、もうちょっと安い部屋があるとよかったのにと感じます。三宮マンションはあんまりないので、人気ありそうです。

神戸はタマが少ないからなんやかんや言ってても売れるでしょう。

ワコーレじゃないマンションは少ないですね。

>>230 匿名さん
調べた結果報告しなくても興味ある人は自分で検索するでしょ。
具体的に子供部屋がどうだとか、やたらとこのマンションの投稿には部屋のセールストークが書き込まれていますが、売れてないんですか？

書くなら地代と取壊し費用を調べて欲しいです

ルネ旧居留地が2780万円で出ていますね。
ワコーレシティもこの間、2850万円から400万円値下げしていましたが、三宮もそろそろ頭打ですかねぇ。
パークハウス三宮は新築とはいえ、定借なので、最終的には値下げして完売目指すのでしょうか。

思ったより間取りが変と言うか、自分好みじゃなかった・・・

そうそう最近、中古マンションうれてないよね。今年にはいって

>>244 匿名さん
やっぱりそう思いますか。
値下がりモード突入しましたよね。
強気で高値のまま頑張るのか今の段階で競合よりお値打ち価格でサクッと売り抜けるか。
高値のマンションは特にチェックしてます。

適正価格の物件はスーモに載ったと思ったら、すぐ売れて何日もかかっていませんね。
高値で出してる物件はいつまでも掲載されているのでそういうこと。

低額物件は売れるけど、高額物件が売れにくくなってる。６千万以上の

実需でなくて、値上がり目的の購入がへってるね

京都が大阪より高いのと同じ
需給が全て
だけどここは高すぎる

>>247 匿名さん
6千万以上もですけど、50平米以下のコンパクトルームが3千万や2千万後半だったのが2500万以下になってきています。
また、築30年以上の2LDKあたりも2500万以上だったのが1500万ほどで売り出されるなど、急にかなりの値下がりが見られます。
何が起こっているんでしょうね。

新築タワーの1ldkが2700万台で有るのにまだ高いわ。

>>250 マンション検討中さん

対象物件がどれかはわかりませんが、リフォーム済み物件は1000万近く高いです。

>>251 マンション検討中さん
新築タワーの2700万はどこのことですか？
真剣に2千万台の1LDKマンションを探しています。

三菱神戸塔楼

>>244 匿名さん
ここの南にあるマンションの円形ルームのある物件が、1年前に1億超えでしたが、未だに売れ残り最近2千万円値下げしています。
周辺が値下げ基調の中、定借で売れ行きはいかほどか。

梅田駅前再開発や大阪湾岸再開発などに、関西のお金はながれてるので、神戸はきついね

定借がすべてだわ

>>247 匿名さん
旧居留地のタワー77㎡が5180万円で出ているのに高速沿いのマンションが6980万円だったり、定借6千万円だったりとこの辺りの値段は売主の気分次第なんでしょうか。

地下一階で地上19階だから建物は実際には20階みたいです
それなのに耐震装置や免震装置はついていないんでしょうか？
高いし地代が上がるのが怖いのも心配ですが、安全面は大丈夫なんでしょうか？
気になるマンションです。。

大地震がくると言っていますが、もし地震で倒壊して住めない状態が続いても毎月の地代は払うのですよね？

中古はどんどん値下げしてますね。強気で出し過ぎもありますよね。　
自分がいいなと思った物件は割と早く売れて掲載終了になっていますね。

ここより南の築浅マンションは新築価格の2千万円乗せで中古販売していますが、新港が発表になるとどうなんでしょうね。

内法面積が小さく狭そうです。固定資産税かからないので恩恵なしです。立地は魅力的ですが…。モントレの近くに競合しそうな計画がありますね。

>>263 名無しさん
タワマン建つの？

>>263 名無しさん
モントレの近くだと三宮駅から近そうですね。
あの辺り広い敷地はあまり無さそうなので、戸数少なめのマンションですかね？

>>265 匿名さん
55戸なので小さいですね。
規模やブランドの競合ではなく
三ノ宮駅近競合ですね。

定期借地権でこの価格はちょっと悩みます。

>>267 マンション掲示板さん
ちょっとですか。
即決で止めました。

>>266
あれは賃貸では？

70年先もうすでに死んでるけど、やっぱり定期借地権が嫌い。

定期借地権の場合、こんな良い立地のマンションがこんな価格で買えるのか！という嬉しい驚きが欲しい。
それがないと、やはり苦戦してしまうかも。

ツインの発表までに売り切れるんでしょうか。

>>270
>>70年先もうすでに死んでるけど、やっぱり定期借地権が嫌い。
わかります、感覚的なものじゃないでしょうか。

私の場合はマイホームを購入する時に、自分ひとりのお金では買えないはずなので、親や義両親のお金をアテにしています。もちろん返済はします。
ただ、その時に定期借地権と言ってしまうと「やめなさい」「お金は出せない」と言われそうな気がしています。

70年先は亡くなっているはずだけれど、医療の進歩で生きていたら残酷ですよね・・・子供夫婦の世帯に転がりこむ？
定期借地権が増えてきていますが、抵抗がある人も多いはずです。

なんだか地味だな。はやく　ツインの正式発表しろよ

検討の余地無し
高すぎる
買う価値無し

場所便利だけど眺望はまったくダメだし定期借地だし高いしとなかなか厳しい条件ですね。
ツインは眺望が素晴らしいので人気になりそうです。

もし所有権だと70年後いくらになるんですかね

>>277 マンション検討中さん
幽霊マンションの取り壊しの話聞くと70年後に更地に戻した方がいいでしょう。
70年後なんて買い手がつかないと思います。
70年定期は合理的な方法なんだけど、ここは初期費用が高過ぎますね。

70年後の解体費用、瓦礫処分費用
想像するだけで恐ろしいコストがかかりそうだね

途中必要最低限以外の修繕しかせずに他の同規模のマンションと同額のに修繕積み立て金を積み立てればどうなる？
70年で解体費用は貯まってるのかな？