日本橋エリアについて語りましょう！

>>250
おっしゃるとおりです。
私の言い方も誤解を招く原因だったと反省しています。

気になるのは、容積緩和のボーナスを受けて建ったマンションが
今後仮に建て替えが必要になった場合に、
また再び自治体が容積緩和をしてくれるとは限らないということです。
ただ、あくまでも個人的な妄想ですが、
たぶん建て替え時には特例でまた容積緩和してくれるとは思います。
建て替えが必要な建物が放置される事は
自治体、地域にとっても良くない事だからです。
あくまで妄想ですが。

いずれにせよ、各地で流行りの絶対高さ制限から、
地下室マンション規制、道路拡幅事業による敷地面積減少など
既存不適格の原因は様々ですが、マンション建築後の、
自治体による規制や事業が原因で既存不適格になった場合、
それは積極的に救済されるべきだとは個人的に思います。
マンション所有者は気づいてないだけで、
知らないうちに既存不適格になってたマンション、実はめちゃくちゃ多いでしょうし。

ちなみに今回の容積緩和廃止で、
中央区の既存マンションの資産価値はどうなるんでしょう。
新規供給数が少なくなるから、日本橋のようにニーズが
強い地域なら既存物件の価値が上がるような気がする反面、
中古売買の重説では、容積緩和を受けて建ったマンションは、
既存不適格の可能性を説明しなくちゃいけなくなるでしょうから。

うーん。
再開発タワマンが値下がりする話まではわかりますが、日本橋スレですからねぇここは。
既存不適格の話は、日本橋には関係がないと思いますよ。

市場が建替えニーズを重視するかですよね。
今のところ建替えを意識して中古物件買う人います？むしろその建物が存続し続けることを前提として買う人の方が多いんじゃないでしょうか。

今新築〜築浅で出ている物件を、建て替え前提で買うのはまだまだ先でしょうね。

>>252
界隈に容積緩和の恩恵を受けたマンションがないとでも？
一説には界隈のコンパクトマンションが最も影響を受けるって見方もある。
全く関係ないのは晴海と、緩和継続の商業複合ビルぐらいじゃない？

もちろんまだ何も決まってないし、
中央区全域に既存不適格マンションを大量発生させる可能性に対する懸念というか、
何かしらのフォローはあるとは思うんだけど・・・

>>255 匿名さん
よく融資の話が出てきますけど、マンションの場合今も建て替えを前提に融資されてるわけではないのでほぼ関係ないですよ。
市場が建て替えを前提として取引しないのに銀行が担保価値を建て替え前提で評価はしないですよ。

一般の人は半世紀以上先のことまで正直考えてないよ。
だからマスタービューレジデンスだって余裕で完売した。
建て替えについては正直未知数だからね。
半世紀以上先には法律も社会情勢も大分変わってるだろうし。
そもそもマンションの建て替えは既存不適格か否かに関わらずかなり大変。
使用や耐震性に支障がないなら、修繕し続けて住み続けるのが合理的。

ただ、既存不適格っていう認識は
頭の隅っこにでもあった方がいいと思う。
資産価値を気にしそうな中央区民ならなおさら。

こんなん、水辺のタワマンは暴落やん

容積率やら気にする方は買わないことです。

そもそも日本橋地区って賃料安いし空室いっぱいあるから！

>>261 マンション検討中さん

だね。
東京駅徒歩13分 北向低層45㎡が月18万で借りられる。

ここらへんの学区ってどうなんですかね。
久松小学校？が有名と聞きましたが、有名どころって他にありますか？

>>259

マスタービューレジデンスの既存不適格なんて、今言っても覚えてる人は少ないでしょう。
分譲当時は騒いでたけど。

>>263 匿名さん

阪本小学校

>>263 匿名さん

https://www.google.com/amp/s/news.mynavi.jp/article/20170901-a039:amp/...

参考にして

既存不適格でもよっぽどの事が無ければローンはおりる。
大体銀行が既存不適格物件の評価なんて正確には出来ないでしょ。
既存不適格は違法建築ではないんだからコンプライアンス上は問題ない。
建て替え時には既存不適格が問題になるが、建て替え時の状況は予測不可能。
よって、今考えてもしょうがない。

建て替えの話はきりないって

タワマンなんて建て替えの時
また現状通りの総合設計が認められる保証なんてないよね

法定再開発物件なんてどうするのさ？

社会問題になるのは確実

中央区のタワマンは前途多難だね。
最近買った人はセンスがないかな。

>>270 匿名さん

そそ。まともな感覚あれば、伸び代のある品川区とかの再開発エリアにするよね。

建て替えしづらいのはどこの区でも一緒w

中央区の場合は容積緩和の廃止がダメージ大

だからといって、品川区が絶対高さ規制等の新たな規制をやらない保証はない

だいたい品川区が伸びしろって、リニアだけじゃん

地下鉄全然無いし、そもそも品川駅は港区だし、
新駅やらリニアは既に価格に織り込まれてる

リニア品川駅は港区なんだが、、、

品川区？伸び代？？？
大崎駅や大井町駅の再開発もほぼ終盤だし伸び代なんてあるか？つうか都心じゃないし。
大井町の鉄道施設が移転とかするなら別だが、あそこは動かなそう。
港区の間違いだろう。。

>>274 マンション検討中さん

品川区は武蔵小山で大規模な再開発やってる
あの辺はこれから大きく変わるよ

品川の話は、別のところでやってくれ！

容積率緩和措置の廃止が資産価値を落とすって言う人って、理由を聞くと既存不適格だからで止まってて、何で資産価値に影響するのか理由らしい理由は出てこないよね。
既存不適格で将来建て替えが困難になるかどうかなんて分からないし、仮に建て替えが困難になったとしても、そもそもマンションを建て替え前提で買う人がどれだけいるんですか？って話で、むしろ建て替わらないことを期待して買う人がほぼ全部でしょ。
資産価値に与える影響があるとしても鼻クソ程度ですよ。しかも将来の建て替えリスクを考えるなら、中央区に限った話じゃなくて容積率緩和措置を受けた建物の一般的なリスクだしね。

容積率を2倍緩和された物件は既存不適格になれば価値が1/2になる。
単純計算ではこうだが、種々の影響を受けるから多少の増減はあるだろう。

以上。
既存不適格リスクの中央区タワマンの話はお終い。
ここ、日本橋スレですよ。
続きをやりたければ、湾岸スレへ行って、どうぞ

馬喰町エリアではお値引きの話もちらほら出てるとか出てないとからしいですね。
https://manmani.net/?p=14913
具体的に知ってる方いますか？

よく人形町でチラシを配ってる馬喰町の某マンションでは数百万円の値引きを提示されましたよ

プロ○タイル？

一般的な値引きは、口外しないって念書を書かされるって噂だから、
実際のことは明らかにならないんじゃないの。

プロスタイルは間取りがやばいからなぁ
チラシでも値切って新価格とかで入ってるぞ～

そんなに影響はないでしょう
京都市は高さ制限で何百棟と既存不適格マンションが発生したが
資産価値が落ちることはなく、そればかりか中古価格は上昇している
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144/
武蔵小山とか都心でも何でもない郊外の密集市街地の話題はほかでやってね

このご時世、中古が値下がりしているのを探す方が難しいかと。
既存不適格となるかもしれないのは悲しいことですが、人生の勉強代だったと割り切って前に進むしかないのではないでしょうか。

以上。
湾岸タワマンの話は飽きたのでおしまいにして、日本橋の話題に戻すことにしましょう。

>>282 匿名さん
念書なんか書かされないよ
大手でも中小でも普通に口頭で値引きしてる。諸費用から引く形を取って、本体は値引いていないってのが大手の言い分ではあるけれど。

ん？
今まで見てると既存不適格の影響は湾岸よりも日本橋のほうが大きいと思うけど。。
読解力の無い方がいますね。

>>286 匿名さん

上手いこと言ったつもりで、嬉々として書き込んでる顔が浮かびます笑

人生色々大変なのかな？頑張って！

>>289 匿名さん

>>286の人は某私鉄沿線の割高安普請タワマンを購入した人みたいだよ。
あのマンションは色々大変だよね、、

結局今後のマンション価格は日本橋（日銀）次第！

何と言われようと、日本橋○○町に住みたい。
日本橋アドレスに住みたい。
オリンピック決定前に、迷って買わなかった事が悔やまれる。

2010年くらいから体感倍ぐらいになったよね、ここらへん。
昔は普通に70平米4000万円台もあったような。。
再開発されまくりで住むところとしても認知されてきたとはいえ、びっくりですね。
でも日本橋に住んでますってちょっとかっこいいよね。

中央区に住むなら、ヒエラルキーの最上位 日本橋・人形町以外は住みたくない。

私は東京駅徒歩15分圏内、そして、会社まで徒歩5分以内。
兜町、小網町、茅場町かな。

>>294 匿名さん

何言ってるの？なぜ区内で序列を付ける必要があるの？
なんか例の人(品川区某所)なんじゃない？？

中央区にヒエラルキーなんてある？江戸時代から労働者のエリアで地位も何もありゃしないでしょ。強いて挙げれば明石町が一番かね？

なんかそういうめんどくさいヒエラルキー()とか気にしないカラッとした土地柄だと思うけど

ヒエラルキー好きな人は番長麹町に住むでしょう
荒らしたい人がいるみたいですね
やっぱりMKさんかしら

八重洲や常盤橋の再開発で資産価値が上がるのはどの辺のエリアまででしょうか？
結局人が住むようなエリアまでは影響は波及しないのでしょうか？

直接影響しそうなマンションはないでしょうけど、敢えてあげれば、やはり日本橋が付くマンションではないでしょうか。
意外とそういうネーミングって効いてきますからね。

常盤橋とか日本橋の再開発が直接資産価値に与える影響はあんまりないと思いますけど、まぁ一応基本徒歩圏ではありますので多少は便利になるかもしれませんし、日本橋のイメージももっと良くなるかもしれませんね。

せいぜい日本橋あたりまでだろうね。

大丸で買い物しなけりゃシャングリラも使いやしない人が突然常盤橋で買い物するものかしら。日本橋はローン返済と保育料でカツカツ生活してるパワーカップル（）が多い印象だから。

再開発って基本昭和通り止まりだよね。そこを越えて町並みが整備されていったらだいぶ評価も変わると思うんですけどね。
もともと利便性は高いエリアなのでポテンシャルはありますし。
江戸桜通りからコレド室町を抜けたみゆき通り沿いに三井不がマンション複数計画してるけど、そこの通りだけでも多少整備されるだけでも導線的にはだいぶ違うのかな～って思ってます。
三井さんがんばって～

>>297 マンション検討中さん

日本橋じゃないし。

うちは大丸まで歩いて13分のマンションだけど、夕方は大丸、高島屋の値下げ狙いで毎日行きますよ。

嘘つくなょ。

>>305
同感だけど大規模開発が可能な土地がないからね・・・
結局小中規模のマンションが限界で周辺の雑居ビルとシンクロしちゃうっていう・・・
トルナーレ規模だとガラっと雰囲気も良くなるんだけどね・・・

>>308 匿名さん

嘘じゃないけど。
妬むなよ。

イマノフルーツのフルーツサンド、旨いよ‼

築地〜八丁堀辺りの湾岸地区とは全く雰囲気も違いますしね。

明石町の辺りは日本橋エリアと比べ緑多くて雰囲気良いですよね

明石町は日本橋エリア？

明石町は銀座東エリアです。

どっちかというと築地じゃね？
日本橋も緑増えるといいね。中央区に投書しよっかな

自動運転が普及すれば1車線潰してる路駐スペースが不要になって
街路樹が植えられる事が予想されるので自動運転が普及すれば
日本橋エリアも緑が多くなると思いますよ。

日本橋から銀座まで本当に綺麗になりましたね！

私はさくら通りが大好きです。

湾岸でマトモなのは明石町だけだな

日本橋の高速地下化、決まりましたね。

>>321 匿名さん


数年前、回覧板で地下化の署名運動してましたね。

>>321 匿名さん
決まったっぽいですね。祝
正式なリリースは22日でしょうか。

地下化で浜町公園〜箱崎あたりはかなり街並み明るくなりそう！TCATの再開発なんかもあるかもしれないですね。日本橋マンション価格再噴射間違いなしです^^

日本橋、住みたーい！
今は赤坂だけど、坂道大変で老後が不安。

日本橋って住みたいと全く思わないけど何が良いの？再開発の商業ビルも普通に何処でもあるテナントばかりだし。

>>326 匿名さん
住みたくない人は、ここには縁が無いっしょ。

え、俺は住みたいけど。
歴史があってかっこいいじゃん。何より便利だし。
キラキラバブリーな感じが好きな人には向かないですかね。でもそういう飾らない感じが好きです。誰でもウェルカム的な。

南青山住みだけど坂多いしスーパー遠くて不便。毎日ミシュラン行くわけでなし日本橋ほんと憧れます！今の部屋売ったお金で3部屋買おうと思ってます。

湊が売れ残っているので、一部屋は湊を買ってあげて下さい

>>329 マンション検討中さん

確かに日本橋便利ですよね。高速なくなったらきれいになりそう。

>>330 匿名さん

湊は日本橋じゃないし、何気に不便。

>>332 匿名さん

湊買うくらいなら話題の武蔵小山買うよ

しかし、日本橋も八重洲も、再開発すごいですねー。

>>333 評判気になるさん

ご自由に。

武蔵小山・・・どこの地方都市だよw

5/22(火)に日本橋の首都高の地下化ルートが提示されるようですね。
当初より、地下化の部分を抑えて、費用を抑えるようですね。
どんなルートが提示されるのか楽しみです。

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https://www.nikkei.com/article/DGXMZO3071294018052018EA4000/

首都高の日本橋区間、地下化実現へ　ルート提示
東京
2018/5/18 23:59日本経済新聞　電子版
保存 共有 その他
　首都高速道路の日本橋区間について、国や東京都は地下化することを決めた。22日に開く地下化の検討会で具体的な整備ルートを提示する。当初予定していた地下部分の路線を減らして事業費を抑え、計画の実現をめざす。日本橋周辺では民間企業による大型再開発が予定されており、影響を抑えたルートにする。

三井が本町にマンション建てるようですね。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180515500093.html

億ションですね！

東日本橋あたりは売れ残りの物件が結構ある、プロ○○○は売れ残りが多い、場所なのか？間取りなのか？、中央区にしては安過ぎ、回りに何もないし、仕方ないか

本町！パークコートかな。東証に隣接した三井は今考えるとパークコートにふさわしい立地だった。

>>340 匿名さん

プロ・・何？

プロスタイル？
プレミスト？

東日本橋三丁目の三井の空地、分譲かな賃貸になるのかどちらかな？工事の気配も今は感じられない

イマノフルーツのスムージー、激旨い！

三井の本町4丁目は立地的に三越前ザレジとの比較対象になりますかね？

>>340 匿名さん
あそこは一時的に同時期に供給が15物件～くらい重なって供給過多になってるだけで、立地的には何か問題がある訳じゃない。もともと地価も坪単価も他の日本橋エリアと大して変わらないし、交通利便性も地位も歴史的にも低くない。
プロなんとかさんは間取りが酷すぎて居住面積割合が低すぎるのもあり坪単価がぱっと見安く見えるけど、居室面積割合ベースで見るとむしろ周辺より割高ですね。
三井の東日本橋はちょっと供給が落ち着いてからしれっと出すんじゃないのかなって思います。

>>347 匿名さん

近くに住む者です、確かに供給過多です。一番の困り事は、この近くに良いスーパーがないことです。特に生鮮ものは無いかあっても鮮度が良くないです。日常の食品を揃えるには高島屋か三越に行かないと揃わないです。近くにもう少し良いスーパーが出来ればと思います。近くのスーパーはコンビニに毛が生えた程度かまたは鮮度が良くないです。近くにもう少しまともなスーパーがあればマンションももう少し売れる
と思います。ピーコック、成城石井は少し遠いですし、5分圏内に出来ればと思います。

ピーコックの鮮度もよくないですけど。
東日本橋周辺の方はマルマンストアをよく利用されてるようですけどね

マルマンは全然ですね、個人的にはピーコックの方が遥かに良いです。