グレーシアタワーズ海老名

>4129: 名無しさん

4119 通りすがりです。

タワマンに限らず、マンションの初期設定の修繕積立金はまず値上げしないと30年もすると底をつきます。
値上げしないのが前提のオハナも、本当に値上げせずに済むかは30年近く経たないと分からないと思います。

私が以前聞いた事がある普通の板マンの方で、都内の築30年を過ぎたところは平米400円を超えていました。

NHKで最近取り上げられた、業者にカモられる管理組合なのかもしれませんが、例えば最近のマンションでよくあるタイル張りの外壁であれば、経年で剥がれて来たものを貼りなおすだけでも大変な事です。足場も高くつきます。

タワマンの場合、その足場だけでも高層の為14階程の板マンに比べるとかなりの高額になります。
タイルが落ちてきてけが人が出たりしたら管理組合の責任になりますから、大規模修繕の前に剥がれの調査も適宜必要ですが、それにも足場は必要です。

私が以前購入を検討した三井のタワマンで、当初の修繕積立金が毎月大体120円/平米位だったので、「安い安い」と一緒にモデルルームに行っていた家族と喜んで話をしていたら、説明していた三井の担当者がとても冷静に「10年後に5倍になります」と言ったので目が覚めました。

三井はちゃんとしているから10年目に600円/平米にするのかな、と後から思いましたが、それ以来大変申し訳ないのですがタワマンを検討するのを止めました(と言いつつ転売目的で北仲は検討しましたが、倍率がすごくてすぐ諦めました)

プラス豪華な共用部とコンシェルジュ等の為に板マンよりかなり高い管理費と、やはり板マンより高い固定資産税です。

タワマンは、そのランニングコストを払える人が買うべきかと思います。

>>4111 匿名さん
価格維持率って、、

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

これパークホームズの維持率消した方が良くないですか？
駅近ランドマーク性タワマンであるのに、比較かなり駅遠いし、板マンであるパークに維持率大差無いって、ホントに資産価値的な優位性あるんすかね。

維持費高い分、資産逆に減っちゃいそうなんですが、、
維持費や駅近、魅力あり、ランドマーク性ある分、価格維持率高いなら資産性というか投資性ある気しますが、、

資産価値だとタワマンメリットあまりないんすかね？

後、グレーシア88.2、リーフィア85.9って大差無い気がします。

仮に坪単価今20万差が付いてて、リーフィア250万、グレーシア230万としたら、
価格維持率かけると、グレーシア203万、リーフィア215万。
逆に中古市場でもリーフィアが12万高そうですね。

>>4138 通りすがりさん
後はランニングコストに見合うだけの生活利便性や眺望の素晴らしさを見出させればですね。

タワマンは10年や15年など修繕前に買い換えて新しいマンションへ移るみたいな考えの方が気楽なのかもしれませんね…

それで残された永住覚悟の住人方が組合一丸となって取り組まなければならなくなる悪循環なのかもしれませんが…

>>4139 評判気になるさん
まあ、リーフィアは板マン以下の価格維持率ってことになるよね。

なんて言ったって、RV評価Cの低グレード物件だし。

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんのリーフィア評価です。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

リーフィアも、グレーシアの次点につけるポテンシャルを秘めた物件なのに、自演君の荒らしが何だか勿体ないですね。

>>4141 匿名さん
いやいやグレーシアの88.2パーセントとパークホームズの87.8パーセントも問題なんだって。
四捨五入で同じ88パーセント。
板マンと地域ナンバー1クラスの立地ランドマーク性タワマンが同じレベルってどうなのよって話だよ？
加えて高い維持費。なんかスゲー先行き心配になってきたんだけど。

>>4144 名無しさん
三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

そもそも海老名のリセールは、都心の様に期待はできませんよ。
期待できない中でも、よりベストな選択をされると宜しいかと思います。

>>4145 匿名さん
それ資産性保持ならパークの方がベストと同等な気が、、
価格維持率が変わらんならタワマンの高い維持費の分、資産削られるじゃん、、

まぁ、資産性とかじゃなく、駅近や利便性、住んだ時の満足感で考えろって事か

まー、三井さんもグレーシアタワーとの比較に限ればってタワマンだけでの比較と言ってるし、板マンパークホームズやこれから出るプラウドとか含めたらまた違うのかもね。

タワマンって言うから板マンと比べて価格維持率も一線を画すと思い込んでた。

>4146: 名無しさん

>それ資産性保持ならパークの方がベストと同等な気が、、

それはパークの売り出し値がタワマン等に比べてあまり高くないからですよ。
タワマンはどこでも(北仲低層を除く)最近吹っ掛けた値付けをしていますし、海老名は相鉄の都心直通を織り込んだ値段を付けて更に上乗せしていますから仕方ないですね。
あとは本当に都心直通になった後、海老名の株が上がってリトル武蔵小杉になれれば少しは持ち直すかもです。

>>4148 通りすがりさん
投資って出した金額に対してどの位の割合で利益が出るか。
マンションは特殊で住んだ分の居住費や満足感も利益だと思うので、100%以上ならなくてもある程度減少率少なければ良いと思う。

資産価値も自分のお金を不動産に変えるとの点では、その不動産の価格維持率がそのまま資産価値としての指標になる理解。

タワマンは維持費もさる事ながら、取得費も三井さんやマンマニさん言う様に高いって事か。で、維持率が取得費安いパークと一緒。

極端な話、投資性考えると、維持費の分タワマン高そうだから、同じ価格維持率でパーク買って、タワマンとの価格差分を他の投資回した方が良さそうと感じた。ってだけ。

ま、でも、完全な投資目線で且つ前に出てた価格維持率が絶対と信じるならで、
実際は仰る通り海老名が武蔵小杉の様に少しでもなれば、駅近のタワマンも見直されて評価され、価格維持率も上がるかもですね。

そもそも、三井さん仰る様に、海老名での投資自体論外なのかもしれませんが。

>4149: 名無しさん　

>マンションは特殊で住んだ分の居住費や満足感も利益だと思うので、100%以上ならなくてもある程度減少率少なければ良いと思う。

仰る通り。
2015年位のピーク時に購入価格よりも売却額が高くなるという現象がありましたが、本来住んでいた分減価償却するのが普通ですし、自分の住まいで楽しく過ごせたら何よりなのです。
今は資産価値に余りに重きを置きすぎているのがちょっと問題かもです。

とりあえず駅にもよるようですが、駅から7分以内なら今のところはそこまで下落しないとマンションに詳しい人達が書いていましたよ。
今後少子高齢化でそれが5分、3分となったらごめんなさいですが。

>>4150 通りすがりさん
ですね！

この掲示板をまともでは無いものにしてしまっている方達にも、資産価値は参考程度に思うのが幸せだと思って貰いたい今日この頃です。

立地評価も資産価値ありきの様な考えな気がして、いざ住んだ時に自分がどちらの方が満足・幸せに感じるかが抜け落ちてる気します。

自分で住まない人以外は居住ありきの住まいだと思うので、表面上の肩書き的な要素ばかりに囚われずに、自ら住んだ時がどちらが良いかをイメージし、それに従い決めた事は、皆にとって絶対なものでは無いと理解して欲しいと思います。

ホント見方によって変わる事や、人によって変わる事を絶対かの様に押し付け合うのはうんざりです。

先週日曜の2時ちょい前の写真です。
この季節だと日が高いので、ルートインの影はほとんどかかりません。

>>4152 マンション掲示板さん
平均維持率がパークホームズと同じくらいって事で高い事は否定はしてないのでは？

しかもそのソースはマンマニさん見解まとめた
>>4111 匿名さん
さんの発言の様です。

パークホームズと同じで無いとアピールしたいならば、
>>4111 匿名さん
やマンマニさんの予想を否定しましょうね。

>>4154 マンション検討中さん
どう考えてもグレーシアの影に対する影響無いフォローなので、あなたが自演君と呼ぶリーフィア寄り偏った発言する方とは違う人の可能性高そうなのですがね…

誰彼構わず自分の考えと違う考えを持った人全てを自演君と括ったり、ブロガーの方の自らの考えに適したところだけを繰り返しつつも、不都合があると良く分からない論理で意味不明なことを言う。

どうにかなりませんかね。

>>4151 マンション検討中さん

すごくまともな意見なのに、いつもの人達がすぐ書き込むから埋もれてしまいますね。

>>4157 マンション検討中さん

同意。

ここ数日は毎日自演君の書き込みが削除されていますが、管理人さんの注意や削除が全く追いつきません。
おそらくたった一人のリーフィア契約者の仕業ですが、この様な荒らしが横行する限り、事実を適切に伝える必要があると感じています。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに住みたいマンションの掲載基準をどうぞ

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

>>4154 マンション検討中さん

>自演君、三井さんのリセール評価C、よほど悔しいんだろうな。
>わざわざ写真まで取りに行っちゃって。。
>同情はするけど、いくら他物件のネガや中傷を繰り返してもコンプレックスや後悔が強くなるだけだよ

グレーシア購入者によるグレーシア擁護の書き込みにさえにも連打くんは上記のような反応をしてしまうんですね。
まさにコンプレックスと後悔が表に出たいい例ですね。

また今日も早朝から自演君が来てますね。

リーフィア契約者の方も困ってますから、管理人さんも早く対処してあげた方が良いですよ。

いい加減ネガの応酬はやめましょう。
ここで一旦終わりです、きっと今より良くなります。

>>4165 検討板ユーザーさん

そうですね。三井健太さんもどちらも同レベルと言ってますし、いいマンションです。

"駅前のツインタワーで存在感があり、かつ建物の品質もこれだけ高ければ、過去の物件のどれに比べても20％以上高くて不思議ではないのです。本物件の価格はそれまでの相場の丁度２割高になっています。"

"同時期にリーフィアという同レベルの強力なライバルが販売を開始するのですから、建物の内容を負けないものレベルにしたうえで価格をできるだけ上げずに販売するという厳しい課題に取り組んだものと推察できます。"

http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html

>>4161 匿名さん

この方のように、ネットの情報だけで決めてる方っていらっしゃるんでしょうか…？
モデルルームに自ら足を運んで、自分にとって良いと感じたマンションを選んで買うのは間違っているのでしょうか？
色々と検討してグレーシアタワーを選ばなかった人は論外なのでしょうか？
グレーシアタワーしか選んではいけないのでしょうか？

…そもそも、本当にグレーシアタワー、買われました？その三井さんとかいう方に勧められるがままに…

>>4167 匿名さん
無駄な煽りはやめてください。
せっかく落ち着いても、あなたがいる限り掲示板が良くなりません。

>>4166 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。
どちらも地域一、二を争う物件との評価ですし、とてもいいマンションです。

＞海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
＞しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

＞地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

＞ 1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

＞2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

＞本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
＞3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

＞つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

＞以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購＞入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

ただ、資産価値ばかりを気にしてしてもしょうがないので、自分の好きな方を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますね、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

既に供給したものを先着順として出さないのが普通かどうかは分かりませんが、
昨年竣工して先着順28と出しているリーフィア伊勢原は、実際はその倍以上の売れ残りがあります。

今回更新された先着順22は2期の残りでしょうか、1期残りの17と足すと契約済184で、レポの数字と近くなります。
やっと60％超えて、とりあえず一安心です。

>>4174 マンション検討中さん
ん？なんでグレーシアの掲示板でリーフィアの情報を書いて一安心なんですか？

>>4130: マンション検討中さん

>実際にはリーフィア２期、グレーシア３期３次４次の供給の先着分（売れ残り）もあると思いますので、双方これと同じか若干下回ると考えられます。

と注釈してるよね。
しかも双方公平にね。

>>4174 マンション検討中さん
物件概要にある先着順22戸は、これまでに供給した戸数全ての中でのものだそうです。なので、200戸契約は確実です。

>>4185 検討板ユーザーさん
海老名そのものの駅力が心配されていましたが、グレーシアも170超、リーフィアも200超売れて、まずは一安心ですね。

双方の契約者にとって、嬉しい成り行きです。

おっしゃる通りです。
どちらも順調で嬉しい限りですね！

>海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
>しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

>地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

> 1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

> 2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

>本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
> 3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

>つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

>以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。