幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

ここって駅行きのバス停、最後に乗りますよね？
という事は、雨の日とか満員で乗れないてことが容易に起こるのでは？それが心配です。

それと管理費…まだ未確定の固定資産税と合わせるといくらになるのでしょうか。

>>901 匿名さん
この前のMR訪問の時、京成バス、順路変更があって、行きも帰りも1棟目が始めの停留所で帰りも始めに降りる順序変わったとの事でした

でもタワー沢山立ってきたら、どうなるか判りませんね

管理費（毎月の維持費）高いですよね⤵︎

固定資産税、税率変わるんでしょうし、幾らになることやら…普通はそんなに払えないだろ、って額になりそうですよね…

管理修繕、固定資産税でローン終わってからも毎月7万くらい払うはず。買う意味なし。

タワマンは維持費高いから仕方ないよ。住宅ローンとは別に月5万円は最低限払えないと、あの高級感は維持出来ません。

駅まで沢山歩くのは苦にならないけど、維持費が高すぎますね。キャッシュでポンと買えるくらいの方じゃないと、ちょっと稼いでいるくらいのサラリーマンじゃ無理でしょ。

レジデンス棟はタワーに比べると安くなるんですかね

タワーと低層棟で修繕費用って全然違うんだけど、同じ物件でどう分担するんだろうね。

>902

固定資産税の税率が変わるって話は今のところないと思うけど。

レジデンスはタワーの修繕負担する代わりに、タワーの施設が使える。

>>908 匿名さん

タワマン税制の話をしているんでしょう。

>>899 匿名さん
だからネットで調べればいくらでも出て来るよ。わざわざ固有の情報を出しても仕方ないでしょ。問題はここが全熱交換器による換気システムかどうかであって他物件の比較をしているわけではない。

>>911 匿名さん

聞かれた質問に答えず、
既に流れかけた話題を引き戻し、、
あなた何がしたいの？？

全熱交換器は無いよ検討外でしょ、消えて下さいお願いします。

>909

それは違うような。共用施設の維持費として管理費で負担してるでしょ。

まあ、タワーの低層階も高層階に貢いでるようなものだけどね。

まぁ熱交換器さんは荒らしの一種ということで無視しましょう。これが最後ですが熱交換器さん、皆さん迷惑しているのでよそでどうぞ。

設備がないことを指摘すると荒らし扱いですか。ここは北朝鮮か。

荒らしとゆーか、荒らしにも達していないような。

とにかく全熱交換器については結論でました。
お疲れ様でした

熱交換器とか正直誰もよくわからないから実は重要な着眼点かもしれないぞ。
まあわからないけど。

無ければダメだと考える人は検討から外すだけです。

例えば夏にエアコンで部屋を冷やしてるときに２４時間換気を稼働させると、せっかく冷やしえるのに暑い外の空気が入ってくるのでエアコンの効率が落ちる。全熱交換器式の２４時間換気って外から入ってくる空気と、換気で外に出す空気の熱を交換する装置。

以前はタワマンならついていて当たり前だったんだけどね。知らない人はついていなくてもわからないから、コストダウンの最初の対象になる。

６１ｋや７０ｔのリビングインの浴室も、リビングの畳数表示を見かけ上広く見せかける、最近はやりのコストダウン手法。

都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさん
から
以前はタワマンならついていて当たり前だったさん
へ改名

以前は三井の物件って食器棚が付いていた。食器棚が付いていて助かる～なんてさくらしてたのは今や昔話。

920だけど、坪単価200万円台は私じゃないけどね。

違いましたか
すいません

平日朝の海浜幕張駅、激込みだったんですけど・・・タワマン6棟建ったら運送能力がパンクするんじゃ・・・

洗面台の入り口の扉が開き戸になっているのもコストダウン。これまた三井って以前は、居室の扉も引き戸にして部屋がすっきりなんて謳ってた。そういうのやめちゃうとかえって目立つんだよね。

だって一昔前？だかのちょっと良い仕様にして坪単価280じゃ誰も買わないでしょ？

ベイタウンは平均100平米なんて物件がバンバン建ってた訳だし時代の流れですよ。
仕方ない

中古で転売するときはそういった物件と比較されて、買いたたかれちゃうんだろうね。

>>927 匿名さん
通常は引き戸の方がコストダウンと見るようですよ。個人的には洗面所は開き戸だと狭くなるので引き戸が良いですが。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.sumai-surfin.com/columns/mansion-si...

本当に高くなったものだ

70m2で管理費と修繕費で月額26000円は高いよね。
なんかおかしくないですか？
この他に固定資産税が年間20万円と駐車場を契約したら12万円が飛んでいくわけか、、、。
こうなると借地権のベイタウンと年間維持費が変わらないと思う。

物件価格と管理修繕費には正の相関があります。この物件はタワーだし外廊下であることを除けば仕様は高いので、平均よりも高めになります。ここが特に相場から外れて高いのではありません、こんなもんです。。
https://www.sumu-log.com/archives/5605/

打瀬小学校まで8分とのことですが本当ですか？
地元の方いらっしゃいましたら教えてください。

>>926
現在の海浜幕張の1日あたりの乗車人数は約6万5千人。
ここの全戸数4500戸のうち、多めに見積もって1戸あたり1.5人が海浜幕張駅を通勤に使うとしたら増える乗客数は6750人。
今よりおよそ1割の増加なのでどうにかなるんじゃないのかな？
それに海浜幕張にお勤めや車通勤の人もけっこういると思うので、実際に駅を使う人はこの試算よりは少ないだろうし。

>931

音問題を起こすようなショボい引き戸だとコストダウン。でも、そんなことしたらクレームの荒らしになるから、音対策として吊り戸にするとコストアップになる。

ここの物件は、とにかく未知数なことが多いので悩みますね。

街が完成する2030年ごろをイメージしてみると、、

・人口1万人目標は住戸作って、価格はともかく分譲してしまえば達成できそう
・商業設備はどのようなものができるのか
　おしゃれなレストランは結構、だけど気軽に入れるファミレスもあったほうが便利だし
　街の中華屋さんやラーメン、牛丼屋みたいな庶民的な店はこなそう、
・医療機関、公共施設（北側の文教エリアに何が出来るのか）
・バスはどれくらい来るのか、エリアに出来た商業施設の魅力で外部から人がやってくるのか。
　（うちだけで閉じるといくら1万人いてもやっていけないお店が多そう）
・自動運転やパーソナルモビリティ（一人乗りカー）など、未来の自動車が駅近くじゃないと価値がない
　というマンション神話を破壊するのか
・ドローン宅配、自動運転無人バスなど未来的な取り組みは実現するのか
・住民意識の形成が出来るのか。（公園での市民祭りや6棟のマンション共同によるイベントなど開催できたら盛り上がりそうだけど、、）

すべて達成出来たら、現状割高と思えるこのマンションも結果としていい買い物したなと言われそうですね。

ただ、一方でここのマンションでは住むだけでなく、自らが何かをしようとする強い住民意識がないとつまらないでしょうね。

あとは、郊外の団地のように将来的に強いコミュニティ意識が結果として外部に対して排他的になってそのまま老害化しないよう、人の入れ替えも許容しないと、、

その頃にはカジノも出来てるかもね。

>>939 マンション検討中さん
カジノは果たしてできると嬉しいんだろうか

>>940 匿名さん
カジノは賛否両論がありますが、個人的には賛成です。
幕張メッセはカジノと親和性が高く、経済効果も期待し易いと思われます。

カジノと言えば、ギャンブル依存症や治安の問題が上がりますが、それは日本人は出入りできないようにするとか、対策は必要ですよね。ラスベガスであんなことがあったばかりなので説得力はないかもですが、カジノは寧ろ治安改善にもなりますからね。

カジノを作るとすれば、マリンスタジアムの向こうの方ですかね？幕張が国際観光都市になれば、マンションの資産価値にもプラスかな。

カジノ反対だよ!

個人的にはカジノ面白いと思います。拡大地区への誘致なら、住宅地区、文教地区とはそれなりに離れてますし、入場料の設定次第で客層も選別できそうな気がします。昼はディズニー、夜はIRで幕張宿泊〜みたいな流れが出来たら素敵だなと思います。

いいですね〜、ついでに放置気味の海浜公園の海辺あたりも整備されて観光地化してくれると盛り上がりそうですね。

いい案ですね。実現したらホテルの稼働率が上がり新たな雇用が生まれ税収が潤い街も賑わうでしょう。

>>946 マンション検討中さん

まぁパチンコや競馬とは客層が違うんじゃないんですか。

カジノは反対。
自然の流れで、カジノで儲かった人が散財したくなる場所もできます。また損した人がお金を借りる場所、飲むところ。普通ではないテンションの人達が街にあふれるのは勘弁です。
若葉地区がそうなったら、いくら良いマンションでも選択から消えます。

確かに散財したくなる場所や飲む場所はできると思いますが、幕張においては、規模にもよりますが、県の企業等管理局や市の幕張新都心課による一定の審査を経た資本の進出に限定されるのではないでしょうか。
また、IRに若葉・打瀬の住民が通うならまだしも、それ以外のエリアからの客なら、遊戯後はホテル集積地のタウンセンター地区に留まるか、電車かタクシーで幕張を離れるのが自然な流れだと思います。そこからさらに公園突っ切って15〜20分歩いて若葉住宅地区まで溢れるとは私は想像し難く、このエリアの色分けに幕張の魅力を感じています。

夜、帰宅ルートの公園でカジノで負けた連中に出会うのは嫌だな。

小学校まで15くらいはかかりますよ。
低学年の子供の足だと、20分はみておいたほうが。

カジノって言ってもベイタウンや若葉地区の住宅エリアじゃなくてホテルがある辺りとかメッセの方でしょ。

勉強不足ですみません。lRで誘致されたカジノを利用できるのは外国人でしょうか？

若葉地区やベイタウンには来ないでしょうが、駅前には集まるでしょうし酒場が増えそうですね。

>>953 匿名さん

カジノ法案はまだ審議すらも始まってませんし、幕張はカジノ候補地の１つであって、ここに建設されることも決まってません。

とゆーことを踏まえた上ですが、
もしカジノ法案が成立するならば、外人観光客が中心で、日本人は禁止か、もしくは相応の入場料はらわないと入れない、になる可能性が高いです。自民党はカジノに前向きですが、連立の公明が否定的なんで、ある程度の規制が入ると言われています。

まぁ、カジノはパチンコ屋とは仕組みも客層も規模も別物ですね。。

営業マンにお伺いしたら、希望が多いのは西側と東側高層階らしい…買う買わないは別として！
低層階の景色に…ビックリ^_^;

それにしても管理費、修繕積立金、固定資産税でザックリ5万はびっくりする。
ローンと別にこの金額が毎月来るとわ！

>>955 匿名さん

管理費＋修繕費＋固定資産税で
いくらくらいが適正だと思いますか？

>>955 匿名さん

駐車場代も込みなら、そんなもんだろう。

長期修繕計画を確認したほうがいいよ。タワマンは修繕積立がどっと上がる。１０年後は月々の支払、もっとすごいことになる。

カジノ自体は、神奈川に出来るでしょ。
千葉県は成田案と幕張案で県内でも調整すらつかずポシャってしまった。

ただ、当初外国人オンリーとしても、人気に陰りがでたら収益改善のために日本人もOKとかどんどん規制緩くなりそうだから、住環境近くにはないほうがいいと思います。
まあ、公園挟んでの商業エリアに出来ると思われるので、そもそもこっちには影響はないと思いますが

>>958 匿名さん

タワマンに限らず、どのマンションも同じだよ。

確かシティタワー金町は、タワマンだけど、管理修繕が35年の合計で75平米くらいで1500万くらいしたはず。固定資産税も入れると、2000万くらいローン以外で余分に払うってこと。
幕張も同じだけど、管理費単価が金町の物件よりももっと高いので、さらに高い。
マンションの値段が仮に23坪とすると、物件が5200万諸費用含めて、ざっくら5400万。35年のローン総額が、金利1%固定として6400万くらい。管理修繕固定資産税で、2000万強。
締めて、8400万超。
35年でならすと毎月の負担は、20万円也。
そしてローンが終わった後でも、毎月、管理修繕が5万-6万の負担は覚悟しないといけない。固定資産税鑑みると、さらに負担は上がる。
その頃には、子供も巣立って夫婦二人の1LDKで良いとしたら、賃貸の方が良い。
生産年齢人口が大幅に減る中で、築年古い維持費高いタワマンに、誰が資産価値を見出して買ってくれることか。したがって売り逃げは無理だとしたら、出口のない債務地獄の老後破産の恐怖も全くないわけじゃない。
だとしたら、やはり、この売価ぎ割高な価格だと思う。実需のマンションに坪220で、維持費馬鹿高い。
消費者を舐めた価格だわ。

良く分譲と賃貸で価格がって話題になるけど賃貸派の人は分譲と比較して選ぶ人いるかもしれないけど分譲買う層は物件検討時点で賃貸と比較して購入する人は少ないんじゃないですかね。
金額的な損得より満足感や充足感を優先して考えてる気がします。
まー確かに私もここの値付けは強気な気がしますが

>960

タワマンの方が上昇カーブは急。

>>961 マンション検討中さん
でもぶっちゃけ賃貸用物件て内装や設備がしょぼいし、分譲賃貸も玉が少なく希望通りの部屋はまずでないんだよなぁ。結局物件価格だけ見て買えそうなギリギリの部屋を狙うから高く感じるのであって、維持費を含め余裕のある資金計画すればそんなに困らないよ。借り入れが年収倍率で4倍くらいが目安かな。6000万借りるなら1500万。世帯収入ならそんな難しい話でもないっしょ。

前にも出てましたが管理費は物件価格に比例します。固定資産税も同様。従って坪単価が高いという意見はともかく、維持費が高いという批判はナンセンス

維持費は気にするのに、リセールバリューは気にしないの？

実需って書いて有るからリセールを考えない場合って事かと？

>>961 マンション検討中さん

すごくわかりやすい分析ですね。
勉強になります。
初期費用以外でも高額な費用がかかることがよく分かりました。

海浜幕張にマンション買う人は、ある程度の経済力がないと買ってっから苦労するよ。千葉みなと駅あたりのマンションを検討した方がいいよ。

>>968 匿名さん
同感です
リアリティのあるご教示だと思います

なんだかんだ言って一期で1/3くらいは売れる見込みなんでしょ。だとしたら現時点ではそれなりに妥当な値付けなんじゃないの。売れるものをわざわざ最初から安くする必要はないわけだし。

タワマンのリセールや資産価値を考えたらバーゲンプライス
ここを高いと騒ぐ人は蘇我あたりの徒歩30分一戸建てを買えばいい
たぶん同じ金額だと思う
わが家は買いますよ

タワマンのリセールがいいのは希少性もあると思う。ただ、タワマン建設ラッシュとなって今後も維持できるかは疑問。

駅直結だったらリセールも期待できるけど、埋立地で駅徒歩15分、線路の北側に位置して海から遠くて眺望がイマイチという条件ではリセールは期待できないですよね。
このへんは、どう考えますか?
一生住み続けるなら問題ないのだろうけど。

>>974 マンション検討中さん
幕張ベイタウンは同様の条件でリセール維持している物件が多いですよ。たぶん街自体のファンが多いからです。ベイパークがリセール維持できるかは今後の街づくり次第かな。

終の棲家のつもりでも、何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動き取れなくなる。

ベイタウンって借地権が多くなかったっけ。

ミニバブル期前は安かったし、その後相場が上がってるから中古も価格を維持してる。高値つかみすると・・・。

>>978 匿名さん
それはその通りなんですけど、本当の郊外だとミニバブルの恩恵も受けられずただ駄々下がるのみです。下り相場の時は都心もどこでも値下がりして損ますが、バブルの恩恵がある立地なら売り時を選べればリセール維持できることになります。実際には家庭やら仕事の事情やらで好きなときに売るのは難しいですけどね。

ミニバブル以降、２~３割上がってるので、条件のいい立地だと中古も上がっている。維持してるレベルってむしろ負け　組。

保育園とか老人ホームは部外の人も利用できるし、保育園は抽選待ちにもなるそう。
特典とかは特にないのかな？

駅から15分で書いてあるけど実際20分でしょうかね。バスがなかなか来なかったり、満員で乗れない場合に暗い公園を子供にあるかすかと思うと悩んでしまいます。

渋幕が現在の水準を維持すれば、渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

リセールなんか期待できるわけないでしょ。
今の時代に徒歩15分とか。

>>982 名無しさん

あるわけないじゃん。
ベイタウンの中古価格を見ればわかる。
ベイタウン内では、海に近いベイフロント、ビーチテラスと分譲価格が激安だったグリーナぐらいで、その他の物件は価格維持どころか分譲価格を下回ってる。ただし、震災直後の頃よりはだいぶ戻してきているがね。

だいたいさ、駅徒歩15分を忘れさせるくらいのアピールポイントがあればいいのだろうけどね。
何かありますか？

>>985 マンション検討中さん
それはもうアレよ、本田のサッカー場？

》985
徒歩15分を忘れさせる何かですか、、、
そうですね。徒歩15分を忘れさせるくらいの高い値段と街が出来上がらないかもしれないと言うハラハラ感。
あとは、朝はいいけど夜は恐怖の公園ルートで、非日常のスリルを毎日味わったり、
公園外から遠回りして徒歩25分くらいかけて運動不足を解消できたり、
しかしあの公園は夜見ると、ホームアローンの夜の公園を思い出すね。
お金でいうと年収1500万くらいあるなら、買ってもその後も支払いはやっていけるし、
リセールは、売りたくても残債割れになるだろうから、否応無しに強制的に永住できるし。
維持費高くて、破産住人が増えても、まあ気にしないなら構わないし
まあ、先のこと考えずに、決めるならネタになるくらいの高値掴みにチャレンジしたらいいし、
上がっていく修繕費と古くなっていく建物を見て精神力も鍛えられるから良いかも。
2棟目延期してる時点で、デベは本気で情報弱者を狩りにきてるね。
市場価格はマーケットが決めるから、情報弱者が率先して買うのなら需要が生まれて、結果それが今の市場価格なんだろうけど、
実需エリアの立地である以上、情報弱者が買い終わった後の二棟目で、塾考層が適正判断して購入する価格こそが、本来の適正価格で、それこそが一定の時間軸で見た上でもある程度安定感ある市場価格になるはず。
でも、2棟目延期によって、答えが出るのはだいぶ先になってしまった。
まあ、売り方としてはうまい。
場所は魅力的なだけに、ホント長い目で見た値付けをしてほしかった。悔やまれる物件だわ。

>>987 マンション検討中さん
そこまで分かってるなら、自分だって売り手側に回ったら同じ戦略を取るだろ。慈善事業じゃないんだからw

固定資産税はどのくらいになりますか？

>>984 マンション検討中さん
分譲価格維持を目線にするならおっしゃるとおりだけど、築年数考慮したら十分リセールバリュー残ってる類のものと思いません？中古価格が残債下回る住人ほとんどいないんじゃないかな？築20年以降は値下がり幅も低減していく傾向にあるし、ベイタウン内の中古マンションは優秀だよ。

海浜幕張駅から徒歩15分かー
そのまま電車乗ってたら蘇我まで行けちゃうね。

もう蘇我の一戸建て買おうよ
そのほうが幸せだよ
わが家はここ買いますけどw

分譲価格は新築祝儀(デベ利益)もこめられてるわけで残債割れは無いというのが何を根拠にしてるのかよくわかりません。
しかも大型マンションだから中古物件の数も多くなりそうなので競争になってしまいそう。

本田のサッカー場は後に8,9階建のマンションになる予定ですよ。

近くに老人ホームできるなら両親もよべる
そんなタワマンがこの値段なら、やはりバーゲンプライスだよ

>>993 マンション検討中さん
中古の価格は需給しだいだから新築祝儀を超えて築浅が値上がりすることがあります。また、値下がりするとしてもそのペースが借り入れ残高の減少ペースよりも遅ければ残債割れはしません。繰り返しますが値段は需給次第なので大型だから買い叩かれるということはなく、むしろデベが開発を決定した以上、それなりの需要があるということです。

>>993 マンション検討中さん
例えばパティオスなら分譲価格を坪180と置いてみて、30年元金均等フルローンで試算したらいいんじゃないかな？築20年で、坪単価60程度なら残債と資産価値がトントンの状態。でも実際は築20年超でもその1.5倍程度で売り出されてる物件ばかり。新築祝儀込みで購入しても残債割れしてる住人はベイタウンにはほとんどいないでしょ。

>>995 匿名さん
老人ホームではなく、老人が住める住居ですよね？
良く確認した方がいいですよ！

マンションの管理費＋修繕積立金は、分譲価格に比例して決まっているようですが、どのような理由なんでしょうか？

>>993 マンション検討中さん

それはそうなんだけど中古の方も売主個人の利益と業者の仲介手数料まで含まれてるよ。おまけに建物保証もない。
中古でお得に買えるのは、定点観測して訳あり物件が出てきた時にすぐに判断出来る人、不動産屋とのリレーションがしっかりしてる人だけだよ。
プロもすぐに買い手がつく物件なら自分の客に売りたいから日頃からリレーションがなければ紹介すらされません。