プラウドシティ武蔵野三鷹

>>1806
結論だけいうと住宅ローンを借りる際においては所有権となんらかわらない。>>1799は間違い。
ここは転借地権の準共有。転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った。
で、野村がここに住まう住民に貸してる。又貸ししてるから転借地権。
一見権利が複雑になってるように思う人もいるし根拠なきネガを吐き続ける荒らしさんはそこをついて煽ってるわけだが
これはクレジットカード（間に信販会社が入って建て替えと取り立ての権利関係を明確化＋単純化したもの）と同じ関係性。
借りる側（このマンションの住民）からすれば当然住宅ローンを借りる人が多いわけだし担保にはマンション物件をいれて
普通に借りたいと思う（当然）。が、これが貸主が個人、または法人でも個人に準ずるレベルの信用レベルであれば銀行としても
その価値を過小評価せざるをえない。特に>>1801が言ってる抵当権の設定（ようは法的にそれを担保とできる権利）ができない
ようではいくら上物（マンション）に価値があろうとも処分できる権利が無い以上は担保価値がない、または相当に低いもの
とみなすしかない。で、そんなものを好んで買う人はいないわけで、もしそうならそもそもビジネスとして成立しない。
一般的な店-個人での商ビジネスでも同じ話でしょ。お店と個人間のみでのローン（分割払い）なんて成立しえない。
担保０なんだから。

そこでクレジットカードと同様、間に野村がはいって先に本当の地主（地権者）から借地権をまず買い取った。
ここで地主と野村のビジネスはもう終わってる。ここを買う人は地主の意向に左右されることはないし、
逆にいえば地主もここの住民の意向に左右されることもない。地主は野村と取引しそこで全て終わってる。
一方我々としては野村が全ての取引相手になる。野村は「仲介」してるのではなく、「野村が権利関係を整理して地主、そして住民に必要な権利を双方に提供・保証してる」。

したがって、ここを買う人が住宅ローンを借りる際、その権利はちゃんと抵当権が設定できるし土地部分が無視される、とか所有権と比較してなんらかの制限、不利益を被ることはない。普通に借りられる。ってか借りられないならもはやハイリスクノーリターンのビジネスモデルで野村が全損してただのバカじゃんね。そういうビジネスだったらとっくにこの世から転借地権物件は消滅してる話。

>>1808
>中古借地物件であれば借地期間内のローンしか組めません
間違いです。定借であればその通り。普通借地権ならその限りではない。転借地権では関係がない。

> 建物自身の価値が下がるのに土地を担保にとれない借地は銀行ではあまり貸したくない物件です。
ここは担保に取れるから銀行にとっては関係がありません。

> 買い手が20年しかローンを組めなければ月々の支払額が増え欲しくても買えない人が多くなり売りずらくなります
前提が間違ってるのでそうはならないです。

>そうするとリセールに不利となりやすいのです。
ここは住宅ローンに関しては不利になりません。ただ、リセールが（所有権と比べて）不利になるのは正しいです。
リセールってのは結局のところ（所有権かどうかに関わらず）買い手または借り手がどれだけつくかだけの話であり、（論理的、合理的な解釈以前の問題として）抵抗（＝不安）がある人が大勢いるのはその通りで圧倒的に不利だと思います。これはFXや株がいまだ”危ない！怖い”というのを盲目的に信じてる方が未だたくさんいるのと同じ話ですね。いまだ現物大好きな日本人においては不利になれこそすれ有利になることはまずないと言えます。

>当然永住するならリセールなんて気にする必要はありません。
これは間違いですね。「永住」って言いますがそもそも「個人の意思だけで永住できれば苦労しない」ですね。
そもそも個人の意思など経年と状況次第で簡単に変わります。また自分の意思では永住したいとおもってても家族の意思、住環境の変化等の内的・外的要因によっておうおうにして人は考えが変わります。あとそもそも個人および家族が求める環境に対する要件は成長とともに変わっていくのが普通ですから（そのときそのときの要件に会ってないにも関わらず無理に）住み続ける必要性自体がないので普通は引っ越します。50年たって建て替えてるマンションがいくつかありますが住んでる人のほとんどは後から住んだ住民です。新築時に購入したいわゆる一期生がほとんどそのまま住み続けて建て替え論議をしてるのではないです。戸建では建て替え前提でしょうが、日本のマンションでは住み替えが前提（＝脱出戦略必須）であって、普通はながーくかかる建て替え議論も視野にいれての永住者ってのは現実的にほとんどいないと思います。（気持ち的に、ほとんどの人は新築マンションを買うときに「永住目的」だとおもいますが、それと実際そうなるかは完全に別の話で普通は合理的見地から住み替えます）。

で、あと3%の承諾料が云々とかいってますが、仮に7000万で買ったものを同じ金額で打ったとしてたかだか200万の話。
不動産取得税、購入時の価格の按分＋その按分から生まれた住宅ローン費用の按分を考えれば大した話じゃないかなと思います。

まぁ、いずれにしても日本において借地権ってポピュラーじゃないことは事実ベースとしてそうだしそこが織込めない人は疑心暗鬼が増大するだけなので選択肢から除外した方が早いかなって思いますよ。賃貸vs分譲とほとんど同じ話ですから結論なんてでません。すべては「結果論」にすぎないので。

>>1810 匿名さん

第三者視点に立った、とても納得性の高い話でした。
ひとつ質問したいのですが、転借地権のリセール時の住宅ローンは、どの金融機関でも所有権と全く変わりなく組むことができるという理解でいいですか？

借地権期間内しか銀行ローンを組めないなんてことは絶対にありません。
例えばプラウド武蔵野のお寺さんは吉祥寺駅近辺の店舗、マンションの借地権も有しています。店舗はかなり長期の銀行ローンを組むケースもあります。
要は資産価値とその人の返済力によります。詳しくは銀行に聞いた方が正解な情報を得られます。
リセールなら買い手の資力が高ければ問題ないです。
ただどんな人が買いたがるかわかりませんが。

>>1811 匿名さん

>>1811 匿名さん
はい、全ては物件価値に準じます。不安なら野村と複数の金融機関に確認を取れば良いのです。銀行からすれば担保が取れる以上物件価値に従った範囲内で貸し付けるだけの話であって彼らもお金儲けですからね。それに抵当権設定した担保価値のみで貸し付けてませんよ（笑）それが真なら個人の信用関係ないですからね。プーだろうが大富豪だろうが物件価値だけでしか貸さないでしょ。でもそんなことは無い。ベースはあくまでも個人の信用レベル。大体物件抵当権を発動させて強制売却なんてしたら市場価値を大幅に下回る価値での償却処理でハイリスクノーリターンですから。銀行がそんなバカでしたっけね

>>1812 匿名さん
リセールでも同じですから。所有権築50年建て替え協議真最中のマンションでは３５年ローンができないとお考えで?（笑）関係ありませんよ。
逆に新築所有権でも耐震偽装住居差し止め命令が下された以降にそのマンションではローンは組めません。姉歯事件ではローンも降りて引渡しが終わってから発覚した。その後は二重ローンになったが新しいローンは事業融資だしね

ネガしかいないスレですね。

1809さんによると転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った　ってのはまるで定期借地権のようですが
正しくはお寺が横河に与えていた旧法借地権を野村が横河から買ったのでしょう?
100年で買ったのなら100年過ぎたら壊さなければいけないのですが

私もその100年というのがよく分らないところです。
モデルルームでは特に説明がなく、この掲示板で知りました。
ということは、我々が重要事項として把握しておくべき事柄ではないということなのでしょうか。
その100年契約が本当なら、相続やリセールで、建て替えをはさみつつ100年を向かえる可能性もありますよね。

もはやネガなのかポジなのかもわかりません。。。

100年で買った ではなく、
100億円ちょっとで買った
だと繋がると思いますが、
どうなんでしょうか。

あまりネガポジで分ける必要はないと思いますよ　荒れる原因だと思います
借地物件というのがマイナスであることは間違いない。当然同じ値段で同じ場所なら所有権の方がいいという意味でずっと話題になっているのは借地権なのに高いねここって話で、それは人それぞれですからそれでも欲しい人が高いと思う人をたたくのも意味がない。借地権ってどうなのってことはここで十分議論されるべきだと思います。
今を逃すと新築ではもう買えないと思う人、オリンピック以降住宅の価値が下がると思う人色々いるわけで誰も街ってないわけですから白黒つける必要がありません

↑
街ってない×
間違ってない〇

>>1821 匿名さん

仰る通りだと思います。ただ、書き手のスタンスや主張がしっかりわかると、文書が読みやすくなるなと。。。皆さん、難しいこと書かれてますから。

ただ借地権の物件を避難するのは、ここで嫌われているネガレスとなりますが、
検討するために疑問点をクリアにするのは、前向きな検討者にとっていいことだと思います。

>>1823 匿名さん

最近、明らかに嫌がらせのようなコメントも、それを力技でねじ伏せようとしてるコメント
もなくなってきましたよね。健全なスレに戻りつつあるのかなと思います。

まあ、第１期契約者の方々はこのあたりのことは十分に理解して重要事項説明書を読んで買ってるでしょうからそういう方々が書き込んでくれると一番いいです。
ただ買った人達はもう書きこまないでしょうから。

不確か事がたくさん書き込まれてネガ、ポジが錯綜してます。

>>1820 匿名さん
>今を逃すと新築ではもう買えないと思う人
って、どういうことですか？

1820さんではありませんが、

たとえば、今だと予算7000万だけど、5年後だと(仮に15万の家賃を払い続けるとして)支払い家賃900万を控除後で予算6100万になる、ということですかね。

>>182 名無しさん
なるほど。そう捉えると理解できそうですね。
家賃を早くローンにまわしてしまうか、家賃を支払いつつ相場が下がるのを期待するか、
駆け引きってところでしょうかね。
個人的には、いい物件に出会えたら前者の方がいいのかな、という気もします。
相場が下がったとしても、何年後かに理想的な物件に出会えるとも限りませんから。

＞＞1826
周辺でマンション（又は大規模マンション）が欲しいけど新築がしばらく建ちそうにないと思う人の事です。
私は中古で全然問題ないですけど妻は新築でないと嫌という人なので

>>1829 匿名さん
ありがとうございました。
この先、周辺にいい物件が出るか否かは、新築も中古も同じようなことが言えますよね。
複数の条件の中から部屋が選べるという意味では新築の方がいいかもしれませんね。

大規模で借地権だと、中古で売る時にはかなりローンが厳しくなり、ただでさえ大規模だとライバルも多いのでリセールは相当厳しくなりますね。

買い手のローンが厳しいから値下げせざるを得なく、且つ団地内での値下げ合戦。
借地権の大規模はかなりリスクがある。

>>1831 匿名さん
部屋にもよるね。
例えばA棟は厳しかったり。
一概に大規模は厳しいとは言い難い。

>>1831 匿名さん
所有権より借地権の方がリセールが不利なのは否めない。
ただそれも同じ地区で比較した場合であって、立地の悪い所有権物件とだったら借地権でもあっても有利だと思う。
例えば近隣だと住友シティハウス吉祥寺北、三井のグランヴィラ等よりは有利。

大規模マンションは実は同じマンションにライバルが居るんですよね。

前に豊洲のマンションを売却した時には、他のマンションよりも自分が住んでるマンションがライバルになり、結果、相場よりもかなり安くなってしまったので、所有権でも希望通りの価格にするのは困難です。

あ、ネガではなくて経験です。

>>1831
既出ですが、三鷹の大規模って希少ですよ。徒歩10分以内っていうのも。

リセール時は、条件の良くない所有権よりはこっち選ぶ人が買うのでしょうね。
うちも安いに越したことはありませんが、近隣の三井や住友はパスします。そういう人一定数いますよね。
あと、タワーも価格が高くて、こことはあんまりライバルにならないような気がします。

でも、スーパーゼネコンならまだしも長谷工でしょう？

それに大規模だとリスクしかないと思いますが、メリットは何でしょうか？

保育園は将来は廃止の可能性が高くて、管理費や修繕積立金だって上がるリスクが他の100戸程度のマンションよりも高い実績があるからね。

場所が良いならそうかも知れませんが、準工業地域で7500万の借地権だとリセールは三井、住友にかなわないと思いますよ。

銀行に聞くと借地権はローンが付かない可能性が高く、所有権物件の60％の評価にしかならないとのことです。

ようは、買った価格から売れた価格の差だと思いますが、仮に三井のマンションが中古になった時の価格は、5000万円が3500万円になる可能性はあります。
差額1500万円。

7500万円でここを買って、リセール6000万円はかなり厳しいです。

しかも、地代入れたら1万円の地代で借入400万円ですので、6400万円のリセール価格。

売却時の承諾料と仲介手数料で価格の6％＝360万。→ 6760万円

リセール価格は6760万となり、価格が下がって来た新築マンションよりも高くなる可能性がありますね。

大規模とかあまり中古になると関係なくなる事を考えたら、とてもリスキーだと考えます。

三井の3500万円の中古のマンションと、6760万のここの中古のマンションでは、果たしてどちらが先に売却できるでしょうか？

とてもリアルな投稿。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってるよね。

新築時でもそのような価格差はあるけど、こっちを選んでいる人もいますよね？
というか、場所や条件が違うから三井とここでは比較できない。

こっちも選んでる人は、そこまでリセールを考えてない方じゃないですかね？

高く買ってるから高く売れるだろうと安易に考えてる人は多いと思います。

しかし、少し頭の良い方ならきちんとリセールやリスクなどを考慮して、やめてる方も多いと聞きます。

余程、お金持ちの方や、三鷹大好きな人なら良いんじゃないですかね。

しかし、どちらが先に売却できるかと言えば間違いなく三井のマンションです。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってます。

>>1839
地代と承諾料を、リセール価格に上乗せしようと考えてるってことですか。

>>1842 匿名さん
三井ってグランヴィラですか？
あれは場所が悪いからリセール出来ないです。

プラウドがどうかは確かなことはわかりませんが、中古マンションの最低条件は駅から徒歩圏。

「頭の言い方はやめる」のような決めつけた話は良くないですね。

駅からバスの物件はけして買ってはいけない、リセールを考えると割高である、ってブロガーが書いてたよ。

>>1845 匿名さん
そう思います。
一般的に三鷹駅徒歩圏10分ならリセール可能です。
リセール考えてるなら駅から遠い三井、住友選びませんね。よっぽどリスクあるし、そもそも毎日の通勤、通学が面倒くさい。

>>1846 匿名さん
三井、住友の物件と比べてプラウドが借地権だからリセールに不利とはならないでしょ。

そのブローカーが書いてるように、バスの物件を買うリスクは大き過ぎる。

これからマンションが余っていくから、バス物件はきびしいでしょうね。
そういう意味では、これからここの北の方にできるブリリアとかもそうじゃないですか。

要は価格ではないですかね。バス便であっても、あの場所であの商品であの価格ならという、そこに納得性があれば買う人はいるのかと思います。三井のグランヴィラが、まさにそういうことなのではないでしょうか。

駅からバス便の物件なんていくらでもあります。売れ残ってますか？

むしろ適正価格で販売していれば割高なマンションよりは好調に推移してますよ。

借地権マンションは中古の場合ローンが難しい。これが一番最大のネックなのです。

>>1850 名無しさん
グランヴィラがいくらかは知りませんが、朝夕のバス通勤をするなら借地権で1000万円以上高くてもいいとニーズが多い気がします。

>>1852 検討板ユーザーさん
借地権だからといってネガってるだけで具体的にどのようなどの所有権物件より劣るというのがあるわけではないな。

>>1852 検討板ユーザーさん

そこは比較対象ではないのかもしれません。ここ買いたい人はそもそもバス便は候補にないと思います。
ここの条件で坪320万をどう考えるかで、感じ方は人の懐具合によっても異なるので、妥当と思える人が多ければ早期完売するし、少なければ苦戦するのだと思います。このあたりは、まさに野村さんの腕の見せ所でしょうね。

価格が安ければいいというものでもないでしょう。
バス物件の方が相対的に安いといっても何千万の大金ですし、
不便で不満を感じるような住環境なら、お金がもったいないです。

A棟が安いのはなんででしょうか？眺望だけですかね？

他の住戸を高く売りたいから、少しは安い部屋を用意して客を呼びたいだけでしょ？

追加供給や二期の販売戸数からして、かなりの苦戦物件だと感じたので、今回は見送りです。

時期に値引きしてくるでしょうから、その時に良さそうな適正価格の部屋があれば検討してもいいかなぐらい。

その時に良さそうな部屋はないんじゃない？条件のいい部屋から売れていくからね。