三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

よかったですね、正しい古川池跡がわかりましたね

>>3977 マンコミュファンさん

https://gentosha-go.com/articles/-/20612
出典：武村雅之・名古屋大学教授作成の地図を加工

あのー、手を加えられてた丸印を削除しただけですけど
何か都合でも悪いんですか？

隔て板はトール？

来年販売が始まれば今ここにいる全員どうせ黙るさw
ポジだネガだという野次馬たちの浅いポジショントークは吹き飛ぶだろうな。

ネガしてたのは、港南の奴だったのかよ

旧ツイッターでは、坪1,200万なんて言われていますね。アホネガさんだけ平成の時代に取り残されてんね。

そういうお部屋もなくはないですが、
同じ 古川沿い 埋立地 のクレストプライムタワー芝が坪600なのですから、ここはそれに準ずる価格となると思います。

＞埋立地限定なら勝どきや豊洲がマシというだけの話だと思われる

環境の良い埋立地の勝どきが坪600台なのに、
環境の悪い埋立地の三田小山が坪700もしますかね
芝浦も港南も港区とは言え、埋立地は安いですよ

まぁ、普通に考えると最低坪800くらいからだろうね

アホネガさんとマンションオタクの方の予想がどちらが正しいのか、言わずもがなですな。

三田小山西は埋立地だから安い、という他にも安い理由があるということでしょうか。

一般的には三田小山西はめちゃくちゃ高いです。アホネガさんの脳内でだけで安いです。でもさすがにA棟だけでも坪1,200万はないかなと。

>>4002 匿名さん
三田小山と同じ 古川沿い 埋立地 のクレストプライムタワー芝が坪600なのに、三田小山だけが坪800もしますかね？

え、3分東に歩くと坪1300なのに、
ここは坪800！？

パークコート麻布十番は埋立地ではありませんから、
埋立地の三田小山よりは格上です。
で、どこが坪1300？笑

パークコート麻布十番ザ・タワー
坪単価924.7万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/921

え、東に徒歩3分の物件を
知らないヒトも
ここに来てんの！？

スカイよりは高いだろうな

現地を知らず、
最寄り駅名検索だけしてるヤツが
おるんやろうね。

パークコート勝どきの人ですからw

アンケート結果を見ると、やはり古川池は古川の東側にあったと考える人が多数派のようですね

徒歩三分の距離で
坪単価５００以上違う例って
過去あるの？

三井不動産レジデンシャル、日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社の4社だよね

北地区、南地区、三井不・三菱地所の割り振り決まってるの？

非埋立地のパークコート麻布十番が、坪900台～
ですから、
埋立地のリビオシティ三田小山（仮）は坪750～くらいでは？

三田ガーデンヒルサイド

三田小山ランドフィルタワー

坪750万？一棟買いします。
は無理だけど、５０戸ぐらい買いたい。

三田小山も埋立地だから良くないよ。
湾岸なら勝どきの方が上だと思う。

なんか埋め立て埋め立てと連呼してる人は論文の解釈や図の見方を間違えてるんじゃない？
よく貼られてるその２つの論文からは古川池の正確な位置や形は読み取れないと思うよ
周辺の標高と筑波大学の論文、名古屋大学の論文で示されている実際に震度が高かった位置を総合して考えると、どちらかというと池の大部分は麻布や明治通りのあたりだったっぽいけど、
もちろん池の形なんてよくわからないから三田小山西地区を含んでいた可能性もある

なんにせよ、このへんがきれいに再開発されて公園や広場ができたら周辺住民としては嬉しい

なんか三田小山の埋め立てを美化しようとしているけど、こういう古川ワキ首都高ワキの埋立地は住環境がよくないよ。
同じ湾岸なら勝どきの方が良い。

しかし、ここのポジって一体何者なんだろう。

三田小山出身者なら自身のルーツを明らかにしてくれた大学の研究論文をここまで蔑ろにするわけないし。

埋立地出身だけど実は埋立地を恥じていて、いつか埋立地を抜け出したくてこの辺を買ってみたけど、大学の研究論文を読んで埋立地だと知り憤慨している人、って感じかな。

埋め立て地の歴史話はどうでも良いと思う。これから再開発事業が行われて資産価値があがる三田小山西に期待したいね。スカイは竣工後40％値上がりしたからここも投資家が狙っている物件だね。庶民には手が届かない坪1000万円からだから買えるのは富裕層と投資家だけだね。三井ガーデンヒルズとかワールドタワーレジデンスの抽選で外れた人はここを買うね。ここも高い倍率で抽選になる物件ですね。

白金ザスカイは、坪700 → 坪800～900

40%も値上がりしていませんよ

三田小山西が坪800？

埋立地に坪800も出すなら、
内陸物件を買った方がいいと思う。

>>4044 eマンションさん

どうぞ、そちらの物件へ行かれては？

最低、港南の倍の坪単価だと思う

古川南の
大関物件？

埋立地？らしい日比谷の入江なんか、めちゃくちゃ価値が高いから、埋立地って価値にそんな影響ないんだね。それよりも駅の近さなどの立地条件が重要だね。笑

俺たちの三田小山、万歳！万歳！

>>4043 匿名さん

してるんですよ。実際、坪900～1000で成約しているようですし、マンションレビューは案外正確ですね。

>>4051 マンコミュファンさん
なるほど。
＋41.02%（＋4875万）ということは逆算で、
白金ザスカイは 1億1884万が成約相場、ということになりますね。
さすがの億超えで、凄いです。

＞白金ザスカイは 1億1884万が成約相場

取り引きをみていると平均するとそれくらいかな、という印象でしたが。
マンションレビューは案外正確ですね。

>>4043 匿名さん

港区もこの界隈だと３年前くらいまでは坪600は切ってた訳で。それが今800を超えてくれば40％up
控えめに見てもね。
白金も起点は決して700ではないのですよ（笑）
それがずっと続くかどうかはともかく、現実を見るなら直近の過去と「今」を理解しないと。

白金さん、他所のスレッドでの宣伝飽きました

ここが白金ザスカイ以上、三田ガーデンヒルズ未満の価格になるので、話題になるのもやむなしかと

>>4054 通りすがりさん
ではなく、
ポジさんの主張通り、白金ザスカイが40%値上がりなら、白金ザスカイの成約価格は 1億2000万前後、ということでした

うーん。

ポジの主張には整合性が認められませんね。

単に値上がり詐称を繰り返して墓穴を掘っただけかもしれませんが。

>>4058 名無しさん

ポジ？ネガでしょ、整合的ではないの。話題のマンションレビューの白金ザスカイの坪単価は922万みたいだし。

平均成約価格が 1億2000万で 坪900ですか

全く整合性がないですねえ

売れ残りザスカイの話はもうどうでもいいよ。

こんなとこで詐称を繰り返す暇があるならチラシでも配ってこいよ。

>>4060 検討板ユーザーさん

ネガって頭悪い？もしかして4875万÷0.4102＝1億1884万と計算して、これが今の価格と思ってるということ？？これは元値の計算だよw今の成約価格は1億6759万wマンションレビュー見たらわかるが、これは60平米の価格ね。なので坪930万。ネガの独り相撲、お疲れさん

60平米？

白金スカイってそんな狭い集合住宅なんですか。

白金ザ・スカイは、場所的に広い部屋は需要ないんじゃないかな。
逆に言うと、高いと売れない物件というリアルが浮かび上がるけど。

港区内陸の駅近大規模は坪900スタートの時代

白金ザスカイが大量に売れ残っているのは周知の事実

さっさと準工業地域にお帰り

ネガの棚上げ力はすごいですね。自身の過ちは一切認めない。そんな人のコメントなんて誰が信じるのでしょう。

ここを荒らしていたのはやはり白金ザスカイさんでしたか。

スカイコート三田小山ザ　タワーかな

ここが坪800程度とか埋立地とか騒いでる輩が荒らしでしょ。安く買い叩きたい気持ちだけはわかるが、今の相場からズレすぎててお話になりません。

>>4057 マンコミュファンさん

貴方のその話は私の投稿とは関係ないですよ。
「値上がり40％」のソースとして貼られている情報が平均坪単価での話なのか、特定住戸の売買事例での話なのかが不明ですし、白金の竣工は今年の２月ですから、そこから現時点で40％の値上がりというのは何かの間違いでしょう。前出のソースでも起点は１年以上前ですから。
今から約４年前の平均坪単価が約700。それが今年の竣工時点でどこまで上がったのか、貴方も含めご存知ない人ばかりだからこのような議論が盛り上がっているのですよね？

あそこが販売開始する前は坪700などという話は噂レベルでも殆どなかったんですよ。当時の検討スレを見てみるといいです。近傍相場・近傍事例を考慮すれば600を超えるかどうかも冒険だったでしょう。それが周辺地域の実情だったのに今やご承知の通りです。ここは広告展開もこれから、価格のリリースは多分１年以上先ですよね？　白金が辿った爆上げの経緯を同様にトレースするとは流石に思いませんが、今ここでデべの内情も知らない方々が口々に言っている数字は正常な予測値でも何でもなく、只のポジトークでしかないので、今のところ下限かな？と思える800あたりを起点とすれば、実際に躯体が上がってくれば900だの1000だのを超えてくる可能性は普通にあると。客観的に市場を見られている人ならそう捉えていますよ。ポジとかネガとか関係ないです。厳然たる事実に基づいて考えればそうなるというだけで。

強引に相手を言い負かしたい時、なんとかして他人を説得したい時、人は多弁になるそうです。

まだ坪600とか700であーだこーだ言ってるのか。

同じ埋立地なら三田小山西より勝どきの方が良い。

>>4073 検討板ユーザーさん

勝ち負け？ 説得？
誰と誰の勝ち負けですか？
私は誰かを説得しているのではなく事実を指摘しているだけです。

売主が価格を決めるのは早くても１年は先ですよ。それを貴方や私が把握できるとしたらもっと後です。現時点で売値を論じるのは結構ですが、このスレで盛り上がっているのは只のポジショントークなのだから、勝ちも負けもある訳が無いでしょう（笑）

アホネガさんはSUUMOでも見て勉強して相場感を養ったほうがいいよ。アホネガさんが埋立地に沈めた日比谷入江なんか、こことは比較できないくらい価値があるし、ここより駅から遠いし低いパークコート麻布十番ザタワーで坪1,000万が現実味を帯びているわけだから。

ズバリ、坪1200万
以上

ここと同じ古川沿い埋立地のクレストプライムタワー芝が坪600程度なのですから、
三田小山西だけが坪800もするとは考えにくいです。

埋立地に坪800も出すなら、
内陸物件を買った方がいいと思う。

>>4078 匿名さん
クレストプライムタワー芝（笑）
あまり知らなかったからちょっと調べたけど、
２００４年築
３２階建て
総戸数１７８戸
最寄り芝公園駅徒歩２分
ネガさんがんばれ

ごめんなさい、↑パークハウス芝タワーでした。

三田小山西は埋立地だから住環境が良くない。
同じ湾岸に坪800出すなら勝どきの方が良い。

パコ虎
87m2・39800万が、
消えてるで。

牛丼マンションさん。
それ掲載の取り下げです。

あとスレ間違えてますよ。

スカイの中古が坪1000万円で売りに出されているからここは坪1200万円だね。もう庶民には手が届かないね。

ぼくの岩手のアパートも坪1000で売り出してるから、岩手のアパートは坪1000に値上がりしたことになるね。

もう庶民には手が届かないね。

>>4085 匿名さん
>>4086 口コミ知りたいさん

どちらも同じ、ただの希望小売り価格ですね。
それは相場とは、呼びません。

>>4079 検討板ユーザーさん

そうするのが賢明ですよ。
予算として坪800すら想定できない人はどのみち既に売主のターゲットから外れつつあるでしょうから。
ここでどんなにネガキャンを張っても売主にとっては注目度を上げる材料にしかならないので、むしろ逆効果かと。

>>4087 検討板ユーザーさん

貴方が「相場」と称しているのはこの物件の実際の販売価格が受け入れられる相場のことですよね？
そんなものが現時点で確立されている訳がないでしょう。

ここでポジショントークに花を咲かせている貴方達が、その相場を作っていくのですよ（笑）
デベのために地ならしに貢献して、何ともおめでたいことです。必死で売値を引き下げようとすればするほど、需要の高さが浮き彫りになるのですよ。むしろ程々にしていただけませんか？
これ以上高くなっては困りますのでね。

>>4086 口コミ知りたい
岩手出身者、あらわるwww

>>4091 eマンションさん

そうですね。勝どきは良い立地です。
昔ながらの住宅地の界隈性があって落ち着いていますし、一時期問題になった朝夕のラッシュもだいぶ軽減されたと聞きます。
思い入れがあるならそちらをお選びになればよろしいかと。三田小山と比較する声が上がれば勝どきの検討者にとってもこちらが候補のひとつとなって、自然に市場が広がる中で棲み分けも進むでしょう。

ネガ達は貧乏でヒマだからからかってるだけだからムキに反論する価値すらない
現時点の相場感でも三田小山は1000オーバーは当たり前。

三井ガーデンヒルズが坪1300から、ワールドタワーレジデンスは1200から、三田小山西は1000からと、もう都心は庶民には手が届かない価格ですよ。転売ヤーだけが儲けて
いるな。

三田小山西が坪800？

こんな埋立地に坪800も出すなら勝どきの方が良い。

貧民ネガ達は稚拙でくだらんコメントばかりで醜い

三井に聞いたら相当力を入れてるプロジェクトで価格はこれからで今の相場次第だって
因みに麻布台ヒルズの地権者住戸は坪1500～1800

今は、レジデンス六本木や仙石山が
坪1500-1800やで

麻布台レジデンスB
坪2000で出てますね。

ここも坪1200ぐらいはしそうだな。

東に２分歩くと
坪1300

坪1300を基準に
駅近プレミアム：＋5％
川沿い・地歴ディスカウント：-20％
として、坪1100か。

古川沿いのスカイが坪９００万でここが坪１２００万。坪８００万で買えたらいいね！もう庶民には手が届かない物件になってしまったから、勝どきの埋め立て地マンションを買うしかないね。

>>4109 匿名さん
インフレなんだから当然の帰結かと

正直この何年かで資産を増やせなかった人は、もう指咥えてるしかないよね。

ではなく、
三田小山西も勝どきも同じ埋立地なのですから、
安かろう悪かろうを選ぶ方がよいと思います。

微妙な立地のタワマンはスカイを名乗りがちだがここはどうだろう

ここは港区の中でも立地かなり上位ですよ。

>>4113 さん

屁泥ヶ淵地区を再開発して、
青雲町と名付ける感じ？

港区も
古川までは
江戸のうち

完成は2029年だっけ？
そん時はどんな相場かね。坪600万なんてのも無い話じゃないよね。

2029年の麻布十番付近の新築価格は1500～じゃない？

坪1500ぐらい行っててもおかしくないよね。

>>4119 マンション掲示板さん
先のことは誰もわかりません

都心や湾岸の人気エリアはまだまだ上がりそう。

ここの価格予想ですが、
同じ 古川沿い首都高沿いの埋立地タワマン をベンチマークにするのが、最もシンプルだと思います。

クレストプライムタワー芝がちょうど坪600程度、ということから、築年数で割り戻すと、やはり三田小山西は坪800あたりが信頼区間の本命と考えます。

坪1200はいくんじゃないかな。ここの立地はかなり希少性高いですよ。

東に２分歩くと坪1300だからね。
徒?２分で坪500差の例って、
あるの？

なぜか文字ばけ。
徒歩2分
とほ

しかも駅近側が
坪マイナス500って。

>>4123 評判気になるさん

埋立地に希少とかないですよ。

三田小山も勝どきも人気の埋め立て地だと思います。

まぁまぁ、夢を見るのは自由ですから。
私は買えるならどんな値段でも買いにいきます。安くなるにこしたことはないです。

最近はアトラス麻布台ですら坪1000万以上に上げてきていますし、三田ガーデン2期の価格も踏まえると、坪1300-1500万円が妥当なラインではないでしょうか。

古川ワキ首都高ワキ大高架下サンドイッチの埋立地と比べると、麻布台や三田ガーデンは遥かに格上ですから、ベンチマークにするなら 5割引きが妥当では？

徒歩二分離れた大規模物件同士で、
片方が五割引(つまり倍の差)になった例って、
あるの？

>>4133 匿名さん
坪1300ぐらいはいくかもしれませんね。

数十メートル級の首都高の巨大な大高架ジャンクションが頭上に聳えるユニークな立地ですから、近隣物件の何割引かになっても不思議ではないと思いますよ。

ここの立地条件に酷似した物件の一つに、クレストプライムタワー芝、がございますから価格予想はそちらを参考になさってください。

>>4135 検討板ユーザーさん

お買い得過ぎて笑いが止まりませんな

浜松町は埋立地だからね。三田の方が立地は断然上ですよ。

クレストプライムタワー芝
2023年5月の相場単価
坪単価　513万円 ～ 752万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/976?keyword=%E3%82%AF%E3%83...


いくらなんでも、三田小山がクレストプライムタワー芝の倍にはならないでしょう。
どちらも同じ、芝地区の首都高沿い古川沿いの埋立地です。
築年数等も込み込みでせいぜい3割増が上限と考えると、やはり三田小山は坪800前後かな、と考えます。

ここの物件からわずか徒歩二分のところに、
三田ガーデンヒルズがございますから、
価格予想はそちらをご参考になさってください。

>>4137 匿名さん

何割引きか、って、
そら1～9割引きの範囲にはいっても
不思議はないな。

ここは 東京DEEP で特集が組まれるほどの有名なアレですよ。

>>4140 eマンションさん
三田小山西が坪800？
埋立地に坪800も出すなら、勝どきの方が良いと思います。

どうぞ

ここも再開発すると街の雰囲気がガラッと変わりますね。近隣のタワマンを見てもここは坪1000万円以上は確実ですね。富裕層しか買えなくなったことも確実ですね。庶民は23区以外の物件を探すほかないね。

ここは都心でも希少な好立地ですからね。

>>4157 匿名さん
シティータワーは好きな人はいるけど、隣のパークコートよりは人気で高くなるのは確実ですね。

>>4156 匿名さん

えっ

コレの住民がここの地権者になるのですか？

>>4160 通りがかりさん
東京DEEPにこんな話題が出てるんだよね。
https://www.shijou.metro.tokyo.lg.jp/syokuniku/rekisi-keihatu/rekisi-k...

着工はいつですか?

>>4166 匿名さん
この東京DEEP案内とかいうツイッター見たけど、三田小山まで辿り着けずすぐやめた。品がないし気分悪くなるから、皆様、見ない方がいいよ。

ネガの暴論ひどいね
ほかでもたとえば六本木ヒルズや麻布台の裏地なんてもともとはもっとひどかったくらいだから、再開発後の評価である今の相場と地歴は全然関係ないのはわかるんだが
僻んでも安くもならないし買えない人には買えないよ

港南とかは地歴あまり良くないけど、三田は高級住宅街ですからね。

>>4167 評判気になるさん

ろくに東京の土地勘も無い田舎者の集まりが、都内にいくらでもある木密地区とか、少し前まで被差別地区だった場所をあたかも自分たちが発掘したかの様に取り上げてる痛いサイトですよ。むしろ笑って見るのがよろしいかと。ツッコミどころ満載なのでw

新たにザスカイが900万弱で売りに出たね、三田小山は低層1200～タワー1500～位かな。
来年販売開始みたいだね。

煽りが酷い

三田小山西だけではなく、埋め立て地はどこも似たようなものですよ。

三田小山西と同じ 首都高沿い古川沿い埋め立て地の クレストプライムタワー芝 が坪700程度ですから、新築とはいえ 三田小山西の価格もここから大きく外れてはこないと思いますよ。

クレストプライムタワーって、
築16年でまだ販売中の、
首都高・線路ワキ物件やん。

>>4174 マンション掲示板さん
そこって最寄りが浜松町駅なのに徒歩６分も歩かなきゃいけないとこですか？

>>4174 マンション掲示板さん

ここと同じ立地環境のクレストプライムタワー芝がベンチマークになるのは、ほぼほぼ確実でしょう。

ここは三田ガーデンヒルズを買えなかった人とスカイを売って買う人が殺到しますね。もう庶民には手が届かない物件ですから都心を諦めて郊外を検討した方が良いね。

白金ザスカイは、こことは別の高輪地区です。
三田ガーデンヒルズは、高台の最高級低層邸宅。

三田小山西はクレストプライムタワー芝と同じ、首都高沿い古川沿い埋め立て地の 芝地区タワマン ですから、クレストプライムタワー芝をベンチマークとして異論はないです。

>>4180 匿名さん
麻布十番駅から徒歩２分と、
浜松町駅から徒歩６分が同じ単価ですか？

仮に同じ駅でも、徒歩２分と６分では価格は別ものですけど。さらに規模やグレード感など、三田小山の期待値は段違いです。

>>4181 マンコミュファンさん
色々な条件を加味した上で価格の参考にするのが、いわゆるベンチマークです。
それに、浜松町駅の利便性は麻布十番駅を大きく上回りますから、クレストプライムタワー芝と三田小山西の駅距離の差はあまりないと考えてよいのでは？

三田小山西も埋立地だから環境が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

三田小山西の地歴は、古川池→埋め立て→下屋敷→東京DEEP、ですから埋立地の中でも良くない場所ですよ。

>>4182 匿名さん
では、パークコート麻布十番やシティタワーがべらぼうに高い価格で取引されていることと整合性を取るためには、浜松町駅が利便性が上だとしても、街の人気は麻布十番が圧倒しているという結論なりました。

どこも一長一短がありますからね。
しかも麻布十番は、となりの麻布地区。
三田小山西は芝地区の古川埋立地なのですから、そこまで無理しなくていいと思います。

>>4187 匿名さん

どうしました？ここは誰がどう見ても麻布十番エリアですよ。

来年販売開始だけど貧民達が買える価格じゃないからくだらんネガも妬みも嫉妬も議論も無意味。
麻布十番駅前の大規模再開発の超高級マンションて事実だけだよ。

>>4188 マンコミュファンさん

麻布住民に笑われますよ。

シティタワーの売出し価格がバブルですね。
あんな高値で売れるとは思えませんが、是非、ネガさんか言う半値の坪８００万で買わせていただきたい。

ポジの反応コメントの速さは、ある意味 危うさを掻き立てますかね。

>>4192 通りがかりさん

相変わらず意味不明のレスをするネガさん、分譲始まるまでにお金を稼いで早くこっち側においで。

>>4193 口コミ知りたいさん
敢えて 東京DEEP に住む理由がないので、やめておきます。

地歴耐性のある方や港区知らない田舎の貧民を、誘ってあげてください。

>>4194 通りがかりさん

そうですね。東京deep にも記載されちゃってますが、ここ三田小山のような港区一等地に、港区に縁のないネガさんが住む理由はありませんよねw早く田舎の貧民を脱出されることをお祈りしています。

こんな事例ありますね
https://gentosha-go.com/articles/-/55355

埋め立て地同士、仲良くしなさいよ。

>>4191 匿名さん
今の中古相場考えると三田小山は坪1200ぐらいですかね。

>>4200 評判気になるさん
強く同意します

お金の話ばかりして、みっともない。

埋め立て地は、どこも似たような民度ですねえ。

いくらなんでも、三田小山西がクレストプライムタワー芝の倍にはならないでしょう。
どちらも同じ、芝地区の首都高沿い古川沿いの埋立地です。
築年数等も込み込みでせいぜい3割増が上限と考えると、 三田小山西は坪800前後 、と推測可能です。


クレストプライムタワー芝
2023年5月の相場単価
坪単価　513万円 ～ 752万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/976?keyword=クレストプライムタワー芝&suggested=ture

だったらいいな価格が1200になるなんて都心は本当に最近高くなりましたね
隣とその隣のタワーやガーデンヒルズの価格をみると販売時には本当にありえない価格になってる可能性が現実的かも

徒歩二分東に行くと坪1300。
一分あたり坪250下がる、
ってこと？

>>4205 eマンションさん
坪1,300万もしないと思うけど、麻布十番に近づくと環境が悪くなる理論らしいです。麻布十番の人に怒られますね。

坪1300は、現在の販売価格やで。

ここが坪1000を超える可能性は 極めて低いでしょうけれど（もちろん平均価格ですが）、同じクレストプライムタワー芝の価格の伸び次第では、ここも坪900に迫る勢いはあると思いますよ。

>>4208 匿名さん
では、浜松町駅徒歩６分と麻布十番駅徒歩２分が同じ価値という解釈でよろしいですか？

>>4209 検討板ユーザーさん
比較対象をクレストプライムタワー芝としているので、同じ価格ではないでしょう。
浜松町駅2分と麻布十番駅2分なら、物件グレードによりますが似たような価格になると思いますよ。

>>4211 匿名さん

敷地配置図やパースを見る限り、グレードもこちらの方が圧倒的に良さそうに見えます。

三田小山西もクレストプライムタワー芝も人気マンションだと思います。

>>4209 検討板ユーザーさん
平均坪1200なら好条件住戸はもっと高いということですよ。

そういうお部屋もなくはないですが、ここは平均すると坪800台に十分おさまります。
円相場や株価次第では、平均坪900もまだ十分狙えると思いますよ。

三田小山西は埋立地だし地歴があまりよくない。
埋立地なら勝どきの方がよい。

ここのネガさんは麻布十番よりも浜松町が好きなんですねw

>>4217 マンション検討中さん
どう考えても浜松町より麻布十番だよね。港区の山手線沿いは地盤も緩かったりするし避けた方が良いです。

>>4214 検討板ユーザーさん
今なら最上階なんかは坪2,000万でしょうね。真面目に。

三田GHも二期で大幅値上げしているので、ここも相当高くなりますよ。

三田GHは唯一無二のマンションだと思いますが、
三田小山西のような古川沿い埋め立て地首都高マンションは、いくらでもありますよ。

三田小山西は古川池の埋め立て地ですから、地盤も緩かったりするし避けた方が良いです。

まぁまぁ、ポジもネガも興奮せずともよかろう。

俺の予想は、平均坪850、最高額坪1300。
どう？　
マンコミにしてはなかなかリアルじゃね？

>>4223 検討板ユーザーさん
中古でもそんなに安く買えないよ。その1.5倍ぐらいでしょうね。

ポジは相場が見えてないんじゃないかな。

一番安い部屋で坪900、平均坪1200ぐらいじゃないですかね。最上階は坪2000かな。

それは三田GHの価格ですね。
港区民には説明不要ですが、こちらは三田GHと比較するには失礼な、埋め立てられた土地です。

同じ品川駅でみると、高輪と港南みたいな関係でしょうか。

白金高輪徒歩4分、東南西の三面採光の坪673万の80m2のワシのユニットはいまいくらぐらいなんだろうか。

高輪と港南は2倍くらいの価格差がありますよね。

三田GHと三田小山西も似たような傾向になるのはある程度仕方がないでしょうね。

三菱地所の代々木大山レジデンスで坪900～1300なので、三田小山は最低1200～2000だろうね。
麻布台ヒルズの地権者物件で今2500～3000位。

いつか埋立地の三田小山西が坪1200もする時代になれば、同じ埋立地の勝どきも坪1000はいきますよ。

>>4233 匿名さん
色々と間違ってるね。

>>4236 eマンションさん
円が示しているのが埋立地だとか言ってたアホがまた投稿してる。論文の図ぐらい理解できないもんかね。

>>4236 eマンションさん
どんどんみなさん読んでください。三田小山ではなく麻布川に池があったことが一目瞭然に記されています。

>>4236 eマンションさん
晒せば晒すほどあなたの頭の悪さを世に知らしめるので、どうぞもっとたくさんリンクを貼って拡散してください。

>>4240 マンション検討中さん

円は池を示していないことは理解できたの？まだ出来ないの？

しかし、ここのポジって一体何者なんだろう。

三田小山出身なら自身のルーツを明らかにしてくれた大学の研究論文をここまで蔑ろにするわけないし。

>>4245 匿名さん
三田小山が埋立地なんてどこにも書いてないですよ。ちゃんと論文読んだ方が良いよ。

>>4245 匿名さん

埋立地出身だけど実は埋立地を恥じていて、いつか埋立地を抜け出したくてこの辺を買ってみたけど、大学の研究論文を読んで埋立地だと知り憤慨している人、って感じかな。

>>4245 匿名さん

君は、どこの人なの？　港南君？

>>4246 通りがかりさん
地図上にしっかり埋め立て地だと示されていますよ。

筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612

>>4249 eマンションさん

まだ円が池の範囲示していないことが理解出来ないようですねw

論文にある地図上の円は、古川池のあったとされる場所を示します。
次に論文の円を重ねてみましょう。
筑波大学の論文、名古屋大学の論文、
双方が円で示す範囲が重なるエリアが、
この三田小山西地区となります。

なるほど。
三田小山西が古川池を埋め立てられて出来たエリアなのはわかりましたが、ここの地盤の硬さはどんな感じでしょうか。

古川池がどうあれ、ここがドブ川沿いで地盤が悪くて臭いのは事実じゃね？

>>4252 通りがかりさん
そもそも円は池の範囲を示してないんですけど無視ですか。間違えに気付いて、反論のしようがないのは分かります。

>>4252 通りがかりさん
図の見方間違ってますよ。三田小山は埋立地ではないです。ちゃんと論文を読んでください。

少し落ち着いてここまでをまとめましょう。

埋め立て地・古川沿い・首都高大高架下、
これだけ揃うと議題は色々あると思いますが、
地盤問題・臭気問題・騒音問題は、
順にわけて考えた方がよいと思います。

こういう議論が拗れた場合、地歴は割とキーポイントになると思います。

古川池 → 埋め立て → 下屋敷（船着場、蔵、別宅等）
→ 東京DEEP → 三田小山西マンション

着実にステップアップしているように見えますが、勝どきや有明を見ていると、三田小山西だけに限らずやはり埋め立て地を嫌う層は一定数いるという印象です。

ここの優れたところは、古川のおかげ？で北側と西側の眺望が確保されているとこだね。ここの北、西側は最強です。

>>4264 マンション検討中さん
北は東京タワーに麻布台ヒルズ、西は六本木ヒルズに第二六本木ヒルズが控えてます。

>>4268 匿名さん
論文の図見りゃ分かるだろ。古川池は古川の西側にあったのは明白であり、東側にどれだけ被るかは不明。もう一つは、円が被ると騒いでいたが、円は池の範囲を示していない。
池は埋め立てたんだろ。どんだけ埋め立てたのか深さは沼地の定義としては浅いとされますが。

うーん。
三田小山西の埋め立てが浅いか深いかは、杭の長さで判断すればいいんじゃあないでしょうか。

さすがに豊洲みたいに40メートルということもないでしょうし。

何でもいいんだけど、水深が精々腰ぐらいまでしかなかったであろう溜池を埋めて造成した土地のことを、社会通念上「埋立地」とは言わないと思うんだよね……

>>4270 匿名さん
地下１５mに堅牢な地層がありますが、記憶障害をお持ちのようですね。

おれはポジでもネガでもないけど、正直 ポジの発言は子供の喧嘩レベルだと思う。

>>4294 匿名さん
その論文はそれぞれ照らし合わせると池の位置が矛盾しちゃうんだけど、アホネガさん気づかないのね。

>>4296 マンション掲示板さん
たぶんネガのひとは分かっててわざと難癖つけてるんだろうけど、ちゃんとリンク先見たらまともな知能の人なら古川池は古川の西側だとわかりますよ。

久々に見に来ましたが、ポジだネガだとまだやってるんですか（笑）
それぞれどういうお立場なのか推察したところで真相は大して面白くも無さそうです。
結局のところここがいくらで売られるのかという話ですが、予想がより結果に近かった方が勝ちとか、そういうゲームでもやっておられるのですかね？
何らかのスキームで儲けを得たいと目論んでいる方同士が牽制し合っているのだとしたら気が済むまでやれば良いと思いますが、公式では来年度に本体着工、その４年後が竣工予定なのですから、遅くとも再来年には事実が明らかになりますよ。これからまたコロナの様な不確定要素が市況を左右する可能性はあるものの、既に実施設計もほぼ確定しているであろう物件に皆さんがちまちまチョッカイを出したところで売り値に影響することは無い筈ですよ。再来年辺りに公表される価格に皆さんが各々対応できるかどうか。もはやそういう局面でしょう。
歩いて３分も掛からないところにある同じデベが分譲した先行物件が平均でいくらだったのか、皆さんも当然把握していますよね？
なるようにしかならないという現実を今の時点で察するのか、２年後に知るのかの違いでしか無いと思うのですがねぇ……

ネガさんが嫌いな大高架下。今公園になって子供たちに人気の場所になってるぅ。

埋め立て大高架下みたいな場所でしか遊ばせてあげられないなんて、子供がかわいそう。

そこは親のお金で解決してあげましょうよ。
良い場所に住むとかで。

>>4319 検討板ユーザーさん

ここで遊んでいる子よりも、ここが買えないネガさんの方が哀れです。

都心でも抜群に立地が良いからな。ネガの人が憧れる気持ちも分かる。

結局貧民ネガ達の妬み僻みでスレが荒らされるけど、ここが麻布十番駅前の再開発高級マンションて事実は変わらないんだよ。
貧乏だと心が荒んで可哀想だけど…港区に住みたいならもっと仕事なりを頑張らないとね。

東京タワービューは坪1,500万でしょうからね。庶民には高嶺の花どころじゃない。

しかも古川池なんて何百年も前に１、２mくらい埋め立てただけなんだろ。ちゃんと埋立地の勝ちどきの人に怒られるぞ。

そもそも三田小山は埋立地ではないですよ。ネガの人はちゃんと地理を勉強した方が良いです。

そもそもスレを茶化したいだけの貧乏ネガのコメントなど無視すればいい、相手にするだけバカバカしい。

このマンションの20階以上で3LDKだといくらぐらいが妥当なのでしょうか？

>>4331 職人さん
今分譲されたなら坪1,200万とかではないですかね。
分譲始まる時には、今より相場が下がってることを願ってます。

>>4333 マンション検討中さん
中古で隣のマンションが4億こえてるものもあるので
そこまで安くなるのでしょうか？

ここは免震構造なんですって。ますます楽しみが止まらない。

>>13449 評判気になるさん
考えたより解体スピードも速いし、もしかして来年中にも販売開始とか？

地歴とか全く気にならない。　十番の駅近タワーなだけで十分。富士山ビューか、東京タワービューか選ぶのが今から楽しみ

>>4337 マンション検討中さん

北東角部屋なら両方いける？

ここの一番安い部屋はどれくらいだろう。

>>4334 マンション検討中さん

全住戸平均で1200なら安過ぎるということは無いと思いますが。
むしろ良い線かも知れませんね。

埋め立て地で坪1200は期待過剰ではないでしょうか

三田ガーデンより駅チカなのに
坪1200どまりって、
mjsk？

>4342

釣れますか？

>>4342 マンション掲示板さん
1500やろ
保留床のだいたい3倍が相場かと

アマンより新しいのに
坪三分の一以下って、
mjsk？

三田ガーデンヒルズが高くて買えなかったからここは買えると思ったが坪1200では無理かも。

三田小山西と同じ古川首都高沿い 埋め立て地 のクレストプライムタワー芝が坪600なのに、三田小山西だけが坪800もするって mjsk？

1200～2000だろうな。
最上階北東角は2500かな。

>>4347 マンコミュファンさん
坪800って、、、夢見れて良いね。

都内2024販売開始マンションの
東横綱物件は、
ここですか？

ベンチマークのクレストプライムタワー芝が坪600とは言え、駅近の三田小山西も平均すれば坪800はいくと思いますよ。

一番安い住戸ですら坪1000超えてきそう

>>4352 匿名さん
地権者棟なら安いとこは坪８００万切るんじゃないですかね。

ここが坪1000もするなら同じクレストプライムタワー芝に買い手は流れると思います。

ここ、芝浦アイランドのマンションに似てますね。
かっこＥ。

今時3Aの中心地麻布十番の再開発タワマンが1000万円以下で買えるなら複数買って転売しますよ。

ここは 芝地区 の首都高大高架ジャンクション下にある古川沿い埋め立て地のタワマンですよ。

そういうくだらない印象操作は お上りさんにしか通用しないと思います。

平均坪1200ぐらいはするでしょう。

>>4357 検討板ユーザーさん
釣り乙

>>4356 匿名さん
釣り乙

ここ、検討板ですよね。

安い方が検討者は嬉しいはずなのですが、坪800などという高値煽りが嬉々として公然と繰り広げられる理由は、何でしょう。

シンプルに関係者が焦って書き込みしているだけだと思いますよ。

>>4361 匿名さん
現在の市況では坪800が高値ではないからでないでしょうか？
しかも安ければ他のマンションもそうですが、抽選祭りで買いづらくなるので、安ければ良いってことでもないかと。
と釣られてみます。

まさか坪800で出るとはマンション見てる人なら誰も思わないでしょ。

最寄駅が麻布十番でアドレスは三田でいまの相場で坪800はありえない。1000なら安いくらい。

三田と言えば聞こえはいいのですが、土地勘のない検討者さんが知っておくべきことは、首都高古川沿いのこの辺りは住環境面では高台の三田ガーデンのようなエリアとは全く異なる立地だということです。

現地見学が必須の物件ですよ。

>>4365 検討板ユーザーさん
同じようなこと何回も書いてるけど、そんなのここの検討者ならみんな知ってると思いますよ。三田ガーデンヒルズと同じなら、坪1000だってあり得ないわけで。

安く買いたくて認めたくないのかもしれないけど、再開発ってそういうものですよ。

>>4366 eマンションさん
即フォローを入れる習慣は悪目立ちするだけなのでやめた方が無難だと思います。

論点もズレています。

アークヒルズや六本木ヒルズも、
再開発前は、高速ワキに古びた住宅が
並んでた件。

ここが完成するとパークコートもシティタワーもさらに価値があがるね。

麻布や六本木も徒歩圏だし、将来性の非常に高いエリアだと思います。

>>4368 マンション掲示板さん
アークヒルズや六本木ヒルズは、三田小山西のような首都高大高架ジャンクション古川ワキ埋め立て低地とは、明らかに異なる高台ですよ。の件。

800なら大抽選会じゃないですか。
現実には1200スタートでしょうね。
パンダが1000弱くらいでしょうか。

>>4371 匿名さん
みんな、低地とか古川とか首都高とか知ってるから大丈夫。
もう同じ話は検討に役立たないからやめてくださいませ。

ここは古川池の埋立地だから、良くないよ。
同じ埋立地なら、勝どきの方が良い。

>>4374 匿名さん

パースを見ると、普通のマンションじゃないですか？PTK勝どきサウス、晴海フラッグ板マンを組み合わせた感じにしか見えませんが、建物のグレードはどうなんでしょう？パークコートとかだったら坪単価1200万というのは分かります。
立地は良いと思いますが、南側は少し麻布十番から離れて殺風景な感じですね。交通量多めの高速道路と幹線道路沿いなので騒音がきになります。

パークコートはお隣の物件ですね。

新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、首都圏不燃建築公社の共同案件となるここは、地歴にちなんだ独自のお名前がつくと思います。

>>4376 匿名さん
あら、ここの田舎もんネガさんはパークコートがJVなのも知らんのか。

三田小山西は地歴に難のある埋立地ですから、価格的には、パークコート＞三田小山西＞クレストプライムタワー芝、と思います。

>>4378 匿名さん
パークコートもJV案件ですよ。

クレストプライムタワー芝と三田小山西の価格差はほとんどないと思います。

>>4380 匿名さん
クラストプライムタワーよく知らないんですが、パークコートと同程度の仕様なんですかね。詳しいみたいなので教えてください。

埋立地のWTRよりは高くなるだろうからやはり坪1200ぐらいなんじゃない？

クレストプライムタワー芝と三田小山西の共通点は

・埋立地
・首都高ジャンクション
・古川
・芝地区

と非常に多彩です。
駅距離差は3分程度なのでよいベンチマークとなると思います。
パークコートは格上なので比較対象から外してよいと思います。

>>4382 匿名さん
格上のWTRを挑発しても無意味かと。

このような埋立地マンションスレで名前を出されるのは、あちらも迷惑だと思いますよ。

>>4383 匿名さん
建物自体はパークコート以上の造りになるとのことですよ。クレストプライムタワーの仕様は分かりませんけど。

引渡は2030年前後になるのかな？

埋立地特有の巨大杭くるかなｗ

関係者が頻繁に出入りして価格の印象操作をでっち上げるようなスレッドは、参考になりませんねえ。

クレストプライムタワー芝というしっかりとしたベンチマークがあるのですから、これを新築に割り戻した坪単価が、最も客観的なのでは？

>>4388 検討板ユーザーさん
麻布十番駅から徒歩１、２分のタワマンと、浜松町駅から徒歩５分をどうやってつぼ単価割戻せばいいか教えてくれ。ちなみに、路線価は1650千円と930千円です。でも完成したら、もっと上っちゃのかな。

・駅力
クレストプライムタワー芝 ＞ 三田小山西
・駅距離
三田小山西 ＞ クレストプライムタワー芝

これはどっちが上かもうわかんねぇな

>>4390 匿名さん
国からクレストプライムタワーより倍の評価されちゃってて、そのため個都税も高くなるのに同じ取引価格じゃ最悪ですね。

>>4391 eマンションさん

路線価って、マンション価格にはあまり関係ないのがつらいところですよね。

>>4396 検討板ユーザーさん
ちゃんと答えてあげましょうか？路線価は住宅地よりも商業系の方が高くなってしまうことがよくありますが、ここは住宅系、クレストプライムタワーは商業系なんですよね。これ以上はアホネガさんが可哀想なので言いません。

怒りにまかせるのは残念な結果しか生みません。


Ａ. ここは商業地区です

>>4399 eマンションさん
失礼、ここは容積４００%の近商、芝は容積５００%の商業でした。

三田住民です。隣のパークコートは1600で販売されている、ここは免震タワーだから1500からスタート。1500でもニューヨーク、香港の都心の半額だけですよ！爆買不可避。

三田GHと三田小山西では、三田、という名前だけが唯一の共通点なだけで、立地も地歴もブランドも住民層も価格も、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

三田GH 坪1600

～～～～～ 越えられない壁～～～～～

三田小山西　坪900
クレストプライムタワー芝　坪600

隣のパークコートと同程度なら、何部屋でも迷わず買うよね。もちろん、パークコートより高くなって当たり前だから、高くても検討するけど。

現実的に坪1200～2000位かな…
まあ貧民ネガ達には全く手が届かない高級マンションだから貧乏ネガ達は見苦しいからスレを荒らすなよ。

>>4407 通りがかりさん

どうでしょうか。今分譲するなら、下は坪1,000万より下だと思いますし、上は坪2,000万を越えると予想します。

タワー棟じゃなければパンダ900～もあるだろうけど、今の相場が続けば下1000～2500じゃない？

クレストプライムタワー芝の動向を見ると、
三田小山西も坪800までいく可能性はあると思います

内陸の三田と埋立地の浜松町では地価が全然違いますよ。浜松町の比較対象は芝浦とか勝どきでしょう。

販売開始はいつからでしょうか？
来年春頃？

三田小山西は 古川池の埋立地 です。

首都高沿い、古川沿い、埋め立て地。

この3つの条件を満たす類似物件は、港区内陸では
三田小山西とクレストプライムタワー芝のみとなります

クレストプライムタワー芝　坪600
三田小山西　坪800

本当にこんな差がありますかね？
同じ埋立地ならもう少し安い 勝どき の方がよくないですか？

ここは坪1200ぐらいはすると思うよ。安い部屋でも坪1000を切るかどうか。

>>4405 通りがかりさん
三田GHはPMの一部部屋除けば、庶民向きじゃない？2億円で買える部屋がほとんどだし。２?３億円でセレブ気取るのは恥ずかしくないか？

クレストプライムタワー芝の 2倍の値付けは、現実的ではないですよ。

首都高沿い、古川沿い、埋立地。
3拍子揃った親類物件は、三田小山西とクレストプライムタワー芝だけなので、良いベンチマークです。

>>4417 匿名さん
そんな珍しい価値観の人もいるかもしれませんが、私ですら坪1,500万出してでも高層階欲しいと思ってます。デベもわざわざお金持ってない人の価値観に合わせて安く分譲することは無いよ。

こちらの掲示板のように、物件関係者が頻繁に出入りして押し売りしてくるところは、焦って手出しするのはリスクが大きいと思います。

ね。

本当の検討者なら安い方が嬉しいはずなのに、ここはなぜか高値を望む投稿が頻繁に行われる、マンコミ唯一の珍しいスレですよ。