文京ガーデンってどうですか？

ル・サンクは建築基準法違反。違反が無ければ普通の区なら大丈夫ですよね。ダメなら文京区は異質ってことで。

だから変な住民ばっかなんだって

張り紙したりのぼり立てたり・・・他の区では考えられない異常事態なのを分かって無いんでしょうね。住んでて恥ずかしいもん。

パークコート千代田富士見ザ・タワーのプレミアが＠５２７万でここがそれより大幅高額になるって可能性がありますかね？

>>304 匿名さん

分譲時期が違うから大いに可能性はあるよ。
新築分譲の再開発系はブリリア目黒や檜町の数字に鞘寄せされる。

オリンピック関係なく、先高感しかないね。
さらなる金利低下、外債購入、マネーサプライを増やして優良資産のみハイパーインフレの時代へ。

人気の街の1番物件買っておけば、まず負けはない。
中長期的にね。転売業者じゃないんだから。

>>303
他の区でもノボリが立つところは立つ。
南大塚のモリモト物件に向けた黄色いノボリの軍団は壮観だよ。

文京区で１番の物件になる可能性ありますね

>>307 匿名さん

そうね。

>>304 匿名さん

普通にあり得ますよ。
庶民には買えないでしょう。

文京区の富裕層で完売ですかね。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993 文京区全滅らしい。

駅近なら大丈夫らしい。

>>312 匿名さん

青山パークタワーや元麻布ビルズが現在7000万円台で買えることになっている目茶苦茶な記事ですね。インプットされているデータの質が悪くてAIも困るでしょうね。

文京区は供給が少ないから暴落、
という、わけのわからない記事やね。

坪単価450から700で、9,000から30,000ぐらいだと思う。

４０㎡位のタイプがあればグロスも小さくなるので投資用でも買う人が多いでしょうね。

随分と解体が進んでいるみたいですが分譲のスケジュールはまだ不明なのでしょうか？どなたかご存知ありませんか？

どっちにしても凄い坪単価で分譲になるんでしょうね

予想で低層階４８０万。高層階のプレミアは８００万位

予想が当たる人いるんですかね？

>>パークコート千代田富士見ザ・タワーのプレミアが＠５２７万でここがそれより大幅高額になるって可能性がありますかね？

その時代は、まだタワマンは安かったですからね。
いまここら辺でプレミア戸を坪700万程度で出したら、争奪戦の瞬間蒸発でしょう。
900万で売り出しても買いたい人はきっといるはずだし、プレミア戸がその値段に
設定されることは、中高層を坪600～700万で買う人々の納得材料になります。
また、その価格で売れたら、次の超都心部の再開発のモチベーションを高めるので、
デベは次の手（飯田橋駅前、麻布十番駅前、東池袋駅直結など）へ繋ぐためにも、
激安で出すことはないでしょう。

ルサンクの反対住民が、こちらも邪魔して来ないかが心配です…
審査請求が出されてたりしてないでしょうか？

西街区は、本格的に
工事が始まってますね。

販売、まだ？

>>323
審査請求なしに出訴も可能
法改正による

再開発西街区は建設中で区民に人気があり来年完成をまでに完売いしそうだな。

西街区は
入居後二年間工事に囲まれてるってこと？

いえす

それはそれは

>>322
そのパークコート千代田富士見、今年のGWに転落事故があったらしいよ....

新都知事は、東京を改革するような街づくりをするのぞましいな。
都民が安心・安全に暮らせ、環境にやさしく、省エネルギーなど総合的、強力に街づくりを実施する
知事でないと東京大災害に対応できない。
避難道路の電線地中化、緑化倍増計画をだしているね。３．１１の避難困難、特に零細道路の
文京区、地域危険度NO１の荒川、豊島、北区等に囲まれ大量の死者がでる対策を着実に決め細やかに
実施するリーダーシップが必要だ。
今後の東京都知事は
① 今後の都政ビジョンは子育てと高齢者対策、防災、耐震と環境対策、財政再建解の対策を強力に実施するため挑戦するクリーンな頭脳と女性目線できめ細やかな対策を計画し確実に実行する。
② 東京改造、東京の再構築は都民と共に考え都民と共に推進する。
③ 節電、自然エネルギー活用の都市・建築、道路の無電柱化や緑倍増計画
④ 東京は日本経済の中心としオリンピックで経済再浮上させる。
⑤ 世界の先進国はドイツ、英国、イタリア、韓国、アメリカと女性のリダーシップが潮流で日本も女性参政権７０年の今年、初の女性都知事により新たな都政展開を！

そうですね。そろそろ本物の市民代表の都知事が選ばれないと。
その時代がようやくやってくるかも？

組織票とか本当にふざけてますよ。
一刻も早く古い体質の都連軍団を解体して庶民に政治を取り戻さないと、
少子化が進行して日本の中心の東京都が衰退してくだけ。

ここは都政の影響を受けるのでしょうか？
もう解体始まってるので関係ないですかね。

当選しそうなのは小池氏か増田氏で、両者とも開発推進派(もしくは推薦党)なので、
ここが悪影響を受けることはないです。

東京湾震度７の大地震発生。しんぱいだな。文京区のスラム街は。
都知事もそうだが、逃げて問題解決しない区となんでも反対のネット〇〇区議
シンゴジラでも行政の停滞は危機管理に対応できないといっていたな。
防衛大臣も小池大臣がモデルかな。リーダーシップを発揮していたな。

本日の番組
「噂の現場」怖い…上空300ｍ都心低空飛行

新隆慶橋周辺とかきれいになったよね。春日通りのように電柱もないし。
小日向とか千石の一低は、防災面がやばすぎるし、過疎化も鮮明なのに希少とか一世代感覚が遅れている。

ル・サンク小石川後楽園の建設状況
http://www.youtube.com/watch?v=1E-bTtZSGxY

【都心の邸宅街 人気アドレス50】
1.番町（千代田区） 296万円/㎡
2.赤坂（港区） 268万円/㎡
3.九段（千代田区） 214万円/㎡
4.南麻布（港区） 197万円/㎡
5.平河町（千代田区） 195万円/㎡
6.元麻布（港区） 184万円/㎡
7.南青山（港区） 177万円/㎡
8.六本木（港区） 168万円/㎡
9.恵比寿（渋谷区） 160万円/㎡
10.青葉台（目黒区） 159万円/㎡
11.神宮前（渋谷区） 153万円/㎡
12.紀尾井町（千代田区） 149万円/㎡
13.松濤（渋谷区） 143万円/㎡
14.佃（中央区） 143万円/㎡
15.本駒込（文京区） 130万円/㎡
16.南平台町（渋谷区） 129万円/㎡
17.渋谷（渋谷区） 123万円/㎡
18.三田（港区） 122万円/㎡
19.明石町（中央区） 117万円/㎡
20.西麻布（港区） 115万円/㎡
21.本郷（文京区） 114万円/㎡
22.高輪（港区） 113万円/㎡
23.富士見（千代田区） 111万円/㎡
24.広尾（渋谷区） 106万円/㎡
25.東五反田（品川区） 104万円/㎡
26.千駄ヶ谷（渋谷区） 102万円/㎡
27.大森北（大田区） 102万円/㎡
28.大山町（渋谷区） 100万円/㎡
29.芝浦（港区） 98万円/㎡
30.北品川（品川区） 98万円/㎡
31.上大崎（品川区）96万円/㎡
32.上原（渋谷区） 95万円/㎡
33.勝どき（中央区） 95万円/㎡
34.月島（中央区） 95万円/㎡
35.三田（目黒区） 94万円/㎡
36.白金台（港区） 93万円/㎡
37.代々木（渋谷区） 92万円/㎡
38.田園調布（大田区） 91万円/㎡
39.西片（文京区） 89万円/㎡
40.自由が丘（目黒区） 89万円/㎡
41.日本橋浜町（中央区） 87万円/㎡
42.南元町（新宿区） 84万円/㎡
43.駒場（目黒区） 82万円/㎡
44.千駄木（文京区） 82万円/㎡
45.市谷（新宿区） 82万円/㎡
46.目黒（目黒区） 80万円/㎡
47.下落合（新宿区） 78万円/㎡
48.小石川（文京区） 78万円/㎡
49.西早稲田（新宿区） 77万円/㎡
50.神泉町（渋谷区） 77万円/㎡

文京区だと、
本駒込>本郷>西片>千駄木>小石川
なんですね。
本駒込は6丁目の大和郷が牽引してるのでしょうか。

>>341
マンション紛争が勃発した場所ばかりですね。

たとえば本駒込
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=1192

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

文京区って・・・

文京区はこんな再開発反対の動きがなければ、千代田区や港区は無理でも渋谷区の邸宅街に匹敵するくらいの価値まで上がってたかもしれませんね。

>>339
契約解除となった場合には、建物を建築主の費用負担で取り壊して敷地を原状回復させ、さらに土地を都市再生機構に返還するという厳しい条件が付いている。
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

こんにゃくえんまの
ビル型納骨堂が建設中

ルサンク周辺の低地に建ってるあばら屋群のほうがよっぽど無秩序だけどな。
あそこらへんも取り壊して再開発すればいいのに。

>>347
Nippoと清水建設の対応がマズかったようですよ。

本当に街の安全を考えるなら、最新の防火基準、耐震基準を満たさない一戸建ては、既存であっても取り壊し命令とすべきですよね。

もし本当にそれがされるのなら、先に、東京都の審査会から違法建築の判断がされているルサンクの方が、取り壊しの命令を受けるでしょう。
一戸建てが最新の基準を満たしてなくても違法建築にならないからです。

いえいえ、今の法制度においてそうなることはわかっていますが、いざ災害が発生した際にどちらが危険かを考えれば、最新の防火、耐震基準を満たしていない一戸建ての方がよほど倒壊、延焼で周辺に迷惑をかけるのだから、そのように規則を改めるべきということを言っているのです。

ルサンカーたちがこのスレにも進出してますね。

来年完成する再開発住宅（西）は全部完売したようだな。北側の再開発は５０００万代があるかな。
たかそうだな。前資料だと文京区は計画や工事が長引くようだから他区よりも高いようだな。

東京周辺では地震が頻発し、東京直下型大地震が報じてられているが、大地震が発生し小石川の千川流域が猛火で地獄谷にならないように、この再開発マンションと区役所が延焼防止帯になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は３．１１より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので近隣に住む私は、安心しています。一刻も早く完成することを期待します。

３．１１の時に区役所に居て外に避難するのに苦労したけど。超高層の建物がいいとは思わない。

>>355 匿名さん
木造戸建は倒壊・火災延焼の恐れがあり大変危険です。

老朽木造密集住宅や老朽鉛筆ビルが混在する文京区は京直下地震対策が最大の課題、争点だ。 区では津波も発生しないとノンビリしているが、ある学者は１０ｍ程度も想定されるといっている。この津波では神田川から後楽、小石川周辺も影響する。文京区の対策は何一つ できていない。各種調査では数千人の死者がでることが想定されている。 東京大地震時の文京区の地域危険度レベル（小石川周辺）
　　　　　　建物倒壊　　火災延焼　　避難困難 （ワーストレベル１→５）
小石川１　　　３　　　　　３　　　　　　３
西片２　　　　２　　　　　３　　　　　　４
本郷５　　　　３　　　　　３　　　　　　４　
根津　　　　　４　　　　　５　　　　　　４
千駄木２　　　３　　　　　５　　　　　　４　

>>356 匿名さん

再開発に反対する前に、周辺の木造戸建に取り壊し命令すべきだね。

>>353
いつ売り出して、
価格はいくらだったの？

首都圏「億ション」変調、契約率70％割れ

そもそもこのあたり地盤よくないんでしょ。だからこそ、再開発して少しでも被害が出にくいようにしようとしてるんでしょうけど。。。

>>353
え、知らないうちに
完売なの！？

ここの地盤が悪いといったら、都心はすべて地盤がユルユルということになりますよ。
ここら辺よりも地盤が悪いところがほとんど。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx

文京区には、小石川―後楽流域、根津―千駄木流域、水道地区など３つの浸水常習地区があり
過去水害で死者が出て裁判がおこされるなど高台もあるが、低地部は安全性や劣悪な環境でもある。しかも、こららの地区は窪地上の地形で雨水が集中し江戸時代から遊水地であった。千川や神田川からの溢水、高潮時は日本橋川、神田川の水位上昇で排水が困難であり津波の心配もある。溺れ谷付近の地盤はN値がゼロの軟弱地盤もあり地震時の将棋倒し的倒壊、大火災の発生で熱風地獄谷、人々の避難困難が想定されている。このため、地域全体を再開発し水害や大地震に備えた安全、安心の街づくりが急務ではないでしょうか。

全く同意見。個人のエゴのために、地域全体の住民を危険にさらしてはならない。

安全な街づくりを妨害するエゴイスト、クレーマー住民さんはこの町から
出て行ってもらうしかないね。再開発に協力し、仮住まいしている住民より

関係者の方でタワー棟がいつ頃分譲されるかご存知の方はいませんか？

再開発マンションは、再開発に協力している地権者、借用者、利用者、営業車等が優先入居権が
あり、タワーマンションも半分がこれらの再開発協力者が完成入居をまっている状態で、様々な
犠牲のうえに事業が実施されております。
これら協力者以外の販売は来年からの実施になるのではないでしょうか。

>>363

小池百合子知事、築地市場の移転延期を表明

再開発マンションの販売価格はどのぐらいになるのか。最近の地価公示の情報では
２０１６の東京の住宅地の上昇（変動）率は小幅ではあるものの、3年連続で上昇した。23区内の上昇率は2.8%で、すべての区が上昇を続けている。さらに、千代田区は9.4%、中央区9.7%、港区は6.3%の上昇で、23区内で5%以上の上昇率を示したのは、この3区と目黒区だけ。「都心部ではマンション需要が堅調な一方で、供給が少ないので、高い上昇率を示している」とみている。 それでなくても、建築費の高騰や国内外の富裕層による積極的な投資によって、都区部のマンション価格は上昇の一途にある。不動産経済研究所によると、2016年2月に首都圏で発売された物件の平均価格は5773万円で、9か月連続の上昇。なかでも、東京都区部の平均価格は前月から8.8%減ったものの、6248万円だった。 都区部の地価高騰とマンション販売の現状について、「都心の新築マンションの平均価格が6000万円を超えているのは、高額な高級マンションが相次いで分譲され、上値を引っ張ってしまったことが原因ですが、一般の給与所得者ではすでに手が出ない価格帯になっていることは事実です」と、ここ数年の販売価格の高騰を憂いている。

W棟（西街区）はすべて賃貸（ワンルーム？）では？　S-A棟（南街区）もたぶん賃貸ですよね。そのS-A棟はシビックセンターとお見合い状態で、展望台からは見下ろされそうです。

http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

分譲マンションはN-Xだけのような気がします。どうでしょう。

転記しときますね。

南街区
（S-A,B,C） ・S-Aでは、中～高層部において、区内有数の規模となる大型事務所を計画します。
・S-Bでは、中～高層部には30～60m2の多様なタイプの住戸を計画します。←★マンション
・低層部には、拠点商業地の形成に資する商業施設を計画します。
西街区
（W） ・中層部には小型の事務所を、中～高層部には比較的小型の住戸を計画し、権利者の多様なニーズに対応した施設計画とします。←★一部マンション
・低層部には、にぎわいを連続させる小規模な店舗を計画します。
北街区
（N-X,Y） ・N-Xでは、中層部に中～小型事務所を配置します。また、中～超高層部には主に60～80m2を中心としたファミリータイプの住戸を計画します。←★マンション
・低層部には、生活利便性を高める商業施設を計画します。
全体 ・子育て支援施設の誘致を進めます。
・災害時の一時避難場所としての必要資材等を保管する防災備蓄倉庫や、高層住戸での生活を維持するための備蓄倉庫の設置を検討します。

>>371に事故レス

南街区の住宅はS-B棟ですね。シビックセンターのタワーとは斜向かいの関係になるので、お見合いではありません。

タワー棟は坪450万前後だって大手デベの人に聞いたよ。あくまで噂話だけど。

昨日、東京ドームに行く前にビックセンターから現地を見ました。S-B棟は確かに斜め前ですけど展望台から見ると丸見えになる感じでした。一戸建てとかビルの解体を上から覗ける事ってあんまりないので迫力ありました。

N棟だけが分譲で、でも一番上は地権者
南はワンルームマンションで賃貸
組合にメールすると、ちゃんと返事くれますよ。
秋から広告、実際売り出しは年明けからでしょう。
国有宅地で本郷４－１２－６（１６２６．９７平方メートル）が９月２日に公示されたので
これの落札価格によっては（入札価格は１３億７０００万から）
販売価格も変わるでしょう

>>375さん
S-B棟は区役所の展望台から見下ろされる感じになるんでしょうね。残念な区役所。N-X棟の南向きも同様になりそう。N-X棟は30階以上なら、区役所以外、眺望を遮るものはなさそうですね。

>>376さん
本郷4丁目の会計検査院幹部用住宅跡地は、面積が1600㎡しかないので、ここにはさほどの影響を与えないと思いますよ。

財務省関東財務局真砂住宅は
前面道路（鐙坂・特別区道文第650号）の幅員が2.42メートル～2.69メートルしかないから、5階程度の建築物しか建てられませんね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/kanko/kanko/location/places/abumiza...

>>378さん

そこじゃなくて、その南側の街区です。アクティス本郷真砂坂上の北隣です。

>>379さん
http://kantou-baikyaku2.jp/media/pdf/94-0087.pdf
によると、西側が崖になっていて擁壁を造りなおす必要はないでしょうか。

それと、やはり鐙坂が狭いので、東京都建築安全条例第4条第2項の規定がかかって来るのではないでしょうか。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/anzen_unyou.htm
も参照なさってください。

上層階は別にしてN-X棟の東側は結構な値段になりそうですね。平均単価が坪450万として東側は500万を超えますかね。

後楽のように２haを超す再開発事業のような大街区方式の開発は、駅一体型、商業施設、教育施設、業務機能等の複合施設で便利性や環境もよく、しかも安全、安心であるが、地権者や借地権者、地元事業者等地元調整、法手続き２０年の時間を要したので３LDKで１億円以下はないのでは。

>>381 匿名さん

400台半ばがあればかなり安いなと感じてしまいますが、どうでしょう…
もしその程度からあれば最近ではなかなか見ない瞬間蒸発もあり得るように思います。

西向きの低層なら400万台半ばもあるんじゃないでしょうか？しかしそれでも60㎡～80㎡とのことですから8000万オーバーです。もっと狭いタイプも作って総額を下げていただけると助かります。

埋蔵文化財の調査で何か見つかったのですか？

>>385
何も見つかってません。

ここ地権者だらけなんだね。

相場を上げようとしてるのが見え見えで面白い。

文京区は本当に異質ですね。

地権者は別に相場上げなくても平気なんですけど・・値段決まってるんで。

あ、すぐに転売とか考えてる地権者は相場が上がった方が良いのか。

文京区マンション値上がりすぎでしょう
http://dlvr.it/C19d4f

建設中の西側再開発マンション（１５F）は、地権者ですべて完了。南側再開発マンション（２２F）も
全て地権者向けのようだな。同じく今年着手している北側再開発マンション（４０F)も半分は地権者用
で、残りを分譲するようだが、抜群のロケーション、安全安心マンションのため高そうだな。

ところでこのマンション、雨の日に傘なしで濡れずに後楽園駅まで行けるんでしょうかね。

>>384さん
60～80「中心」なので、小さいタイプも少しくらいは造られると思いますよ。ただし低層階ですみふのビルに面しているとか、条件は悪いでしょうね。

>>390
都心でマンション「大暴落」

ほんとに大暴落するなら有り難いけどね。

大暴落するのでは？
文京区もマンションの供給過剰ですから。

中央区、江東区、港区、品川区、大田区、世田谷区」等大型マンション、再開発が多い地区では
売れ残りマンションが続出している。
　あと五戸だからと説明を受け現地に行ってみると１階、２階はほとんど売れ残りだった。
オリンピックのブームは終わった感じだな。マンション不況に突入している。
相続税対策として建設している賃貸マンションもほとんど埋まらずビジネスモデルが崩壊だな、
再開発マンションは地権者、借地権者、等３００人に優先し残りを分譲するので完売するのでは。

文京区でも下がる物件と下がらない物件はあると思いますよ。皆が欲しがる物件は大暴落にも限界あるんじゃないですかね？ほんとに大暴落とかすんのかな？

この辺りは緩やかに下がる程度な気もしますが、
それにしても今はどこも高い。

過去の推移を見るに、都心5区に比べ、極端に上がりもせず下りもしない、それが文京区（今高いのは間違いないけど）。士業や勤務医といった小金持ちの文京ラバーで支えられてる特殊なマーケットなのでヤマっけのある投資家は絡み辛い。

NIPPOが東京都を提訴した理由について語りました。