パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-13 23:42:28
399よりも401の方が参考になる。
2014年の物件でここまで上がらないのは今一だから。
それは明白。
低層で投資物件にはなりにくいのに、こんなに売りが止まらないのには理由があるはず。
人気物件なら売り待ちの検討者が並んでいて、売りが出ると待っている人の間で決まって広告には出てこない。
売りも止まらず、ほとんど上がってもいないのに市場に晒されるのは相当のこと。
購入検討者はよく吟味してください。
売れないというか釣り上げて出しすぎな人が多いだけでは。坪450-500くらいにすれば売れる部屋も多いですよ。このマンションは間取りの良し悪しも大きいかも
上原2丁目のパークハウスとかも同じような状況ですよね
[No.358～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
まあまあ、皆さん、相場はポジとネガの間を取って坪550万円ぐらいってことで。
金融で言うところのビッドとオファーのスプレッドみたいだよね。ネガとポジのスプレッド。その間を取る。
ここ数年、不動産相場が上がる中で、財閥系売主のハイグレードブランド、スーパーゼネコンの施工、有名デザイナーの設計と、三拍子揃ったマンションはなかなか見つからないですね。
ここは2014年に売り出したけど、何だかんだで三拍子揃ってる。立地が良い場所で三拍子揃った物件はこれ以降はあまり見ない気がする。
ちょっと前にここの中古を内覧したことあるんだけど、ホテルライクの内廊下がかなり綺麗でした。もちろん築浅とはいえ２～３年は経っているわけで。管理が行き届いているんでしょうか？
そういえば内覧した時に某セレブと廊下ですれ違いましたよ。ここの住人なんですね。
かなり食指をそそられたけど、グロスで1.5億円を超えると割安なのは分かっていても資金が出ないっス。
売り抜けようと必死な方の書き込みが痛々しいですね。
露骨過ぎると逆効果ですよ。
いくら売り煽っても、最近の検討者は賢いです
情報の溢れる、都合の悪い社会になりました
それだけゆっくりと売れていくということは、焦って高い値付けで購入する必要はないということですね？
このスレを最初から読み返してみたのですが
当初から売り物件で溢れかえっているようですね
中庭の植栽など管理が行き届いている感じがします。
もはや笹塚、幡ヶ谷だからね
歩いて2-3分のところに大山町に構える超有名な財界人の豪邸があるなど、マンションの周りは御屋敷街になっています。
>>426
プっ（笑）こんなロボットの予想、信じる人がいるのかね（笑）。ただまあロボットとは言え2014年の売り出し時の坪単価450～500万円をある程度予測しているよね。そこから4年の値上がりを考えると坪550～600万円ぐらいが相場か。
とはいっても、結局は大山町のような高級住宅街のハイグレードの低層マンションを買いたい人がいて、その値段で売買が成立すればそれが相場だね。低層物件のような玉数が少ない物件にそもそも相場とかデータとかの分析はなじまないよ。
データや統計分析が成り立つのは、タワマンのように均質の物件が多数ある場合。データ数としては成約数が数百件とかその程度無いと。それ以下だと個別性が強くて何とも。
近隣に、芸能人の子供通うインターナショナルプリスクールがあることは、そこそこゆとりある子育て世代には◯
売り主さん。
がんば。
>>428, 430
仰る通りだと思います。コンピュータが弾く相場はある程度流通量のある大衆的な物件を対象にしているので、低層マンションとかハイグレードな希少物件の価格の参考にはならないでしょう。とは言っても、希少性を勘案してコンピュータの坪単価から30-50%増しぐらいで相場を見るなど、上手く利用して参考にする方法はありそうです。
まあ、いろいろデータがうんぬんとか言ってる投稿者もいますが、ネットにあふれてるコンピュータの数字やデータをまにうける不動産バカ、不動産オタクが未だにいるんだ、という事例でしょうか？
不動産価値は経験ある人間が物件を一つ一つみて査定するもの。それでも実際の取引は坪単価1000万でどうしても買いたい人がいたら、それで成立して高騰してしまう。不動産テックのようなAIとかビッグデータの時代は不動産業界にはまだやってこないでしょう。
のんのん。
示されたデータは、売り出し価格に基づく統計学的数値です。
あなた方売り主サイドのご都合のよい感覚論で、もはや討ち負かせる数字ではありません。
>>433
数件しかサンプルデータが無いのに「統計学的数値」だって。
統計って言うのはそもそもたとえば数千件以上とかそれぐらいの成約データが無いと信頼性がないんだよ。
例えば坪単価の平均を取って600万という数値を導き出したとしても、数件しかサンプルがないと誤差（標準偏差）が大きくなる。つまり統計的にいうと、坪単価の推定値（信頼水準95%)＝600万円±500万円＝100万円～1,100万円なんていう結果になる。これは、100件取引があるうちの95件が坪単価600万円を中心に100万円～1,100万円の範囲に収まるということ。これみて何が分かる？？
[一部テキストを削除しました。管理担当]
まあこの物件みたいな低層で希少性ある物件に、難しい統計的手法をあてはめて数字でうんぬん言うのは無理があるわな。
とは言え、表参道あたりが坪単価1000万円で取引されてるのを鑑みると、このあたりの物件を坪単価600万円とか700万円とかで買う人がいても不思議ではない。
>>434 匿名さん
落ち着いて。初心者さん。
冷静にデータを分析しましょう。
統計学は絶対とは言いませんが、否定したいのならあなたも統計学的データを用いて反論しなくちゃ。
自然科学の基本、ですよ。
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018896936/
61.46平米、7790万円ということは坪419万円。
新築時価格からいくらのせているのでしょうか。
>>436
434が言ってることは、統計的な手法は多数の母集団がある時じゃないと使えないってことじゃないでしょうか？
だからこの物件や他のハイグレードな希少で物件の分析に統計的データを使うのは、そもそも見当違いと言ってるんじゃないの？
>>436
434ですが私はこれでも統計の専門家。自然科学の基本を理解していないのはあなたです。「母集団の数が少ない場合は統計的に分析したとしても誤差が大きくなります。なのでデータの平均値をとっても意味が無いのです」といっているだけです。
例えば次のサイトを見てみてください。
https://www.web-research.net/column/article25/
「顧客や売上を拡大するために、アンケートの実施は必要不可欠です。しかし、調査する人数（サンプル数）が少ないと、誤差が大きく、「消費者代表」と言える正確な結果が得られません。」
「例えば、上下5％の誤差範囲で調査する際に必要なサンプル数は、母集団の人数ごとに以下のように変動します。
・母集団：100人→必要なサンプル数：80人
・母集団：1,000人→必要なサンプル数：278人
・母集団：10,000人→必要なサンプル数：370人」
つまり、上のサイトの統計手法に基づくと、坪単価の基準値を統計的に推定するのに必要な売却事例のデータは80件～100件程度（なぜなら、この物件の母集団（＝総個数）は130件ぐらい）。この物件に80件～100件もデータがありますか？？
436は以下のサイトの「必要な調査対象サンプルサイズ（標本数）の求め方」などを熟読してもっと統計学を勉強したほうが良い。
https://valueinnovation.biz/rl-5/
むずかしいことは分からんが、440の言ってることはキチンとしたロジックに基づいていて、もっともらしそう。436が劣勢か？
>>441
激しく同意。436は「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。
素人の自分でも、ハイグレードな希少物件で数件しか事例が無いものの相場に対して、統計データ使うことが意味の無いことだってことぐらいなんとなく理解できるから。
無理ポジさん、発狂し過ぎて運営様に削除されとるやん。
そんな怒っても売れへん、て…
ただ、ドタ感でこの物件は坪単価600ぐらいで取引成立しそうって言うのはある。
これは統計と言うより相場師の経験と勘ですW
坪単価419万円でも売れずに残っている、という現実が当物件の相場を一番わかりやすく伝えるのでは。
坪700でも買うなんて酔狂な方はきわめて稀でしょうね。
みんな説得力ある。ふたたび436劣勢か？
個別性強くデータや過去事例はあてにならないね。坪単価はみんなの意見を総合すると600万ぐらいかな？700はチトたかい。
434=440が本気出して説明してきた。なんだかすごそうで、よく分かりませんが読んでるだけで内容が正しそうな印象を受けます（笑）
統計学などの専門知識がすごいある人なんでしょう。
売り出し中の物件拝見しました。
坪単価400万円台前半からいくつか出ていますね。
翠邸の最上階ですら坪400万円台で売り出し中です。
坪600で売れると仰る方は一体何を考えていらっしゃるのやら。
>>447
激しく同意。統計学の専門家の434=440が、自ら統計学がいつでも適用出来るとは限らない、とロジカルに説明しているのは説得力ある。
それでも坪単価知りたい人は、単純にネガとポジの間をとって坪600ぐらいを参考にすれば良いかと思われ。
翠邸の最上階71.99平米が1億800万円、坪単価495万円で買い手付かず残っています。
成約価格は480くらいになるでしょうか。
ご参考まで。
>>450
おおー、436＝448＝450がまたいろいろむずかしい数字とか図とかを持ち出してきて頑張ってますね。
まずは「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。
athomeを見たところ、坪単価500いってる物件すら１つもありません。
売り出し価格がこの状況で坪600が相場とか、煽り過ぎるにもほどがあるかと。
450くらいの相場感が正しそうですね。
436＝448＝450=452は同じ人かい？
いいか、452。不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけないよぉ。
相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場なんだよぉ。
436＝448＝450=452はたぶん中古購入希望者です。実勢価格よりも坪単価を低めに誘導したいんだと思います。
現状、最上階まで含めて売り出し価格すらすべて坪400台。
成約価格はそこから下がります。
それでも相場は600と主張なさる？
ポジネガともに落ち着いて。シンプルに考えましょう。
2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？ダメ？（笑）
456がまた言い訳してる。
>>457
確かに笑。436＝448＝450=452=456は、他のみんなが次のように言っているのに、独自の主張を貫いている。
「個別性が強い物件に対して、他の売却事例は当てにならない」
「サンプルが少なすぎて統計的な分析は出来ない」
「不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけない」
「相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場」
「2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらい」
しろうとですが、元代々木のパークハウスが坪600-700らしいですから、ここも同じぐらいになるのでは？
それでは
坪600を裏付ける統計学的データ、お願いします
唯一提示されたデータでは、坪450〜500でした
感情論はそろそろ終わりにしましょう
現実を見たくない人が多いんですね。。。
拙者の統計分析によると、表参道の高級マンションがって1000万円だから、代々木上原の高級マンションは坪700万円。
現時点で売り出されている部屋が、最上階まで含めてすべて坪400台なわけです。
しかもその価格ですらながらく売れ残っている部屋もある。
それが一体全体どうやって「相場は600」に変換されるのか、、、。
いろいろ事情がおありなのかとは思いますが、それでもさすがに、ね。
統計学のサンプル数に対して文句をつけてらっしゃるようですが、これはこれで一つのエビデンスです。坪450しかないのは、気に入らないでしょうけど。
ではお次にそろそろ、ここが坪550〜と主張される根拠を提示して頂くことに致しましょう。
この部屋、坪419万円で絶賛販売中です。
700の価値があるというのなら、是非買ってください。
他にも坪単価400台でいくつも売りに出ていますので、あわせてご検討を。
早く売り抜けたくて必死なんでしょうね。
ネガさんへ。中古購入者と察しますが、そんなに割安で買いたいならグレードを一段階落として、お隣の東急ドエルを買ったらいいじゃないですか？
客観的にひとつ参考になるのが、元代々木の新築のパークハウス代々木上原。駅近だがやや低地かつ元代々木アドレスのため、高台にある大山町アドレスのこの物件とプラスマイナスでほぼ同程度の立地。
ブランドにしてもパークハウスブランドとパークコートブランドで互角。元代々木は株式会社フジタ東京支店施工といところと仕様がやはりこのご時勢コストカットの気配が見られるところが少し気になりますが、大山町PCと概ね互角。
PH元代々木がもし坪単価600-700万円で完売したら、このPC大山町も同じ坪単価が妥当である、って言うロジックはどうでしょうか？ダメ？（笑）
現状、坪400台でいくつも売れ残っているのはどう説明するんだろうね。
2014年に坪450-650ぐらいで売り出して140戸程度が完売したのだから、2018年の今では坪550〜700ぐらいなんでしょうね。
PC大山町は三つの建物に分かれていて、それぞれがコンシェルジュ＋ラウンジ＋中庭、ライブラリー、会議室と共有施設を持っているので、低層物件でいながら共有部も充実してますね。どこの建物の人でも使えるみたいです。
また管理も三井レジなので行き届いていて、掃除がマメにされている、警備員が夜中も定期的に巡回しているなど、見えないところでもきちんとしたサービスが提供されているとのこと。マンション内の内廊下なども綺麗にメンテナンスされるんでしょうね。
その分管理費は少し高いようですが。。セレブも済んでるとのことなので一流？の仲間入りをしたい人はぜひお試しあれ。
今なら坪400台でいくつも売りに出ていますから、大変オススメです。
>>477 匿名さん
それはある意味逆で、元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけではないでしょうか。ちなみに上原2丁目のパークハウス上原も中古たくさん出てますよ。全戸数に対する売り出し中の中古物件割合はPC大山町より多いです。どちらの物件も元が高いからそんなに値上がりしないのでは。。値上がり期待しているなら元が安いものを買わないと。オープンハウスとか
>> 484
「元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけ」とはおしゃいますけれども、坪単価600-700万円のPH元代々木はおそらく完売するでしょうから、それが今の相場って言うことなんじゃないでしょうか？地所もまぬけではないはずなので、売れる見通しで価格設定してあるはずです。
高い過ぎるというのはあなたの主観であって、高いか低いかを決めるのはあくまで消費者、契約者なのですから。あるいはそれをきちんとリサーチしている売主でしょうから。
まあこのご時世、待てば待つほど値段は上がるからなぁ。早めに買った方がいいっすよ。
もうここの相場が坪450くらいということが
広まっちゃったし、今のバカ高値で売り出して
いる中古は売れへんやろね
必死になりすぎた売り主さんの自業自得って
感じかな
>>485 匿名さん
というか私が言いたかったのは、パークハウスが坪600〜700だからと言って、パークコートが同じくらいというロジックにはならないですよね、ってことです
>>488は坪450でまで値切って中古物件を買いたいからなのか必死で坪450説を流そうとしているね。
そんな中で、近隣の類似物件で坪600-700のPH代々木上原が新築で出てきたからあせっているのかな？
納得。ぶっちゃけ、パークハウスもパークコートもだいたい単価は一緒でしょ？
坪600の価値があるなら、今のように坪400台が売りに並ぶことはないでしょうね。
それこそ業者が購入するでしょう。
マンションの価値ってほぼ駅からの距離なんですかね、結局のところ
正解
もっと言うと大丸有からの距離もね
代々木上原はその点で割高なので、今後10年のリセールは悲惨でしょうね
落ち着いた住宅地を好む層も一定数いますから、そこまで下がることはないでしょう。
ただ、流石に坪600や700で買ってしまったら悲惨なことになりかねませんね。
400台がたくさん並んでいる現状では、そんな外れ値でつかまされる可能性は低いと思いますが。。。
売り主ソン、こりゃ流石に必死杉内WWW
ネガの必死なこと(^^)中古購入希望者でしょうね。
なかなか値段下げないからだと思いますが、希少物件だから割引はチトむずかしいかな。
坪419から値引き希望するような人には購入してほしくないですね。
パークハウスと同じで坪600- 700ぐらいが相場か。
これが無理ならオープンレジデンシアか東急ドエルへどうぞW
いくらデマながしても、売り主も賢明な人がたちだから、法外な値引きは無理だよW
マンションは３０年とか４０年とか住むものだから、管理が行き届いている物件が良いよね。
経年優化とは良く言ったもので、中庭の植栽は年々素敵な感じになって来ますね。
最近の新築マンションはハイグレードなブランドでもところどころにコストカットが散見されますが、ここは2014年売り出しなだけあって、細部まで良い素材、良い設計、良い設備が入っていますね。壁紙一つとっても上質なもの使っている。
2014年からの相場の上昇は何パーセントぐらいに相当するんですか？
客観的なデータで議論すると、代々木上原の過去5年の不動産価格上昇率は24.8%だそうですから、2014年に坪450-600万円で売り出した当物件は、5年近く経った今年では単純計算で坪580～750万円になる。この数字は、今新築で売り出している類似物件のパークコート代々木上原の坪単価に近く、説得力ありますね。
＜データソース＞
日本最大級のマンション相場サイト「マンションマーケット」からデータ提供を受け、東洋経済が集計：https://toyokeizai.net/articles/-/164633?page=6
これ、全部１人の自作自演？？
売り抜けようと必死なのはわかりますが、流石に異常では。。。
何？501は色んなところでわけわからない書き込みをしてるんですか？
セレブカップルが選んだハイグレードマンションとはここのことですか？
光井純仲間だから？
ここがハイグレードだからって噛み付くのは逆効果。まあ掲示板見てる人はみんなわかってるだろうけど。
武蔵小山はもともとの価格が低いし、そこから20%しか値上がりしてないから代々木上原より下ねW
前に内覧しましたが、ここの内廊下はホテルライクでありながら、清潔感のある仕様で管理が行き届いている印象受けました。
ただまあ1.5億以上は手が出ませんでした。近隣パークハウスやグランドメゾンも見ましたが、仕様はここのパークコートのほうがやや良いですね。
5年間で24.8%増っていう客観的データが出てきた。これこそ坪600-700万円を裏付けるデータ。
>>524 匿名さん
武蔵小山は光井氏のデザインとは思えないくらいのひどい代物らしく、契約者からも酷評されまくっていますね。
セミプロからも価値に見合わない高値とこき下ろされてました。
こちらとはあまりにも格が違うレベルの低い物件のようです。
高級なソファーが置いてある、ライブラリーの使い心地はどうですか？低層物件にしてはかなり広いつくりですね。
独身でここの60平米住んでますが、引っ越してから急に女の子お持ち帰り出来るようになりました。マンション連れてくると高級感が分かるみたいです。若い女の子でも本質を見る目がある子が増えてきた感じします。
充実の代々木上原ライフを送ってますよ。
531はお洒落な代々木上原のお店を出しに女の子連れ込んでるとはやらしいなW
まあ日銀が超低金利政策を続ける限り、都心部の不動産はオリンピック後も上昇を続けるでしょう。
坪400台で最上階が買える築浅パークコートはここだけです。
不動産ファイナンスの見地からは、黒田さんが在任するあと数年＋マイナス金利解除の数年のテーパリング期間、合計少なくともあと5年は低金利が続くだろうから、都心部の代々木上原のマンション価格は上昇を続けるでしょうね。現に過去5年で25%ほど上昇してるし。
この物件の長期適正価格予測は、2014年の売り出し時価格の坪450-600万円が過去5年で25%上昇し坪580-750万円に、さらに将来5年でさらに25%上昇し、坪730-940万円になるでしょう。
都心部ではない武蔵小山の今後の動向はわからないかな。
まず東洋経済の記事ちゃんと見ていただきたいのですが、2012年から2017年の5年間の上昇率が24%とあります。そもそもこの物件築5年も経ってないですし、この物件が出来たときはすでに上がりかけだったので、それ以降の代々木上原の上昇率は25%なんていう程高くないです。最近実際見た代々木上原の成約事例だと、5年前の駅近分譲マンションで20%アップでしたね。本当、エリアで見ても25%も上がってないですよ。特にこの物件も上原2丁目ら辺の物件も、元々高かった物件はそんなに上がってないです
539=540がまたなんか独自の理論語ってるW
まあ私はあなたの言うことよりも、東洋経済の24.8%=約25%上昇が正しいと思うけれどもね。
>>539
ちょっとちょっとW、あまりあからさまに事実と違うことを言ってはいけないよ。
中古買おうとしているところに値段がどんどん上がっていて、必死に値切ろうとしているのはわかるけど、「価格はおよそ坪335だった」というのは事実に反していますね。2014年の売り出し時には坪単価450-600万円でしたよ。
値切りたいなら事実に基づいて紳士的に売主と交渉しましょう。
540もいってる事ちょっと無理あるわな。
過去5年で約25%上がったんだから、流石にこの物件売り出してからの過去4年間で20%とかそれぐらい上がったと考えるのが自然。
それを、5年のうち最初の一年に急上昇（20%ぐらい？）して、その後売り出し後の4年間はほとんど上昇していない（5%ぐらい？）いくらなんでも誰も信じないよw
仮に一年で20%もあがっあらバブルだよw
値下げを煽りたいのは分かるけど、無理なロジックで矛盾してしまってるところが必至さを物語っている。
マンションは、個別評価なんですよ。
何回もデータが出されてますよね、このスレで。
『どう考えても』だとか『そう考えるのが自然』だとか、感覚で述べるのではなく、皆さんを説得したいなら、このマンションに関するデータを出せばよいじゃないですか。
データによるとここは、坪450〜500です。
反証がなければ、そろそろ不毛な議論は終わりにしましょう。
>>544 匿名さん
540ですが、伝わらなかったようなので要約すると、私が書いたのは
・そもそも代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていないということ
・上がった物件でも駅近の元々安いもので20%という事例
・こちらの物件は駅から遠く元々が高いのでそれほど上がっていない
の3点です。無理があるとかないとかではなくて、各物件の分譲価格と成約価格見たらそうですよ、ということを言っているだけなので、具体的には各物件のデータを探して確認してください。そうすると、545さんの言ってる450-500にほぼ収まるとわかりますよ
>>545
客観的なデータは、過去5年で約25%上がった。ゆえに、
（現在の相場）＝（2014年売り出し時の坪約450-600万円）X（１＋25％）＝坪単価約580-750万円
低金利が将来5年間続くとすると、将来5年でさらに25%上昇し、
（5年後の相場）＝（現在の相場の坪580-750万円）X（１＋25％）＝坪単価約730-940万円
以上
値切るためのネガ情報の拡散はそろそろあきたなー。モラルのある書き込みを。
540ですが、545さんのおっしゃる通り、個別評価なので、向きや階や間取りなどで条件の良い部屋が450-500レンジより高くなることも大いにあるかと思いますが、概ねそのレンジということかと思います
>>546
何者か分からないあなたのテキトーなコメント（「代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていない」）よりは、私は東洋経済情報を信じるなー。あなたは中古購入希望者の可能性高いし。
東洋経済は25％上がってると明記しているし、駅からの距離は特に明記されていないし。この物件は徒歩9分だから徒歩10分未満の駅チカ物件として分類されてるし。
>>549
たしかに、個別評価なので、向きや階や間取りなどで条件の良い部屋が一階の450-500レンジより高くなることを考慮すると、二階以上は概ね坪500-600のレンジということかと思います。
それか、個別評価なのでそもそもデータには意味がないですかね？
550さん、546です。そうなりますよね、笑。このエリアで中古探している者です。ここ数ヶ月色々な物件の過去と現在のデータ見ている感触を共有させていただきました、掲示板なのでそういう情報交換の場ととらえ。信じる信じないもありますが、現実としてこちらの物件も大体が450-500で成立していますよね。徒歩9分は駅近に分類されますが、アドバンテージがあるのは駅から5分前後で、都会では起伏のある9分はむしろちょっと避けたい人多いのではないでしょうか。この物件もむしろそこが唯一の難点ですが、アドレスや環境が良いのでカバーしてるかなと思います
売り主さん…
ここまで必死になると、逆効果では…
>>551
そうですね、マンションは個別評価なので、そもそも数件のデータを見て相場がどうとか、上がった下がったとか議論するのはあまり意味がないと思います。特にここのような希少物件では。
ただ肌感覚的には概ね坪500-600のレンジというのは納得できますね。間取りがよければ坪600ぐらい、そうでなければ坪500ぐらいでしょうか。
一方、東洋経済の代々木上原の物件全体の動きは、データが多数あり統計的にも信頼性できる数字。そうすると代々木上原が全体的に25％上がったということだから、ここのようなハイグレード、ハイブランド系ではさらにプレミアムが乗せられて30％程度あがっととしても、データ分析の見地だけからは不思議ではないという帰結になる。ただ30％はちょっと上がりすぎかという肌感覚もある。それでも3A地区の動きなどを見てると、このご時勢３割増ということもありうるのかと。
やはり物件評価には、肌感覚、ですよね。
仰る通り、個別物件については肌感覚だと思います。
エリア全体の動きなどは、サンプルの物件数も多数あるので、データや統計も参考にはなります。
確かに本当に坪480で買えたら割安で良いですね。
相場が概ね坪500-600のレンジだそうですから、よっぽど間取りが変とかでなければまあ良い買い物かと。
割安ではなく、坪480でも割高でしょう。
売り出し価格に基づいた坪単価が480なので
成約価格はもう少し下がるはずですから。
559、値下げ交渉、必死すぎ。
値下げ交渉も何も，坪単価400万円台の売出しばかりですよ。
たとえば，これ，最上階ですが，坪495万円です。
25%上がったと連呼している方がいらっしゃいますが，上がった結果がこの価格ですか？
どのように自分を納得させていらっしゃるのですか？
坪600と必死に連投されている方がいらっしゃいますが、これはどうなんですか？
坪419で販売中、しかも「築後未入居の為、室内大変きれいです」とあります。
パークコート渋谷大山町ザ・プラネ 翠邸
7790万円（2LDK）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/
新築で売れなかったということなんでしょうか
検討者向けに情報共有です。
パークコート渋谷大山町ザ・プラネ悠邸
３階の3LDK、88.61平米が13000万円（坪単価484万円）
https://www.nomu.com/mansion/id/R5753381/
この部屋は条件良いですよね、価格も釣り上げてないですし。手が届く方には
悠邸はさすが、このマンション内では最上級ということもあって評価が高いですね。
坪480をキープしているとは。
おー、また中古購入した希望者のネガの書き込みが活発化したW
みっともないから、あまりペタペタ画像やリンクを貼らない方が良いよ。同一人物の自作自演バレバレW
で、結局結論なんなの？このマンションが上昇してなかったらなんなの？
悠邸住むために買ってる人ばかりだから、ギャーギャー言っても値段が上がるだ下がるだあろうがなかろうが、誰も気にしてないよ。
経年すれば劣化もするし、経済の流れもあるし、売り抜けようと思ってるのなら、もっとぎらついた場所いくでしょ。実需ベースだから価格ぶれんのでしょ。
少なくともラッキーなのは売る人少なくてあなたみたいな細かくて事故顕示欲が強くて住民トラブル起こしそうな人が買いそうにないことだよ。
ボラタイルなマンションの話したいなら海外行け。話がちっさすぎるぞ。恥ずかしい。
落ち着かれてはどうですか。
居住者の民度が低いことを懸命にアピールする意味がわかりません。
結論も簡単です。
坪単価700なんて詐欺紛いの煽りはやめましょう、実勢価格は多くの不動産サイトで言及されているように坪400台だということです。
データを突きつけるとまた怒り始めますよ。
>>573 匿名さん
興奮して支離滅裂な書き込みをすればするほど、客観性や説得力が損なわれるということに気付いていないのでしょうね。
これだけ多くの売りが出ている物件なんだから、相場なんてその価格を見ればある程度わかるでしょうに。
確かに相場は500-600レンジになることはこれまでの書き込みから明らかですよね。
うける。こんなとこに投稿していて民度が低いとか指摘してる。投稿してる時点で大概低いよ。逆に自覚してないの？頭お花畑だね。幸せだわ。
そんなに無理すんなって。自分のコミュニティで認めてもらえないからって、こんな掲示板でつよがるなよ。どんだけ主張しようがそもそもお金ないんだからさー、人様の物件について気にしても仕方ないだろ。
悠邸の売り出し価格が坪480。
他は450といったところ。
成約価格は多少さがる。
誰でも見られる誰でもわかるオープンな事実です。
まあネガの書き込みは一人の人間の自作自演なのは明らかなので、掲示板閲覧者もあまり気にしていないでしょう。
まあ前にも書きましたが、マンションは個別評価なので、そもそも数件しかないデータを見て相場がどうとか、上がった下がったとか議論するのはあまり意味がないと思います。特にここのような希少物件では。
ただ肌感覚的には概ね坪500-600のレンジというのは納得できますね。間取りがよければ坪600ぐらい、そうでなければ坪500ぐらいでしょうか。
一方、東洋経済の代々木上原の物件全体の動きは、データが多数あり統計的にも信頼性できる数字。そうすると代々木上原が全体的に25％上がったということだから、ハイグレード、ハイブランド系ではさらにプレミアムが乗せられて30％程度あがっととしても、不思議ではないです。
>>578
「デジタルタトゥーのようにこれからずっと住人の書き込みとしてネットで晒され続けてしまう」
こういう発言は看過できませんね。ネットに書き込むにしてもモラルを持ってマナーを守りましょう。
まあここの掲示板のネガは578の自作自演なことは明らかにですね。
しかし、なんでそこまでエネルギー使って一人で掲示板荒らそうとしてるんですかね。
ここの住民ですが、みなさん良識ある社会的な地位のある方が多い様に見受けられます。中には有名セレブの方もいらっしゃいますし。
583の住民ですが、ここは管理が行き届いてるので、長く住むには良いですよ。うち廊下やラウンジやライブラリーなど、定期的に小まめに掃除してくれるので、今でもきれいなままです。
共用部の使い方もみなさんマナー良いので、住んでて気分が良いです。
>>581
そうですね。ネガティブな発言は、ほぼ同じような論調なので同一人物でしょうね。特に坪単価にかなりセンシティブに反応するところとか、一貫して一人の人の意図的な書き込みですね。１円でも安く中古で買いたいのかどうか、動機は分かりませんが。
>>580, 583
578さんの発言のモラルの無さは、一目瞭然ですから、皆さんそういうフィルター通して見てるでしょうね。他のマイナス面アピールする投稿内容もほぼ全てこの人なんでしょうね。
確かに東洋経済とか、東京カレンダーとか、皆が知っている定評があって信頼性のある書籍などを引用するべきですね。
大手経済誌、東洋経済の情報です。
元代々木にあるパークハウスの売り出しが坪600万円～らしいですから、ここも同じぐらいになっていいくんですかね。
このネガの人ってとんでもなく偏見の持ち主なんでしょうね。タトゥーがうんたらとか渋谷区民にはふさわしくないな。
自分の主張が通らないと許せない、というかひょっとすると昔からこのマンションのことを快く思っていない人もいましたから、、、そういうこと？
>>592
そう言うことなんでしょうね。2014年の新築時に希望の部屋が買えなくて、そこからだんだんと相場が上がって行ってますます高くなるのを見て妬んでいるというか、、、。それであれこれ無理のある難癖つけるんでしょう。
それにしてもそのネガさんは一人で一生懸命書き込んでますが、坪単価に異様なまでに固執してセンシティブに反応しますねW
通りがかりのものですが、皆さんの議論を拝見させて頂きました。
説得力のあるもの、そうでないものいろいろありますが、ネガさん（436さん）が異様なまでに統計データとか騒いでいると、統計学の専門家のポジさん（440さん）が出てきて専門的な知見からネガさんをピシャリとお叱りになるところなど、はたから見ていて面白かったです。
いろいろ楽しませて頂きました。ありがとうございます。
住民のものですが、昨日の夜から気温が下がって涼しいですね。都心の真ん中にあってもスズムシの鳴き声がして心地よいですよ。
>>593
東京カレンダーは↓日経新聞も注目するぐらいですから、人気が合って評判も良いらしいですよ。
**
肉食は死なず、「東京カレンダー」の世界（日経ＭＪ）
2018/1/21 6:30
街にあふれるコスパ、激安の文字。バブルは過去となってしまったのか。いや、違う。嫌みなほど高級志向な人しか登場しない雑誌「東京カレンダー」が今、人気を集める。高級飲食店を紹介しつつアッパー層の欲望に正直な生態がストーリー仕立てで描かれ「こんなやついる」「さすがにいない」と議論を巻き起こす。実際はどうなのか。「リアル東カレ民」を追いかけた。
（中略）
出版不況の中、11月号、12月号で最高部数を更新した。
（中略）
出版不況の中、11月号、12月号で最高部数を更新した。「東カレは共通言語。女性とのごはん会で話題に出て盛り上がるから」と会社でも回し読みする。
（中略）
「大衆誌は節約とかコスパばかり。非現実すぎず、手が届きそうなちょっと上のぜいたくを肯定してくれる」と語る。
美女・金持ち・うまいメシ。ゲスだってかまわない。リッチがいい。大手を振っては言いにくい欲望に、若者らの関心が向き始めたようだ。
（中略）
昨年３月ごろからじわじわと人気が広がる東京カレンダー。ＷＥＢ版も右肩上がりでアクセス数が伸び、月間4000万ＰＶを稼ぐ。
（中略）
ターゲットは上昇志向をもつ年収2000万～3000万円のアッパー層。数的にはそこまで届かない層の読者の方が多いが、あくまでもコンテンツはアッパー層にささるようにつくるという。「『いつかはジョエル・ロブション』とはやらない。『きょうもジョエル・ロブション』。マスには合わせない。そこに憧れて人がついてくる」（菅野社長）
金持ちや美人しか相手にしないような登場人物の極端なデフォルメも工夫の一つだ。実話ともフィクションとも明かさなかったが、空想で書いたものは少ないという。「ハイクラスな暮らしのＰＲは外国人ばかりで飽きられている。おいしいご飯、美女。上昇志向の人たちは必ずしも品行方正じゃない」
もうこれ程毎日アピールなさらずとも。
あとは賢明な検討者の皆様が各自にご判断されることでしょう。
検討時に仲介業者に依頼することで、取引事例は誰でも見ることができますので、『実勢価格』
についての評価は、差し控えさせて頂きます。
この取り引き価格を開示して頂くというやり方はマンションを買う際に非常に重要ですので、皆様ぜひ覚えておいて下さい。
代々木上原と言うと富裕層が住む大人の街と言う印象でしたが、東京カレンダーで特集されているところを見ると、ハイクラスの若い世代にも人気が出てきてるんですね。
前にもどなたかが書いていましたが、598さんとみられる一人のネガさんが、「価格」に異常なまでのこだわりを見せてますね。しかもその価格にバイアスをかけてそれを流布しようとしているところが、中購入購入希望者と言われる所以なんでしょう。
まあもうそういう事はしないということなので、正確な情報が知りたい皆さんはホットしていると思います。
皆さんも掲示板閲覧者の事を考えて、良識をもって正しい情報を書き込みましょう。
