セントラルレジデンス　シティテラス目白　Part5

中古マンション業者に聞きましたが、住友さんグループや取引先に
全力で売り込んでいるそうです。

さすがに、竣工から3年目、戸山公園隣のMRでの分譲開始から4年目となると
危機感があるのは仕方ないでしょう。
立地以外は、エントランスも設備も豪華ですが売れない原因は高額な価格設定だけでは
ないような気がします、プレミアムと一般住戸の格差と間取りが問題なのではないでしょうか。

小石川植物園隣の、広大な空き地があります。
小石川ガーデンヒルズが反対運動で建設頓挫で空き地のまま
上場企業ですから問題はあるでしょう。

こことほぼ同時期に竣工したご近所の、シティハウス文京護国寺も南大塚も
割高でしたが、あと1．2戸で完売目前のようです。

＞　プレミアムと一般住戸の格差と間取りが問題

駅から遠い

坂下

電車の騒音

学校の騒音

明治どうりの騒音、排ガス

、、、

都電フェチとか、坂フェチのひと以外、普通、買わないでしょ。

＞都電フェチとか、坂フェチのひと以外、普通、買わないでしょ。

製薬会社研究所跡地で当初土壌汚染問題が言われていた
ご近所の目白プレイスは、竣工直後に完売しましたよ。

> 目白プレイスは、竣工直後に完売

ここより坪単価が15％安く、都電の騒音もなくて、明治通りにも、学校にも面していない。その上駅に近い物件売れたという話が、どうしてここの参考になるんですか？？？

ここの人ってこれだけ長期に売れ残っていても、現実が分からないんだよね。

あんたここにいる空気読めない人でしょ

84でもう言われたでしょ。そろそろ気づこうね。

目白プレイスは駅から遠いよね。

＞ここより坪単価が15％安く　×
目白プレイスは、平均300万弱ですから　20％安い　○

＞都電の騒音もなくて、明治通りにも、学校にも面していない。×
低層階しか住んだことないんだろうな？
音は、10階程度までは高層階ほど大きく伝わります。明治通り＆新目白通りに隣接　○
学校は、区内の人気校の中学に面しております。○

＞その上駅に近い物件売れたという話が、
目白駅から、15分ですけど　○
高田馬場には、若干近いけど10分以上と山手線内としては駅遠です　○

＞でも近所に売れ残りマンションがあるとエリアの中古相場に影響しますよね。

するわけない。

ここは、入居した瞬間に２０～３０％資産価値が落ちる割高というだけ。

ガーデンヒルズ見ていてもわかるけど、中古になるとプレミアムも、一般住戸も
表示すらない。

売れてない理由はどう考えても割高だからでしょう。
都電沿い、明治道路沿い、坂下、駅から遠い、などいろんな要素があると思いますが、
それらを踏まえるとここは割高だ、ということだけですよね。

何も高田馬場、目白近辺で比べなくても高速沿いとか、近くに宗教団体の総本山があるとか、
敬遠される条件に当てはまる物件はいっぱいありますが、最終的に他は売れているでしょう？

なぜならそれらを差し引いても購入したいと思う金額だから、という以外に理由はないと思うのですが。
ここを平均坪単価100万下げて売り出してたら今は残ってないと思いますよ。

竣工3年目なので今からなら坪100万以上下げないと、すぐには売れないでしょうけど。
まぁ住友は株主に怒られようがなんだろうが、そんなこと関係なく値引きはしないでしょうけどね。

１年経てば、適正価格になっているかも…。

そういうことを待っていられるデベだから値下げしないんでしょうね。
1年後にはもっと乖離しているかもしれませんが。

個人的には1年やそこらで景気回復、地価がプチバブル時期まで戻すとは思えず、
仮に4.5年で戻ったとしても、その頃には築8年。技術も設備も進化しているのに
わざわざここの中古を買いたいとは思えない。

なので適正価格ではなく、割安価格じゃないと売り切れないと思いますけど。

ものはいいんだけどね。

＞売れてない理由はどう考えても割高だからでしょう。

ここより高い護国寺は完売目前ですよ、目白ガーデンヒルズの中古もここより高いけど
すぐに売れています。
あの地型に軍艦のような傾斜した建物、南向きが少ないから少しでも多く作ろうとして
タワー並みの高さにした。

無理して高級感を出すために内廊下にしたから、窓のない部屋がある住戸が多数出来た。
プレミアム住戸を、引き立たせるためなのか、80㎡台の住戸を作らず１つ1つがファミリー
には狭くてゆとりがない。

共有部分は、目白ガーデンヒルズ並のグレード、居室内はシティハウス南大塚程度の内装
これと不便な立地が、売れない理由だと思うけど。


＞ここを平均坪単価100万下げて売り出してたら今は残ってないと思いますよ。
坪単価370万円→270万円なんて非常識な値付けをするわけがない、値上がり前に完売した
直床マンションの目白プレイスより安くなってしまう。

素人はすぐに極論を吐くから困りもの、坪単価100万円安かったら業者が大量に買ってしまうって。
現在だって、業者が投資で多数買っているみたいだから。

114さんって致命的な勘違いをされてませんか？
価格が高い（高額）ということと割高ということはまったく違う意味ですよ？

いろいろと分析して、この物件の駄目なところはせっかく分かっているのにとても残念。
不動産は勉強しているみたいですが、国語ももう少し頑張りましょう。

114さんが書かれたマイナス要因があろうと、そこを目をつぶっても割安感があれば
物件は売れる。何でも相応の値段を付ければ売れるんですよ。

ガーヒルだプレイスだと金額比較しているからおかしいのです。
坪100万安かったらマイナス要因に目をつぶってみんな買うでしょ？

確かに坪100万は適当だけど、悪いものでも相応の値段なら売れるってこと。
ここは物件価格が高いのではなく、マイナス要因に目をつぶれない価格ってことでしょ。

まぁ、まぁ。
ここは皆さん、今のままでは欲しいとは思わないという最大公約数でまとめるのはいかが？

ここは山手の内側でも駅から遠くて、幹線道路、学校、都電という嫌悪施設に囲まれた坂下と言う、安くても住みたいと思わない希有な立地の物件。

立地が悪ければ、どんな建物を作っても（建物も間取りの設計が愚　劣）売れないという事を住友に学ばせる良い機会だろう。学習してないだろうけど。

ここの南側にある白十字の跡地、
鹿島のマンションが本格的に着工しましたね。
高級路線にはならないでしょうけど、どの程度の価格になるか注目してます。

現在だって、業者が投資で多数買っているみたいだから。

↑
ありえなさすぎ

＊＊＊の遠吠え

＞ガーヒルだプレイスだと金額比較しているからおかしいのです。
＞坪100万安かったらマイナス要因に目をつぶってみんな買うでしょ？

久しぶりに見に来ました。

まだいたんですね、価格につられて？営業さんにうまいこと言われて
低層階の中住戸を買ってしまって、住みにくくて悔やんでいる方

それとも、北向きの日の当たらない高級物件を買ってしまった方

＞確かに坪100万は適当だけど、悪いものでも相応の値段なら売れるってこと。

我慢すれば、買えるかもしれない地名のブランド志向？

私は北向きのプレミアム物件に住んでいますがすごく快適ですよ。
住みもできない人が何を吠えてるの？

＞北向きのプレミアム物件

これは、いくらなんでも自称ですね。

北向のプレミアム物件なんて、数合わせの物件以外ではあまり聞かない、日本の場合は・・・・
プレミアム住戸というのは、希少価値だからつける名称ですよね。
普通は高層階の南向き＆角部屋というの普通では
角部屋でなくても、最低でも90㎡～　
内装を豪華にしても、80㎡未満にはプレミアムなんネーミングつけたら、デベが笑われます。

北向きがとても快適ならなぜ南向きのほうが坪単価が圧倒的に高いのですか？
まあ、快適という基準も人それぞれですからね。
日当たりを嫌う人もいるのかもしれませんが、少数派では。

シティテラスには、北向きのプレミアムなんてありましたっけ？

＞住みもできない人が何を吠えてるの？
私は本当に同じエリアのプレミアムの億ションに住んでますよ、もちろん高層階の南向き
ここでは北向きにはプレミアムなんてありませんでした。別に信じなくても結構ですが。

広さで選びましたが、付属品としてデザイン優先の使いにくい外国製の設備や天然石が
いろいろあって使いにくく、コストパフォーマンスは良くないです。
玄関やバスルームも無駄に広いとは思いますが、マンションですから選べませんでした。

ネットで匿名じゃあ、誰も信じないよ。
お・く・しょ・ん・クン（笑）

>>124
言えてるｗ

北向きのプレミアムというのも非常識で爆笑ですな、

デベに聞いても、そんなこと知らないって言われそう

誰も言ってくれないので自称プレミアム住戸住人・・・

＞私は本当に同じエリアのプレミアムの億ションに住んでますよ、もちろん高層階の南向き
＞ここでは北向きにはプレミアムなんてありませんでした。別に信じなくても結構ですが。

どちらにしても高田住人てこと？

プレイスのタワーには北向きプレミアムがあった記憶。。

ようわからんが、「同じエリアのプレミアムの億ション」に住んでる奴が、なんでこのスレに出没してるんだ？

優越感ｗ

目白プレイスよりはシティテラスが良いと思うけど。

まぁ本当にこの辺のプレミアムに住んでいてここを見ている人は
残念ながらご自分のマンションに満足していないんでしょうね。
じゃなきゃこんなスレ見てウンチク語ってないでしょうから。

人の目を気にしながら暮らしているから、ここよりは良いところだと
思い込みたいんでしょうけど。物件選び失敗してしまって残念でしたね。

まぁ私も今のままの割高状況では買う気になれませんが。
中層階以上で坪270万なら考えるかもしれないけど。

そんなことはだいぶ前からわかっています。

>>133
高田2丁目=目白０丁目ってこと？

＞プレイスのタワーには北向きプレミアムがあった記憶。。
億ションではなかった記憶、確か9000万台で割安感がった・・

＞中層階以上で坪270万なら考えるかもしれないけど。
爆笑？？
考えなくてもいいよ、考えても無駄なのでは？

ガーデンヒルズの北向住民がにぎわっていたな、相当前だけど。

136はどうしても他のマンションが気になるんだね。
しょうがないよ。あなたは残念な物件つかんでしまったんだから。

それを機会に不動産をちょっとかじって勉強したんでしょ？
次は間違えないといいね。
資産暴落で買い替えなんてできないから近所のマンションスレに
張り付いているのかもしれないけど。

＞１３８
30代からやっているので投資用、セカンドと豊島区と文京区に4物件持ってますから、ご心配なく。
しかし目白エリア、家賃が下がって空室が多くて困ります。
マンション乱立で、資産価値は下方修正

そろそろ別のエリアに買い換を検討中、湾岸には買いません
投資効率のいい○○○エリア。

投資用ｗ

投資用って２０㎡でもいえるでしょ。
そんな物件４件持ってても意味ないよ。
へたすりゃ、全部合わせて５０００万円でも買える。

スカイコートのマンションだったりして？

カタログを捨ててしまいました・・・わかる方いらっしゃったら教えて下さい。
B棟は、テラスはどの方角向きになりますか？

投資に失敗している人の見解ってね。。。
ちなみに投資効率のいいエリアを教えてください。
あなたが良いと思うエリアは次も失敗しそうなので参考にしたいです。

>投資用、セカンドと豊島区と文京区に4物件持ってますから、

20㎡が４つで5000万円で買える？
不動産音痴の借家住まい？
親と同居？

中古なら買える。

＞１４６
論外、プッー

５千万円中盤から後半の価格で、今なら７０平米台でも買えないかなーと思い資料請求してみましたが、
やっぱり高そうですねー。やっぱそう安くはならないですねー。

そりゃ無理だ。
70平米台の残りって手の届きそうな低層階はもう売れてるから中層階～でしょ？
8000万台から3割引くならさすがにもう残ってないよ。

＞５千万円中盤から後半の価格で
それは、郊外のマンション相場でしょう、ここなら２LDKも届かないかも
もちろん、住み心地の悪い低層階の話ではありません。

まーやっぱり5000万円台で７０平米台は無理だったか。
いつまでも売れてないから値引きもあるのかなーなんて思って資料を請求したんですが、無理でしたね。
まーどうしても目白がほしければコーポラティブハウスでも買うしかないですね。

目白から引っ越して1年半経つんですが、さすがに黄色い建物の宣伝幕は取れたんでしょうか？

今週号の週刊誌に、ここの値下げの体験談が載ってるね。

興味があります。
よろしければ教えていただけないでしょうか？
（すみません、発見できなくて…。）

週刊現代7月14日・24日特大号の67ページです。

週末ここの近くを通りました。
建物東側の雑司ヶ谷駅までの坂道を見て、つくづくここ買わなくて良かったと思いました。
通勤のためにこの坂道を上るの、毎日だとさすがにストレスに感じただろうな・・・と。
小さな子供がいるので電動自転車でも上るのキツイだろうし、ベビーカーならなおさら。
明治通りの工事計画もあるし、落ち着かなかっただろうな。

現代情報では大幅値引き？

通勤には明治通り沿いの緩やかな上りで雑司が谷駅に４分で着きますよ。　
買えない人の批判は＊＊＊の遠吠えに聞こえますね。

明治通り側が緩やかな坂なのは知っていますが、
その坂を自転車やベビーカーを押して上ったことはありすか？

我が家には3歳のチビがいるので（更にもう1人家族が増える予定）
最寄の雑司ケ谷駅まで、ベビーカーや自転車であの坂を上らないといけないと思うと出不精になりそうです。
子供が成長して自分で自転車に乗るようになっても、子供にはあの坂は上りも下りも厳しそうですし。
一時的なものではなくあのマンションに住む限りずっと付き合わなければいけないですよね。

夫婦だけなら『有り』ですが、子供がいることを考えたらあの環境は『無し』でした。
でもここをパスしたお陰でその後、良い物件に出会えました。
改めてあの時、買わなくて良かったぁとつくづく思います。

電動自転車にすればいいでしょ。

中古マンションスレでやれば良いでしょ。

電動自転車でも子供二人乗せてたらきつくね？あの坂。

第４期発売、８月予定。

２年前竣工なのに余裕ですね。さすが住友だけあります。

中国語サイトも完成し、
国際的な物件としてますます価値が高くなると思います。

中国人が理事長やりたいって言ったらどうするんだろうね？

半分近い売れ残りの為、中国の方が半分入居するのですか？
習慣の違いとか大丈夫なんでしょうか？

日本人はもう買わないって事？

いま中国人は日本の不動産にすごく興味を持ってるよ。
てか、すでにバンバン買ってるし。

中国の不動産市場はバブル状態で弾けるのも時間の問題。
だから比較的安定している日本の土地、マンション、ビルを購入中。
けっこう有名なビルも中国資本下に。
横文字の日本法人を設立するから、ちょっと見はわからない。

高級マンションを買うのはお金持ちの個人。
でも知り合いの上海人は「悪い中国人が多い池袋に近いから興味ない」と。
「悪い金持ちの中国人なら買う？」と聞いたら無言で笑ってた。
その上海人は港区ばかり買っている。

>170
以前テレビでも放映してましたよね。
中国人の不動産投資。
いつか国内の土地がほぼ中国人名義だらけになったりしますかね。

鹿島が近くで販売開始しますね。
ガチンコ対決の結末はいかに・・・。

↑なら、いよいよ完売するぞ！即日完売間違いないか？

南側の眺望が良ければねえ。惜しいねえ。

少しは動いてるのかな？

しかしいきなり3割引を提示されて、ちょっと揺らいでます。

ここ総戸数に対して駐車場が多すぎるよね。
駐車場の契約率を90％以上にしないと、管理費・修繕費が赤字になるので、
やや計画に無理があるような気がする。
駐車場の料金は安めなのでうれしいんだけど。

ここは全く値引きしていませんよ。いい加減なこと言わないでください。

３０坪、一億OVERの物件が２４坪程度の物件と同価格になってしまってるのか。本当なら
即完売しそうだが。。先住者の気持ちは。。スミフも値引きが常識になったとは言え事実ならここは崩壊だね。後の祭りとは言え管理委員会で問題になったりするのかね。差額返還するとこも今はあるし
、差額返せとかしつこい人もここは多そうだし。事実はいかに。

ここは管理費が高いとか？

3割引なら即完売。
完成在庫を気にしない住友不動産がそんなに値引きするわけがない。
ここの億ション気に入っているけど、少ししか値引きしてくれないよ。

それはあなたが少しの値引きで買う（買える）と思われているから…

> 3割引なら即完売。

と言われていたのは3年前、、、

なんかほんとに不憫だよ。

確かに。
３年前に３割引きなら確実に買った。

予算もない人間にも3割引きなんて提示されなかった。どの程度の予算が一番割引提示されるのですか？

というか、値引きなんて提示されない。売れてるのに値引きするわけが無い。

ウチは2年半前の決算月に9000万円位の部屋を1割強+初期費用までは了解してもらったよ。
でも予算ギリギリすぎて引越費用や家具にまわすお金がなくなるからやめたけど…

↑私はその時期に１．８弱人により様々

176の投稿をした者ですが、
いろいろあって、結局見送りました。
みなさんお騒がせしました。

値段的には納得できるものでしたが（もはや新築ではないですし）、
場所と、間取りに、もうひとつ納得できないという夫婦の結論です。

現在3割前後ということですかね。

冗談抜きで本当に値引きしてるの？自演の書き込みじゃなくて？
住友が個別値引きしてるのなんて信じられないのだけど。

3割はスミフでもかなり良い方だがどの在庫物件も値引きはある。
三茶、成城などの高級物件は結構厳しいがそれでも値引きなしは一昔前。

ただここは、在庫がたくさんあるから、
スミフとしても、これまでのような値引きの基準で売っていたら、
ラチがあかないという判断なんだろうと思います。

新築後丸3年でこれだけの数の在庫を抱えたマンションって
スミフでもあまりないわけで。

家具が設えてあるモデルルームが13部屋あり、
じっさいのガランとした部屋はそれとは別にずいぶんあるようでした。
正確な数を数えたわけではないですが、全部で50戸はあったと思います。

こちらで検討していたのは120平米前後の比較的広い部屋でしたが、
80平米前後の部屋は、3割引まではしないと思います。（想像ですが）

私は年初に真剣に検討して価格交渉しましたが諸費用サービスだけでした。
このスレを見て先日モデルルームに行きましたがサービスは変わりませんと言われました。

▲3割なんて絶対ない。スミフ買ったことあるから分かる。

マンコミの書込み信じてマンション検討している人なんていないと思うけど、最近デタラメな書込みが多すぎるね。

８０㎡弱の３LDK、８８００万円の部屋が３割引だったら６１６０万円だよ。ありえないことは誰でもわかる。

中小デベのチンケなマンションでも所有権ならもっと高いよ。

定期借地権の桜プレイスはもっと安いだろうけどね。５０年で価値が０になるんだから８０㎡なら３０００万円台が適正価格だろうね。

ちなみに住友不動産が３年前に分譲したシティタワー品川は７０年の定期借地権で８０㎡で２０００万円台だったね。

定期借地で５０年後に建物を解体して出て行かなければならないなんて、３０歳で購入して８０歳前に追い出されることになるけど、８０歳では賃貸マンションも貸してもらえないしどうするんだろう。


私の意見も素人のいいかげんな意見だけど、シティタワー品川の話は本当だよ。だって自分が購入したマンションだからね。

私は４０台だから７０年後には確実に死んでいるから購入したんだよ。

193に「80平米前後の部屋は、3割引まではしないと思います」と書いたのだが。
みなさん、早とちりしすぎです。

１９７さん

あなたの言われる文京区の６０００万円前後の７５㎡の物件を具体的に「沢山」教えてください。

私はそんないい物件があるなら是非購入したい。

物件名を教えてください。沢山って１０物件くらいあるのかな？楽しみにしています。

１９９さん

そんな物件あるわけ無いよ。
デタラメを信じちゃいけない。
住友不動産の物件は高級だから、買えない貧乏人が妬んで足を引っ張るのはどこの物件でも共通さ。

ネガの主張は竣工してから期間が経過していること。これも住友の物件に共通している。
住友不動産は竣工在庫が常に業界トップだからね。
８５０戸の豊洲シンボルを竣工後半年以上経過してから発売する会社なんて他に無い。シンボルだけで恐らく５００億円以上の金を寝かして平然としているんだ。

でも他社のように建物が安っぽくて、完成してから売れなくなることを恐れて青田で完売を目指しているデベよりまともだと俺は思うよ。
外観やエントランス、エレベーター、内廊下、外構などの共用部はプレハブのモデルルームでは表現できないし、資産価値を考えたら室内の仕様だけ見せて購入させる住友以外のデベは客のための商売をしていないことは明らか。

他社物件を多少安いからといって青田で購入し、内覧会で外観や共用部の安っぽさに驚いてショックを受ける契約者が多いらしい。中には手付金を捨てる人もいると聞く。

金をかけている部分を建物完成後に見せて販売する住友不動産の物件は、金を掛けていなくてその分安い他社の物件より当然高い。
価格だけで物件を選ぶと後悔するよ。一生で１度か２度くらいしかマンションって買えないものだからね。
時計とか車を購入してから、もう少しグレードの高いものを買えばよかったって思うこと多いでしょ。
マンションは価格より入居してからの満足が得られるか否かの規準で購入すべきものだと俺は思っている。

貧乏人は７５㎡６０００万円の文京区の安っぽい物件を買えばよい。きっと貧乏人の感覚ならどんなに貧相なマンションでも後悔しないかもね。

シンボルはツインがあまりに売れないから遅らせただけでしょ。