パークタワー晴海　その3

大きな地震で免震ゴムがズレた場合、ジャッキで建物を持ち上げて補正すると、建築事務所の知人から聞いた事がありますが、その場合の費用がどの位かかるのかご存知の方はいらっしゃいますか？
それから現在免震のタワーにお住まいの方に教えていただければと思うのですが、毎年の免震装置点検費は管理費から出されていると思いますが、免震ゴムが将来劣化した場合、ズレた場合の補正費用は修繕計画の中に盛り込まれてあるのでしょうか？

土壌、地震ネタは余所でやって・・・

自然災害は長期修繕計画に盛り込まれていない。３・１１の時、乾式壁って結構あちこちで壊れている。免震も含めて。補修費用をどう調達するかってのが問題になった。

それから販売時に作成する長期修繕計画は３０年目まで。免震ゴムの寿命はそれ以上とされているので、当然含まれていない。免震ゴム以外にも、機械式駐車場、エレベータ、竪排水管といった大物の交換も当初の長期修繕計画には含まれていない。タワマンの修繕積立って10年目以降で跳ね上がるんだけど、それは３０年目以降は考慮しなくて。３０年目以降を考慮したらもっとすごいことになる。

ってことはデベは決して教えない。

>>2119
直下型と縦揺れは関係ありません。直下型だろうがなんだろうが、地震波の大半は横揺れです。

免震タワーいやなら他いきな。つまらん解説は不要だよ

原発の免震→耐震は、耐震の方が安全だからって判断が元じゃないから騙されないようにな。

「免震機能等」とか書いちゃった新基準の条文のまずさを九電が突いたただのコストカット目的の変更で、安全性なんて気にしちゃいないのは耐震への変更と同時に規模や性能の縮小してることからもわかる。
一度川内原発でググって見るといいと思うよ。

湾岸タワマン系で書きまくってるあの人が無知なのか悪意持ってなのかは知らんが。

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってますね。また、「原子炉建屋や格納容器など、（これまで建設した）施設は耐震構造で造っている。耐震は抱負な実績がある一方で、免震は経験やデータがない。コスト削減では断じてなく、福島の事故を踏まえ、安全性第一で設備を充実させる」とも言ってます。

それにしても免震耐震しつこいなー。ここは免震なんだよ。

>>2126
放射脳系の人々が言いがかりをつけているのに騙されています。原発の免震不採用の件は決して安全性軽視でもコスト軽減でもありません。

免震の安全性は通常建築レベルでは間違いなく確かです。ただ、居住性やコストを度外視できる原発では、剛構造のガチガチ低層建築のほうが実績あり安全性を証明しやすいのです。万一が許されない原発の場合、現時点では免震はある意味リスクを内在し、かつそれが原発の安全基準を満たすと証明しづらいのです。

だからといって免震が高リスクって訳じゃないですよ。原発と普通の建築の議論をごっちゃにする人がいけないのです。

マンションの方が万が一許されないよね。
人の命かかってますから。

>>2129 マンション検討中さん

相手にしないほうが良いですよ。
かまってほしいだけですので、スルーしましょう。

>2130

そのとおり。ということで、Nスぺで取り上げられた免震の倒壊リスクは、ある立場の人たちにとっては不都合な真実。なので総力を挙げて排除。

>>2129 マンション検討中さん
耐震が安心という事ですね。

結局ここまでDFSが危険だというソースを出せる人はだた一人もいませんでしたね。
ただの免震システムに話をそらして頑張っている人だけ。

間接的ながらDFSの安全性を証明してくれてありがとうございました。

本当に構造面だけは最強なので、後の不安は価格、管理費単価と修繕費だけですね。
あの庭は管理費高そうだし…。

原発好きの耐震君はひょっとしてDFSと一般的な免震構造物の違いも理解しないまま騒いでいたのでしょうか…？

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってます。

>>2136 匿名さん

そうですか。良かったですね。
課題のない建物はないって知ってました？
またひとつ賢くなれましたね。

興味があり、時々こちらを見ています。
高いですかね？
駅は近くはないので高価格はないかと勝手な期待をしていますが出来れば坪200万ぐらいが希望ですがいかがでしょうか？

坪２００万は絶対ないよ。

ちなみにお隣のティアロのキャンセル物件再販が角部屋ですが、約坪310万と357万

ありがとうございます。
低層階なら200万希望でしたがティアロ4階でこの価格だと厳しいですね。やはり同じ価格ぐらいで出てきるのか。こちらの物件を安くして即完売を狙ってほしいです。

>>2140 匿名さん
気合の入った仕様が高く売る気まんまんの予感です。

さすがに低層だろうと坪200万はアベノミクス前でもあり得ませんよ。。分譲時スカイズの最低価格でも坪200はなかったですし。

三井さんの最近の傾向として即完売を全く狙ってないですよね。余裕ある階高や贅沢なDFS免震と凝りまくりのランドスケープや共用部など、高値チャレンジの予感です。

>>2139 匿名さん
角部屋の坪単価を例に出してもねぇ。
眺望も良し悪しあるし。

>>2142
クロノ、スカイズのスタート価格は坪220弱
ティアロのスタート価格は坪250弱だったと思う

ここは早期の完売を目指すなら坪260スタートの平均坪300前後
選手村や勝どきのつなぎでゆったりなら坪280スタートの平均坪330前後ぐらいじゃない？

今となっては安かったクロノティアロも結構苦戦してたし、
駅遠大規模を相場で売り尽くすのは想像以上に大変だと思うよ
上に再販モデルがあるけど、一戸売れば終わりの中古とは訳が違うからね

ここの販売時期ぐらいが勝どき東の情報が出てくる頃でしょうか？
皆さんあちらは検討されていませんか？

角部屋以外だと、こちらの転売屋さんでは、
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16015550000008/

３３階北向き　3LDK 74.2m2 6880万円　約坪306万

パークタワー晴海も似たような値段になるのでは？

>>2146さん

北向きとは言え高層階ですし、地味にお得ですね、これ。

ただ、PTHの高仕様を知ってしまうとPTHの価格を待ちたくなります。

>>2144 匿名さん
仕様やデザインだけ見ると力は入っていますね。
平均坪330前後でも安いかも。豊洲問題で晴海に流れる方もいそうなので、もっと強気な価格で出そうな気もします。

>>2148 匿名さん
最近のトレンドに反する駅遠のデメリットをどこまで埋めれるのか第一期の販売戸数が楽しみです

>>2148 匿名さん
パークホームズ豊洲と同じ価格ぐらいで出てきますかね？

三井は、これから開発したい案件はたくさん持ってるだろうし、ここに坪330万以下の値段を付ければ、近隣の相場を冷やしてしまう事に繋がってしまうからそんな事はしないと思います。
いくら駅遠大所帯マンションとはいえ、ここさえ売り切っちゃえばいいという考えはないと思います。

＞2148

そもそも豊洲新築ないので、流れようがないんじゃない？

豊洲と購入者被らないでしょ。
中央区検討してる方って江東区嫌じゃない？
豊洲はブランドより実利とるタイプの方が買ってると思う。

次の勝どき東が半年遅れて2023年頃に竣工らしいので、こことは販売スケジュール被らないですね。
豊洲市場やオリンピック会場問題で湾岸向かい風の中、有明の1539戸とドゥトゥール、PT晴海合わせて3000戸の販売レース開始。冷え込んだ市況にトランプ効果で超低金利終わりの気配、果たして売れるのか見ものです。

>>2151
逆の見方もできて、
マンション事情が停滞しつつ、金利上昇がほぼ確実視される中で、
注目を集める為の起爆剤にすることもある
晴海が注目されれば選手村や勝どき再開発にも繋がるからね
震災直後の東雲もそうだったけど、最高スペックにも関わらず低価格・・・
あれで「怖くて買えない」から「みんな買うんだ、買ってもいいんだ」って意識が変化したと思う

ちなみに坪300弱で出したとしてもエリア最高価格だからね（住不除くｗ）
相場を冷やすことにはならない

同じ三井の勝どき東は、またさらに遅れて2018年後半頃着工になるらしいから、竣工は2023年より遅れるよ。

>>2156
何回か全体竣工が遅れるってアナウンスがあったけど、
住宅棟は2018年から2、3年後って記事を見た記憶もあるんだけど、
実際のとこはどうなんだろうね
勝どきとは事情も違うんだろうけど、住不も立て続けに延期や中止を発表してるし、
どうなるんだろうね？

着工から5年かけて建てるらしいから、竣工はH35年だと思われます。

紹介されていたテイアロレジデンスの仲介が意外と安い。特に４０階北側は、私も買いたい。

立て続けにタワマンが建つと、小学校の受け入れ人数が限られているので、行政は大変です。
月島第三小学校も平成30年完成を目指して、ランチルームやお茶室を潰したり、屋上に建て増しして教室を増築中です。
それでも来年入学予定者が150人も来て驚いているそうです。15年位前までは全校児童300人ほどだった小学校です。
タワマンの建設はずらしながら完成していってもらわないと、子供のピークが過ぎるとまた校舎がガラガラになってしまう事は過去の経験上わかっているので、行政もデベに要望を当然出しているでしょう。
パークタワー晴海の完成が遅れて一番ほっとしているのは行政でしょう。
また、日本語不可の転校生も増えていて、その対応にも追われています。

シャトルバスが何時にどこまで行ってくれるのか早く情報出ると良いですね。

すみふの販売延期は他で在庫抱えすぎて営業がまわせないんじゃないかと。

シャトルバスは、変な色気を出さず、月島駅との間をひたすら何十往復も繰り返して、便数を増やした方が、絶対便利なのですが、華やかさに欠けるので、売るために銀座やら東京駅行きを持って来るんでしょうかね。そうすると便数が減りますよね。

有楽町線大江戸線が使える月島駅の交通利便性の良さは、そこで暮らしてみないと中々理解してもらえないので難しいですかね。
月島駅周辺がいかにも下町で地味なので、勝どきを好むお客さんが多いんですよ〜と地元の不動産屋さんも言ってました。うーん。

シャトルバスの運行は管理組合が決めるんだから、将来は月島駅のみになるんじゃないの？
住民が総会で一番いいルートを決めるんだよ。
デベなんて分譲終わったらもう関係ないので。

販売時点ではシャトルバスの行き先は決まってて、組合ができてから変更になるんだろうな。最初は東京駅が濃厚かな〜

>>2165 匿名さん

変更は結構大変ですよー
自分は東京駅にバスが出るというから買ったんだ！みたいなこと言って騒ぐ人が絶対出てくるから。
理事会は結構苦労すると思います。

そんなの言わせておけば良いのよ。（笑）

人それぞれでしょうが、うちは東京駅まで行って欲しいですね〜

シャトルバスの路線変更は甘くみない方がいいですよ。最初が肝心。

住民総会が紛糾して結局最初に決まった経路と本数を変えることはできないということね。
もし赤字になっても廃止もできないんでしょうね。