有明ガーデンシティー（その12）

>>5030
その考えは基本かもしれませんが、
最近の住不は開発が成功したという未来も盛り込んで価格設定しているので、
その考えはあてはまらないと思います。

あと湾岸タワマンはターゲットをサラリーマンに向けないと捌けません。
ということは、日本の経済が上向きになりサラリーマンの給料が上がらない限りは、
これ以上価格が上がる事は難しいです。

ということは、坪単価が上がれば平米数が減っていくだけ。
つまり価格という意味での値上がりはそこまで期待しない方がいいですよ。

>>5032
湾岸といったら湾岸タワマンのこと言うと思いますよ。
ちなみに、湾岸エリアは江戸川区は含みませんが、何故か千葉県浦安は含まれます。

最近湾岸を買った30後半には金融資産数千万は厳しいと思いますが、
アラサーで買って次を狙っている30後半はそのぐらい持ってますよ。
早く行動した方が何でもいいってことですね。

江戸川区も海に面してますよ。ただ、タワーマンションが無くへぼい街並みなので、話題にならないだけで。

>>5033 マンション検討中さん
湾岸タワーだと、経営者層も多いから良いのでは？

>>5033 マンション検討中さん
意味がわからん。開発前に開発後の価格はつけられないよ。
開発が進めば値上がりする。それだけの話ですがな。

もちろん、住友が開発して価値が上がれば、そのぶんを上乗せするのは当たり前だ。

>>5035
そうですか、ならそう思っててください。

>>5036
経営者層は多いと言っても1割くらいですね。
少なくても私の周りは。でも30人くらいは知り合いいるのでそんなにブレてないと思います。

>>5037
住不が開発しているので当たり前ですが、
商業施設が近くにできる。というのを価格に込ませているということです。
しかもその商業施設が成功するという前提に。

ちなみに商業施設は2段階になってますが、2発目は1発目が失敗したらつくられません。
なので住不も価格で込ませているのに成功するかは懐疑的ということです。

まあまあ。商業施設はハイブランドで攻めてきてくれるようなんで、良いのでは？

ブリネロクチネリ普段使いもくるしうない。

>>5028 マンション検討中さん

確かに年収1000万円程度だと親の援助ないと7000万円以上のマンションは買えないですね。

>>5041
既に不動産を持っている買い替え組なら親の援助なしで買えますよ。
というかローン組めるのでは？

まあ親の援助ありで買ったと思ってればいいのでは？
話合うだけ無駄っぽいのでもう離れます。

>>5028 マンション検討中さん

３０代後半
ローン有
年収１０００万前後
親の援助有り（２０００万〜３０００万程度）
金融資産５００万程度（３０００万円というのは、
盛ってしまいました。あと、ローンてんこ盛りの不動産を資産と言ってすみません）

ってな感じ？

>>5037 匿名さん

開発利益は、開発後に発生するものではなく、開発決定した時点で先取り的に生まれているんだよ。そして
その開発利益はマンション価格に
思いっきり盛られるという事になる。
つまり、想定外の新たな開発が無ければ、
開発後の値上りは難しいという事。

病院の目の前のマンションに住みたい人いるのかなあ。

>>5045 住民板ユーザーさん1さん
豊洲のケースもあるから関係ないと思うな。
癌研は昭和大と違って救急車は来ないしね。

家庭を持ったいい年のおじさんが家を買うのにママにおねだりですか。
恥ずかしい。情けなくて子供には言えませんね。

>>5043 匿名さん
無視されてるね。笑
しつこいとモテないよ。

なんだ、値上がり許容してるんじゃん。
開発で値上がりするのを容認してて、ネガが務まるの？

ネガさんには「開発されても、開発前の安値で売りなさい」くらい言って欲しかったです。割とマジで。

親から３０００万円くらいの援助貰えば、結構助かるよね〜〜。

50平米台の安い部屋も結構ありますよ。これなら５０００万円台で買える。

１人暮らしなら50平米台でも十分な広さ。
結婚しない人が増えたから、こういう企画もできるんだろうなぁ。

ボリュームゾーンが7000～8000万って、なんの情報？
もう価格出たの？

値上がりする前に買いたいなら、今の中古買うしか選択肢ないじゃん。

>>5048 マンコミュファンさん

相手してくれて、ありがとう。

７０００万から８０００万という事は、サラリーマンがギリギリ買える金額。
つまり、サラリーマンの上限である訳ですね。

サラリーマンでもエリート層を狙っているのか、もうサラリーマンは諦めて経営者層を狙っているのかなーと。
一般的なサラリーマン狙いなら、タワーマンションより団地型の方が安くできるので、そういうのを作っちゃうでしょうね。

>>5051 匿名さん
荒れてるのは貴方かと。
妬み症が多すぎるんだよ。
別に自分より圧倒的に稼ぎよくたって別に良くないか？
どんなに稼いでも上には上がいるし、稼いでる人ほど基本的には苦労とリスクがあるんだからさ。
親の援助受ける人もいれば、自分の稼ぎで買う人もいる。
タワマンは色んな人の集合体で自分も買えるなら何も荒れることない。

そりゃ買える人と買えない人が居るのは当たり前では？
そりゃ買えない人ほど必死にもなるよ。。。

当たり前。

>>5060 匿名さん
買えない人がなんでここにいるの？

スミフ営業ごくろうさん。
今日もゆりかもめ豊洲駅とBMAでティッシュ配りしてました。
有明民に勝ってほしいが、ありありですよ。値付け悩んでますな。1期は買いかもな。

有明は発展が決まってる街への投資だな。
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/sogotoc/toc_ichiran/toc_page/pd...

>>5062 ご近所さん
意味がわかりません。
値付け悩んでたら買い？

>>5063 ご近所さん
そうやってスカイズを買った人たちも騙されたわけですね。

>5065
スカイズ買えた人は安かったので値上がりして大勝利だと思うけど？

>>5066 匿名さん
売らなきゃ大勝利にはならないけどね。
売っても近隣新築買ったら高く売って高く買ってるだけで意味ないし。

>>5067
いやそれは意味なくはない

>>5068 匿名さん
そういえばこの前、スカイズの最上階、@700出たよね。
株高だし、まだ金利も安いし、ここもサラリーマン以外狙いできそうだね。

中古の売出価格は売主の希望価格です。
そんな妄想価格で売れるわけがありません。

>>5069
ペントハウスやプレミアムフロアを例に出すのはやめましょう。

多分、不動産取引を利用した財産移転だと思う。

>>5069 ご近所さん

いや、坪１２００でなかったっけ？

>>5073 マンション検討中さん
深夜に投稿、仕事してないでしょ？
ネガにニートってほんとにいるんだな。ただの買えない人だと思ってたけど。

開発前の物件が、値上がりするので多少高くても結果的に見るとお買い得。
豊洲のパークシティも割高連呼されてたのに、結果的に大儲け。

>>5075 匿名さん

投資ならともかく、今まで豊洲に住んで被った苦痛に比して、多少のキャピタルゲインでよしと出来るか…。

>>5075
豊洲のパークシティ割高連呼？すぐに売れたのに？？
割高連呼されるとドゥトゥールみたいにすぐに売れなくて長期販売になるんだよ？

あと豊洲のパークシティとの大きな違いは眺望のあるなし。
それと、当時の湾岸はパークシティ以外もあの時期のタワマンはどこもキャピタルゲインが得れた。
同時期にできたワールドシティタワーズや東京タワーズも
周りなんの開発もないけど同じかそれ以上のキャピタルゲインだよ。
もう少し湾岸勉強しようぜ。

友達は東京タワーズ4000万台で買って、いま8000万だとか。
ここまでのパフォーマンス、豊洲にはない。

やっぱり開発されるエリアが一番儲かる。
今なら晴海か有明かなあ？

パークシティのスレを読み返してみろ。
割高だと散々言われていた。

>>5079 匿名さん
そうやってベイズを買った人たちも騙され、今は暴落一直線なわけだ。

>>5080 匿名さん
スレで割高連呼は買えないネガの投稿だからあてにならん。

ベイズあたりって、最高値更新してるぞ。５００万超えで成約してる。

新豊洲のマンションなんかによくそんな金出せるな・・・。

>>5083 匿名さん

嘘はいかん。証拠ある？
坪７００はいってるはずだよ。

>>5085 マンション検討中さん

ペントハウス、坪700の成約出ましたね。

へえ。それも買った時より高く売れてるの？

他人のマンションが幾らで売買されようが気にすることはない。
だいたい買う気がないならば、売買単価を調べて何の意味があるのですか？
しばらくの間は、有明や晴海に目を向けたら如何でしょうか？

首都圏の新築と中古の価格差が徐々に接近しつつある。
値幅は中古価格が値上がり、同エリアで供給される新築価格に近付いて行く傾向だそうです。
その傾向であるならば、仮にベイ、トリプルタワーが予想外の高値に出て来たら、周辺中古の相場は新築相場にさや寄せをして値上がりするという事になる。
つまり、週刊ダイヤモンドの将来の価格予想も全て的外れとは言えないだろう。
因みに、住友不動産は一期一次の好条件の部屋は抽選となると予想をしていた。
だから1月中に、事前説明会に行けば【抽選倍率の5倍優遇】を条件としていた。
この様な優遇倍率制度は、ブリリア上野池之端やブリリア代々木でも行なっており、池之端は平均1億にも関わらず間も無く完売である。

>>5089 マンション検討中さん
スミフは相当安く出すつもりだな。さすがに最近の新築マンション不振でビビってる。

>>5089
別に検討者はここしか買えないって訳ではない。
高値ででたらそっぽ向かれて他のエリアを検討するだけでしょうね
この物件が例えば赤羽辺りに出たとしたら、周りの物件含めて相場が上がるのでしょうけど有明は鉄道利便性が悪すぎて、釣られて相場が上がるとは思えません。
近隣の豊洲晴海の2段階下の価格帯が天井になるでしょう。
つまり現状通りです。

あとここの一期は即完売ぐらいの勢いがないとテナント入ってこなくて商業施設毎死にますよね
相当安値で出ると踏んでます

相当安くとは言っても坪単価340万だから、収入少ないダメリーマンには買えない価格にはなりそう。

今価格が分かってるものが坪単価340万なだけで、平均はもっと高くなる可能性あるよ。
スミフに安値期待は無駄かと。

有明高値で売りだしたらそっぽ向かれるだけ。さすがに住不もその辺はわかってる。

まあ、400万超えはないようだし、340万前後なら普通のサラリーマンなら買える価格だしね。

4年後、中古で駅遠で仕様もイマイチな某ブリリア有明が坪400近くまで上がる予測らしいですから。
それなのにここがそんなに安く売り出す訳ないでしょう。

そこで坪単価400万超えで出してくるのがスミフの凄いところ。

すみふなら450万でも驚かない。

スミフは竣工後、５年経っても新築販売している会社だから、適正価格より高く出してくるでしょう。
しかし、３２０万円を越えてきたら売れない気がします。

既存の有明住民や、土壌問題で資産価値の急落中のスカイズ、ベイズからの買い替えが相当数見込めそうですね。

高い金払ってまで便利なところから、不便な立地に狭い部屋に買い換えることってあるんですかね？
豊洲徒歩圏のスカベイに住んでいる方々が移動してくるとは思えません。
東京23区で有明以下の利便性って北綾瀬ぐらいだと思います。

金利も上昇してきてますし、高値掴み確定物件ですね

>>5101
スカベイ、有明シティの人結構来てるみたいですよ。
豊洲駅遠マンションが便利とは思いませんが、
渋谷・新宿方面に行く人はりんかい線駅近は便利ですし、
大型商業施設が目の前にできるという点は、スカベイとは比較にならないですね。

あと豊洲も時間で言えばスカベイと変わりません。
徒歩対りゆかもめなら、ここの方が時間短縮になります。
180円がどうのこうのって貧乏くさいこと言うのは止めてくださいね。
払うのは会社なんですから。

＞180円がどうのこうのって貧乏くさいこと言うのは止めてくださいね。
＞払うのは会社なんですから。


この発言が貧乏くさいって思った。

>>5102
現実としてバス便で10分と徒歩圏10分が同じ評価にならないのと同じように、ユリカモメに乗って実質時間が変わらないというのは流石に無理がありますよ。。

>>5103
はいはい、貧乏で結構ですよ。
前にりんかい線が高いだなんだってネガいましたからね。
そもそも電車使わないのでスカベイみたいな立地でもいいですけど、
立地の将来性考えるとこっちの方が上ですね。

>>5101
金利が上昇するってことは景気が良くなるってことなので、
今の日本経済考えるとそこまで景気良くなるようには思えないし、
景気良くなったら稼ぎも増えるので、高値掴みでもいいかなと。

一番のリスクはネガティブな事ばかりウジウジ考えて動かないことかと。

>>5104
ゆりかもめはどちらかというと電車の部類だと思うけど。
まあいいや、でもスカイズの人も結構来てるのは確かですよ。
よく有明のスレに現れるスカイズの人でしょ？
評価が高騰したって株と一緒で売って確定しないと意味ないですよー。

江東区長は小池都知事が自ら【安全宣言】をしなければ、新市場の受け入れは出来ないと言った。
と言う事は、豊洲新市場と陸続きの元東京電力の火力発電所跡地に建つ【スカイズ、ベイズ】のリセールは更に厳しくなった。
なので、投げ売りが加速してベイトリプルタワーへの住み替え需要は一定数が見込めるので、住友不動産にとってはこの市場問題は渡りに船だろう。
それにしても区長は、周辺地域への風評被害は主張したが、取り分けスカイズ、ベイズの風評被害を声高々に東京都に対して言ってあげればよかったのにね。

都心に通うならば、有明は不便だと思います。
豊洲から有明に移る人はほとんどいないと思います。

有明はりんかい線経由で渋谷新宿方面に出るならまだいい。品川、浜松町、東京、日本橋の
オフィス中心地方面はムリ。

>>5110 匿名さん
品川、浜松町は有明からの方が近いよ。
車ならね。

有明なんて370万位なんだからスカベイと顧客ちがうでしょ！？スカベイは250万でしょ?

更に豊洲の東急は380だから。伝わんないよね今の市況。。。

>>5112 名無しさん
どこに370があるのですか？
事実でない煽りを書きこむことは恥ずかしいことですよ。
有明は300越えられないから。

有明エリアの昨年後半の成約事例一覧。坪300万超えないどころか、ほとんどが坪200万円台前半。
これで有明トリプルタワーが坪370で出るなら、俺には全く関係ないから出せばよい。
売り主の住不がさっさと完売させられるか、いまさら有明を高値で買うアホがどれくらいいるのか
見ものだ。

もし@370で出てローン組んで買ったら多少頭金積んだとしても買った瞬間に残債割れの債務超過確定で人生詰むな。

都０５という、都バスを使えば東京駅もすぐやで。

有明中古相場が260くらい？
10%新築プレミア込みで286が適正だと思う。
そして商業施設,BRT期待,住みふKY価格折り込みで10%で315くらいで予想。

この時点で検討外だし、販売も簡単ではないと思うが住みふなんで325くらいのチャレンジ価格で
竣工後5年で完売目指す、くらいはやる可能性十分ありえるな。。。
通勤新橋、渋谷、新宿方面の人はいいだろうし。

個人的には超割高だと思うけど、パークホームズ豊洲も売れたし、買える人はいるんだよね。
まぁ高く売れるなら周辺相場にも好影響だからありがたい。お手並み拝見しますって感じ。

>>5115 匿名さん
有明の中古って、安いんですね〜。

>>5115
恣意的な情報に騙されないことだぜ。
買えない輩はなんとか下げさせたい無駄な情報操作に躍起だがや。
ムタだぜ。

>>5118 名無しさん

通勤で渋谷、新宿に通う人は湾岸方面には住まないんじゃないの？
都バスで東京駅に行くならば、豊洲の方が時間、本数的に有利です。

>>5121
そこはマイナー路線の宿命で周知の問題じゃない？
渋谷まで直通20分って結構破壊力あると思うけど、やっぱり運賃だよねぇ・・・

ＪＲが買収して運賃や路線を統合できればかなりの起爆剤になるんだろうけど、
悲しいかな、ＪＲにその気はなさそうだし・・・

勝どき→築地→銀座4丁目→東京駅丸ノ内南口の都05もありますよ。そんなに本数ないけど。豊洲は通らないルート。

今回は商業施設併設だから5年で完売とか呑気な事はやらない気がする。

>>5121 匿名さん
豊洲は東京駅でも八重洲側、有明からのは銀座4丁目経由の丸の内側。
同じ東京駅でも大違い。

>>5125 通りがかりさん
東京駅はちみの私有財産なの。笑い。

>>5122 匿名さん
運賃って会社が払ってくれるんじゃないの？

品川イーストの価格見てると、
さすがに住不も価格調整してきた感があるよな。
だからと言ってここを安く出すかはわからないけど　笑

>>5128 匿名さん

品川、天王洲、シーサイド、辺りは羽田への飛行機低空通過問題が控えてるからね。

そうなんだけど、住不大井町は強気なんだよね

>>5129
騒音なら、ここも負けてないでしょう。

坪単価350万らしいね。
最初、坪単価400超えるとか言ってた奴、息してる？