サラリーマンさん [男性 30代]
[更新日時] 2024-02-07 19:06:26
パークホームズ神戸ザレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/K1401/
所在地:兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5(地番)
交通:東海道本線(JR西日本) 「神戸」駅 徒歩5分
山陽本線(JR西日本) 「神戸」駅 徒歩5分
神戸高速線(東西線) 「西元町」駅 徒歩3分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
間取:1LDK~4LDK
面積:53.80平米~89.18平米
売主:三井不動産レジデンシャル 関西支店
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2015-05-02 23:45:32
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物件概要 |
所在地 |
兵庫県神戸市中央区栄町通7丁目1番5(地番) |
交通 |
東海道本線(JR西日本) 「神戸」駅 徒歩5分 山陽本線(JR西日本) 「神戸」駅 徒歩5分 神戸高速線(東西線) 「西元町」駅 徒歩3分 神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
357戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上20階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年12月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社 関西支店
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施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークホームズ神戸 ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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3302
匿名さん
ゴンドラって一度吊したらそんなに経費は変わらないような?
それを3個の屋根から吊すんだろ
まぁ120戸の高層3棟と思えば良いだけか
それでスケールメリットは有るの?
まぁほとんどは売れてるみたいだから買った人は
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3303
通りがかりさん
3301
そんなわけない
タワーは屋根1つ350戸とか
1つに120戸なら全然違う
ゴンドラ一度吊したら経費はそんなに変わらんだろう
故に、向かいのタワマンより維持費高い団地
同じ団地でも県営や市営なら修繕費は公費です
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3304
匿名さん
タワマンにも色々あって、神戸の場合、全面ガラス手摺のタワマンが多い。隣にできる神戸タワー、ハーバーランドタワー、ハーバータワー、シティタワー等、このタイプは外壁がベランダ内に有り、ゴンドラに乗って行う作業があまり無い。ほとんどがベランダ上で行うので修繕費のコストが安くなる可能性がある。
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3305
匿名さん
最近買った人に質問です。
どれぐらいの値引きでした?
20%ぐらい?
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3306
通りがかりさん
>>3303
あんたもう涙目だな。その必死さはどこからくるの?
根本的なことがわかっていない。
なぜ高くなるのか?要は工期だよ。
大規模修繕工事、ここは10ケ月程度、多くのタワーは2年近い。
それと、工事費安いのは長方形の150戸前後のスパンのシンプルな形状。
コレ常識。
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3307
通りがかりさん
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3308
マンション検討中さん
未入居部屋の割引率にもよりますが中古の方が安いから悩みます。中古はさらに交渉できるそうです。
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3309
匿名さん
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3310
匿名
竣工1年過ぎてもまだ6戸残とは近来稀にみる惨敗物件ですね。おまけに、中古市場でも買い叩かれ転売も利益確定すら程遠い状況。
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3311
名無しさん
↑
それほど値引きしない三井だから、357戸、竣工1年少しで残6戸が事実ならそれほど悪くはないね。
すでに損益分岐点はとうに黒になっている。
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3312
匿名さん
>>3307
そうです。おっしゃる通りです。
個数で割ると1戸あたり最効率のマンションより、
2倍以上かかるのがタワーなんです。
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3313
匿名さん
>>3311 名無しさん
前にパークハウスのモデルルームできたからなんとしても売り切りたいですよね。プラカードを持ったおじさんも登場。ところで前に環境局の下水ポンプ場ありますけど影響ないですか?
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3314
匿名さん
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3315
マンション比較中さん
残6戸ですか。
もう見えてきましたね。
この近辺、隣のタワー以外に予定はないんでしょうか?
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3316
匿名さん
専有部分の仕様が高ければ、この価格でも納得できますが、
共用部分だけ豪華に造るという仕様ですからね。
専有部分は最低に近い仕様です。
自分なら仮に1千万安くても手を出しません。
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3317
マンション検討中さん
希望価格の高い人から順に定価は気にせず商談すすめています。3月までにはすべて決着します。大手だからできる技です。しかしここでの営業経費に懲りたのか次の物件がありません。前のタワーで販売計画が大幅に遅れたのは事実です。
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3318
匿名さん
10階のCタイプ75.5平米が4280万で売り出してますね。坪186万位かな。
成約価格は坪180万あたりか?
もうじき完売なら三井はここから撤退だが、目一杯のローンで買った人や投資の人はこれからが大変。
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3319
マンション検討中さん
レジデンシャルサロンや事務所として使用した3部屋は未入居では売り物にならないでしょうね。
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3320
匿名さん
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3321
匿名さん
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3322
名無しさん
>>3321 匿名さん
なわけないじゃん。どうせ買えないんだから諦めましょう‼
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3323
名無しさん
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3324
匿名さん
ここはプランニングミスですね。
建物詰め込み&設備しょぼい尾&部屋狭いの印象しか残らなかった。
完成したらなお買いたくなくなった。
マンションは高騰期のケチり方も一歩間違うと上手くいかなくなるものなんですね。
ここと関係ないですが仁川駅近のプラネも同じ印象で、結果三年経ってもまだ完売しておらず。
ギリギリのラインてのがあるんですね。
そう思うと和田はさして安くもないのに完売させるのが上手い。
クソみたいな会社で、デザインも悲惨で買う気もしないが、きっちり売ってて感心する。
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3325
匿名さん
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3326
匿名さん
1割でも500~600万円ですよ。
ココも裁判になるのでしょうか?
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3327
通りがかりさん
1割ではなく、1パーセントです。
50〜60くらい。
あとはワザと形式上モデルにしてしまって、価値を落としたようにして
家具を付けたり、プラスアルファをもらうなどでしょう。
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3328
匿名さん
中古を新築と同じ値段では売れないだろう
1割ぐらいは引くだろ
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3329
匿名さん
周辺の開発で高層階の割高感が強いため同じ間取りの中層階程度の価格には実質なるでしょう。ただし差額は数百万円の購入費サポートとなり定価自体の値下げはありません。
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3330
匿名さん
中古価格だと、階層別価格差は1階で20万くらいだよ。
ここの場合、高層階になるほど中古の値下がり幅は大きくなる。
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3331
匿名さん
買ってしまった人は10年以内に値のつくときに売ることを勧める
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3332
eマンションさん
>>3331 匿名さん
Thanks for your advice.
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3333
匿名さん
ここの高層階の超割高価格を購入されたかたは気の毒。再開発でこうなることは予想できなかったのか。
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3334
匿名さん
出来てたら誰も買わないよ
それより三井は知ってて言わなかったのでは?
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3335
匿名さん
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3336
マンション検討中さん
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3337
マンコミュファンさん
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3338
匿名さん
357邸と書いてあります。
価格が高いマンションほど、住んですぐから値段が下がるといいます。再開発が値段に関係するんでしょうか。
>>中古を新築と同じ値段では売れないだろう
私が聞いた話では、住んだ時点で10%値引きされることは当たり前と思った方がいいということです。ウワサなので実証できませんが。
戸建てでも、住んだとたん海外転勤が決まって売ることになったら90%以下になるという意味なんだなと思っています。
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3339
匿名さん
ここまでマンション価格が高騰すると、流石にもう駄目だろうけど、新築マンションを3割くらいかな、値を乗せて売りだす転売屋多いよ。
数年住んだ中古でも分譲価格より高く売れるご時世だから、何も考えずに買うと外れ物件をつかむ可能性もある。
新築価格は同じでも将来は千万単位の資産格差出てくるから、物件選びは慎重にね。
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3340
通りがかりさん
そうですか。ついに完売しましたか?
この物件はいい物件ですよ。
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3341
匿名
最後はチープな仕様の割りには割高な売れ残り部屋を無理やりリハウス他関連会社に売りさばき、なんとか完売の体裁は保った訳か。この先、四方をタワマンやホテルと放送局の高層ビルに囲まれる訳ですから。
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3342
マンション検討中さん
売れたら売れたで、何かにつけて文句言う方。哀れですね。
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3343
通りがかりさん
ワコーレみたいな安物とは違い、普通に考えて357戸もの高級マンションがすぐに売れるわけない。竣工から1年で完売なら順当です。完売おめでとうございます。今後、周囲に何が建とうとも、ここは史跡である鈴木商店の跡地です。
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3344
匿名さん
中古物件もなくなりましたね
やっぱり前にできるタワーが高くてこっちにスライドしたのかな
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3345
匿名
>>3343 通りがかりさん
高級マンションですか、パークホームズは三井の最廉価ブランドですよね。
恥の上塗りですな。
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3346
マンション検討中さん
職場や家庭でボロクソに言われて嫉妬だらけの人生。
ここでストレス発散って哀れですな。
隣が高すぎて一気に流れてきたようでね。
この辺り再開発も隣のタワマンも相乗効果で いい感じに激変するでしょう。
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3347
通りがかりさん
>>3345 匿名さん
3345はワコーレだな。間違いない。
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3348
匿名さん
ワコーレって長田発祥の地元の小規模マンションが得意な
東京ではまず知られていない和田一族が経営する「W」のロゴが目立つ和田興産のことですか?
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3349
匿名さん
前のタワーのモデルルームができたらタワーかここかを悩んでいた方が多かったんでしょうね。
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3350
匿名さん
凄い時代だな
あんな物があんな値段?で完売ですか・・・
どんな魔法を使ったのやら・・・
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3351
匿名さん
>>3350
「あんな物があんな値段?で完売ですか・・・」
↑
腹痛いからあんまり笑わせないでくれよ!
***って大変だよな。同情します。
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3352
通りがかりさん
>>3350 匿名さん
あんな物って、 具体的にどんな物なの?
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3353
匿名さん
この春から中央区の新築に住みたいという人が渋々買ったんでしょうね。ワコーレは既に完売で、他に選択肢無いですからね。
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3354
通りがかりさん
ワコーレ愛の人多いですね
さすが地元に根付いてます
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3355
匿名さん
完売する前と書き込み態度が違いますね。
どこもそうですが。
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3356
匿名さん
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3357
中古マンション検討中さん
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3358
匿名さん
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3359
匿名さん
>>3356 匿名さん
四方?囲まれる?
中央郵便局側、駐車場側にも高層の建物が建つの?
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3360
匿名さん
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3361
匿名さん
ほんまにそう思う。
誰がどうされて買う気になったんだ?
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3362
匿名さん
マンションは完売するのが当たり前の事で、不思議がるのが不思議。
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3363
匿名さん
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3364
匿名
郊外のバス便物件ならまだしもだが、今日日都心のしかも新快速停車駅近物件で竣工後一年間も売れ残ったのはどう考えても汚点でしかない。ファミリアホールが三菱のタワマンになるという想定外の悲劇があったとは言え、まあ価格と仕様のバランスが悪いとこうなる典型的な失敗物件。
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3365
中古マンション検討中さん
ここは万一、引っ越しすることあってもすぐに賃貸が見つかる収益率の高い物件。
管理費も安く、融通のきくAランク物件ですよ。
どこかのC級デベと違って三井ブランドは強いですね。
300戸以上を1社で販売できるブランド力のある会社は三井、野村、住友、三菱地・・・くらいなもの。
地元の中小デベなら事業資金すら融通できないでしょう。
これが解らないようでは不動産を語る資格ないね♪
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3366
匿名さん
最後は何人の人を泣かせたんだろうね
買わされた人は賃貸に出しても利回りは採算割れ間違いなしのカス物件
三井の最大の失敗物件でしょうね
まぁこんな物件を買う人は不動産を見る目が無い
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3367
マンション検討中さん
お住まいの方に質問です。このマンションは各階の24時間ゴミ出しできるゴミステーションや各戸へのゴミ回収サービスが無いと聞きましたが、ゴミはエレベーターに乗り毎回1階のゴミは置き場まで持って行かれてるのですか?
缶や瓶は重いし、いくらディスポーザーがあっても何でも使えないし...
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3368
匿名さん
>3367
3365が言っとるやろ。
ここは万一、引っ越しすることあってもすぐに賃貸が見つかる収益率の高い物件。
管理費も安く、融通のきくAランク物件ですよ。
つまり管理費が安い賃貸向け分譲マンションだと。
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3369
匿名さん
表面利回り5%も無いのに賃貸物件にしたら大赤字やで。
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3370
匿名さん
>3369
投資で買った人は大赤字だが、サラリーマンが転勤などで貸す場合は、ローンの返済のみ考えて収益は頭にないから5パー無くても気にしない。ただ戸数が多いので、数年もすれば周りの安かったころ出来たマンションと競合するから借り手を見つけるのは苦労しそう。
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3371
通りがかりさん
完売おめでとうございます。やはり大手の物件は余裕ですね。
建築費も出来高に応じた均等払い。余裕の事業資金。
竣工までに何をしてでも売り切らないと大変なことになるどこかの中小、
建築費は出来高払いではなく、竣工後、まとめて手形で建築費を支払うような資金繰りの苦しい中小とは違いますね。
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3372
匿名さん
貸せばローンは余裕で払えますね。
ローンすら払えないマンションはたくさんあります。
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3373
通りがかりさん
完売おめでとうございます。
同じく大規模ワコーレシティ神戸三宮の住民掲示板を見ていると、こちらとの乖離が大きいように感じます。
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3374
匿名さん
>>373
ワコーレシティ神戸三宮は長谷工の土地持ち込み案件。
実質長谷工の後ろ盾でできた長谷工物件。
ワコーレだけの通常プロジェクトではできない規模です。
自社情報で土地を仕込んで建設会社を選べるようになればたいしたものだが。。。
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3375
匿名さん
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3376
匿名さん
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3377
マンション検討中さん
仕方ないよ、誰しもまさかファミリアのボンが三菱に売るとは夢にも思わないよ、しかしそれが不動産の怖い所。
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3378
匿名さん
>>3373
もめているのですか?
価格帯に大きな開きのある物件の多くは理事会でモメますね。
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3379
匿名さん
>3377
ファミリアは保育園事業驀進中だからな。
ファミリアがあそこにfamiliar PRESCHOOL神戸を建ててたら高級感でて、ここの人気出たかもね。
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3380
マンコミュファンさん
PRESCHOOL神戸なら資産価値も上がったが、常にタワマンから見下ろされる屈辱とは雲泥の差だ。
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3381
匿名さん
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3382
匿名さん
>>3373
値段はあそこはココの半値だろ
あんな物と比べてどうすんだ?
あっちは安い団地
こっちは高い団地
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3383
匿名さん
>>3382
半値?
専有坪単価110万ほどですか?
土地代ダダでも無理だろ。
それでは土地を買うのにお金を払ったのではなくお金を貰ったのかな?
もう少しお勉強してね。
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3384
匿名さん
平均坪単価からは
安い団地 ワコーレシティ 150万円台/471戸
普通団地 パークホームズ 210万円台/357戸
高級団地 ワコーレトアロード 280万円台/193戸
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3385
通りがかりさん
完売したらここもクローズ。
他の物件盛り上がらず、ここに張り付く人多しなのかな。
サスガ関西(爆笑)
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3386
匿名さん
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3387
通りがかりさん
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3388
通りがかりさん
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3389
通りがかりさん
大手ゼネコンが相手にしない三流デベの定価で比較されてもね〜
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3390
匿名さん
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3391
匿名さん
>>3389
ここは三井とっては格下になるか、中堅ゼネコン熊谷組施工。残念ながら大手では有りません。
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3392
匿名さん
大手同士がタッグ組むとさらに割高になるのは解った上で残念なのかな(笑)
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3393
住民でない人さん
いえいえ信用問題ですよ。
まあ準大手~大手で立てたければ、
竣工後数ケ月サイトの約束手形では発注できません(爆)
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3394
匿名さん
タワーマンションは耐震構造の関係でスーパゼネコンしかできない。
ただし、建築費が割高なのも事実。
しかしマンション施工においては、現場監督のレベルはそれほど高くないので、内覧会の時に結構ボロが出る。
スーパーゼネコンはマンションではなく、大型施設・ビルや土木がメインですから。
ここようなマンションは準大手くらいの施工がベストなんですよ。
熊谷の得意な規模と設計ですね。
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3395
匿名さん
この建て方なら長谷工が抜きんでてるでしょう。
熊谷を選んだ時点で中途半端だよね。
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3396
匿名さん
知り合いのマンションだけど、
スーパーゼネコンのマンションと三流工務店のマンション、
三流の方が仕上がりの完成度が高かったんだよね。
大手でも下請けなんて色んな現場を回ってるし、
現場監督も三流の方が現場慣れしてる可能性もある。
そんなのだからさ、
建築のブランドって安心感がある気がする、
ただそれだけなんだよねー
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3397
匿名さん
>>3396
長谷工は土地持ち込み総合パッケージ営業だから施工数がどこよりも多い。
現場監督も当然マンションに慣れている。
ただし、超高層や小規模は苦手で、どちらかというと郊外型の15階程度以下の大規模物件が得意ですね。
今回のように、事業主が土地を独自に仕入れした物件は必ずしも選ばれない。
スタート位置が同じなら同じ準大手の熊谷のほうが優れた点が多い。
(建築ヒモ付き条件があったかどうかは知りません。)
スーパーゼネコンは大型ビルのような施主が一社程度の大ざっぱ(?)な物件は得意だが、
何百人といる区分所有者に対する細かな気配りはかなり苦手ですね。
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3398
匿名さん
こんな高いだけの低級団地が完売するとはどんなマジックを使ったんだ?
三井の史上最低のマンソン
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3399
匿名さん
300戸クラスでアノ手、コノ手で無理やり売った場合、
どこかの物件のように、
完売した直後に大量の中古物件が出てくる。
現時点では0戸。先日1戸あったが売れましたね。
コレは無茶をせずに綺麗に売ってきた証拠ですね。
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3400
匿名さん
すぐに中古が出るのは今の時期だとお買い得物件の利ざや確定売りじゃない?
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3401
匿名さん
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