ワコーレ仁川ザ・レジデンス

プラネ仁川…場所は普通、校区最高
ワコーレ仁川…場所微妙、校区最低

立地（ロケーション）は明らかにこっちのほうが良い。
天井川の川底より低い底地のプラネスーペリアと、天井川沿いの自然堤防上の高台のこのマンションでは比較にならない。

逆に言えばプラネスーペリアは、マンションの出来栄えが異常に安っぽく残念になってしまったことも含め、人気校区である事ぐらいしか売りが無い。

競馬場の横なのに、立地が良いとはこれいかに。
営業トーク？

本気でここは学区悪いよ
子供がいるなら絶対無理
西宮の悪いと言われる学区よりたちが悪い
宝塚はそれをほったらかすからね。
宝塚市ってだけで一部を除いて公立は無理ゲーみたいなもん。

頭良くて内申いいだけでは塚北や市西に行けない上に荒れ狂ってるからもうどうしようもないよ。
中学から私立に出すのも簡単にいかない学区。

どっちもどっちやな
低地はないな、外観しょぼすぎるし
ただ競馬場近く、ワコーレも嫌かな

>>24
小学校が悪いのですが？それとも中学校でしょうか？

私なら天井川低地のプラネより、見晴らしの良いワコーレ買いますね。
プラネは地元の人間はほとんど手を出していないらしく、他所者に高く売りつけて何とか数字を稼いでる模様。
他所者が多いとコミュニティも乱れそうですしね。

競馬場は上から見る分には綺麗。電線が無いあれだけ広い空間は貴重だし。
土日に競馬客がぞろぞろマンション前の通りを通るなら問題だけど、入り口は別方向で競馬客の通行は皆無なので無問題。

競馬開催日は電車や駅周辺や中津浜線は混雑するけど、それは仁川に住んでいたら皆同じ事で、このマンションとは関係無い。

学区はともかく、競馬場の影響を気にするような人は仁川のどこであっても住まない。

社宅などを除いて、競馬場を第一に気にするような「地元民」がそもそも仁川に住んでいることじたいがありえない。

馬が近いのはアドバンテージよ。

馬は最高ですよ。
おつまみとビールとサラブレッド。仁川に住むセレブだけの特権です。

＞競馬場があるから、駅周辺が寂れずそこそこの利便性もあり、整備もされ続けるという
＞事もありますから、一概に悪いとも言えませんね。たぶん仁川の今津線西側の閑静な住
＞宅街に住んでいる住民も、競馬場は気にしていないというよりは、町を構成する特徴的
＞な一つの要素としてあるのも悪くないと思っている人が結構いるんじゃないでしょうか。
＞競馬開催日の賑わいと平日とでがらっと雰囲気が変わるのも仁川の面白いところだと思
＞います。

＞仁川と聞くだけで競馬場がネックと書く人がいる。宝塚市、西宮市で何故仁川周辺の住
＞宅地が一等地と呼ばれるのかその意味を正しく理解できれば、ネックとはならないはず。

確かに仁川高台や仁川北三丁目や仁川沿いの仁川町など山手の一等地を含め仁川に持ち家を買って住んでいる住民の多くは、競馬場は嫌悪施設としてはとらえておらず、むしろ街の個性として誇らしく思っているでしょうね。

ありえませんが、競馬場が閉鎖されてどこにでもあるショッピングモールや建売密集地やマンションになるような計画が発表されたら、仁川地域に住む住民の大多数は大反対するでしょう。

競馬好きが集うマンションというコンセプトで良いのではないでしょうか？

千代田区番町、麹町は永田町、皇居からほんの
目と鼻の先。
私のいた物件もヨーロッパの某国大使と同フロア、目の前は
ECの代表部、1分以内に元首相の自宅ありという場所柄ですが
数十歩で
千代田区営住宅の大きなのがあり
区図書館がその一階を占め、
住民の方と知り合いが出来、伺うと家賃は
こちらの10分の一以下ということでした。
つまり
これが、自然な日本の戦後体制ということでありましょう。
住み易さと、住み安さ？そして高級感とが
混濁するという日本。
仁川も特別に変わった場所ではないのでは？

>>38

言い忘れましたが、その辺りは戦前は宝塚ゴルフ場の一番端の
あたりのはず。と言って、外れで別に素晴らしいところではなくて、と聞いた。
戦後日本からエリートを減らすため
所謂平等化が実施され、競馬場誘致があったと聞いているが
仁川の水も当時は豊富で、便利、行楽地宝塚に近い等
理由があったかも。

少し遠方の病院へ行く途中に競馬場があります。
その付近を通る時のほとんどがレースは行われておらず、
馬が練習していたり、道路を歩いていたりするのを見るのは
子供の頃とても感動していた覚えがあります。
でも、学区が良いかどうかっていうのは、気になります。

小さいころから馬に親しんでいると、馬術部、ジョッキー、調教師、競馬ファンといろんな道が開けそうですね。

宝塚記念のゴールドシップは読めなかった！！！

そこまで生活にダイレクトに競馬場が影響するのかなぁとは思いますけれども…
ただ住環境として、病院はあるのかな、買物は？学校は？というのはあります。
小学校は1キロちょっと歩けばあるようなので、まあまあの距離かなとは言えますが、
中学校はもしかしてけっこう遠いですか？
自転車通学などは出来るのでしょうか。

宝塚記念は飛んでしもた。

立地は良いと感じているので検討してます。
出身の近所で実家も近いというのもプラス材料かなと。
自分の高校時代は、西宮・宝塚総合選抜だったけど今は総合選抜無くなったみたいやけど、
実際どんな感じなんだろう？

>>44
競馬場の近くでということでデメリットはほとんどないと思いますよ。
逆にうちは子供まだ小さいので、競馬場の公園がすぐ近くというメリットだと感じてます。
広い競馬場があるおかげで、景色は広がってますしね。競馬場が潰れてデカイ商業施設やマンションが出来るというのは考えにくいですし。
病院は、総合病院は西宮市立中央病院が一番近いですかね。移転か建て替えかという議論の真っ最中ですが。耳鼻科や内科などは駅周辺で済みますよ。
買い物もこだわらなければ駅前にあるし、車でならいくらでも選択肢があります。ショッピングセンターも車ならすぐでいくつかあります。
中学校は、小学校よりさらに山の方なので遠くはなりますよね。自転車通学なのか、今度聞いてみよ。

競馬場は潰れないでしょう。
世の中が不況でも競輪・競馬・パチンコなどの遊戯施設、公営ギャンブルは
廃れるどころか益々収益が上がるでしょう。
不況下で宝くじが売れ続けるのも同じ理由です。

総戸数３６しかないんやから中途半端なファミリー向けなんかにせんと
馬好きに特化すりゃええのにな。
販売会社がアホやな。

仕様面は基本的には良い方かなと思います。
標準的な説部＋耐久幅広フローリングなどのもので。
周辺環境にデメリットがある分、こういう所で頑張っているのかなーという印象を持ちますね。
あとはどう判断していくか、でしょうか。

>>52
周辺環境にデメリットありますかね？

競馬は仁川の風物詩ですから、デメリットにはなりません。
むしろメリット（子供を遊ばせる遊具、広場、その他無料サービス等）の方が多いのではないでしょうか。

>>54
その他無料サービスってなんでしょうか？

水遊びができる公園があり、ポニー乗馬などができるみたいです。

私も知らなかったんですが、今や競馬場はファミリーで遊びに行ける
レジャースポットになっているようです。
一昔前の、マナーの悪いおじさん達が集まる忌避施設ではなくなって
いるという事ですか。

プラネかここで迷ってます。
正直プラネ寄りですが、こっちの良さも知りたいです。モデル等はプラネの方が好みでした。

ここの学区は、宝塚では良い方だと思いますがね。たぶん、競馬場北辺りと同じ学区だと思われているんでしょうね。それだと購入者も考えるでしょうね。
ここの学区は、小学校は公立行っても、中学受験するような高所得者層がいるので、小学校で仲良しになっても中学校でサヨウナラとなるのが子供にとっては可哀想なところがあるかもしれませんが、それまで気にしても・・・ですし。
斜面に建てるという懸念も、あの並びにマンション沢山ありますよね。震災前からあるマンションも沢山。

確かに傾斜地に建てられている事は気になりましたが、
公式サイトの構造を確認すると基礎は直接基礎なんですよ。
てっきり地中深くまで杭を打ち込んでいるのかと思えば直接なので
この辺りの地盤は強固なのだと思います。

小学校途中で友達とさよならするよりはずっと良いと思います。
中学校では場所によって学校が変わるという所もありますし。
周りに友達が全くいなくなるという訳ではないので、そこまでのストレスも無さそうだと思います。

フラット35sは、対応しているんでしょうかね？フラット35は対応しているみたいですが。

雨にも濡れない地下駐車場と、前をさえぎることがないリバーフロントがとても気に入ったのですが、
アウトポール設計じゃないので、部屋の角部分が気になったのと、
収納がイマイチだったので辞めました。

出ている間取りだとそう感じなかったんですけどね＞角部分、収納
面積があるので収納はそれなりにあると思いました。
廊下側の部屋だと柱の食い込みがあるマンションも結構見ますので。
他の間取りだと微妙な部屋が多いってことなのかな。
ところで100㎡超えの部屋以外で一番大きい部屋って何㎡になるのでしょうか。
4LDKで73.63㎡はちょっとなあ。

リバーサイドというか、仁川のメインじゃなくて、池からの用水路みたいな狭いやつで、その眺めは全く趣はないです。

北側の競馬場の眺めはパノラマチックだけどね。

もったいないなあ。

お粗末な完成度のプラネスーペリアよりは、こっちが気にいったな～

基礎構造が直接基礎という事は、良質な地盤だという事で
地震による液状化は心配のない立地と考えて良いのでしょうか。
そういえばここは震災対策としての各種備品・備蓄品が
見当たりませんが防災倉庫はついていないのでしょうか。

防災対策備品をマンションで備蓄するもんなんですか？
防災備品などは自分で備蓄するもんだと思っていました。自分のことは自分でと言いますか。
私はマンションにそこまで求めませんけどね。
その分管理費等に上乗せしているだろうし。
マンションで備蓄していても、いざとなったらちゃんと自分の分があるかどうか分からないし、自分で備蓄している方が安心かなと。

>>70
同感ですね。
余分の設備、施設はどうしてもムダが出やすいです。
通常の修繕工事ですら管理会社と工事会社の癒着と管理組合の無知無関心で
積立金を食い物にされるケースも少なくない。
何かあればそれをネタに一儲けできる機会が（出入り業者として）増えると云う事ですよ。

水道がとまったら仁川の水を使えますよ。水量が少ないので難しいかもしれないが、ポンプでくみ上げたらいいのでは。

>>73
67です。私はワコーレの販売員でも不動産関連のものでもありません。率直に比較して感想を述べただけです。

>>70
三菱地所系とか備わってた気がします。

駐車場が全戸分以上確保されていて良いなと思ったら
分譲もあって驚きました。
駐車場って、賃貸と分譲のどちらがお得なのかしら。

販売は順調に進んでいるんでしょうかね？
最近広告をよく見かけますが、引き渡し予定までまだ1年近くあるから普通なのかな？

最近、デザイナーズ物件をよく見かけます。
人気があるようですね。
普通のマンションと違い、デザインにこだわっているようですが、リセールするときにどうなんでしょう？
普通のマンションと比べて。
逆にデザイナーズ物件ということで価値が上がるのでしょうか。

ここデザイナーズなんですか？
設計は、ワコーレ定番の瀬戸本淳建築研究室なんですけど。

プラネ買う前に、こっちのワコーレを検討するべきやった…プラネはエントランスがまずショボい!! 隣との境は薄～いボードのみ…

>>81
何を持ってトップだとか、上だとか言っているのかはわかりませんが、このマンションはおっしゃっている「論外」とは違うんで別に問題ないと言うことなんでしょうかね？子供に期待するなら私立に行かせるでしょうし、特に問題ないなら、あとは子供次第。どこの中学に行っても変わった子やヤンチャな子はいるでしょうし。

地歴の件に対する削除、ガーデンズの時以上ですね。
何が判断材料になっているのでしょう？
他の西北マンションはどこも受け入れて話をされているようですが。

西北で売り出しの深津中校区物件も、平木中校区物件も
中学校区内に地歴の話は出てくるけど、
小学校には問題が少ないところで、
ここと条件は同じはずです。

なぜ受け入れられないんでしょうか？
仁川小学校は優秀ですし、
一中がちょっとよそから来る子が怪しいけどどうするって比較は
してはいけないのですか？

競馬場すぐそばですが、においは気にならないのでしょうか。

競馬場の臭いは気になりませんが
前の川が気になってしまいます。
臭いや虫が多かったりしないかなと気になります。

そうですか。でも川は小さいのでほとんど、水が流れていないのではないですか。

流れは滞っているというわけではないですし、そこまで心配しなくてもいいのでは？
流れが緩やかなところだとそういう心配もあるのでしょうけれど…。
夏場に確認できると一番良かったかもですね。
今の時期からだとそういうのがわからなくなってきますから。

ここの立地を見に行った時、川沿いだからかハチが非常に多くて嫌だなって印象。

　そうなんですか。
もし河原に巣があるのなら行政が駆除してくれる所が多いみたいです。
この辺りだとどうなのだろう。
行政サービスって各々かなり違うから確認しとかないとなりません。

　最上階の100平米超えの部屋が6600万円からってなっていますが
この辺りにしては高いかな〜という風に思います。

物件価格は相場並みかなと思うのですが
修繕積立金や管理費が他と比べて、とても安いと思います。
総戸数も少ないのに大丈夫なのかなと少し心配。
急に価格が上がるとかいうのがあるのでしょうか?

長期修繕計画書ってあるのでしょうか。
あれば見せてもらえると思うので訊いてみると良いと思いますよ。
通常、修繕費というのは段階的に上がっていくことが一般的なようです。
１０年目の時の大規模修繕よりも２０年目の時の大規模修繕のほうが建ってから時間が経っている分、
修繕費用がかさみます。
それに対応するように月々の修繕費も上がっていくという考え方のようです。

丁度、良い記事が有りました。
ワコーレは大手に比べ修繕費が安いので要チェックでしょうね。
http://www.j-cast.com/2015/12/27253829.html?p=all

大体のマンションが修繕費は年々あがっていっているようですね。
修繕工事費はやはり積立だけでは賄えないことが多いので、その時にまとまった金額を払わらなければならない場合もありますから、きちんと調べた方が今後のためにもなりそうです

>96さん
ご指摘の記事に目を通させていただきました。
修繕費が不足する理由として施工費が高騰するという内容、
確かに建築費が高騰しているならば修繕の費用も全体的に
嵩上げされているということでしょう。
管理組合が借金を背負うというケースもあるとか、
大変勉強になりました。

小学校は仁川小学校で評判はいいと聞きましたが、中学校は宝塚第一中になるんですかね。
土地勘があまり無いので評判を教えていただけるとありがたいです。

修繕費の借り入れは大規模修繕用融資というものがあるんですか。管理組合への融資が、1戸当たりの平均融資額は2011年度の46万円が、2014年度は53万円へと約15％も膨らんでいる？なんだかショッキングな内容ですが結局のところローンを組んで分割で返済する形になるのでしょうか。

マンションコミュニティの掲示板って、盛り上がってる=批判的な意見が多い から、ワコーレ仁川は良い物件なのかな？

>100さん
1戸当たりの平均融資額…長期修繕計画が甘い場合大規模修繕費が不足する事になり、一括で支払えなければローンを組むという選択になる？
というか、長期修繕計画はほとんどの場合不足となるので自分で積み立てておく必要があるという事ですかね？

私は支払えない住民が増えると、そのまま放置状態になると聞きました。
ただ、私的にはマンションはそこまで長く住む感覚がないので。
維持費も年々上がることを考えると買い替えをしていく感覚です。
リバーサイドは、川が綺麗だと癒されますよ。
山と違い虫も気になりません。

リバーサイドっていうと仁川本流かと思いきや、ただのでかい溝だからな、ここが面してるのはw

これで癒される人は稀有だと思うが。

ここから小学校まで徒歩１３分。
ちょっと遠いかな～と思ったのですが
中学校は徒歩２１分。
子育て世代のご家族は、ちょっと購入に迷ってしまう立地かもしれません。

迷う事なく×

たしかにリバーサイドと言うには無理がある風景かと思います。
もうちょっとで本流になる支流沿いということなのでしょうか。
地図を見るとそんな感じです。

散歩にでも出かければ川沿いを歩いて癒されるかなと思いますが。
地図を見ていて思ったのですが競馬場がすぐ近くということで
場内放送とかの音は気にならないものかなと思いました。

馬が近くて放送が聞けたら臨場感がたまらんなあ。

販売数が今は２戸となっていますが、これでもう完売ということ？
それともまだ控えている物件があるということなのでしょうか。
よくわからないな、と思いまして。
最後ならば公式サイトに
「ラスト２邸！」位は書かれているだろうに、と思いますから、
そうではないのかしら。

知らんがな。

もうすぐ竣工じゃないですか！
現在の状況はどんな感じですか？順調に出来上がってきてますか？
ＣＧ見るとエントランスホールはホテルっぽい感じがします。
エントランスアプローチは十分なスペースがありそう。
100㎡超の間取りを見ると、3部屋とも6畳以上なんですね。
リビングが狭いとなれば、1部屋開放してつなげる案も良さそうです。
基本の間取りで満足できない場合はプラン変更の提案もあるようです。

それがどうした？

物件概要を見ると残り戸数が2戸となっていますから、8月入居までは完売できたら、
いいですね。
気になった点は総戸数が少ない割に管理修繕費が低いなと思いましたが、
入居後は値上がりしてしまう心配がありそうです
駐車場は賃貸分と記載してありますが、駐車場を他に貸し出すということなのでしょうか？

宝塚第一中は、現在は可もなく不可もなく。大昔は荒れたこともあるけど、今のところそれは無いかと。
仁川小学校のほかにも、良元小学校、光明小学校の３小学校から集まるので、中学校の雰囲気は
仁川小とは少し違うかもしれませんが、半分以上は仁川小の生徒ですかね。

駐車場のことが気になって物件概要で確かめてみました。
たぶん、入居者対象で分譲の分と賃貸の分があるということなのでしょう。
もし賃貸分が満車で分譲の駐車場しか残っていなかったら
賃貸希望の場合は外に借りるしかないのでしょうか。
地下の平置きに置けたら便利で安心なのですが、機械式の方が多いですね。

駐車場付き分譲というのがあるのかな。いずれにせよ、今はもうそういうプランは掲載されていないので売れてしまっているということなんでしょう。敷地内の駐車場は停められると御の字ですが、機械式だったら時間がかかるので、子供がいる人とかは危ないなと思うと思われます。そうなったら近所で平置きの方が実はあまりてまどらなかったりするのかもしれません。

入居はもう来月になっているのですか。契約している方たちは一番今がバタバタしている時期なのかな。
楽しい時期でもあるとは思います。

販売はあと１戸なのかな。
いま出ているのが１戸だけ。
Eタイプだけが公式サイトに掲載されているので、これでラストなのかなー。なんて。

入居前でここまで来ているとかなり順調なんですね。

残り1とかだと、やっぱり駐車場なんかはもう空きないのかなぁ？

中古出てる


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6966868146/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション ワコーレ仁川ザレジデンス 5階 ２ＳＬＤＫ
価格 4,780万円
管理費等 5,220円
修繕積立金 4,670円
維持費等 －
間取り ２ＳＬＤＫ
専有面積 77.88m²（壁芯）
バルコニー 11.21m²
駐車場 空無
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 8階建 / 5階
築年月 2016年8月(築2年4ヶ月)
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通 阪急今津線 仁川駅 徒歩6分
その他の交通
阪急今津線 甲東園駅 徒歩18分
阪急今津線 小林駅 徒歩26分
所在地 兵庫県 宝塚市 仁川北２丁目

高いな
感覚的には3,980万くらい


ワコーレ仁川ザ・レジデンス 5階
価格 4,480万円
管理費5,220円/月修繕積立金4,670円/月
所在地 兵庫県宝塚市仁川北2丁目地図を見る
交通 阪急今津線 「仁川」駅 徒歩6分
間取り 2SLDK
専有面積77.88m2（壁芯）
所在階5階
主要採光面南東
築年月2016年8月(築2年)