HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

わざわざここ批判しにきてる人は、高い金積んで謎のタワマンつかまされたハズレ組か、抽選外れた妬みか、倍率下げ工作か、心の狭い中央区民のどれかだろうね

>>61385 匿名さん
この方完全にネガにムキになってて恥ずかしいです。笑

何回計算してもPTKのグロス総額>>ハルフラのグロス総額にしかならんのだが、なんでそんなにPTK人気なんだろ。資産税も大きく変わらんと思うのだが

>>61393 マンコミュファンさん
でしょうね。それを上から目線の有り難い助言という体で言ってくるからタチが悪い。

タワー棟の情報はちらほらありましたが、サンビレE棟の情報はやはり今のところゼロでしょうか？

>>61395

だれかPTKの73m2の最安情報ちょうだい

>>61395 マンコミュファンさん
やはりなんといっても駅近というところですよね。
これから売りに出すところは坪単価も値段上げられて魅力は落ちましたが、最初の期は坪単価もそれなりでほぼ駅直結でしたし。
現状の売り出し部屋は少々コスパ悪いので、私は晴海フラッグに変えました。

　検討中の人たちに参考になるようにネガキャン投下。投稿で一番多いけど、まだまだ議論が足りないので、もう一回、駅遠いネガ。脇が甘い理屈になっているので反論は簡単、論破よろしく。レベル低い、退場！二度と来るな、という言い方でもいいんだけど、その理由を述べてね、検討者に参考にならないから。
　ここは割安で人気なんだけど、だけど徒歩16分以上のバス便物件だよね。バスは渋滞し時間かかるので嫌われるんだけど、加えて雨の日は送り迎えの車も入り乱れて大渋滞で目も当てられないよね。また、駅遠い＝生活利便施設が少ないというのもあるんだよ、商業施設に入るだろうスーパーや医者が近くにあるだけじゃだめでしょ、塾が遠いよね、SAPIXは豊洲だよ。また、保育園入れるかな。遠い保育園だったらどうするの？駐輪場も少ないのもネガだけど、そもそも雨降ったらどうなる？すし詰めバスで抱っこかな？ジムに行きたいなら銀座か豊洲だね、遠いよ、通えるかな？外食も少ないよね。いつも同じじゃ飽きるよ。ここ10年、共働きと単身者が増加したため、トータルの利便性が高い駅近物件の価値がますます高くなっちゃたんだ。だから上記ネガの不便を承知で買うとしても、駅まで16分ならば駅近物件の70%が適正価格。PTKの70%だよ。坪単価400万円の70%だから、坪単価280万円が適正。日当たりと眺望により高安あると思うけど、今の価格は決して割安じゃないよね。なお、駅距離による単価の比較はWEBにいろいろ転がっているので確認してね。

建設期間中に2人も人が死んでる事故物件…特にサンFは…

>>61400 マンション検討中さん
まあ建設中の事故っていうのは大型マンションでは結構ありますよね…
サンビレC棟でクレーン事故、F棟11階で落下事故でしたね。

>>61387 マンション掲示板さん

大丈夫、まだ、5C91Bがありますよ！

>>61399 坪単価比較中さん

よくわかってんじゃん。だから坪単価260万からあるんだよここは。結論自分で出してんじゃん笑

>>61401 匿名さん
前田建設の作るサンビレッジは呪われてますね…

皆さん年明けの予約取れました？
早めに動いた方がいいですよー

>>61401 匿名さん

シービレ、パービレは事故ないの？

晴海フラッグの資産価値は下記を予測。
月島住友新築　@700
三井月島　@600
月島キャピタルゲート中古　@550から650
豊海三井新築　@450から500
晴海フラッグタワー新築　@400から450
パークタワ勝どき中古　@500から550
勝どきザタワー中古　　@400から450
●晴海フラッグ中古　@350から380 約2、3割アップ
実際に月島で坪単価700万円の成約事例がで始めている。中央区の住宅再開発は条例が変更になり既存の計画以降無い。売主が大手である為、資金力もあり値上げ必須。フラッグの外観デザイン、照明計画、ランドスケープは三井が再開発でよく使う会社であり、出来上がった時の評価が更に上がることが予測される。

>>61399 坪単価比較中さん
長文ありがとうございます。
うーん、検討層がまず一番最初に考える部分を今更投下されても新しい視点もないしあんまり参考にならないですよ…

>>61406 マンコミュファンさん
ないです！サンビレの単価がパークシーと比べて少し安い理由はそこだと勝手に思ってます。
気にしない人にとってはお得な話ですね。建設期間中に作業員が自殺した家に僕は絶対住みたくないですが。

>>61399 坪単価比較中さん
語り尽くされてるけど、テレワーカー、自転車通勤、車持ち、専業主婦、無職しか住まないよここは。。。
コロナでテレワークが普及したせいでこんな倍率になってんのに、未だにこんなこと言うやつ居るんだ。。恥ずかしい。。

>>61409 匿名さん
分かります。せめて棟は変えたい。
ちなみにF棟の転落事故が自殺というのはあくまでも噂ですからあまり触れ回らないほうがいいですよ。

>>61409 匿名さん

皆さんの住んでるマンションも老死を迎えた人が山ほどいますよ。高齢者社会で人口も多いので死は沢山あります。

駅から遠い陸の孤島なので、お友達を呼ぶのが憚れるかな。

・PTK
坪単価:400万
管理費:350円/平米
修繕費:120円/平米
資産税:2万円/月
・ハルフラ
坪単価:300万
管理費:307円/平米
修繕費:135円/平米
資産税:3.5万円/月
で比較になる？

>>61412 マンコミュファンさん
老衰・病死等の自然死は事故物件には当たらず、事故死は事故物件として扱われる(但し建設期間中は重説義務なし)ということを知らないんでしょうか。
後者は怨念も染み込んでるでしょう。。

5D85ってお見合いがきついと思ったんですが、やはり人気なんですね。間取りは最高だと思います

怨念ってなんだよ、ゲゲゲの鬼太郎でも見てろ

>>61414 マンション検討中さん
PTKは小学校通学が大変で子育て世帯に向かないので対象世帯が限定的。晴海ブラックの方が需要多いわ。

>>61414 マンション検討中さん

これで73平米で計算すると
PTKグロス:1億1875万
ハルフラグロス:8551万
であってる？金利は0.5%

あらあら、皆さんそこはもう十分なの？単価の適正さ、議論してほしかったな。自分の投稿した価格はある一面だけの評価だよ。だから脇き甘いよと言ってるんだけど。61407さんが独自の見識だしているよね。それが正解かどうかわからないけど、可能性はあるよね。全員が全員隅から隅までキチンと検討してないと思うんで参考になると思うよ。結局一番のウェートは不便かどうかじゃなくて、価格が割安か割高かなんだよね。答えは自分でだしてるじゃん、って、ぜんぜん検証不足だよね。検討開始時点で検討済みとかいってるけど、数字としてどう思うの？

>>61419 マンション検討中さん

PTKは35年後に3000万以上晴海フラッグより高く売らないと損するのか

呪われてるんだよ。いくら外面良くしてもこれは変わらない。

確約住戸買った訳でもないのに駐車場当たった気でいる人、生活設計甘すぎませんか？

>>61414 マンション検討中さん

>>61414 マンション検討中さん
ハルフルの固定資産税が高いとの見方が多いが長期の視点で見るとどうか？
ハルフルの契約金額の内訳として土地代1、建物9とすると(契約書によれば大体この割合、また長期の概算故7年間の軽減税率などは計算外とする)9割を占める建物部分は70年償却故３５年後には半減する。
この為土地の割合の高いマンションより固定資産税が安くなっている可能が十分ある。
つまり短期転売組と長期保有者には当初の固定資産税が高いことはあまり関係ない。
一方減価償却が進まない内に売却する人にとっては不利。それを中古で買う人は有利というのが結露。
長文の付き合い感謝。

買えなかった人たちのネガティブコメントは大歓迎。将来のお客様ですからね(^ε^)-☆Chu!!

ネガキャンもあるけど、住めば都だよ。というより、完璧に満足する不動産なんかあるか？　結局、何を捨てて、何を選ぶかなんだよな。

前に家族の息抜きが難しいかも、というのは理解できるかな。特に子どもは親の都合で連れてこられるわけだし。ただ、それは街のせいというより、家族の問題だよ。

ここで街の良さ・悪さを訴えるより、家族とこれからの暮らしを話し合った方が納得できるかな。

>>61424 匿名さん

なるほど、参考になります。
ネガの謎の駅遠意見よりこういう意見の方が建設的で助かります。
グロス計算もナイスです。

>>61363
賃貸客はここのランニングコスト部分はまったく関係ないかと。（もちろん妥当家賃の場合）いろいろ言っている方の多くは現時点の固定資産税の予想負担金の部分ですよね。仮にそこが他所とたいして変らなかった場合、ネガ部分は駅遠のみとなりますよね。イニシャルコストが違いますから利回りはこちらの方が高くなる可能性が高いと思います。どうなるかはお楽しみと言うことで！

>>61378
バルコニー入れて126平米で、ワイドスパンでこんな綺麗な間取りがあったのですね・・・洋室2はお見合いですが、斜めお見合いなので内庭の植栽と半々で全然あり。他の部屋は運河+都心ビューで、サンビレッジ唯一の内廊下で7000万。
主婦目線ですとキッチンにドアがあって、料理中に換気出来るのも良いです。まさに至福ですね。

>>61392 匿名さん
むしろ実は購入出来た人なのかもよ
今から資産価値を刷り込む草の根活動的な笑

5D85、人気ですがそこまで倍率高くなかったですよね？
申し込みした時、営業さんはあまりオススメな感じではなかったんだよなー
なんでだろ？

>>61390
5D85は坪単価270～280万台です。内廊下に神間取りで値付けおかしすぎる！

>>61428 マンション検討中さん

だから、その駅遠が一番のネック。実需で購入しても、先の人生がどう転ぶか分からない。売るにも貸すにも苦労する立地。いつまでもテレワークが続くわけないだろうし、やはり駅遠であるのは不動産としては痛い。壮大な実験場であるから、10年後、20年後のハルミフラッグがどうなっているか、ある意味楽しみ。

でもD棟って管理費、修繕費高いとかなかったっけ？

>>61432 買い替え検討中さん
肝心のリビングからの眺めがそれほど良くないだからでしょ。

>>61387 マンション掲示板さん
D棟で4LDKは一つだけなので、まさに王様部屋のようですよね。
棟内でも羨望の眼差しで見られそうな気がします。

内廊下に一度住んだら、外廊下には住めなくなる。管理費払う以上にQOL上がるよ

>>61421 マンション検討中さん
PTK検討者は駅近大規模なら損しないと言うセオリーを信じるばかりですからね。人口過多で子育て厳しく将来的に周辺と揃って値下がりするしかない。現状が過大評価すぎるわけで、実力相当の価格がついてる晴海フラッグの方が資産としての安定性は高いですからね。

眺めの良くない部屋は坪260～280万
眺めの良い部屋は坪300万
内廊下で坪+10万
オーシャンビューの程度によって＋10～30
レインボー正面ビューで＋50万
5D85の坪単価270～280万は妥当ですよ。

>>61419 マンション検討中さん
まじめに検討者が増えそうなので、そーゆー分かりやすい比較やめて欲しい。

>>61437 匿名さん
わかります。ホテルライクな内廊下生活に慣れると、外廊下に住めなくなるんですよね。。

旅行先のホテルに泊まっているような感じが好きです。

たまに地下鉄使うけど小中学生がリーマン達の満員電車乗ってるの見るとマジで虐待に思えてしまう

ここってマジでデジモンとか君の名はみたいな作品に将来的に使われそうな新しい街になりそうでワクワクするよね

>>61439 匿名さん
あくまでも晴海フラッグ内では妥当っていうことですね。
レインボービューがないと途端に値付けが下がるので。
5D85は坪単価277～297万円でした。

快適度で言ったらT>>>>D>>C>=B>>Aだろうね。
A棟の外廊下だけはマジで遮るものなくて泣けてくる。。たっかいのに。
若い頃外廊下住んでたけどマジで台風とかの日は廊下でびしょ濡れになってた。。。A棟はマジでタワー棟の完全下位互換になりそう。

タワー棟も実質 遮るものなくレインボービュー手に入るしね、、A棟は遮るものないのがメリットなのに。

>>61438 通りがかりさん

駅遠は経年と共に値下がり率があがります。駅近は値下がり率低いです。
大きな境目は徒歩10分以上ですが15分以上だとさらに値下がり率が高いです。

①徒歩3分以内　107％
②徒歩15～20分　85％

①は9000万が9630万円に
②は6500万が5525万円に

資産の安定性ね…まぁ安定して下がるのではないでしょうか。

マンションマニアも以前5D85狙いで抽選に参加するとTwitterで宣言していましたね。

PTKと比較するときだけ晴海フラッグの固定資産税を低く見積もっててワロタ

中央区駅遠しか出来ない価値が晴海フラッグにあります。駅近だったらリゾートのような世界感が作れません。それが唯一無二の価値です。今後晴海フラッグのような再開発はありません。あれば教えてください。中央区の未利用地にオリンピックのおかげで、再開発された、奇跡の住宅地です。50年後に東京にオリンピックが来たら、晴海フラッグのような街ができるかも！

>>61450 マンション検討中さん

駅遠は認めるんですね。

駅から遠くて外部の人が入らない場所にあるからこそ、リゾートみたいで最高だｗサラリーマンは勝どきから満員電車に揺られてご苦労さまですｗ
電柱もなくて広々とした道路と歩道、カラーはラグジュアリーリゾート一択( *´艸｀)

駅遠も2030年代には自動運転が普及し、利便性が向上します。既に、晴海フラッグで自動運転が実現しています。
https://encount.press/archives/206222/2/

>>61453 マンション検討中さん

だからー、不動産のこと、分かっちゃいないなー。こんな自動運転が発達したって意味ないでしょ。駅近に勝る不動産はないよ。アホか。

>>61447 マンション検討中さん
だからさ、それは統計の話でどこにでも当てはめられるわけじゃ無いの。徒歩20分って二子玉川とかくらいからの話でしょ。ハルフラみたいに都心部で駅徒歩20分なんて立地他にないからね。

２０年くらいの不便に耐える覚悟ある人なら買いかもね。将来化ける可能性は、たしかにあるよ。ここが博打だと言われる理由。

>>61453 マンション検討中さん
タクシーと変わらなくね？自動運転になって利便性変わる？

>>61448 匿名さん

5D85推しさんうざいよ。やめて

>>61457 マンション検討中さん

自動運転方わからないの

中央区は地下鉄が発達しているので駅10分超は稀です。晴海のティアロ、クロノ、パークタワー晴海は10分越えの為、購入を見送りましたが、結果、晴海でしか演出できないリゾート感が評価され@400万近くて中古相場を形成。つまり、都心のリゾートは評価されることが立証された。幕張などのど田舎ではなく、週1、2で銀座ショッピングが出来るリゾートは唯一無二です。都心5区で実現できるのは晴海のみです。また、中国人の富裕層は水辺を好むため、今回、かなり申し込んでいると思います。中国人が好むマンションはリセールが高い傾向です。

>>61460 マンション検討中さん

リゾート？ ちゃんちゃらおかしい。

>>61460 マンション検討中さん
普通にアーバンじゃ無いですかね。ヤシの木でも植わってます？

>>61459 マンション検討中さん
失礼。バスとタクシーかき間違えました。とち狂ってました。

>>61447 マンション検討中さん

その価格差がすでに織り込み済みって話しですよ。　正確には折り込み過ぎじゃないですかという方が多いわけです。　

いや、もう湾岸の値上がりはほぼ無いよ。ここ数年が異常だっただけで。
駅近湾岸タワマンはこれから飽和するから、対照的な緑の多い都会の価値は間違いないものになる

首都圏は駅遠でも海側は価格は下がるどころか上がってますよね。これは統計も出てるので調べてみてください。

>>61466 マンション検討中さん

これから駅遠は下がるって。御愁傷様です。

とりあえずの中間結論として、
徒歩10分の湾岸マンション<<<<<晴海フラッグ
ということは間違いないでいい？

ほんとリゾートが評価されて湾岸が上がったなら、埼玉の上昇はどう説明するんだ？？　
安倍さんが金融緩和しただけだろｗ　
緩和やる前のTTTとか、全員とっくに死んでるわｗ

東京タワーズの大半が転売で大損してますね。。地震怖いっすね。

維持費がどんどん高くなるのに、値下がりとか、、、マズイね。

眺望良い、間取り良いなど特色ある部屋は値上がりして、晴海フラッグ内で見劣りしてしまう部屋は良くて維持か値下がりっていうのが現実的でしょうね。
周辺マンションよりも内部での競合が一番あるかと。

古くなれば品川区の八潮団地みたいに月10万ぐらいでしか貸せなくなる。厳しいね。

>>61461 匿名さん
リゾートって僻地にあるでしょ。
だから、晴海がリゾートってのは合ってるんじゃないの？

>>61470 匿名さん
転売して儲けようなんてクズ人間は地獄を見ればいいよ。いい気味だ。

>>61474 匿名さん

ガッテン! ガッテン!
晴海を都心のリゾート地とメディアで取り上げてもらえば、資産価値はぐんと伸びますね！

落選組がわざわざ来てくれて目立たせるキャンペーンご苦労様です。一番の恐怖は誰も書き込まなくなった時だからな。ただ新規検討者が増えまくってるので、ポジティブコメントで埋まってしまうのでネガせざるを得ない。ゆえに投稿伸びる伸びるｗ

>>61473 匿名さん
管理費修繕費も高いし貸してもたいして儲からないでしょ。その頃に累計何万戸になってるかわからないけどその中で売り抜けるしか無い。この物件のネガティブ要素の一つは類似の物件が多いってことだね。だから可能な限り広い間取りを買った方がいい。

>>61477 匿名さん

だから、落選組じゃないから。なんで決めつけるかな。

>>61357 悩み中さん

手付金放棄でキャンセルしたらどうですか？

>>61460 マンション検討中さん
唯一無二かなー？お台場は？

遮る物が一切ないタワーの西向きなんて灼熱地獄だぞ。家具は全てを焼き尽くして、冬でも冷房いる日もある。ダイレクトウインドの話な、ホッパーあれば空気入れられるがデザインによるな。ホッパーありはパークコート北参道ザタワー

>>61446 検討板ユーザーさん
レインボービュー眺望、高いところからのパノラマと中低層からのパノラマ。
私は後者の方が断然好きかなー。

>>61481 まーさん

港区やん

>>61447 マンション検討中さん
こういった指標がここ十数年近く使われた結果、近年駅近物件が高騰してるから、その高騰価格からさらに①のようにはいかないんじゃないかな。

逆に駅遠は資産性低いと言われ続けてきたその結果の価格帯で売り出してるわけだから、そこからさらに②のようにはいかないような。なんならリモートワークで広々ゆとり設計の需要増えてるって言うし。
あくまで個人意見です。

>>61399 坪単価比較中さん

なら別にどっち買っても良いじゃん。駅近い方が良ければPTK、広い方が良い人晴海フラッグで普通に棲み分けできてるやん

・賃貸客付けが他の好条件マンションより難航する恐れ大
・デベ売りっぱなし、大規模すぎる故の自治会（管理組合）の不安定さ
・異様なランニングコスト高による賃貸不振、リセール不振

この事実を語り合いたいんだけど、
ネガとか倍率下げとか低レベルなレスが必ず付いて掘り下げられないですよね

固定資産税軽減の特例終了の件も影響大きいと思うんですが何故かネガ扱いされる始末

倍率高く盛り上がってない都合が悪い人が常駐してるんですかね
既存購入者はそろそろ住民スレに行ってほしいな

本日契約してきました！！
こちらでメリデメ含め情報交換ができたおかげです。
色々意見がありますが、購入するつもりがない方だとしてもこんなにレスで盛り上がっているマンション掲示板はなかなかないので話題性があることの証明と思い、契約を決めました！ありがとうございました！
今住んでいるマンションは賃貸ニーズもあるようなので、貸し出すつもりです。

>>61410 マンコミュファンさん

別にそれで良くない？ほとんど悠々自適の年金生活者と通勤のない経営者、ディトレーダー、ユーチューバーとか家にいるのが多い人だよ

>>61454 匿名さん
お前がアホ。
少なくとも販売価格は負けてる(高い)。

>>61470 匿名さん
そうなの？
ソースよろしく！

どうやら自動運転と空飛ぶクルマに危機感もってるね。
古い年代の投資家にとって恐ろしい存在だね。

ぜんぶ　ひっくり返りそうｗ