匿名さん
[更新日時] 2017-04-02 20:17:58
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/
【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...
マンションコミュニティ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%...
所在地 兵庫県神戸市中央区 旭通4-343(地番)
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸(非分譲46戸含む)
完成年月 平成25年1月完成済
入居(引渡)予定日 諸手続終了次第入居可
敷地面積 8,367.81m2
建築面積 5,797.63m2
建築延床面積 92,937.68m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上54 階建地下1階建 一部鉄骨造
地目 宅地
用途地域 商業地域
建ぺい率・容積率 建ぺい率80%(高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり)
容積率 600%(高度利用地区による容積割増あり)
建築確認番号 第SN109-00515号(H22年3月2日付) 第ERI11011192号(H23年4月13日付) 第ERI12005660号(H24年2月20日付) 第ERI12057565号(H24年12月26日付)
駐車場台数 325台(管理用2台含む)※非分譲住戸台数含む
駐車場使用料(月額) 月額24,000円~28,000円(別途敷金48,000円~56,000円・一括払い)
自転車置場台数 936台
自転車置場利用料(月額) 月額300円
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む
バイク置場使用料(月額) 2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)
ミニバイク置場台数 29台※非分譲住戸台数含む
ミニバイク置場使用料(月額) 1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)
分譲後の権利形態 土地:権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物(専有部分):区分所有権、建物(全体共用部分・住宅共用部分):専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定(常駐)
【販売概要】
販売スケジュール 先着順受付中
モデルルーム情報 モデルルームオープン
販売戸数 11戸
販売価格 4,600万円~6,460万円
最多価格帯 6300万円台(4戸)
間取り 2LDK~3LDK
専有面積 63.32m2~82.16m2
バルコニー面積 12.92m2~33.35m2
管理費(月額) 10,300円 ~ 13,400円
修繕積立金(月額) 5,400円 ~ 7,000円
管理準備金 10,000円
修繕積立基金 322,800円 ~ 418,800円
売主:住友不動産株式会社 http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計:環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社:株式会社大林組 http://www.obayashi.co.jp/
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社 http://www.sumitate.co.jp/
[スレ作成日時]2015-01-02 23:40:01
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物件概要 |
所在地 |
兵庫県神戸市中央区旭通4丁目343(地番) |
交通 |
東海道本線(JR西日本) 「三ノ宮」駅 徒歩4分 神戸新交通ポートアイランド線 「三宮」駅 徒歩3分 阪神本線 「神戸三宮」駅 徒歩4分 阪急神戸本線 「神戸三宮」駅 徒歩6分 神戸市営地下鉄西神・山手線 「三宮」駅 徒歩6分 神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
640戸(非分譲46戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上54階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2013年01月竣工済み 入居可能時期:2015年04月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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487
匿名さん
>>485
おかしいというより、貴殿の経済力と合わないんでしょ。
この値付けで流通してるんだから、相場には外れてないですよ。ここだけが上がり続けてるのよ。この立地で住友のタワーだから。
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488
匿名さん
>487 値付けは自由だが客がつかないことにはね。
30階西中部屋は6480万→5980万に価格変更。ここは4割程上げて売り出したのかな?で3割に価格変更か。
31階の南中部屋は6580万のまま売出し継続中だね。ここが3割くらいか。
売出しは3割増しが基準みたいだな。いつまで続くかな。
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489
匿名さん
言うのは勝手、それを買うアホがいつまで、どれ程いるかが問題やな。
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490
匿名さん
>>488
どっちにしろ新築価格よりずっと高値でフィニッシュしとります。
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491
匿名さん
高値で買うのがアホとは限らない。今が高値かどうかも分からない、もっと上がるかもしれない。その逆もある。
その価格を適正と思うかどうかは人それぞれですよ。投資マンションじゃないんだから、相場が下がるのを待ってる間に効用が下がれば元も子もない。
今、必要性があるから検討してる。買うのはいつでもいいなんて人はほとんどいないと思う。
その上でやっぱ高いと思うんなら諦めるほうがいいでしょう。値動きばっか気にしてる人が実需でも投資でもいつも損する人のパターン。
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492
匿名さん
ここは民泊のトラブルは発生してないの?民泊可能なら収益物件として検討出来るけどな。
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493
匿名さん
今は高値でしょう。
2020年頃まで、この高値は続くかもしれない。
ただお金を持っている人って、高値掴みしてしまうんだよなあ。
バブルの頃もいた。
一流企業に勤めて、高収入で。
そういう人達って、親からの援助も太かったりするんだよなあ。
で、買ってしまう。買えてしまう。
「あの時、住宅が必要だったのだし後悔はしていない」とは現在、本心では思ってないだろうね。
もっともあの頃は、今買わなかったら一生買えないかもしれないと多くの人が思ってた。
2020年以降、良い立地で良い設備で、ここの中古価格より低価格の新築マンションが出てくると思うけどなあ。
2018年までは売り時。
2020年以降が買い時、と思うのだけどな。
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494
匿名さん
そんなことは神のみぞ知ることだから。後になってやっと色々言える。
考えてもしょうがない。住宅は所詮実需商品。
必要な時に買うのが正統な手段。
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495
匿名さん
仮に今、ここの8000万を買っても数年後に1000万以上値下がりの可能性あるもんな。新築買っても同じかもしれないが、どうせ損するなら、新築がいいな。
どっちにしても今は中古マンションの売り時で、買い時で無いのは解る。
でも金利が安いので迷う。
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496
入居済み住民さん
中古で買いました、売り出しより五百万ほど高かったと記憶しています。
気に入った間取りが、貴殿の予算内で見つかれば私は買いだと思います。
決めては何と言っても三ノ宮徒歩四分という地の利の良さと住友不動産のネームバリューでした。
ただ、住民スレであったようにタワマンの宿命というべき補修修繕費が少し気にかかるくらいかな?
関西のタワーマンションで五分圏内でターミナル駅に行けるのは、今のところここしかありません。
梅田のグランでも一番奥に在る立地なので、ここよりもう少し時間が掛かります。
コンチネンタルのサービスが受けられるような得点もなけりゃ内装もかなり安普請です。
でも、実際に住んでみて私はここが大いに気に入ってます。
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497
[ 30代]
ここの上三層くらいはまだ売れてないでしょ
お金持ちにはお金持ちの考え方があるから
駅に近くなくてもよいし、治安が良いこと
これがお金持ちに選ばれる基準
駅近希望は労働者が望むもの
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498
匿名さん
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499
匿名さん
おっしゃる通り、俺は庶民だからこのマンションを買いました。しかも低層階。
通勤便利を目的の1番にしたからね。中国の人以外は普通の人ばかりで住みよいです。
>>488様
発売当初は西向きの高階層は70㎡以上で4500万ぐらいで買えたの?
随分と安かったんですね。うらやましいです。
俺は低層階でそこより狭くて5000万しました。
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500
匿名さん
西の40階73.77平米がJUST4500万だったはずですよ。
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501
匿名さん
初期販売の西側高層は安かったんですね、ありがとうございます。
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502
入居済み住民さん
>>497
表現的には労働者より「現役」の方が宜しいでしょう。
ちなみに、今は現役ですが5年後は定年を迎えます。
498さんのご指摘通り、駅近ってのは一番大事なポイントです。
お手伝いさんが何人もいて、お抱えの運転手さんがいるようなケースは別にして
毎日の通勤にバスに乗り換えたり、坂の上り下りが無いというのがこれほど有難いと感じた事はありません。
貴兄も、いずれ分かる日が来ると思いますよ。
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503
匿名さん
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504
匿名さん
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505
匿名さん
修繕・管理・音・住人トラブル・・・・。戸数100戸ほどの普通のマンション1戸所有している。。もう一つ購入予定。
一戸建て買える(土地が自分のものになる)場所はいいと思うが、タワーマンションにするか一戸建てにするか迷っていてトラブルないか尋ねている。
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506
[ 30代]
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507
匿名さん
>>505
マンションならしょうがないのでは?どうやってそのリスク無いのを見分けるの?小規模なら少ないとか思ってる?
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508
匿名さん
住民スレの方ものぞいてみては?
管理の事など、少しはわかるかも。
いろはすや無料駐車券など、費用は管理組合負担で各戸に配ってるみたい・・
管理組合のお金で必要のない住民にまで駐車券を配る・・
他のマンションでは聞いた事がないよ。
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509
土地勘無しさん [ 60代]
国税庁のタワマンの節税見直しで住不の株下げた。
高くても節税の為、敢て買った連中あわててます。タワマン売れずマンション相場崩壊か?と書かれてます。
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510
匿名さん
実需での購入ならそんなに中古市場に出ないだろうが、
ここの場合、仮需の購入が多いのではないの?
節税妙味が無くなれば、それに便乗した投資妙味もなくなる訳で
案外潮目が変わるキッカケになるかも分からんね。
金利動向だけではなく税制の動きも目を離せませんな。
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511
匿名さん
単純に利回りを考えて、到底買える物件でもないよね。
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512
[ 30代]
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513
匿名さん
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514
匿名さん
気になるからなんなんだよ笑
中小規模マンション検討したらいいだけだろ。
決断できない言い訳はネコにでも言っとけ。
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515
土地勘無しさん [ 60代]
税だけでなく
特に期限を決めず「この金額以上で売れるなら売りたい。ダメならやめる」という期待感で売り出すなら、
少し強気で「査定価格+5~15%」くらいに設定するケースもあります。相場より高いと長期化するリスクが高い。
いくら人気のあるタワーマンションでも同時に10戸以上も売りに出ていると危険です。
現に7月以降、東京では都心のタワーマンションの中には、強気の売出価格が連鎖して値段がつり上がってしまい、
買い手がついてこれずに物件が滞留しているマンションが散見される。
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516
匿名さん
31Fの南の中部屋も価格変更。6580万→5980万。30F西の中部屋と価格を合わせましたか。
いろんなオプションつけているので、高目の値付けをしたのでしょうが、オプションは中古価格にはあまり反映されないですね。
西の部屋はもう一回500万程度の価格変更せざるを得ない状況。
資材高騰で新規分譲価格が上がっていることを考慮しても、この辺が限界でしょうね。
来年は、ワコーレシティ神戸三宮とザ・パークハウス 神戸ハーバーランドタワーの賃貸と中古に注目です。
特にワコーレシティはいろいろと面白そうな予感がします。
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517
匿名さん
6580万→5980万に価格変更って。。どんだけふっかけてたんだか。600万も一気に下げてね。
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518
[ 30代]
夏の西日は地獄だからね
西日が落ち着いてから売りに出すのは正解だね
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519
匿名さん
>>516
ハーバーランドタワーの中古って来年にも早々に出てきますかねえ?
東側なら欲しいなあ。
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520
住人28号
>>518
当初は心配でした。
しかし、最初の夏を迎えて取り越し苦労だったのでホッとしてます。
夏場は確かに暑いですが、遮光フィルムとカーテンで対応。冬はとても暖かく快適です!
神戸の条令で周りをぐるっと広いベランダが囲っているので、サッシを開ければ暖気がうまく逃げてくれます。
気付かなかった事ですが、西側はいつまでも部屋が明るいのも良いですね。
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521
匿名さん
ここは、西側の眺望が、他の方角より圧倒的に素晴らしいですよ。
ただし高さがミントを越さないとだめなので階数は限られますが、西日が問題ないなら選ぶ価値はあるでしょうね。
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522
匿名さん [男性 30代]
高層階症候群を考えたら20階層までにしておいた方がいいでしょう‼︎
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523
マンション投資家さん
中古たくさん出てますやん!!早く価格下がらんか、待ってます。もうそろそろかな?
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524
買い換え検討中
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525
匿名さん
>>524
好条件の物件なら(価格も含めて)水面下で取引は終わる。
カス物件が中古流通市場に晒される。
本気で買う気なら、元付け能力のある仲介屋に声を掛けておく事。
両手取引の片手側になることや。
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526
マンション投資家さん
まだまだ高いで。来年以降数年が買い時違うか?下がるで、まだまだ。
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527
匿名さん
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528
匿名さん
>527 今だとピーク時より少し値下がりしていますが、それでも100万/平米。予算8000万+仲介手数料デスネ。
ただし売り物件がありません。
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529
マンション投資家さん
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530
購入検討中さん
確かに高いけど三ノ宮まで徒歩4分、居留地の大丸までも地下道を通れば傘も要らないのが最大の魅力 ‼︎
年末ジャンボでも当たんねぇかなぁー(笑)
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531
物件比較中さん
住民板みるとゴキブリがいるんですか?
びっくりです
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532
土地勘無しさん [ 60代]
いまの高値圏がマンション保有者の売り時。
全体的に沈滞ムード。
横浜の傾斜問題で水さされ、売れなくなってきた。
引越しあれば必ず荷物にゴキブリも運ばれる。当たり前。新築中古関係ない。
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533
匿名さん
>>532
ゴキがまぎれるのが必ずなワケねーだろ!
いきなり意味不明な断定。
他も客観的な根拠が無さすぎて説得力がねー。
住友の傾斜が発覚してもう1年、
収益落ちたか?利益落ちたか?
ここの中古相場とどう結びつくの?
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534
匿名さん
たかがゴキブリ。引越し前からいたんじゃないの?
そんなもんに根拠言ってもねえ~
売り時は日経でもかかれてますがなあ~。一般論でしょう。
こんな事にむきになるとかんぐられますよ。
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535
匿名さん
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536
匿名さん
535は今が売り時だと言われると都合が悪いの?
私は今買う時機ではないと考えてるけどね。
売ってもその金の運用先がないから売らないが、
不動産にも“空売り”の制度があればなと思うわ。
最高のチャンスは最悪のタイミングでやって来ると云う事やね。
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