渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

まだこれからじゃないでしょうか
地元向けの説明会ではオフィス棟とレジデンス棟で構成され、レジデンス棟の低層階はサービスアパートメントで高層階は一部分譲もありかもとの内容だったかと

ご参考

http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/217

どうなんでしょうかね。青山パークタワーと比べてグレードも上のようなら、分譲価格も平均で500万円超でしょうか。いずれにしても、この景気が続けばですけどね。

誰もが興味ある物件。景気低迷で坪400なら買いたいが坪500では。。この価格で将来(長期的に)含み損にならないのは3Aだけであろう。
広尾、代官山でも厳しいだろうな。

3Aって古くないですか？

渋谷の再開発は半端ないですよ。代官山も線路跡に計画あり、周辺も色々変わるようです。

渋谷から代官山まで新しくできるJR渋谷駅3階南口改札口からデッキを使い水平移動で行けるようになるんだね
かつ駅直結タワーということは相当な希少価値なのでは！

このプロジェクトと関係あると思うのですが、東横線が地下に埋められたので線路があった所に代官山駅と渋谷駅を繋ぐ遊歩道が出来るそうですね。犬の散歩道が増えるので今から楽しみです。桜丘の再開発プロジェクトは興味はありますが恐らく我が家では手がでませんね。

おそらく、渋谷駅ハチ公前から南側については、ビジネスマンや大人の街に激変するのではないですか？

ドブ川の渋谷川も清流に衣替えして、川沿いにカフェが並ぶオシャレスポットになりますし、いままでの地味な南口から大きく変貌するようです
どんな仕様のタワーマンションになるのか早く知りたいですね

手も足も出ない物件になりそうな予感。買えても税金とか維持するだけでも大変そう。

税金ではなく管理費、修繕積立金ですか？

固定資産税、かな。

目黒駅前再開発のスレで渋谷は坪700とか言われてたけど、それは高過ぎじゃないですか？

700？ど～でしょうねぇ。渋谷のタワーだと青パーとの比較になるかな。桜丘はデッキで駅直結の1分、しかも丘の上だから「ヒルズ」を名乗っても間違いじゃない(笑)　稀にみる優良物だと思う。欲しい人は沢山いるだろうね。
むしろ東急は南平台からここに本社を移したいんじゃない？ってすら思う。

オフィス部分の賃料は六本木ヒルズやミッドタウン並になるのかね

ヒカリエと同等の賃料にはなりそうですね。

賃料が六本木ヒルズ並かは分かりませんが、規模は比較にならないでしょう。まず、再開発の中心が駅ですから。

賃料だと六本木ヒルズの10倍から15倍はつくと思いますよ。

じゃあヒルズでいいじゃん。笑

間違いなくタワーマンションでは2010年代に分譲される最高値マンションになるね
比較対象は仙石山ヒルズ、虎ノ門ヒルズのレジなんだろうね

分譲は記録的高値と見た。
30億超の部屋もあるんじゃない？

六本木ヒルズや泉ガーデンの地権者住戸の中古っていくらくらいででまわってんのかな？

>>19
完成は2020年以降みたいですね。

渋谷駅最寄のオフィスは絶対的に足りないと専門筋が言ってた。オフィスが少ない＝高層ビルが少ない＝出来るとすぐ埋まる。

坂の地形で建てにくいのかな？高層じゃなくても大きめの建物を建てようとすると、よく反対が起きる地域だから面倒くさそう。
でも今回の一体的開発は近隣住民も大賛成してます。早く綺麗にして欲しい。

新宿池袋と比べて、渋谷だけ断トツ古いから再開発は誰もが願ってるでしょうね。
オフィス街だと面白みがないので商業地の方がベター。

オフィスなのか商業施設なのかはっきりしない意味のわからんタワーだけは建てないように。

確かにレジデンスはレジデンスでコンセプトをしっかりして欲しいよね
インフォスみたいにオフィスビルに付けたしでちょつとていうのはなしだよね
大丈夫だとは思うけど

>>25
アジアヘッドクォーター構想をもとにコンセプトもバッチリ！笑

国家戦略特別区域に指定もされてるしね。渋谷駅周辺。

ここって分譲マンションあるのかね
あるとしたら相当高そうね
六本木の最高級クラスレベル？

高級賃貸は別にあるらしいですよ。説明会で言ってました。
なので残りは分譲では？
高いだろうね。資産価値が下がるなんてあり得ないだろうしさ。

もう一般向けに説明会も開催されてるんですね
販売開始はいつごろになるんでしょうか

>>30
一般向けではなく地権者または近隣説明かと。

住居棟は一つみたいなので、地権者がすべて権利変換してしまえば分譲で出て来ないですよ。もちろん、余れば出てきますが。あとは地権者が使わない部屋を個別に分譲するくらいでしょう。

泉ガーデンレジデンスみたいな感じですね
あそこもたまに地権者住戸が売りに出ますもんね

ここはデベは東急不動産になるんですか？

東急不動産です。

ブランズタワーか…高いだろうな。

東急不動産ってタワーのイメージない。

ブランズタワー渋谷で坪単価800万でいいんじゃない
目黒の600よりこちらでしょ

800ならすぐ売ります。

目黒駅前は来年6月が販売開始のようだけど、こちらはいつぐらいになるんだろ
できれば、比較検討してからきめたいんだけど
来年中にはでてこないかな？

おそらく解体が始まるのが２年先なので販売開始は２０１８年以降じゃないですかね。
目黒とは比較にならないです。そもそも桜丘町のメインは商業やビジネスです。
それこそ、投資目的が多いかと思われます。
入居者は渋谷界隈の企業の社長、役員、外国人、芸能人。
賃貸ではなく自分で住むなら目黒がいいです。

2020年頃を目途に竣工予定ですから、来年はまだ出ないかな。
完成時は南地域のビル、新東急プラザ、東地域の駅ビルが完成し、部分的ではあるけど様相は変わるでしょうね。そんなタイミングで分譲に出す物件なんて、一体幾らになるのか・・。

確かに、そう考えると高層階は坪単価1000万円超えてくるかもね
100平米、3億になっちゃうのかなー、

東急プラザ、来年の３月で閉まるみたいですね。
寂しいですが、建替え後が楽しみでもあります。
渋谷駅周辺はどんどん発展していきますが、
他の地域のオフィスや商業施設が、
ゴーストタウン化しないか心配になるな。

東急プラザの閉店、渋谷駅周辺の開発は予定通り粛々と進んでますね。桜丘エリアも2020年までに必ず完成させて貰いたいものです。

リニアや羽田の国際化、品川の特区指定、上野東京ラインの東京駅乗り入れ等、オフィスは中央線新宿～東京のラインより南側の比重が更に高まりそう。
ハンズやロフトが地方や周辺地域に出店する今、渋谷のハンズ、ロフト等は周辺店舗との差別化を図る必要があると思う。

渋谷駅、副都心線乗り入れ効果でJR東の利用者数3位→5位転落してますよ。
再開発完了しても、果たして利用者が再び増加に転じるかどうか。
ヒカリエのオフィス棟もヒルズミッドタウン入居クラスの大企業は誘致できてないし
ヒカリエのレストラン街で一番客が入ってるのはラーメン屋（笑）
若者の街＝客単価も低いってバレ渡ってるけどそんな高値で買って大丈夫だろうか。

駅歩7-10分かかるセンチュリーフォレスト、グランツオーベルあたりの中古が坪単価600-700万円で取引されているので、駅歩2分のここは800万円は下らんでしょ
2020年には4-5本巨大なオフィスビルも周辺に完成しているし

>>46
JR東の利用客数が減るのは人の流れを考えれば当然。東横ユーザーが新宿方面へ行く場合、以前の東横線渋谷駅ホームならJRが便利でしたが、今は直通のメトロの方が便利。新宿方面へ向かう東横ユーザーをJRからメトロへ・・こういう事。東急がJRの利益を考えて動く訳、ありません。まぁ、東急は渋谷駅周辺だけを渋谷と捉えて開発はしてないようですしね。

あ、でも開発終了後の東横改札から1階地上へ至る動線の動画を見せて貰ったら、複数のエスカレーターが配備され、一本で地上へ出られるようになるようです。

>>47
渋谷駅周辺の松濤、南平台、代官山エリアで環境や条件の整った物件、特に新築が出ませんね。代官山のアパは大通りに面しすぎてるし。
景気が上向いてくると、需要が集まりやすい地域の供給が、かえって減ってる気がする。出し惜しみなのか何なのか。数年前は小規模ながらこのエリアでポツポツと物件が出てたのになぁ。

>>46
この前ヒカリエ行ったけど、どこも一杯でしたよ。
ラーメン屋にちょっと並んでましたが、
赤坂、六本木も同じじゃないの？
まぁ、ヒカリエはこれから出来る４つ？の施設に比べると、
ちょっと情けない気がするので仕方ないですね。

これからできるオフィスビルは坪単価3万超の六本木クラスのビルになるよ

渋谷地区はオフィス需要が高いにもかかわらず供給数が圧倒的に少ないのは、ビジネス世界の常識。
渋谷を若者の街と一括りにおっしゃる46さん、渋谷の真実を分かってらっしゃらない・・。どちらにお住まいの方か存じませんが。

そうなんだよね
IT関連企業はたいてい渋谷で創業して成功すると渋谷じゃ広くていいオフィスがないとの理由で六本木に移ってきたのがこの15年
ヒカリエ単品だとワンランク下かもしれないけど、これからの開発はヒルズやミッドタウンと同格レベルだろうから、大きな流れになる可能性はあるんだよ
ただ政権交代と一緒で早くしないともう六本木でいいとの雰囲気になりかねないのも事実だからね

ヒルズやミッドタウンと違うのは、
全てがほぼ駅直結での再開発ということではないですか。
ビジネスオフィスで駅直結の魅力は大きいですよね。
ましてやターミナル駅ですから条件そろってます。
出遅れ感はあるが六本木とは格が違う。
丸ノ内に匹敵しますね。

渋谷＝ターミナル駅、って認識が崩れつつあると思うんだけど。
相互乗り入れで通過駅化してるのが再開発で逆転できるかね？品川の猛追すごいよ。
上野駅的にかつてのターミナル駅、で食ってくことになる予感

品川、上野、池袋に言及すること自体ナンセンス
比較対象は東京駅ぐらいでしょ

？どこがどうナンセンス？
乗降客数も商圏としての規模も池袋に負けてますけど。
いいのイメージくらい（おかげで割高（笑））
オフィス立地として？東京駅引き合いに出すのはさすがに恥ずかし過ぎる…

渋谷は新宿池袋より格下でしょう。
デパート見れば明らか。
渋谷のイメージは山手線ではワーストに近い。

オフィス街作るならもっと大々的に開発が必要。
モデルは西新宿。

個人的には落ちぶれた商業地を再開発して活気を呼び戻してもらいたい。
オフィス街は東京大手町丸の内品川に任せておけばよい。

>>58
渋谷の再開発をご存知ないみたいで。
よく調べてから言ってね。
と言っても、調べてもなかなか見つからないかもだけど。

>>58
まさか、西新宿が出てくるとは、、、
バブルの時代の方ですか？

渋谷が西新宿になる日は来ないでしょ。
高層ビルが10も20も立つ場所ではない。

センター街とラブホテルとボロ寂れた道玄坂と
コンセプトのわからん再開発ビル。

すり鉢地形が災いしてるよね。新宿と比べると拡がりに欠ける。
一本裏入るといきなりドヤドヤしちゃうし（マークシティ近辺とか）。
駅前だけは綺麗になるだろうが大票田のハチ公方面は変化なし。
渋谷の展望が明るいなら、美竹アパート児童館のあたりもとっくに使い途決まってるでしょ。

>>57
土地や住宅関連の話題で、乗降客や商圏を誇る人って面白い。それはただ単に人が集まる雑多な街ってだけでしょ。

富裕層が求める坪単価が高額なマンション、渋谷区を上回る物件は豊島区と新宿区にどれだけあります？(笑)新宿の商圏である笹塚の住民でさえ、住所が渋谷区で良かったと言ってるのに。例えば先進諸国からの日本駐在者はどの区に住みたがるか、考えてみてくださいね。どの層にどれだけ需要があるかが重要。

乗降客数を誇りたければ、鉄オタ掲示板へどうぞ。

富裕地域に住む住民は車移動の人も結構多いよね。駅から徒歩数分の渋谷区内のマンションでも駐車場の稼働率が高いし、電車通勤してない人も多い、お迎えの車が来る人もいる。池袋駅や新宿駅界隈の住環境とは住む層にかなりの違いがある。
駅の乗降客や百貨店を言われても、ピンとこないんだよね。

それに海外メディアが現代の東京を映す場面も、なぜか新宿じゃなく渋谷スクランブルだしさ。

渋谷区でハイグレード物件を買う層は、港区物件と比較する人達だから。買う気になれば新宿や池袋の物件は簡単に買えちゃう、住みたいと思わないから買わないけど。あ、つい本音言っちゃった。ごめん。

東急さん、仕事が早いな。これは楽しみ。


新商業施設「ログロード代官山」が東横線線路跡地に -「フレッド・シーガル」日本初上陸
http://www.fashion-press.net/news/11895

富裕地域て（笑）松濤代官山南平台はともかく駅前商業地価格の割高タワマンを富裕層は買いませんて。
港区は高くて買えない見栄っ張りだと素直になればいいのに。
って、詳細情報ないのに提灯レス連打は始まったばかりの助走ステマだよね、ごめんごめん

冷静に考えて渋谷駅直結タワーマンションって後にも先にもここ限りでしょ
相当な高値は覚悟しなきゃならんけどドルや元で考えてる外国人の視点からすると為替次第でバブル時代のような坪単価2500万とかもあり得なくはないんでない

>>66
え？君、富裕層？なのに青パーや美竹、知らないのか。ごめんごめん
君が買わなくても、需要が想像以上は目に見えてるから、心配無用だよ(笑)

桜ヶ丘に青山とか梨本宮のネームバリューがあるんだー（笑）幸せな人だね。

>>69
物件の取引価格を見て言ってね。

代官山と渋谷桜丘の境目ってあるの？

西新宿の人どっか行っちゃった？
西新宿って昭和の雰囲気がいいですね。
南口も開発進んでいますから新宿も楽しみです。

ただ、高層ビルがいっぱいですが、活気ないよね。
駅からも遠いし、都庁がなかったらどうなるか、、、

今度西新宿にできるタワマンが激安のようですが、
ぜひ購入してくださいね。

この地域って246で隔離されていたから、
他の地域とは雰囲気違うよね。
ビジネスマンや学生が多い？

住宅地も坂が多かったり道が狭かったりで、
戸建住宅地としては人気ないですよ。
でも、一定規模の敷地で分譲されたマンションは、
500～600くらいでも取引されています。

＞＞69は桜ヶ丘と言っている時点で雑魚です。

>>71
行政上、町名の境目はあるよ。
ただ、このエリアの人は北は246、東は山手線、南は東横線、西は旧山手通り、この枠内を一つの地域と考えてるよ。中目黒や恵比寿は坂の下の街って感覚。

>>72
ネガは西新宿の人？まさか西新宿が絡んでくるとは・・ｗ

>>73
246の隔離が静かな環境を保ってきたとも言えるでしょうが、昔から住む人は、後から出来た246が街を分断したと考えてます。なので246による分断を解消するペデデッキ、桜丘に元々あったJRの改札復活を要望、それが実現する見通し。

246が出来る前は道玄坂と一体的な地域だったと、オリンピック前の世代は嘆いてた・・。マークシティそばにある八百屋のフレッシュ大和田は、まさに昔の地名を残す生き字引。

ここにタワーマンションと渋谷駅周辺の開発イメージがあるよ

http://matome.naver.jp/odai/2138167124929329401/2140685091956969103

＞＞78
すっごいね。
これだけ見ると六本木ヒルズは余裕で超えるのかな。
あとはプレミア感をどれだけつけられるかだね。

渋谷は嫌いな人の方が多いのでは。
新宿池袋より格下と思ってる人の方が多数でしょう。

再開発は期待したいですね。
このまま汚い街で上野のようになるよりも、
綺麗な街にうまれかわって頂きたい。

＞＞80
都内に30数年住んでいるけど初めて聞いたよ。
ましてや池袋よりも下と勘違いする人がいるなんて渋谷も終わりですね。

60前後の人が、若者が多くて嫌だと渋谷を離れるのは聞きますけど、
どこをどう勘違いされているんでしょうか。
荒しの方ですか？

色々な人に新宿池袋渋谷でどこが好みか意見とってみては。

乗降者数と商業規模見れば明らかですが。。。

都外の人には池袋は人気だよね。

>>82
以前から書いてる人ですよね？乗降客と商業規模で地域を比較する方。その考え方だと、例えば千代田区の番町や南麻布界隈は、あなたはどう評価するの？
あと、渋谷を渋谷駅だけで捉えてる時点で考え方が違うんだなって思う。ここの再開発が分譲された場合、駅に近い条件も売りだろうけど、それだけじゃなく渋谷エリアに繋がりを持ちたい人も選択すると思いますよ。あと、クリエイティブ系、IT系は「渋谷区」の地名を売りにする傾向が事実あります。海外相手にも通じるので。そういう場所なんですが・・たぶん理解して頂けないでしょうね(笑)

>>83
埼玉の方に人気なのでは？あとやはり価格も抑えめですしね。

渋谷桜丘は代官山につながるエリアでもあるので再開発によりJR桜丘口-桜丘口再開発ビル-タワーレジデンス-代官山エリアの高級低層住宅街と連続性をもつようになります
これまでのように雑居ビル街の坂を登ることなく3階デッキを水平移動でJR改札からショッピングレストラン街を抜けて代官山方面に抜けることができるようになるのです

秋葉みたいな感じの再開発ですね。
恐らくモデルにはしてるとは思うが。

渋谷の丘と坂をY字の道路や曲がる道で構成される街並みが好きです。丘陵地形で幅の広い道路が作りにくかったり、巨大建築物も建て難い等、効率面からマイナス要因にカウントされる部分があるけど、その丘に形成された繁華街が醸し出す独特さが良い。勿論、水平移動が選択肢に入るのはバリアフリーの観点から大賛成です。

ここの開発で南北方向だけではなく、東西方向の利便性も増しそう。宮益坂、東方面との行き来が便利になるのは有難い。

桜丘のパチンコや風俗関係の制限は今後も続けて頂きたいです。

ヒカリエで展示されてた全体模型。この建物だけオレンジ色。

模型写真その2。南東方向から

模型写真その3　北西方向から

模型写真その4　新しく出来る銀座線ホームの屋根上の歩行者デッキ。

模型写真その5　246＆首都高を東方向から

これを見ると、かまぼこ模様が一部復活。東急の心意気？ｗ
JR山手線埼京線の高架を跨ぐ歩行者デッキも駅ビルの外に作られる模様。エスカレーターは付いてるな？ヨシｗ

ここのマンションの評価は、ただのマンションではなく、
この壮大な再開発の一部であることかと思います。

でも、建ってみたら大したことないかもよ。

この模型を見ただけで惚れ惚れします。
ここに数年後に住めるなんて楽しみ。

>>93

確かに壮大な再開発なんだけど、買って住むかと言われると？な感じ。
デベは当然のように高値でぶつけてくるでしょうし。
虎ノ門ヒルズみたいなもんで、マネーゲームやりたい人が買うのかな、と

>>95
俗に言う富裕層は自分で住むために買わないわな。
おそらく、規模でみても共用施設はヒルズに劣る。
渋谷近くの社長や芸能人が賃貸なり買うなりして住むのかもね。

＞92

確かに、かまぼこ模様、ありますね。 感動モノです！！

これらの開発全体の名称って何になるんだろうね

名前はまだ決まっていないでしょう。東急プラザも３月閉館のようですが、再開発ビルの名前に東急プラザと残すかどうかすら決まっていないと聞きました。
遅ればせながら、完成すれば渋谷駅も様変わりですね。かなりの大規模ですし周辺への波及効果は大きいでしょうから、こちらの価格も押し上げてしまいそうなのが痛しかゆしのところです。

今のうちに近くの中古マンション買っておこっかな。
と、欲だしてみる。

六本木ヒルズにしてもミッドタウンにしてもその名称が地域を代表する固有名詞になり、そこのレジデンスに住むことがステータスになるレベルにまで達しているよね
ここも渋谷ミッドガーデンとか渋谷セントラルスクエアといった街区全体をカバーする名称の下にそれぞれの建物の名称を置いてほしいよね
くれぐれも単品ビルのバラ開発のような一貫性のない名称にならないようにね

名称は大事ですね。海外の人にも覚えやすいインパクトのある名前を付けて貰いたいな～。

渋谷の顔が変わる事は、国内のみならず海外へ向けて、現代の東京の顔が変わるとメッセージを発する事になるでしょう。これは開発側や周辺住民も認識している様子。
再開発と言うと、何々ヒルズのように全て小奇麗に、お高くとまったイメージを思い浮かべます。しかしパネル展示での説明を聞くと「渋谷駅周辺の今ある雑多な雰囲気を全て取り除くような開発はしたくない。建物は新しく、でも地上レベルは混沌とした雰囲気を残し、新旧一体化した開発をしたい」と説明してました。その時、なるほど・・と感心。街は人が集まり形作られる産物、特に渋谷は多国籍かつ様々な思想を持つ人が集い、クリエイティブな文化やエネルギーが生まれ易い場所。
新品の建物とどのような一体化になるのか注目してます。

周りの期待は大きいようです。
ぜひ、期待を裏切らない開発をお願いしたいものです。
いやいや、いい意味で期待を裏切ってくれるといいかな・・安易な妥協はせず、他には例を見ないような開発を結果で示してほしいですね。

>>100
いま桜丘町の２期開発も進行中なので有かもね!?

再開発決定してから買ったんじゃ遅すぎ。
この計画にかかる場所の飲み屋に行きつけがあるけど
10年も前から家主には再開発を言い渡されてた（立ち退き時にもゴネ得なし）
今ごろ売ってる物件は新築も中古も再開発の期待値が既にたーーーっぷり乗ってる

>>105
再開発にかかる物件が買えるなんて思ってないわ。
一般的に知られている期待値よりも、断然良くなるだろうと思ったの。ちなみに、この辺はそんなに上がってないよ。

上がってないけど買う＝自分とこは中古だけど周辺が綺麗になってからの値上がり期待？
…ないんじゃないか？

6年後だから、そこまで資金は流れてないんだよ。
再開発で2割の上昇が望めても、この2年で、相場は2割以上上がっている。投資にリスクは付きものだが、そのリスクのおかげで安く買えるんだね。勉強になった？

誰から誰に資金が流れて一体誰が得をするのか
（区分所有者地権者デベか、ゼネコン借家人はたまた議員か）主語は最低定義しないと。大人は誰も信じない笑

>>109
107の人？ちゃんと読んでる？

こうやって話題、注目、関心される事が大事。

>104
桜丘町の２期開発って何のことですか？

桜丘の残りのエリアなんじゃない

渋谷区役所の建て替えはどうなったの？

区役所隣接にできるのは定借マンションらしいよ。もう話にならない。
駅からあんなに遠いのに・・。

マンションは話しにならないと思うが、
どんな施設になるか楽しみではあります。

>>116
高台かつ代々木公園隣接でいい環境だと思うよ
敷地所有権だと坪単価600万とかになるのを400万程度に抑えるための定期借家なんじゃないの
かなり人気になると思うけどね
相続対策からしてもいいでしょ

>>118
抑えるため？違うでしょ。
底地の権利を考えれば分かることです。

盛り上がりに欠けますね。
地権者の方から情報欲しいです。

渋谷は住みやすい。なんでもある。
人がいっぱいで嫌だという人もいるが、慣れれば気にならない。
電車に乗らずとも、ふらっと行けるデパートや洋服屋や本屋があって本当に幸せ。
外国人も知っている地名で海外からの投資が多く資産価値も底堅い。
案外歴史があって路地裏も楽しいし、大型の商業施設もあって、非常にバランスがいいです。
今から渋谷のマンション買うなら、正直どこでも損はしないはず。
現金持ってるか、借金できるかが一番の問題ですが。

ただ、区役所の建て替えはもうちょっと企画を頑張って欲しい。
商業施設や外国人が来たくなるような高級和風旅館とか、そういうの。
中身の分からん交流の場とか、老人用の施設はいらんわ。ほんとに。
老人は喜ぶかもですが、税金使う層より払う層を呼び込んで、結果的に増収になればよい。
税金を沢山払ってる人や、お金持ち外国人が来たくなるような企画になれば、
区役所までの導線ができて、街全体が潤って、定借のマンションも売れるはず。
頑張れ渋谷区。

確かに税金をくいつぶしている側が結構主導権もってるがゆえにしょぼい内容になり、高い値段で買ってくれる外部の金持ちをがっかりさせる構図はあるかもね
桜丘のタワーは上の方の階なら坪単価1000万円超えてきそうだけど希少性から考えて買いだとおもうがね

代官山のコノエ最上階が坪1000万越えてるらしいですね。ここは幾らになるやら・・。

分譲は十数階から上と聞いていますが、そうすると最低でも600とかなんでしょうね。バブルやわ。

代官山周辺に住む者ですが、桜丘の再開発には期待しています。駅は代官山のほうが近いのですが、電車だと少し遠くても渋谷を利用することがほとんどで、桜丘はほぼ毎日通ります。ここが再開発されるのはうれしいですね。今はあまり気のきいたレストランはありませんがだんだん増えてくるのではと思います。東急プラザも建て替えになるようですし、まだまだ渋谷のこちら側は変貌しそうです。また、いつになるかはわかりませんが代官山と渋谷駅を結ぶ遊歩道も出来るそうですね。そちらも楽しみです。余裕資金でもあればマンション投資でもしたいところですが、残念ながら住宅ローンが残っていますので無理です。

サービスアパートメントって何ですの？

>>126
サービスアパートメントとは、家具等が備え付けてありハウスクリーニング等もしてくれる、まるでホテルのようなサービスを受けられるハイグレードなアパートメントの事ですのよ。一か月単位で利用ができると思いますわ。

下の方がサービスアパートメントで上の方が分譲マンションになるということは、１階エントランスにバイリンガルのコンシェルジュがいて24時間のフロントサービスがありそうですね
住人は高級な外人と外資系勤務のサラリーマンや芸能人が中心になるんですかね

日本駐在の外国人などが対象になりそうですよね。いまラトゥール代官山を借りてる日本駐在の人とかも。あの手の方たちは企業や国が賃料を支払ってくれる訳ですし。夜な夜な社交辞令的なパーティーを開催しなければならないでしょうから、サービスが充実したサービスアパートメントはピッタリだと思う。

ここ、安かったら買いたいです。
5年後に高層階で坪500〜買えないかな。

昨日のテレビで、タモリとマツコデラックスが渋谷駅再開発の話で盛り上がってましたね。やはり地味な地域に比べ、メディアの話題になり易いエリアは色々な意味で得ですね。

改札口も南側にできるからマンションエントランスから改札まで1分でいけそうだからね
あとはヒルズのC棟みたいにみんなが憧れるレジデンスの位置付けになるかどうかで坪単価1500までいくかどうかが決まんじゃない
冷静に考えて虎ノ門ヒルズレジよりはこっちがいいと思うがね

渋谷に足らなかった落ち着いた大人の雰囲気を、桜丘町から代官山方面に作れたら本当にすごいと思う。もう、他は十分に揃っているんですから。

都心部が軽いバブル状態？オリンピックまでまだ数年。
周囲に競合新築物件が無いここはどんな価格になるのか、興味津々な私。
これで分譲はありません、賃貸だけですってなったらズッコけるけど(笑)

>>134
地権者で終わる可能性はありますよね。

タモリさんは地味な地域に目をつけるのがうまい。
桜丘に目をつけるのがタモさんらしい。

オリンピックを見越して不動産もいろいろ動きますね　ちょっとしたバブルみたいなものかもしれませんがいい物件があれば資産運用してもいいし、住居として住んでも10年後他に移っても売れるかもしれませんね

知り合いがここの地権者でかなりウザいです。地権者ってこんな人ばかりなんでしょうか。

どうウザいの？

>>121
アマンとか星のやとか分かりやすいのを区役所建て替えに際してゲットして欲しい。定借マンションは拡がりがない。NHKは移転したけらばしてカジノホテルに！

>>139
ここのマンションに住むつもりらしいけど、維持費や生活費など、どうしましょうと悩んだフリ？売れば数億なんだから、売って引っ越せばいいじゃん！と思うんですけど。

やっぱり、渋谷なだけあって立地も悪くないですし、悪くないと思います。
交通の便も困ることはなさそうですし、人気のありそうなところですね。
結構前向きに検討される方も多そうですね。

オリンピックまでにできる都心の一等地のタワーマンションはこんな感じでしょうか

桜丘再開発タワー　900万
青山一丁目28階タワー　900万
赤坂九丁目再開発タワー　800万
目黒駅前ブリリアタワー　650万

いずれも数値は平均販売専有部坪単価

いずれも高台立地なのでそれぞれの地域のフラッグシップ的な位置づけになりそうですね

>>143
まじ？あんな奴が…嫉妬…

名前はブランズタワー渋谷桜丘なのかな
それとも渋谷ガーデンシティレジデンスとか

建物全てが住居ではないから、どうだろ。

青山、赤坂より桜丘の方が高いの？希少性はこちらが圧倒的に上でしょうが。

渋谷の再開発をモーニングバードで特集してましたね。
規模が半端ないですね。

100年に一度の大改造、と銘打ってるそうな

高さ150m、32階建てって天井高いくつなんでしょ？何か期待できる？

なんで住居専用棟じゃないのかね
インフォスタワーと同じだね

この物件の単価はもちろんそれなりにするでしょうが、その真っ只中以上に、

松濤、南平台、代官山

東、南青山６・７

これらの隣接するアドレスは住エリアで且つ低層ですから、歩けるこの辺を狙ったら価値が高そうな気がします。既に高いですが更に手が届きにくくなりそう。。

高層階は200m2以上の専有面積になるらしいですよ。坪1000万なら６億以上ですね。

ひええ、高そう・・

目黒駅前が既に坪単価600だから、坪単価800はほぼまちがいないないでしょう
100平米24000万円

ここの手前の再開発ビルはどんな企業が入りますかね。元祖ITは渋谷でしたよね。またIT企業が集結したり？桜丘町からとってチェリー族とでも呼ばれますかね。

結局、何部屋くらい分譲されるんすかね

170戸のうち、地権者がどれだけいるのか、でしょうね

早く着工して完成させてほしい

これだけマンション価格が高騰してるタイミングでの権利変換だから地権者はラッキーだね

アベノミクス、東京オリンピック、渋谷駅立地、なのに高台…タイミングもラッキーだよね。心配なのは消費増税くらい？

渋谷駅はオリンピックが終わった後も開発が続くから話題性が続くでしょ。敢えて時期をずらし変化を見せるのが東急の戦略らしいけど、上手いよね。それにメディアを見てると渋谷が取り上げられない日は無いじゃない。天気予報でさえ全国区で必ず映るんだもの。
買えるものなら買いたいけど、買えないだろうし維持費も大変そ。

>>159
あまり関係ないですよ。むしろ、建築費が高騰と言われて減らされてるんじゃないかな？

立地とブランドとデザインの良さで人気もあるでしょうね
消費税前になんとかなるでしょうか　何かしらの控除とか補助とかありそう

>>162
何のことを言ってるのかな？

同性カップルなので渋谷区に住みたいです。

あと５年も待てん。早くしろ！

今日はニュース、yahooのトップ、あちこちで報じられてますね。

ミッドタウン、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ一体、渋谷再開発。

三つ巴ならぬ四つ巴の争いですね。

果たしてNO.１は？

五反田再開発はいつだ！
渋谷ばかり目立ってからに～

今日の豪雨で渋谷駅東口が通行禁止。
おいおい大丈夫かよ、再開発。

渋谷駅桜丘口再開発/9月にも本組合設立/17年5月に解体着手/準備組合
http://www.kensetsunews.com/?p=51105

桜丘は2020年12月の竣工予定の模様。オリンピックには間には合わないか。
東急は徐々に変化を見せる戦略のようだから関係ないのかな。


南街区と東急プラザ跡は一足早く、2018年完成の予定と。

東横線跡地「渋谷駅南街区プロジェクト」工事本格着手
http://www.sankei.com/economy/news/150721/prl1507210169-n1.html

渋谷パルコも複合ビルに建替なんですね。今後まだまだ計画が発表される予感…

期待とは別に、高価格なんとかしのいだとしても、

問題は供給戸数だな、宝くじ的な倍率だと手も足も出ないから。

ここんとこそういうの多いから。

ミッドタウンの三井のタワーが坪単価900から1000万ということは、ここは最低でも1000万ということか

組合の設立認可が下りて、いよいよ本格始動ですね。あと完成まで五年。怖いのは、地震とアベノミクス崩壊だな。

本当にこんな風になるのだろうか？
http://www.sakuragaoka-dmf.tokyo/competition/assets/dl-doc/pdf/渋谷駅桜丘口地区開発計画の概要

レジデンス棟の分譲戸数はどれくらいになるんでしょう

住居は170戸ぐらいだったと。そのぐらいだと地権者が取ってお終いの可能性もあるよね。

ミッドタウンのタワーと迷いますよね

10月21日にセルリアンタワーにて組合設立の式典があります。やっと動き出しますね。地権者として参加してきます。

地権者さんには、権利変換後に優先分譲ってあるんですか？

>>179
ないですよ。ただ、権利交換の権利が最低面積のマンション(計画では40平米)に満たない場合は、1平米100万円程の追加でそれを手に入れられるので、非常に得です。

>>180
もしかして、あのマンションのオーナーさんですか？

>>181
多分、あのマンションだと思いますw

ちなみに地権者の還元率は何%なんですか

還元率ってなんだろう？構造も築年数も違うんだから、それぞれ違うんじゃないかな？まだ価格も決まってないしね。

>>183
還元率？根本的に考え方が違うと思いますよ。
再開発での等価交換は、基準日における土地建物の評価によって決まります。交換する物の評価もその日に存在したと仮定して行うようです。
時価とは違います。評価額は時価の数分の一？かも。5年後が楽しみです。投資しておいて良かったです。

今がボロボロなだけに、再開発が楽しみですね。

渋谷区って結構人気あるのですね。
渋谷駅のイメージが強いので人がたくさん住んでいるなんて知らなかったです。
こちらは駅直結ということで、落ち着いて住むという感じではないかもしれないですが、新しい居住スタイルとして人気が出そうです。
これだけ注目されているということは、渋谷区では一番の物件になるポテンシャルがあるのでしょう。

いま40平米だと新築タワーマンションの40平米がもらえて、最低50平米の部屋しかなければ1000万円払うだけで50平米ゲットできるってこと？

>>188
今回の場合、最低面積は40平米になる予定。再開発の際、最低でも30～50平米にするよう、法？があるようです。渋谷区は新築の1Rは40平米以上にするよう規制をしているため、40平米となるようです。
権利交換は、土地の持ち分、建物の広さ等で決まるので現在のマンションの広さが40だから、40と交換される訳ではなく、再開発特有の評価方法で交換が決まります。
私の場合は今よりも広くなり、資金追加して40と交換する予定です。

>>186
桜丘の建物はボロボロが多いですが、私のマンションは古くないです。
因みに新築で買ったときに既に再開発の話がありました。

新しいビルやマンションは坪単価1000万円くらいの価値はあるでしょうから24万平米の延べ床面積なら75%が専有面積として18万平米=5.4万坪、つまり5400億円くらいの建物を地権者と事業者で分けるわけだよね

本日渋谷セルリアンタワーで行われた、渋谷桜丘口地区再開発準備組合の設立披露式典に出席してきました。
地権者は高齢者ばかり。その他は役所とゼネコン、コンサルタント等。新任の渋谷区長も挨拶に来られました。
渋谷再開発5地区の中で最も広く、住居を備える唯一？の地区のようで、行政も相当力を入れている様子でした。

他の再開発では地権者がどうこう言われていますが、桜丘はその辺は心配なさそうですね。ただ、賃貸が多くなるかもしれないですが。

ミッドタウンの三井のタワーマンションや六本木ヒルズのB棟あたりが比較対象になるかな

二流の東急不動産がどこまでの建物を建てるか見ものですね。

ゼネコンは何処か決まりましたか？東急建設は勘弁して欲しいです。タワーだと大成か竹中、清水辺りになるのかな。

ここってミッドタウンや六本木ヒルズより上じゃない？駅力が全然違うよね。六本木の企業が渋谷に民族大移動したりして。

渋谷駅直結なんて、後にも先にもこれ以外、永遠に出ないかもしれないね

あぁ、住みたいなぁ。

渋谷駅まで雨に濡れずに１分でいけるタワーマンションなんて、後にも先にもここだけでしょ
ミッドタウンが坪1000万ならここはどれだけの値付けになるんだろ

東急ハンズも今の場所から移転の噂、あるよね。数年前、ある不動産会社にビルを売却したらしいし。もしかしたら再開発ビルのどこかに入るのかな。
東急東横店も広く綺麗な店に生まれ変わるんだろうし。
生活利便性は最高だろうね。ただお金があれば！だけどｗ

>>200
レジデンシャルはB棟なので、駅までは歩いて4、5分ぐらいかかると思います。濡れずに行けはしますが。

新しく出来る桜丘口から２００mはないと思うから２分くらい？でもJRだけだよね。
もしかして、地下で他の路線にも直結しますか？

>>196
東急の土地ですから、ここぞっていう事業は必ず東急建設入りますよ。さすがに単独だと危ういからスーゼネも入れると思われる。

JR桜丘口徒歩２分、半蔵門線、副都心線、銀座線へ地下直結って夢のようなロケーションだね
渋谷ガーデンテラスレジデンス棟とかってイメージの名称になるのかね

古くなった六本木ヒルズやミッドタウンレジデンスから大挙してVIPが移動しそうだね

でも、クソガキの小汚い街に大人が住みたいか？駅前はカオスで歩きにくいし、AVと水商売のキャッチやならず者もいる比較的治安が悪い街だからね。男シングルならまあわかるが、夫婦、ファミリーが住みたがるとは思えない。渋谷は新幹線と空港へのアクセスが都心と比較して悪いからね。都心知り尽くしてる人は便利だと思わないし、住みたがらないかと。比較的都心知らない田舎モンの金持ちが相手になるじゃないですかね。

>>206
ここは桜丘だよ。むしろ人が少なくて寂しいくらい。駅の向こうのハチ公前とか行かなくても大丈夫なのよ。田舎者君かな？アクセス？どこで仕事しているの？ここは渋谷だよ。渋谷に会社ある人が使えばいいのよ。

206は「渋谷＝センター街」典型的な外野人間。渋谷駅周辺の住民層や都心の住宅事情や価格に疎い人なんだよ。笑えてくる。

六本木がヒルズ、泉ガーデン、ミッドタウンの開発で劇的に変化したこの１５年を考えれば、渋谷桜丘のタワーマンションの価値がわかると思うよ
六本木の新しいパークマンションは坪１５００万超えだからね

渋谷区のタワーは港区のタワーより希少価値高そうだし、バブルがはじけて坪500万切るなら絶対買いたい。今の相場ではどこも買えない。

>>209
あそこはそもそも都心中の都心の六本木だが、、、汗

隣接部も麻布十番や赤坂など超一流立地。そこと都心3区ですらない渋谷を一緒にするとは脳内お花畑やね。渋谷ってのはガキとAV水商売スカウトのための街だから、まとも食えるレストランも少ないし、大学生で卒業する街です。クソガキのときは一番好きな街だったし、いつもあの界隈で遊んでたな。当時は都心だと勘違いしていたが、大人になり都心に住むと、渋谷とか住みたいとかならない。駅前のビルがどんなになるか多少興味あるくらい。

>>211
今の渋谷と5年後の渋谷は大違いですよ。
5箇所の大型再開発が完了し、交通網も便利に整備されます。センター街のがやがやは変わらないかもしれませんが
今よりは質が高まるはずです。
高級レストランも増えてきています。
国際ビジネス拠点として発展していくはずです。行政もそれを目指してます。

>213
関西？仕事で何回とＵＦＪに1回いったことはありますけどね。よっぽど渋谷がお好きなんでしょうしその周辺に住まれているのでしょう。出身は上馬です。２４６と環７で空気が悪いところです。若い時は三茶から渋谷、原宿が生活圏でしたしそこ周辺が東京で一番だとずっと思ってましたよ。でも働いてから、港区住むようになってその考えは当然なくなりますよね。あなたも一度３Ａに家を買って5年くらい住んでみればわります。

渋谷から原宿にかけてのヤングカルチャーは、クールジャパンの象徴の一つでもあり、日本にとってオンリーワンの場所であることは確かです。ただ、この文化って社会人になるとファッション系以外の人にとっては卒業してしまうものなんですよ。

また、国家戦略会議で渋谷駅前も開発重点地区になっていますが、国際ビジネス拠点としてではありませんよ(笑)日本が誇るヤングカルチャーの発展拠点として尚盛り上げていこうというのが主旨です。そもそも空港アクセスが良くない渋谷を今更、国際ビジネス拠点
にする必要がないことくらいわかりませんか？国際ビジネス拠点は丸の内地区と新宿をさらに強化しつつ、サウスゲート地区を新たに国際ビジネス拠点にするというのが国の意向です。

渋谷を否定するつもりは毛頭ありませんが、渋谷はあくまでヤングカルチャーの拠点であり、その存在は貴重であり今後も変わらないでしょう。ハチ公前交差点、１０９方向、その奥の東京最大級のラブホ街、センター街、公園通り、スペイン通り、ファイヤー通り、戦後長い年月を経て若者が作り上げてきたこれらを変える必要なんてないんですよ。なんでもかんでも、国際ビジネス拠点やなんとかヒルズにすればいいわけじゃありません。

つまり、ファッションやアート系以外の人にとって渋谷の一部に再開発レジデンスができても、渋谷は渋谷で変わりません。交通利便性も都心と比較すれば見劣りします。本当に都心を知ってる人の中で住みたいと思う人は少ないと思いますよ。

もちろんアジア人受けする場所ですし、田舎者にとっては十分魅力には映ると思います。

あと出張でサンディエゴに来ていますのでおかしな時間になっただけなので。まあローカルに働いている人にはわからないでしょうが。また国際ビジネス拠点と騒ぎながら、英会話一つできない人種ですよね、きっと。

渋谷が国際ビジネス拠点になるの楽しみですね。私は初めて聞きましたし、ならないと思いますが。

>214
まったくもって仰る通りです。
渋谷は商業中心に発展すべし。複合型開発は似合わない。

渋谷も高台エリアは高級レジデンスもありでしょ
その先に代官山があるんだし

だから「興味を示さないで、お願い」って言ったのに。214さん、215と連投するだなんて。

よっぽど気になる？(笑)

こんなのが自宅から見れたらいいね。

【大人は眉をひそめる「ハロウィン」バカ騒ぎをどうしてくれよう！〈週刊新潮〉】
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151031-00010005-shincho-soc...

>>221
だから駅向こうの話しね。

桜丘は静かで良いですね。
可愛いヤギも住んでますし。

東急プラザ跡地もほぼ更地になり順調に再開発が進んでますね
こちらも取り壊しまであと1年半くらいですよね
早く分譲価格を知りたいです
坪単価1000万は切ってくれないと苦しいですが

>>224
そうですね。楽しみですね。
でも、2018年度でしょうね。

ここは借地になるだろうと不動産屋に言われましたが実際どうなんでしょうね

>>226
所有権です。区役所と間違えちゃったのかな。そうではないなら、どこの業者か知らないけど、その不動産屋とは縁を切った方がいいと思うよ。

>>226
その不動産屋、区役所と勘違いしてるね。情報に疎い不動産屋は、ダメでしょ。

なるほどそうだったのですね
その間違った情報を教えてくれたのはヴァントヌーベル代々木を売ってる方でした

ここで質問してよかったです

次の渋谷駅徒歩10分圏内のマンションってどこになりますか？

渋谷が日常利用駅ってだけでNG。あんなクソガキと怪しい人しかいない汚くてゴチャゴチャしてる駅前を大人になってから日常的に利用しなきゃいけないとか罰ゲームに等しい。あくまで個人的意見だが。

そこそこのビジネス街なんですけど、、、キューピーの本社ビルできたのとかも知らないんだろうね。

建築工事会社の選定をURに委託し、技術提案(VE提案及び価格提案)を活用することになりそうです。よってスケジュールが延伸し、工事竣工が2020年12月から2022年7月になります。26日の臨時総会で決定します。
延びるのは残念だけど、権利交換の評価が上がればいいかな。

変更したの？東急に遊ばれてんじゃない？

>>234
東急不動産はゼネコンではありません。高まる建設コストを押さえて、地権者、権利者の利益を高める為に技術提案を提案してきたようです。
東急建設が関わるかは分かりませんが、大手ゼネコンが中心になって施工されることになるでしょう。

>>235
よく分からないけど、不動産業者がやることなんて、自分とこの利益しかないぞ。同じ地権者だと思って甘く見ていると、足元をすくわれるんだな。

>>236
確かに不動産業界は質の悪い会社が多いですよね。
ただ、技術提案を提案することは、ゼネコン側ではなく地権者側にとって良いことでしょうね。
足元をすくわれるって？そうであれば今回の決議で否認され、当初のスケジュール通りに進むだけです。判断は地権者がすることです。

渋谷区はターミナル駅として鉄道事情がよく昼間人口はとても多いです。そして意外なのが女性100に対して男性93と女性が多いというのが面白いデータでした。若い人もブランド区として住んでも少しして他の区へこしてしまう方も多いそうですがビジネスとしても人気の場所見たいで小売ではずば抜けています。アクセスがいいのはとても便利な場所です。

渋谷パルコ、8月から休業　大規模建て替えで“新生”へ
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1604/06/news090.html


パルコも建て替えか。テレビで毎日映る街、渋谷は話題性に事欠かないね。

EUショックで、さらに延期とかありえる？

再開発には関係ないんじゃないかな。渋谷はオフィス需要まだまだひっ迫してるようだし、早く着工してほしいですよね。

相変わらず暗い街。道もガタガタ。早く何とかして欲しいね。

行きつけの飲み屋（本屋エクセシオールの並び）
営業はこの春までと言ってたのが東急のお達しで一年半延期。
今春だと工賃高止まりで壊すにも予算が合わないそうだ。
一年半延期しても間に合わせるのも凄いけど
一年半延期しても間に合うように余裕を持たせてたのも凄い。

>>241 匿名さん

東京駅から品川駅まで、大量にオフィス供給予定があるのに、渋谷限定での需要がどれだけあるか。

>>243 匿名さん
それ違うわ。完成も延期。

ソースは？

ヒカリエ価格でどこもが埋まる訳がない
渋谷に足りないのはオフィスじゃなくてホテルでしょ。
高級ホテル作って民泊ユーザーが泊まるかはアレだけど

>>246 匿名さん
正確には1年7カ月延期。

むしろ大手町、常盤橋、八重洲駅前、日本橋あたりのオフィス大量供給の方が心配だけどね。あのへんは渋谷よりずっとオフィス需要多いけど、今後の供給が渋谷の2倍3倍じゃ済まないからね。ここ渋谷のマンションに話を戻すと、延期して正解じゃないかな。今作ってもやたらと高いものになるだろうし。

一年半程度じゃ変わらないんでは…
予定通り進行（元々高く設定→市況変化で高くなり過ぎ→売れない）が、
元々の高さに戻るって程度で

>>249 マンション検討中さん
渋谷の方が断然オフィス需要は高いと言われてますよ。ろくなオフィスがないのが現状ですけど。

>>249 マンション検討中さん
オフィスを渋谷にしなければいけない企業がどれだけあるかですね。
浜松町、田町、山手線新駅、品川、からも次々とオフィス供給されます。

見栄っ張りだけど金がない（給料安い）アパレルとかの需要高くても
ビル屋にとって重要なのはいくら取れるかだけですよ。
浜松町なら羽田、品川なら新幹線売りに出来るけど渋谷それもないし。

>>253 匿名さん
地方の人？
新幹線や羽田を売りにする必要がないのが渋谷だよ。

子供しか集まらず客単低い通過駅が何を言っているんだ…
渋谷から卒業できないバカレルですか？笑

>>255 匿名さん
お家でテレビしか見ない人の感想だな。

渋谷のオフィスは青山一丁目あたりと比べても渋谷の方が高い気がします。渋谷にオフィス出さなきゃいけない会社は少ないかもしれないけど、出したい会社は多いんだろうね。

>>浜松町、田町、山手線新駅、品川

そのエリアは、若者や観光客が寄り付かない場所だから。
ビジネスの種類も、メーカー系や、貿易系でしょ。

渋谷はアパレルとＩＴとベンチャー系が本社を置きたがる。
新宿も池袋も青山も、まだまだオフィス床が足りないよ。

大括りなことだけど再確認。
皇居から246、六本木通り、桜田通り(国一)の3本で西に経済は広がり行き、横浜を目指す。
山手線の境界となるターミナル駅は五反田駅(国一)と渋谷駅(246)。
それぞれメガバンク各行の母店が所在する。
前者はメーカー•貿易の拠点が多く、後者は商業•ITの拠点が連なる。
東京は皇居からのこの扇型の西への広がりで戦後栄えてきた。
渋谷は再開発で生まれ変わり赤坂六本木に比肩し、2020年以降のオフィス賃料水準は超えて行くのではないか。

>>259 マンション検討中さん

新説ですね〜。初めて聞きました。

>>253 匿名さん
>>255 匿名さん
もうちょい勉強しろな。

ホントにもうちょっと勉強した方がいい
需要あるから作るべきだ、けど価格稼働維持は保証しないってどんな湾岸

>>262 匿名さん

日本語で頼む。

代官山徒歩圏で渋谷直結の再開発タワマン。坪８００以上とかなんだろうなあー。無理して買っても値下がりはしないだろうけど

そんなことないですよ。他が下がればここも下がります。下げ幅が少ないかもしれない程度です。ましてや完成は６年後です。一番下の15階くらいなら、坪600以下でもチャンスあると思います。

再確認だが、三年後に新航路の飛行機がスクランブル交差点の上辺りを飛び始める。渋谷のイメージはどうなるか。

羽田南風運用時の一定時間帯だけの騒音我慢のかわりに坪600台で買えるなら抽選必至だろうな。
二子玉のライズレジデンスの価格を考えると弱気価格はありえないだろうけど、東急さん。

>264

未だに、こんなバカがいるんだ。
下がらないところなんて、ねぇんだよ。

ここだろうがどこだろうが、
下がる時はどこも下がる、
上がる時は上がる。

わかったか？　おバカ不動産屋さん。

アク禁終わったみたいだぬ。笑

今日、再開発組合の方と面談し、進捗状況を確認。来月入札に手をあげている大手ゼネコン2JVの選定が行われる。工事時期を2年近く遅らせたものの、工事費、人件費が高騰しており、ビジネス棟のプラン修正もあり得るとのこと。レジデンスは概ね計画通り。今行われている渋谷の再開発で、レジデンスがあるのはここだけ。都や国からの補助金がある反面、行政の福祉施設も入るので、居住環境はとても良い。
完成が待ち遠しい。

>269

「だぬ」って、どこの田舎出身？（大笑）
渋谷にあこがれてんのか？

金融くん。パトロールしてるんだぬ。笑

でもここは買えぬ金融くん。

>>270 地権者さん

ここまできてプラン修正って、、今までのDMFのやってきたことは何だったんでしょう。

6/21の総会で、「鹿島・戸田建設VE」が建設会社として選定されました。
また、スケジュールが、解体着手30年12月末予定、本体竣工35年11月予定となりました。
建物がオープンするのは翌年11月頃と思われ、随分先に延びましたが、確定しました。
A街区のガラス外装を規格化、B街区の高さを下げ、その分1階当たりの床面積を増やすことでコストダウンを図り、機能、品質の向上を図るそうです。
やっとスケジュールが高まり一安心です。

ここは最低坪1000万からスタートですか？

>>275 地権者さん
VEじゃなくてJVでしょうね。

というか、最初のあのワクワクした外観図から随分とダサい、魅力のない外観に改悪してますね。びっくりしました。外観ダサっ。

確かに、事業発表当初のあのスライリッシュな外観デザインから今回決定した外観デザイン見ると、10年前のデザインっていうくらい再開発とは思えないくらいのダザダサですね。
せっかくの渋谷の巨大再開発なので、美しさやスタイリッシュさは追求してほしい。

マンション棟が、ちょっとチビデブになったみたいね。安定感は出たかな。

やはり将来的な不動産価格の下落を見込んでコストダウンした結果かな。

森元首相の声色で「たった坪1000万も出せなかったのか」と言ってみても虚しいばかりか

最新のデザインを取るか、コストを優先するか、結局コストを優先することになったようです。ただ、地権者からすれば、等価交換の率のよさ、賃料が優先ですから、デザインは劣っても良いと思ってます。
テナントも利便性重視ですから。

コストダウンと言っても、グレードを落とした訳ではなく、デザイン性を下げて部材を統一化したりと簡素化したってことですよね。
きっと許容範囲でしょう。

なんかなあ、レジェンドになるビルってなかなか出来ないね。

流行り廃りありますから、今どんなに良くても１０年後はわからんよ。最近のは似たようなのが多いしね。

>>283 匿名さん
私より適格な表現ですね。
オリンピック需要、昨今の人件費、材料費高等もあり、数年後のコスト予測をたてることが難しく、大手ゼネコンであってもリスクを取りたくないのて、このようなプラン、スケジュールになったようです。
確定して何よりです。

しかし、渋谷駅歩1分程度だから、低層でも坪単価800万円くらいはするんだろうな
来年には販売はじまりますかね

>>287 匿名さん
完成６年後な。

しかし、この手の再開発案件はなかなか当初のスケジュールどおりに進まないですね
東京オリンピック前後の完成が６年後までずれこんでるんですね
代々木ハウスの建替えの方が早いな

完成が６年後ということは売り出しは３年後ぐらいですか。？？？
地権者様はどのように聞いていますか。
先月渋谷市役所にいって質問してきたら
再開発組合の地図渡されました。

>>290 入居済みさん
地権者住戸が７割以上になるかもしれないですね。ほんとのところ実際何も決まってません。残りを売るかどうかは東急不動産次第です。表に出回ることもないかもしれないです。

え、地権者住戸が７割以上なの！！ そうか、盲点だった・・　そう言われればそうかもしれないが、大幅仕様ダウン以上にショックかも・・

買う気満々だったけど、買う気が失せた。こういう掲示板も役に立つね。

>>292 匿名さん
いや、あなたには買えない。
地権者が多くなりますので、よっぽど地権者住戸の売りが出ない限り、居住者の半数以上は賃貸の人になると思うよ。

地権者が多いと言われる物件は数あれど、半数を超えるような分譲物件はほとんど聞かないし、さすがにちょっと引きますよ。それが超高級仕様で特別な物件と言うのであれば話しは違うが、低仕様、賃貸ばかり・・と言われては冷めるのも已む無し。

>>294 匿名さん
すでに場所が特別仕様ですからね。これらの物件は、上層階へ行くにしたがって仕様が上がっていくものですが、買う人も自分でリフォームやり直す金持ちが買うのかもしれないですね。

地権者７割超えてたら、共同で賃貸物件作ったようなものだね。一部に自社使用される方もありますが…、っていう感じで。

賃貸マンションだと思えば、専有部のベースが低仕様になるのは致し方ない。カネかけたかったら自分で勝手にやれ、となる。そうするしかない物件ということで納得。

>>297 匿名さん
なんで賃貸マンションだと思いたいのか。買えないのを他の理由にしたいのを分からんでもないが。

沢山の情報ありがとうございました。
地権者が７割も占める物件に過去一度もであったことがないので
びっくり仰天です。
投資用に検討していたのですが
諦めないといけないようです。
東急に問い合わせても無駄かもしれませんが
聞いてみます。
それなりのつてを使って。

>>299 入居済みさん
まだ、区画割も決まってませんし、総戸数も決まってないと思いますので、あくまでも予想です。もしかしたら５割かもしれないですし、８割かもしれないです。とにかく、まだ不確定なことが多過ぎますので、問い合わせるにも６月以降の方がよろしいかと思います。

貴重な情報有難うございました。
来年の６月ころ問い合わせしてみます。
地権者が多いということだけでも
わかり感謝でございます。

再開発の計画が遅れているようですが、地権者多いから、渋谷駅周辺の再開発の中で一番もめているということでしょうか。

分譲後も地権者のままという方が多いでしょうから、マンション建築後でも、様々な意向集約の場でそれぞれ色んな意見が相次いで揉め続けるのだとしたら、それはちょっとイヤですね・・

>>302 匿名さん
関係者以外の外部からどのように見られても関係ないことですが、地権者が揉めてるなんてことは現状ありませんね。ただ、地権者が多すぎて組合が調整に手間取ってることはあると思います。
再開発の地権者には、このようなマンションを所有するのに相応しくない方も出てきてしまいますが、そういった方は所有する部屋も少ないですから、組合運営に問題が出ることもないかと。それに管理者管理でもありますし。

地権者がもめていることは全くありません。権利評価も大体出ていて、満足のいく内容になってます。
ただ、規模が大きく、昨今の建築価格増で当初計画では、採算が悪化するため、スケジュールを延ばすことでコストダウンし、地権者やゼネコンの利益を確保するようにしたのでしょう。
地権者は220名、法人ぐらいいますが、規模からすると半分程度は売り出されるか、東急所有の賃貸になると思われます。また内装の質は、売り出し分と地権者分は同レベルと聞いてますので、質を落とすことなく、高級仕様になる予定です。

地権者が220名って何処からの情報ですか？

>>305 通りがかりさん
組合員の名簿くらい配られるでしょ。

>>305 通りがかりさん

私は地権者なので、組合より権利者の人数は聞いております。

>>306 匿名さん

名簿は配られておりませんが、組合の理事者は分かります。また、以前開かれた発足式典の参加者から、どのような関係者がいるのかは把握しております。

地権者多いことをディスっている意見が多いけど、三井のバークコート赤坂檜町ザタワーだって再開発タワーマンションだったんでない
地権者も半分弱いたけど分譲用の部屋は隈研吾デザインであっという間に完売してたよ

>>309 匿名さん
地権者を妬んでるんでしようね。
地権者多くてデメリットって？特に感じないよな。分譲数が少ないから気に入った間取りが買えないぐらいかな。

>>305 通りがかりさん
その地権者の数はA棟もB棟も合わせた数だから、商業とかオフィス選ぶ人も多くいるし、そんなに気にしてもって思いますけど。

>>311 匿名さん

指摘の通り、地権者が多くても、交換建物が1RのB棟の人もいれば、A棟の商業フロアの人もいます。多分A棟の2/3はゼネコン所有になるでしょうし、B棟も上層階は売りにでると思われます。

>>312 地権者さん
ゼネコンではなく東急でしょうね。
B棟の上層階は出ないと思いますよ。中高層の西向きが多いのではと思います。

地権者のひとたちは、マンション棟のB棟の上層階をとるのが普通なんじゃないですか
その方が価値が高いとおもうのですが

>>314 匿名さん
私も高層の方が価値が高いと思いますが、どこが価値が高くて、どこが低いかなんて分からないんですよ。例えば、中層だったら８０m2だけど、高層を取ろうとしたら５０m2しかもらえないなんてこともある。どっちが価値が高いなんて分かる？広い方がいいって人だっていますよね。住居とオフィスの比較でも、確かに住居の方が売却はしやすいでしょうけど、オフィスの修繕費は住居に比べれば格段に低いし、古くなっても賃料が下がりずらいのが良いとこだと思います。

>>313 匿名さん
そうですね。東急でした。失礼しました。
B棟は確か16階以上が交換対象で、16～20階は1R。権利が少ない方はこの階層になります。方角は関係ないです。
権利が多い方は、上層階の広目の部屋になるようです。
各階毎に間取りをバラバラにはしにくいので、権利によって上層階か中層か決まります。ただ、内装は分譲と同グレードと聞いてます。

>>316 地権者さん
違いますね。権利が多ければ中層でも高層でも自分の権利の分まで選び放題です。使用状況により優先順位は違いますね。

>>317 匿名さん
一般的には選び放題なのかもしれません。権利を多く持つ人が賃貸や売却目的で1Rを多数取得することはあるでしょう。
しかし1Rしか作らない予定の中層階に、3LDKを作ってほしいと要望しても、コスト面から拒否されるもしくは平米単価を高くされることになるでしょう。
B棟の各フロアの間取りが既にある程度決まっております。中層階は、ほぼ確定です。小権利者用の交換フロアになるためです。
地権者兼組合員情報でした。

やはり大口地権者や居住者が優先でいい部屋は抑えられてしまってるのでしょうか？

>>319 匿名さん
権利の確定は来年末頃ですので、誰が何処の部屋、フロア等を得るかは3,4年後と思われ、売りに出る部屋が何処になるかはまだまだ先の話です。
先日やっとゼネコン決定され、コストダウンのためにプランも変更され、外観のイメージが決まったばかりです。B棟は当初予定より1階低くなっただけで、大きな変更はありません。
地権者が有利と言うか、そもそもの権利を持っているので、良い部屋、場所を確保しやすいでしょうが、開発は東急主導ではなく渋谷区の要望でもあります。再開発事業で国や都から100億円の補助金も入ります。東急の利益を最低限確保しつつ、街並みや地域の利便性に貢献する施設にする必要がありますので、一方の利益を追求するものではないようです。

>>319 匿名さん
大口も小口も関係なく、地権者が好き勝手に選んで、残った部屋を東急さんが取得しますよ。どこが残るか誰も分からないし、その残った部屋を分譲するのかどうかも東急次第。

エアコンはカセットエアコンなんでしょうか？念のため

>>322 匿名さん
内装はまだ未定です。ただ、分譲と権利交換の部屋のグレードは同じにすると聞いておりますので、天井埋込式の可能性が高いですね。

ワンルームって何平米か決まってますか？
仮に30平米なら坪700万で6300万ですね。

>>324 マンション検討中さん
最低４０m2以上です。

>>324 マンション検討中さん
40平米です。当初30～50平米にて検討されましたが、渋谷区の条例により40平米となりました。
小権利者は、追加費用を払って1Rを取得します。払えない場合は、権利分を買い取ってもらうことになりますが、安く損することになるので、選択する方はほどんどいないそうです。1%程度と聞いてます。

2014年6月の都市計画決定から3年半たってるのに、まだ室内の仕様も決まってないんですね
通常は都市計画決定から1〜2年で権利変換だと思うんですが！

>>327 匿名さん
そうなんですよ。一昨年の10月の組合設立披露式典があった直後、工事費の高騰等からスケジュールを約2年送らせること、以前記載したVE実施もあり、解体工事が来年12月～となりました。竣工は更に5年後です。
オリンピック需要、景気回復、不動産投資活発化等により、現場の人材確保も困難になってきており、先送りすることで、コストダウンを図ったのです。

事業費ですが、1630億円から1973億円に増えちゃってますね

>>329 匿名さん
そうですね。
しかし権利交換、保留床の負担金概算額も
1530億円→1853億円へあがり、補助金収入も20億円ほど増えてますね。

保留床の単価は誰が決めるのですか？

>>331 匿名さん
保留床は東急不動産が所有し、その後売り出すでしょうから、売買価格は東急でしょうね。
権利交換の単価は、実勢取引値とは基準が全く違うので比較できません。小権利者が1Rを得るために不足分の支払いがありますが、かなり安いです。なので交換希望の方が99%もおり、他の再開発とこの割合が大きく異なるそうです。他の再開発地域と比較しても、最高の立地ですからね。

値段は上がって、仕様は下がってるっていうことですね・・・

>>333 匿名さん

それはどうでしょうかね。そうならないためのVEです。

東急は保留床を一般分譲するのと自社系列の不動産ファンドに売却するのとどちらが有利な値段で売ることができるんですか？

>>335 匿名さん
それ知りたいか？単に価格なら一般分譲になるよね。販売経費とかの話になると誰も分からない。

>>335 匿名さん
完成までは、約6年先。そんな先の事を東急不動産も決めていないと思いますよ。
ただ、リスクを減らすために、A棟はリート等投資ファンド、B棟は分譲販売するのが一般的でしょう。

地権者様ならご存じと思います。
現在再開発組合はが発足されています。
地権者様の人数はどれくらいですか。

>>338 入居済みさん
正確な人数は公表されてませんが、200人・法人程と聞いております。

>>338 入居済みさん
A棟、B棟の地区が入り混じる地権者の数を聞いても意味ないと思うよ。

>>340 匿名さん
そうですね。数よりも権利がどのくらいあり、全体に占める割合がどの程度になるかですね。
権利価格の決定は来年で、まだ権利床がどの程度になるか確定してません。
一年後にはある程度分かってくると思われます。

300戸の当初の計画が170戸に減ったのは地権者の希望が思ったほどなかったからなのでしょうか
170戸しかないとほとんど地権者住戸しかないのではないかと心配になります

>>342 匿名さん
地権者で権利交換せず、金銭を受け取る方は1%もいないと聞いております。この場所は住宅よりも店舗が多いので、現店舗の方は基本的にA棟のオフィスフロアを希望されると思います。
なので、B棟のレジデンシャルの上層階はそれなりの戸数売り出されると思われます。

>>342 匿名さん
都市計画決定された時は170戸でしたよ。

>>343 名無しさん
現在店舗で利用している人は、賃借人の可能性もあります。賃借人が再入居を希望しなければ、地権者は店舗だろうが事務所だろうが住居だろうが自由に選択できます。もちろん、今店舗で利用している地権者も、住居だろうと自由に選択できます。

>>345 匿名さん
店舗等借地契約をしている地権者は、賃借人の意向により、A棟と交換し、実際より安い賃料で契約を継続せざるを得ないケースもあるようです。借地借家法の影響ですね。
ここでは起こっていないようですが、他の再開発では、賃借人がごねて賃貸人に安価で権利を売るよう迫ることもあるそうです。借地は他に売るにしても、賃借人の質が悪いと売れにくいので。

>>345 匿名さん
自由に選択できるのですが、しにくい環境にある方も多いのです。

>>343 名無しさん
200人地権者がいて1%未満の人が転出って、1人だけ売ってでていくということですか？

>>348 名無しさん
正確な人数は知りませんが、1%未満とだけ組合から聞きました。なので、1or2かもしれませんね。

結局、A棟の2/3のオフィス、B棟の15階以下が東急所有で賃貸となり、B棟の16階以上170戸のうち、地権者が取得しない部屋が分譲されそうですね
低層の販売に期待してたのに、安い部屋の販売はなさそうですね

>>350 匿名さん
そうですね。低層の４０m2ちょいの部屋は、ワンルーム区分の権利変換用でほとんどが消えるので、分譲では出ませんね。

>>351 匿名さん
16～20階の40平米1LDKは、ジェイパーク渋谷桜丘の地権者が半数を占めてます。渋谷区の1R条例に合わせ、40平米になってます。
施工後、ここが坪700万弱で8000万円、1000万円弱なら1億円で売りに出ると思われます。貸出家賃は27～30万円位でしょうから、利回り3～4%と推測するとその価格になります。

40平米で9000万円、月額賃貸30万で表面4%ならありかもね
JR新桜丘口駅歩2分はホント魅力ですしね

>>353 匿名さん
比較対象がないぐらい利便性のよい物件なのが魅力ですね。ベンチャー社長のホテル利用や、税理士、弁護士、保険代理店等の事務所として使えるのが魅力でしょうね。

青山一丁目駅前のパークアクシス青山一丁目タワーのイメージにちかいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6326

>>355 匿名さん
パークアクシス青山一丁目タワーは、かなりホテルライクですよね。そこまでの高級感はないと思いますが、立地、希少性、利便性はこちらの方が上。
どの程度の家賃相場になるのでしょうかね。

上層階からなら、スクランブル交差点のカウントダウン見えるかな

>>357 匿名さん
B棟だと、A棟に隠れて見えないでしょうね。
他にも渋谷駅前は開発ラッシュですし。
見るほどのものでもないと思います。
花火大会なら、近くで見れると価値があるでしょうが。

販売開始は春から夏ぐらいですかね
マンション相場が急騰している絶妙なタイミングになりそうですね

40平米で30万だと無理あるね。駅2分築浅のテラス渋谷美竹で22万とかだし。25超えてくると微妙かな

15階から下のサービスアパートメント部分から売り物がでる可能性はありますか？

>>359 匿名さん
まだ解体も始まってないけどな。

>>360 マンション検討中さん
現在は満室で募集はありませんが、過去の成約状況からすると、そこはその相場です。
http://s.reblo.net/home-star/build-636766.html

ただ、込み入った車での移動がしにくい場所と地下巨大駐車場、駅直結、オフィスビル上層階との違いがどこまで賃料に差が出るかですね。

>>361 匿名さん
15階から下は、全てオフィスフロアですから、売りには出ないと思いますよ。

>>362 匿名さん
テナント、入居者の退去が今年の10月末、解体は来年早々からですね。
予定通り竣工してくれれば良いのですが。

3/28に開かれる臨時総会議案書が届きました。大きな変更点は、以下です。コストを変えず価値を高めるためでしょうか。この内容で承認されると思われます。

A棟、B棟共に若干延べ面積を広くした。(建ぺい率の引上げ)
A棟を37階建から39階へ変更。
B棟を32階建から30階建へ変更。(住居階を1030平米から1310平米へ)
共同住宅数を170から150へ変更。最大を400平米から330平米へ変更。
着工を平成31年12月から平成31年5月に前倒し。竣工平成35年11月は変わらず。(建設期間を伸ばすことでコストダウン？)