23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

↑すみません。見づらかったですね。

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000