数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その４：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-01-22 20:47:00
郊外は駄目という話だが、友人が海浜幕張に新築マンション買ったと
聞いた。話だと１００㎡は軽くこえているよう。
前に郊外で９０㎡超は売りにくい、そもそも郊外は駄目とのことだった
が、人気があったみたいだけど。２３区でないとという人は論外なんだ
ろうけど、住みやすさというか広さ、日当たりではいいよね。
それでも、やっぱり資産として駄目なんだろうか？ ただ、そこまで
郊外になると、マンションの広さより一戸建ての広さのほうが強い気は
するけど。
買換えを考えるとダメだろうと思います。
新築相場が坪単価１５０万のままあがらない場合
幕張では今後も１００平米超えのマンションが新築で出てくる余地が大きい。
３０坪４５００万の価格帯は今の金利なら買いやすい水準
築浅中古は新築との比較で評価は低くなる。
坪単価が１８０に上昇すれば、４５００万で買える広さは25坪８３平米になる。
幕張地区を買う人は４５００万上限で探して広さを選んだわけで
これが５４００万３０坪でも買うかどうか微妙。
上がってくれば中古評価もあがるが、住んでいる以上売らない人が多い。
築１０年以上たって地価が下がり始めた時点で新築１５０万３０坪が
出てくると中古の３０坪の評価は３４００万程度になる。
幕張まで行って中古を買うくらいならもっと便のいいエリアの小型の
新築を買うという人が多いだろう。
専有面積が大きいということは販売価格に占める土地分の比率が小さいと
いうことで、建物が経年劣化するのにしたがって安くなるだけということ。
地価がさがらなくても建物減価で値がさがえる。
建物６０土地４０なら築１５年の中古価格はかなり安いはず。
多摩地区、西東京の本格的大規模再開発に賭けるのはどうでしょうか。
郊外といっても、副都心まで３０分圏内というようなところで。
＞郊外といっても、副都心まで３０分圏内
主要ターミナルから電車に３０分乗れば十分本格的な郊外です。
土地建物比率で考えると、消費税Upの影響は都心の物件のほうが少ない
ですが、郊外はやはり影響が出るのではと思います。加えて、郊外の
物件のほうが価格に対する需要感応度？が高そうですし。
>>804
丁寧にありがとうございます。そうですね、これからも建つと考えると
値上がりは期待できないということなんでしょうね。でも、駅が近い
物件という意味では少なくなるのかな？と思いましたが、それにしても
埋め立て地だけに大規模マンションがたくさんあることが中古市場で
足を引っ張りそうですね。
ただ、竣工時期でこれかな？と思った物件をいくつか見たのですが、（転居
葉書が届けばわかりますが）、どれも広さ・間取りが魅力的で単純に
それはうらやましいというか、いいなと思ってしまいました（笑）。
>>805
タワーでもないですし、専有面積が広くてもその分戸数も少ないということで、
地代は安いにしても、専有面積の広さ自体は問題にならなくないのでしょうかね？
すみません、あまり詳しくないので。
実際どう考えても西側の方が再開発に向く。
値上がりを期待したいなら西に住めばよい。
西って、多摩とか西東京のこと？
多摩って、新宿近辺に勤務地がある人はいいけれど、丸の内方面に
勤務地がある人は、浦和・市川のほうが便利なんだよね。
>>812
4500万の郊外マンション
坪単価50万円の土地が３０坪付いていて1500万
坪単価100万の建物が３０坪ついていて3000万
15年経つと建物は半値で1500万
土地は３割あがっていても1950万
マンション評価は3450万
4500万の都心コンパクトマンション
坪単価200万の土地が１５坪ついて3000万
坪単価100万の建物が１５坪で１５００万の場合
15年経って建物半値で７５０万
土地が３割上がっていたら3900万で
中古価格5400万
もとい4650万でした（＾＾；↑
>>800
＞ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
＞皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。
仰るとおり。
みんながあわてて郊外を買ってもらわないことには、都心も
順調にあがりません。あんまり不動産のメカニズムを解説して
都心を買えなどと煽ってはいけません。
このくらいでやめておきます。
合成の誤謬でみなが同じことをしたらうまくいきませんからね。
私のいうことなど誰も信じちゃいけませんよ。 では15年後に
お会いしましょう。
いや、郊外は、そううまく上がらないのでは？ 全体が上がったバブルの時とは
あまりに状況が違っている。将来への不安。給料頭打ち。残業カット。重税。
もしかして、裏の裏で、いかにも正しいと思わせる煽りととれば、なるほどですね。
投資家の人はなるほど頭がよいね。
ちょっとすごいなと思いました。
どっちかといえば、８００さんのスタンスがもっと聞きたい。
みんな同じように考えて無いでしょう。
今買っているのはごく一部だし、そもそも東京都区部の
持家比率って50％くらいなもんだっけ？
バブル崩壊を経験した人は羹に懲りて膾を吹いてるし、
バブル知らない世代は給料低いし。
買える人は買ったほうが良いと思うね。全然多数派じゃ
ない。
郊外に買うのは反対派ですが。
不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある
でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？
>>817さん
ありがとうございます。分かりやすいですね。
土地が上がればその例で1千万以上の差がでるわけですね。
たとえ上がらなくても建物の価値は下がるわけだから差は縮まっていくと。
ただ、半分の広さのところには多くの家族が住めないところが問題ですね・・・
だから、それならば投資用に狭いところを買って貸しつつ、自分は賃貸で
時期を待つということなんですね。（確か以前ちらりと読みました）
なかなか実際やれる人は少ない気がしますが参考になります(^_^；)
借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。
23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。
REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。
キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。
それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。
東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。
というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。
都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ
うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。
キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。
まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。
たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。
武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。
城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ
賃貸って、庶民に貸すならある程度安くないと需要が少ないからね。
で、高い賃料を取りたいなら高級物件にしないとね。それならそれで借り手がいる。
これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。
①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う
②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える
今、マンションを買うことのリスク
①安物買いの銭失い 老朽劣化するだけで立地の価値があがらない
不便な廉価マンションを買って将来再び都心が安くなっても
買換えできない
②中途半端な高値買い 新価格で買ってその後上昇もせずに気が付けば
中古価格は３割減。再び安値になって、湾岸タワーマンションから
城南の新築に住み替える知人を尻目に、再び底値を逃す
今、マンションを買わないことのリスク
気が付けば賃貸相場も値上がり。給与も貯蓄も増えたけど物件価格は
じわじわ上がり続けて、買えない事態はいっこうに改善しない。
株や投資信託は儲けがでているものの、資産が増えたという実感はない。
２００３年１１月に 文春新書で出た
『エコノミストは信用できるか』東谷 暁
週刊「エコノミスト ２００５年 １０月４日」
マンション最終買い時 あと２年！
この辺は今読み返すと大変面白い。
その予測が正しいなら、今買うことも、買わないことも、駄目ってことになる。
リーマンにとっては。中途半端じゃない高値買いはできないし。
要は自分のビジョン次第ってこと。
地価上昇、キャッシュ目減りの波に乗り遅れないためには
とりあえず、都心近辺でコンパクトマンションを買っておくのもいい。
自分は賃貸でしのいで、地価が下落しまた買い時になったときに
それを売却すれば地価上昇のメリットは享受できる。
あるいは都心中古のオーナーチェンジ物件を買って、店子が出たら
自分で住んでリフォームして売却っていうのもいい。
時代の節目、変化がおきているときは何か対策をうたないと
ダメということ。
だからもう下落しないって。
みんなが新価格でももくろみ優先で借金がんばってして買って、その後時期を
見て売ろうとしたらどうなる？ 土地が高騰した先に下落もない？
良い立地のところは、新築は出にくい。中古マーケットを整備しよう、
という話になり、中古流動性が高まる。売り手のとっても良い事だけど、
特徴のない不動産は、比較対象が多くなるので価値が下がるんでは。
立地かつ仕様の良い物件を選ぶ必要があるんじゃないでしょうか。
ディスポーザー、タンクレストイレ、ビルトイン空調が必須アイテム
で、とか、二重床二重天井は必須です、とか、そうやって煽る業者が
増えてきて、ますます価格差が広がる。
ロンドンで再来年に坪3670万の新築マンションが完成するそうです。
1600平米、200億円。誰かかいませんかー？
もうそろ、ここも話題が尽きた感じなので発言はひかえるつもりだけど
デベロッパーは東京周辺での用地買収は熾烈な戦いみたいだね。
ことに勝ち組Ｍ社さんは、ふんだんな予算で、みなさんが１００を１１０で
買うところを１３０で札を入れる。
都心近郊の大規模敷地は、デベの用地取得の段階で高騰しつつある。
とはいえ、坪単価２５０、購入価格６０００万の壁はあるわけで
場所を選ばないとチキンレースの様相を呈してくる。
マンションはブランドで売る時代になったけど、土地のブランド価値も
重要になりつつある。成城学園、田園調布、たまぷらーざ
いずれも賃貸でまともな利回りはとれない場所だが収益還元法とは
別の理屈で高値のマンションが売れる。
今後５年が楽しみだ。語るよりじっくり観察するべき事態だと思う。
書き込む暇に現場を見に行ったほうが面白い。
ただし栄枯盛衰、景気の浮き沈みはかならずあるわけで
１０年サイクルでまた地価下落はある。
ただし、バブルの高値が二度とないのと同じくらい２００３年の都心の底値は
二度とないのだろうとは思う。
バブルの高値もあるんちゃう。しかしロンドンは日本のバブルの麻布の最高値の１．５倍ぐらいになってるんやね。日本もこれから追い上げそうだけど。
全体の経済のパイが縮小する中、勝ち組がさらに富を追求、維持しようとすれば、
＊＊＊から資産を分捕るしかないのは自明の理。
そのためには、ただ地価や物価が上がっていくのはダメ。
相場は上がったり、下がったり、変動する事が大切。
投資先も、あちらがよくなったり、こちらがよくなったり、変化が必要。
そういう不確実な市場でこそ、先駆けて買い、先駆けて売る事ができる、
情報と判断力のあるエリートだけが、
アドヴァンテージを持ち続けられる。
動きについてこれない大衆から、
支配層が富を吸い上げつづけるにはこれしかない。
知恵ある投資家は、せめてこの後をついてゆくべき。
買ったら売りを考え、売ったら買いを考える。
トレンドは変化する事を前提に。
永遠の上昇を夢想したり、
投資先にほれて立ち止まるのは愚の骨頂。
今までもそういう側面はあったのだが、
今後はどうしても露骨になりがち。
しかし本来は、＊＊＊に負けたと自覚させないで、
一生の労働力を自ら差し出すように仕向けるのが上策。
土地政策でいえば、
本当は全く価値を認めていない、欲しくないような土地でも、
わざと欲しがって見せる事で水を向ける。
大衆がそれにつられてきたら手早く売って換金。
後は資本投入を止めて放置すれば息切れして魅力も翳る。自然落下に任せる。
その間売った金で次のターゲット地を先に仕込み、
同じようにまた煽って大衆を動員するループ。
成長に依存しない永続的なビジネスモデル。
端的にいえば土地を売るのではなく、ローンを売るのが主目的。
本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地は、
ひっそりと取引もなく、いくら金があっても売り手がいない。
基本的に相続と、プライベートな取引に終始する世界。経済無風地域。
既得権保持層ほど、にわか成金への嫌悪感が強いので、
安易に経済原理にゆだねる事で、
自分のテリトリーに自由に参加してくることなど許さない。
金を集め人脈を肥し教養を高めて、初めて参入できる世界がある。
じゃあせめてエリートじゃない、しがないリーマンは、煽りにはのらないことだね。
大体（庶民が手を出せる）新築はイメージ先行ばかりで売りすぎてるからね。
851さん
分かりやすく、かつその通りの見事な意見。
加えるなら、日銀の利上げがあれば、まだ団塊の貯金を守るつもりあり。
ないのなら、日本国という国家は、貯蓄から投資に振り替えさせ、庶民の財産を徹底的に搾り取るつもりなのだと思う。
利上げをしない方策なら、必ずバブルはやってくる。
みなさん、どうする？
損得がないように市場に規制を入れる当局の人間がエリート
投資のプロはファンダメンタルからの乖離を利用して儲ける
いわゆるゼロサムゲーム
なのでよく業務停止を食らう会社もある。
でも９０年ごろって、たまぷらの一軒家が３億円して、一生かかっても、たまぷらにさえ住めないのかって思ってたけど、それが１５年経って、半分ローンでたまぷらを買ってたその人は破産し、その家が７０００万で競売で落札されるのを見て、世の中わからんものだと思ったけど、その家がそれから１年しか経たないのに1億５０００万になるのを見て、これまたすごいことになったなあと思う今日この頃ですが、みなさまいかがお過ごしですか。
不動産のボラティリティも、激しいですよね。株までは行かないにしても。
ボラティリティは儲けの源泉。参加するもしないも自由ですが、
ボラティリティのある人生のほうが、面白いでしょーと思うのが狩猟民族。
農耕民族日本人は、安定を求めますよね。
８５７さん
それって、厳しい現実ですね。
地方出身者で、持ち家に憧れて90〜95年に不動産買った人は、ほとんど撃沈。
つまり、賃借族の勝利なんでしょう。
４０〜５０歳の持ち家族は、本当にかわいそう
この年代は、社内リストラ（減給）や、オバーローンで、ジリ貧人生
生涯年収が、減少する中、この層の個人消費が、当然伸びない
資産増やすには、プロのアドバイザーが必要かな
でも、プロのアドバイザーだったら、回避できたかな？？
みんな酔っていた信じていた時代だよ。
銀行の財務の実態を知っている人だけでしょ。助かったのは。
そんな風に受けとめていらっしゃいますか？
実は、私も立場上、正にそれを知っておりました。
プロのアドバイザーなんて、どうせ責任取らないでしょう。
アドバイスを信じて大損しても、客の自己責任だから。
そしてアドバイザーはすぐ転勤して、客は泣き寝入り。
プロのアドバイザーも殆ど役に立たなかったのがバブル絶頂期とその後の崩壊後の数年でした。何しろ半値八掛からさらに半値になるって殆どの人が予想できなかった。
プロも予想できたら、プロはみんな大金持ち。そんなことはあり得ませんね。
ただまだ不動産のバブルには程遠いような。
三菱重工、新日鉄、東京電力の値上がりはバブルを彷彿させていますが、
不動産は少し遅れてやってくるんでしょうか。
バブルを望んでいる、集中させたいと思っている人がいるからね。
まあかつてのバブルほどではないにせよ。来る。
富が富がって煽る？人がいるけれど、まずは自分の資産を「減らさない」ように
することが庶民は大切よ。賢くならないとね。今からマンションを買っても、
減らさないことになるとは限らない。先見の明が必要。
田舎の大地主だった祖父から幼い頃
「他人の衣食住のなりを
とやかく言うのは下品だからやめろ」
と叱られた。
自分が身に着けたいものを身に付け
食べたいものを食べ
住みたい場所に住む
人の衣食住を蔑んだり羨んだりしても自分の
衣食住が満たされるわけではない。
他人の豊かさは学ぶもので羨むものではない
他人の貧しさは気にせず生きる明るさが自分の
励ましになるもので哀れむものではない。
都心に住みたい
その理由は、通勤時間が短い
プライベートの時間が充実する
休日都心で楽しめる
そういう理由だったのが、いつのまにか資産価値
都心に住む誇り、
住宅ローンを無駄に払いたくない
残債割れするような下落はごめんだ
みたいな話になってる
都心が値上がりしはじめてみんな大きな目的を
見失う。それゆえ夢も遠のいていく。
そんな気がする。
ここの掲示板をいつも いろいろな意見があるものだなあ と
見ていたものですが 867さんの書き込みを読み、
深く感動しました。
自分をはじめ 多くの人たちが忘れていたものを揺り動かされたように感じ入りました。
たぶん、利便性等と引き換えに、日照、物価高、交通騒音、大気汚染、地震リスク等の都心物件におけるデメリットが田舎より相対的に高まってしまう物件が多いので、資産価値に心のよりどころを持っていきたくなるんでしょうか。人それぞれ、価値観をどこにおくかでしょうけど。
そうかなぁ。田舎が大地主で余裕があるから、言える意見じゃないかなぁ。
昔の人は貧しかったから都心に憧れただろうね
今は東京も名古屋も福岡も街自体は似たようなもの
東京に集まるのは好きでというより仕事を求めてという理由だろうね。
わざわざ満員電車を好む人間はあんまりいないですね
仕事は東京中心ですからね。住まざるを得ない。
これからますますそういう傾向でしょうね。
今日石原都知事も言ってましたが、かなり資本を
投じて東京を整備するとのことですね。
あと、緑が多いのは逆に大都市のなかでは東京が
一番ですから、住環境という意味でも優れている。
ラッシュも、かなりマシになりましたよ。
昔はもっとひどかった。
867は新しい視点でおもしろいけど、単に小作人を馬鹿にしてうらみを買うと、あとで米騒動になったときに地主がひどい目にあうといった実体験から生じた自衛本能的なアドバイスなんじゃのいのかな。
でも、都政はどうにかすべきだなあ。都の職員って給料わりといいんだよね。
住宅も用意されているのにさ。
昔に比べれば、給料下がっているんじゃない？
でも、一般的に、官僚というか、公僕たる人間の給料は逆に低すぎると思う。
だからモラールが無いし、天下りくらいしか目指すものが無い。
住宅とかは用意せず、優秀な人は給料をドンドン上げていくくらいが健全じゃ
ないだろうか。
確かに昔に比べると下がっているみたいだね。
住宅なくして給料で評価というのはいいかもね。
民間に払い下げるにしても、公園にするにしても都民にとってもいいし。
これだけ「競争は善」の社会前提になってるんだから、
むしろ官僚も競争させないと。
昔みたいに位階制度復活させて、
懲戒とかも、訓告とか阿保らしいのじゃなくて、
サボタージュや不祥事起したら即刻格下げとかしないと。
もちろん手腕があるのはどんどん昇格させて。
そもそも金稼ぎたいやつは民間で働けばいいんで、
社会への奉仕に生きがいを感じて、それなりの安定がついてくれば官僚には充分。
なんでも手に入れようというのは無理な話。
都の職員なんて、給料低いだろ、公表されてるから見てみたほうがいい。
どんなに優秀でも３０代で１０００万超える、職員は皆無。
競争の原理で公務員３０代で５０００万もらえれば、優秀な人材が集まるかもしれない。
でも住民がゆるさんだろ。
ここももう、材料出尽くし、地価は上がるということで、落ち着いちゃいましたね。
公務員に「税金ドロボー」などと罵声を浴びせるヤツに限って
公務員よりも支払ってる税金の額が少なかったりするんだよな。
役人は欧米の院に留学できるのがいいね。
経企庁はいいところに留学してる ケンブリッジ ハーバード等
経済産業省は タフツのロースクルー 技官でコロンビアのMBA等
財務省は 香港とコロンビア等
２３区の地価は永久に上がり続けるってことでＦＡ？
東京都の職員ってどうなんだろう
内定蹴る人もいるからね
都知事は湘南校卒の神童で作家としても賞を受賞したけど
行政官としてはどうかな
オリンピックは誘致目的ではなく公共事業投資の名目
青島とは逆路線
しばらく前に金融庁が不動産ファンドへの監視を強めるという記事が出てましたが、金融機関の不動産融資への締め付けがじわじわと波及してきたようです。都心不動産を中心に今年は何かがはじまりそうですが、マンション価格への影響やいかに。
いよいよバブル第二ステップへ、
都心の環境などを貶しめ、
郊外賛美への大衆誘導が始まるかな。
健全に 気付かないうち 地価2倍
複利の怖さ 痛いほど知る
ちゃんと売れてる？3月竣工物件。
こんなところでもたつかず、ガンガン売って、地価引き上げてよ。
このスレけっこう内容が充実していてレベルも高く、ずっと読んできたが
さすがに種切れだね。
最近、投稿が極端に少なくなり、話題もスレから外れている。
皆さんまた今までどおり積極的に内容の濃いものをお書き下さい。
スレ主代理
そういうあなたも内容の濃いものを書いてね
私は書けないから頼んでんの。
あんたも私と同じで頭わるそぅ、、
種切れですかね。
下がらんね。消費税引き上げも、土地持分高いと、ほとんど関係無いね。
堅調に上がり続ける、人口増えるし、世帯増えるんだから、そりゃそうだ。
いじょ。ってことか。
この雰囲気 バブル発生の前兆か？
そうだったら嬉しいけど
久しぶりにこちらを覗いて見ましたが相変わらず積極的な書き込みですね。先日、投信業界の人と話しましたが相変わらずＲＥＩＴの資金流入が一番だそうです。資金流入にファンドの設定が追いつかない状況のようなので、まさにバブルなのでしょうね。益々、普通のサラリーマンが２３区のマンションは買いづらくなるのでしょう。景気循環という意味では、先週、嶋中エコノミストが日経新聞でお書きになっているように景気は後退局面に入り始めているのでしょうが、日銀は２月も（下手をしたら参院選終了まで）利上げはできないでしょうから、バブルは続くと考えるべきなのでしょう。Ｇ７声明は、事前の予想よりは多少円安警戒をにじませた印象だったので、少し円高・株安になって連られるリスクもあるのかな？ところで６６８さん（もうずいぶん前の書込みなので、お書きになった方も忘れていらっしゃるかもしれませんが）、最近ロンドンの不動産賃貸契約書はＣＰＩ連動になったのですか？今でも不動産はＲＰＩ連動が普通と聞いているのですが（だからこそ、相変わらず物価上昇率が高いと認識しているのですが）。。もし、ご存知なら教えてください。
これから収入の１／２以上を住宅ローンに注ぎ込む時代が来る！！
株なら上がる上がると皆で言ってる時が、
天井だけどね。
誰か、下がるって言ってよ。
グリーンスパンＦＲＢ元議長も言っているように、バブルがはじける時期を予測することは非常に難しいのですね。読売ウィークリーの記事に、タワーマンションの地震に対する影響の怖い話が出ていますが、地震が来て本当に被害が大きかったりすると、それがきっかけになったりするのかもしれないですね。今日、横浜の方に行く用事があったので、武蔵小杉辺りを通ったのですが、何であんなにいっぱいタワーマンションを近くに作るのでしょう？なんで近くにまたタワーができて眺望が悪くなるとわかっているのに買うんだろう？と不思議です。
そうそう。そこ、気になりますね。私も不動産ブル派ですが、なんだか、
ベア派の意見が聞こえないので、あれ？これは怖いな、と思います。
近くのタワー同士のお見合いは、
相手の部屋の中がよく見える。
眺望が悪くなるだけではなくて、
プライバシーも悪くなります。
タワーがたちやすい条件としては工業地域、商業地域、それに加えて準工業地域。
港南、豊洲、東雲等のタワーは工業地域に加えて、居住者があまりいないため、反対運動がないので立てやすい。
武蔵小杉も同じでしょう。先住民が余りいない場所にはタワーは建てやすい。
港南タワーを見ると、近未来というか、廃墟を思わせる。
目端の効く人はとっくに不動産の仕込み完了してます。
あとはバブルで一気にロケット発射！３秒前！急がないと！
まだ買えてない貧乏人は切り離し墜落ですよ〜〜！！
>>902
それじゃベア派の話を・・・
メディアで「今は収益還元法で価格が決定されるのでバブルじゃない」なんて
脳天気な○○○経済研究所の方のコメントがよく紹介されますが
現在ある都心の高級賃貸でどれほど空室があるのか把握しているんでしょうかねぇ
某リートの組み入れ物件を追いかけると
田町駅近で高くて全然売れなかったタワーマンションが値引き無しでまとめて購入されている
田町なら芝浦アイランドの賃貸棟の募集も始まっているし
どーするんでしょーね？
そのまま7％の利回りで賃貸に出すつもりなんでしょうか？
ミッドタウンの完成で、またお金持ちの移動が発生するから空室が顕在化するわけで
値引きなしでやっていける？
家賃は下げないけどフリーレント３ヶ月で客を集めのかなぁ
電卓上では“適正な利回り”でも、実際は・・・
流動化が進めば不良債権が見えてくるのは必至
港南タワー群の周辺環境は最低だね。
でもタワーの魔力に魅了されて買ってしまった人が大勢いる。
港南発のバブル崩壊が心配（笑）
う〜ん、湾岸物件とかタワーとかミーハー受け狙いのハリボテ物件は、
所詮郊外物件のバリエーションで、
このスレッドでいってるような投資対象物件とはカテゴリーが違いすぎ。
べつにその手の物件が暴落しようが、ブームが冷めようが、
大勢に影響ないと思いますが・・・・
909さん
港南タワー住民です。周辺環境が最低？とても住み心地がいいので
この地区に住んでる住民は全然感じていないと思いますよ。
これから、サウスゲート地区として益々発展する地区で購入出来て本当にラッキーでした。
湾岸は住環境がよくないのは客観的に言えることでしょう。
ちょっと歩けば工業地帯、少なくとも今は住むところでは無い。
しかし安いので、大人気。今後どうなるのか、注目ですね。
バブルだと無駄な資金の分配があるので規制を入れたいね
最近は投資ファンドの破綻でどこもバブル気味
No.893さんと同じ感想。このスレ、その3〜4くらいは濃い書き込みが凄かった。
それを読んだ上で、現場の聞き込みをしてみての感想は、
・地域の二極化（分化）を抜きに議論しても無意味。
・確かに値段は上っている。
・値上がりの主因は、投資資金の流入。不動産が金融商品化したこと。
・でも、実際には通勤圏の賃貸は既にダブついているそうな。（エリア差はあるよ）
・これから少ない頭金で新築を買うのはちょっとリスキー。（家賃収入で考える利回りを考えると）
・実需を考えると、いつまでも上がり続ける事もないだろうが、いつ下がるという保証も無い。ましてや、すぐに下がりだす可能性は低い。
自分はマンション買うのは止めましたが、別に他の人にその結論が妥当かどうかはわかりません。
本当に「よく出来たゲーム」です。
新築の値段は上がってるけど、中古の実需は息切れ気味。
私も暇なときに過去スレに戻って勉強している。
とにかく極めてレベルの高く内容のあるスレですので頭の良い人はマンション
価格に影響を与えるリート、金利、株、資源、エネルギーなどぜひ書いて
下さい。
都心の賃貸マンション開発が一気に増えたもんな。ダブついてても当然か。バブル崩壊前はエンドユーザ取引より業者間売買が中心になっていた。そのことを察知して危険を感じた頭のいいやつは売り抜けて買うのをやめたが、それは一握り。殆どの人が逃げるに逃げれない状態になってジ・エンドだった。今は値上がりしたといってもバブルピーク時に比べるとまだ大したことないが、状況は似てるような気がする。
>>920
「都心が一気に増えた」、これは事実。ただ90年年初からの若干の戻りを
伴いながら下落し、その結果、必然的とも思える"おこぼれ"の名残。
単なる都心部での供給でみれば、既にその数は減少に入っている。
*総量規制とか崩壊後の法人の収益構造の見直し等々、ミレニアム以降の
構造変革も多く影響しているが、ここでは触れない。
"一握り"ということは無い。個人にレベルを落とせば、単なる居宅購入と
しての大枚の程度がどうであったかと言うだけで、継続居住していて、
ローン返済が何とかなったことを考えれば、パフォの分析決断を間違えた
だけ。個人や法人の"投資"という点では、5打数3安打、2つは少し
痛手を受けたが、3安打分で楽に吸収できかつ資産増強に役立った・・・
ということもあることを忘れずに。
これだけ今まで数年、
不動産投資の好機だった（見えている人にとっては）ので、
仕込む人はとっくに仕込んでる。
これから出動するのは後追い、便乗なので、
どれだけ旨みが残されているかですね。
特に今後は、都心ではない都内、近郊物件等ハイリスクなものに
手を出さないと高いパフォーマンスは期待できない。
5打数3安打狙いを考えると、安定した真の都心物件と、
ボラの高いハイリスク物件とを組み合わせて持つのが、
今の時点の教科書的なポートフォリオですかね。
無理に不動産だけにしぼる事もないんですが。
>>922
921(913=914)だけど
ここ15年では、当初、崩壊とともに底入れ期待で公定歩合の
引き下げ連呼があったことは大きな事実です。
特にここ10年以上は、歴史的超低金利が継続したことの
要因は見逃せないでしょう。それらを含め、個人居宅
(住む目的やセカンド等）を総合的観点でより利便の優れた
"都心にorより近づけたい"という需要層には絶好の
時代だったとは言えるでしょう。多くはここ両三年で再度、
着眼されてきましたが、実態としては、97、98年ごろから
(痛手の癒えない時)、都心部は本当に買いやすかったですからね。
これは、中古の都心3区築浅ハイクラス物件の分譲価格を
見れば一目で検証できます。
ここからは個人感です。
個人の投資(賃貸目的等）では「都内、近郊物件等」は高度な
判断を求められでしょう。私的には知らない地区は全てNGです。
そもそも崩壊後もそれなりに賃貸需要は常にあるわけですが、
収益性を考慮すれば、利便に優れている場所が概ね有利でしょう。
そして新築を前提にする必要は全くないわけです。
また、利回り云々は勿論大事ですが、一番は確実に客が
長期に付くことで、これは主要都心部(代表は丸の内・
大手町・霞ヶ関等の就業メジャー地区）へのアクセス性が良く、
アフター５に手間を要しない(近隣や通勤途中で楽しめる）
ことを考慮すれば、ほぼ痛手はこうむらないでしょう。併せて、
自身や家族の充実のための転換利用も視野に入れられる
裏づけ(資金背景）があればライフスタイルの充実や向上には
大いに役立つでしょう。余談ですが戸建て併用なら申告税的にも・・。
"物件ありきだけの目先で手を出すと失敗も・・・”という
ことでしょうか。詳細は割愛しますが、"その地区を良く知っている"
(元々行動圏等）のは有利な材料ということでしょう。
"好きこそものの上手なり"
丸の内に近いという意味では、浦安でもいいってことにならんかねー。
新浦安は人気だね
大手町のサラリーマンに
新浦安はイメージ先行の新築人気なだけだと思う。つまり一過性。
この先ずっと賃貸としての需要が発生するかはかなり疑問だが。
極めつけは、新浦安『駅』→東京『駅』（実質有楽町）は近いが、自宅→新浦安駅は果てしなく遠い。
＞９２６
プラウド新浦安のＭＲ見たけどあの一帯は環境は寂しい所で不便極まりない。
価格は当然新価格でさすがの新浦安物件も峠は過ぎたと思う。
確かに自分で住むのは不便さを犠牲にしても若干の広さで我慢できるが、賃貸や
転売になると苦労するのが駅から遠い新浦安物件だと思う。
賃貸だと目黒がいいだろうね
読売調査では住みたい区ランキング１位
２年前に契約し、近く完成する都心マンションについて、お尋ねします。
自分の予定としては、
１完成したら、そのまま即転売する（３割くらいの値上がり益が確保できそう）
２先延ばしにして、さらなる上昇を狙う
３賃貸に回す（６〜７パーセントの利回りが見込める）
４自分で使う（個人事務所）
いずれかを選択しようと思ってます。
すでに都心を購入済みの方多いと思います。
それぞれの出口戦略をぜひお伺いしたく思います。
誰かアドバイスお願いします。
湾岸のマンションを売りたいのですが、どこの不動産会社がお勧めでしょうか？
また、複数頼むことは信義に反したり、当該不動産会社が力を抜いたりするのでしょうか？
オレに頼んでくれるか？
分譲は賃貸より明らかに内装や防音のレベルが高い。
また今後の地価上昇に伴う資産作りや所有に伴う満足感などが加わる。
一度分譲買ったら、同じ金払って賃貸に住みたいと思う人なんて居ないから収益還元法なんて意味ないね。
バブルの進行により価格が高騰し、
従来の保守的な価値判断基準で説明ができなくなると、
高値を正当化するより不確実性の高い「新理論」が百家争鳴しはじめる。
株でもバブル期はバリュエーションの新機軸が打ち出されまたね。
Qレシオとか、懐かしいなあ。。。また出てくるかな
自分の予定は高く、現実は厳しい。
世の中は甘くないから。
イギリス政府の住宅価格公式統計によると（ＢＢＣニュース）、ロンドン地区の平均価格よりもウィンザー城やその近くのテムズ川上流沿いの平均価格の方が高いようです。日本で２３区平均よりも高い郊外の地区ってありますか？ところで、３月に発表される日本の路線価では地方都市も値上がりしているところが出るそうですね。アジアの玄関の福岡では６０％上昇のところもあるそうです。東京も、もっと中国を中心としたアジアマネーを引き込まないと他国の中心都市のような理解不能な価格にはならないですね。
4418 3930万円の北向き部屋の眺望はどうなのでしょうか。わかる方、教えてください。賃貸棟にかぶりますか。
>>940 さん
卓見ですね。
不動産業界としても、再三ここでいわれているように、
限られた土地しかない都心だけでは、ビジネスの飛躍的な拡大は望めません。
まず集中のコアとなる都心に資本を集中投下し人を集め、
その後外縁へと誘導していく。こうして初めて事業に広がりがでてくるのです。
今は立地が囃されていますが、郊外への誘導が始まると、
住環境のクオリティと広さがテーマとしてクローズアップされてくるでしょう。
ロンドンも同じでしょ。本当の金持ちは郊外。
でも、一戸建てだよ。庭を大事にするからね
ていうか、もう過剰流動性を背景とした都心部中心スタートのバブルスタートでしょ。三井不動産、三菱重工、新日鉄、東京電力の株も含み資産を背景に爆騰モードに入ってきたし、あとは円高がくれば、８７年当時とそっくりの土地高、株高、円高のトリプルメリットになっていくんじゃね。結局、日本の場合は、土地→株→国全体の勢いの連鎖が最もすわりのいい構図だね。
＞おそらく家内が許さないだろう
女の方がマンションブランドとか区のブランド力とかに五月蝿いように感じるな。
安くていいものがあると認めないと言うか、安いと良くないと思ってるというか。
前にこの手の輩に煽られたことあるけど、狂気が伝わってきてほんとに気持ち悪くなった。
円高にメリットもデメリットもない
ファンダメンタルを反映してるかどうか
反映してなければ無駄な資産分配が起きるだけの話。
概ね機関投資家が勝ちその他大勢が負けるがたまに前者が破綻する場合がある。
郊外のことなら知っている。誰もそれ以上言わないで欲しい。
機関投資家は所詮他人の金だから破綻しても困らない、どちらにせよ個人が損することになる。
個人が最後のババを引くことは間違いない。
それが誰かということだが、2007年購入者なのか、2010年購入者か、、
そんなこたあ後になってみないと分かりませんね。
まあ別に大損こいても、立ち直れる人は立ち直れます。要はその人
の資質次第。一文無しから這い上がるほうが、ドラマ仕立てで
格好いいでしょ。ということで、欲しければ買えばいいんじゃ？
ほしければ買えばというよりは、高いと思ったら買わないってことでは？
つまり自分にとって高くはないなという水準なら立ち直れる範囲でしょう。
高いと思えるくらいのものに限って欲しくなる。安いとわかってる郊外物件は欲しくない。困ったもんだ。
ならもう買い時は終わったよ。あとは無理しても勝って賭けに出るか？
私思いますが、欲しいと思う物件ってやっぱり少し高いですよね。
少々高いと思うくらいがちょうど良い？
住居の一つくらいで大損ここうが、やっていける人間でありたい
と思います。そうじゃなければどーせ大した人間じゃないんだし、
そんな人生ならまあどっちでもいいか、という感じでしょうか。
少し高いくらいならいいんじゃない？ 頭金少なくて、いっぱいいっぱい共働き計算で
借金するとかいうのでなければ。
>>940-945の皆さん
喜ばしいです。皆さんの移住で新たな活性化材料を期待してます。
地方税や地場消費程度は右肩上がりになる理解者も必要かも知れません。
私は資本投下による受益享受主義なので今後も都心部で我慢しますが、
少々郊外に資本シフトするよう微力ながら応援しないといけませんね。
何勝手にまとめてんの？変な人。
ロンドンと比較しても意味ないでしょ。文化の背景が違う。貴族社会が残るイギリスは郊外に広大な領地を持つ貴族がいる。彼らはWeek Dayはロンドンの中心部（メイフェア等）の高級住宅に住み、
週末に地元郊外に帰る。だから、ロンドン中心部のフラットの家賃は桁違いに高い。
東京はどうか。都心に物、金 人 文化が集積している世界で稀な都市。東京から離れていく理由が
見当たらない。
小松川公園が素晴らしいって、地中に何が封印されているのか
知ってて言ってんの…
でも、東京なら何でもいいわけじゃないよねー。
横浜はもちろん、浦安、浦和のほうがましなところもたくさんあるし。
東京も住むにはスタイルにもよるけれど、超都心も必ずしもいいといえるんだろうか？
閑静な住宅街の都心ならいうことないけれど・・・どう背伸びしても買えない。
というか誰かが言っていたが、本当にいい場所は売られない。
知っているからそれ以上言うな
いい場所、物件売られないよね。いい場所でお！と思った中古でも大体
売りに出ているのは1階というか実質半地下物件。
上のほうは高く売れるだろうに、売り物件すら少ない。
そんなもんだ。
本当にいい場所は売られない・・・そういうこと。
そこそこいいというレベル場所ですら、賃貸だったり定期借地だったり、
分譲だといい部屋は旧地権者に割り当てられてたり。
資産になるような場所って買えないよね。
小松川公園。六価クロムの重汚染地。悪い冗談か、釣りか？
だから、それはいうなって。今は家族連れがほのぼのと遊んでいるんだから。
そもそもスレ違いすぎる。
965へのレスね。
>>956ってさ、自分ではさりげない嫌みを言っているつもりなんだろうが、
それって郊外をけなして今後の都心買いを煽ろうとしているわけ？
それとも、既に自分は底値で買ったから、自慢したいだけ？
どちらにしても嫌な感じだね・・・
本気で地価バブルを望むなら、暴力弾抜きには考えられないでしょ。
バブル待望みたいなの多いけど、
景気よくて楽しいだけじゃない負の面が沢山あるのですよ。
ここは凄いですね高学歴で高収入のいわゆる勝ち組みさんが多いみたい。
自分は中学もマトモに出てなくて施設にも入れられたりしててバカだけど
去年、なけなしの１千万でＦＸってのはじめてポンド買ったの
めいっぱい途中で出た儲けもどんどんつぎ込んで売りとかもおぼえて
途中飛びそうになったこともあったけど今、口座は５億円
税金って払ったこと無かったけど半分かかるっていわれた
社会に迷惑ばっかかけてきたから初めて確定申告ってやつして
ちゃんとはらおうとおもう
なんか凄く嬉しい、こんな自分でも平均的サラリーマンの一生分より遥かにおおい
税金はらうなんて
住まいはもちろん賃貸のワンルームこれでじゅうぶん
こんなバカで努力もしなくてもつかめちゃうんだから
お金ってあんまかちないのかな？
んと、単純に疑問。
マンションに住むことを考えていなくてここを見ているのは、
投資用にマンションを買おうと思ってのことですかね？
バブルの頃なんて所得税最高４割だったから、
並のサラリーマンの一生分より遥かに多い税金払った人なんて、
いくらでもいたよ。
うちも数億払った年があったけど。
ネタでしょ。
あ、自分ですか?
最初ねマンション買いたいと思ったの
そんでマンション関係のＨＰいろいろみてたら
ここで経済とかバブルとかいろいろ難しい話を目にして
興味しんしんでずっと読んでたの
そしたら皆儲けようとしてるじゃない
だったら現金のほうがよっぽど現金を生むって思ったの
話をスレタイにもどすと、いつ下がりはじめるかということだが
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
米国の住宅市場は、２０００年から２００６年に急騰し現在下降中。原因は
日銀の総量規制緩和で流れた円が米国の住宅ローン債権に流れたことによる。
概ね５年でピーク１０年で沈静化（上昇率がゼロになる）という流れ。
わが国バブルも１９８２年までは建設不況。内需拡大で８６年から１９９１
までが対前年度プラスの上昇期以降２００２年まで１１年対前年マイナス
プラスに転じても１０年は対前年マイナスにならないと想定
２００３年から２０１２年まで上昇期は続くと考える。
といってもあと５年先の話だ。
今後の東京の不動産市場はまだまだ派手な話題に満ちている。
２００７年 各種の大型湾岸タワーの竣工入居。東京ミッドタウン竣工
新丸ビル開業 南青山アパートメント開業 日比谷パークビル開業
有楽町駅前マルイビル開業 東京ステーションシティ開業
２００８年 北京オリンピック 地下鉄１３号線開通 港南都営住宅跡地定期借地権分譲
２００９年 ２０１６年オリンピック開催都市決定
首都高環状線（大橋・新宿）開通 羽田に第４滑走路完成
ＴＯＹＯＳＵタワー広尾ガーデンフォレスト 千代田区富士見・日暮里・市川など駅前再開発タワー竣工
２０１０年 麻布タワー（東京アメリカンクラブ）竣工 春日３丁目・大手町地区・虎ノ門地区際開発 三菱商事ビル建替えなど
２０１１年 新東京タワー竣工（アナログ放送廃止） 晴海再開発分譲開始
２０１２年 田町駅前再開発 築地市場移転 ソニー本社跡再開発 二子玉川再開発竣工
２０１３年 築地再開発 公務員住宅跡地等
おそらく、この辺までが、東京のポテンシャル上昇が続き、地価は上がり続けるだろう。
２０１２年〜２０１４年がほとんど対前年横ばいになって
あとは対前年でマイナス
理由は、年０．２５％上昇させてきた金利がついに５％になったこと
消費税の引き上げ
この後２０２２年まで緩やかに下落が続く。最後の公的用地が売却される。
川崎湾岸の工場跡地が大規模な住宅団地になる。
２０２０年頃には１９７０年代のマンションが築５０年を迎え中古市場が下がる。
あわせて建替が活発化する。
２０２２年、北海道新幹線開通で景気も底を打つ。新耐震設計で人気があった
１９８２年以降のマンションも築４０年を向かえ老朽化が目立つようになる。
この当たりが次の底値だろう。
案ずるな。今３５歳のあなたは５０歳。丁度老後に備えて新築マンションを買う時期だろう。
978のサイトみると、少なくとも米国では人口増と不動産価格
の相関性殆ど無いですね。人口減→土地下落も、人口増→土地上昇
も、馬鹿げた理屈かな。日本でも。
エコノミストを読まれたし。
http://ipo225fx.seesaa.net/article/33679830.html
「開発と投資」で東京は進化する
証券化と収益還元法が支える活況
東京「独り勝ち」は止まらない
・マンション 人気エリアで「高値」目論む売り手
雑誌や知識人と呼ばれる人たちが皆これから東京の地価は上がると言ってるのが不安なんだよなぁ。
２００２年みたいにこれから下がると言ってくれれば安心して仕込むことが出来るのに。
利確しようかな。
素人が儲け目当てで買いだしたらそこが天井。
株と同じだね。
論理的に説明できる段階になると、天井ですが、不動産価格上昇予測
に対する確固たる論理的説明はまだ雑誌なり知識人なりから聞いてない。
まだ大丈夫じゃないかな。
論理的に説明できるときが天井なら、なぜ前回の天井ではみんな慌てふためいたの？
前回のバブルで、バブルであると認識していた人はいたんですか？
今後日本は永遠に発展して、地価も上がり続けるという論理的帰結に
至ったから、天井になったんでしょう。だから利回り1％でも買い手
がいたわけでしょう。
今はどうでしょうか。誰がそんなこと言っているでしょう。
こうやって反対意見も出てくる。そういううちは、まだ大丈夫じゃ？
ということですよ。
でも、大方の人が、まだまだ上がるという声になり始めているね。
野口悠紀雄がバブルだと言ってましたな。
地価が上がり続けるとみな思っていたわけでもなく、やばいけど、まだ大丈夫かな、肉は腐る前が最もおいしい、とかいいながら、見ていた人も多かったのでは。
少なくとも私はそうだった。
というわけで、そういう情緒的判断では、うまく判断できないと思う。
株で素人さんが出てきたらおしまいというが、いつ素人が出てきたかの判断が難しい、というか、恣意的になってしまう。
987です。確かに、これは情緒的判断であり、これだけで判断するのは過ちです。
野口悠紀雄氏は、今何と言っているのでしょうか。
http://www.noguchi.co.jp/archive/diary/
これによると、野口氏は、不動産は今後上がり続ける。
なぜなら、政府がインフレを起こすからという人々の期待があるから。
ということでしょうか。
確かに、昔財政学の権威の方が、政府の負債なんて全く問題ない。
返しませんというか、それともインフレ起こせばそれで終わり、
と言ってましたね。
政府は一貫してマイルドなインフレ期待。そうでなければ
国債を始めとする債務返済の目処が、永遠につかない。
それが本当に実現するのか、また実現したときに本当に
「マイルド」で済むかどうかは、わからない。
前回のバブルに関しては政府内にも規制を入れるべきという認識は当然あったよ。
役人もファンダメンタルの乖離には気づいていた。
バブルの中では皆が得するのではなく損得が相殺されてゼロになる。
バブルと経済的な豊かさは無関係
効率的な場所に効率的な資金が分配されない限りは経済には逆効果。
色々な視点からのお話があり勉強になります。
1000レス近くなりましたので続スレ建てました。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
野口由紀雄氏の金融資産への不安から不動産へ傾斜という「防衛」は下流社会を無視した
ものの見方。彼の発想は中流の上の視点にあるようだ。
そもそも、預貯金より、クレジット支払いに追われる若年層には預貯金だの金融資産だの
という発想はない。丸井のカードと同様にマンションはローンで買うのが当たり前という感覚で
買っている。欲しいものは借金して買うというのはジョーシキなのだ。
＞私が気にしているのは、「なぜ賃貸ではだめなのか」という点である。
賃貸は、二年ごとに更新料をとられる。そればかりではない。人間不信の塊のような賃貸借契約
の条文や、損害賠償の火災保険特約、リプラスなどできたものの連帯保証人を頼むやっかいさ。
クレジットカード審査に書く「持ち家の有無」や最近増えた「更新型の定期借家」で賃借人の立場
はますます弱くみじめになりつつある。
大家と争っても出て行くのには引越し代仲介１、敷２礼２、日割り家賃でなんだかんだで６ヶ月
分のキャッシュがいる。・・・なんていう話は野口先生ご存知なんだろうにと思う。
＞不動産は、「相続のための通貨」になっている。
建設・不動産、住宅産業の景気拡大のための税制なのだが、相続税自体がバブルになってくれれば
税収が増え、デフレでは５０００万＋１０００万×相続人という限度額の「価値」が底上げされるという妙な
しくみなのだ。
直接税はみな同じだが、消費税は買い控えで景気を凹ませるが相続税はインフレでキャッシュを
不動産に替える動きを加速する。
別に相続時清算課税でなくても、資産をマンションという形で子孫に残すのは、当然なのだ。
前回の高騰で１００坪以上の土地は３０〜４０坪に細分化し
細分化しつくした都心戸建ての持ち主にとって相続税対策としてはマンションを買うのがてっとり
早い節税策。高騰する一方の土地を償却資産の建物に替えて評価を下げるしか手はないではないか。
消費者物価でいうインフレ、デフレと資産インフレ、資産デフレはレイヤが異なる話なのだろう。
不動産バブルとインフレの差異は、消費者物価はさほど高騰せずに不動産だけが高騰する点
にある。資産デフレもまさにそうで、消費者物価も多少は下がったが、資産は４０％以上減価した。
市場原理主義のなかで、何がおこっているかといえば、所得格差の幅まで不動産価格差が広がる
ということだろう。買いたい人が買えるところが上限で、買いたい人の購買力は、場所ごとに違う。
買いたい人の購入上限を超えて売れば売れ残り、下回れば転売される。
税制という点では、譲渡益課税には程よい縛りが効いている。
由紀雄氏でなく悠紀雄氏でしたね。
まずはダヴィンチが金融庁に処分だね。
善管注意義務違反だからたいしたことはない。
証券化やリートは、一般住宅市場の価格とは無縁の世界。
かつてのバブルは、カミサン質に入れて博打をうつような、物々交換的な
投機の世界だったが、今は「専用の通貨」ができて投資家がリスクを負う。
そういう意味で都心に入り込んだ一般消費者がプロの投資家から追い出される
程度の地価高騰だといえる。
別に私募ファンドの運営母体が処分されても健全な不動産投資市場のために
必要なプロセスというだけでそれで変化が起こる話ではないだろう。
ここでは、あまり話題になっていないけど、地価下落を背景に中古を買い叩いて低収入高利回り
を追求していた小規模投資家衆が今後どうなっていくか気になる。
先日、その手の若手投資家さん共著の本を読んだ。
一人は都内の商業物件、もう一人は郊外のファミリー、３人目は地方のマンション・アパート。
基点は、ロバート・キヨサキさんの本なのだそうだが、氏は長くて８年しか持たないというのに
彼等の本にはどこにも出口戦略が記されていなかった。
不動産はいくらで買うかが勝負だが利回りは売却した時点で決まる。
彼らはく築３０年クラスの物件を５００万以下で買いリフォームする先には短期に投下資本回収
する意図だ。その先はバラックをどうやって他人にひきとらせるのか気になった。
空き家で再開発狙いというならわかるが。
不動産ビジネスの上流には新築ビル一棟買いから、倉庫にもならないワンルーム買いまで
裾野は広くて面白い。
ただ、賃貸という視線と、マイホームの視線は全く別物で居住の済んだ中古を賃貸向けに
買い叩くことや、賃貸人のいる中古物件を利回りから逆算した価格で買い叩くことが
中古市場の足を引っ張ってきた。
二極化というのは、都心と郊外で起こる一方で、１９８２年築２５年を境に新旧の価格差の
二極化が起きているのかもしれない。
事業用資産買換え特例の廃止で、値上がりしないほど古い中古は賃貸物件市場で
動き、居住用で使われるうちは、買換え特例や３０００万控除やらで値上がり可能という
話になろう。
今後地価が緩やかに上がるとすると、地方アパート経営で、殆どが建物持分、
減価償却でキャッシュフローを生み出すビジネスモデルは魅力無くなってきますね。
それよりは、都心で賃貸アパート一棟買うほうが良いが、なかなかできる人は
いないし、そうなると、まあ自宅用で都心近くに買って、含み益控除使うほうが
得な気がする。
