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竣工後も未だに売れ残っている都内のマンションを語るスレです。
現況や売れ残りの原因（立地、価格など）を語りましょう・・
[スレ作成日時]2006-11-16 23:32:00
竣工後も未だに売れ残っている都内のマンションを語るスレです。
現況や売れ残りの原因（立地、価格など）を語りましょう・・
[スレ作成日時]2006-11-16 23:32:00
>>222
全部の部屋の間取りと分譲価格を、マンションの入居者全員が知ってしまったら、
チープな部屋を買った人は内情を知られて辛いだろうし、プレミアム住戸を買ったお金持ちは、
部屋と財布の中を覗かれているようで良い気分はしないでしょう。
間取りと分譲価格は、入居してみると個人情報という気がしないでもないですよ。
>>226
ある程度、自分のマンション内で、どこがいくらだったのか、っていう点は見当がつくものではありませんか？それに、将来の入居者のプライバシーまで、住友が考えているようには思えないんだけどね。
どちらかというと、224さんがご指摘になった「小出し商法」が近いのかな？
同じく湾岸の売れ残り組であるベイクレストでも、似たような小出し商法をされました。売れ残っているからこそ、その分の期間利息分を上乗せして、少しでも購入者から金を多く払わせようとでも考えているのかな？とにかく、定価表として誰にでも配布する資料がないと、相手によって資料を変えているのではないか、と疑心暗鬼に陥りませんか？
もともと、不動産業には胡散臭さがつきものなので、その辺が明確なところがいいですよね。やっぱり、三井のマンションにしてしまったのには、ブランド以外にも、そういった信頼感があるのかな。まぁ、これは私の個人的な感想ですけどね。
＞相手によって資料を変えているのではないか、と疑心暗鬼に陥りませんか？
まったく同感です。
目白ガーデンヒルズでは、1室の間取り図に手書きｗｗで値段を書いてきましたっけ。
あやしすぎますよね。時期によって値段を変えているだんろうな、というのがアリアリでした。
「住まいサーフィン」の書き込みをみたら、案の定・・・ でしたけど。
三菱では、そんなことは絶対にない。全居室の値段が一目瞭然でわかる図表を
すぐわたしてくれます。まだ売り出しでない物件は空白になってますが、
まんべんなく値段が書いてあるので、だいだい予想ができるし、
「これから売り出しのこの部屋だといくらぐらいになりますか？」と聞けば教えてくれる。
自分の予算に合わせて、「このくらいの予算なら
このくらいの広さでこのくらいの階のこの向きが買えるんだな」と把握できますし、
値段からマンションのグレードも判断できます。
住友のように、「値段だけは一人前」で、「なるたけ金もちのウブな購入者に
売りつけたい」という欲ありありの業者とはやはり、品格が違いますね。
ちょっとでも高く売りつけたいわけですね。
価格一覧表をわたしたら、透明になって、それができませんものね。
三菱の物件で、あっという間に売れて、完売近い物件を見に行ったとき、
「もっと高く価格設定すればよかったと思いません？」と水をむけると
「いや〜。営業としてはラクなんですが、売主のほうでは、そう（高くすればよかったと）
思ってるみたいですねぇ」みたいな話が出たことがあります。
といって、いったん決めた価格を途中で吊り上げたりはしません。
（でも、最近は最初から高くしてますね、三菱もｗ）
住友の単細胞な欲深さは際立っていますね。
購入者は住友が思っているほど能天気ではないですよ。
入居者全員が、間取り図と分譲価格リストを持っているマンションいいですか？
口頭ならまだしもペパーで配布すると、いつまでも残っていくんですよ。
ある程度部屋と名前が一致してきた、入居して数年経ったある日の主婦の井戸端会議
「8階の田中さんは、リビングがL字型の12帖だから狭くて、うちのソファーは置けないわよね」
「6階の鈴木さんは、キッチンがI型で幅が270㎝もあるから、この食器洗い機も置けるわね」
「3階の佐藤さんは、1620サイズのお風呂で窓付きだから、子供とゆったり入れそう」
「12階の山田さんは、頭金1000万円なら30年ローンで月々返済は15万円だからゆとりがありそう」
「2階の佐々木さんの、子供部屋は5帖で小さいわね、ローンも月々20万円くらいだから大変そう」
「1階の橋本さんは、寝室の天井がうちより高くて2.6ｍだかし、隣に2帖の納戸もあって羨ましいわ」
こんなことになるかもしれないからから、個人的には嫌ですね。
部屋に来たこともない人に、間取りと設備と価格を知られているのは、まるで下着姿を
見られたことがあるようで、プライバシーがないと思いませんか？
＞口頭ならまだしもペパーで配布すると、いつまでも残っていくんですよ。
いつもまでも残る？？
検討からはずしたらだいたい捨ててしまいますよ。
＞こんなことになるかもしれないからから、個人的には嫌ですね。
あの〜、そんな細かい比較して噂話するなんて非現実的ではｗｗｗ？
ローンのことまではわからないでしょうし（営業マンならまだしも）。
普通の主婦はそんなにヒマじゃないし、
だいたい数字には弱いから、「キッチンがI型で幅が270㎝」なんて
営業マンみたいなスペックの話は、まずしませんよ。
自分のうちのキッチンの幅だって正確にいつまでも覚えている人は少数派では？
住友がそんなプライバシーを考えてるなんて詭弁もいいところでしょ。
全体の価格を不透明にして、できるだけ高く売りつけたい。
ことによったら人をみて値段を個々に吊り上げてる可能性もありますよね。
そう疑われたって仕方がないでしょう。
ただでさえ、胡散臭い不動産取引で、こういう不透明な営業は
なるたけ透明感を高めて消費者の信頼を得ようとしてる他社にとっても迷惑でしょうね。
＞ただでさえ、胡散臭い不動産取引で、こういう不透明な営業は
＞なるたけ透明感を高めて消費者の信頼を得ようとしてる他社に
＞とっても迷惑でしょうね。
これって逆に個別に値引、値引で売ってる所の方がぴったり当てはまるん
じゃないでしょうか？
D京、N村みたいに。
返ってこっそり値引されてる方が胡散臭くて不透明な気がするな〜
なんだか、冷やかしなのか本当にマンションを検討をしていないのか、
無知なのか、不勉強な人が多いですね。
＞検討からはずしたらだいたい捨ててしまいますよ。
自分が契約した物件なら、大多数の人がずっと保存しておきますよ。
ローンの計算だって、1000万円につきの早見表がありますし、
自分のローン返済額を逆算すれば、頭の弱くない人はすぐにわかると思いますよ、
主婦で家計簿付けている人なら、男性より遙かに数字には強いです、
計算に弱い主婦ならダメでしょうけど、自分の返済額は毎月のことですから知っているでしょう。
＞自分の返済額は毎月のことですから知っているでしょう
そんなのは当たり前の話で、要は、他人の住宅ローンやら間取りやらを
入居後に細かく詮索したり、チェックするような人間がどれだけいるのか、ってことです。
これ以上脱線させても意味がないので、話を戻しましょう。
色々マンションＭＲ回って、過去、価格表くれなかったのは住友とアパ。
販売中に価格上げてるのが共通なんだよな。
だから、価格表なんてオープンにしない方がいいでしょう？
それに希望価格表であって、実売価格表ではないんですから。
ええー？別に詮索するわけで無く、フロアごとの値の違い、向きや間取りすべてをよく見て、考えたいというのが普通の常識のように思うよ。
価格表をオープンにできない、
という姿勢は、信頼できねー。
売れのこりの問題は別として、そういう営業姿勢は疑問だ。
２４５さんに同意です。
それが普通の購入希望者の気持ちだと思いますけどね。
＞返ってこっそり値引されてる方が胡散臭くて不透明な気がするな〜
ある程度売れ残れば、値引きされて販売されることぐらい
誰でも知っていますよ。
過去に値引きしていたのに、最近の地価上昇をうけて、
「住友は一切値引きはしません」なんてうそいうのはどうでしょうかね。
＞246
＞ある程度売れ残れば、値引きされて販売されることぐらい
＞誰でも知っていますよ。
売れ残りじゃなくて、竣工時完売とするために
竣工前２ヶ月くらいからドンドン値引してるデベ
ありますよ。準大手や株屋系デベですが。
下請け、取引先に買ってもらって
後で未入居として販売するデベもいますからね。
あ、これも株屋系か。
デベの規模や企業風土にもよりますが、損益分岐点が微妙に違うらしいです。
90％定価で売れば利益の出るもの、値引きしても95％売らないと利益の出ないもの、
極端な話、95％売ればあとはタダでも利益確保なんてありそうですから。
要するにマンション販売は、商売ですから利益の出し方が各社まちまちというだけでしょう。
売り方なんてどうでもいいから、総合的に、そのマンションでいくらの利益を
叩き出すかというのがデベの仕事であるし、責任者の評価なんだと思います。
大手は割高でもブランドで売れるし、ゼネコンにも強く出てコスト削減
ますます儲かるように出来てます。
過去最高の利益なんて、○○不動産をはじめとしていくつかありますね。
キングオブ売れ残りにもかかわらず過去最高利益をあげるということは
よほどあこぎに利益を上乗せしているということですか。
株主だから知っているけど、事業の柱はオフィス賃貸ですよ。
分譲マンションが利益の柱じゃないってことでしょ。
マンション以外は他のスレでお願いします。
なるほど。超能力ですね。
普通は全間取りの入った冊子と販売中の価格表配布するからね。
一枚一枚小出しにするのはイメージ悪いよなあ。
いろんな間取り眺めて選ぶ楽しみもないし。
ここでも儲け重視の社風によるコストダウンでもしてんのかな。
＞私の場合、フミフで現在有る在庫の価格表希望の部屋の間取り図
在庫だと出すんです。やっぱり売れ残りははやく片付けたいですからね。
>ここでも儲け重視の社風によるコストダウンでもしてんのかな。
でしょうね。住友の配布資料のシャビーさときたら、すごいですよね。
久我山ガーデンヒルズぐらいまででしょうか。まともに作っていたのは。
目白ガーデンヒルズのパンフでは「三ツ星ホテルの・・・」などと
大間違いを堂々と印刷したパンフを配ってましたっけ。
レストランは確かに三ツ星が最高ですが、ホテルは五ツ星が最高で、
三ツ星なんて、ビジネスクラスレベルですよ。
高級物件のつもりなら、もうちょっとまともなライターを使いましょうよ。
本郷弓町では、それまで、評判のよかったCGまでシャビーになってましたっけ。
そこにいくと三菱や三井の都心のフラグシップマンションは素晴しかった。
もちろん全部の間取りもあって、価格と比べながらじっくり検討できました。
もちろん「在庫」じゃなくて、売り出し初期からちゃんとりっぱな資料をくれましたよ。
スミフのお客じゃ、間取りを全部配布すると、主婦同士が井戸端会議で
他人のうちの天井高からリビングの形状、果ては月々のローン負担まで詮索して
噂するようですから、とても配れない、ということですかねｗ
ここまでムキになるほど、これだけ多くの住友のファンがいるとは思わなかった。
住友のマンションは、他のスレを見てもわかるけど検討中や検討から外した（相手に外された？）
人にはいろいろ悪口も言われるけど、実際の入居者には大きな不満がないみたいです。
住んでいる人は、住友ファンが多いでしょう。
デベの傾向として地域で割高が多いから、お金持ちにとっては居心地がいいけど
そうでない人は、バッシングする傾向があるみたいですね。
住友物件の問題点は、物件の質ではない。
割高、営業マンの態度や売り方です。
だから買った後は、買った人はぐだぐだ言わない。
割高だったと自省するのは辛いし、いまさら営業マンをあげつらってもしょうがないから。
それらの不満は、むしろ買った物件を悪く言う連中に向けられる。
高いのを承知で買ったんだから、余計なこと言うな、的反応となる。
その典型がWCT.
割高でなかなか売れ行きが悪かったけど、僕お金持ちだからいいんだ。ここで踏みとどまってれば
いいんですが、ついうちのマンションは高い高級物件（それほどのもんじゃないんだが）だ、的攻撃をするので、バッシングされる。
＞住友物件の問題点は、物件の質ではない。割高、営業マンの態度や売り方です。だから買った後は、買った人はぐだぐだ言わない。
やっぱり・・・、MRで辛い思いをしたんだね、同情します。もっと安い物件もあるから
気長に探しましょう。
268さんもMRで辛い思いをしたんだね、同情します。
もっと安い物件もあるから気長に探しましょう。
確かに住友物件は、関東ではお金持ち優遇の姿勢はあるね、プレミアム住戸や部屋の大きさで
駐車場も区別する。同じマンションでも上層階の内装を低層階とは替えてくる。
同じマンションでも、庶民の部屋とお金持ち用をはっきり区別している感じです。
高輪シティータワーは、住友の中でもマンション自体がプレミアム分類でしょう
HPにも書いてあります。
すみません。行った私が間違いでした。
別にＭＲでつらい思いをしたことはないが（住友のマンションのＭＲいったことないんで）、よく住友の話題ででてくる「間取りをみせない」はひどいですね。
虎ノ門のタワーとかは年収関係なく色々教えてくれました。
そういう意味ではなくて、住友はそういう傾向のある会社です、三井も三菱も大同小異でしょう。
社員もそれが普通だと教えられているから、疑問にも持たないのかも。
確かにその方が、営業効率はいいかもしれないですね。
＞272
分譲価格は売り出しが始まってもHPでは「未定」なんて書いてあるシークレットなのでしょう
最近は口コミの他に、ネットもあるからうかつに間取りを配布したり、価格表を配布しないのでは。
絶対に買えない人に間取りと価格表を渡すのも、非効率といえば非効率だし、
本当に間取りを知りたかったら、HPや住宅ナビなどを見れば代表的なのは載っているよね。
＞「間取りをみせない」
間取りが全部載ってる冊子スタイルのはなかったけど
いくつか検討したい間取りは普通にくれましたよ。
このスレッド、完全に住友関連スレッドになっていますね。
週末は静かだったのに、平日になったとたん、コレ・・・
やはり投稿者は業者が多いんですね。
不動産業者は水曜日が休みなんですけど・・
水曜日にも書き込みが多いから違うんじゃyないのかな。
私も業者ではないです。業者がＭＲでつらい思いしたりしてたらダメでしょう
266だが業者でもないし、MRで辛い思いもしていない。
276が業者だったりして。
推理小説ファン
少し前は、マンション用地をやたらに高く買うと有名だったんですが最近もそうですか？
どんぶり勘定なんでしょう。ＷＣＴと都営跡地定期借地物件、両方で採算が合えばいい
みたいな計算しちゃう会社みたいですから。
なるほど
シティハウス本郷弓町の賃貸部屋は、いくつかの仲介業者へも回り出しましたね。
やっぱ、３０万以上じゃ、普通の３ＬＤＫには借り手付かないか？
次の３月が勝負でしょうね。
大型マンション開発ってどうなんでしょう？
街が一斉に古くなって、急激に資産価値がなくなる気がします。
いわゆる団地「光○丘団地」みたいになりませんか？
品川湾岸・豊洲
大丈夫でしょうか？
購入者ながら、少し心配です。
あのー。住友、住友とみなさん書かれますが、住友銀行（子分は、住友不動産）は、住友グループの亜流です。
中心は、住友金属（商事は子分）で三井や三菱より昔からぼんぼん多くてのんびりした社風なんですが。
そうだよね、住友さんは銀行系の不評がグループのイメージになっていて可哀相。住商なんかも悪くないのに。
ガタガタ言っているのは、住友のマンションを検討して嫌な思いをしたか
全く無関係な素人評論家ばかりでしょう。
実際にシティハウス、パークスクエアー、ガーデンヒルズに住んでいて不満を言っている人は
少ないと思うけどな、少なくとも掲示板を見る限りその通りです。
住めば都ですからね
品川の食肉市場の匂いもなれれば全く平気です。
だから、住友不動産は、住友銀行の子分ですから、やり方は、えげつないですよ。
でも初期のころのシティハウスは、高級マンションの走りだったし、高級だった。
ドムス、東高ハウスより下だったが、住商のハイムと同クラスで、三井は大衆マンションばかり、シティハウスは数段上だった。
湾岸人気というのは今の流行みたいなものですからね。まさに、バブルそのものです。
売っておくなら今のうち・・・という気がしなくもないですが。それはさておき、湾岸も
時代は異なるものの、高島平や光が丘、多摩ニュータウンのようにある時点を境に急速に
開けだした街なので、街全体が一斉に古くなるというのは避けられないでしょう。都心に
近いということが街全体の陳腐化を否定できる根拠なんかにならないと思います。光が丘
を下に見るほど湾岸って一体そんなに良い所になったんでしょうかね？
私は湾岸人気には疑問を呈するつもりはありません。
しかし、過去に一世風靡した全国のニュータウンが一律に抱える高齢化問題は、湾岸のような一斉開発でも避けられないでしょう。
あまりにも同時期に開発しすぎましたよね。
いわば民間が開発した「団地」ですから・・・
今の住民が全員売却するには、少なくともその戸数分以上の需要がなくてはいけないわけです。
駅から遠く、生活施設が少ない湾岸物件の買い手は何年後までいるでしょうか？
高齢者は無理でしょうね。生活できないですから。
となると、パイは少ないですが一時取得層を狙うことになるのでしょうけど、一般に彼等は新築が好きですからね（私たちと同様に）。
中古市場は厳しいですよ
湾岸は眺望は素敵だと思うのですが、どうしても地盤が気になってしまいます・・・。
東京出身者には、埋立地のイメージがついてますよね？
湾岸人気は単純な理由でしょう、都心に近い工場倉庫街が突然住宅建設の許可がおりて
大量供給、新しい物好きの一次取得者向けにエントランスだけを豪華に、タワーマンションの
流行に乗ってマンションを建設して、マスコミに派手に宣伝すれば初心者は飛びつくでしょう。
光が丘、高島平の団地との一番の相違点は、マンションだけで住宅地、戸建てが皆無なこと
住居としては、異常な街だと普通に感じるけど。
一昔前の幕張、天王洲アイルに似ている感じだな、あそこも当時はショッピングモールにおしゃれな
店がわんさと出店したけど、今はどうなっているのかな？
歴史は間違いなく、繰り返すと思いますパターンも同様ですから。
湾岸が老朽化して中古市場の値崩れがあれば、
都心に近い狙い目エリアとして、郊外からの移住人気が増えるのではないかな？
そうすると、湾岸より郊外の過疎化が一層深刻化しそうです。
湾岸の新築に飛びつく人と、都内で中古を求める人は全然考え方が違うから
かなり値崩れしないと、中古なら埋め立て地はやめようと言う人が多そうな感じしませんか。
天王州アイル寂れているねー。休日なんて行ったら、閑散としてて怖い感じ。
幕張はまだアウトレットモールなどで人が集まっているからそうでもないけど
（でも、それ以外のショッピングセンターはやや寂れているね。）
湾岸て、液状化現象とか大丈夫なのでしょうか。
買う人はそんなこと考えていないのかな？
304
この手の話題も出尽くしましたね。
分かりやすい埋立地だから湾岸の液状化が心配されてますが、内陸でも沼や池など埋めた場所や、造成地などは同じく液状化リスクはあります。そういった場所にベタ基礎だけで建てられてる戸建や低層建物よりは、硬い岩盤層に杭を打ってる高層建物のほうがリスク少ないのではないでしょうか。
これらは阪神の震災で明らかになってますね。
13号地などは埋め立てる際に液状化対策（水抜き）を施してますから、何もしてない内地よりは安心感あると思いませんか？
湾岸のマンションの杭は何メートルが普通なんだろう？
60ｍとか70ｍとか平気であるんでしょう？
内陸のマンションなら20〜30が普通でしょうからね。
沼地の埋立地だったら、悪いのは当然ですね。それと比べるのはどうでしょう？
液状化、以前目の当たりにした経験あります。友人宅が埋立地にあって、水がアスファルトの割れ目
から漏れ出していました。まあそのときは地震の規模もさほど大きくなかったので、そのまま引き、
補修で大丈夫だったようですが。大地震が来たら怖いですね・・・でも、東京の密集地だと、液状化
以外にも怖いところはたくさんありそうです。
豊洲の内でも、硬い地盤までの深さは色々ですよ。
なので杭の長さもマンションによって色々です。
私は豊洲再開発地区の物件を購入したので、豊洲の地震対策に関しては素人なりに詳しくなりましたので、書きますね。
マンションを立てる際に、地盤改良（液状化を防ぐ）・土壌改良してあります。
耐震補強された護岸が整備されています。
災害の際には、ドック跡が海上輸送ルートになります。
電線類は全て地中化にした地中電線共同溝に通っているので、地震の際の破損は受けにくくなっています。
木造建築物が無いなど、延焼の恐れが無いので「地域内残留地区」に認定されています。
マンション地下には備蓄倉庫があります。また非常時には商業施設の食料品・衣料品などがテナントの協力により提供されます。
・・など
内陸部の地盤の強固さはありませんが、最善を尽くして地震対策を取っている印象があります。
津波がきたらアウトですね。
地盤改良で液状化が防げるとも思いません。
おおきな地震がきたら、高い建物はしなりますから、
上層階は窓から人が降ってくる、なんてことにもなりかねません。
倒壊しなくても危険はいっぱい。
東京湾に津波がきたら、、、湾岸より内陸の低い地域も危ないね。
液状化は湾岸だけじゃないし。城南でも城北東でも起こるね。
海埋め立てだけに起こる現象じゃないし。
さらに延焼危険、倒壊危険のある古い建物密集など、どこも危険がいっぱい。
東京はどこも駄目かな
津波とか液状化とか、激論板の湾岸スレを読めば解決する事。
話題をループしたいならそっちでやれば？
もう湾岸ネタ飽きた。
>310 津波の原理についてもっと勉強してね。まずは津波でググってみな。
>>310さん
309ですが、おっしゃる通りだと思います。
湾岸は高い津波が来たら大きな被害があると思います。
しかし、現状では東京湾は津波は起き難いそうです。
それと、豊洲の再開発地区マンションの土地は地盤改良はされていますが、MS購入者は誰も液状化は無いだろうとは考えていないと思います。液状化はあるけど、建物は倒壊しないだろうから、地震後に整備し直せば何とかなるかな。位に考えている人が殆どだと思います。
新しいタワーはそれ以外の建物よりも倒壊のリスクは少ないといわれているので、信じていますが、地震が起きてみないと実際どうなのか分からないところはありますね。
高層階から人が落下・・・怖いですね！
制震・免振のタワーでも人が落下するほど揺れますかね？考えた事ありませんでした。
制震の場合、一番揺れるのは低層階だそうです。次に高層（構造については詳しく無いので、どうしてなのか私も不思議です。もし間違えた情報でしたらご指摘下さい、その際根拠も示して下さると有りがたいです）。
私は豊洲のMSを購入したので、豊洲の地震対策について知っている事を書きましたが、内陸部と比較してどうなのかは全く知りません。
あくまでも、湾岸の一例として流していただければと思います。
内陸に住んでいるんですが、湾岸マンションは地盤が緩いがゆえの弱点をよく研究して
対策をしっかりしているのが、309さんの書き込みで理解できました。
内陸は地盤が良いのにあぐらをかいて、あんまり対策していないから大地震が来てみないと
どちらが良いかわからない。
同じ軟弱地盤でも、対策の緩い城東の下町の方が危ないかもしれない。
関東大震災は、火災による死傷者が大多数でしたが阪神大震災を見ていると、圧死が主な原因だから
過去の先例もあまりあてにならないかもしれない。
亡くなった祖父が、都内城北地区（文京区）で関東大震災を体験したらしいけど近所で
たいした火災もないし、戸建て（当時は平屋）に被害もないし怖かったのは余震だけだと
話していました。同じ町内でケガをした人はいたけれど死亡した人はいなかったらしいです。
津波は幅が大きい川沿いの方が危険じゃない？
江戸時代大地震が何度もあったけど芝や浜町が津波にあった記録はないらしい。
なぜかといえば、東京湾そのものの構造にある。高潮はあるだろうけど
隅田川というより荒川江戸川かもしれませんね。
スレタイからはずれてコロシアムネタになっていますので、皆様自粛願います<(_ _)>
特定のマンションの売れ残りが地盤や防災対策に起因している場合はこの限りでありません。
東雲のＡＰＡタワーは完売から一転してキャンセル続出〜売れ残り物件に・・・
どうでしょう
成城のチャンプも売れ出したね。
「もうはまだ」なのか、「まだはもう」なのか？
うーーーん、悩ましい。
東雲のＡＰＡタワーのキャンセルを待ってますが
ぜんぜん出てきません。誰かははやくキャンセルしてよ
APAのキャンセルは確かに続出してるけど
まだ一般には出さないよ。
下手に今出すと、悪評が立つから。
頃合を見て電話でセールスとかじゃないかな？
