23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

ケンのHPに六本木ヒルズ最上階221.61平方メートル15億円というのが、出ているのを、ご存知でしょうか？坪2233万円強。
これが通るとは、さすがに思えませんが、しかし、超都心の人気物件の上昇はすさまじいものがあります。私の買った物件でも、前に買ったものほど割安だったはずが、値上がり率的には、結局坪単価の高い赤坂、高輪が一番上昇しています。特に赤坂は6割上昇、完工時には2倍もありかという状況。
結局セオリーどおり、最も坪単価の高い超都心一等地が上昇を牽引、つれて、他も追随してあげるという循環に入っているように思います。

グローブでしたかの最終期も高倍率で即完、売れ残り物件も順調にはけているようです。
ゴクレの勝どき物件も、散々にいわれていたのが嘘のようで、結構人気のようです。
昨年秋からの新価格移行が順調にすすんだあと、あまり大型物件もなく、そのあとどうなるか、はっきりしなかった面もあると思うのですが、そんなわけで、結局、再度また上昇に向かったようです。

企業のみ潤い、一般サラリーマンの給料は上がらずという状況が、長らく続いていたのですが、これにも、ようやく終止符が打たれようとしています。
すなわち、今春闘での賃上げが、かなりの企業で実施されるのは、確定的です。
パート、派遣等の賃金もアップしていることが報じられています。

となると、株高、地価高によるいわゆる資産効果が、これから本格的に出てきそうな状況において、所得もアップとなるわけで、まさに鬼に金棒、やはり不動産価格は、なお一段高とみます。

最適な資金分配の為にもバブルは避けたいね。
過剰評価は人を苦しめる。

賃貸の利回りはリスクプレミアムだけだね。

そうなってくると、都心の値上がりは行きすぎと言えないでしょうか。
六本木ヒルズ最上階の賃貸利回りはおいくらなんでしょう。もしこれで売れたとして。
もはや都心は、収益還元法では無く、値上がり期待で買われていると言えないでしょうか。

という意味で、私は2006年に買った出遅れ組ですので、実需比率が相対的に高いと
思われるある城南地域をPickUpしました。本業は株式なので、全く自信なんて無いんです
けどね。賃貸利回りは元々低い地域ですが、過去に比べ大差無かったので、損する可能性
は低いという判断でした。儲けようというよりは。

まだ2006年に買った人はまし。これからはどうだろうね？

2005年不動産ていうのは買えば損するたぐいのもの、近寄らないのが得策。
2006年なんか上がりだしたみたいだけど、どうせまた下がるから慎重に考えよう。
2007年中古まで急上昇してるけど高値をつかみたくないからもう少し待とう。
2008年もう今買わないと一生、持ち家に住めなくなりそうだから、頑張って買わなきゃ。
こんな感じでオリンピックの頃には狼狽買いが発生して賃料利回り２％、金利８％が現実となるのがざっくりとした未来予想図でしょう。

東京でオリンピック？
あれは石原がはしゃいでいるだけだろ。
立候補するのは自由だが、当選はあり得ない。

1964東京、1968メキシコ、1972ミュンヘン、1976モントリオール、1980モスクワ、
1984ロサンゼルス、1988ソウル、1992バルセロナ、1996アトランタ、2000シドニー、
2004アテネ、2008北京、2012ロンドン

どう見ても明確に地域を考慮した選定が行われている。
アジア枠は20〜24年おき（1964東京→1988ソウル→2008北京）
2008北京の次々回に2016東京というのはどう見ても無理。
2016の下馬評は
本命：ケープタウン（南ア）、対抗：リオデジャネイロ（ブラジル）

↑そんな先の話やないす。北京です。

金利は８％にはならんよ
目安としては経済成長率と同じ水準

オリンピックはケープタウンが本命といわれてるね
アフリカは面白いと思う
都知事は公共事業の口実をオリンピックにしてる

金利8%になると未だ再建中の一部上場会社が吹っ飛ぶぞ〜！548さんが記述されている通り金利は経済成長率と同レベル。

リートバブル弾けたかな。
リートは物件単体の利回りがどんどん下がっていったのに
リート総体で何とか利回り確保しようとレバレッジ利かせてる物件も多いから、
これで不動産評価額が下がって破綻するところも出てくるかも。

上がってる時は不良資産抱えてても何の問題も無いけど、一旦下がり始めるとダメなところが一目瞭然になるからな。

悪いものは淘汰されたほうが全体が成長しますから、良い傾向です。
しかし、少し前の2003年問題とか、そういう話題出てくれると良い
んですがね。上げ一本やりだと、なんとなく不安。

REITはこんな時点で崩れ始めるようだと、
個別だけでなく全体としてもメジャーな投資対象（商品）になり損ねるのでは。
確かに構成物件とかいい加減なのも多いんで、淘汰は必要なんだろうけど。

まあ、8951、8952、だまってIPO時から買っといたら良かったわけで。
出始めのころは色々難癖言っている人多かったけどね。
今の不動産市況についても、もう少し難癖をつける人が増えて欲しい。

基本は不動産証券化。収益不動産を５年単位のノンリコースローンと
私募ファンド・匿名組合などのエクィティの出資とで回し、出口はリートに売却。
キャピタルゲインはおまけであって仮にキャピタルロスが出ても
キャッシュフローからの配当があれば、カバーできる。
サブリースでヘッジをかけてあるので投資家がロスをかぶるのは
実はキャピタル部分だけ。
リートは逆に採算の悪いものを安く買って利回りをあげ、一方でどんどん
高採算のものを買って全体の配当を上げるのが仕事。
今の不動産市場は、証券化とリートの共存関係でなりたっている。
そうそう簡単に崩れる構造ではないよ。
不動産が金融商品になるまでに１０年以上かかっているわけで
米国ではさらにその前からリートや流動化ビジネスが発達してきた。
投資と運用を分離し幾重にもリスクを分担するエレガントでかつ
複雑なしくみだ。
もともとが、地価が下落しても収益不動産の運用益に投資するわけで
キャッシュフローが健全かどうかが問われるシステムなのだ。

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。