23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

>>480 さん
そうだったんですか？
キャッシュを倍にする運用手法として、
借金しての不動産投資が最も良いと言うような話の流れだったんで、
そうでもないんじゃないのといいたかっただけですよ。

上がり相場での不動産は完璧に売り手市場なのだ。仮に中古相場の５％安で出せば
買い手が複数あらわれ競りあがるケースすらあるのだ。
多くの人は、人気のない場所のマンションを買って下がり相場で売って苦労している
トラウマか、まったく不動産売買経験のないひとが身内の経験談からそう考えているだけ。

繰り返すが、不動産に一般論などない。物件のよしあしを見る目と売買のタイミングだけだ。

>>480
マンション価格のスレで投資の優位性を論ずるスレではないから
なぜマンションにキャッシュが向かうかを説明したかっただけ

今月号の住宅情報都心に住む　Ｐ４２以降が面白い。
同じ地名でも人気のある場所とそうでない場所、地形の優位性などが
浮き彫りになっている。
すべての都心が値上がりするのでなく上昇幅に差があるからこそ
不動産を契機に格差が広がっていくのだろう。

でも、なんでそんなにも高額物件で儲ける宣伝をしているんでしょう？
もしそんなに簡単かつより確実にもうけられるなら、業者が買い占めて運用益なり、
転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

究極的に投資として考えた場合は、都心だろうが郊外だろうが田舎だろうが、
ボロマンションだろうが高級マンションだろうが関係ない。
つまり、市場価格に対して割安でさえあれば、それは買い。

素晴らしい立地のマンションでも、
もろに高値吹っかけてるようであれば狙える差益は少ないし、
ド田舎マンションでも、
売り焦りのあまり相場の半値以下とかで出てたら十分投資価値がある。

そういう風にしか読めないなら書いても無駄だね。

>>484
まぁ、ここに書く意図は、自分がこれまでに不動産を取得し売却し損もしたし得をした
ことを通じて学んだことを今後の自分の資産形成に生かす考え方を書いて
人の批判を通じて確かめたいからにほかならない。
他意はないよ。
別に賛同して欲しいわけでもない。むしろプロの鋭い批判があるほうがうれしい。
それだけだがね。

個人に必死に売るビジネスはローリスクローリターン、自社で保有する場合
はハイリスクハイリターンと言えましょうか。
デベは賃貸ビジネスのほうがむしろ主流でしょうから、個人に売るビジネス
はリスクリターンを分散化させていると言えましょうかね。
自社保有運用、転売だけというのは、証券会社が自己売買部門しか持たない
ということと同じ意味でしょう。そりゃリスク高いでっせ。
そんな懐疑的になる必要は無いんじゃないかな。

＞業者が買い占めて運用益なり、転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

ここのスレを読んでいてそんなこともわからないのか。
法人が買い占めて２５％程度の値上がりで売っても経費もでないし税制優遇措置もない。
個人には３０００万控除も居住用資産買い替特例もある。
世の中バブルが再来にないような税制の歯止めは打ってある。それだけのことだ。

なんか資産価値とか値上がりとかの話でも、
みんなできれいに住んで資産価値上げましょみたいな、
そういうなんというか建前と言うか、
大人の社会のお約束ゴッコみたいなのばっかり読んでると、
もっとリアルな事書いたり見たりしたくなりませんか？人間の知的好奇心として。
こんな掲示板でなら少々手の内明かしても、たいした影響力ないだろうしね。

転売益はでないけど運用益が出るから、芝浦の賃貸タワーや青山アパートメントとか目白押し。
とにかく、分譲予定のマンションが軒並み賃貸一棟売りになっているのは、不動産証券化という
手法で法人が短期に投資回収し、投資家が運用益をえるしくみがあるからだろう。

＞４７８　４８８

ご回答どうもです。スタンスは了解しました。ただ、やっぱりリスク分散、
と思うわけですよね。税制のことは考えたらずでしたが。
先見の明があって損ね近辺に仕入れた人はいいでしょうが、今から不動産投資を
する人はババを引く可能性も高いのでは？と。プロというか業者がいいところは
押さえるだろうし。
まあどうせ自分は高額物件に手など出せないですが、単純に疑問が出たわけです。

490さんのご要望に応えて

私、株は小学生の頃から（実際に取引したのは大学に入る前から）、不動産は就職して間もない頃から、やっていて、どちらも日本一というと、叩かれまくるでしょうから、そうはいいませんが、まあ、それなりのレベル　とお考えください。
自慢しようと言うのではなく、無知な人が、訳もなくつっかかってくると、疲れるので一言させていただきました。
以上の証左として、株は最盛時は10億以上を運用、不動産は更地、中古一戸建て、中古マンション、新築マンション、リゾート会員権の全てを売り、買い何度かしてきました。新築一戸建てだけは未体験なのは、投資の観点から避けてきたため。

株について
これは信用だと手持ち資金の3倍以上できるので、相場環境さえ良ければ、簡単に資金を
何倍にもできる。例えば、相鉄の株価は昨日424円。私鉄各社の株価は次々高値更新中だ。となれば同社の株価も昨年高値438円を抜く可能性大だ。で10万株を買って440円で売れたら160万円の利益。手数料は限りなく0に近いので無視。相鉄は今日443円高値があった。ただし寄り付き=安値は427円だった。
しかしこういうことができるためには、それなりの才能、適性、決断力等が必要なことはいうまでもない。

また下げ相場になると、大怪我をしかねない。
バブル崩壊後の相場はまさにそうであった。信用で資金の3倍やっているとすると、下げると、どうなるか。1億円の資金で3億円運用しているとしよう。これが3割下がると−9000万円。つまり33パーセント強下がると文無しになるのだ！！
で、私も、ほぼそれになり、アベシンゾーじゃないが再チャレンジ、また復活したわけだ。
自慢するにしてはだらしないじゃないかといわれそうだが、そして、それはごもっともなのだが、少し言い訳。
私の何十年の経験で言うと、株は基本的に上げるものであり、気の弱いものは相場に勝てない。相場師には満々たる自信が必要だ。それでやってきたが、この下げ相場は、常軌を逸したものだった。それに気づくのが遅すぎたのだ。
そんなわけでリスク管理が大事で、以降私は、今まで以上に、慎重にやるようになった。
それはともかく、適性のある、会社を見る目のある人だったら、資金の3倍以上やれる株式投資は期間も短く儲けられる、一番のものだろう。

次に本題のマンション投資に行くつもりだったが、興味ないと言われそうな気がしてきたのと、ワープロ嫌いなので、とりあえずここまでにします。

バブル期の不動産投資の場合、土地を買いそれを担保に金を借りそれでまた土地を買うと言う
レバレッジのかけ方が主流だったと記憶していますが、今はどうなのでしょうか。

業者が自分で値上がり差益や賃貸利回りを狙わないのか？
というのは、なぜ投信を自社で買わずに客に売るのか？と言っているようなものでは？

もうどーでもいいや

>>493さん
株については、
基本的には上がるものと分かりました。

マンションについても続編をぜひ。

きっと数年前の安いとき優良物件を買われたことでしょう。
それが今後上がるとして、いつごろが売り時か知りたいものです。
ババはつかみたくないので、予想をうかがいたいです。

なぜパチンコ屋は自分でパチンコをやらずに客にやらすのでしょうか。
胴元家業はそれだけオイシイのですよ。

わたしも497さん、同様、参考までに聞きたいです。
お時間あるとき、いらしてください。

私大出の人は金融の話しかないのか。