23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

497さん、499さんにお応えして（by493）。

株が大幅安しましたが、これは想定内。ちょうどいいおしめりでしょう。
株はこのように大勢上げ波動にあっても間に大幅、小幅の下げがあります。
このため、才能はあっても、精神力、胆力に欠ける人には、神は微笑まないでしょう。

これに対し、不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
今回のことで言えば、バブル崩壊後、急落に転じた不動産価格は、数年前に底を打ち、上昇に転じました。
どこが天井で、どこが大底だったのでしょうか？
景気の山、谷の判断はむづかしく、よく、後で訂正されたりしますが、不動産は比較的簡単です。
都心ないし23区内を念頭に考えると、天井は1989年末、大底は2003年春。
何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。

私の場合株価回復で資金状況も急改善してきたので、2003年春からマンションの購入を再開しました。なんと16年ぶり。
買いに走った理由は、資金的なこともありますが、もちろんそれだけではありません。
最初に月島のタワマンを買ったのですが、坪210万円強。賃料からすると、年利回りは実質で（管理費等、固定資産税を考慮）7パーセント位になるので、こんな理不尽なことが長続きするわけがないと判断したのです。
続いてあまり間をおかず、有明のキャンセル物件購入。こちらは8パーセント弱の利回り。
翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。

ここまでは、ほぼ競争もなく、買いたい住戸が選べて買えました。
流れが変わり始めたのが2005年に入ってから。
勝どきの物件は4〜10倍前後が大半だったように記憶しています。利回り8パーセント強の予定。
高輪にしても、完成時多少売れ残りがあったのですから、今昔の感といったところ。
2006年に入ると、さすがに鈍い人も先高感を抱き始め、いい物件は買いにくくなります。
私ももう、余り買う気はなかったのですが、赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。

去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
ちょっと自慢すると、両方を知っている強味ですね。

昔買ったマンション（利回り3パーセント強）で、買値の半分以下に成っているものもありますが、それでも収益計算をすると、あと数年賃貸を続けるとプラスになりそうです。
ですから2003年〜06年くらいの7パーセント前後で回る物件は、迷わず買いでいいのです。

昔、節税と称してマンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのを。ご存知ですか？しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
ローン期間、金利にもよりますが、25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
と言うことは、いずれは無借金のマンションが残るわけで、投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。

今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。
いろいろ反論もあるでしょうから、いずれまた。

>>528

素晴らしい話、ありがとうございました。
やはり金持ちになる人は考え方が違う。

将来の見通しも、早目に書き込みして頂きたいものです。

そうですね。自慢話よりも将来の予想をお聞きしたい。

↑
結局何が言いたいのか良く分からない。
純粋な住宅購入者への忠告なのか？
相場とは何の相場を研究されてたんですか？
研究してなくても一般的な情報ではなく、
その研究成果での見解をもう少し理論的に説明してもらいたい。

今後の見通しとしては、低金利で利回り確保が望めるので、まだまだいけます。
とかかなあ・・・もうちょっと加熱させたいんじゃない？

いつ下がりはじめるか・・ということが主題だった気がするが。

マンション価格は、
①土地の仕入が前提
その手段は
１）大区画の土地を地主から買う
２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
３）等価交換事業
４）区画整理事業、再開発事業
５）定期借地権で土地を借りる

土地には
ａ）民有地
ｂ）公有地
があって、民有地は随意契約もあるが公有地は原則入札
土地を仕入れる時点で、販売価格がら逆算して買値をきめるが
エスカレートすると高値買いになる。

１）大区画の土地を地主から買う

上がり相場では、競争も熾烈で相場の３割り増しで買っていく
土地の購入には建物規模がわからないといけない
大規模物件では大半がゼネコンの企画持込。土地を紹介して工事をもらう。

２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
今そういう悠長なことができるのはＵＲ都市機構しかなくなった。

３）等価交換事業で土地の一部と建物の一部を交換してデベロッパーが
　　取得した床を分譲する
小さい区画なら、不燃公社などの低利融資資金を借りて地主が自分で
賃貸マンションにして貸す時代。中規模ゼネコンが企画をしかける。

４）区画整理事業、再開発事業などで地権者の土地を床に権利返還して
　　保留床を取得して分譲する
　森ビル（六本木）や三井不動産（大崎・五反田）東急（二子玉川）などで十数年
　かけてすすめる。時間とカネがかかる。

５）定期借地権で土地を借りてマンションを建てて分譲する。
　建替コスト捻出のために土地の一部を定期借地権マンションにして分譲する。
　大手ゼネコンと大手デベがタッグを組んで企画を地主に持ち込む。規模が大きいと時間がかかる。

値下がり局面だと急いで仕入れて短期に売り切りがテーマだったが上昇局面では
ゆっくり仕込んで様子見販売に変わる。
タダでさえ少ない供給がより少なくなる。

既成市街地の場合日陰や風など周辺環境に与える影響が大きく
湾岸などの工場跡地や倉庫用地ではもともと人口密度が小さく
短期間に計画が進む。

②建物
は容積率と斜線、日影規制などできまる。商業地には日影規制はないかわりに
前に建った建物から日影を受けるリスクも加味すべき。
容積率が高い土地ほど地価は高い。
高級住宅地は容積率が低く、一戸あたりの土地比率が高い。
千代田区のホーマットやパークマンションなど中低層ゆえに土地比率が大きい。
都心部のタワーは、再開発物件が多い。
土地の比率は低いが駅近の便のよい商業地で坪単価が高い。

③経費
規模が大きいと見込み客を多くあつめなくてはいけない。逆に小規模な高額物件は
ひっそりと売る。
販売経費が一番大きいが土地を取得してから売り切るまでの金利負担など時間コスト
も金利上昇局面では無視できなくなる。

かくして、地価が上昇局面になると簡単に引き返さないないほど新築単価はあがって
しまう。

地価があがると都心の物件供給が一気に減る。
土地の仕入れが採算にあわないレベルになるからだ。一般サラリーマンに売るには
坪単価に関係なく売価が５５００万〜６０００万が上限。
そこで、１ＬＤＫに刻んでＤＩＮＫｓ単身狙いにいくか、まとめて賃貸物件としてリートに
売るか、中古市場の隆盛をみながら７０００万以上の「買換え需要」を狙うかというながれになる。

高くなったら誰も買わない。売れ残って下がる。そういう図式は郊外ではありえるが
買換えや相続税対策の必要な都心・城南ではありえない。
都心の中古が高くて郊外が安いのは都心のオーナは、売らなくても貸していればいいわけで
逆に郊外のファミリー賃貸などほとんど需要がないから安値で貸すか安値で売るしかない。


ということで、晴海、築地、丸の内、品川（東京サウスゲート）、大崎、五反田など
都心の再開発で新しい施設や魅力が増えるうちは２３区の中心ゾーンの地価は
さがらない。
地価は極限までいけば自動的に下がるものではない。バランスがとれているうちは
ゆるやかに変化するものだ。
底値で買うのでなく底値圏で買えば十分なっとくできる。

＞不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
その通り。これがわからないと、「いつ下がる？」なんて期待をもつことになる。
日本だけでなく米国、英国、香港でもシンガポールでも地価の上昇下降は
長いスパンで続く。
地価公示（国土庁）と基準地価調査（都道府県）の制度まであって一年遅れだが
指標が出る。じつはマンションデベはあの数値をみて新規販売価格を上げ幅を
地域ごとに考えているらしい。

＞天井は1989年末、大底は2003年春。何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。
まったくそうなんですが、２００４年に株を売ってマイホームを買った私は全くの馬鹿でした。
確かに底値買いなのですが、旧住居も底値売りで株も底値から１年後に売っているわけで（；；）

＞なんと16年ぶり。
ということは８７年に買っていたのですか。そっちのほうが凄い。

＞月島のタワマンを買ったのですが、
あの・・結構な御歳と拝察したします。「タワマン」はいかがなものかと。「タワーマンション」でよろしいのでは。
＞有明のキャンセル物件購入。
渋いっすね。
＞翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。
あの・・値上がり局面では賃貸でも新築が有利というのは自論なんですが、ここで中古の一棟買いで
なく新築タワマンというのがすごいですね。

＞赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。
恐れ入りました。私の及ぶところではございません。

＞去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
貧乏人は分散投資ができないのがつらい。

＞マンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのをご存知ですか？
佐藤正和さんの本には「減価償却費でキャッシュが蛆のようにわいて出る」という表現があって
好きでした。ワンルーム投資のビジネスモデルを作った金澤正二さんには会ってお話をうかがったこともあります。

＞しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
７坪の都心ワンルームが２７００万。坪単価で３８５万。月坪家賃が１．５万くらいだと粗利でも４．７％でしょ。
１ＬＤＫでないときついですよ。

＞25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
２．５ではアパマンローン借りられません。

ところで不動産投資は当然法人名義ですよね。管理会社を作ってサブリースですか？

＞投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。
これが、お金がない人には家賃の滞納の数ヶ月もあると大変なことなんだよね。

＞今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。

それ書かないでどうすんですか？

↑
なんか、とても面白い。センスあるよ。漫才師か芸人か？
突っ込み入れるところは関西人？

>>538

ありがとうございます。（って喜ぶところか？＞自分）


投資のセンスも褒められるようになりたいです。

株も上海市場、本日反発で、基本的に強気方針堅持ということで、ひとまず、おいて。

今後の不動産市況の見通し

バブル末期の頃は金利が賃貸利回りを上回っていました。それでもマンションなり土地が値上がりするから、関係ないというスタンス。株でも配当利回りなど、電力株等を除くと、問題になりませんでした。しかし、こういう考え方が、いかにいびつな問題のあるものだったかを、みんな、バブル崩壊でしみじみ味あわされることになったのでした。

さて、これに対して現在。
金利は上昇傾向にあるとはいえ、なお歴史的低水準です。賃貸利回りは、物件によりますが、都心、23区で4.5パーセントから5パーセント強くらいは、がんばれば確保できようか、といったレベルでしょう。537さんも行っているように、これはワンルーム・マンション等でなく、普通の分譲タイプの35平方メートル〜55平方メートル程度の物件を想定しています。
金利を大きく上回る賃料水準である以上、大きな下げがないのはもちろん、なお上昇するだろうというのが、基本的な考え方です。

それでは、ここからどの程度の上昇余地があるのでしょうか？
金利と賃料利回りの関係で考えると、収益還元法の考え方の普及もあり、利回りが金利を多少上回るくらいまでは上がると見るのが、妥当でしょう。金利の多少のアップを見込むと、利回り3パーセント強くらいでしょうか。
大雑把に4.5パーセントの利回りが3.2パーセントに低下と想定すると、物件価格は40パーセント強上昇と言うことになります。賃料もオフィスビルとは違うとはいえ多少の上昇はあると見ると、この数字も、それだけアップすることになります。

株価から考えると何か分からないでしょうか。

日経平均で見ると38712円から7607円まで下げ、現在17604円
TOPIXでは　　　2884から770まで下げ、現在1752
これがどこまで上げるかですが、とりあえず、それぞれ21000円、2100とします。
この根拠を問われると、困るのですが、長年の経験からと、ご了承ください。もちろん、これ以上になる可能性も十分あると見ますが、現時点で、ある程度見通せる範囲の予想ということで。
これでいくと、日経平均、TOPIXとも大差なく28パーセント強です。
ただし、不動産価格と株価が同率で上がるものでもなく、株価の上値予想値も大した根拠のあるものでもないので、参考程度にお考えください。

長くなったので、分けます。興味のないお方、すみません。無視してください。

ケンのHPに六本木ヒルズ最上階221.61平方メートル15億円というのが、出ているのを、ご存知でしょうか？坪2233万円強。
これが通るとは、さすがに思えませんが、しかし、超都心の人気物件の上昇はすさまじいものがあります。私の買った物件でも、前に買ったものほど割安だったはずが、値上がり率的には、結局坪単価の高い赤坂、高輪が一番上昇しています。特に赤坂は6割上昇、完工時には2倍もありかという状況。
結局セオリーどおり、最も坪単価の高い超都心一等地が上昇を牽引、つれて、他も追随してあげるという循環に入っているように思います。

グローブでしたかの最終期も高倍率で即完、売れ残り物件も順調にはけているようです。
ゴクレの勝どき物件も、散々にいわれていたのが嘘のようで、結構人気のようです。
昨年秋からの新価格移行が順調にすすんだあと、あまり大型物件もなく、そのあとどうなるか、はっきりしなかった面もあると思うのですが、そんなわけで、結局、再度また上昇に向かったようです。

企業のみ潤い、一般サラリーマンの給料は上がらずという状況が、長らく続いていたのですが、これにも、ようやく終止符が打たれようとしています。
すなわち、今春闘での賃上げが、かなりの企業で実施されるのは、確定的です。
パート、派遣等の賃金もアップしていることが報じられています。

となると、株高、地価高によるいわゆる資産効果が、これから本格的に出てきそうな状況において、所得もアップとなるわけで、まさに鬼に金棒、やはり不動産価格は、なお一段高とみます。

最適な資金分配の為にもバブルは避けたいね。
過剰評価は人を苦しめる。

賃貸の利回りはリスクプレミアムだけだね。

そうなってくると、都心の値上がりは行きすぎと言えないでしょうか。
六本木ヒルズ最上階の賃貸利回りはおいくらなんでしょう。もしこれで売れたとして。
もはや都心は、収益還元法では無く、値上がり期待で買われていると言えないでしょうか。

という意味で、私は2006年に買った出遅れ組ですので、実需比率が相対的に高いと
思われるある城南地域をPickUpしました。本業は株式なので、全く自信なんて無いんです
けどね。賃貸利回りは元々低い地域ですが、過去に比べ大差無かったので、損する可能性
は低いという判断でした。儲けようというよりは。

まだ2006年に買った人はまし。これからはどうだろうね？

2005年不動産ていうのは買えば損するたぐいのもの、近寄らないのが得策。
2006年なんか上がりだしたみたいだけど、どうせまた下がるから慎重に考えよう。
2007年中古まで急上昇してるけど高値をつかみたくないからもう少し待とう。
2008年もう今買わないと一生、持ち家に住めなくなりそうだから、頑張って買わなきゃ。
こんな感じでオリンピックの頃には狼狽買いが発生して賃料利回り２％、金利８％が現実となるのがざっくりとした未来予想図でしょう。

東京でオリンピック？
あれは石原がはしゃいでいるだけだろ。
立候補するのは自由だが、当選はあり得ない。

1964東京、1968メキシコ、1972ミュンヘン、1976モントリオール、1980モスクワ、
1984ロサンゼルス、1988ソウル、1992バルセロナ、1996アトランタ、2000シドニー、
2004アテネ、2008北京、2012ロンドン

どう見ても明確に地域を考慮した選定が行われている。
アジア枠は20〜24年おき（1964東京→1988ソウル→2008北京）
2008北京の次々回に2016東京というのはどう見ても無理。
2016の下馬評は
本命：ケープタウン（南ア）、対抗：リオデジャネイロ（ブラジル）

↑そんな先の話やないす。北京です。

金利は８％にはならんよ
目安としては経済成長率と同じ水準

オリンピックはケープタウンが本命といわれてるね
アフリカは面白いと思う
都知事は公共事業の口実をオリンピックにしてる

金利8%になると未だ再建中の一部上場会社が吹っ飛ぶぞ〜！548さんが記述されている通り金利は経済成長率と同レベル。

リートバブル弾けたかな。
リートは物件単体の利回りがどんどん下がっていったのに
リート総体で何とか利回り確保しようとレバレッジ利かせてる物件も多いから、
これで不動産評価額が下がって破綻するところも出てくるかも。

上がってる時は不良資産抱えてても何の問題も無いけど、一旦下がり始めるとダメなところが一目瞭然になるからな。

悪いものは淘汰されたほうが全体が成長しますから、良い傾向です。
しかし、少し前の2003年問題とか、そういう話題出てくれると良い
んですがね。上げ一本やりだと、なんとなく不安。

REITはこんな時点で崩れ始めるようだと、
個別だけでなく全体としてもメジャーな投資対象（商品）になり損ねるのでは。
確かに構成物件とかいい加減なのも多いんで、淘汰は必要なんだろうけど。

まあ、8951、8952、だまってIPO時から買っといたら良かったわけで。
出始めのころは色々難癖言っている人多かったけどね。
今の不動産市況についても、もう少し難癖をつける人が増えて欲しい。

基本は不動産証券化。収益不動産を５年単位のノンリコースローンと
私募ファンド・匿名組合などのエクィティの出資とで回し、出口はリートに売却。
キャピタルゲインはおまけであって仮にキャピタルロスが出ても
キャッシュフローからの配当があれば、カバーできる。
サブリースでヘッジをかけてあるので投資家がロスをかぶるのは
実はキャピタル部分だけ。
リートは逆に採算の悪いものを安く買って利回りをあげ、一方でどんどん
高採算のものを買って全体の配当を上げるのが仕事。
今の不動産市場は、証券化とリートの共存関係でなりたっている。
そうそう簡単に崩れる構造ではないよ。
不動産が金融商品になるまでに１０年以上かかっているわけで
米国ではさらにその前からリートや流動化ビジネスが発達してきた。
投資と運用を分離し幾重にもリスクを分担するエレガントでかつ
複雑なしくみだ。
もともとが、地価が下落しても収益不動産の運用益に投資するわけで
キャッシュフローが健全かどうかが問われるシステムなのだ。

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。

個人的には、もっと下がると思いますよ。
余裕の無い投資家が損切りしてくれることを首を長くして
待ってます。

それこそレバレッジ掛け捲ってた人は追い証で資金の工面かな。
金作るために優良株売らなきゃならなくなるだろうから、
そういうのを拾いたいですな。

そうですね。私のようなゆったり投資家は、買い時は年に1回か2回
あるか無いか。そろそろ1回目が来るかなー。

>560
同じことを感じていました。
このような時に、誰か市場の先行きを語れば信用するのですが

だから為替やれっつーの！
今週の大陰線でどれだけ儲けたか。。。
先の事なんて誰にもわからない。
為替は目先のトレンドに乗ればＯＫ。
レバ２０倍程度で戻り売りを繰り返した口座は
今週だけで残高５倍になったぞ！！！

バークシャー・ハサウェイが韓国ポスコ株の４％保有、一時3.7％高 (ブルームバーグ)
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn/jbntext/?id=02bloomberg33aBPpOWI...

こういう株をきちんと選別して持ってるから別に怖くないですね。
PER100とか成長を見込んだ、というかマネーゲームにしか使えないような銘柄を持ってる人は青くなってるでしょうが。

今まで土日は相当数の書き込みだったのに閑散としていますね。
皆さんしばらくフリーズですか？
来週末9日の日経平均終値を予想してみませんか？
超短期の話ですが結果が結果がすぐわかるので、
どなたの論理的説明が当たるのか面白いと思うのですが。
私は感覚的に17000円の攻防かなという程度でなにも根拠がありません

542>一握りの秀才の官僚の考えよりも、
多数の価値観の大衆の決めた市場のほうが長い目でみて正しい。
優秀な理系の工業技術で巨大マネーを得た日本だが、
その運用、投資分野でアメリカにいつも敗北してしまうのは
賢しらな官僚の余計な規制や介入があるからである。価値判断は市場に任せべきるべきである。

市場の失敗という言葉を勉強されたし。
アジア通貨危機を思い出されたい。
投資は重要だが投機は無駄だよ。

>>567
CMEは16900円下回ってるから17000円が割れることは既に確定。

ヒント：IP記録の警告

ホントだ。

CME Globex quotes as of 03/02/07 03:24 pm (cst)
MTH/ --- SESSION --- PT EST ---- PRIOR DAY ----
STRIKE OPEN HIGH LOW LAST SETT CHGE VOL SETT VOL INT
MAR07 17180.0 17295.0B 16840.0 16875.0A ---- -425 22K 17300.0 31919 57527

相場が下がると、相場を語る人が一斉にいなくなり、静かです。

マンション価格は株価に連動してると、
以前書いてた人がいるけど、
マンション価格も下がるかな。

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。