23区内の新築マンション価格動向（その15）

このところ都心の人気高層マンションで、2億円クラスの物件の売り情報が目立ち始めました。
たぶん転売業者や、外人投資家が売り払おうとしてるようですね。
だいたい、分譲時価格の1.5倍から2倍の値段になってます。

今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。
海外からの投機マネーが日本の不動産に雪崩れ込んでいたのが、
サブプライム問題をきっかけに逃げています。東証REIT指数も年初来
最安値圏ですよね。マンションの値上がりを見込んだデベが大量の完成
在庫を抱えて秋の商戦を迎えます。高い確率で値崩れを起して来年3月
決算に向けて投売り状態になるでしょう。今はじっと「待ち」の局面
です。

今まで投売りとかよく言われてきたけど、実際投売りなんてされませんでしたよね。想像するのは勝手ですがね。

これから本格的に始ります。実際田園都市線沿線の郊外物件では、
竣工物件がかなり売れ残り、2割引きがあたりまえになっています。
23区内も一部の好立地を除き、これから1割2割引きはあたりまえ！
となります。ご期待あれ。

たとえば、ほんとにマンションだけがこの値段でだれも買えなくて値下がりするとするでしょ、、、。不動産のみバブル崩壊したとして、不動産業界の株下がるでしょ、株価にも当然影響出る訳ですよ。だいたい関連業界の人の給料は下がるし、そうすると他の業界にも影響出てくるでしょ。外資が日本の不動産から手を引いたからといって、あなたが関係ない業界にいるからって、そんなに、自分に取って都合良く、不動産のみ下がる訳無いじゃない。あなたの給料も下がるのよ。株式はバブルでないって、ここ数年で株価も順調に上がってる上に、バブルの頃より安いのは不動産とどこが違うというのかね。頭打ちにはなるでしょ、それと値下がりするかは別ですね。大量に在庫があるのは都心の物件じゃないじゃん。都心の物件で竣工時に10戸も残ってるまともなデベの物件なんか一つでもあります？。だいたい、あなたたち新価格なら買えてたのかね？。新価格のときも同じ様な会話してたのよ？。でも新価格の値段をいまはみんな安かったって言ってるの。２億の物件はそうかもしれないけど、都心では9000万ぐらいまでの物件は未だに順調に売れてますからね。あんたたちどうせ１億ぐらいの物件で買えないって言ってんでしょ、、、。このへんが一番見落とされてるとこですね。全然まだまだ高値というか今の相場は続きます。

>>85
郊外の話されてもね。ここは23区板。
23区という見えない壁は隣あった市部と比べてとてつもなく価値が変わる。

８月の首都圏建売戸数、20％減少　不動産経済研
　不動産経済研究所はこのほど、８月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。

　それによると、８月の新規発売戸数は373戸（前年同月比20.0％減少、前月比29.2％減少）となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は161戸で、月間契約率は43.2％（前年同月比13.0ポイントダウン、前月比11.4ポイントダウン）。

　１戸当たりの平均価格は4,610万円（前年同月比2.8％アップ、前月比9.9％ダウン）となった。

またしても、ベビーブーマーに引っかき回されたということかな。

売る側も狙って仕掛けたんだろうけど。

住宅情報ナビで地図を見ると春、夏に比較して23区内も青色マーク＝棟内モデルルーム＝完成物件在庫が増えとりますね。

値段を下げず時間をさらにかけるか値段を下げるかさてどっち？
この調子ならデベ決算期になれば値下がりが期待できそうだな。

時間をかけても売れなければ、新しいプロジェクトのための資金回収
をするため、損失覚悟の投売りがはじまるよ。
もっともっとも〜〜っと下がれ。

買いたい相場は高い…

買い損ねた豚がブヒブヒしている内は買い安心だなｗ

>>92　いくらでも完成在庫拾ってくれ。よろしく。

こんなところにいるのは、ごくごく一部だよ。
それも何度も同じ人たちが書いているんだしｗ

８３さん、力強い分析。さすが不動産アナリスト。
猛烈反発する86さんにしても、まだまだ上がる、とは言わないものね。
まだまだこのレベルで横ばい、という予想ですから。
やはり、サブプライム問題は、多くの人が感じているように、複雑で見えにくい分、暗い影をグローバルに落として長引く気配。

こういうときにこそ、来年には2倍以上上がる、なんていう「青年の主張」も面白いんだが。さすがに見当たらなくなって秋。

大手デベは賃貸オフィスの新規竣工・賃料上昇が大きいので、マンション販売が長期化しても十分増益を達成出来る。寧ろトリプル新価格が受け入れられにくいという結論がほぼ出たので、現状の高値水準の用地取得は控えており、向こう3〜4年の用地取得も完了していることから新規プロジェクトの為に在庫を値引き販売するというインセンティブは働かない。金利上昇の再燃や消費税増税のタイミングでエンドが買ってくれるまで、気長に待つスタンスだと。

中堅以下の専業デベはそもそも最近の23区物件を仕込めていない。郊外・駅遠に手を出した結果、8月供給のように都下・他県物件ばかりになると単価も契約率も大幅に下がる。銀行の彼らへの貸出姿勢、特に開発ＳＰＣへのノンリコも金融庁検査の影響で慎重になっている。

結論としては、投売りされるのは郊外・駅遠・弱小デベの物件のみ。こういう物件が欲しいのなら決算期末を当てにしてもいいのかもしれないが、23区内の優良物件は少なくとも2〜3年というスパンでは下がらない。

どうも最近販売価格の短期的上昇ばかりに捉われた論調が掲示板でもメディアでも主流だが、同じ位重要な金利水準が軽視されすぎ。異常な低金利が長く続いた弊害かもしれないが、少なくとも日銀は政策金利をあと1.5%は上げたい状況だし、10年国債利回り1.5%というのも奇跡の水準。キャッシュで買える方ならまだしも、3年経ってようやく販売価格が500万下がったけど金利が1%上がってローン総支払額が1000万増えた、というのは十分あり得る話。

９６さんはするどい。この柱のひとつの結論というところでしょうか。きっとプロでしょう。ありがとうございます。大変勉強になりました。

不動産とは性格が異なるオープンな株式市場を引き合いに出して、マンションの販売価格が短期的に上昇したから暴落！！という短絡的な意見をたまに見かけるな〜。

20年前のバブル期のほうが購買層は全然今より少ないんですねえ

>>100
税制も今とは違いますしね。
当時の状況は知らないんですが転売し放題だったんじゃないでしょうか？