都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

全部織り込み済み

目鼻の利かない人はどんな投資でも儲からないよ
郵便貯金をお勧めします

>>176
合意。
ゴルフ・テニス、碁・将棋、カラオケ、洋服センス、
自動車運転等々でも、何年たっても上達しない
「下手の横好き」つーの多いですよね。

カジリ経験してもダメなら、堅実預金が無難で推奨。

「下手の横好き」に隣で能書きされるのはＮＧ。
会社なんかでも、ゴルフ、野球で口だけ多いですね。

デリバティブのトレーディングを長年仕事でやってますが、ドルコスト平均法には
特段有利な点はないというのは常識ですよ。心理的に楽になるというだけです。
期待収益はまったく同じです。
もっとも、株トレーディングは心理戦でもあるので、
高値掴みに思えて買いたくない時、或は奈落の底に落ちそうで買う勇気が出ない時でも、
機械的に買うことが出来る、そして後から振り返るとその方がよかったと思える
こともあるので、そういう利点はあるかも知れませんが。

>皆、その本当の恐ろしさを知らない。

あたかも私は知っているっていわんばかりの口調が笑える。
財政破綻をしないために国内金融機関が国債を買い支えている。
親の借金を子どもが肩代わりしている構図だね。
資産も下がるのをスタグフレーションという。そういうのは
実際どういう条件で起るのかをついでに説明してほしい。

景気がよければ地価はあがる。地価があがらないと景気はよくならない。
景気後退とインフレが同時並行におこると地価も下がる。

持ち家と、フル充電した年金と、現金3000万（退職金）で十分。

>>185
あなたはオレか？
全く同感。

退職金は確実に出るの？　３０００万。
もうすぐ定年の人？

>>187
そういう不躾で直截な質問に答える馬鹿はおるまい。

日本経団連のアンケートでも（一部上場企業大卒管理者）退職金の
平均は３０００万円というデータがあるようだ。
世の中全体は知らん。

だって、さきざきなら、年金だってかなりどうなるかわからんし。
７０才支給になるか、額が減るか、、、３０代氷河期世代は、
そんなに楽観的になれないんです。。。

>>190
老後なんて相対的位置だから
皆と同じ方向に張って置けば
凶と出てもダメージは少ないでしょう。

日本国債はビルゲイツも買っておりますなあ。

なんだか、愚痴のスレに堕したな。
ここは自分の知らない情報や知識をえて発想を豊かにするスレなんじゃないの？

国債のスレですか？
ところで>>194さん
外資の日本国際保有率って５月時点で何％でしたっけ？

その人の納税予定額に限り、国債は元本割れリスクゼロだね。
相殺して国債現物で税納付したら良いわけだから。
富める者はますます富むね。

>>194
フレディマックもファニーメイも連邦準備銀行が「政府が保証した債権ではない」と
幾度もいいながら、邦銀はかつてのゼロ金利時代に米国債に次ぐ安全性を
理由に買い捲った。
その結果米国の住宅景気が勃興して現在に至ったわけだ。

グローバル経済のフレームの中でドル機軸かユーロ機軸かを論ずるのは
意味があるが、円、それも国債の価値をどうこういうのは、国債がドメスティック
な中でしか取引されていない以上意味ないよ。
米国と日本は中曽根政権時代から運命共同体（というか金利だけ違う米国の州の
ひとつ）みたいなものになりつつある。

ここ数年の不動産バーゲンセール中に
マンションの一つも買えてない奴は
投資の才覚ゼロだね

>>198
単に頭金がなかっただけという話もあるが。
親が貧しいとか、各自事情はあるだろう。そう突き放した言い方はよくないぞ。
ま、そういう奴も中古なら頭金ゼロで買えじゃないかといわれると
弁護の余地はないが

×買えじゃないかといわれると
○買えたじゃないかといわれると

196
目から鱗

>>196
額面で納税されたら国も困る

時価で納税する「還付代替」のことを言っているのだろうが、時価の話。だいたい随時還付請求されたら債権の意味ないじゃん。
これだけの国債で納税できると思っていたのが、納税時点で時価が下落して足りなくなれば大変である。
って銀行が言ってるくらいだ
http://www.fsa.go.jp/singi/singi_kikan/gijiyousi/f-20031016yousi.html

単に結婚してなかったり、若かったりしただけかもしれないよ。

>>198
３年前に買ったけど、当時も値下がりの不安はあった。
博打みたいなもの。
ちなみに、頭と尻尾はくれてやれ。で利益確定した。

>>202
相殺だから、最低限額面分の現金として使える
という意味じゃないかな
時価は関係ない。

結婚して尚且つ子供がいないと、住宅を買うという発想は
沸きづらいですからね。
しかし、都心周辺の新築物件も、対象物件自体が激減したこと、
売り渋りもあって盛り上がって無いですね。物件価格が下がる
という意味ではまったくありませんが。

基本から勉強しなおそう。

国債は邦銀（郵貯）が買い支えている。

邦銀は、住宅ローンで儲けている。

住宅ローンは国債利回りをもとに
固定金利が決まる。

デベにも銀行がカネを貸してデベが土地を買って
マンション売っている。

マンション作っているゼネコンは銀行に膨大な借金がある。

国民は１５００兆円の金融資産を持っている。
（そのうちの結構な割合が株になったり海外投資にむかってはいるものの）


最近、業績の悪い地銀が不動産ファンドに出資したり
している。上記の循環が外資のストローで吸い取られ
地銀が経営破たんして外資にのっとられる懸念がでてきた。

さぁそこで金商法の規制強化。

前スレでここまでの話は整理してきたんだけどね。

>>205
それなら国債を時価で買うだけでみんな節税できちゃぜ。
ありえない。

>>206
低利・長期・あらゆる税減免有りカードを放棄するのは
もったいないでしょう

×できちゃぜ。
○できちゃぜ。

いかん。おじさんつい興奮してしもうたわいｗ

>>208
相殺適状時に債権を持っておく必要があります。
後から買った債権では相殺できません

できちゃうぜ。だよ。
とにかく額面で納税ってどこに書いてあるの？？？

それって満期の償還って意味だよね。納得。

期限の利益は債権者側からは自由に放棄できるから
本当に額面分はリスクゼロだね。

金利が急上昇し、2%に近づいた2004年6月あたり。
買い時だったでしょうか？？買い時だったね。どう考えても。

全ては金利上昇が給料と賃料上昇に結びつくか否かという論点
に帰着し、二極化賛成論者と反対論者の対決となる。
二極化を感じてない人は、給料が上がっていない人、
感じる人は、給料が上がっている人。
結論なんて出るわけないですね。

高額納税者、開示されなくなりましたが、明らかに2005、2006年と増えていると思うんですが、如何でしょうか。
2004年は前年の3倍でしょ。そこから減っているとは思えない。

貧民層が増えること自体を、不動産における問題と定義付けている人がいるようですが、高額所得者が増えているのであれば、都心周辺の物件価格が下がる可能性は低いと思いますが。

格差の進行というのは水面下ですすむもの

それが掲示板のおかげで、実況中継さながら。これっていいことなのかわるいことなのか。

へびの生殺し。

本当は気が付いたら２３区など買えなくなっていた。そういうのが
ベスト。

あきらめがつかず、道を間違えるやつが増えそうな気がしてきたな

>>220
誤字が多くて読みにくいっつーの。分かったこと言って、あなたも暇な＊＊＊みなんでしょ？

>219
よく自信をもって、金利が0.5%上がるなんて言えますねえ。
ちゃんと後で説明してくださいね。
イールドカーブから判断して、そこまで市場は織り込んでない
ですからね。

>>224
同感。
だけど仲介屋も商売だから一応、言葉巧みに買い手は探す。
そして焦って買ってしまうような、人の良い客を待つ。
一般的な客は、参考程度に内覧だけして終わり。

不動産価格や金利等々がその時々で上昇下降するのは至極当然の話。
それに一喜一憂して心が荒んでいるが如き発言が見られるのは仕事であろうがなかろうが人として悲しい。自分で口にしている単語をよくよく吟味されたらどうですか。

湾岸だろうが内陸だろうが、好きなとこ買えばいいだけの話。
メリットもデメリットも結局自分自身が享受するだけのこと。

結局都心は下がらんよって言ってもらえればこのスレの人は満足なのかな。

要は、マンションでも戸建でもクルマでも、物への批評はいくらでもガンガンやられたら良いかと思いますが、矛先を所有者、購入者なり価値観なりに持ってくるのは面と向かって話すわけではないネット上でマナー違反だし、そもそも意味のない行為だと思います。

すみませんね、レスの盛り下がりに加えて、つまんないコメントで。

そりゃ、
御自分の購入した湾岸物件の転売予定価格を、
頭の中でドンドン高くしている方が
いらっしゃるようですから。

あがるもさがるも折込済み。

>>235
長期・低利・税金減免がある住宅ローンという最大の武器で、
そこらの不動産屋ごときには負けないからね

地価上昇も資材値上がりもあって、売るほうは大変ですね。
でも、買うのは、顧客。関係ありまへん。読めない業者、支えてもらえない業者は退場していただくだけのこと。

景気回復がもっと家計にまで及んでいくか、外資がまだまだ買う気あるのか（素人のわてまでモルガンスタンレーなんて覚えてしもた）。そして、世界的な金利上昇の今後の傾向は。

また暇なときに読ませてもらいます。

新築未入居物件の課税逃れには、税務署が厳しくなってるそうですね。
頑張っていただきましょう。

>225
政策金利と10年債利回り、ごっちゃにしてますね。
パラレルで金利が動くんですか？？笑えます。

ああ、>229の間違いですね。
もう少し金利について、考えたほうが良いですよ。

平均的サラリーマンの年収は限られてるし会社にも近くて
出来る限りやすい物件が欲しいという願望を叶えたのが
湾岸マンション。勝鬨、品川、芝浦、豊洲どれも７５平米で
４５００万円程度で買えました。今はその地域で借りると
７５平米で３０万円になっている。管理費、固定資産税
除いても２５万円で年間３００万である。
ちょうど１５年で元が取れる計算だ。
１５年後でも最低３５００万円程度で売れる。
この３５００万円が湾岸マンションを買えなかったサラリーマン
との差である。

３５００万円を貯めるには平均的サラリーマン（年収７、８００万
程度）は２３年かかる。

つまり湾岸マンションを安値で買えた平均的サラリーマンと
買えなかったサラリーマンとでは２３年間の苦しい労働による
貯金できる金額の差ができてしまった。

ちなみに現在は７５平米４５００万だったマンションは７０００万
弱程度で売られている。

買えなかった、買わなかったという平均的サラリーマンはの方と買った平均的サラリーマンとでは大きな差がついてしまった。

>>242
そんな単純ならすでに織り込まれているはず

＞２４２
平均的サラリーマンは間違いなく住宅ローン組んでるでしょ？
普通には賃貸できないわけで、足元見られるよ。
これはあんたの頭の中でのマスターベーションだよね。

現状、含み益は出てるけど、平均的サラリーマンがこれを利益
確定にするにはまだまだ時間がかかるでしょ？その長い時間が
過ぎてみないと、だれが得したのかは確定しないよ。

今売って、利益確定（７０００−４５００＝２５００）すれば！
それとも、もっと上がる？大丈夫？急がないとだよ！

7000万ってのは売り手の希望価格だから。

実際は６２００万で仲介手数料払ったら純利が１０００万なんて
かわいそうでいえないジャン。
売っちゃったら、また住むとこ買うか、借りるかするわけで
サラリーマンの含み益なんて意味無いんだよ。

みんな匿名だとひどいな....
性格悪いの丸出しだよ....

結局
「買った人」と「買えない人」の顔の見えない罵り合い（爆）
どっちもたち悪いな。

低俗過、じゃあな！

>>245,246,247
おいおい、カリカリするなよ。（笑）

４５００万ということは家賃換算で１５年住めば
１５年後に資産価値０でも賃貸で同程度の物件に住んだ人と
ネットキャッシュアウトは同じということ。もう、損のしようが
ないということだな。金利所得税減税もまるまる受けてこの価格だから。

買えなかった平均的サラリーマンはもう郊外の駅から遠い
安い賃貸物件に住んで一生を過ごすしかない不動産価格に
なってきてしまった。このスレでいつ下がるか研究して
次の買い時を頑張って探してください。

会社からの家賃補助は無視？
かわいそうな会社にお勤めで。

固定資産税も、管理費修繕費もみんな無視なのね。

やはりいつ下がるかという論点の前にもう
買ってない奴は判断誤ってるんだよね。

数年前がローン減税、企業遊休地が格安で
デベに売り払われていたこと、銀行の不良債権
がほぼはけはじめていたことを普通にに考えれば
もう「底」だろうと判断できたはずだよね。

ぶっちゃけさーこのスレで冴えない投資理論を
振りかざしてる人ってその不動産の大底の簡単
なサインを不動産を買うことも出来ずに
見過ごして物凄い金額の機会損失くらってるのに
投資について語っちゃってるところが痛いというか
なんの説得力もないんだよね。

>>254
ここって賃貸検討版だったっけ？（笑）

少なくともうちは年棒制で家賃補助がありますね。というか、年棒制だけどボーナスがありますね。結局定義の違いでどうでも良いんじゃないでしょうか？固定資産税、なんぼのもんですかね。それを気にするくらいなら、買わんほうが良いでしょう。

それから248さん、10年債利回りが0.5%年内に上がるんですね。
これは完全にコンセンサスと違うということは認識して下さいね。
あなたは、10年債利回りが0.5%上がるようなことを言ってましたが、
政策金利の話題にすり替え、上昇圧力が加わることは間違いないと反論しています。議論変わっているのはあなたの方ですよ。

今どれくらいの金利上昇が10年あたりで織り込まれているか、分かってないでしょ。大体半年で10bp、1年で20bpくらいですよ。
そもそも、家賃、給料が上がりにくいなか、10年金利が上がるという議論が本末転倒。家賃、給料が上がるにしたがって、金利もつられて上がる可能性が出てくるんですよ。今どんな状況か分かっている？

不動産も動産も買えない人はいつまでも買えません。
相場というものはそういうものです。
＊＊＊の遠吠えよろしくここで憂さを晴らしている諸君は、
いわゆる普通の「ヘタクソ」というやつです。
無リスクの人生、相場ってあると思いますか？
あるとすれば、あなたの妄想の中だけだと思いますけどね。

おっしゃる通りですね。
金利がちょっと上がったから、株も下がると言っていた人
いましたけど、今どうなっているか、ちゃんとFollowしているんでしょうかね。Reitも落ち着いてきてるし、まあ、へたくそな人はそんなもんでしょう。

不動産市況が短期的に下がっているんであれば、絶好の買い時、という発想は無い。TrendFollower。一番損するのはアマもプロも日本人。情けない。

２３区内でも城西郊外の戸建は一昨年並の価格に戻ってきているので
マンションもそろそろじゃないですか？

何を根拠に一昨年並？城西郊外にはまったく興味無いですが、
いい加減な情報はとにかく見ない方が良いよ。ノイズなだけ。

>>263
なんら新しい発見をお書きになってないので
すでに織り込み済み

織り込み済みと思っていれば安心できるのでしょうか。

新しいネタで煽って頂ければ、
不安になりますよ（笑

>>264
はたから見ると買えなかった組の自分への言い訳満載に見えるが。。。

ねぇ早く新しいネタで煽って頂けない？
不安にさせてくださいよ（笑

>>268
都心周辺部、たとえば豊洲について今後15年以内にまた底値が
来るという想定なら今買うのはあきらかにやばい。

これから待っていると、山の手内側も値下がりしていきますかね？
物件そのものがない気がするのですが。。。
２億が１億７千万になったとかじゃなくて、８０平米で１億以下
くらいまで行くでしょうか？

２７０ですが、港区、渋谷区山の手内を希望しています。
下落がはじまり、８０平米で１億以下になるのはいつ頃
でしょうかね？どなたかご教示下さい。
現在は横浜で親と同居中ですが、出れるものなら早めに
でたいので。

坪412万なら、15年以内には確実にその程度に戻る時期があるでしょう。
なにしろ底値は2002年の３３０万ですから。
都心の地価は、商業・オフィスと家賃相場できまります。広尾、恵比寿で
賃料が2万円／月坪といううちはさがらない。
オフィス賃料がまた下がりはじめて都心マンション賃料が下方に向かえば
おのずとそういう時期がくる。
１ＬＤＫならこまめに探せば坪400万なら築浅でありそうだが、じっくり待つのが
正解。

出たいなら賃貸にしましょう。

ここは結構参考になる意見が多いですね。
みんな勉強してますね。
>263,>269,>272
の人たちなど、もう少し意見を書き込んでほしい。

>>273さん
質問してくれたらいくらでも答えるけどね。

さて、ついでに今後の新築価格のいくつかの値動きに
あわせて今買うと15年後の中古価格はどうなるか描いてみた。
グラフはいくらでも想定できるから皆さんも自分で描いてみたらいいよ。