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ビギナーさん
[更新日時] 2008-01-27 11:11:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格動向(その21)
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191
匿名さん
トレンドとして、マンションデベの数は
今の半分でいいという状況になってきたんですね。
なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。
下はフージャースくらいに下げないと、売れない。
二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた
大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか
でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。
結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。
大京も
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192
匿名さん
(失礼)
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。
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193
匿名さん
YAHOOの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区7件中1件14%、中央区6件中3件50%
港区16件中1件6%、新宿区14件中5件36%
文京区14件中1件7%、台東区6件中3件50%
墨田区2件中0件0%、江東区19件中3件16%
品川区15件中0件0%、目黒区6件中0件0%
渋谷区7件中0件0%、中野区11件中6件55%
豊島区8件中0件0%、荒川区15件中1件7%
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。
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194
匿名さん
>>185
1戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ1件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。
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195
匿名さん
>>194
23区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。
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196
匿名はん
所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。
それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。
節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても40百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして60歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている70代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは3Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。
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197
匿名さん
>>196
所詮下落する二流三流エリア>
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。
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198
匿名さん
いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。
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199
匿名さん
>>198
利便性が悪いところ=もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。
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200
匿名さん
主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。
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201
匿名さん
真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。
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202
匿名さん
>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落(不人気)は
のの字の隙間部分か外側w
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203
匿名さん
199さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。
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204
匿名さん
199は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます
タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。
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205
匿名さん
「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。
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206
匿名さん
いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。
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207
匿名さん
>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。
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208
匿名さん
戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。5年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし5年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。
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209
匿名さん
かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産=資本+負債
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210
匿名さん
>>207さん
だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。
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211
匿名さん
都心のタワマン買う人ってたいていキャッシュじゃないの!?
たとえローン組んでもせいぜい物件の30%以内。
頭金10%用意して35年ローン組むんだったら誰でも都心のタワマン買えるわな!!
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212
匿名さん
タワマンは下と上から売れていくと言いますからね。
下は下で安くてオイシイ。投資で買うなら一番下か一番上でないと割が合わない。
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213
匿名さん
>No.156 by 匿名さん 2008/01/13(日) 14:53
>
>シェルゼ砧だっけ?もずいぶん値下げしたね。
>当初坪400超から、今は坪250くらい?
>
>世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
>
>だまされて買わないほうがいいよ。
>今年から2010年にかけて、まだまだ
>東証1部上場企業の社有地が売りに出される
>予定だと聞いていますから。
>
>駅近優良物件が適正価格で出てきます。
東証1部上場企業とはどこですか?
それは1社ですか?複数ですか?
情報ソースはどこですか?
重要な資産の売却は取引所の定める株価形成にかかる「重要事実」、つまり「インサイダー情報」ですが、なぜそのようなインサイダー情報を貴殿は入手できたのですか?
また、なぜそのようなインサイダー情報をネット掲示板で晒しているのですか?
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214
匿名さん
>>208
恋愛に限らずお見合いでもそうだと思いますが
初めて結婚するときは理想を抱きすぎるんですよね。
しかし実際に暮らすと理想はあくまでも理想であって生活は
違うんですよね。
熱烈な恋愛でもほとんどの人がそうです。5年ほど過ぎれば
最愛の人でもしゃれたものではなく単なるルームメイトになって
しまう。
今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし
5年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるように
なると思います。それが普通なんですから。
多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。
その時だけで結局別の人にまた目がいってしまう。
どんなかたちでも結婚は家庭を持つための手段であることを
忘れないほうがいいかもしれません。
・・・って言ってるのと同じかな。
失敗したら再婚すればいいし
家は3度住み替えてはじめて理想にめぐり合えるともいう。
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215
匿名さん
×今わくわくして入居を
○今わくわくして入籍を スマソ
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216
匿名さん
ブランドって長く愛せる魅力だと思うけど。
好きなブランドは大事に使うし、造りも品質もデザインもいいから
5年じゃ飽きない。
ていうか、同じブランドを10年以上愛用するし
結局飽きないことが価値
みたいなとこってあるんじゃないかな。
マンションも今は代わり映えしない物件ばかりだけど
自分の趣味や利便にあった物件ってきっとあるんだよね。
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217
匿名さん
マンデベ仕入れ担当から聞いたってことじゃないの?
そんなに取り乱さなくても(W
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218
匿名さん
低層マンションは全部石垣みたいなもんだから、売れるはずもない分けだ。
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219
匿名さん
軒並み業績がいい今売るかな?
保有していても、おそらく今は売るタイミングではないところが多いと思うよ。
それに、タワマンが立つような大規模な地面はそうは残っていないのでは?
都心だと、超高級低層かタワマンじゃなきゃ売れんし旨味もないだろう。
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220
匿名さん
土地情報はゼネコン筋でしょう。
2010年の入札でよかったら公務員社宅もおそらく
売りに出sるでしょうね。
ゼロってことはない。
でも23区で3万戸というかつての水準にはとてもおよばない。
内陸で200戸も建つ敷地は、そうそう多くない。湾岸の1000戸級がないと
安くもならないし量もふえません。
相場を下げるちからは、ボリュームです。湾岸が安売りしたから、世田谷も文京も
かなり利益率をさげて260万だの280万だので出してきたのが2003年頃。
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221
匿名さん
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222
匿名さん
>>219
世田谷区が崩落間近で心配ですが業者の皆さんが頑張って物件供給を抑えて、時間を掛けて売って行けばこの危機は乗り越えますでしょうか?
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223
匿名さん
>>222
世田谷区の新築マンションのここ20年の底値って坪単価でいくらぐらいか
ご存知ですか?
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224
匿名さん
国有地あまってるでしょ
独立行政法人改革も進まざろうえない
不動産屋に言わせると
株価のようにPBRやPERで計る指標がないから
おれたちのような存在が必要らいしが、
それだけ恣意的なバイアスを乗っける余地があるのも事実
でなきゃ、こんな醜い都市になる理由がみあたらない
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225
匿名さん
企業にとっての土地保有の意味が全くかわったから。
時価会計の前は、儲かりすぎたときには社員に還元するより土地買って内部留保、
値上がりしても簿価のままおいておいて、
経営に失敗したときは含み益を実現益にしてお化粧。
よく言えば安定、悪く言えば経営責任回避のツールだったわけです。
しかし時価会計が導入され、土地も時々の価格で把握されるようになった。
そうすると今度は値上がりの無いような土地を抱え込んでることが、
資産の有効活用が出来ていないという評価につながって、
経営者の資質を問う事態につながりかねない。値下がりなら無論。
企業の土地放出は単なる需給の問題ではなく、
無駄な土地を持つことが経営上リスクになったという本質を捉えないと見誤る。
-
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226
匿名さん
しかし、その場合、自社もしくは自社が絡んだ事業になる例がほとんどではなかな?
都心の場合、マンションじゃなくてファンド需要にも有利なオフィスビル主体になどになるなど。
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227
匿名さん
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228
匿名さん
減損会計
土地や工場など事業用の固定資産の価値が下がった場合に、
損失処理を義務づける会計処理
リスクとインセンティブを考えれば結果は自ずとってことね
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229
匿名さん
個人的な主観で言うと、今はまだ不動産の値下がりの実感はありませんが、サブプライムはまさに米国の不動産暴落であり、日本では銀行よりもReitが大きな影響を受けるのは自明でしょう。昨年末はドイツのB○Wが日本で1日に2000台も登録して、それが自社登録だったそうで、、、とあるセールスマンも言ってましたが、これから不動産も投げるようになるんでしょう。
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230
匿名さん
東横線は東急8000系が姿を消したから、終わりだな。
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231
匿名さん
日本人ってのは官も民も既得権や規制がやたらと好きだよね。外から見たら手かせ足かせの社会主義っぽい国だから分かりづらいよ。構造改革や規制緩和は後退してきてるし日銀なんかはあってもなくても同じような存在感...。まずは役人の数を減らす前に全国的に議員を半減させてスピード感ある議会運営を期待したいものです。
また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない道路や無駄な箱物に化けてしまうだけ。リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それを年金に回して国民に安心感を与えるのが先決。道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから高速道路を無料化したり電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを活性化させれば地方も含めて国の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければ日本は隅に追いやられる、経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。小泉さんにでも再登場してもらいますか。
皆さん今の日本をどのように感じていますか?日本は魅力ある国でしょうか。オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、結果や如何。
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232
匿名さん
>>231 マルチうざっ!
「経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。」だけでいいんじゃね?
チンパンジーってのはオスもメスもリンゴやバナナがやたらと好きだよね。
外から見たら手かせ足かせのサーカスっぽい飼育だから分かりづらいよ。
志村動物園や動物奇想天外は視聴率後退してきてるし上野動物園なんか
はあってもなくても同じような存在感...。
まずは動物の餌を減らす前に全国的に飼育係を倍増させて創造性豊かな
運営を期待したいものです。
また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない
餌代や無駄な餌箱に化けてしまうだけ。
リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それをマイルに回して
国民に航空券を与えるのが先決。
道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから航空運賃を無料化したり
電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを旭川にむけさせれば
札幌も含めて北海道の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければチンパンジーは隅に追いやられる、
規模縮小していく動物園の売り上げなんかは上がるはずがない。
パン君にでも登場してもらいますか。
皆さん今のチンパンジーをどのように感じていますか?チンパンジーは魅力ある動物でしょうか。
オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、アラブにチンパンジーが
救えるのでしょうか。
・・・というくらいスレタイからずれてます。
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233
匿名さん
そうじゃないでしょ
多くの識者が指摘するように「日本は世界でまれにみる債権大国」
ただし、お父さんがお人よしで他人に貸まくり
家族は貧しい暮らしを強いられる変な国
というだけでしょ。
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234
匿名さん
-
235
匿名さん
下がったとか下がるって言う人が出てくるが、実感まったくない。
23区のどこの話ですか。
政府の景気は緩やかに回復しているって発表より実感がもてないです。
-
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236
匿名さん
上を見ないで下をみはじめたってことでしょう。
デベロッパーとの根競べをやっているつもりが、実は一人相撲
都心は新しい物件の幕があくごとに、坪単価はあがり
一向に下落の気配がなく、せめて劣位の郊外や都内の駅遠物件を
くさしてきたら、なんだか中堅以下が崩れてきた様子
やっと一矢報いるチャンス・・ってそりゃ目標下げすぎでないですか?
って、安くなったらとびついたんでは、下落論者の信念にもとる
ここは、駅近で都心に近く好みにあう物件が安値で出るまで
買わないというのが言動一致、男の生きる道・・・違いますかね。
下から崩れても意味ないってことわかっていて言ってる。
下が値崩れ支えているのでなく、下が先走ってこけている。
まさに二極化のハザマが敗北する構図。それだけの話。
-
237
匿名さん
>>235
地価が下がっても、マンションはすぐ下がらない。
あと1年くらいたては、マンションの値下がりを実感するだろう。
現在分譲中のマンションの土地はデベが競って高値でつかんだもので、
そうそう値下げするわけにもいかない。
ようは消費者がそれらにNOと言えるかどうか。
少なくとも中小の売れ行きの悪い物件は投げ売りを始めるだろう。
不動産下落トレンドのときは、チャレンジ価格や相場以上の物件を
高値で買う人がいなくなり、適正な価格に収斂する。
下落トレンドは早くて3月にははっきりすると思う。
これからデベと消費者との間のチキンレースが始まる。
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238
匿名さん
その「○○には下がる」ってのが、2005年から言われ続けて、その時期に来ても都心に関しては悉く下げてないんだって!!多分今回も日経平均が13000円台で底打ちして上昇し出すと、弱気な雰囲気も少なくなると思うけどね。これから出来るマンションも、素材インフレで安く出来ないだろうし、不利になるならそもそも開発しないだろうから、結局供給が減って価格も下がらない、って感じでしょうな。
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239
匿名さん
>>227
今期追加が多少あっても最盛期の6分の1以下の供給量>
ここが大きなポイントなんですね。
世田谷区の場合、供給量を大きく減らさないと契約率の維持が出来なくなっているのです。
業者もそのあたりは十分に理解しています。
販売数量を増やすには、仕入れ値=地価を下げるしかないのですが、
これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っているところが多く、地方からの上京者の
流入がコンスタントに見込めることを考えれば、下げてまで土地を手放す行動にはつながらない。
すなわち、分譲の供給が減り高値が維持されて、それに代わって賃貸アパートが増えて行く。
そのようになて行くでしょう。
しかし、地価=不動産価格は維持できますが、これは将来に大きな問題を残します。
誰の目にも割高であると認識されている不動産を購入するのは、代々地元に住んでいる人
くらいしかいないでしょう。
世田谷区の場合、15〜25歳の年齢層が毎年地方から大量に流入し、各世代の人口をほぼ倍に
します。各世代、地元民数=上京者数になります。
その半分を占める上京者の内、比較的所得の高い層が持ち家を取得し、残りがそのまま賃貸に
なりますが、持ち家取得でそのまま区内に留まる人がほとんどいなくなり、大部分が他の市区
に流出するわけです。
年々賃貸層のレベルが下がり、それが滞留し、治安の悪化を招くでしょう。
-
240
購入検討中さん
>>235
>>238
見ているところが間違ってるだけ。
23区内の都心3区だけには君の主張が当てはまる。
が、郊外区(足立、荒川、練馬など)ではもう下がりだしている。
具体的には新築マンションの分譲価格が予定価格より下がっている。
(会員向け事前案内では4500万→1期価格決定したら4200万にとか)
ここは都心スレではない。
23区スレだ。
だから、下がってきているで間違いない。
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