前スレ 「その27」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
その他のテンプレについては>>2を参照。
[スレ作成日時]2008-08-27 21:26:00
やっぱオイルマネーがアメリカを救う？
それとも、中国が変動相場制に移行してドル暴落、アメリカに止めを刺す？
アメリカはスタグフレーション、凋落。
アジアの躍進。
黄禍論。
世界大戦。
ハゲタカファンドって安く買い叩くイメージがあるけど、結局はオークションで最も高い値段を入札してるわけだからねえ。
ノーリスクノーリターンってやつでしょ。
>三鷹、上大岡、多摩境、西船橋、日吉の割高チャレンジ価格マンション
なんだこりゃ。辺境としか思えないような地域ばかり。
だけど、価格上昇率だから、その前が単に極端に低かっただけ、という可能性はある。
絶対額で高価なマンションが売れる地域ではない。
>>869
富裕層の財布の中身さびしくなって来た。
高いのは売れないよ。
家計金融資産、減少幅最大に 6月末、株下落で4.3％減少
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080916AT2C1600O16092008.html
>888
はあ? 頭大丈夫?
どうみても、三鷹、上大岡、多摩境、西船橋、日吉は、辺境でしかないが・・・
土地見に行ったことあるの? まあ、私も住んでいたことがあるところもある
ので悪口はいいたくないが、辺境には間違いない。自然
都心というのは、大手町界隈、高輪、品川、三田、日比谷あたりを言うんですよ。
準都心ですらない。
五反田、大崎あたりの坪単価400万円超がうわさされてる物件、いろいろと設定価格に異論続出ですが、デベはこのまま予定通り、400万円超で突っ走っちゃうか？この秋の商戦はおもしろくなるぞ。
>高輪、品川、三田
その辺のマンションを持ってるわけね。
外資が死んだ今、実需にあった現実的な価格でだしてくるんじゃないかなあ
この２年でバ カな消費者からガッチリむしりとったから、もう正常に戻してもいい時期でしょう
次はＡＩＧが吹き飛ぶみたいですが、どうなるでしょうか・・
＞＞ 都心というのは、大手町界隈、高輪、品川、三田、日比谷 ？
何か勘違いされているような？品川界隈に資産をお持ちなんですね。
CTSのおかげで周りはみんな高値掴みと言われてしまうからね。
イメージ回復に必死なんでしょう。
ＡＩＧは助かりそうですよ。
品川駅周辺でのひと括りは禁物。
高輪方面と港南方面とでは地価も物件価格も住んでる住民層も全く違うからね。
確かに。
高輪方面のボロマンションやハイツ、入居率高いもんな。
この前投資信託銀行の人に勧められた。
高輪と言っても１５号線沿線は港南と一緒。やっぱり高台にいかなきゃね。
高輪といえば地所が二本榎通り沿いに１５Ｆのマンションを建てる
みたいですよ。分譲するかどうかわかりませんが現地に建築のお知
らせが出てました。高輪教会の前あたりです。
ぶっちゃけ高輪でも４丁目以外は庶民的じゃない？
二本榎通りから桜田通りまではけっこう庶民的な雰囲気
ですね（値段はまったく庶民的ではないけど）
４丁目だと丸紅がグランスイート高輪を１２月に分譲予定です
プリンスレジデンスの南側ですね。
http://www.gs-takanawa.com/
品川は品川駅以東は埋立地ですからね。
明治のころは海です。
そんな場所と大名屋敷のあった由緒正しい地区とで価格がまったく違うのは当然です。
埋立地はどこであっても高級住宅地にはなれません。
大名屋敷って言っても、中屋敷・下屋敷だろ？
大名(地方から出てきてる人)の隠居の家とか別荘・別邸とかジャンｗ
地方蔑視荒らしさんの恰好のネタですね。
しょうがないだろ、自分に中身無いから、ステータスを求めたがって居る奴らの＊＊なんだから。
オチョクルのに丁度いいぞ。
大名屋敷を自慢する城南厨さん乙です
皆さん、１００平米の芝浦新築物件と１００平米の高輪中古物件（価格は同じ）ならどっちを買いますか？
１０年後の両者の価格はどちらの方が高いと思いますか？
東京駅から５分っていっても、そのベクトルにより価値は雲泥の差。
「随分落としました」と営業に言われて見に行った都心中古物件。築４年。
よく見れば分譲時価格の５０％乗せ！
高級物件ではない。売主は１０歳以上は年下。
。。。。。だめだ、、何かが受け付けない。
ほんとにマンション価格下がってる？
ある程度長期で見た場合にどの地域が高級住宅街になるかは難しいですね。
土地に色々な制限、特に一定面積以下への分割が制限されている場合には、最低取引単価が高く保たれるため高級住宅街としての地位を保てる可能性は高いですが、高級住宅街が分割されてくるとある意味スラム化するように思われます。
正直狭小住宅が多くなった世田谷にあまり魅力は感じません。
かといって、江東区豊洲、、、あまりに出入りが簡単で高級化は難しいし、まとまった土地を個人が入手するのも難しそうです。
もしかしたら次の世田谷は筑波や舎人線沿線かもしれませんよ、、、
私は高級住宅街ではなく単純に商業施設と隣接している都市部を選びます。
↑考え方がシーラカンスだな
爆笑
シーラカンスです。新しい考え方を是非教えて下さい。
でも、今の高級住宅街の移転先はどうも田園都市線沿線ですよね。（もちろん超高級住宅街ではありませんが、、、）
まとまった土地が手にはいって、交通の便が良いところになってしまうのではないかと。
サラリーマンが都心部に満員電車で通勤するのが普通という文化が変われば話は別ですけどね、、、
東京はマンションとミニ戸の街であって、大きなお屋敷が一部の地域に固まるような高級住宅地はできません。作ろうと思っても無理です。
作る力があるデベもいませんし、購入者もそんな口車に乗せられないよ。
だから、夢みたいな話は忘れて、どこが発展して行くか考えて動けばいいんです。
それじゃみんなで有栖川公園周辺に家を建てましょうか。
>>No.934
どうせなら、有栖川公園に家建てろｗ
さぁ、山場の中間決算！破綻するデベはどこだ！？
>>No.937
>安くて、便利で、住みやすくて、将来性
ハノイ
米国では、次のリーマン・ブラザーズはどこかという疑心暗鬼が広がり、日本でも一時リーマン・ブラザーズに対する債権を保有する金融機関の株価が急落した。
影響は株価にとどまらず、さらに広がる可能性がある。その余波が襲うと見られている代表格の市場が、証券化ビジネスによって急拡大した日本の不動産関連市場。米国の不動産に連動して、日本の不動産の価格も今後下がる可能性が高い。
そもそも米国のサブプライム問題は、直接的には日本と関係はない。だがつい昨年まで、外資系の投資銀行は、積極的に不動産開発会社などにノンリコースローン（非遡及型ローン）を増やしていた。
ノンリコースローンとは、銀行などが融資対象の物件が生み出すキャッシュフローへの評価をもとに購入資金を貸し出すもの。債務の返済が不可能になった場合の担保は、その物件に限られるため、借り手は他の資産を売ってまで返済を迫られることはないメリットがある。
業界では、昨年夏頃には外資系投資銀行が手がけたノンリコースローンの金額が、国内全体の5割に急増していたと見られている。外資系投資銀行がノンリコースローンのシェアを高めた背景は、国内の銀行とは不動産に対する見方に違いがあったからだ。
国内の銀行は、デベロッパーと呼ばれる不動産開発会社などと取引関係を築いてローンの返済期日まで貸出債権を持ち続ける場合が多い。だが外資系の投資銀行は、基本的にローンの貸出債権を第三者に転売するという前提で不動産を評価してきた。
金融関係者によると、例えば、ある外資系投資銀行がローンを付けたマンション物件は、駅から徒歩数分という立地の建物だった。しかし、その近くには風俗街があったために、かつてなら日本の銀行はローンを出しにくかった。そんな物件にも、外資系の金融機関は積極的に貸していた。
中には高層マンションなのに、大通りに接した面は狭くて車も入れず、周囲の住環境とも全くそぐわない細長い物件もあったという。本来なら不動産開発に必要な周囲の土地を取得できないまま建てられたような物件に対しても、外資系の投資銀行は次々と資金をつけていた。
それができたのは、サブプライムローンと同じように不動産の流動化でリスクから逃避する仕組みを不動産開発会社と外資系投資銀行が作り上げてきたからだ。
その仕組みは、私募によるSPC（特別目的会社）を活用するものだ。まず不動産開発会社は開発型と呼ばれるSPCを設立する。その開発型SPCに、不動産開発会社は自らの資金で取得した土地をまとめて転売し、利益を得る。
開発型SPCは、その土地にマンションなどの物件を建設して、完成後に利益を得る手段として、外資系投資銀行などが出資する不動産投資ファンドなどに転売する。
不動産開発会社はSPCから配当などの形で利益が入るうえに、転売の段階でも利益を上げられる仕組みを作り上げていた。その利益でさらに新規の開発案件を仕込んでは、また転売して利益を積み上げてきた。
こうした転売による利益創出モデルが、サブプライム問題によって崩れてしまった。というのも開発した物件の売却先である不動産ファンドに、外資系投資銀行がローンを出せなくなったからだ。
開発型のSPCが物件の転売をできなくなると、資金の回収もできない。開発型SPCが不動産を取得して物件を建てるために調達した資金は、返済順位に応じてデットとエクイティに分けられる。エクイティは全体の5％程度で不動産開発会社が主に出資している。残りの95％はデットで、これはリスクに応じてメザニンとノンリコースローンに分かれる。
ノンリコースローンは全体の70％程度で、ローンの出し手は内外の金融機関。残ったメザニンは全体の25％程度を占め、主に物件の建築に関わる建設会社が出す格好になっているという。
このノンリコースローンの返済期限は、マンションなどの建物の工事期間に当たる1〜2年と短い。そのため、開発型SPCは不動産ファンドなどに転売できずに資金を回収できないと、ローンの借り換えをするか、仕入れ値より安値で売却して返済資金を確保するしかない。不動産開発会社も開発型SPCに投資しているため、安値での売却だと自らの投資資金を回収できず、財務が傷むという構造だ。
転売モデルの破綻は不動産開発会社だけではなく、建設会社にも影響を与える。建設代金の回収ができなくなる恐れがあるからだ。建設会社は、物件の完成に合わせて不動産開発会社から工事代金を受け取る。通常は、工事の進行に合わせて着工日に代金の10％、建設途中に10％を受け取り、建物の完成時に残りを受け取るといった契約を結ぶ。そのため完成後に開発型SPCが不動産ファンドなどに転売できなければ、建設会社は代金を受け取れない場合もある。代金を受け取るまで建設会社は、人件費や鉄骨代などを先払いしなければならない。
また先に述べたように、建設会社も開発型SPCに投資している。エクイティ部分の保有者である不動産開発会社が売却する権利を放棄すると、物件を売却処分する権利はメザニン保有者である建設会社の元に渡る。
その物件がエクイティ分を除いた価格である95％よりも高く売れれば問題はない。しかし関係者によると、現在はメザニンを保有する建設会社が売ろうとしても売れない事態が出始めていると見られる。その混乱が、今年9月からもっと広がる恐れがあるというのだ。
不動産価格のピークとされる2007年春頃に不動産開発会社が土地を手に入れて、昨年10月頃から建物を作り始めようとしていた建設会社は、改正建築基準法によって建築確認許可をもらうのが遅れたうえに、鉄骨など資材の高騰の影響も被ってきた。いわば不動産価格が高騰した時期に手がけた物件を下落時に完成して売りに出さなければならない。こうして資金繰りの苦しい建設会社は、市況変動の波をまともに受けて危機的な状況に追い込まれてしまう。
とりわけ公共事業投資の削減の影響で売り上げが欲しい地方の建設会社は、都心のマンション建設などに新規参入したばかりのところが少なくない。しかも傘下に多くの中小の工務店を抱えている。こうした建設会社が経営が悪化すれば、引当金を積むのを余儀なくされる地方の金融機関が増えて、ひいては地方経済をいっそう冷え込ませかねない。
こうした私募SPCの市場は20兆円規模と推測されている。すでに物件が不動産ファンドなどに転売済みであれば、ファンドへのノンリコースローンの返済期限は比較的長いため、賃貸収入でキャッシュフローが得られるので、すぐには問題とはならない。だが開発型のSPCに仕掛かり品として滞留している物件は、売るめどが立たなくなる恐れがある。
1990年代のバブル崩壊時には約120兆円の不良債権が出たとされる。それに比べ今回のサブプライム問題に端を発した不動産危機は、それほど大きな規模ではないという見方もある。だが規模は小さくとも、とりわけ地方に影響を与えてしまう可能性がある。そして何よりも、その余波が広がるのは、まだこれからなのだ。
要約しますと。
外資系ファンドの一棟買いが期待できないから。
賃貸は売らずに持ち続け、運用するしかない。分譲マンションの場合はエンドに地道に売るしかない。
体力が無いところは投売りするので、そこでうまく拾えばもうかる。
綱渡り的な資金繰りで回していた中小がいっぱい潰れますよ。
分不相応な会社が分不相応なお金を運用できる。これをバブルと言います。
カタカナ系のわけが分からない中小不動産会社が倒産して、
銀行も多少の痛手を受けることになります。
>>942-944
引用だけならコピペする必要はありません
リンクだけで充分です
最近は常識知らずの人が多いかな？
というか掲示板の「常識」なんてモノ自体がなくなったのでしょうか
日本の不動産に及ぶリーマン破綻余波は
2008年9月18日 木曜日 大豆生田 崇志
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080917/170775/?ST=prin...
>リーマン倒産なんて6月頃から言われてたじゃん。。。
>ビッグニュースではあるけど、驚くに値せず。
なんて判ったよーなこと書いた人もいたけど
3、4年の間、東京の不動産価格を引き上げてきたサイクルが
この数日でどれだけ崩壊が進行したのか理解できていないんだろーなぁ
リーマンの火がロシアに燃え移って、あっと言う間に大炎上を起こしているし
見えたハズの底がまた見えなくなったよーにも思える
宴は終わりました。
強いところは生き残ります。
また、開発エリアも真の勝者がはっきりして来ます。
池袋、新宿、渋谷のラインと、その後ろに広がるエリアは発展の可能性が極めて低い。
大きく引き上げられた不動産価格の調整は避けられないでしょう。
東京駅周辺の再開発は、手持ち資金が豊富な三菱、三井と他業種の日本の優良企業を中心に
今後も推し進められます。
開発主体が弱い池袋、新宿、渋谷のラインと格差がでてきて、一極集中が進むでしょう。
再開発可能エリアの広がり方、交通利便性、集積度合いといったポテンシャルが重視されて、
取捨選択が進みます。総花的な地価上昇の時代は終わって、東京を将来どのようにリデザイン
して行くべきかと言ったまじめな議論が今後の指針となります。
分譲マンションも例外ではありません。
首都圏の少子化進行とともに、上京者数は高い水準を維持し続けるでしょう。
これらの人々の理想的な居住エリア分けは？
東京をリデザインするに当たって重要な要素となります。
＞これらの人々の理想的な居住エリア分けは？
今後も人気度、街の成熟度、文化教育面で西高東低の状況が続くでしょう。
西に住む経済力を持った層がわざわざ東を選ばないでしょう。
８月のマンションの契約率５０％台
低すぎる
今夜が底だ。
会社が丸の内や日本橋に移ろうとも、居住エリアのステイタスは変わらないと思う。
丸の内、霞ヶ関、青山、六本木、赤坂などの主要ビジネスゾーンへのアクセスは城南エリアのほうが
優れているからね。
杉並は世代交代ができずにジリ貧となってるよね。
永福をはじめ、浜田山、代沢は豊かになるために頑張ってきたけどね。
同じスタート位置で頑張ってきた等々力や碑文谷あたりには完全にひき離された感があるね。
貧乏くささじゃ、東側にはとうてい及ばないかと。
物件によっては東京西部と東部で価格の逆転現象も起きてるよ。
典型的なのが世田谷の千歳烏山の駅遠物件。パークホームズ千歳烏山の板見たけど、足立区の北千住より安いらしい。
腐っても世田谷というか、本当に腐ってる場所もあるってことね。
国土交通省が18日発表した7月1日時点の基準地価（都道府県地価）は、全国平均で住宅地・商業地とも前年より下落した。17年連続マイナスの住宅地は前年を1．2％下回り、下落幅は5年ぶりに拡大。前年は16年ぶりに上昇した商業地は再び下落に転じ、0．8％落ち込んだ。景気減速や米サブプライムローン問題に端を発する不動産市況の停滞に伴い、特に東京都心部で年明けから急速に冷え込んでいる。同省は「地価の持ち直し傾向に陰りが見られる」としている。
「駒澤に住んでます」っていうのと「駒澤大学です」ってのは
微妙に印象が異なる。同じ駒澤なのになぜだろう？
北千住には東京芸大ができたんだっけ？
それから東京電機大が移転？
北千住＞千歳烏山、当然と言えば当然のキガス
国士舘、駒沢、日大…全く自慢になってない…笑
北千住ついでに言えば、あそこに東京芸大がありますね。
開成高校は西日暮里。
まぁ、どこの区でも区内に一流高校や大学があろうと、落ちこぼれるやつは落ちこぼれる。
東京電機大と国士舘、駒沢、日大だとどっちが上？
東京芸大はかっこいいしおしゃれな感じがするな。北千住も変わるか？芸術の街？
基準地価見ると杉並区大変そうですね。
どうなるんでしょうかね。関係ないけど・・
駒沢に住んでるのと駒沢大学に通ってます は微妙な差どころじゃなく、雲泥の差でしょ。。
駒大は茨城の我孫子くらいじゃね？
>>No.981
一応、北野たけし 生誕の地だぞｗ
>>No.982
うぅんとね、東京農大って、食品系の上場企業とかの就職率は高い方なんだよね。
国立でも、農学部は東大になっちゃって、かえって東京農大のほうが使いやすいみたいだよ。
国土交通省は１８日、２００８年の基準地価（７月１日時点）を発表した。
商業地の全国平均は０７年に比べて０・８％下落した。前年は１６年ぶりに上昇に転じたが、わずか１年でマイナスに転じた。住宅地は１７年連続で前年割れし、下落率が１・２％と５年ぶりに拡大した。地価の持ち直しを先導してきた欧米の不動産ファンドが、米低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」問題の影響で不動産取引を縮小したことが主因と見られている。
東京、大阪、名古屋の３大都市圏の地価は３年連続で上昇したが、上昇率は大幅に鈍り、住宅地で１・４％（前年４・０％）、商業地では３・３％（１０・４％）だった。
このほかの地方圏では、住宅地が２・１％下落（２・３％下落）、商業地が２・５％下落（２・６％下落）している。
都道府県別では、京都、兵庫、福岡で商業地が下落に転じ、下落率が拡大した都道府県も前年のゼロから８道県に増えた。住宅地では、京都が下落に転じたほか、下落率の拡大が前年の３県から１４道県に広がった。
東京２３区は、渋谷、港、目黒、品川の都心４区の住宅地が下落に転じ、渋谷区の商業地も５年ぶりに下げた。全国の住宅地の上昇率上位１０地点は、前年は２３区内で８地点を占めたが、今回はゼロだった。
全国で最も地価が高い住宅地は、１９９６年から１３年連続で「東京都千代田区五番町１２番６」。前年より７・９％上昇して１平方メートル当たり３４０万円となった。商業地では、３年連続で東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で、１８・６％アップの３０００万円だった。
サブプライム問題が表面化した昨年８月以降、欧米の不動産ファンドでは資金調達が困難となる事例が広がり、日本市場での不動産売買を縮小している。また、一部の都心などでは景気拡大の過程でマンションやオフィスの価格が上がりすぎ、消費者や企業に敬遠されたことも響いた。
（2008年9月18日19時05分 読売新聞）
>>No.987
あのねｗ
私は、別に世田谷命じゃ無くて、チョイとおちょくっただけだから、気にしないでねｗ
東京農大が一流とも思ってないしｗ
同じ区や地域でも、選別がはじまってるよね。世田谷の建てこんだ地域なんて、街の美観もなければ、生活もしにくくて、目も当てられない。億近くの金払って、ほぼスラム並みの住環境を買うようなものだから、安くなって当然。
世田谷で比較的順調に発達してきたのは、代沢、成城、深沢、用賀〜上野毛・等々力の旧玉川村といった計画的に区画整理された地域の比較的駅近なところでしょ。ここら辺でも物件によってはかなり値下がりしてるが、比較的高額の割には価格が安定してるよ。
２ちゃんみたいw
この掲示板くらいでしか大手を振れない城東地域住民が、
少し落ち目になってきた城南地域をこりゃいいぞと叩いている。
頭の中が週刊の女性誌と同じ感じなんだろうねえｗ
城東叩きと世田谷叩きばかりしてる人にはそう見えるのですね。
地所の動きは注視した方がいいと思う。
「大手は一等地オフィス抱えてるから」の強気理由に陰りが出て来たのでは。
http://money.www.infoseek.co.jp/MnStock/8802.t/schart/
冷え込み長期化の様相を呈するマンション市況（石澤卓志氏）
http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080916kk000kk
記事より
・マンション市場が回復するためには、販売価格の大幅な調整が不可避と考えられる。筆者は、今秋には、東京駅から20キロメートル以遠の郊外部を中心に、20〜30％程度の値引き販売が常態化すると予想している。
WBSでマンション特集。今後の新築価格動向。現在放送中。
郊外って上がっていたんですね。
今回は１０キロ圏内が異常に上がっていた物だとばかり思っていました。
マンション購入の中心層が仮に３０台から４０台だとすると、共働き率はかなり高くなっていると思います。この場合年収倍率は下がりますし、郊外の環境の良さよりも通勤時間の短さの方が効用が高いと思う人が増えているのではないかと。保育園などのインフラも駅の近くの方が集中していますしね。
その意味で、都心の駅から近い物件は思っているよりも値段が落ちないのかもしれませんね。
ＷＢＳの放送内容。
この不況下での再開発地域の新築マンション販売状況。
二子玉川ライズ：８５平米で平均１億前後。ただ予想を上回る反響。
中目黒アトラスタワー：ＤＩＮＫＳ向けで平均価格８５００万程度。契約率８５％。ただ予想よりも契約率低いとのこと。
駅近以外は売れ行き最悪。千葉・埼玉の値引きが顕著。
基準地価発表されたが、千代田区上昇に対して港区・渋谷区の下落が顕著。理由は外資系投資ファンドが手を引いたことが原因。今後叩き売りも予想され更なる下落リスクも。それを狙って買いを入れる企業も出始める。
世界的な信用収縮で、株も債券も不動産もコモディティも、バランス保有しても資産下落の時代。信用収縮をいかに歯止めをかけるかがカギ。
ということで、、さしあたり真新しい情報は無し。
あらら。城南厨さん涙目じゃないですか。
心中お察しします。
駅近って何分まで？
5分
5分以内で駅近、6分だと駅近とは言えない。
になるんだよね。
2分以内を駅前、なんて解釈も以前はあったが。
近郊住宅地の下落はこれから始まるって感じじゃないでしょうか。
郊外に広がる・・
郊外のマンションは、
マンションブーム中でも売れ行きはあまり良くなかったですが。一部人気地を除いて。
住宅地の戸建てももともと売れ行きは悪いし。
て言うか、城南の価格が下がっても買えないだろ！＞城東厨
城南には赤札堂もなければホームセンターもないぞ。
君らには馴染めないと思う。
城南を買いたくない人に向かって、買えないだろ！
と言っても意味ないわけだが。
>>No.1006
戸越銀座と砂町銀座ってどう違うの？
城南厨ってなんか必死だな・・・。
郊外に住めば精神的に余裕が生まれるかもしれませんよ。
城東厨、城南厨、城西厨、
城北厨はいずこ？！
ああ、なんてつつましい。
いっそ都心厨（千代田、中央、港）ってのも必要だな。
うるさいのは城東さんだけでしょ。
城南、城西、あちこちに噛み付いて
必死に啓蒙作戦を展開するも効果無し・・・
城南、城西さんはうっとうしい野良犬を振り払ってるだけ。
まだ噛み付かれない城北さんは登場する必要がない。
こんなところでしょ。
本当だ
城南厨ってなんか必死だな・・・
城東厨いるか？
城東・世田谷叩きに必死な城南厨しか見つからないよ
いい加減やめたら？某掲示板みたいな争い。
運用に城東も城南もありませんよね。
逝ったか・・・
Ｈｕｍａｎ２１
今日はこれ一件だけで済むのかな？
城東城北と郊外を扱う不動産業ですね。
Human21
よしゃいいのに、横浜だの大門だの千葉・埼玉・東北まで手を出してるね。
扱い見てたら地場不動産屋が、そこらじゅうに手を出してるだけだね。
城南＞城西＞城北＞城東
この図式は永遠に変わらないだろう。
本当だ 何時まで経っても
城南厨ってなんか必死だな・・・
まあ、でも上の図式は事実でしょう。江戸時代から脈々と続いてきた土地の系譜があるからね。
>>No.1022
？
そっか士農工商ねｗ
工商より農の方が上だもんねｗ
マジ落ち目ｗ >城南厨
事実とか 常識とか 必死に念仏を繰り返すだけ・・・・
事実と常識が通用しない方がいらっしゃる地域はやはり無理です。
足立か墨田で広め3Lにするか、文京で55平米2Lにするか…
実利か見栄か 悩みますなぁ
>>No.1026
文京で40㎡＋長瀞あたりに一戸建て
別に長瀞じゃなくても良いんだがねｗ
＞実利か見栄か
環境の良い地域に住居を持つことは十分実利でしょ。
茗荷谷から大手町まで10分、東京駅まで12分。
これで利便性が良くないのなら、あとはもう個人的な都合だから
他人にはなんとも言えないなぁ。
↑訂正：1032さん→ 1030さん
ヨミウリに
「モルガン・スタンレー、中国の投資ファンドに“身売り”も」
なんて記事があるけど、モルスタ日本に相当不動産投資してたよね
このスレで去年の今頃強気の発言をされてた人は
今頃無事逃げ切ったのかな
勤務地はどちらでしょう？
江東区、ｍ２当り地価が１９位は魅力。
ほかの２つは放っといても上がっていくのは明らかだから、現状価格は超割安。
買いですよ。
住宅地1㎡当たり 納税義務者1人当たり 公立小 学力調査
地価(万円) 08年 所得額(万円) 06年 平均得点 08年
1位 千代田 212.30 港 1,006.9 千代田 66.2
2位 港 168.38 千代田 820.5 中央 65.9
3位 渋谷 119.13 渋谷 734.3 文京 65.6
4位 中央 92.28 文京 577.1 目黒 65.5 上
5位 目黒 84.75 目黒 576.2 港 64.8
6位 文京 84.09 中央 576.0 世田谷 64.5 流
7位 品川 73.21 世田谷 534.9 杉並 64.0
8位 新宿 71.80 新宿 509.8 新宿 62.2
9位 台東 70.20 杉並 507.5 渋谷 62.0
10位 世田谷 62.79 品川 435.3 練馬 61.8
11位 中野 55.26 大田 434.9 品川 61.6 中
12位 豊島 53.99 練馬 420.7 中野 61.6
13位 大田 52.86 豊島 416.0 豊島 61.3 流
14位 杉並 51.86 中野 411.4 台東 60.8
15位 荒川 46.60 台東 407.0 大田 60.0
16位 板橋 41.11 江東 385.9 板橋 59.1
17位 北 40.09 板橋 375.6 江東 59.0
18位 練馬 39.17 江戸川 364.2 北 58.0 下
19位 江東 39.02 墨田 358.1 葛飾 57.7
20位 江戸川 34.73 北 356.6 荒川 57.7 流
21位 墨田 33.60 荒川 350.6 墨田 56.7
22位 葛飾 30.28 葛飾 345.3 江戸川 56.4
23位 足立 28.15 足立 338.2 足立 55.0
江東区スレに戻ってください。
＞ｍ２当り地価が１８位は魅力ですね。
＞ほかの２つは放っといても上がっていくのは明らかですからね。
＞超割安ですね。
しかも向こうじゃ順位も間違ってるし・・・
なんだかなぁ。
どうしてこの地域の人ってこんなのばりなの？
ゴメン
ばりなの？→ばかりなの？
練馬が一番買得じゃない？
練馬を舐めちゃいかん。
まだ土地が生まれる所だぞ。
大根畑に芝畑が沢山あるんだから、交通インフラの問題さえ解決できれば、化けようはある。
なつかしのスネークマンショーで小林克也も歌ってる。
群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪チぃー葉♪
群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪群馬♪チぃー葉♪
頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪頑張れ♪
さーーーい玉♪練馬♪
1037さん
1030です。
勤務地は御茶ノ水になります。
北千住はその点でも魅力を感じています。
ただ、北千住は足立区ではあらゆる点で別格的存在だと思うのですが、足立区住所が…見栄が邪魔してしまっています…。勤務地にも近く、街も便利、6路線も使えることを考えれば実利主義では格安とも思えますが、悩ましいですね。
歴史的に見れば北千住は新宿や品川以上の最大の宿場町として栄えていましたし、松尾芭蕉の奥の細道の出発点としても有名な土地だと理解していますが、ここの様々な掲示板を拝見すると、足立区というだけで＊＊にする方が多いので、うーん… という感じです。
文京区でも茗荷谷あたりならば70平米程度ならギリギリ購入能力はあるので(2000万銀行ローンを組めば)、少し視野を広げて様々な角度から再検討したいと思います。
表の完成度を高めたよ。
住宅地1㎡当たり 納税義務者1人当たり 公立小 学力調査 各区内1万人あたりに発生
した犯罪数(件)
地価(万円) 08年 所得額(万円) 06年 平均得点 08年 犯罪発生数
1位 千代田 212.30 港 1,006.9 千代田 66.2 文京 21.4
2位 港 168.38 千代田 820.5 中央 65.9 中央 23.2
3位 渋谷 119.13 渋谷 734.3 文京 65.6 千代田 24.8
4位 中央 92.28 文京 577.1 目黒 65.5 港 25.3 上
5位 目黒 84.75 目黒 576.2 港 64.8 目黒 27.6
6位 文京 84.09 中央 576.0 世田谷 64.5 品川 28.6 流
7位 品川 73.21 世田谷 534.9 杉並 64.0 世田谷 32.1
8位 新宿 71.80 新宿 509.8 新宿 62.2 大田 33.1
9位 台東 70.20 杉並 507.5 渋谷 62.0 江東 34.0
10位 世田谷 62.79 品川 435.3 練馬 61.8 杉並 35.9
11位 中野 55.26 大田 434.9 品川 61.6 北 36.3 中
12位 豊島 53.99 練馬 420.7 中野 61.6 練馬 37.4
13位 大田 52.86 豊島 416.0 豊島 61.3 荒川 38.8 流
14位 杉並 51.86 中野 411.4 台東 60.8 葛飾 38.9
15位 荒川 46.60 台東 407.0 大田 60.0 墨田 39.5
16位 板橋 41.11 江東 385.9 板橋 59.1 中野 40.1
17位 北 40.09 板橋 375.6 江東 59.0 板橋 40.5
18位 練馬 39.17 江戸川 364.2 北 58.0 江戸川 41.2 下
19位 江東 39.02 墨田 358.1 葛飾 57.7 足立 47.0
20位 江戸川 34.73 北 356.6 荒川 57.7 新宿 48.6 流
21位 墨田 33.60 荒川 350.6 墨田 56.7 渋谷 53.0
22位 葛飾 30.28 葛飾 345.3 江戸川 56.4 台東 57.7
23位 足立 28.15 足立 338.2 足立 55.0 豊島 60.6
ここはデベ？の罵り合いの場か？
少し前のスレ見てたらアトラクターズラボのリンク貼ってる人がいたけど、デベ以外あまりこんなデータ見ないよな。他はマーケティングやっている人くらいじゃないか？
そういえば4ヶ月くらい前の不動産投資家調査じゃキャップレートほんの少し上がってたよな。あれから状況が良くなっているとは到底思えない、というかむしろどんどん悪化してるし、今はもっとキャップレートは上がってるんじゃない？
今は利回り狙いの投資のいいチャンスだね。これが基本だと思うぞ。CPI見てると賃料なんて上がるとは思えない。
下流をみると面白い
足立 葛飾 墨田 江戸川 北 江東 板橋 共通点がある
荒川もでしょ？
海岸低地、氾濫低地・・・？
台東もでしょ？
荒川、足立、墨田、葛飾、江戸川、北、板橋、江東はどんぐりの背比べでしょ。良いイメージは殆どない。
まぁ、これらの区内でも一部良い場所はあるけどさ。
北区の西が丘はすごくいい場所ですね。住民じゃないですが・・・・
電車がちょい不便ですが・・・。時々、車でとおりかかるのですが、こんなところに
住みたいな、と。
官舎とか研究所が多いです。空き地もかなり残っている。すごいもったいない地域ですね。
北区に悪いイメージ持っている方は、一度見に行かれるといいかも・・・。もっとも
民間分譲マンションないですけど。
他の区でもいい場所は案外残っているのかもしれません。
住宅地1㎡当たり 納税義務者1人当たり 公立小 学力調査 各区内1万人あたりに発生
した犯罪数(件)
地価(万円) 08年 所得額(万円) 06年 平均得点 08年 犯罪発生数 人口増加率（00年〜05年）
1位 千代田 212.30 港 1,006.9 千代田 66.2 文京 21.4 中央 35.3
2位 港 168.38 千代田 820.5 中央 65.9 中央 23.2 港 16,5
3位 渋谷 119.13 渋谷 734.3 文京 65.6 千代田 24.8 千代田 15.8
4位 中央 92.28 文京 577.1 目黒 65.5 港 25.3 江東 11.7 上
5位 目黒 84.75 目黒 576.2 港 64.8 目黒 27.6 文京 7.7
6位 文京 84.09 中央 576.0 世田谷 64.5 品川 28.6 墨田 7.0 流
7位 品川 73.21 世田谷 534.9 杉並 64.0 世田谷 32.1 品川 6.7
8位 新宿 71.80 新宿 509.8 新宿 62.2 大田 33.1 荒川 5.9
9位 台東 70.20 杉並 507.5 渋谷 62.0 江東 34.0 台東 5.7
10位 世田谷 62.79 品川 435.3 練馬 61.8 杉並 35.9 目黒 5.6
11位 中野 55.26 大田 434.9 品川 61.6 北 36.3 江戸川 5.5 中
12位 豊島 53.99 練馬 420.7 中野 61.6 練馬 37.4 新宿 5.4
13位 大田 52.86 豊島 416.0 豊島 61.3 荒川 38.8 練馬 5.2 流
14位 杉並 51.86 中野 411.4 台東 60.8 葛飾 38.9 世田谷 3.3
15位 荒川 46.60 台東 407.0 大田 60.0 墨田 39.5 渋谷 3.3
16位 板橋 41.11 江東 385.9 板橋 59.1 中野 40.1 大田 2.3
17位 北 40.09 板橋 375.6 江東 59.0 板橋 40.5 板橋 1.8
18位 練馬 39.17 江戸川 364.2 北 58.0 江戸川 41.2 足立 1.2 下
19位 江東 39.02 墨田 358.1 葛飾 57.7 足立 47.0 杉並 1.2
20位 江戸川 34.73 北 356.6 荒川 57.7 新宿 48.6 北 1.1 流
21位 墨田 33.60 荒川 350.6 墨田 56.7 渋谷 53.0 葛飾 0.8
22位 葛飾 30.28 葛飾 345.3 江戸川 56.4 台東 57.7 豊島 0.5
23位 足立 28.15 足立 338.2 足立 55.0 豊島 60.6 中野 0.2
国土交通省が１８日発表した今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）は商業地、住宅地ともに下落し、地価の“ミニバブル”が崩壊したことを示した。地価上昇を牽引（けんいん）してきた首都圏のマンションが、建設資材の高騰などで価格が高止まりし、売れ行きが低迷しているからだ。市況の悪化は分譲業者の倒産を招き、建設業者にも波及している。今後マンションの値崩れは進み、この先１、２年は調整局面が続くとみられる。その間に体力の弱い分譲業者の破綻（はたん）が起こり、業界再編につながる可能性もある。
■首都圏４割減
住宅地の上昇が１・６％と、昨年より３・２ポイント減少した東京圏。不動産経済研究所によると、８月の首都圏のマンション新規発売戸数は２０４１戸で、前年同月比３８・８％減だった。８月としては平成６年以来、１４年ぶりの低水準となった。
契約率は７０・９％で、前年同月比５・３ポイントアップ。好調の目安とされる７割を３カ月ぶりに回復したとはいえ、たまたま人気の駅前物件が多かったためとの指摘もあり、再び下落する可能性は高い。
一方、住宅地の上昇が１・０％と昨年より１・９ポイント減った大阪園のマンション販売も低迷している。８月の近畿２府４県の新規発売は、７カ月ぶりに増え１１６１戸となったものの、例年の１５００戸水準を下回った。契約率も５９・４％と、８カ月連続で７割を切った。
新規マンションの発売戸数が減っているのは、昨年６月に施行された改正建築基準法の影響で着工戸数が減っているからだ。さらに、景気の減速傾向が鮮明になるなか、高額なマンションはなかなか売れなくなっている。建設資材高による影響などで、マンション価格が消費者の手に届かないレベルまで値上がりしているからだ。
■年収の８倍も
不動産経済研によると、８月の首都圏の新規発売マンションの１戸当たりの平均価格は４７９９万円で、前年同月比２１・０％増。みずほ証券チーフ不動産アナリストの石沢卓志氏は「適正なマンション価格は、年収の４、５倍程度までといわれるが、都心部のマンションは８倍にまで値上がりしている」とした上で、「秋ごろから値下げ販売が本格化する」と予想する。
在庫処分の投げ売り的な値下げ販売が始まれば、体力の弱い分譲業者が倒産してしまう恐れがある。実際、負債総額約６２１億円を抱えたセボンが８月、マンション販売不振による資金繰り悪化を理由に破綻するなど、業界の淘汰は始まっている。
また、分譲業者の不振はマンション建設を請け負う建設会社にも影響を及ぼす。新興不動産ゼファーの破綻に伴い、中堅ゼネコンの飛島建設は７月、ゼファー向け工事債権など１２億円の債権が回収不能になったと発表した。
アナリストらは「値下げなどの“調整”を経て価格が落ち着いてからでないと、（マンション）需要は回復しない」とみる。しかし、値下げ競争は市場からやむなく退場する業者を増やすことも予想され、業界の淘汰・再編の引き金になるかもしれない。
バブル部分が剥がれ落ちて、実需ベースの評価に変わって行きます。
オフィスについては、東京駅周辺の優位性が確立され、
マンションについては、価格と内容が冷静に判断され、適正と見なされた物は堅調に売れ、
見なされなかった物は長期在庫となり、その地域の人口増、発展はストップするでしょう。
区によっては人口減となるところも出てくるでしょう。
優勝劣敗がより鮮明となって行く。
江東区の歴史。
東京の東部低地帯は、昔は利根川や荒川の河口部。
川が運搬する土砂が積もり形成された沖積層という軟弱地盤である。
関東大震災では、震源が神奈川沖で離れていたのに、ゆるゆる地盤のせいで揺れが大きく大災害をだした。
この地域は、江戸時代から昭和の初期まで大洪水に悩まされた。
明治の末期に大洪水が起きて、その対策として荒川放水路（現在の荒川）が完成した。
昭和１３年には高潮+洪水で被害を受けた。その対策として中川放水路ができた。
その後、洪水は起きていない。この地域の洪水の歴史も知らない人も多い。
しかし、この先も洪水は起きないか？
江東区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区広がる海抜ゼロメートル地帯。
ここでは、150万人が暮らしている。
人間は愚かな者で、明治以降、地下水をくみ上げ、地盤は最大4.5ｍも沈下してしまったのだ。
ちなみに4.5ｍを記録したのは江東区南砂町である。
（ただし、昭和48年に地下水のくみ上げ規制が実施され、沈下はストップした）
地球温暖化とともに洪水、高潮の危険性は増加する一方だろう。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/chisui/jigyou/teichi.html
サラリーマン世帯が購入するのに”適正な”価格は坪２００万程度です。
例えば坪200万だと４人家族で最低必要な75㎡の広さだと約4500万ですが、年収800万の人が頭金500万を用意したとしてローンは年収の5倍。
これがまともな生活を送るには限界でしょう。それ以上だとローンに追われて貧しい生活しかできなくなり意味がないです。
共働き前提で資金計画を組むのも危険です。奥さんが出産すれば育児で働けないわけですから、ダンナの稼ぎだけでローンは払うつもりでいないと破綻しますよ。
子供を私立にやるかもしれないし、海外旅行もしたいですよね。そんな生活はこれ以上高いマンションを買うとできません。
北区の西が丘一丁目は、街並み綺麗だよ
桜の季節は最高です。
知り合いの家に遊びにいって驚きました。
住宅地のレベルとしてかなり高いんじゃないの？
その割りに土地は安い。
2億位の予算がある人の戸建向きの場所かな
駅から遠くない？
自分に都合の良い記事部分の引用、が多いなぁ。
いつもの事だけど。
＞駅から遠くない？
あれで、駅から近かったら、みんな怒ると思うよ。税金で、こんないいところに
建てやがって・・・・。
遠いと言っても赤羽駅から徒歩１２〜３分。コストパフォーマンス的には十分ｇｏｏｏ♪ですよ。
暇だから西が丘一帯の地図開いて見たら、、
これが公務員宿舎って、冗談でしょ。
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=%E6%9D%...,139.711987&panoid=SFx6EgP-hvuvxiZCszxCBA&cbp=1,23.81749774574763,,0,-35.9258411969187&ll=35.776678,139.712641&spn=0.005814,0.011222&z=17
↑あ〜残念、ストビューリンク切れてしまったけど、
全部ペーストしてみてね。
うわっ、これが公務員宿舎なの
だから公務員は嫌われる…
>>1064
朝早くから暇だねw
>>地球温暖化とともに洪水、高潮の危険性は増加する一方だろう
地球温暖化は本当かね？10年前と比較して明らかに東南アジアが寒くなっているんだけどな・・・
地球上、何が本当に起こっているのか分らない？回転地軸がずれてきているとかねw
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/index/menu03.htm
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20080818/1017705/
同様に暇そうじゃないですか。
大変だー 地球温暖化になるぞぉ
関東平野は水没するぅぅぅぅぅぅ。
別に城東地区だけの問題じゃないぞｗ
昭和になってからの水害は、海側よりも多摩川・神田川の方が被害が多い。
海水面が相当に上がってもオランダみたいになるだけじゃん？
日本は山ばっかり。フランスなんか国土のかなりの面積が平野だから
使い勝手がいい。
日本は、山間部を多少削って埋めたら使いやすくなるでしょう。
それこそ、日本列島大改造計画だ！古代エジプトのピラミッド建設計画
を越える世紀の大プロジェクトでもって、経済活況の原動力となるかも？
1078さん
あなたは長生きできます。
活発な論議は新スレでどうぞ
23区内の新築マンション価格動向（その29）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
