旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/
旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。
[スレ作成日時]2006-03-29 18:36:00
ＮＹ州の州都だってＮＹＣではないですよね。
たしか小さな町だったような・・。忘れましたごめんなさい。
政治と経済は別にしておいた方が、たとえば地震とか、
テロとか、そういう緊急事態にも強いのかもしれませんね。
土地はやっぱり経済地区の方が高くなるのでしょうね。
でも政治的施設が沢山誘致されれば、そのあたりの治安はよくなって、
土地も上がるかな？
最近のメディアの煽り方と見ていると不安になります。
バブルの頃、こぞって土地を買いあさった地上げ屋さん、NTT株に殺到した庶民。
いつの時代でもそうですが、同じ状態が続くわけないですよね。
まぁ１０年とかの単位では続くのかもしれませんが・・・
十年続いて、住宅購入を見送ったら・・
とてもローンは組めない年齢になっている。
バブルの頃と違うのは、今はすべての土地を買いあさっているわけでもなく
すべての地域の地価が上がっているわけではないこと。
どんどんこれからも地価が下がっていく地域と
バブル時代を抜いてさらに上がっていく地域（もうすでにスポット的に登場しているが）
に二極化している。
つまり新しい時代の地価高騰（と下落）の時期に入ったんだと思う。
先日１２３にて、今都心（近郊）のマンションを買い替えで購入するかどうか相談したものです。
地元の不動産屋さんに相談したところ、売却は簡単なようです。
値段もうまくいけば買ったときと同じくらいでいけるかも・・・ってとこらしいです。
城東なんですが、土地の値段は上がっているらしく、何よりも待っているお客さんがいるから
早く決断してくれと逆に迫られる始末でした。おそらく新興住宅地であり、地下鉄駅徒歩圏、
築浅、価格帯が安いということがポイントなのでは？と思いました。
全部かどうかはわかりませんが、都内は結構土地価格上昇しているのかもしれないと思った
事実でした。
不動産屋は、売り買いの仲介で儲けてるわけです。
待ってるお客というのも、常とう手段。本当はいません。
なにしろうまいこといって売りに出させるわけです。
売れないと値段を下げましょうということになる。
2回下げたころに、やっと新聞にチラシをいれてくてお客がついてめでたく成約となります。
想像以上に安くしか売れない場合も多々ございます。
十分注意して、不動産屋とは付き合ったほうがいいです。
１６６です。
なるほどそうかもしれません。その不動産屋は、この物件を買うのに
仲介してもらった所で、仲介手数料も半額となるので選んだのですが、あまり信用しすぎるというのもよくないのかもしれませんね。気をつけます。
どちらにしても気に入ったマンションも見つけなくてはなりません。あまり値段が高騰すれば
とても手に入らなくなりますので・・・
焦って手を出したらそこがスッ高値だよ
実需だけで上がっているかどうかは懐疑的だな。
昨日も職場にこんな電話が掛かってきた。
最近、この手の電話が本当に多い。迷惑な話だ。
「もしもし。○○さんが毎年納めていらっしゃる所得税が
安くなる方法があります。都心部の超一等地の賃貸マンションを
経営しませんか」云々
賃貸マンション投資の電話営業はバブル期には本当に多かった。
それが景気低迷で鳴りを潜めていると思っていたら、最近それが復活して来た。
思うに、電話営業という職業が成立しているということを考えると、
その話に乗る人もいて、ここに金が流れ込んでいることは間違いないだろう。
株でも不動産でも電話営業が勧めだしたら終了、というのがセオリーである。
最近というか、もう何年も前から職場に電話かかってきますけど。。。
ということは何年も前に不動産は終了？ まさか（ｗ
自分だけの世界で判断するのはいかがなもんでしょう。
>168
不動産仲介という業種は前近代的なところで、手数料も業法違反が多いんですよ。
本来は売り主と買い主の手数料を合わせて3％+6万円以内、賃貸なら合わせて1ヶ月分以内が
正しいんですが、実際には両方からそれだけもらっています。
手数料収入とすると問題があるので、広告宣伝費とかの名目にしているんです。
だから、「手数料半額」は安いのではなく、業法上の本来の姿であるというだけなんですよ。
最近よく目にする「手数料無料」は、買い主、借り主からは無料ですが
売り主から正規の手数料をもらっているだけというのが、実態のようです。
>>173
いや、172さんと同様、我が家や夫の職場にも、最近になって
不動産投資の電話が頻繁にかかってくるようになりました。
どこかで社員名簿などを手に入れているのでしょうかね。
一般のサラリーマンにもこういう電話がかかってくる今の状況は
やっぱりバブルなのかと思ってしまいます。
>>174
えっ、そうなんですか！？
以前うちの実家を売りに出した時、母と仲介するだけで両方から同じ金額でん百万だね、いいねぇ
って話してたのを思い出すとなんだかなぁって気になりますね。
不動産業者って儲かるはずだわ！ってことですね。
不動産価格は挙げざるを得ないのが実情だ。
不動産やは、土地を買ってマンションを建てないと、
商売にならない。ところが、その土地が少ないために
ライバルが多くなり、結局高い価格で購入せざるを得ない。
住宅新聞みると、アホかいな、という価格で都内の土地が落札されているのが確認できる。
それでも、不動産屋は土地を買わないと、おまんまの食い上げなのだ。
これが、実は都内以外、郊外でも始まりつつある。
同じです。
以前ほどの狂乱バブルではないですが、
土地バブルは始まってます。
今度ははじけるのも早そうですが。
なにせ、金利が上昇傾向にあるってんで
今にぎわってるだけですから、
これで実際に金利があがり、消費税があがったら
一挙に冷や水でしょう。
それまでになるたけ高く売り抜けようというのでしょうね。
>>179
そうですね。以前のバブルの時は、誰もが土地が値下がりすることがないと幻想を抱いていたことでしょうか。
無理をして住宅（土地）を購入しても下がることはないんだから、大丈夫という風潮もありました。
社会を取り巻く状況も私の世代（団塊ジュニア世代）は先行きを不安に感じています。
親の世代の国をあげての経済成長期とは違い、年金問題、少子高齢化、国の財政状況及び経済の
成長率と、子供を持つ親としては将来を不安視しています。
その中での住宅取得ですので、普通のマンションの価格がこのままあがり続けるとは思えないですね。
デフレからインフレへ
この違いが不動産価格に与える影響ってかなり大きい。
最初は疑心暗鬼の中、じわじわと上昇し、そのうち早く
買った方が得だと需要が盛り上がる。供給サイドは遅く
売った方が得だと供給を絞る。
そして需給が逼迫し、値段は更に上がる。
インフレ・スパイラルって言葉が数年後には週刊誌を
賑わせるかもね。
そしてインフレ・スパイラルもいずれ終わる。
歴史は繰り返すというわけ。
>183
そうそう、
それから上手く転がして不動産成金がでてきて、
フォーブスの表紙を飾る頃には、
一般企業の事業を圧迫し、
企業投資に金が向かわなくなり、
住宅手当てできない一般消費者層が生まれ、
これはまずいと、
土地取引に関する規制が敷かれ、
急速に土地に対する信頼が低下し、
不動産価格の低下に向かう。
別に山手線の内外関係なく繰返す。
これから先、北海道の原野だって、また対象になり得る。
たとえば、日本列島に住まうと寿命が20％アップすることが実証された
などの特殊大発見がない限り、
その振幅が一番激しかったのがこの前の一連のバブルの時だったとなるのは、
これから先の人口減少を考えると現実だと思える。
内側の地場に根ざした商業施設、外国相手の企業はあまり影響を受けないだろうが、
山手線の内側にあっても日本全国を相手にしている企業は影響を受け、
安い場所に退場する。
バブルの時は団塊の世代の住宅需要と重なり合った。
昨今は、団塊Jrと団塊リタイヤ組みの都心回帰で、都心のマンションが好調だ。
そこにデフレ脱却や好景気が加わり、ますます不動産がヒートアップしてきている。
今のところ、日銀も黙認だ。短期金利はまだまだゼロに張り付いている。
不動産屋は売れるかどうかのぎりぎりアッパー価格で売り出し、
しばらく後にはそれを超える価格帯の物件が販売され、あわてて
少し前は高値だと思ってた物件を買い。。。。
と繰り返される。不動屋もぎりぎりまで物件を売らない。
土地を売るほうも、まだまだ売りたくない。
まさにバブルの始まり。
う〜ん、土地を持っているんだけど、売却するのはもう少し後にした方がよさそうやな。
バブルの始まりなら、バブルの頂点で売りたいけどそこを見極めるのが難しい。
オフィスの空室率が下がってるね。
ますます住宅供給が都心では減るのかな。
好景気みたいですねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060414AT3S1300Y14042006.html
どうも都心のマンション買い損ねたようです、、、ハイ。。。。
最近マスコミが煽りだしてきましたね。
オフィスの賃貸料も上がってきた。
これからは毎年３％づつ賃料があがるモデルで収益還元法の価格つけたり
するのかな。
都心は住居からオフィス需要に開発がシフトしそうだね。
上がらないという意見の方がいらっしゃるうちは
まだ上がる余地があるということ。
みんながこぞって上がると言い出したら、そこが山です。
土地の価格は、業者が勝手に決めるのではなく
あくまでも、需給関係で決まってくる。
山手線内という限られた土地に、ニーズがあれば
上がらないわけがないでしょう。
分譲価格は、専有面積を減らして対応すると思う。
戸建てがそうだけど、一般人が買えそうな5〜7000万円
に合わせて、土地の大きさを決めているからね。
3LDK70㎡程度が、主流になると思います。
80㎡以上を求める人は、必然的に郊外に向かうしかない。
実際のニーズはそんなにないので、ファンドと団解Jr.が買い終われば、かなり下がりますのでご安心を。
実際のニーズがない？山の手内側に？団塊Jｒ購買後に都心回帰の流れが止まる
具体的な根拠を示してほしい。
今後人口、中でも現在の中間所得層が減っていく。
ということは、一部の金持ちの間で、都心のごくごく一部の超優良土地のみ需要は高まる。
その他の部分は値が下がるという構図です。
203です。
205さんが代わりに教えてくれました。
言うことなくなりました。
郊外って正確にはどこをさすんでしょう？これも人によってまちまちなのかな？
２３区内はとりあえず郊外ではなく、市部が郊外になるんですか？
区や市部では分けづらいところがありますよね。
山手線の主要ターミナル駅から20-30分以上で、なおかつ
地域にブランド力がないところが、「魅力のない郊外」でしょうか？
(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
それでも住みたい人はたくさんいますよね。）
そもそも、今の価格は適正なのでしょうか？それとも割高・割安なのでしょうか？
上がる・下がるはそのあとでしょう。
上がるか下がるかということと、割高か割安かということは、同じことを
言ってるんじゃないの？
で、今は、割高、フェア、割安のどれだと思います？
自分は、山手線内側で将来治安が悪くならないと思われるところ
（現在も重犯罪率が低く区も十分にお金を使えるような地域）では、
二極化、少子化で、没落する地域があればあるほど
逆にそうでないこのような地域に住みたいと思う人が集中するので
（と言ってもそれができる財力がないと実際住むのはむずかしいが）、
今は、かなり割安だと思う。
>(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
>それでも住みたい人はたくさんいますよね。）
売り物無限にあります。
山手線内の人口は100万人もいないのでは？
オフィスも多くて、住める土地が少ないから景気が良ければ
上昇するのは当たり前だと思う。
外側の方が多少不便で、面積は圧倒的に広いのは小学生でもわかる理屈。
オフィスの空室率が3%台になってるし、マンションよりオフィス用途での
供給が増えるんじゃない。
大規模は特に少なくなると思うよ。六本木再開発みたいに住居用供給
あっても賃貸だろうし。
タワー建てれるような土地は公務員宿舎跡地とかかな。
この数年以内で竣工、販売完了したタワマンということだったら
虎ノ門タワーズ。
それから、仕様はぐっと落ちるが駅直結の利便性と住所の聞こえのよさで白金タワー
はどうでしょう。
どちらも売りたいときにはすぐ買い手が見つかって流動性が高そう。
白金のタワーって住所の聞こえいいでしょうか？白金台ならわかりますが。
白金地域は、白金台と白金２，４，６丁目がいいと思うけど
外部の人間はそこんとこはよく知らない。
白金１丁目という住所は、実態はともかく、マス向けの市場ではわかりやすい「記号」だと思うよ。
白金タワーの中古物件１億４５００万でした。
残念ながら逆立ちしても手が出ません。
できれば一億以下で、資産価値の落ちにくいマンションってありませんでしょうか？
それがわかったら、みんな買うよ。
>>225
あそこは４０００、５０００万台が中心だったから
数年して中古が出回るの待てば？選び放題だと思うよ。
今でてるのは未入居物件で売れ残りかわけあり転売目的。
でもマンションは年数と共に資産価値さがるからそれは覚悟。
たしかに新築プレミアムがなくなり年数がたつほどマンション価値は下がる
その一方で、地価が上がれば、中古マンション価格もあがる
ネットでどうなるかだね。
それから白金タワーの手ごろな価格の物件は当時でもかなり割安だったので
それをベースに今後の予想値を計算しないほうがいいと思う。
どこでしょう？
高輪台の駅のそばですか？
それ以外に何か計画はありますか？
ま、騰がる騰がるって言わないとマンション売れないし。
>228
>今でてるのは未入居物件で売れ残りかわけあり転売目的。
何だかこのスレにも白金タワー叩きの人がいるんですね。
白金高輪駅周辺の分譲タワーの中で、白金タワーは相対的に
割安感があったため、分譲分は竣工の随分前に完売。
今、未入居で売りに出ているのは、地権者住戸か当初分譲で
購入したものの値上がり益が狙えるので転売が目的の部屋。
不動産仲介業者の査定価格が、販売当初の価格の約15%アップ
なら、そりゃ売りたくなるでしょ！？
＞不動産仲介業者の査定価格が、販売当初の価格の約15%アップ
実際にマンションの売却したことはありますか？
査定価格なんて買い手がつかなければ何の意味も持ちません。
仲介屋は専任にしたいから初めは客が喜ぶような値段を言ってくるのです。
その後買い手がつくまでどんどん叩かれて下がっていきます。
逆に買い手がいれば値段なんて幾ら高くても良いのです。
６ヶ月前に２億2000万円くらいと踏んでいた目黒の投資用マンション１棟が
２億８０００万で売れてしまった。
しかも買うのは個人。
白金近辺でずっとマンションを探して
いますが、不動産屋に
「もうこのあたりは土地が残っていないので
大規模マンションの予定はしばらくない」
と言われていました。
タワマンの予定があるとするなら、
適当なこといってごまかされたのでしょうかね？
夢を語られてもね・・・・
最近新築買っちゃったから騰がってほしい
245さん
高輪台駅のスギノキヤというスーパー付近の再開発で30階建てクラスのマンションが建設されます。
高輪レジデンス、白金タワー、その前のタワーに続いて
ここはどれくらいの価格設定にされるんでしょうね。
必ずしも同地域というわけではないので単純な比較はできませんが
マンション価格の今後の動向を見るうえで興味があります。
>245
70年代に建ったマンションを建て替えてタワーマンションにする計画が
あるみたいです。具体的な場所については、建て替え計画の予告看板が
立っていますから探してみて下さい。
それから郵政宿舎や都職員寮などは、多分いつかは競争入札があって
民間主導で建て替えられるでしょう。
それと、白金六丁目の森ビル主体の白金ヒルズ計画はどうなって
いるんでしょう？ご存知の方はいらっしゃいますか？
1000メートル級のタワーマンションができたら面白い
それ以外のマンションは大して魅力的とは思わん
山の手の内側は戦後バラックから住み着いた低レベル層が多いから困る
253,254 50歩51歩？
＞257 先祖代々東京に住んでいる。
江戸町奉行管轄だった地域が、明治維新で東京府となり、
当初、15区からはじまりました。
麹町区、神田区、日本橋区、京橋区、芝区
麻布区、赤坂区、小石川区、四谷区、牛込区
本郷区、下谷区、浅草区、本所区、深川区
そういうわけで、先祖代々とは、
この地域に住んでいた人たちに限定されるのです。
>259
その中の小石川区なんですけど・・・・
東京は、田舎者の集まりだと思ったら、間違いもありますよ。
まあ、大多数はそうですが。
子供の頃クラスで田舎のない子供は2割くらいの少数派でした
小石川、、、 なつかしい、、、
今は白金にいますが、昔は小石川にいました
おじいちゃんから小石川に住む心構えをいろいろ説教、伝授されました
でも今は、○村不動産が小石川の景観と歴史を破壊するような
マンションを建てているようで、寂しい、、、、
