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再開発して区画整理してほしい
[スレ作成日時]2008-10-16 12:42:00
再開発して区画整理してほしい
[スレ作成日時]2008-10-16 12:42:00
ガードパイプが必要なほどの交通量がある場所は住宅地として格下。歩道があると道路幅員が広くなるが、対面交通の道路＋歩道で幅員１２ｍ以上となり、戸建住宅地評価上はマイナス補正となる。一番条件が良いのは交通量なんかほとんどない幅員６か８ｍの一方通行道路で歩道はラインのみという街区が最上格。
>>203 匿名さん
>どれも横道に入ると歩道ありません
そうですね。良い住宅街というのは碁盤の目になっていて、枝道から車が出やすいようになっています。私が例示した場所も地図表示にしていただくとわかりますが、碁盤の目になっているんですね。だから車の取り回しが非常にしやすい。したがって高級自動車をときに複数台所有するような富裕層が住むにふさわしいと言えるでしょうね。さらには駅から少々遠くて近くに店がなく不便であっても車で出ればいいだけなので、あまり問題にならないでしょう。
宅配の軽ワゴンはガードパイプの車道側に駐車するので自転車や歩行者にストレスがない。家の前まである必要はないのかもしれないが、枝道に停められて通行不能になるとストレス大、通行を妨げられた車がピーピークラクション鳴らすのはもっとストレスになる。
>>206 匿名さん
例をあげたじゃない。枝道沿いの家もあるから厳密には全ての家ではないという点で粗雑な表現だったのは認めるが、多分お互いの理想とする住宅街の道のイメージにはかなりの隔たりがありそうだな。
とりあえずクネクネとしたクランクやカーブだらけの車が一台通るのがやっとという狭い道が何百メートルも続くような接道は私が家を建てるとしたら却下だな。
>>208 匿名さん
>住宅街の主要道路にガードパイプが
その常識が通らない街があるんだよ、どことはいわないけれど城下町さながらの坂と階段とくねった狭い道に、聳り立つ擁壁や乱立する電柱に進路を阻まれるような住宅街も結構存在している。
東京の面白いところは同じ町丁目でもそういう場所が混在していて、高級住宅街の隣にひどい道の住宅街があったりする。アドレスだけ見ると立派なので、たまに情弱が買うんだが何年か住んでから勘違いに気づくころにはもう遅いんだよなあ。資産価値なんて望むべくもない。引退して田舎に引っ込む頃には不動産屋に買い叩かれる運命が待っている。
最近戸建てを買った人の中にも同じような後悔の念を持つ人は結構いると思うよ。
セットバックさせても電柱が道路のど真ん中に残っていたりする。
>>209 匿名さん
>>どことはいわないけれど城下町さながらの坂と階段とくねった狭い道に、聳り立つ擁壁や乱立する電柱に進路を阻まれるような住宅街も結構存在している。
なぜどことは言えないの(笑)(笑)(笑)
捏造？(笑)(笑)(笑)
家を買うなら接道に注意したいね、特に都心に戸建てのときは十分注意を。
都心でも崖地などこれまで利用されてなかった土地に無理に建てようとしたりすると接道の疑義が発生することがあります。
千代田区建築審査会で接道の問題で建築確認取り消し裁決がされたことがあります。
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200608300000/
>>213 マンション掲示板さん
だからと言って全てが網羅的に把握されているわけではないので。
特に目の前は適法でも、道に出るまでに家が飛び出ていて幅員がたりない路地なんかは現地踏査をちゃんとしないと、安い理由もわからずお宝だと勘違いして買いかねない。
セットバックされてなうような家が数戸残る車が入れない道路沿いの土地を安く買おう。いずれセットバックされて４ｍ道路になる。それだけで20％上がる。欠点のある土地を買おう。時間が欠点を解決してくれる土地のみね。
>>221 匿名さん
迷路のような住宅地は戦争のときに有利なので中世の城下町で好んで採用されたから、軍事侵攻には有利だと思うけど、今は空き巣さんの仕事がしやすくなるし車も通りづらいから嫌がられています。
>>222 匿名さん
東京は江戸時代の区割りをそのまま利用してるとこが多いから
道がひどいところがあるね。江戸時代の地図を見ると、現代の地図と
同じとこに道が通っていたり、防衛のためにわざわざ道を曲げた
とこが、そのままであったり。
狭い道に電柱がボコボコ立ってて、一方通行やカーブミラーだらけの
とこにマンションができて「羨望の立地」なんて宣伝されてると
笑ってしまう。
江戸の北限は、本郷まで。
小石川とか千石は、非江戸の弱小エリアだよ。
>>223 匿名さん
以前ブラタモリでやってたけど、新大久保の百人町って江戸幕府の鉄砲隊が住んでいて、まっすぐな小道は向こう側からやってくる敵を狙い撃ちするのにちょうどよかったなんて話がありますね。
>>224 匿名さん
下の地図を参照するとよくわかる
https://www.viva-edo.com/edo_hanni.html
逆に言えば江戸時代から町奉行所の管轄区域だったところは都市で既に過密だったことから明治大正に至るまでびっしりと私有地で埋め尽くされていたが故に道は狭くまがりくねったまま放置されたと考えるべきだろうね。
かねやすより江戸城側は防火地域で耐火建築が義務付けられていたため瓦葺きで漆喰のなまこ壁という立派な建物が並んでいたってだけの話みたいだね。要するに今で言うビル街みたいなもんで、かねやすからが都会ぐらいの意味だったんだろう
むしろそういう情勢の中、スクラップアンドビルドが進まない旧来の都心住宅街の評価というのは下がってくる気がする。湾岸を貶す人は多いが、道が広く開発の余地のある場所の評価は今後さらに上昇が見込めるのは間違いないだろう。
例えば尾道のような坂と階段の街でありつづけようとすれば、いずれ都心のゲンカイシュウラクという奴になってしまうのではないだろうか。
日本の都市は火災、水害、大地震のたびに大きな被害が出るけれど、安普請だから再建も簡単なんだよね。そういうスクラップアンドビルドを繰り返す、消耗品としての住宅の時代が長く続いたんだ。だから残らない。
今行われている再開発は、堅牢かつ長寿命で次世代に残る建物を作ろうという試みがされている。よりエコで地球にやさしいという方向の試みも盛り込まれている。消耗品ではない街がこれからは広がっていくだろう。
本当にそうかなー。タワマンなんて経年で建物ボロボロになって維持し続ける予算も技術も現時点ではありませんし、敷地も建物も共有化されて、それまで物理的に細分化されていた土地が単に権利的に細分化されて置き換わっただけですよね。
>>236 t匿名さん
経年というのが50年ぐらいまでならほぼ問題ないかと。
あとはそこまで長寿命化が図られていない物件の建て替えがどうなるかですね。最近の長寿命化や省エネ性能の高いものについては問題ないと思いますが、今安い安いと買われている築古はどうなるか知りません。
マンションは敷地や建物が共有化されているぶん維持管理はむしろ容易でしょう。人間には寿命があるので家主が40代50代になって建てた家が80代90代で築40年ぐらいになった時点には直す金も意欲もなくなっているでしょう。ときどき失火して近所に迷惑かけてるのもそういうところが多いのでは？それよりははるかにマンションはマシかと。
>>237 匿名さん
相続があれば新所有者が土地を処分するなり建て替えたりしますから心配不要です。その時々の社会の価値観に合わせた建物になりますからマーケットに任せておけば心配ないです。今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。
狭小戸建てが集まる地域の再開発が困難なのは権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難だからです。土地建物をまとめてマンションにしても権利者は大勢いますから維持管理は逆に困難ですよ。ましてや建物取り壊しや建て替えとなれば５分の４以上の賛成が必要です。所有者不明、賃貸でオーナーと連絡取れず、外国人所有など所有形態の複雑化にくわえ、権利者膨大による利害の複雑化により、大規模になればなるほど５分の４はまず無理です。
そうなると区分法の法改正が必要です。建物取り壊しや建て替えを４分の３以上で可能なようにハードルを下げる法改正したら、今度は４分の１もの建て替えや取り壊しを希望しない人が自分の資産を強制的に売却させられる事態になるわけです。結局は訴訟になり、長引き、その間、老朽化した建物はずっと残り続けるわけです。
そんなマンションが駅近のそこら中にある将来が良いと思いますか？
>>238 匿名さん
>今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。
最近の家はね。古い家は配線関係の劣化でトラッキング火災や漏電火災がかなり見られます。保温性が低いので電気エアコンではなかなか温まらないため石油ストーブや電気ストーブをつける、よせばいいのに早く乾くからとすぐそばに洗濯物を干して引火するとかの事故も少なくないです。古い家は金物がちゃんと入っていないので地震にも非常に弱い。建て替えがどんどん進めばいいんですけどね。日本の戸建て住宅は最近の大手ハウスメーカーのものはともかく古いものは使い捨てライターみたいな作りのものが多く、よほどのお大尽の屋敷とかでなければかなり脆弱と考えた方がいいです。
>>239 匿名さん
浅草あたりは寺町というかお寺団地みたいな感じで四角い敷地の寺が多かったせいかな？全く同じというわけじゃないし、入谷のあたりはかなりクネクネした畦道が記されているよね。
むしろ家康が駿府（今の静岡市）で作った碁盤割の町人地は日本橋近辺にその片鱗が残っている。
>>238 匿名さん
>権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難
と
>大規模になればなるほど５分の４はまず無理で
とは同じことを言っていますね。戸建てだろうが集合住宅だろうが人がたくさんいれば意見をまとめるのが大変と。
とはいえ都市防災を考えると城下町さながらの接道の悪い消防活動困難地域とか、近隣の住民が全員押し寄せたらソーシャルディスタンスはおろか雑魚寝するのも困難な狭い狭い避難先しかない戸建て密集地、耐震性が低く電気ガスなどの設備の劣化による事故も懸念される古い古い戸建てがいくつもあって万が一の事態が懸念される状況などなどは早急に解消されるべきでしょう。
戸建て→戸建てのスキームによる単純な区画整理では追い出される人が出てしまうし、そこまででなくても敷地がとられて居住面積が狭くなり不動産評価の向上に伴う資産価値の上昇では損失をカバーしきれない。応じるだけ損なんだから、これはまとまらないでしょ。だから戸建てを縦に積み重ねるイメージになるタワマン再開発が必要になるのです。まとまらないのはそこに住む人にとって損だから。それは建て替えも同じです。
糸魚川大規模火災なんかビルがあってもそれを乗り越えて火が広がりましたよね。
風が強かったみたいですが、規模の大きな火災がおきたら住宅街の中の点でしかない耐火住宅なんぞは屁のつっぱりにもなりませんよ。
https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/h29/topics2/46070.html
>>242 匿名さん
戸建ては各自が所有権を持って法を守れば良い。マンションは共有という区分法の制約の中で規約まで守らなければならない。マンションでは組合のために個人の権限を大幅に犠牲にしてるわけです。戸建地域のように地域として権利者が大勢いることと、ひとつの土地建物を多数の権利者で共有することとでは、個人の自由度や権利の保全程度がまったく違います。
都市防災上の懸念がある地域は、その地域を指定して優先的に整備すれば良いだけで、多くの戸建地域では特段の問題はありません。
土地区画整理事業で権利者が損をするなら事業に賛成する権利者はおらず。事業自体が成立しないし、法が存在する意味もありません。権利者が反対する一番の理由は、転居、仮住まい等を含め住み慣れた環境が変わるのが嫌だからです。認識が間違っています。
>>246 t匿名さん
>奇跡的な確率で起きること
そんなことはないですよ。首都直下型地震はいずれ来ます。
日本列島に住んでいて震災や風水害、火災と無縁な街なんかないです。
あるとすれば単に運がいいだけ。
↓こういう再開発をお望みか？
https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007074451.s...
https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007078432.s...
私は歴史的な連続性が失われた再開発は根付かないと思っている。そこに住む人が主導する再開発の方がいいに決まっている。
再開発を厭う気持ち、まあ、面倒臭いですよね。
いずれ震災や火災で命を失うのはほかならないあなた自身です。
そして子供たちはより利便性の高い中心街のマンションに住む方を選ぶでしょう。
>>245 t匿名さん
あと自由勝手気ままというのはこういう副作用もありますね↓
https://www.narinari.com/Nd/20090111000.html
こうやって権利を主張して訴訟で勝ったのに、いまはこんな感じ↓
https://bunshun.jp/articles/-/38682
人間って老いるんですよ。社会主義とかいうけれど、人は老いて死んだ後のことも考えて公益について考えるべきだと思いますよ。商売だって浮き沈みがあり、いつまでも同じ人が住んではいない。昔のように子供たちは土地や家を受け継ぐことにありがたみを感じてはいない。マンションならさほどロスなく売れるけど、戸建ては底地の価値しかありませんからね。いい家建てるだけ損なんで、これからは安普請増えますよ。
