23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

需給で考えたら、金利が上がれば、物件価格は下がるしかないだろう。
総支払額には天井がある。

格差社会というのは平均値が全く何も意味を成さない世界。

大衆社会の慣習で「２３区新築マンションの分譲価格平均値」が１０年ほとんど変わらない
としても、供給量（サンプル数）の激減で都心は坪単価が１５００万になり
一方、城東は供給過剰で購入層の限度である１６０万／坪になり
湾岸の中古相場は物件によってまちまち。
そういう予測だよ。

一般サラリーマンが、どこを欲しがるかで「下がる」「横ばい」「上がる」の意味が変わる。
買えない部分を指しても論ずる意味がない。

たとえ話で恐縮だが
バーキンは今後もじわじわ上がる。というかユーロ高だから仕方ない。
ヴィトンは価格帯の幅をひろげ、アパレルとバッグの購入層を二分している。
しかしコーチはそのまま。ディオールはさらにターゲットを若年層にさげて価格は下がる
というか偽物横行が足をひっぱる。

マンションもすでにファッションと同等レベルになっている。供給絞ったエリアは買える人
しか買えない極限まであがる。人気がないエリアは郊外の投売りに連れ安。

>>951
だーかーらー緩やかな上げ下げは勿論あるって言ってるでしょ。
でもそれは永い目でみたら結局「上げ止まり」でしかない。
都心のマンション価格が「下がる」要因には一切ならない。
四項目の反論にも全くなっていないですね。

↑訂正
>>951→>>961

誰が仕切らせたんだ？？？

不動産の価格というのは世界中に共通することは、５年以下の短いサイクルで
さざなみのように上がったり下がったり
しないものだよ。何しろ単品生産だから２年先の需給まで読める。
なぜ「潮目」という言葉が使われるか。
引き潮と満ち潮のようにサイクルが大きく長い。

ことに新築単価はね。
あるのは、トレンドの節目がいつかということ。

別に仕切らせたつもりはないんだけど。
気にせず、別進行で話し合えばいいんじゃない。

４項目のどこが秀逸なんだ？？
マンション価格相場は上位の「地価相場」（用途は住宅以外にいくらもある）に
従属している。それ以外にもマネーサプライや平均給与や税制などの
条件の関数なのだよ。

閉じた系と考える時点で間違っているよ。都心６区を考えるならなおさらだ。

どのレスも全く４項目の反論になってないですね。
これから何故下がるのかについて具体的な意見が言えているレスは０。
屁理屈だけの意見はいりません。
４項目を踏まえ具体的な反論をお願いします。

>>968
ひとりでやってろ。

失礼な書き込みすみません。
格差は明らかに広がっています。
上がっても買える人は買えるのです。
下がったら買うという人はいつまでも買えない。

下がる派は本当に反論が全く出来ないみたいだな。
この４項目は事実なうえ明確だし、こー言う話が枝分かれしやすく
纏まらないスレの議論の題材には持って来いかも知れんな。

実際予定価格より、下げて販売するところ増えてきそうです。
それに、スレタイは２３区ですからね。急に都心に限った
話になっている？　なぜでしょうか？

特殊な例を出して、すべてがそうであるように見せかけるのは、
詭弁術の基本中の基本ですから。

>>972
話が複層してまとまらないから。
千代田区の話をしているのに足●区の話で反論して
議論が成り立つと思いますか？
そもそもこー言う議題のスレで「２３区」を使う時点で無理がある。
いつまで経っても平行線でクダラナイレスのループになるのは目に見えている。
次スレはスレタイを「都心周辺」した方が良い。
何故なら都心周辺以外のマンションは初めからそれ程、価格は騰がっていないのだから。
都心周辺の定義についてクダラナイ言い争いは無しで。
要はこの数年で土地価格が急激に上昇した所を対象に話せば良い。

スレタイの主旨は「いつになったら庶民が買える相場にもどるの」という意味だろう。

＞「土地価格の上昇」、
地価が上がれば買えた人の物件価格はあがるが、庶民がますます買えなくなる。
下がるのでなく、新築マンション分譲など誰もやらなくなる。
新築は都下と城東にしかなくなる。

無いというのは「買えない」ということで「買える相場には戻らない」という意味。

＞「供給する土地の大幅な減少」、
これは、生産緑地を親が死んで売れば一辺にふえるよ。ほかにも恵比寿南３丁目に
ある財務省ほかの老朽官舎用地を売る計画はある。
都営住宅が老朽化している。港南３丁目でうまくいけば次は上馬や豊洲の公団賃貸
が計画をすすめる。土地はなくても容積を割り増せばいくらも増える。
ただ、まだそういう政策はやらないだけだ。＞「建築資材の高騰」、
これも既出だが、要約すればマンション価格の土地代比率が年々高まるなかで
建物は３５％〜４０％　資材よりも労務費の比率が圧倒的に大きい。職人は減った
が工事も減った。

＞「都心への人口一極集中」
ほんと、これらの反論は東洋経済とプレジデント読んだほうが早いのだが
要約すると、居住人口でなく就労人口が激減する構図。
電鉄会社がなぜ混雑緩和に真剣にとりくまないか。あと５年したら通勤人口は
減って八王子や都下に向かう学生すら減っていくからだ。
港区はすでに１６万人から２０万に２５％の人口増。
港区の人口が増えても私鉄は潤わない。

＞これらの状況の中でどうやってマンション価格が下がる事が考えられるの？

だーかーらー。「下がる」のでなくもう天井だから無理して買うと怪我をするぞと
言っているのよ。

叔父さんは若い人たちのローン破綻が心配なの。豊洲が坪単価６００万で中古が
売れると信じているのならそれもいいけど、担保価値の低下はリスクとして
はじいておかないと怖いよという警告。

急に豊洲厨（営業ネズミも約一名）が入り込んで騒がしい錯乱状態だなｗ

誰の何のための議論なの。
ここは不動産の基礎知識が学べる良スレだと思っていたが何か変だぞｗ

豊洲で壷600万！？ナイナイ。

↑良く読め！ナイと言ってるものにナイナイはない。

なんで　つまらない事に直ぐ食いつくんだよ
スルーすればいいだろ
直ぐ食いつく方が　余程変だぞｗ

>>976
イイね、イイね、何か有意義な議論が出来そうですね。
次スレはこのペースで今後の都心の動向を予想しましょう！

マンション価格なんか政策一つで変わるもの。
バブルにしろ、その後の崩壊にしろ、経済政策の影響が全て
４項目は無関係

確かに、最近の都心３区の新築は初めに出てた予定価格より少し下がってますね。
しかし、だからと言って一気に暴落だと考えるのは少し極端に気がいたします。
都心は十分あがりましたし、新新価格が少しきついだけで新価格でも十分高いと思います。
バブル崩壊のように一気に滑り台から落ちるってことは少し考えにくいのではないかと思います。

>>981
お前がくる前はちゃんと有意義でバックデータもつけた専門的な議論してたのよ。
ぐだぐだ言う前になぜ、このスレがここまで短期間に伸びたかログでもよんでみなよ。・・・ったくもう。

師匠！早くお出まし頂いて、過去レス読まずにいきなり好き勝手抜かすこの小僧をとっちめてくれませんか。

ホンと　豊洲が出てきただけで
1人大騒ぎじゃねーか
ワザワザ向こうのスレまで書き込みにいっちゃってさ
君は議論に入らないでね

常連さんがまるきり出てこない雰囲気に持っていった腕力は見事だ。
話題を見事に東洋経済の記事からすりかえてしまったみたいだしｗ

素人の俺はここの多数派の逆に張って置けば損はなさそう

そうね。往年の小泉純一郎を見るようだ。
反論する気さえ起こさせない。

金利が上がると、理論的に株価は下がる。
でも理論的に株価が中長期でそのように推移した
ことが過去あるか。
円安、金利上昇、株価上昇、過去この3つは連動しているんだ。
論理的になぜか、と問われても、知らないよ。
そうなると、今後株価は上がりますね。今はそのきっかけ待ち。

金利が上がると、理論的に不動産価格も下がる。
これも同じ。理論で図れないのが現実。難しいですね。

現在の日本のような発展済国の場合、金利の影響は大きいと思うよ。

金利が上がると、理論的に株価は下がることを織り込んで上がる場合もあるし
金利が上がると、理論的に不動産価格も下がることを織り込んで上がる場合もあるが、
住宅用不動産は購入者が限られるので織り込まれにくく上がりにくいと書いてみる

バブル前，郊外なら３０００万円台も出せば建て売りの戸建て
が買えた。５０００万円台などはそれこそ庶民が手を出す価格
ではなかったのでは？（実体験でなく、幼い頃の記憶。間違って
いたらご容赦）
今はちょっと条件の良いマンションだと郊外でも５千万台。
でも、その頃と比率でそんなに給料って上がっているのだろうか？
１．７倍程度だけど。　どうもその頃よりローンに無理をしな
ければ買えなくなってきている。２年後金利が上がったらどう
なるのだろう？
年収１千万オーバーでも破綻時期があるという記事は大いにあり得る話だと思った。

３５年ローンなんてなかったしね。

マンションを買える小金持ち層でさえローンがきついなら、
少子化が進んで当たり前というこだね。

＞922　バブル時の都内23区のファミリーマンションの値段は、新築は5000万円では買えませんでしたよ。

よく読みましょう。バブル前って書いてあるでしょ。
（バブル時は異常な時期。それ基準にしちゃ駄目でしょ。）

バブル期は買えば値上がりするで、実際に住むかどうかに関係なく、
土地やマンションを買いあさってる人や会社だらけでしたからね。

１０００が近くなりましたので新スレ立てました。
色々な意見がある中、新スレについて「その９」で
生まれた様々な意見を取り入れ、また議題の統一化を図る為
２３区では無く価格の上昇の激しかった都心周辺にスレタイを変更しました。
記念すべき１０スレ目となる新スレで今後の都心周辺の
マンション価格について有意義な議論をし都心周辺の未来を占いましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/

「土地価格の上昇」
下降始めたとの情報は偽り？

「供給する土地の大幅な減少」
古い建物壊せば土地は生まれる。
1960年代の建物に耐震補強は無理。
今後は解体費用が土地代に上乗せされる。

「建築資材の高騰」
2011年北京オリンピック以降資材の価格は下降。

「都心への人口一極集中」
根拠は？

4項目について個人的な意見と疑問です。
以上のことより、あと5年は新価格＋αで横ばい、新々価格は苦しい。
5年後以降は為替の影響も大きく、資材価格は不透明。

>>998
＞新価格＋αで横ばい
結局、当分は上げ止まりで下がる要因は全く無いと言うことですね。
どなたか４項目を完全に論破できるお方は居ないのでしょうか・・・。

>>1000
998ですが、5年程度は下がらないだろうと私見をのべたまでで
＞下がる要因は全く無い
なんて言ったつもりはありませんし、逆に5年後以降は
下がらない要因の1項目に不安があると、記載しています。
伝わりませんでしたか？

また、4項目を論破しようとは思ってません。

＞＞９９７
おいおい、いくらなんでも前スレを１〜９まで引き継いだ形で、
独善的に違うスレを続けるのはおかしいよ。
もしやりたければその１にすれば良いだけの話。勝手すぎる。

別に住まいを決めるときに、都心３区や６区に限ってないしなあ。
今住んでいるところも都心じゃないし。
これまで値上がり傾向は２３区全体に及んでいたわけだし。
何より勝手に題目を変えて、かつ前スレを引き継ぐのはおかしいね。

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
後ろ二つの項目は、認める人が多いけど、「土地価格の上昇」は、まさにここで議論すべき項目のひとつだろう。議論の前提にしてるのがおかしい。「供給する土地の大幅な減少」ってホント？何を根拠にしてるの？あまりにも理屈が稚拙。よって、その１０は削除。

江東区はこの場合都心にカテゴライズされるみたいだけど、どうしてもという人がいたとしても
別に江戸川区でも江東区でも同じく検討範囲という人も多い。新宿区でも杉並区でももしかり。
豊島区でも板橋区でもしかり・・・
でも、例えば千葉に近い江戸川区でも実際高騰していた。その動向も語るべきでしょ。
それを自己都合で切り捨てないでよ（苦笑）

>>1004
1004てうざいね。

４項目
正しいとしても
織り込んだ上での
今の価格。

なんか、今販売中の物件スレで、にぎわっているところ、
ほとんどなくなっちゃったね。
急激な上昇で、消費者もさめちゃったのかな。

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

>>1009
読まなくてもわかる　全部織り込み済み。
価格のあげさげの根拠にはならない