文京区の住環境はどうですか？

宝生ハイツのある周辺地域は、都立工芸高等学校とか東洋学圏大学本郷キャンパスといった高い建物の上から一望することができる地域です。もう何十年も前から学生たちはこの地域を上から見下ろしていたと思います。ここにもう一つ高い建物が加わったらプライバシーが侵害されるのでしょうか？

>>7969 匿名さん
一理ありますね。
文京区民に顕著な「私達は見下ろすが見下ろされるのは許さない」的な選民意識が若いうちに形成されてしまう原因の一つでしょうね。

桜蔭の生徒たちが日影になって気の毒だという人の方が多いと思うよ。

桜蔭も都立工芸も東洋学圏も文京区民専用ではなく、
文京区民なのは宝生ハイツの方ですけど...

「（仮称）宝生ハイツ建替え計画」に関する公聴会
いよいよ明日ですね。https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/kotyokai_housh...

町会も女子校も神社も文京区民ですね

噂の！東京マガジンは取材に来るかな。

フライデーや週刊文春はどうですか？
4～5年前にル・サンク小石川後楽園が取り上げられていたようです。

未来永劫、同じ環境があると勘違いしている旧住民は困ったものですね。こういう生産的でない反対運動を露骨に取る方々がいるから、文京区はいつまでも発展しないと言われてしまいます。本当に困りますねぇ。ラブホテルや治安の悪い繁華街に近接した湯島より、ずっと環境はいいはずなのに。むしろ建て替えでエリアの資産価値は上がりそうですし。

それは桜蔭の生徒たちの学校環境を悪化させることを正当化する理由になりません。

twitterにこのような意見がありますね

気持ちの悪いスレだなあ

>>7979 匿名さん
宗教右派並みの超保守層ですなw
（でもおそらくこういう人が自称リベラルだったりするのが現代日本の不思議…）

>>7971 匿名さん
>桜蔭の生徒たちが日影になって気の毒
でも午前中から昼過ぎにかけては日照は確保できるし中学の方は今より日当たりがよくなったりして、実際日陰になるのは一部だけという事実もあるわけで...

一方で宝生能楽堂がこの地から追い出されるなんて気の毒だと思う人もいるだろうし。耐震性に劣る古い建築のまま震災で倒壊しなくても住めなくなったらそこに住んでいる人は路頭に迷うよな、それも可哀想だよね...という話なわけで。

私はね、人に道を説く人たちの知性に期待を持っている。

その期待を裏切るような人だとがっかりさせないでほしいな

正義とはどこにあるのか

>>7983 匿名さん
おひさ！

>>7979 匿名さん
>>7981 匿名さん
捨てアカっぽいですね

これは一つの譬え話だが、親から相続した築50年越えのボロ平家を今風の三階建て住宅にしようと思ったら、隣近所からここには三階建ては建てられるけど二階建てまでの家しかない、隣の家が日陰になって子供の勉強部屋が暗くなるからもとの平家で建てろ、というご近所さんがいたとしたら、普通の人だったらどんな感想を抱くだろうか。

この問題を読み解く時にこうしてモデル化すると、見える風景も少しは違ってくるのではないかなと思う。

確かに話を大きくして何も知らない人が脊髄反射でバズってくれれば利益になると思ってのことだとは思うが、市民運動を趣味にしている人たちがつぶやけばつぶやくほどに、ヤバいひとがなんかやってる感が強くなっていくだけだよ。そもそも、そういう投稿をしている人がつぶやいている他の投稿に了解不能なジャーゴンが散りばめられている時点で普通の人は引いてしまう。

まあつぶやくのは勝手だし、この辺で変な投稿を書くのも自由だが、一緒にされる地元民や学校の父兄生徒はたまったものではない。

沈黙は金、雄弁は銀。やりこめたようで、実は自分がおいつめられている。

50年前？に桜陰が宝生ハイツ側に誓約書を出させたという噂があるけど、これ今風に言えばパワハラですよね。

>>7989 周辺住民さん
この書込み、適切ですか？　発信者情報の開示請求されても大丈夫ですか？

女子校、伝統芸能、偏差値トップ高。
フックが強いねえ。

>>7990 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/7781/
など書かれていました。事実かどうか知りません。

スポーツや芸術の才能と同じで学力も努力だけでなく遺伝によるところが大きい、というのは今や常識だけれど、そう考えると桜蔭の生徒たちは日本で一番恵まれて生まれた子供たちとも言えるわけで、建て替え反対派がツイッターという特殊な場であまり騒ぎ立てると、建て替え反対に反対！派みたいな世論が作られていきそうな気もするんよね

番町では日テレが誠意を見せるようですが、本郷ではどうなるか、引き続き注視。

誠意を見せろだなんて、なんだかおっかない表現だね。

堅気の我々は震えがきてしまう

アメリカも怖いねhttps://www.nikkei.com/article/DGXMZO55878570Q0A220C2TJ2000/

アメリカだけじゃなく、
日本でも国立マンション訴訟なんてのがありましたね。怖い怖い。

>>7992 周辺住民さん
貴方の「パワハラ」の書込みが適切かの問題と思いますが

世界に広がるル・サンクの輪！！

>>7997 匿名さん
>国立マンション訴訟なんてのがありましたね。怖い怖い。

あれって国立市が建築主のデベロッパーに賠償金を支払うべしという判決が出たんだよな。

デベロッパーは白黒つけることが目的で賠償金目当てではないということで、市から振り込まれた賠償金と同額の寄付を国立市に行い、「国立市の教育環境の整備や福祉の施策などに役立てていただきたい」と男気を見せたんだよなあ...かっこいいねえ。

銀杏並木と調和するという曖昧な表現の条例で高さを何メートルと定量的に定義しなかった国立市の対応の甘さなど色々とツッコミどころ満載で、学ぶところは多い。最大の教訓は、戦争が愚かなように、訴訟で解決しようという不毛な対応は結局のところ誰も得はしない愚かな選択だってこと。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BD%E7%AB%8B%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%...

>>8000 匿名さん
国立の件は、当時の上原市長が中途半端な知識で振り回した感がありますね。その市長を選んだのは市民という事実もあるのですが。

>>8001 周辺住民さん
法律についての知識がない人が、詩歌のような条例を作ったって感じですね。

確かに感情のおもむくままに怒りを露わにする気持ちはわからないではないですが、法治の意味がわかっていない人が多すぎます。

>>7996 匿名さん
文京区の建築紛争に似ていると思います。アッパーウェストは確かに超超高層は少なく、セントラルパークに隣接しているので雰囲気的に緑も豊かなど、文京区に通じるものがあります。

うろ覚えで恐縮ですが、ニューヨークは本来斜線制限や容積率制限（基本は最大1500％）があるのですが、周囲に空地を設けるなどして容積移転もすれば、高さ無制限、容積2100%くらいが建てられます。

>>8003 周辺住民さん
私はアジア人への偏見に基づく運動だと思いますよ。人種差別だと思いますね。

東京・広尾でも総合設計許可の取消訴訟なんてのがあったのですね。https://xtech.nikkei.com/kn/article/building/news/20020123/102516/

今回も司法の判断を仰ぐことになりそうですね。

>>8005 匿名さん
なんだ、過去に事例があるんですね。

>>8005 匿名さん
これだろ
https://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/d2fd4d1beaf395cd8c0f46d834ffb112

訴える権利はあるけれど、上のリンク先には「①プライバシーを保護される権利、②良好な住環境を享受する権利、③風害を受けない利益、④巨大建築物による圧迫感を受けない利益、⑤安全かつ快適な歩行をする利益等も主張したが、認められていない。」とある。

つまるところ訴えるのは勝手だが、適法なものは適法だよん、ということではないかと理解したが。

原告適格が認められるのが大きいのですけどね

ル・サンク小石川でも、周辺住民に訴える資格があったから、避難経路が適合していない建築計画の建築確認が取り消されたわけです。

今回は文教地区だから、最高裁判断も違ってくるかもしれない。

そうかもしれないね

>>7994 匿名さん

誠意を見せろ？ 誠意、誠意って、＊＊＊かクレーマーが使う、ごね得の常套句。誠意という言葉を使う人ほど信用ならない。

>>8013 通りがかりさん
私1回しか使ってないのに、あなた4回も使ってる。信用ならないってホントね。

>>8011 匿名さん
とはいえ反対派が示す一番影が大きな時間の影を描いた一枚の画像だけではなく、実際の日照時間とか巨大な公開空地が中学校からの眺望だけでなく周囲の住環境にポジティブな影響を与えるのか、などを総合的に判断するだろうからね。

私の見たところでは、宝生ハイツの管理組合の中の人はトラブルを避けようと一生懸命知恵を絞ったと思うよ。たぶん安易に総合設計を使わないで適法に隣の学校の日照を完全に遮る設計をした方が手続的に楽だったと思うからなんだけどね。わかるかなー、わっかんないだろうなー。

確かに高校の校舎の一部の日当たりが悪くなることは否めない計画だと思う。

だけど、中学校の前に配置された公開空地や、最大限北側にセットバックした配棟計画など、隣の学校に最大限配慮したように思えるんだよな。確かに南側にがったりビルの建つこんぴらさんの日当たりが悪くなるのは否めないんだけど、虎ノ門のこんぴらさんを知る人は、神社として信仰を集めたり、参拝客が来ることと日当たりは別だとわかっているはず。

みんな冷静になってほしい。プロの活動家は確かに一生懸命反対のメソッドを教えてくれるだろうけれど、これから何十年も一緒に住むご近所さんにそこまでやっていいの？

トラブル、全く避けられていないのですけど...
以前ここのスレで、
桜蔭側と宝生側が大人の話し合いでお互い納得のいく設計になるようなことを
必死に書いていた方がいましたが、
あれは一体何だったのでしょう。

> だけど、中学校の前に配置された公開空地
どこか別の建築計画のことを言っているのかな？
桜蔭学園との敷地境界沿いには公開空地は設けられていないのですがね。

お前はデベロッパーの手下なのかと言われるかもしれないので、予防的に宣言しておくが、今回の宝生ハイツの改築にともなう計画に、文京区民がどんな反応をするのかニヤニヤして見ている人が一定数いる。

またおかしな訴訟騒ぎになって、文京区が投資にみあわないおかしな人たちが住む土地であるという印象を与えたい人の思惑に乗るのは愚かな選択であると言っておこう。そういう人の息がかかった人がいないとも限らない。それに利用されて大事な社会的な信用というものを失わないように願うばかりだ。

>>8018 匿名さん
東側敷地境界に公開空地を南北に広げてみたらわかるよ。すごい日当たりが悪くなるから。南の大きな公開空地が中学校ばかりでなく、高校の校舎の日照も確保してくれている。相手が寡黙だからといって、そういうことを言ってはいけない。なぜあなたたち反対派はそれほど饒舌なのか。それは管理組合の計画が優れているからではないのか。

私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方の不見識を問いたい。

>>8020 匿名さん
失礼、ちょっと言いすぎた。
>私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方の不見識を問いたい。
ではなく
>私はこういう人たちと一緒に騒いでいる先生方がいるとするならば、その不見識を問いたい。
に訂正します。

あ、思い出した。
PTAが反対って言ってるのに、
「（桜蔭の）親御さんたちがどう思うかな？」って不思議な心配してた人だ。

歴史遺産を保護したがる割に歴史から学ばないのが文京区民

>>8022 匿名さん
PTAは父兄の会なんだけど、父兄全ての意見を民主的に実現する組織ではないんだな。
人の親になったらわかるだろうけれどね。

なんというか活動家の人は昔の共産国のプロパガンダみたいに人民の意思が国家の意思だという安易な発言をするんだけど、個人の意思と組織の意志なんて絶対に一致しないというのはむしろ常識だと思う。

私が学校の経営者なら、父兄が騒いだら対応せざるおえないと思いますよ。だって学校だって企業だから。

案外先生方も板挟みになっているんじゃないでしょうか。ちょっとでも日当たりが悪くなる計画を止めさせて下さいみたいなPTAの偉い人の意見を無碍にもできない、かといって適法の範囲で一生懸命学園の日当たりを考慮してくれた人たちの恩にも報いなければいけない、そのジレンマは同情するべきであると思います。

学校も教育産業ですから、消費者の意見には従わなければいけない弱みがある。ここはむしろ司法の判断をあおぐ方が丸く収まるのかもしれませんが、学園への世間の目は変わるでしょうね...そこまでやるかみたいな。

マンション紛争の当事者として、強烈な反対運動でマンションの建て替えを阻止したみたいな悪名が轟いたら私の娘は絶対にそんな思想的に偏った学校にはやりませんよ。それだけの覚悟があるならおやりなさいと言いたいですね。

学校環境を悪化させるマンション計画に賛成なさるようなご家庭ですか。それでしたらお嬢様は桜蔭に通わせないのがいいです。

>>8027 匿名さん
問題は、高校の校舎の一部の日照が遮られるであろう計画への反対がどれほど正当かどうかという問題だと思います。私の懸念するところは、反対しているご父兄のどれほどが実際に宝生ハイツ側の主張を生で聞いているかということです。

学校が隣地のマンション業者を訴えた事例はいくつもありますね。

私は子供を育てた経験から言わせてもらうと、名門と言える学校ほど、親の代からのOBの生え抜き子弟の父兄が役員になる可能性が高いです。受験でポッと一代で入った人はPTAの意思決定過程に関与する人はいませんし、まあ普通はそういうのに関わろうとは思いません。そこにサイレントマジョリティが存在するのです。

>>8029 匿名さん
>学校が隣地のマンション業者を訴えた事例
まあ、下品ですよね訴訟なんて。
やったらまず間違いなく刺青のように刻印がつきますよ、あそこはそういう学校だと。

だから何億円もの寄付をOGや父兄から募って隣地の安くない土地を買う学校もあるんじゃないですか。訴訟なんて下品なことをやるんですか、やりたいんですか。

親子で桜蔭生か。強そうな家だな。

国立マンション訴訟も桐朋中学校高等学校の関係者が始めたものでしたね。

そういう下品なことを推奨するような人を外部から引き入れたならば、そういう色眼鏡で見られるのを受け入れたということだから、私はそういう所だと認識します。

司法の場でないと決着が付かないならそれは仕方がないことです。

>>8032 匿名さん
東大だって3代目4代目が入学しますから、決して珍しいことではないです。

>>8035 匿名さん
>司法の場でないと決着が付かない
他人に決めてもらうことがそんなにいいことなんでしょうかね。
私はギリギリまで当事者で和解の努力を進めるべきだとおもいます。

宝生ハイツ側が和解しようとしていたら和解協議の間は総合設計の許可申請をしないでしょう。すでに司法の場でないと決着が付かない状況になっていそうですよ。

父兄じゃなくて父母ね。赤い人も、そうでない人も注意しましょう。

twitterにこのような意見がありますね

こいつはビンテージマンションがこの先百年二百年保つと思ってるのか？w

父兄なんて書いているの、一人だけでは。
この人の長文、どこか歪で読むの好きなのです。
「ここに書き込む目的は、周辺の住民に裁判起こされたくない為」
みたいなこと、無邪気に書かれていたこともありましたね。
もう、ここに書いたところで変わらない気がするのですが...

父兄という言い方は時代を感じるな。私が子供の頃も既に父兄とは言ってなかったよ。

まあ父母だろうが父兄だろうが実質的な問題じゃないよ。

ただ争いごとを目にするのは不快だし、それを無責任に野次馬が煽り立てているのは放っておけない。なんのために中の人が音無しで動いているのかわからないのかね。

訴訟となって世間の耳目を集めれば、人々の記憶に残ることだろうし、のちのちそういう色目で見られるだろうさ、同じ区に住んでいるというだけでね。

この辺に投稿された例の完成予想CGにしたって、それを見た人が感情的になるような形で提示されている。もしあれが公式のもので建築主が作成したのであれば、たぶん色々な時間の日陰を示すために複数作られたと思うので、学校が午前中にマンションに濃い影を落としているCGだって作成されていただろう。建て替えになる経緯や理由も縷々説明があったことだろうさ。それを聞くことができない人に一方的に煽り立てるような情報を与えて衝撃を与えてバズらせようというのはちょっといただけないな。だいたい大して拡散されていないだろ、ツイート。

ルサンク小石川のように高低差がある、前面道路が狭い、避難路が・・・といった特殊要素がなさそうで、宝生ハイツ組合と「原告」の戦いは、伝統的な財産権vs生存権になるのかなと思います。となれば、原告が勝った例がありません。

> 私がマンション住民だったら、絶対諦める。

とありましたが、
総合設計制度を使う：　　住民の負担はゼロ
総合設計制度を使わない：住民の負担は4000万円
となるのに、軽々しく「絶対諦める」と言うのが相当異常。

このような意見もあります

有象無象の負の感情が渦巻くツイッターで、こうやって「持つ者」が調子こいてイキり始めると、「持たざる者」たちが触発されて世論がどんどん本題からズレていくことになりそう

>>8047 匿名さん
私は逆だと思います。キレたら終わる。

銀の匙を何本も咥えて生まれてきた桜蔭の生徒やOBに対し負の感情を抱いてる人、文京区内にはいないかもですが、世の中には沢山いると思うのです
SNSでどこの誰とも分からない人々の感情を煽るようなやり方はあまりやらない方が良い気も

町会も女子校も決してキレていませんよ。粛々と手続きを進めているようです。次の手順を見据えているのでしょう。

細かいですが、桜蔭の生徒やOB…ではなくてOGですよね。文京区では桜蔭の関係者を支える人は少なくないと思います。また他の学校関係者も支えているようです。

昨日の公聴会もメディアが取材していたようですね

ツイート貼ってる人とキレてませんよの人は同じなのかな。
この人もこう言ってる！他の人々もそう言ってるらしい！みたいな書き込みばかり。

私は参考になりますがねえ。あなたにとって都合のよくない情報なんですか？

文京区民じゃなかった頃から、桜蔭に対しては凄すぎてリスペクトしかなかったけど。

母娘が桜蔭生というご家庭も知ってます

CORBって閉店してたんですね
建物の取り壊しが理由だそう

小石川二丁目のパン屋さんですね。ル・サンク小石川の脇ですね。

>>8059 匿名さん
何かできるんですかね、そういえば先日スーツ姿の集団がなにやらマンション風工作物の前で相談してましたね。

>>8046 周辺住民さん
広い公開空地ができて景観が改善しますし、建て替えでよいマンションが建つ事で、高さ制限の上限まで使われていない、開発余地のある周辺地域の再開発に投資しようと資金が集まる呼び水になる事も期待されます。悪いことばかりではないような気がします。

>>8062 匿名さん

成田空港の建設の歴史が証明しているように、反対派って「反対すること」がレゾンデートルになっているから、視野狭窄であることが多く、反対運動がなければ、いい方向に進んでいたプロジェクトすら、平気でつぶしてしまう。反対運動が起こっている時点で、そこの土地の価値は棄損されているわけだから、反対運動はいかに生産的でないことが分かる。反対派は盲目的な宗教信者みたいなものだから、理屈が通らないし、非常に厄介な存在だ。

都市整備委員会、
ネット傍聴しましたが、双方が納得いく形になるまでは、
総合設計の許可は難しそうな感じでしたね。
文京区も当事者な気もしました。

文京区がどのようにかかわっていくという話なのでしょう？

>>8064 匿名さん
どれどれと見に行って時間を損した、いつものシャンシャン委員会動画ではないか。

>>8063 匿名さん
まあ三里塚については国家という制度に対する深い恨みを抱きながら満州から引き上げてきたという背景を持つ農民に対して、戦前の官僚の雰囲気が色濃く残る上から目線の役人の交渉スタイルが火に油を注いだというもので、そこに日本の政府転覆を目論む新左翼過激派が入り込んでグチャグチャになってしまった。

まあ、あれはあれで国のオウンゴール気味な事件ではあった。ただ助っ人がほしかったとはいえ、ああいう左翼過激派を誘い込んでしまうことで事態が大きくこじれて周辺の農民の人生も大きく変わってしまった。それが本当によかったのかという検証はおそらく我々野次馬とか左翼思想家の手ではなく地元に住む人たちによってなされるべきことだろう。

たぶん、一緒によりよい三里塚を作りましょう、満州で大変なご苦労をなさってきた皆さんにとっても利益になる計画にしましょうと下手に出ていたらわからなかったな。

三里塚は根回しなしに発表したのが良くなかったし、さらに農民が過激派に利用されたかたちになってしまい、おぞましかったですね。

おそらく三里塚の農民たちはいつしか置き去りにされて、空港の管制塔を破壊するとかそういうテロリズムを働く新左翼セクトの活動家にはうんざりしていたのではないかと想像する。運動が一度大きなダイナミズムをもって動き始めるとその惰性であらぬ方向に行ってしまい、そこに住む人の人生を輝かせる方向とは全く異なった方向にいってしまいがち。満州事変とか日華事変のときの大日本帝国陸軍みたいなもので、もう後戻りはできなくなってしまい、いつしか異論を持つものすら弾き出されてしまう。

>>8068 匿名さん

https://news.yahoo.co.jp/articles/602df4359097858172c2c3b7da185cef99ce...

外国人の記者が「国葬反対デモの運動をしているのは高齢者ばかり」とド直球な問題提起をしているのが面白い。老い先短い高齢者が騒いでいて、一方で若者はあんまり関心がない。成田空港の反対派にも言えるし、文京区のマンション建設反対だって同じじゃない？ SNSやYouTubeを駆使する反対派がいたら、とっくにムーブメントが起きているのに、ろくにホームページすら作れない人が反対しているんじゃないかな？

>>8069 マンション検討中さん
>ろくにホームページすら作れない人が反対している
それはないだろう、今までだっていくつもホームページを作ってきているんだから。

ただ今回ホームページがないというのはそういう意志が働いているという事だと思うな。中に誰か賢明な人がいるようだね。

>>8070 匿名さん

そもそもホームページだけで情報発信しようという考え方自体が古い。ホームページを作って終わりじゃ、自己満足だからね。

>>8069 マンション検討中さん
>老い先短い高齢者が騒いでいて、一方で若者はあんまり関心がない。
沖縄県知事選挙の分析でも、高齢者は反基地を掲げる候補を支持したが、現実の生活の糧を稼ぐことを重視する若者の支持は伸びなかった。実際、沖縄は台湾と一緒になればいい、昔は一つだったと言う古老はいても、中国と一緒になりたいという若者はいない。若い頃にプロパガンダに毒されるとなかなか洗脳からは覚めないようだね。

文京区が当事者の意識がないから紛糾しているのでは？

>>8071 eマンションさん
一応SNSやこの辺の掲示板でもやっているんだけど、リツイート拡散されないのがなによりの証拠ではないかと思う。最近はリツイートでも訴えられる時代だから、おいそれと無責任には拡散してくれないだろう。どちらに理があるか自ずから見えてくる。

>>8073 匿名さん
私も今回の件は文京区の責任が大きいと思います。

文京区も利害関係者の一つなので、文京区が公正な判断ができるようにも思えません。

>>8070 匿名さん
> ただ今回ホームページがないというのはそういう意志が働いているという事だと思うな。中に誰か賢明な人がいるようだね。

私もそう思う。意思の示し方がコントロールされている。段階的に強めてくる可能性はありそうです。

>>8064 匿名さん
今日は文教委員会もですよね。こちらもどのような審議がされたかわかりますとありがたいです。

建築行政的には文京区は蚊帳の外なんですよ。もともと1万㎡以上（本件も該当）の建築物は東京都の管轄なので。

> 1万㎡以上の建築物は東京都の管轄なので。
そのことを知らずにDJあかいさんがブログ記事を書いていたことがあったなあ。ル・サンク小石川の記事。修正もされないままだよ。

仮に文京区が反対派と結託してこのマンションは文京区の条例に違反しますみたいな看板を貼ったとしたら、たちまち訴訟になって一発で負けるでしょうね。国立がそうだった。都＞市区町村　だからね。

>>8069 マンション検討中さん

国葬が法的に「国の儀式」であって内閣府の所管事務であることが報道で明るみになりました。国葬反対派の人たちは振り上げた拳を下ろせなくなりましたね。だから、反対派って感情で動くからダメなんですよね。国葬当日のデモにも警備費がかかるのに。マンション建設反対派も街の発展と景観を阻害する存在として、歴史に刻まれるんでしょうね。

>>8078 匿名さん
文教委員会の方は、私は見れていないのです。すみません...

訴訟にされると困る人がいるようですね

> 1万㎡以上は東京都の管轄
正しくは1万㎡超でした。

第１ 計画に当たって配慮すべき事項等

ア 周辺の市街地環境等に対して配慮した建築形態であること。
イ 周辺市街地の状況の変化等を踏まえ、計画建築物の用途、形態、配置等について、地区の 将来像を見据えた配慮がなされていること。
ウ 計画の規模及び周辺市街地の状況に応じ、都市施設若しくは公共施設等の機能補完又は これらの負荷軽減のための具体的な措置を講じていること。
エ 計画の規模に応じ、周辺市街地の防災、避難に有効な施設を設けていること。
オ 福祉のまちづくりの推進に配慮したものであること。

カ 計画の内容に応じ、適切に用途・施設が計画されていること。
キ 住宅の整備に当たっては、多様な世帯が居住する活力ある地域社会の形成及び高齢者等 の居住の安定の確保に資する住宅の供給に配慮すること。
ク 敷地内の空地及び建築物の屋上等について、緑化が図られていること。 なお、公開空地の緑化については、「公開空地等のみどりづくり指針」（平成 19 年５月 31 日付 19 都市基施第 74 号）に即したものであること。
ケ 計画の用途、規模等に応じ、建築物の熱負荷の低減及び設備システムの省エネルギーに対 する取組を環境への負荷の低減に高い効果を有するものとするなど、省エネルギー対策等に よるカーボンマイナス(CO2 の排出削減)について配慮したものであること。
コ 建築物の高さ等について、「東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針」（平成 18 年３月 31 日付 17 都市建企第 529 号）及び東京都景観計画の景観形成基準に適合したも のであること。

都市整備委員会では、
アの段階でつまずいているのでは、という感じでしたね。

都議会の都市整備委員会って、何か権限が与えられているんでしょうか。

権限は良くわかりませんが、
計画が許可できる形になるように、やり直しを指導していくような印象でしたよ。
周囲と軋轢がある状態では、総合設計制度として認められないのでは。
間違っていたらごめんなさい。

ちなみに私はどちらかと言えば右寄りなのですけれども、現状の案には反対です。

>>8091 匿名さん
>現状の案には反対です。
現状の案がどういうものなのか、反対する立場の人たちが出した一片の画像しかないのに、そんなふうに決めつけてしまってよいものなのだろうか？

あの画像を本物だと仮定した場合、現在の宝生ハイツの建っている敷地の南側、三角形の出っぱり部分を含むかなり広い範囲が公開空地になりそうだ。確かに夏至の日没時の影は高校の校舎にしっかりかかると思われるけれど、広い公開空地を作る配慮をすることで高校の校舎にも日中日がさすはずだ。中学校の目の前には広い緑地帯ができて子供たちの目を楽しませることだろう。

議員さんに陳情するというのはオーソドックスな方法で、賛成する方も反対する方もそれぞれ自分の意見を聞いてくれそうな議員さんとかに陳情するのは普通だし、議員さんもよくそういうネタをツイートしてくれる。今回も都議会の委員会にかけられたことでいくつかのツイートがされているが、その会派が都議会でどのような勢力図をもっているかに着目すると、まだまだ都議会の過半数を説得するには至っていないように見える。

一部の反対者を除き、当事者がほぼ沈黙している現状なので、おそらく円満解決の道はまだ残されているとみられる。三里塚のような見苦しい戦いにはならないだろう。非常に賢明だと思う。どちらも頑張れとエールを送りたい。

ちなみに私はマンション環境性能表示でみどりが星三つのマンションがコンクリートで固めたビルだらけの本郷という地にできることを歓迎したい。ハードルが高い維持管理・劣化対策も星三つなら、ひょっとすると環境性能表示満点マンションになる可能性がある。

あなたが以前、細く高くすれば時計の針がなんちゃらかんちゃら言ってたように、
細く高いものになって校舎から離れると思っていたのですよ。こんな横長で高くなるとはがっかりです。

同感です。総合設計で地域の住環境が良くなっているわけでないので。

反対する立場の人からすると絶対に出したくない、広大な緑の庭に面した白亜のマンションの美しい立ち姿を描いた全体図が表に出る日を待ち望んでいる。2年後にマンションコミュニティでごちゃごちゃ文句をつける連中とあーでもないこーでもないと楽しい議論を戦わせられることを今から楽しみにしている。

>>8098 匿名さん
緑は増えているよ。都立工芸高校の生徒も癒やされるだろう、今はルーフバルコニーに翻る洗濯物ビューだから、著しく状況は改善される。

>>8097 匿名さん
>こんな横長で高くなるとは
まあおちついて、建物は高校にある学園の看板のあるところよりもより北側に立っていることに着目しよう。広大な緑地帯を確保するためには必要な措置だったろう。

ただあの形で本当に決定なのか、という気もするんだよね。なんらかの譲歩があるんじゃないかな、と期待するけどね。

広大な緑地帯って、別の建築計画のことを言っているんだろうか。（仮称）宝生ハイツ建替え計画にはそのようなものはないので。

本郷本郷はビルがいっぱい建っている。弓町のクスだって、庭というよりは小さな植栽の中に聳え立つ巨木。お世辞にも広く市民に公開された緑が多いとは言えない現状で、結構しっかりしたサイズの緑地ができるのは地域の住環境を改善させるというのは悪いことじゃない。確かに広大と言う表現をとると東京ドーム何個分みたいなスケールを想起する人も多いと思うので、大袈裟な表現かもしれないが、本郷としては広大。本郷給水所公苑があるじゃないかという人もいるが、あれは確か家の三階ぐらいの高さに造られた空中庭園ではなかったかと。道路からは緑はほとんど見えない。

あなたが考えているような「緑地帯」は
ありませんよ。屋上緑化を指しているのでしょうか？

本郷ビギナーですが本郷で緑を感じられるのって東大周辺くらいじゃないですか？

本格的な緑だと東大の中だけですね。中くらいだと、本郷給水所公苑、元町公園、清和公園などがあります。役所っぽく湯島本郷地域とまとめると、湯島聖堂など含められるかと。

>>8106 周辺住民さん
元町公園は潰されてビルになりますよね
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0209/8621/01_jigyokeikaku.pdf
https://www.juntendo.ac.jp/ai/

清和公園は本郷四丁目で、宝生ハイツ付近からだと少し距離がありますね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/seiwa.html

本郷五丁目のオルガノ跡地の再開発に大期待ですね、あそこも総合設計制度を利用して緑の公開空地のある良いマンションが建つといいなと期待します。

オルガノの跡地にはぜひ樋口一葉とか明治の文豪達の逍遥した街らしく、明治的な意匠のあるゆかしいファサードになるといいなと勝手に妄想しています。どんなのが建つんだろうな。

元町公園は再整備で存続じゃないでしょうか。壊されるのはその北側にある元・元町小学校の校舎のうち西側の棟です。東側の校舎は保存されますね。

気持ちの悪いスレだなあ

>>8109 周辺住民さん
説明会の資料をよく見たらそうですね、元町公園は残るようです。
さすがに震災復興公園の痕跡を残す史跡みたいな公園ですから残しますよね、さすがに。とはいえ階段があるなどあまりバリアフリーとはいえず、障がい者や高齢者といった全ての区民に優しい公園とは言えないですね。

>>8106 周辺住民さん
>本格的な緑だと東大の中だけ
その東大もコロナで一般人出入り禁止になった時期もあったり、わたしたち文京区民の施設ではないんだなと心底思い知らされました。区民が自由に出入りできる緑地が必要だなと強く思います。防災の観点からも大事なことでしょう。

昨日は夜になってから東京都議会文教委員会が開かれたようです

宝生ハイツの件は議員さんもツイートされていましたね。

オルガノ跡地がオプレジだったらがっかりですねw

>>8114 匿名さん

一昨日の公聴会では香川県のこんぴら神社本部から総合設計を反対する意見陳述があったとのこと。メディアも取材していたようです。

「反対」の表現は使わないようにしているのに。味方したいなら汲んであげた方がよいですよ。

しかし、学校だからという理由で建てられる建物が建たないとなると今後、学校周辺の土地って値下がりするんでしょうか？関係無いのでどうでも良いですが、文京区は学校周辺の土地おおそうですよね。

公聴会ではっきり反対していますよ。

あと、今回の遺恨が残った場合、桜蔭中高の建て替えの時に再び揉め事が起こらないでしょうか？そうすると、いよいよ学校のそばは開発が敬遠されませんか？桜蔭も再開発に部分的にでも参加して成功事例を文京区に残してまらえるとありがたいですね。

上でも書かれていますが、反対しているのは桜蔭だけではありませんよ。
調整は難航するものと思われます。

>>8120 匿名さん
周辺の一体再開発をしようとかいう話が持ち上がった時には何かと言われるでしょうね。まあ、今回建ってしまえば遺恨も残らないと思いますが。

>>8115 匿名さん
>オルガノ跡地がオプレジだったらがっかり
その可能性はないみたい。登記簿取った不動産屋さんが財閥系のMとリークしてくれているので、この時点で三井か三菱、パークコートかパークハウスはまず間違いないかと。

公聴会という公の場で地元町会、女子校、神社が「反対」の意志を明確にしていますが。

「反対」って、実質的に反対だと解釈しているだけじゃないでしょうか。訴えている側は表現に非常に気を配っているように見えますが。

>>8120 匿名さん
桜蔭の建て替えでもしお金がない場合、高い建物を建てて切り売りしなくても、父母から寄付金を募れます。そこが宝生ハイツの皆さんと異なる点。

>>8126 周辺住民さん
いや、お金があったとしても工事車両が入るから危険だとか騒音でなんとかとかいくらでもケチつけられますよ。

それに、元の校舎とそっくり同じものに建て替えるにしても仮校舎を建てる敷地はないように思えます。おそらく講堂とかがある敷地に新館を建てて、そこに移動して古い建物を壊して空いた敷地に講堂を建てるとかそんな感じになるはずです。学校を運営し続けながら全く同じ物なんて建てられませんよ。

同じものが建てられない時点で景観権とか日照権にかかわるさまざまなクレームがつけられますので、最終的には建築基準法に準拠していてしかるべき建築許可が取れれば建つんでしょうけれど、ルサンクみたいに完成直前に許可取り消しとかやられたら大変なことになりますよ。

遺恨が残ろうが残らまいが、文京区のマンション建設にはケチがつくのがデフォルトです。

>>8130 匿名さん
>文京区のマンション建設にはケチがつくのがデフォルト
ほら、ね。こういう心無い言葉が書き込まれることこそが、あのルサンクの大きな遺産ですよ。

>>8128 匿名さん
ところが、です。旧元町小学校を仮校舎にして建て替えた例が結構あります。というか、桜蔭もそうしました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0100/8091/teigen.pdf
平成 10（1998）年に児童数減少のため、真砂小学校（同区本郷四丁目）と統合され、本郷小学校となり、旧元町小学校は閉校となりました。その後、校舎は文京区立本郷小学校新築時の仮校舎、私立桜蔭中学校・高等学校や東京田中千代服飾専門学校の建て替え時の仮校舎等に使用されてきました。

虎ノ門の金刀比羅宮とかビルの谷間だけれど、発展する周囲の状況を見るとすごいご利益があるんじゃないかと単純に思っちゃうんだけどね。

心無いもなにも、ただの事実です。
文京区の短所でもあり、長所でもあります。

> ルサンクみたいに完成直前に許可取り消しとかやられたら大変なことになりますよ。
これ、微妙に間違っているかも。正しくは、こうです。

よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）。なので、避難路を作り直してください。つきましては建築確認の再提出が必要です。前回の建築確認では8階建てがOKでしたが、今は6階建てまでしか認められないので、そのような計画に直してください。

なので、上の2層を削って、その分を北側の空いているところに建てて分譲再開にすればよかったんです。NIPPOとしては、確認検査機関やそれを監督する行政に損害賠償を求めるため、そのままにしているのかと思います。

>>8134 匿名さん
ケチがつかないマンションも数多あるわけで、常にケチがつくような表現になってしまうところがね...

それに反対運動そのものは文京区に限った話ではない。デカい事件があると人々に強い印象を与えてしまうのは否めないところでしょう。長所か短所かは個々の事例にもよるところですね。

>>8132 周辺住民さん
たまたま空き校舎があったからよかったからできたウルトラCですよね。もう元町小学校は別な用途に転換されてしまいますし、使えないですよ。通常は現在建て替え工事中の文京区率柳町小学校のように、何期にも工期を分けてスライドパズルのように校舎を建て替えることが普通でしょう。実際柳町小学校の建て替えは反対が多く何度も二転三転して今の計画におちついたように記憶しています。

宝生がルサンクみたいになったら（オーブンハウス以外の）デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう→駅近中古マンションますます価格高騰？

オープンハウス「文京区は俺たちのもの」

>>8135 周辺住民さん
> よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）

これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。NIPPOが建築計画を修正しなかっただけです。

東京都立中央図書館に行けば裁決書に加えて審査請求人側が出した反論書も読むことができます。もう少し確りと調べてから書込みしてはいかがかと。

> これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。
だからそれを延々と裁判で争っていた（条例に合っているかの確認）のでは？ なんでいちいち上から目線になりますかね。

よく確認してみたら…というのがおかしいのですよ。なぜなら、元々追及されていたのだから。

延々と裁判で争っていた…も誤りです。

>>8139 匿名さん
>デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう
それ以前に地価が下がりますよ。相続税を安くしようとでも思っているんですかね...

＞気持ちの悪いスレだなあ


掲示板はまだマトモなほう。
実際住むともっとエグいよ。

忖度したりせずハッキリもの申す人が多いのは確か

最近はどこのスレも似たように荒れてるよ

想像してごらん　何も反対しないって
あなたなら出来ると思うよ
欲張ったり飢えることも無い
人はみんな兄弟なんだって
想像してごらん　みんなが
文京区を分かち合うんだって...

僕のことを夢想家だと言うかもしれないね
でも僕一人じゃないはず
いつかあなたもみんな仲間になって
そして文京区はきっとひとつになるんだ

まあ冷静になってもっと巨視的な視野で考えてもらえるといいと思うんだよね。まあ人間なんて、考えが違っていてあたりまえなわけだから、お互いに理解しあえる日もくるのではないかね。

https://www.oricon.co.jp/prof/193721/lyrics/I042483/

「20階建」vs「現状の高さ・容積率・同等の位置」
妥協点が想像できへん

文京ガーデンの北棟（パークコート文京小石川ザタワー）。当初は高さ155mだったのが周辺の猛反対で141mに変更。失われた4層分×16戸の1戸当たり粗利が1億円としたら、再開発組合は64億円の損失を被ったわけだ。一方、工事費高騰で資金が足りなくなったとして、追加で100億円の補助金が入った。

私を含め、文京区民って鹿馬だよねー。

何が言いたいかって、宝生ハイツ建て替えのこと。周辺の意見に従って小さな計画に変更されて、実はその補填として税金が入ることになったら、鹿馬だなーって。

足して２で割って、総合設計制度を使わず15階建の建物を敷地いっぱいに建てれば事態はますます悪化すると思います。総合設計制度で公開空地ができたことである程度双方の損失を最小限にしつつ利益を最大化しているように私は思うんですけどねえ...。

こういうことは落とし所を考えないと、ただの泥試合になって誰も得をしないなんてことにもなりかねないです。どこまで双方が考えているのか...

いま東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針という文書を読んでいたんだけど

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/sougou_ss.pdf?...

４ページに第三者による意見という項目があって、建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられるという話があるんだよね。

ひょっとすると日当たりを確保できるようにもっとスリムで高いタワーにするというウルトラCもあったりして...

宝生ハイツ建て替えは法定再開発じゃないから、
補助金はあまり貰えないですよ。

>>8155 匿名さん
失礼、ちょっと表現に誤りが
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられる
ではなく
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点から意見を述べればもっと高い建物が建てられる

でしたね。
この一項、何か問題解決に資するところないですかね

ないと思います。（ごめんやで。）

いや、いっそ60階建にしてしまえば地上への投影面積が同じ床面積を確保しつつざっくり三分の一にできますよ。裏の神社の日当たりもよくなります。

表参道ヒルズみたいにして地下20階というウルトラDもあるね。

>>8155 匿名さん
ほんとそうですね。うちは文京ガーデン北棟の日影に入っていますが、もっと高くなったところで「被害」はさほど変わりません。いっそのこと、高さ2倍にしてその分幅を半分にしていただいていたら、「被害」は半分で済んだ。

先日、文京ガーデン真ん中の東西に抜ける道を歩いていたら、近所の古い住民と思われる手ぶらの爺さま二人が、テナントの入っていない辺りを見ながら、「ほらな、いまだに（テナントが）全然入ってない」「（テナントが）埋まらないだろうって言ってたのにな」みたいな会話をどや顔でしてたのを目撃。
なんか文京区民って粘着気質でネチネチしてるのかなと思いました。

今住んでいるマンションでも昔から文京区にいた住人は粘着気質でネトネチしていて、自分含め区外から来た住人はぶっちゃけ困惑してしまうことが多いです。

>>8156 匿名さん
わかってますよ。あまりもらえないじゃなく、全くもらえない。でも何らかのかたちで便宜を図ってもらえる可能性は無きにしもあらず。

>>8110 匿名さん
> 気持ちの悪いスレだなあ

それが文京区なんです。FB上には、こんなグループがあるんですよ。

文京区さいこう！
https://ja-jp.facebook.com/groups/1528689934035054/

文京区だいすき
https://www.facebook.com/groups/499178910238695/

>>8161 周辺住民さん
60階建はさすがに無理でもパークコート文京小石川と同じ40階建てにすれば、20階建てとくらべて半分の建坪で同じ延べ床面積の建物が建つわけで、そうなれば隣接する学校や神社からの棟間距離が緩和されてきますね。緑地帯ももっと広げられそうです。

ぜひ東京都にはこの線で調停をしていただきたいと個人的な願望を抱きました。

>>8165 匿名さん
一応、総合設計制度を使った場合の高さ制限は69mと決まっています。なので、この範囲であれこれ考えるのが良さそうですね。

>>8164 周辺住民さん
この方々は湯島のぼったくりバーや風俗街もお好きなのですかね

>>8167 マンション検討中さん
？？？

白山通り沿いのビルも含めた再開発だったらな

>>8169 匿名さん
なぜかそういうのが上手くいかないんだよね...

現状を追認して反対することよりも、現状を打破して未来に進むことの方がずっとエネルギーもいるししんどいからだろうな。

森ビルだったらやってただろうね...

能楽堂じゃなくて1階がスーパーだったら周りも違ったのかな。

宝生ハイツの建築敷地は第一種文教地区です。
劇場を建設できないだけでなく、スーパーを建設することもできません。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA

第一種文教地区って結構厳しいんですね。

ドンキホーテなどの大通り沿いは文教地区ではないということでしょうか。

ドンキホーテは文教地区ではないのですが、壱岐坂の南側は白山通りに面している場所も含めて規制がされているようです。

ありがとうございます。文京区に住んでると文教地区はどこにでもありそうなイメージでしたが、全国的にも思ったより数は少ないようですね。

全国的に数が少ないということは、文教地区の規制がされれば厳しいということではないでしょうか。

文の京を謳うのなら、文教地区の学校環境は守って欲しいと思う。

宝生ハイツの人たちは第一種文教地区で制限されることを知っていたのでしょうかねえ。宝生会は当然知っていたでしょうね。三井不動産も。

1回特例を作ってしまうと、あっちもこっちもで際限なくなってしまいますからね…

そうですね

近隣説明会で宝生ハイツ管理組合は第一種文教地区に指定されていると説明しなかったようで。説明を担当した業者にはわかっていたはずと思うのですが。

わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。

文の京を謳ってるのに湯島のようなエロエロバイオレンス繁華街を抱える文京区w

丸の内が三菱の街であり、渋谷が東急の街であり、六本木が森ビルの街であるように、文京区はオープンハウスの街になってほしいです

> わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。
都市計画でどのような規制がされているかは、説明しないといけない事項のはずですが……知らないのですか

>>8187 匿名さん

本郷七丁目にもオープンハウスのマンションができますね。

不動産売買時の重説では不利になることも説明する義務があるけど（法律で決まっている）、近隣説明会って法に基づく会ではないですよね。

失礼しました。近隣説明会も条例に基づくんですね。でも、その内容は建物や工法についてであって、都市計画についての説明義務はないようです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/hunsou/hunsou_02.htm

建築敷地の位置の説明で (1)地名地番 (2)用途地域 (3)その他の地域・地区　を説明するように指導されます。文京区住環境課に聞いてくださいね。

>>8192 匿名さん
なるほど、そうなんですね。住環境課が言うのは担当違いの気がしますが。

文京区住環境課は文京区の紛争調整を所管する部署です。説明会で建築主が説明すべき事項を説明しない場合に住環境課が指導します。のべ面積が1万平方メートルを超えると東京都調整課の所管ですが、文京区のルールにしたがうことも求められて、東京都調整課と連携して文京区住環境課が建築主を指導します。

文京地区に住宅を建てるのは問題ないようですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/qa/faq-toshi2.html

能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう

> 東京都調整課と連携して
なるほど、そうなんですね。1万㎡超で総合設計制度なのに、文京区が入ったところで住民の力になれるのかなと思った次第です。

今文京区ができることは、何か法令に違反していないかどうか監督指導するところまでで、適法なものに難癖つけてやめさせるということはできません。

景観利益を損なうことを違法であると訴えるには、関連法規に違反するものでその態様や程度の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠く場合に限り景観利益を違法に侵害するものとみとめると判例で定義されています。適法なものは単に気に入らないから、不快だからという個人の感情だけでやめさせることはできません。

もしそれが可能になったら、たとえば反社会勢力みたいな犯罪性のある集団が大きなビルやマンションを建てるときに強請るなんてことも可能になってしまいます。適法な活動は最大限保護されなければいけません。みなさんが車を運転していたら常に意識していることではないですか？

>>8196 周辺住民さん
文京区ホームページの「区民の声」から建築主への指導を要請すると、文京区住環境課からの回答のメールをもらうことができます。（仮称）宝生ハイツ建替え計画に限らず、のべ面積が1万平方メートルを超えても東京都と連携しつつ文京区住環境課から指導したという回答をもらえます。

> 能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう
これは誤りで、劇場として扱われます。このことも文京区住環境課に聞いてくださいね。

総合設計の基準を満たさない限りは
適法にはならないのではないですか。

>>8196 周辺住民さん
>>8198 匿名さん
東京都や文京区が監督して問題ない適法な計画ですから安心して建ててもらいましょう。

宝生ハイツ建て替えに関しては、総合設計の許可はまだのようです。下記URLにフローが載っていました。いま公聴会を終えたところなので、次は建築審査会でしょうか。ここが通れば事実上、許可されると思います。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

総合設計制度が不許可になった例は知りませんが、建築審査会でダメ出し食らったケースはありますよね。

>>8199 匿名さん
以前から不思議に思うんだけど、大学とかのホールで有料のプロのコンサートが開かれるケースがあるんだけど、これって違法ではないですか？

東京都は現在審議中です。
結果はこれからになります。

建築主が総合設計の許可申請を取下げした例はあるようです。

>>8202 周辺住民さん
>建築審査会でダメ出し食らったケース
反対する人はそこにすがるしかないでしょうね。
近所にもそれで潰れたプロジェクトがありますし...

ただ、能楽堂が仮に引っ越したとして、この地域で許された最大の建物が建つともっと日当たりが悪くなるという...

>>8203 匿名さん
学校に付属した施設は学校として扱われます。
宝生会が各種学校や専修学校を設置していれば学校として扱われるかもしれませんね。

現地の掲示で用途は共同住宅、能楽堂と明記されていますね。

ちなみに現地の標識には高度地区も文教地区も記載がないです。

かつて宝生会と学園との間で交わされたとされる覚書？が、
法的には有効なのか無効なのかという点もとても興味があります。

用途は「共同住宅、劇場（能楽堂）」の記載が正しいでしょうね。

>>8210 匿名さん
それって都市伝説ってことないでしょうか。

元二親和会
宝生ハイツ建て替え反対の署名活動についてご協力のお願い

宝生会と三井不動産で能楽の学校を作って、その学校の付属能楽堂にするのがいいのでは？

都市整備委員会でも話が出ていましたよ。
都市伝説では無さそうです。

>>8213 匿名さん
だから反対じゃないってば笑。あくまで要望。一番上に「反対しているわけではありません！」って書いてあるでしょ。その「反対」という表現を使わない強い意思を汲んであげましょうよ。

そもそも覚書の中身は何なんでしょう。いつ頃交わされたのでしょう。

>>8217 周辺住民さん
ご要望運動のチラシに書かれている案のように、今後も現状の高さ以上のものを建てないという取り決めを、宝生ハイツ建設時に両者で交わしたようなのです。

>>8218 匿名さん
50年前にも確執があったということなのですね。

>>8219 周辺住民さん
そうみたいです。双方の意見が食い違うとのことなので、書面としてどの程度残っているのかわからないのですが。

>>8220 匿名さん
現・宝生ハイツの東側が不自然に低くなっているのは、かつての確執の結果かもしれませんね。いろいろ教えていただき、ありがとうございました。

>>8221 周辺住民さん
いえいえ、こちらこそ。

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいないしは難航する可能性があると言う認識でいた方が無難ですね。
いまより高層の建物を建てられなければ、建築費を増えた戸数で賄うのは無理ですから

>>8213 匿名さん
「建て替え反対」って凄いですね
反対派は老朽化した宝生ハイツが地震で倒壊し住人が亡くなったら笑顔でお祝いしそうな勢いですね
恐ろしや…

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいという認識で合っていると思いますが。中古物件を高い値で買わないことです。

貴方はそれを宝生ハイツの住人の前で言えますか？

高い値でこの1,2年に買った人には言ってもいいのでは？

8225でも8227でもないですが、
普通に言えそうです…

>>8224 匿名さん
リンク先をよく見ればわかりますが、建て替え反対じゃないってド頭に書いてあります。あくまで高さを下げる要望。

個人的には、要望への署名ならする気になるかもしれないが、反対への署名ってなるとちょっと面倒なことに巻き込まれそうで嫌かな。そもそも違法性がないわけだし。個人的な感想です。

総合設計を適用する建替え計画に地元町会は明確に反対してますよ。公聴会の場でね。

宝生会との取り決めがたとえあったとしても、区分所有者の団体である管理組合は署名していないので、無効ですよね。

少なくとも宝生会は覚書通りにすることが求められるのでは？

>>8232 匿名さん
分譲してしまって単独で意思決定不能となった時点でその能力は実質的に失ったと考えるべきでしょうね。

関係者ではない外部の赤の他人の勝手な感想ではありますが、そもそも論として高さ制限のルールを決める時になぜ今よりも高い建物を建てられないようにせず、既存の建物より高い15階建てのビルが建てられるようにルールを決めたのかということです。実際はもっと高い建物が建てたいという願望を持つ人が地元にたくさんいたということではないでしょうか。

コミュニティの私的な決め事が、国民の代表が議論して作られた法律に優先するという前例ができてしまうことの方が、法治国家としてむしろ由々しきことかもしれません。

50年も前におそらく既に故人となった人たちが決めた私的な取り決めに反するのは怪しからん、というのは、確かに人情としては理解可能です。しかしだからと言って、老朽化した建物を建て替えるという日本が直面している大きな問題（マンションに止まらないです、インフラの老朽化とともに災害の多い日本の国家的大問題です）を解決するために作られた各種法制度に則った合法的な建て替えがそれによって妨げられるというのは行き過ぎだと思います。もっと寛容に考えられないものでしょうか。

総合設計制度の適用を阻むために請願を行い、都議会の判断に期待するようなツイートも散見しますが、彼らは法律を作るローメイカーです。法治と感情を秤にかけたときに、どちらを優先するのがよいのか理性的に判断されるでしょう。

合法かどうかは都が審議中では。

>>8237 匿名さん
現時点では合法です。

結局はまた法廷ですかね。

ただ総合設計制度で建てさせないという選択肢は、それ以外のプランBに追い込むことになるので、今より事態が悪化するような気がします。能楽堂の移転があるかもしれませんが、その跡地に高さ制限いっぱいで公開緑地のない合法なサイズの大型マンションが出現するでしょう。

>>8239 匿名さん
どうでしょうかね、訴えるのは勝手ですが、かかる費用と効果が見合わないでしょう。

>>8238 匿名さん

繰り返しですみませんが、

第１ 計画に当たって配慮すべき事項等

ア 周辺の市街地環境等に対して配慮した建築形態であること。

を満たしていない計画でもGOサインが出るということでしょうか。

>>8242 匿名さん
配慮していないかどうかは都が判断します。
あなたは自分が思うような配慮が十分されていないから満たされていないというわけでしょう？

そういう配慮の意味ではないと思いますよ。

私は総合設計制度を使って大きな緑地帯を、ビルだらけで植栽も乏しい土地にもたらすという配慮をしているし、南側に緑地を作ることで中学校の前に大きな空間を作り日照にも最大限配慮していますよね。そういう配慮はされていると思います。

>>8244 匿名さん
主語の位置が変でしたね。
私が設計したわけじゃないので、私は総合設計制度を使ってというのは誤った表現でした、訂正します。

私ははそういう配慮はされていると思います。という意味ですのでよろしく。

>>8243 匿名さん
違います。
周囲が憂慮している建物について、
配慮されている建築形態であると認められることがあるのかが知りたいのです。

>>8246 匿名さん
>配慮されている建築形態
問題はその要求が、高さ制限のルールよりはるかに低い、現状と同敷地で同サイズというかなり無理筋の要求だということです。おそらく都議さんたちは頭をかかえていると思いますよ。こういう前例を作ることで今後おきうる事態を想像するわけですね。

おそらくそれで損をする人の範囲は、得をする（つまり要求を貫徹する）人の範囲からすると極めて広範囲に及びそうです。個人的には東京都の都市整備政策の根幹にかかわる大問題を引き起こす可能性すら感じます。

>>8247 匿名さん
総合設計の是非を検討しているのであって、
同敷地で同サイズは別に今回の検討事項ではないですよね。

なぜもう少し現実的な要求ができなかったのか...残念な気がします。

損得の問題ではないと思いますが。

>>8249 匿名さん
問題はその総合設計制度を適用することによって公開緑地ができて明らかに住環境が改善するからです。また遮られる日照についても適法の範囲であるからこそ今回の公聴会にまで漕ぎ着けられたのでしょう。

>>8251 匿名さん
>損得の問題ではない
普通の生活者はそういう思想がかった考えには馴染みませんね。
そういうのはもっと大事な人が生きるか死ぬかというときのためにとっておくべきです。軽々しく言うものではないと思います。そうやって不幸になった人はたくさんいるのですから。

> 損得の問題ではない
建て替える側からすれば、大きな問題です。総合設計制度を使うか否かは、無償で建て替えられるか4000万円支払うかの差ですから。

無償で建て替えられるから空地が生まれる、耐震も向上するなど、良好な発展を後押しする、良い制度だと思いますよ。

>>8239 匿名さん
もし法廷に持ち込むとしたら、なにを争点にしますかね。彼らが訴えている日当たりやプライバシーで勝訴したケースってないと思います。

学校環境を守れというのは賛同しています。

>>8256 匿名さん
ただ中学校の前には大きな緑地ができるわけですし、高校の建物の南西方向からの日照もかなりの程度確保できるわけですよね。確かに一番いいのは学校の周りを更地にして森林公園にでもすればいいのでしょうが、さすがに財産権を踏み躙ってまで実現することではないでしょう。要するに最後はお互い様という社会通念の範囲で了解可能かどうかというところに落ち着くと思います。

ただもし、社会の耳目を集めるような大きな話題になるような事件が起きた場合、関係者に投げかけられる社会的な評価というものはどういうものになるか、私は大変憂慮しています。

桜蔭が女子校でなく男子校だったら反対派はもっと少なかったんでしょうねw

人々の耳目を集めるような反対運動は文京区でもいろいろありますが、色々な人に煮湯を飲ませるようなことをし続けるのがサステイナブルなのかどうか、私にはわかりません。武道のときに勝っても負けても礼で終わる理由の一つは、おそらく勝ち負けを決めるということが負けたものの恨みや怒りといったネガティブな感情を誘発するからでしょう。勝って終わるものではなく、勝って生じる遺恨というものもあるでしょう。

その辺、勝ち負けにこだわる人は理解した方がいい。それをみんなわかっているから騒ぎにしたくないと思っているのに。

> 大きな緑地ができる
どこか別の建築計画のことを言っているのでしょうか？
屋上緑化のことを指しているのでしょうか？

>>8261 匿名さん
多分、下記URLに2点ある図のうち、建て替え後の図で下の方に見える緑のことを指していると思います。南側の校舎の西側がまるまる緑になるのに、それを切り取って日影だけを強調していますね。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

宝生ハイツ建て替え問題の件、外野が騒いでも変わるものではないし、ましてやこんなスレで延々と、「あーでもない、こーでもない」と語ること自体、不毛な作業だと思う。そろそろやめたらどうかね？

菊坂の件もまた揉めそう。あっちは総合設計ではないだろうけど。

>>8262 周辺住民さん
下の方に見える緑…は能楽堂の屋上を緑化したものですよね

>>8265 匿名さん

だから、いいかげん、宝生ハイツの話をほじくり返して、なんの意味があるの？
もっと役立つ情報を流してよ！！

宝生ハイツの話は注目されているからねえ

別にいんじゃないの。
ここ住環境スレだし。

>>8267 評判気になるさん

この話題、だれとく？？

十分すぎるほどの話題性がある。

>>8264 匿名さん
焚きつける気は毛頭ないけど、菊坂は絶対、揉めると思います。サンメゾンの建設時も幟が建っていて、町会の掲示板にもそれらしき訴えが書かれていました。

> 南側の校舎の西側がまるまる緑になる
屋上を緑化したものだったようで。

文京区は反対派だらけ。うんざり。そのうち、オープンハウスのマンション「オープンレジデンシア」帝国になりそう。

ただ菊坂が偉いのは、絶対高さ制限の値を一次素案の32mから最終的には24mに下げさせたこと。本郷一丁目の人たちも、こうした頑張りをしてほしかった。

>>8272 匿名さん

もう、この話題、やめません？

揉める場所ほど、良いマンション出来るんですよね。

>>8269 評判気になるさん
ルサンク以上に収拾がつかないのではないかな

>>8277 匿名さん

関係のない人が騒いでも意味ないと思うけど。

>>8276 匿名さん

なわけねーよ。

>>8277 匿名さん
ドキュメンタリー番組でもあったら、絶対観てしまう。

>>8277 匿名さん

反対派が涌いている時点で、宝生ハイツも桜蔭も金比羅も地元町会も、イメージ最悪。そのうちテレビでも放送されるんだろうけど、賛成、反対関係なく、あの辺りの土地は、どこも手をつけたがらず、資産価値はダダ下がりだろうね。

>>8281 匿名さん
むしろ、世間様のタワマン に対する憎悪の方が強いと思う。

>>8282 匿名さん

宝生ハイツの辺りは、土地に悪い気が漂っていると感じるのは気のせいかな？

宝生ハイツが和解協議の途中で総合設計の許可を申請をしたことで一気にこじれたと思うけどね。地元町会や女子校や神社と和解する気がないという表明になってしまっているから。

>>8284 匿名さん

だから、もう外野から憶測を話すのはやめよう。

憶測でないことは、東京都議会のインターネット中継を見ていれば分かりますけど。

>>8285 匿名さん
もし地元民だったら当事者でしょ。

時間をかけて調整するしかなさそうですねえ。

>>8287 匿名さん

地元民だったら、身分を明らかにするでしょうし、そもそも、こんな便所の落書き程度のスレで、地元民が書くことによるメリットはないと思いますが。

>>8289 匿名さん
便所の落書きに自分の住所書きますか？？？

>>8286 匿名さん

違うよ、ちゃんと文章を読んで！ 私が憶測と指摘したのは、下記の書き込みです。

>宝生ハイツが和解協議の途中で総合設計の許可を申請をしたことで一気にこじれたと思うけどね。

>>8290 匿名さん

は？ 住所を書けなんて言っていませんよ。自分勝手な脳内変換は迷惑です。

>>8292 匿名さん
地元民ということは、本郷一丁目の関係者ということになりますが。
あなたは何丁目に住んでるなんて、こんなところで書けます？

>>8293 匿名さん

意味が分かりません。宝生ハイツについて思うことがあるのなら、外野ではなく、地元民の身分を表面した上で言うことで説得力があると、私は述べているのです。趣旨をちゃんと理解してください。住所というのは番地まで書くことでプライバシーを明かすことであり、私はそんなことは言っていません。貴殿は話をすり替えて屁理屈を言っているに過ぎません。

便所の落書きに説得力を求められても…

>>8295 匿名さん

便所の落書きであることを認めましたね。その時点であなたの書き込みも便所の落書きです。

それはさておき、宝生ハイツの建て替え問題の件は、外野があれこれ言うべきではない案件だと思います。ここに書き込む人はみんな、当事者意識のない、責任のない人たちだと思います。宝生ハイツの住民の方がいらっしゃったら、挙手願います。

便所の落書きに細かいルールを求められても…

>>8297 匿名さん

貴殿はとにかく何かを言わないと気がすまないのですか？ 関係のない人が宝生ハイツのことについて書き込むことが、どうなるかを理解していますか？

>>8298 匿名さん
あなたから見ると当事者ではないのかもしれませんが、私としては文京区民としては当事者だと思っているわけです。いつか自宅の前にも、総合設計で突然高さ制限を超えた、巨大なマンション計画ができると困るので。今回の件は総合設計の事例として、周囲の意見を尊重してくれるものなのかどうか、結果が非常に気になっています。

>>8299 匿名さん

それは後付けの詭弁ではないでしょうか？

そもそも高さ制限があることに疑問を持たない時点で、そう考える人が多い時点で、文京区の発展を阻害していると考えます。

貴殿の考え方そのものが旧態依然としていることに気づかないことが不幸だと思います。

>>8300 匿名さん
高さ制限がないのは千代田区ぐらいではないですか。
千代田区でも一定のルールを守っているところがあります。

>>8301 匿名さん

文京区に高さ制限はいらないと思うなあ。

宝生ハイツの話が広がるほど、肩身の狭い思いをするのが、宝生ハイツに暮らす方々。それ以外の利害関係のない人は、ここで書き込むのは控えませんか？ 書けば書くほど、ハイツの方々を追い込みます。この問題の行方は静かに見守りませんか？

>>8303 匿名さん
表現の自由は保障されないの？

>>8302 eマンションさん
仮に高さ制限撤廃してもマンション建設は紛糾しますよ。
なぜなら文京区だから。
20階のマンションに住んでも、
いざ目の前に30階のマンションが建つとなれば反対する。
文京区とはそういうところだと認識しております。

>>8305 匿名さん

残念な場所ですね、文京区は。どうせ反対運動する人は、ろくにネットも使えない老い先短いジジババでしょ。あと10年、20年が過ぎれば、老害でしかないジジババの多くはこの世から消えて、文京区はもっとまともな区になるでしょう。

>>8304 周辺住民さん

されません。

>>8306 評判気になるさん
それが不思議なことに、
住んでるとなんだか染まっていくんですよね。文京区に。
私もかつては高さ制限撤廃派でしたね。
あなたも文京区に住んでたら気をつけて。
引っ越すのも手かも。

>>8307 マンション検討中さん
論外

>>8306 評判気になるさん
文京区は日本の縮図だと思います。足を引っ張る老人が多くて、若い人たちの夢を奪っています。あと10~20年、お互い我慢しましょう！

>>8308 匿名さん
ちなみにあなたは老人？それとも現役？
染まっていくというより、染まりやすい年代なのかも。

>>8311 周辺住民さん
きっとあなたより、だいぶ若いです。。

>>8312 匿名さん
わかりました。シールズ系なんですね。

>>8313 周辺住民さん
ブルック・シールズが浮かびました。
（すいません嘘つきました）

年寄りから若い世代まで、文京区は赤く染まっていますね。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画は高さ46メートルの内で建てたらいいと思います

>>8303 匿名さん
>宝生ハイツの話が広がるほど、肩身の狭い思いをするのが、宝生ハイツに暮らす方々。
世間が見えていませんね。世間の見解はおそらく真逆でしょう。

私が思うに、反対派を支援しているかのように見える応援団の皆さんは逆に反対している人への反感を煽っているように思います。助っ人のように見えて、実は変なイメージを植え付けたい人に取り憑かれていませんか？マンションの建て替えについて少しは知識のある人なら、もとの敷地サイズでもとの高さで建て替えることの難しさが理解できるので、そういう事を要求することがいかにハードルが高いかがわかります。

私は、そういうアドバイスをした人が誰なのかは知りませんが、明らかに紛争を激化しようという意思を感じます。悪い人にとりこまれましたね、というのが私の正直な感想です。学校に第三者の運動家が入ったようなツイートを読むと、ああ、かわいそうにという憐憫の気持ちしか湧きません。

>>8315 周辺住民さん
>年寄りから若い世代まで、文京区は赤く染まっていますね。
こういう書き込みを、この辺でマンションへのネガティブコメントをつける常連がつけている時点で推して知るべしですね。

文京区の価値を下げて、そのあと上げようという人の思惑にのって大きな損失を得ることがないように、皆さんは懸命な判断をしてください。

>>8317 匿名さん

>世間の見解はおそらく真逆でしょう。

この一文こそが、憶測なのではないですか？
全体的に文章そのものが要領を得ていないです。

尤もらしいことを言っている人がいますね

絶対高さ制限は2010年から4年かけて区民の合意のもと策定されたものです。絶対高さ制限をなくせとか言っている人はそのような経緯も知らないのでしょうか。

>>8321 匿名さん

2010年から4年かけてですよね？
あれから何年たっていますか？
当時からマンションを巡る環境は変わっています。情報のアップデートがなく、「絶対高さ制限」を叫んで、そこに疑問を抱かない時点で、思考停止しています。

それは貴方の見解ですね

都市計画課に意見書でも送ってみたらいいのではないでしょうか

>>8321 匿名さん
都市計画に定められたルールにのっとった計画は許されてしかるべきですよね。

ビルばかり建っている地域なのに、一種住専の戸建て住宅街と同じ基準で語ることはできないので、どんな人が何を言ったかわかりませんが、今からでいいですから戦いを挑みたいだけの人との縁を切ってほしいです。

都市計画のルールに挑戦しているかのようなイメージを与えたい書き込みが連続していますが、宝生ハイツの計画は都市計画に合致しています。周囲への影響も最大限考慮していると第三者の私の目からも感じます。まあ、賛成反対あわせて内部の人の書き込みがないわけですから、いずれあるべき姿に収束するでしょう。

文教地区であることを軽視している人がいますね