パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
価格：平均280万/坪
間取：1LDK-3LDK
面積：41.1平米-98.43平米
【管理人です。タイトルを一部変更しました。】
売主：三菱地所 NTT都市開発 JFE都市開発
販売会社(取引態様)：販売提携（代理）三菱地所リアルエステートサービス 販売提携（代理）JFE都市開発
施工会社：三井住友建設
part1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43590/
[スレ作成日時]2009-06-21 00:18:00
あ?
この辺りの中古物件相場も値上がりするんだろうね。
まぁここがこの値段で完売すればの話だけど。。。それは無いか。
逆に、大量に売れ残って在庫がダブついて暴落したりして。
この掲示板も、化けの皮がはがれてきたな。
自分のマンションの値上がりを期待して高値誘導したり貧乏人呼ばわりしたりしているのか。
ヴァカな連中。
ババを引かせようと必死なわけだ。
三つ目通りの騒音は実際どの程度なのでしょうか。昼間、夜ではどうでしょうか。
>>07
とりあえず三つ目通りに関してだけ
清洲橋通りのことはよく知りません
珍走団はほぼいません（三つ目沿いに警察があるので）但し初日の出関連の珍走は若干あることも
＊＊車が大音量で音楽かけながらってのはときどきいます
昼間は普通の交通量
まあ昼間だしね
そんなに気になるってほどじゃない 都内なら普通レベル
問題は夜
でかいトレーラーなどの大型輸送車両が深夜にかなり通ります
三つ目沿いに警察と消防があるので
緊急車両がけっこう頻繁に通ります
緊急車両なので時間帯も音量もお構いなしです まあ当然ですが
三ツ目、清洲橋の交通量が多いとすると、
普通のタワーマンションで人気が出るはずの南側や、
都心の夜景が綺麗なはずの西側は騒音と排気ガスがきついということでしょうか？
そうなると、狙い目は新東京タワーの見える北と日当たりの良さそうな東側？
音はあんまり変わらんでしょう。
この環境面に加え、高めの価格と竣工までの金利上昇リスクを考えると、躊躇してしまいます。。。
都心へのアクセスが便利な場所だけに、
大通りからもう少し離れていればよかったのですが・・・。
騒音・排ガスは実際に住んでみないと何とも言えないと思いますが、
「上層階なら騒音・排ガスの影響が少ない」といえるのでしょうか？
騒音については慣れます。静かなエリアから越して来ましたが今ではたいして気になりません。間取りにもよりますが、腰窓だけの寝室は救急車両の音も気になりませんが、床までの窓がある寝室では聞こえます。
排ガスはニオイの面では上層階では風で飛ばされるせいか気になりません。
洗濯物をベランダで干す事をお考えでの質問でしたら恐らくタワーなので規約があると思いますし、風でとばされる心配がある上、衛生面では乾燥機が最善かと思います。
>>12
ありがとうございました。
ここは地理面、予算面では許容範囲内なのですが、
生活面が心配だったので質問させていただきました。
あとは実際に現場で交通量を確認し、
許容できるかどうか検討しようと思います。
東京湾沿いの３０階に住んでますけど、
外に平気で干せますよ。
この２年、風で洗濯物が飛ばされたことなんてない。
ましてや清澄白河じゃ大丈夫でしょう。
風は。
排気ガスによる汚れはありえますが。
保育園に入らせれるかどうかが心配です。
今でもかなりの待機数だということなのですが、更に増えそうな・・・
清澄白河って、特に待機児童が多いんでしょうか？
保育園は区内でも入れると思いますよ。
うちは誕生日が学年内でも遅いほうですが、
生まれてすぐに申し込みをしておいたら、運良くすんなり入れましたー。
区立園は年収やいろいろなチェック（母子家庭や生活困などが優先）などあるので、認可は結構厳しいかと思います。
0歳児だと誕生日によると思いますし、1歳児は待機児童が多いのはどこの地域（区外）も一緒です。
ご参考になれば・・・
>>18
ありがとうございました。
タワーマンションのお約束で棟内に認可保育園ができるようですが、
やはり優先的に入れてもらうことはできないでしょうね。
もう少し色々調べてみることにします・・・。
>17さん
認可保育園では今は清澄白河は「区内一の激戦地域」といわれております。
タワー内にはいるのは認可保育園なので、住民優先とかはありません。
今回一つ保育園が増えるわけですが、今の激戦状態から見ると焼け石に水程度かと。
ただし新規園なので持ち上がりがいないため、幼児クラス（2歳～5歳）ははいりやすいと思いますよ。
18さんがおっしゃってるのは認証保育園のことだと思いますが、
それは本人のがんばり次第（申し込み時とか・・）になります。
このあたりは自営が多いので、サラリーマンの子は不利です。
自営は書類上の所得を低めに見せることができたり（税金対策）、地元有力者に顔が効いたりするので、順番が先になれたりします。
近くない保育園か、認証保育園を探さないといけないかも。
でも自分ちの下に認可保育園があるのに入れなくて、遠いところを探すのって、なんか納得いかないですよね。
住不のシティタワー東陽町が大幅値下げに踏み切ったようです。
残り少ないかもしれませんが一見しておく価値はあるかも。
マンションの買い時って難しいですね。
買うタイミングを見誤るとこうやって軽く7～800万は損をする。
うちは見送り。もしも1年後に残っていたら、その時もう一度検討しようと思います。
買い時は欲しいと思った時と言いますが、ここはいくらなんでもの値付けだから踏み切れませんね。
お金に余裕がある人が多いのかと思いきや、頭金が物件価格の1割（手付け分）だけの人とか
夫婦合算で年収1000万とかの人もいるらしいです。
まだMRに行っていないのですが、
ここは車寄せが地下なんですよね。
タクシーも入れるのでしょうか。
車路にシャッターがついていて入れませんか？
都心への通勤には非常に便利な場所なので
それなりの室内設備、内外装であれば
坪250万円以上でも全く問題ないと思います。
ただし、玄関の床やフローリングが安っぽいとか、
お風呂の設備がよくないとか、気になる情報もあります。
３階以上の外壁は吹きつけタイルという話もありましたね。
そういった辺りの真偽をＭＲで確認したいとおもいます。
質問なのですが、こちらの物件の真ん中部分の住戸に窓がついてないお部屋があるのですが、タワーマンションだとこのような部屋があるのはあまりまえなのですか？
あまりまえかどうかはわかりませんが、
窓が無い住戸は違法です。
近隣プチ情報。
東陽町イースト21のクイーンズ伊勢丹が撤退するようです。
>>29
タワーマンションでも、中央部分に吹抜け等の「外部空間」があれば
（外周より不利とは言え）実質的な通気や採光を確保する事ができます。
なので、そうした場合は真ん中部分（つまり共用廊下側）に窓のある居室を
設ける事も可能になります。
※ただし、居室に設けられた窓が建築基準法上で求められている採光・通気を
取るに足るものであるかどうかは別の検証が必要。
一方で、こうした吹抜などの外部空間が設けられていない建築計画だと
共用廊下側に部屋を配置しても窓を作る事ができません。
正確に言うと、窓を設けても採光・換気に関し有効ではないので無意味という事。
代表的な例が「内廊下型」の平面計画です。（全てがそうとは限りませんが）
建築基準法では、採光窓が無い部屋は「居室」としては認められないので
「納戸」とか「サービスルーム（Ｓ）」と呼んで、間取りに組み入れる事があるのです。
また、こうした「窓の無い部屋」が、引戸など開放性の高い建具や間仕切りを介して
隣の居室やリビング等に繋がっている場合は、その隣の部屋（リビング）と一体の
空間であると見なして基準法をクリアする方法もあります。
例えば「採光上有効な窓」というのは、住宅の場合はその部屋の床面積の１／７
以上の開口面積を必要とするのですが、この「一体と見なす」方法を採用する場合は
２つの空間の面積を合算し、その１／７以上の面積の窓が片方についていれば
もう片方（窓が無い部屋）も「居室」と呼んでいいという事になっています。
なので、「窓の無い部屋」はそれだけで違法と判断できるものではありません。
また、タワーマンションであれば有って当たり前というものでもありません。
いずれにせよ、パンフレット等に乗っている図面で「和室とか「洋室」などと表記されて
いる部屋は、基準法の「居室」としての基準はクリアしているのが普通。
一方で、>>30さんが言う「窓の無い"住戸"」などというものは事実上存在し得ません。
あれば勿論違法ですし、そもそも計画自体が成り立ちません。
31さん
撤退は本当でしょうか。
来客あるときなどは利用したいと思っていたので、残念です。
ここのMRを見た方、下り天井が気になりませんでしたか？
どうも圧迫感があって私は好きになれませんでした。
通勤には便利なんですけどね。それだけどと言えばそれだけの物件かも。
33さん
８月で閉店だそうです。
東陽町クイーンズ伊勢丹って・・・この辺の住民行くのかな？
その距離だったら、浜町の成城石井、三越、大丸、高島屋にいきます。
普段はマルエツで十分。
35さん
ありがとうございます。
確かに普段使いは、マルエツで充分ですね。
跡が何になるかも気になります。
浜町にはピーコックもあります。皆さんスーパーの存在で便利性を気になさっていますが、この地域のいい所は小売店あるいは軒先の青空八百屋・魚屋もありスーパーよりは量が多く、安価です。個人的には魚は「さかなやトミー」が大手よりも新鮮で、スーパーではないサプライズが時々あります。
東陽町の物件の値下げが始まったみたいですね。
こことの価格差がすごいことになってきた気がします。。。。
さすがの1000万近く違うと考えちゃいますね。。
東陽町クイーンズ伊勢丹、無くなるんですかぁ。。。週末は散歩がてら結構行ってたんだけどなぁ。確かに、レジであんまり並んだ覚えが無いなぁ。錦糸町店より、買い物し易かったのに。残念・・・。
>36
>東陽町クイーンズ伊勢丹って・・・この辺の住民行くのかな？
>その距離だったら、浜町の成城石井、三越、大丸、高島屋にいきます。
地図だけ見て適当に言ってるのかもしれないけど、
ここから浜町ってチャリでも結構距離あるぜ。
ましてや日本橋だの東京駅だのなんてわざわざ電車で出て行かなきゃならんし。
歩いていける距離にマルエツかマツキヨかほか弁くらいしかないというのも
何か冴えないと思わない？
清澄通りの向こうだけど、魚金の刺身はうまいよ。
東陽町の物件、一番安いところでちょうど坪200万で出してきましたね。
異なる物件だけど、野村で坪200はかなり気合はいってきてるのか!
てゆうか、ここはいくらで出してるんですかね？
東陽町と遜色ないレベル？
モデルルームの下り天井はすご〜く、気になりました。
なんとも狭く感じるのが悲しすぎる
モデルルーム見に行く前は、買う気もありましたが、いまはドン引きしてます。
木場のヨーカドーは、週末なら歩いてよく行きます。天気の良い日は、錦糸町も徒歩で。ま、チャリで錦糸町行ってる人は結構いますね。
浜町の成城石井は、わざわざ行くほどでもないが、土日は三越と大丸は散歩がてら歩いて行きます。
もちろん毎日の晩御飯を買いに行くことはあり得ないが、平日はマルエツ、土日はその他で使い分け。道が分かっていれば、歩いても結構近い。
ま、運動不足の方にはお勧めしませんけれども。
MRの下り天井はきてますね。
天井高260に対して225ですし、結構幅も取っています。
もともと天井がまあまあ高いのが仇になっているのかもしれませんが、正直いたるところに走っている感じです。
MRの場合廊下を通って縦長のリビングを見渡した場合に右手の壁の上と正面の窓の上にがつんと出ているので、
どうしても狭く感じます。
主寝室も入った正面の壁の上がまたでっぱって目だつんですが、
中に入って振り向くとほぼ部屋一周してるじゃん。。。
この部屋面積の1/4は下り天井じゃないかというくらいです。
タワーマンションってどこもそんなもんなんでしょうか？
生活に実害あんの？
クレームつければカッコいいちか思ってんの？
事実を述べてるだけでは？
私も下り天井が部屋一週してる気がして気になりました。他のタワーの図面をみてもここまでのものはない気がします。
なんでなんですかね？？
生活に実害がなければどうでもいいという人なら
マンション購入の選択肢が多くていいでしょうね。
私は実害がなくても不快なら気になりますけど。
実害はあるでしょ
生活しているうえでの圧迫感
背の高い家具の運搬・設置に支障
この物件を売る段になった時に、下り天井は悪印象なので査定価格が上がりづらい
まあ、下がり天井については百聞は一見にしかずで
実際にＭＲを見て問題があるかどうかを確かめるしかないでしょうね。
私がＭＲを見に行くのはしばらく先になりそうなので、
管理費がどれくらいかご存じの方がいたら教えていただければ幸いです。
管理費は物件全体の平均で２８，０００円です。
共用施設がほとんどない物件にしては少々お高めです。
確かに管理費高めな感じがしますよね・・。
フロントサービスや24時間有人管理体制などが影響しているのでしょうか？
周りのイーストコモンズやD’グラの管理体制などご存知の方いらっしゃいますか？
将来の売却を考えた際、競合するタワーマンション群の中でそのあたりが『売りポイント』
になるのであれば少々は仕方ないかとも思えるのですが・・・ しかし悩みます・・。
立地に勝り、同じ三菱地所物件で管理費の安いパークハウス清澄白河の新築価格を知っていると、この価格は受け入れがたいです…。あちらは坪180くらいでしたから。
市場価格の変化にせよ、せいぜい240～250でしょう。
地盤ゆるゆるの豊洲にはあまり興味はありませんが、
清澄白河の既存タワーマンションと比べてどの程度の利点があるのか気になります。
それと、すぐ近くのプラザ元加賀が建て直されてタワーマンションが建つ可能性はないんでしょうか？
豊洲は確かに人気のようですが、比較的新しい埋立地であることや、
最寄が有楽町線という乗り継ぎの便があまりよろしくない線ということで、
個人的には清澄白河が豊洲より劣るとは思えないのですが、そのあたりは
個々の感覚の違いが大きいでしょうか・・。
６０さんのおっしゃるとおり、坪２５０ぐらいだったら皆さん納得というところですかね。
清澄白河という土地の価値がこの数年間で実質それだけ上がってきているのであれば仕方なし、と思います。
が、三菱地所の感覚と、世間一般の価値観がずれている結果なのだとすれば、購入者にそのしわ寄せが
来ることになりますから受け入れがたいですし、どうなんでしょう・・・知りたいところです。
駅前のパークハウスは、同じパークハウスとは言ってもどのぐらいのグレードなのでしょうか？
営業の方はそのあたりちょっと言及されていたような気がします・・・。
中を見たことがないのですが、外見はなんだか団地みたいで私は正直食指が動きません。
でも確かにベストロケーションですよねーー！ 理想のマンションって難しいです。
都心へのアクセスという意味ではロケーションはいいんですが、周囲は高層マンションだらけ。
今後もまわりにはまだ建つんでしょうかね・・・。
都心に住みたい人増え過ぎ。この影響で上がったんでしょうね。
景気がこれだけ悪いんだから下がって欲しいね。
坪単価が高くてもそれなりの仕様なら別に問題はないんですけどね。
高い上に仕様をケチっているのは最悪です。
最近はマンション探しをする側も知識が豊富ですから、
営業さんに突っ込んで質問すればケチマンションはすぐにわかります。
68ですが、ここの仕様がケチだと言ってるわけではないので、念のため。
ここの通学区である元加賀小学校についての評判を教えて下さい。
>>70
数年前に百周年を迎えた古参校
1学年2-3クラスと小規模なのでアットホーム
地元住民（自営）の子弟が多いので「お爺ちゃんもお父さんも僕も元加賀小」という子もいる
そんなに受験率は高くない、むしろ区立中に行く子が主流
総じてのんびりしている、荒れてはいない
受験がしたいなら近隣の数矢か明治の方がいい
和太鼓クラブがあり、都のヘブンアーティストにも登録されていて盛んに活動している、そのぶん保護者の負担は大きい
今は校舎の増築中、来年くらいには区のこども図書館と合併した新校舎完成予定
70です。
71さん、詳しい情報ありがとうございます。営業のかたは『ほぼみなさん受験をする』みたいな事をおっしゃっていたので少し違うのですね。 でも、荒れていないようなので安心しました。
>>６７
うーん、この相場はどういう算出方法で出しているのでしょうか？？
いろいろ物件を比較する中で、白山、本駒込、小日向など、とてもこんな坪単価じゃ
買えないという実感です。
ある営業の方にも、『本駒込で坪単価３００は中古物件の相場です、新築物件はもっと高いですよ、』と言われました。
実際、駒込あたりでちょっといいなと思う物件は殆どが３００越えです。
そう考えると、江東区のこの物件は利便性から考えても、そんなにバカ高いというわけでもないように思えてきます。
ただ、確かに仕様がイマイチであるならもう少し安く価格設定して、つけたい人だけが
オプションつけてグレードアップする、というのが理想だとも思います。
＞74
おっしゃるとおり＾＾；
新築マンションの坪単価とは全然別の話ですね。
平成17年に建築されたパークハウス清澄白河は
分譲時の坪単価が平均220万円だったものの、
現在、中古物件は200万円台後半で売りに出されているようです。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=805
ここ数年で清澄白河の相場が急上昇したことは間違いないでしょう。
それを受け入れられるかどうかは、各人の価値観と財布の問題でしょうね。
７３です。
ほんと、土地相場 って書いてありましたね。笑
＞＞７５さん、
２００万円で出ているのですか？
もしかしてステーションサイドの方でしょうか・・・
半年ほど前にリバーサイドの中古物件が出ていた時は、もっと強気の価格で、
中古でこんなに高いの！？と驚いた記憶があるのですが、もし今２００万なら
それもありですねーー。肝心の物件が出ればの話ですけれど・・。
７６です
ごめんなさい！ 読み間違いました。２００万なわけないですね。
２６６万ぐらいなんですね、今。
確かに、清澄白河の相場が上昇してるんですね・・。
そうなると新築で２７０～２８０万はしょうがないんでしょうか・・。
毎日新聞に、この物件の記事が出ています
******
「キッチンの色調は選べますか？」。東京都江東区に建設中のマンション「ＰＡＲＫ ＨＯＵＳＥ清澄白河ＴＯＷＥＲ」のモデルルームでは案内スタッフに来場客の質問が続く。
地上３５階建て、総戸数３７８戸の大型物件。中心価格帯は５０００万円台と高めだが、週末には１００人の見学予約枠がいっぱいになる。家族でモデルルームを訪れた会社員の男性（３６）は、「子供が増えたので広い物件を探している。経済的な余裕はないが、必要なので購入を検討している」。
開発した三菱地所の担当者は「都心部はこれまで高すぎて手が出なかった層が動き出している。立地の良い物件は高額でも実需が戻りつつある」と手応えを語る。
******
http://mainichi.jp/life/today/news/20090702ddm002020163000c.html
79さん
ダストステーションは各階にあり24時間ゴミ出し可能なようです。
MRで申し込みする予定でしたが、今回は見送りました。
もう少し他のエリアを検討してみます。。。
付近にマルエツと赤札堂しかない乏しい利便性と比較して価格が高すぎます。
営業さん、くさかった。。。。
希望住戸相談会が１１、１２日まで。
それまでに被らなければ申し込み通りに購入できます。
被った場合は、売主の独断と偏見の下に購入者が決まります。
ここを検討されている方、どの方向、間取りを検討されていますか？
もちろん上層階南向きです。
上層階ですか。
私は、ちょっと手が出ませんね。
２５F以上の東向きを検討しています。
６０００万程度なら、飽きたら転売すれば良いかなぁと。
ちなみに私が聞いた営業の方からの情報です
私は南側と西側の部屋を検討しているのですが
人気薄と思われていた西側の方が倍率が高かったです
南側が割高だと思って敬遠した人が多かったのか以外でしたね･･
ちなみに今回は見送る予定です
東と北にはプラザがあるので高層階じゃないとお見合いになる
北はＤグラがある
南はイーストコモンズとのお見合いになる
（ちなみにイーストコモンズ住民も文句を言ってる）
西は当面お見合いはないといわれているから人気出そうだけど
保健相談所の場所に何か建つかもしれないリスクがある
というわけで見送る予定です
正確には、
北はプラザ元加賀15階建、東はプラザ元加賀20階建、北西はＤグラ32階建、
南東はイーストコモンズＣタワー33階建、南西はイーストコモンズＦタワー32階建。
現状、北は17~18階、東は22~23階以上なら眺望問題なし。
南側は両イーストコモンズの間、西側はＤグラとＦタワーの間から遠くが見える。
しかし、昔は陸の孤島だった地域によくもこれだけタワーが建ったもんだ。
タワーマンション同士のお見合いってやっぱり気になりますかね？
清洲橋通り沿いに住んでいますが決して静かではありません。三ツ目通りはさらにトラックが増えます。
うちのような安い賃貸とは防音設備が違うんでしょうけど、窓開けたら一緒ですからね。
通勤の便利さをとって数年住む人と、一生住む環境を探している人では判断が分かれるところだと思います。
立地は最悪な物件ですね。
窓開けても聞こえてくるよ。
特に三つ目沿いは大型のトラックが一日中ひっきりなしに、ガタンガタンと音を出して走ってます。
開けても → 閉めても
ここはバルコニーで煙草を吸っても良いのでしょうか？
