板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。
全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。
公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】
[スレ作成日時]2008-10-18 17:23:00
板橋駅、駅舎が本当に使いにくいです。
（特に西口⇒マンションに近い方）
あの急な階段の連続はお年寄りは勿論のこと、
子育て中の方にはとても辛いものになりますね。
ベビーカーを抱えながらでは、
あの階段は急すぎますよ。
参考情報
プラウドシティ上池袋（中古）が
3280万⇒2980万に値下げ。
中古の値付けは売主の勝手で、野村とは直接関係ないけれども、
周辺中古相場は新築の値付けにも大いに影響します。
野村さん、この情報を十分に参考にしてね！
タカビーな値付けだと痛い目みるよ！
高値を付けても売れないけど、安く値付けするほど悪い場所じゃない。
地域の資産価値下げるような価格はやめてほしい。
複雑な心境(T_T)
いろいろ意見見てきたけど想像してた以上に愛されてる立地に感じた。
ブランドで東京に住む人とは違うリアル東京人(別にむちゃくちゃ金持ちってわけじゃない)に注目されてる地域なのかな？
そういう場所が東京にあってもいいと思う。
私は学生時代に縁があった者だが、住むならこういう地味だがポテンシャル高い地域に住みたいかも、、、
いくらくらいなんだろ。
地域の良さは分かってる人しか興味示さないだろうから、誰か具体的な物件情報ください！
>>143
プラウドシティ上池袋が、2980万円だって？
そんな狭い部屋あるんだ・・・。
私が最近見たのは、76.96㎡で5,290万円、坪230万弱。
一時は、坪210万あたりで出ているものもあったけど、若干持ち直した感じ。
もっとも、あくまで売値なので、取引価格はもう少し下だろう。
どちらにしても、そのあたりから比較すると、坪250万あたりになるのかな～。
もう一段、景気が悪くならない限り、安くは買えないのかな？
>>143
あんまり欲しい欲しいと騒ぎ過ぎると安くなるものもならなくなるよ･･･。
周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
鬼の首でもとった様に「ホラホラこの中古物件はこんなに安くなってるよ」と
アピールしたところで何の意味があるんだか。
他の人も言ってる様に、エリアイメージを徒に下げるだけだと思うけどな。
>>146
>周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
想定した通りの回答ですね。（皮肉）
売主に対する情報提供ではなく、
不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。
消費者に有益な情報（デベに不利益な情報）を
共有することで、不利な立場に立たされることが多い
消費者サイドの利益を少しでも向上させたいと考えています。
値下げ情報を供給者だけが知ってるのと、
消費者で共有しているのでは、全然違いますからね。
これからも値下げ情報をバンバン提供しますので、
宜しくお願いします。
何が一番イヤって野村がこの地域に不相応な高値で売り出して
電車からも見える駅前の一等地に
いつまでもいつまでも「販売中」の垂れ幕がかかった
巨大な売れ残りマンションができてしまうこと。
他所の人に「あー、やっぱり不人気地区なんだなぁ」と思われてしまう。
某城北の高値売れ残りマンションみたいにね。
適正価格でしっかり売り切ってファミリー層が増えるのなら大歓迎ですよ。
149さん
ほんとそうですね。
金儲けにこの地域を利用されたくない。
池袋から徒歩15分とかよりこの場所の方が帰宅が早い。
ブランド重視の成金は世田谷やら港やら中央に買えばいいんだから、そうじゃない真面目なサラリーマンが愛着持って住める価格帯にすりゃ野村にとっても板橋駅周辺にとってもいい結果をもたらすと思うけど。
愛着を持ってる人達が集まって住めるマンションになればいいですね。
駅の新改札含め、楽しみです。
>>148
プラウドシティ上池袋の2,980万の物件、見つけました。
57.08㎡ですから、坪170万ちょっと。２階ですけど、安いですね～。
一瞬、欲しくなってしまいました・・。
立地がいまいちなので、私は買わないですけど、興味がある方は探してみて下さい。
>>147
>売主に対する情報提供ではなく、
>不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。
いや･･･何でもいいけどね。
そうやって欲しい欲しいオーラを出してるうちは、いくら近傍の情報をチラつかせても
デベは値引きなんかしてくれないだろうし、実際、そうやって値引きされてる様な
物件との比較自体、購入候補者の中で成立しないでしょ。
発売前からサガレ～サガレ～と呪文を唱えていた人を尻目に、いざ販売開始されたら
いわゆる「分相応の客」にどんどん持ってかれちゃって、値踏みばっかりしてた人は
完全に出遅れた･･･なんて事になりませんように。･･･無いかな流石に。
もしかして、展示場は今下板橋駅前で作っているプレハブの建物ですか？
今までも頻繁に同目的で使われてきた場所ですが、今回は時間貸しの駐車場すべてを
つぶす程の規模です。（今までは半分とか三分の一の利用）
分譲戸数800超なら、モデルルームは最低でも２パターン。
３パターン以上も十分可能性はあるでしょうから、販売所の規模も
過去事例の倍くらいあって当然でしょうね。
ときわ台の二の舞だけはごめんだな。
資料請求しない、MRにもいかない、って感じで皆で無関心を装えば、予定価格も下がるのでは？
どうしても欲しい人は死ぬ気でネガだ！
工事現場に水が一杯！池みたくなってます。
やっぱりこの辺、昔川だけあって、水はけが悪いのね。
きっと地盤も悪いんでしょうね。。。
本当に、池みたいでしたか。
集中豪雨が あったら 大丈夫でしょうか？
最近 地震が多いですが、地盤は大丈夫でしょうか？
長谷工って安普請って、本当ですか？
最近マンションを 買おうと思って勉強不足ですみません。
どなたか 詳しい方 教えて下さい。
≫157
同感です。
野村の販売スタイルって変幻自在でナイスだぞ。
だいたい庶民が一段背伸びすれば手の届く物件が得意だ。
それをちょっぴり強気で提示して、ユルイ顧客を一網尽にするのがコンセプトだ。
でもそのスタイルでは難しいとみるや、値引きをドーンと提示して顧客を落とすのが、
得意のパターンだよね。
三井や住友ならありえない値引きでも、
売り切る為ならなんてことない。
その姿勢イイよね。
立地が良く駅近なので、資産価値はそんなに落ちなさそう。都内のどこに転勤になっても通いやすいし、７５平米で５５００万円位で買えるなら、すぐに申し込みますよ。
心配しなくても田の字オンパレードですよ
きっと
ルーバルありの部屋はちょっと変えてあるだろうけど
７５ｍ2で５５００万って高くないですか？
田の字プランってなんですか？
教えてください！
ノルマ不動産の悪口言わないでくれ。
俺たちだって、高く売りたくって売るわけじゃない。
安普請のプラウドがブランドだと勘違いしちゃう奴が悪いんだ。
田の字プランって別に悪いとは思わないけど。
将来の可変性も田の字のほうがあると思うし。
間取りはシンプルが一番かと。（注文住宅じゃあるまいし・・・）
田の字って、生活するのにちょっと不便な気がしませんか？
わたしは、あまり好きな間取りではないなぁ。
駅近は、とても魅力的ですが。
でも、近すぎてうっとうしいってこともありますかね。
>>170
坪単価240万円ですか。。
天下の野村にしては確かに安い方だとは思いますけど、普通の感覚で考えたら明らかに高いと言わざるを得ませんねー。一応検討はしていますので、正価がいくらになるのか見物です。
>>175
田の時プランは、はるか昔からのマンションの間取の王道ですね。
あまりにたくさんある間取なので、消費者側にしてみれば飽きる間取ではあるのですが、あれはあれで部屋一つ一つのプライバシーが保たれて悪くはないんですよ。（だからこそ大量生産された）
一つ難があるとすれば、畳数効率が悪いです。（部屋に割かれる面積が少なくなる）
何故かと言えば、玄関から伸びる廊下が必然的に長くなってしまうからです。
特に縦長でスパンの短い住戸が多いマンションになると、専有面積の割に部屋が全然広くない、もしくは収納が全然ないということになりがちです。
ちなみに畳数効率の良いのは、サイドインといわれる角部屋に多く見られる部屋のおへそにあたる部分が玄関になっている間取ですね。
ここが３０戸位の物件なら坪単価240万円でも余裕で捌けるでしょうが、規模が規模だけにどの位の価格をつけてくるか見物ですね。
坪240万ならば、立地からしても悪くない価格帯だと思います。
多少、適当な造りでもガマンします。
ところが、坪280万とか300万あたりなんていう噂もチラホラあり、野村様ですから、何するかわかりません。
副都心から15分圏内のＪＲ駅前物件。
個人的に埼京線沿線は好きになれないけど
この立地条件で坪240万が高いとか言ってる人は、失礼ながら東京の地理感覚無さ過ぎでしょう･･･。
ついでに言うと、田の字プランは中住戸としてはむしろ有効率高いんだよ。
例えば中廊下型でワイドスパン住戸なんかだと廊下の片面にしか居室が配置できないから
田の字と同じ間数にしようとするとかえって廊下が長くなる事が多い。
最終的にはデプス方向のスパンによるけど、田の字はそのへん比較的安定している。
角住戸や妻側住戸みたいに採光面をとりやすい区画は別格。
実際同一フロア内で作れる数は限られてるんだから「プランの」比較対象として不適切。
ヨイショする訳じゃないけど、あまりにデタラメな意見が多いんで訂正してみた。
失業率が過去最悪を更新した。
時代背景を吟味し、値付けはよく考ええないと、
坪300なんてことやってたら「第二のと○わ台」物件の出来上がりな。
個数が多いだけに余計始末に終えません。
↑そうそう、特に主な購買層である20～30代はもっと悪いしね。
Ｎ村はよくよく検討することだね。売れ残りはみっともないよ。
ときわ台がいい例だよ。なにより住民が毎日屈辱感で一杯だよ。
どんな共用施設があるんだろう。
買い物施設に保育施設はHPのコンセプトに書いてあるけど。
この規模だとあれこれ付いてそうだな。
ついにＤＭ届きましたね！まぁ、田の字がメインだとは思うけど、うちは４ＬＤＫ角部屋狙いで行ってみるつもりです。
>>186
大した内容じゃなかったよ。
私のレスに対してただ１行、「営業マンか？」的な一言があったのみ。
削除依頼が出された形跡もないし（私もしてないし）
管理人さんが削除したのかも。
撒き餌の坪単価215万じゃないかなと思うけど。
７０㎡４５００万スタートと予想しますけど、
志村坂上の物件がそんな感じだった気がするし。
板橋区役所付近タワーもそれくらいの価格帯のような。
この戸数なら、スタートダッシュとなる来客分母必要だしねえ。
購入分母は埼京線沿線からのお上りさんってことかな。
南浦和、武蔵浦和から南を狙ってる埼玉県民とかになりそうですね。
川口とも競合しそうですね。
そうなると、4500万から6000万の間で設定すれば、爆発的な来客数ありそうですね。
長谷工が気になるところですが、手堅く売っていくと思いますよ。
しかし、７００戸はすごい戸数ですね。
売れちゃうんだろうけど。
志村坂上と同価格って事はないと思いますよ･･･。
三田線で４駅も離れているし、同時使用できる路線がこちらの方が２つも多い。
区役所前のリビオは坪215どころか240オーバーだったはず。（それでもほぼ完売）
販売戸数がネックでしょうから多少は弱含みかも知れませんが、それにしても
230を切る事は有り得ないと思います。噂になってる270はどうかと思いますけどね。
路線沿いの低層階だと７０㎡４５００万とかあるかもしれませんなぁ。
志村坂上でも７０平米５０００万以上だったような記憶があります。
こちらはもっと条件が良いですから、７０平米５５００万ぐらいでは？
低階層の西向きや東向きならもっと安いかもしれませんが。。。
今回送られてきたＤＭの内容には新改札（南口）には触れられていませんが作られないのでしょうか？
ご存知の方教えてください。
新改札の話って、あったら嬉しいねってネット住人の期待書き込み以外に
作るって話どこにも登場してない。
だったら、ネット住人の妄想書き込みが一人歩きしてると読むべきだね。
＞保育所
入居者専用の保育所なんて維持するのが大変だよ。
たぶん管理費+利用者負担で維持する事になるけど子供いない入居者側からの
提案ですぐに利用者負担のみで独立採算できるくらいに利用料金上げられるだろうし
マンション内の子供が減れば維持できなくなって空き部屋になるだけ。
住民達でマンションを維持管理していく上では比較的安定した家賃収入が見込める
認証保育所でいいんじゃない。
学童保育所出来て欲しいが。
新改札できないんだ。。。
これじゃ電車の音ばかりうるさくて駅からあんまり近くない
シ○ナブみたいだな。。。
＞改札
本当ですよね・・・
いくら開発が進み、住み良い街づくりを謳っても、
主となる板橋駅があそこまで使えないとドン引きですよね。
野村さん！完売の近道は駅自体の見直しをこの機会にＪＲへ提案する事ですよ。
また、それがあなた達の使命です！
（地域住民の声）
>>201
たかだか700戸かそこらのマンション造って売る事業者に
そこまでの「使命」なんてあるのかな。
地域住民がホントにそう思うなら自分達で動けばいいのに。
駅の利用者はそれこそ数千人・数万人単位でいるんだろ？昔から。
実際、駅を見てきました。
あのつくり、、もう少しなんとかならないのしょうか・・
バギーの方はかなり大変そうでした。
まあ、そうすぐには変わらないでしょうかね。
>>201 202
それがデベの利益になるなら、デベは頑張るでしょうね。
改札を便利な場所につくることで駅徒歩表示が短くなるなら確実に単価を高くさばけます。
ただ現実的には行政まで動いてくれるパターンというのは、駅前に再開発がかかっている
場合など特別なケースのみで、この物件はというと・・・そりゃ無理でしょうねぇ。
公式HP出来てますね。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
縦長リビングは好みではないしこの立地で1Fってのがどうなのかは気になるけれど
庭付きの部屋があるのがいいですね。
ただ専用庭ってルーフバルコニーと一緒で使用料がかかるし。
月々考えると・・・微妙かな。
太陽光発電や雨水再利用システム導入予定らしいけど、
実際に入居者にとってどのくらい恩恵があるのでしょうね。
10月上旬プロジェクト発表会だそうですが、
これがつまりモデルルームオープンってことでしょうか。
>>205
なるほど出来てますね。
・どれも田の字プランとその変形
・スロップシンク無し、トランクルーム有り
・廊下からリビングまで見通す視線を防ぐ工夫はどのプランも無し
・物いれは細かく用意してるけど容量は小ぶり
・特段の動線の工夫無し
っといかにも長谷工らしいプランか。
買うなら廊下前を人がほぼ通らなくて採光問題が無い角部屋だろうな。
>太陽光発電や雨水再利用システム
そこそこ効果あるかも。
ざっくりマンション共用施設が使う電気代の年間予算を
1300万円、植栽の水やり水道代が150万円として、
その70％がこれでまかなえたら一戸当たり1000円くらい管理費が下がる。
そこから年間メンテナンス料金と10-20年くらいでそれら施設を更改する費用を引くとどうかな。
>一戸当たり1000円くらい管理費が下がる
すみません「一戸当たり1000円/月くらい」です。
ここに限った話じゃーないけど、以前は脱田の字みたいなのがあったけど、最近はそうでもないみたいね。原点回帰？それか結局田の字が売れる？
既存改札から敷地まで徒歩２分なんじゃん。
これで「新改札」を求める方が贅沢ってもんだろ。
駅舎のバリアフリー化は必要だろうけど、それはマンションだけの問題じゃないしな。
>既存改札から敷地まで徒歩２分なんじゃん。
よく分かってないようですね。
“敷地”まで２分かもしれないけれど、
住居棟まではもっとかかりますよ。
特に豊島区に該当する住居棟は
とても２分じゃ無理。
新改札ができれば、迂回せずに
最短距離で行くことが可能。だから新改札を求めるのですよ。
ひょっとしてエイギョ？（笑）
>>210
>“敷地”まで２分かもしれないけれど、
>住居棟まではもっとかかりますよ。
はぁ。だからわざわざ「敷地まで」と書いたんだけどね･･･。他にどう書けば良かったんだろか。
たった２分の距離を「迂回路」だと感じるくせに、複数棟配置のＭＳを買おうとする人の気が知れんな。
それとも、あんたの認識だと新改札とやらが出来ると敷地境界から住棟までの距離も短縮されんの？ｗ
何度も言われてる事だけど、この程度の開発規模で専用改札なんか出来る訳ないっしょ。
まぁ、あの駅の構造を見る限り、このプロジェクトの有無に関わらず「駅舎の改築」は地元の声として
ずっと前からあるとは思うけど、ＪＲそのものの社宅があっても出来なかったくらいだから
なかなか厳しいんじゃないかねぇ。欲しけりゃあんたが買って住んだ後に頑張りゃいい。
で、気に入らないレスは全て「営業マンの仕業」ですかｗ
ネガ・ポジ関わらず、聞き難い話を聞く耐性が無いと物件選びも苦労すると思うよ。
この戸数で「カーシェア導入」というアイデアに、そこはかとない不安を覚える。
しかもエコカー。何台配備する気か知らないけど･･･。
クルマってのは、持っていても全然乗らなければ無駄な物だし、逆にヘビーに使い回せば
それはそれでカネのかかる物でもある。
つまり、その維持管理費が「純粋なる受益者負担」でなければ共有者間に必ず不公平感が生じる。
使用料設定には十分気をつけないと、車には乗らないという人や自家用車を持っている人は
離れていってしまうんじゃないかな。
駐車場設置率36％ ＆ 駐輪場設置率158％に
カーシェア＆レンタサイクルって
なかなか良いバランスに見える。
アルコーブに自転車放置とか少なくできそうだし、
滅多に使わない車を維持して駐車場代はらうより
カーシェアが効率的って思う人もいるだろう。
コスト構造や料金は気になるけどね。
一部住民にほとんど占有使用するような人が出てきて
他住民から苦情が出るようなことがあるかもしれない。
ルールが大事だろうな。
カーシェアリングはとてもいいシステムだと思うけど、
車を使いたいときにちゃんと使えるのかっていう
根本的なところに不安を感じてます。
駅から近いので、あまり車を使うことがないとは思うけど、
いざってときに使えないのは困る・・・。
って考えると、やっぱり車は手放せないなと思ってしまいます。
ところで、埼京線はチカンが多いって本当によく聞くけど、
ほんとなんですね。
娘がいるので、そのあたりも気になるところではあります。
こんなうそぶく連中がいた、
”朝は痴漢、夜は晩酌”・・・
会社でのパワハラのはけ口を自分の娘かも知れない対象に向けるなんて・・・
>痴漢より女子高生の方が強く見えるけど(笑)
冤罪で人生台無しなんて笑えない。
早く「男性車両」を！
痴漢が多い＝冤罪も多い
なんだろうな。
■値下げ情報です
シスナブ池袋本町（本物件の隣りのマンション）
\4580万円
⇒
\4380万円（200万円の値下げ）
17F、70平米
■コメント
少し景気が回復したといっても、冬のボーナスは大幅減が決定的ですし、
雇用の悪化も回復の兆しが見えません。
マンションの主要顧客が一般消費者であることから、
デベにおかれましては、よく考えた値付けが求められます。
<<注記>>
築年数、物件価値等は異なりますが、
中古物件の価格は新築物件の値付けに大いに
関係します。
エンドユーザーの皆様に「適正価格」を判断する材料をお伝えするため、
より多くの方にお伝えするため、情報を共有させて頂きます。
先日、埼京線に乗る機会があり、電車の中から現地を見てみました。
エントランスゲートになるあたりだと思うのですが、広々とした敷地がすぐ近くに見えました。
難しいのかもしれませんが、確かに新改札ができたらさらに便利そうですね。
ところで板橋駅から徒歩２分というのは、エントランスゲートまで、ということなのでしょうか。
敷地の奥の方になると、下板橋駅までの距離と変わらなくなるんじゃないかな、と思ったりしました。
一度、周辺を歩いてみなくては・・・。
イタチごっこやまず。。。
「都市伝説」の真意や如何に！？
懲りずに書き込む方も悪いけど、間髪置かず全て削除する意図は何？
なにか組織だったものを感じます。怖いなぁ。。。
>>233
>ざっとレスを見ましたけど意味が分かりませんでした。
分かるわけありませんよね。
書き込みされる度、（誰かにより）片っ端から削除されているのだから。
最近では、NO.227～228が関連書き込みでした。
最初は面白半分の書き込みのようで、レスもたわいないものでしたが、
ある日それらのやり取り一切がゴソっと削除されてしまいました。
それからというものここ一週間くらい、少しでも「都市伝説」の
文字が躍る書き込みは全て削除されています。
No.232さんや、私の書き込みもやがて削除されてしまうのでしょう。
一体誰が何の目的で削除しているのでしょうか？
232さんの言う通り、私も組織だったものを感じます。
ちょっとコワイ。
>>234
>それからというものここ一週間くらい、少しでも「都市伝説」の
>文字が躍る書き込みは全て削除されています。
そりゃあ、具体的な内容には一切言及せずに、都市伝説だ都市伝説だと
書き込んでるだけのレスなら削除されても当然じゃね？
実際、何の実体もない話に不安を覚えてる人がいるくらいだから。
あんたが一体どんなイメージを植え付け様としてるのかは知らんけどさ
中味も無いくせに他人の不安を煽るだけのレスは今後も普通に削除されると思うよ。
そういう意味では、あんたのその>>234は残されて晒しものにはなるかもなｗ
削除された>>227～228の内容も、あんたが騒ぐほど意味深なものじゃなかったよ。
「ここって例の都市伝説のアレですか？」「都市伝説って何の事？」みたいな、ね。
いずれも、風評というものを正しく理解していないアホの所業。
それともあれか。この界隈にゃ口裂け女でも出るのか？ｗ
埼京線の混雑なんて慣れれば別に問題ないと思いますよ。
時間的にも大宮とか武蔵浦和の奥地から乗ってくる人に比べればぜんぜん楽でしょ。
問題は坪単価いくらで出してくるかということと、
南にあるシスナブ池袋本町が邪魔かなということでしょうか。
電車が混んでるくらいなら我慢できますが、快速は乗れません。ホームの前方に行かないと。
あ、もし区独自の手当てとかできたらどうなるのかしら？
そこまではわかりません。
