ライオンズ武蔵野フォリーナ　《中央線東小金井駅７分》

隣のマンション（大京）に住む住民です。
小金井市に住んで、もうすぐ一年になります。
中央線が近くにあり、住む前はもっと音が聞こえるかと思いましたが、窓を開けてもほとんど聞こえません。教習所の音も同じです。　すごく静かな環境と、近くに公園があり緑も多いので、とても気にいって住んでいます。
マンションの部屋作りは、最新型ではありませんが、とても落ち着ける部屋だと思います。
入居者の方、新生活が楽しみですね。

私も以前モデルルームに行きました。中央線沿線としては周辺が寂しいような印象がありましたが、「中央線・徒歩圏内」としては価格も安いほうでは？最近のマンション価格の高騰は異常ですよね。
この物件はもうすぐ完成、つまり土地が高騰する前に用地取得しているはずなので、今後ＯＰＥＮする中央線物件と比較するとお買い得と思われます。

某住宅サイトに住宅評論家の沖さんのマンション購入についてのコメントが参考になりました。
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分譲価格が上昇したことから、売れ行きが鈍化し、物件毎に見ていくと二極化が進んでいる。
つまり、売れている物件と売れていない物件が出てきている。

物件の見分け方のひとつに、構造・設備などの水準低下が著しい物件があります。コストに見合うパフォーマンスがないと見切られている物件が売れない傾向にあるようです。
売れ行きのいい物件は、販売センターも盛況ですし、倍率も付き、資産価値が高いと考えている来場者が多い＝「買い安心感のある物件」ということ。

逆にそうではない物件は地縁などで購入したい方もいる。
もし、購入を急がない場合には、売れ行き状況を見極めながら、売れ残り住戸を値引きしてもらって購入するということも。

要は購入者の住宅購入について売れ行きが悪い物件は評価されていないことが現れている。
価格が高騰しているからと言って、周りの環境に踊らされず、一生の買い物なので、冷静な判断が必要である。

たしかに一生の買物であるので、冷静な見極めは必要です。けれども
大抵の方は、立地と価格で見ていくのではないでしょうか。
なので、同立地の複数物件と見比べるということになるでしょうが、
中央線沿線で武蔵野地方の物件ってそんなに多くないので、妥協せざるえない点はおおいにあると
思います。妥協したくないなら、戸建でしょう。柔軟に対応できますからね。
専門家の方もいろいろといわれますが、どこに住むかさだかでないひとならまだしもある程度は
このあたりという目星つけますよね。そのタイミングに資産価値の高い物件がその場所にあるかは
別問題な気がします。そりゃその場所に複数の物件があって価格もそれほどぶれないのならそれは
買っていいまんしょんなどの基準等を参考にして買うでしょうけど。そんなケースって東京都下でこの近辺ってありませんからね。どんな家に住むかも大事ですが、どこに住むかが最も大事なことだと思います。

住宅は一生に一度の買い物。
マンションは立地、環境が大事です。
大金をつぎ込んで住むので、充実した生活を望んでいます。
大京の別の物件を見に行ったとき、三鷹のベルディオについて大規模マンションで作りは長谷工と物件について非難していましたが、全体的な作りはベルディオの方が上だと感じました。
設備面では床暖房、ペアガラスが無く、立地はバス便で劣っていますが、マンション全体のイメージと住戸内のセンスはベルディオが上です。
価格も大規模物件なので比較になりませんが、コストパフーマンスはベルディオが優れていると思いました。

だから、バス便でいい人は、バス便も選択肢になるんですよ。ってことが、わからないかなあ。
駅徒歩10分以内を求めている人はどうしたらいいの？
一生の買い物を、バス便物件にすると、毎日毎日バスということでしょう。梅雨はチャリはつらいなあとか。
共働きだと、お迎えが間に合わないとかも、ありそうです。

142さん
これからご近所さんとなりますね。
マンションの設備は確かに？なところもありますが、
住環境が特に気に入っています。都心通勤者にとって、
駅からの距離、通勤時間は問題なしかと思います。
マンション近くに公園が多いのも魅力でしょうか。

マンション買うのは、ほんと難しい。
よくある駅近がよい。
これは、その駅の規模によりますよね。
例えば、東京駅、徒歩３分って言われて、ＤＩＮＫＳや独身の方なら良いかもしれませんが
ファミリー層には、全く向いていないですよね。繁華街に家があっても。それなら
住宅街にあった方がいいですよね。
また、東小金井や私鉄などの小さい駅であれば、繁華街と呼べるものもほんの少しなので、
それなら徒歩圏内ですよね。
そういう意味合いなら、ここの物件は徒歩圏で近隣が落ち着いているので、ファミリー層にいいですよね。
ただ、電車での通勤面はマイナーな駅の分不利なので、少しつらいですよね。
やっぱり、すべて立地条件と価格を鑑みながら、決めるのが一番なのですかね。
今の世の中、少子化なので、より都心に近い高層物件に人気が集中するのでしょうね。
私もイメージ的に、高層＝セレブだなぁと思っちゃいます。
ただ、私は阪神大震災の経験者ですが、湾岸地域のマンションおよび高層マンションは
正直危ないと思います。もちろん建物自体は地震に耐えうるのかもしれませんが、一番の問題は
その周辺が壊滅状態になったら孤立するんですよね。阪神大震災では、そんなのばかりでした。
湾岸の埋め立て地域は、地盤ががたがただし、避難しようがないんですよね。そんな自体を関東の方は、知らないで買われているのかもしれません。物件自体は大丈夫でもその周辺が壊滅状態になったらどうしようもないので、なので私は湾岸地域にたつマンションはかっこいいですが、地震がきたら終了だと思っています。その点、武蔵野方面の地盤は、固い地域なので、この近辺でマンションを検討中です。ここの物件もその一つです。

桜堤フェイシアと比べたら明らかに割安ですよね。
完売するのは時間の問題なんじゃないですか？

住宅ナビを見ています。
先週も今週も１３戸と同じです。
１３戸の部屋番号と間取りが載っていますが、先週も今週も違う部屋がいくつかあります。
販売住戸の戸数が同じなのにこれって１３戸以上残っていたことではないでしょうか？
キャンセルがでた？
桜堤フェイシアの事前案内が３月下旬より始まっていますが、価格は割安と感じます。
でも昨年６月から販売してまだ残っていることはちょっと考えものです。

ごきんじょさんは何を心配しているのでしょうか？そして私も知らない売れ残りをしっかりしらべているのでしょうか？買わないのに・・・

以前ＭＲに何度が通った者です。
中央線沿線で徒歩10分以内を探しておりました。大京の営業があまりにも横柄で最後は我慢できなくなり購入を見送りました。購入してしまえば営業とは付き合いがなくなるのだから我慢すればよかったのかもしれません。
結局西武新宿線の井荻駅の物件を購入しました。東小金井と似て寂しい駅です。
23区内に入れましたので満足はしていますがやはり中央線はいいなぁとちょっとだけ未練があります。
フォリーナの一番の魅力はやはり『中央線・駅近』ですよね。
同価格で考えると違う沿線であれば23区内(←23区では田舎)で購入でます。都心からの距離が同じ程度であれば内外仕様とも数段上の物件が購入できます。要はどこに優先順位をおくかですよね。
駅に近ければ電車の音もします。アルミ柵？アルミでもいいじゃないですか。
この価格で中央線駅近！これがフォリーナの最大の魅力です！！
早く完売しゴミ焼却場も二枚橋になって購入者みなさんで雰囲気のよいマンションとなればいいですね。

中央線沿線で駅近、緑豊かで駅が大きくないことが子供のいる世帯としてはとても魅力的だと思って気に入りました。
しかし、入居を今月下旬に控えたこの時期にも完売していないということは、今の世間の人気の視点が、最寄り駅周辺が栄えていることや物件自体の重厚感・華やかさにあるのだなっと思いました。
何かの理由で売却を考えた場合、同様の事象は容易に考えられるので売却額は人気物件だったものよりも下がる率が高いんでしょうね・・・。
アルミ柵や吹付の外壁は、いずれ修繕費に影響してくるでしょうし、マンション前に確保した駐車場も、あれだけの広さ・立地の良さを考えると何十年も駐車場として確保できる保証はなさそうですよね。住民間で問題になるだけならいいのですが、駐車場を確保できていないとマンションの売却に影響するんでしょうね。
内覧会も終わり、入居も始まるこの時期に敢えて購入するならば、価格面での優遇を待つべきかと思っています。先にできた隣の棟でも売れ残り物件には価格の優遇があったそうですから。
そもそも、市場の動向を見るために、１割ほど高値の価格設定をしているという噂もありますから。
それで、正規の価格のまま、この時期に購入を決める人がいるなら、縁がなかったのだと諦められるかなっと思っています。

このご時世で値引きは期待しない方がいいかも。
デベの側としてみれば値上げしたいくらいでしょ。

売却時のことも考慮しておくことは重要ですが、それよりもっと重要なのは
自分はどこに住みたいのかということだと思います。

>>158
まさに同じ意見です。
隣の物件も、また、武蔵境のプリマージも価格メリットがあったようですね。
でも、価格メリットがあっても、住んだときの生活を考えると、我が家は満足をえられないと思いました。
これだけの販売期間があったにも関わらず、まだ、販売している状況を考えると、購入後、売却を考えた時、価格がかなり下がったり、売却まで時間がかかり、さらに売却価格を下げなければならなくなる確立が高いと思っています。要は販売開始で即日完売する物件ことが、購入者の評価をあらわしている。
東小金井は環境の良いところですが、市場の購入者は正しい目で物件を総合判断しているのです。

これから、価格がさらにＵＰするので、あとから、購入チャンスを逃したと後悔しないことも大切ですし、
購入を考えるということは、マーナス点があるからです。

>>160
市場の購入者の“現在の人気要素”とは異なる要素で売ろうとしているのではないでしょうか。
住んだときの生活を考えると満足を得られないと思うのは、“現在の人気要素”が不足気味だからかも知れません。
もう、何度も同じ議論が出ていますが、マンションに何を求めるかは、人それぞれです。

少なくとも、子育てファミリーには、自然や教育等の環境が良く、通勤も悪くなく、
「住んだときの生活を考えて満足を得られる」家庭は結構あるでしょう。

販売期間の割りに売れていないのは、マイナーな立地で、現在の人気傾向からははずれていることや
その割りに価格的に高めの設定であることも、売れていない原因でしょう。
価格は、（おそらくデベの目論見どおり、）近隣物件が高くなってきているので、
相対的に高すぎ感は薄れてきている気がしますが。

また、この地域（東小金井）のマーケット（というか需要・人気）は、それほど規模が大きくないのに、
隣と合わせて結構な戸数を売り出しているというのも、販売が長期化する要因かもしれません。


市場の購入者が正しい目で物件の総合判断をしているというより、
現在の市場の人気要素ではない部分を売りにしようとしている物件であるため、
昨今の“マンションの買い方”的な視点からは評価されにくいということはあると思います。

都心のマンションは高騰し、サラリーマン向けの住戸は徐々に郊外に移動しつつあるかも知れません。
２３区の平均も６千万を超えたと報道されました。
そうすると、デベロッパは、マスマーケットであるサラリーマン世帯に売るために、
数の出る価格帯を減らさないためにも、
都心に近い地域は狭めのマンションが増え、
郊外の物件が増えていく方向に動いていくのではないでしょうか。

そうすると、郊外の物件を売るために、デベロッパや、マンション評論家は、
自然・環境を重視するように市場の購入者を誘導しようとする動きも多くなってくるかもしれません。
１０年くらい経つと、大きな公園など緑が多く、都心へのアクセスが良い路線の駅に近いというような
要素が住まい選びの大きな要素だとされるようになっている
というストーリーは、一つの可能性として不自然さの無いものだと思います。
（現在でもそのような要素を重視する人もいます）


どなたかがおっしゃっていましたが、階数の多いマンションは、土地の持分は少なくなります。
価格のうちの土地分が多い低層マンションは、地価が上がった時に、階数の多いマンションより
価値の上昇が大きいことになります。（逆もまたしかりで、地価が下がると低層マンションの方が、
価値下落が大きくなりますが）


また、売却のことを考えると、仕様重視（建築費高め）と、土地持分や立地重視（土地代高め）と
どちらがいいかというと、中古で、仕様を細かく色々気にすることは難しそうです。
中古マンションの売り出しは、
「○○駅徒歩△△分、南向き、築□□年、ルーフバルコニー５０平米付き、駐車場空き有」
みたいな感じでしょう。
「タイル多し、新築時即日完売、共用廊下コンクリ手すり、トイレ手洗い付、蝶番三つドア」
なんてふうになりますかねえ。

売ることを考えるなら、仕様に金出すより、土地に金出す方が、
価格が下がりにくいということはないでしょうか。

投資目的で都心のタワーマンションを買う人は、高層階の高い部屋など買わず、
安い低層階を買います。土地代は上でも下でも面積割ですね。家賃（利回り）も主に立地で決まります。

１６１さんは、大京の関係者さんなのかしら？っと思ってしまうコメントですね。
中央線沿線・駅近・低層のマンションという条件で現時点で競合がいないので、比較検討できないまま決めてしまうのでしょうね。
実際の部屋を見ると欲しい思いが高まってしまいますが、１５８さんのコメントのように、外観から受ける印象はやはりコストダウンを相当入れているなっというものでした。
確か２４日から入居開始っと言っていたので、この週末になんとか販売したいのでしょうが、１３戸
近くまだ売れ残っていることを考えると、この週末に現地を見に行くと足元すくわれそうですよね。
この時期に焦って契約するのは、もったいないのだということがよく分かりました。
大勢の方が検討して、それでも買わないと判断した物件、入居開始後に買うならそれなりのメリットは欲しいですよね。焦っているのは、我々より販売している側でしょうから。
最低１割は安くして欲しいですよね・・・。
今週もう一度、予約して現地見に行こうかと思いましたが、冷静になれました。
売れてしまっても諦めつく物件なので、暫く見守ります。

確かに子供を育てる環境としては良さそうですが、小金井市は子供の支援制度が良くないと聞きました。医療費の補助、幼稚園の補助金は、武蔵野周辺ではかなり低いそうです。住民税も高いとのこと。これから多額のローンを抱えることを考えると微々たる出費にもストレスになりそう。

見ない方がいいと思いながらこのページを開いてしまいました。
自分の買った物件がここまで酷評されているとやはり辛いです。
あとは、割引はもうやむなしと思いますが、買い叩くような柄の悪い人が入ってこないことだけを祈ります。大京さんには割引してもいいから、１日も早い完売をして落ち着いた住環境を提供してくれることを願います。

この物件、小金井市の市政や東小金井駅北口の様子で損しているような気がします。
でもどうして買わない人がここまで一生懸命書き込んでいるのか不思議です。

住民税は全国どこでもほぼ同じですよ。
ttp://www.city.musashino.lg.jp/cms/faq/00/00/12/00001228.html

医療費の補助も間もなく所得制限がなくなると何かで読みました。
幼稚園のことは疎いのですが、保育料は周辺並みでしょうか。
待機児童は三鷹・府中・国分寺より少ないです。武蔵野市はもっと少ないですが。
小金井は公立中学のレベルが全体的に高いらしいですね。

うちは転勤さえなければ購入を考えました。
ちょっとアレ？と思うところもありますが、共働きファミリーには魅力的な要素があります。
いろいろ見ましたがそんなに何もかも完璧な物件なんてありません。

>１６１さんは、大京の関係者さんなのかしら？っと思ってしまうコメントですね。

161ですが、大京の関係者でも、不動産関係者でもありません。
というか、高値に設定しすぎとか、デベ・評論家は「市場の購入者」を都合良いように
誘導しようとしているとか、業者のやり口にはどちらかというと批判的なつもりです。
近所の駐車場がマンション建設地になったことをきっかけに、
マンションの購入を検討し、色々見学し、そして契約し、入居を待つ間に、
色々と情報を集めたり自分なりに考察したりして、思うところ等を述べました。
プロの書き込みか？と疑われるくらいに勉強・分析・考察ができてきている
ということなのかも知れませんので、悪いことではない気はしますが。

もう一度161ですが、
うちが検討したマンションの中で、
周辺環境の面で条件に合わなかった物件（環八が近いとか、商業地域のそばとか、ビルの裏手とか、渋滞するバス通りに近いとか）は、設備・駅の魅力・デベのブランドなどからか完売や売れ行き好調が多く、
結構真剣に迷った物件（駅から遠いが大きな都立公園が近所にあるとか、駅に近い閑静な住宅街だがマイナーなデベとか）は、売れ行きが今ひとつのようです。
緑が多いというような要素はあまり高評価を得ていないのが、現在のマンション市場かなと思ったりもしました。（将来もそうである可能性ももちろんあります）

駅から遠くない戸建でいいのはないかと色々探しもしましたが、
６千万以内程度ではあまり良さそうなのは見つけられませんでした。

数年前くらいだと、価格的にも環境的にも良さそうな物件が色々あったようで、
もう少し早くから検討していればとも思いました。
中古が出るのを待とうかとも思いましたが、中古でも人気物件のようです。
タイミングの問題もあります。

もう契約してしまったら、他を見る必要は無いのに、ついつい色々見てしまいます。。

いよいよあと１１戸の販売ですね。
入居開始日まで完売しなかったですね。

最近の人気物件の傾向からすると、11戸はある程度予想の
範囲内なのかもしれません。入居者は結構保守的な人が多いのでは？
中央線駅歩7分は結構魅力的かもね。

>>１７０
総戸数が８３戸なので、昨年六月から販売したとなると
月平均６〜７戸。
単純に行くと六月で完売か。
でも、残り住戸はたくさんの方が検討したので、間取りや階が限られていたり、地下住戸もある。
杉並、世田谷で地下住戸はよくあるが、小金井市であるのか？

>>171
小金井で地下住戸はチャレンジングだと思います。
しかし、ここの地下住戸は他の部屋に比べて坪単価は安く、上階２軒分のスパンが１軒分のスパンで、全室南面テラスに面するという、「地下」でなければ素晴らしい住戸です。
地下なので逆に部屋を覗かれにくいというプライバシーも結構保たれています。
うちはけっこう迷いましたが、青田では買えませんでした。
最後に売れ残るのは、地下ではないのではないかなと、私は予想します。

いや能書きはいいよ。
売れ残っている事が問題でしょ？
だって条件が良ければ完売なはずですよね？

違います？

173さん、誰かが「売れ残っていることは問題ではない」と言っているんですか？

２７日（金）新聞の朝刊にフォリーナの広告チラシがありました。
実際の竣工した建物が見られますとありました。
マンションの写真等が載っていましたが、以前貰った、パンフレットと見比べるとかなり違っていました。
この掲示版にあるとおりでした。
見ましたが、共用廊下と非常階段の塀はアルミの柵。
分譲マンションかと思ってしまいました。
立地は良いので、この点だけですね。

分譲マンションですが何か？

地下住戸、確かに間取りは魅力です。
しかし、南向きの窓以外窓が全くなく、玄関を開放したとしても外は薄暗い内廊下。
廊下にも階段前の住戸以外は空気の抜け道は無いようです。
風通しは全く期待できなそうですね。
カビも心配かな。
地下物件は、賃貸・売却時のイメージも悪いことを考えると、最低１割引きは価格面のメリットを押し出してくれないと買えませんね。坪単価抑えていても、まだ高いのでは。

だだでさえ、１階住戸でも湿気があるのに地下住戸は湿気とカビはありでしょう。
また、いつもテラスには壁があり、青空を望むことはできない。
世田谷の一等地で立地が良い場所でその場所が気に入り購入するのはわかるが、小金井で選択？

あー
何だかこのマンション楽しくなさそうですね。
ケチばっかりついて良いことないのかな？

買った人は悲しいね。

>>180

>>179です。
未練ではなくてその後どうなったのか気になるだけです。
買う気はないですが不動産事情を知るのに参考になるとは思います。

売れ残る物件
即完売する物件

違いがどこになるのか大変勉強になります。

値下げしても買う気もありません。
どうしてか？
売れ残っている事が実情でしょう。
私の答えではなく世間一般の答えということです。

即日完売でない物件、竣工後も完売していない物件なんていくらでもあるのに
どうしてここは、検討対象から外している人にここまで叩かれているのでしょう？
近くの物件の関係者が必死なのでしょうか。

>>182
そんなおまいも煽ってる。

いよいよ残りわずかになりましたね。フォリーナは夫の実家に近く以前本気で地下を検討したものです。うるさい子どもがいて最下階しか選択肢が無く、広いテラスは魅力でした。結果的に見送りましたが・・・それぞれの趣味があっていいし、売れ残りをそれほど気にすることは無いと思いますよ。我が家の物件は竣工から１年かけ完売、後半は現地で販売を続け地元の地域を良く知る方が買っていかれたようです。宣伝費を膨大にかけ、即日完売を目指す勢いだけのデベよりは、現地販売中心のデベから購入してよかったです。高い買い物、普通の人は即断即決は難しい。さんざん迷いましたが、時間をかけて選んだので住んでからの満足度が高いです。ライオンズは私たちが迷っても強引な営業はせず待ってくれて好感が持てましたよ。売れ残りとは言いますが、気に入った物件に出会えれば福残り・・このあたりは環境も良く、実家の近所なのでお付き合いもあるかもしれないのでよろしくです。いろいろ言われても気にせず楽しく暮らしましょう！

>>184
宣伝費を膨大にかけ、即日完売を目指す勢いだけのデベよりは
｛現実は違いますよ・・・
ここのモデルルームは１０ケ月近くありましたので、かなりの経費（土地の賃借料）や人件費等がかかっていますし、新聞オリコミチラシも５回ぐらい見ましたよ。
ライオンズの営業からの電話もかなりしつこくありました。

>>185
話の方向性に一貫性がないね。
何がいいたいのでしょうか？

マンション買う金額とさして変わらない値段で南側の土地に戸建てが売り出されてます。

http://www.seiga-k.co.jp/infomation/newwin_set1.html

「絶対マンション派」でなく、この土地に好感をもつ人は検討に値するかも。

物件のホームページや住宅情報ナビの販売住戸は４戸。
六月の初めも４戸でしたが、１ケ月間、１戸も契約にならなかったのでしょうか？
３月末から始まった有楽土地の「桜堤」の物件も高くて、この物件が安く感じたが、残っている住戸は１、２階で南側に戸建てがありました。
それより、地下の住戸は全て売れたのでしょうか？
竣工して数ケ月経ちますが、値引は可能ですか
野村不動産のプラウド武蔵小金井の事前案内会も始まるみたいですが、
価格はどのくらい？

ここってマンション購入してもペットダメなんですかね？

ペット可物件です。もちろん細則はありますが。