ライオンズ南大沢ヒルズ

このマンション不況の中完売できるか心配です。　価格はまだ判らないけど
かなりの値段を設定せざるえない状況だと思います。　近隣のローレルや
パークヒルズの中古が３千万中ごろで出てるので新築なら４千万中頃位が
最多価格体かと思います。　この時代はよいマンションだから売れるという
時代ではない。　早期完売するにはそれなりの値ごろ感が必要です。　
そういった意味ではこの物件苦戦しそうな気もします。

やっぱり高いんですかね？
周りの環境がとてもいいと思うんですよね。
南大沢で考えているんですが、この地域でこの条件のマンションはもう建たないのかなと思うのですが、どうでしょうか。

同じく検討予定のものです。


>やっぱり高いんですかね？

高いと思いますよ。
管理費と修繕費が高いと思いますね。


>周りの環境がとてもいいと思うんですよね。
緑も多くて、公園もちかいですしね。
中ぐらいの高さだったら、見晴らしも良いとおもいますよ。
駅までは坂道だったりするので、高齢になってからは大変だと思います。

>南大沢で考えているんですが、この地域でこの条件のマンションはもう建たないのかなと思うので>すが、どうでしょうか。

駅近辺では最後に等しいんじゃないでしょうか。
ヒルズから駅に向かって歩く途中に、長谷工が物件予定しているようですね。


ちなみに私は、１期から検討していて、見送っています。
都心よりで、同程度の金額でもかなり売れあまっている状況ですし、
多摩センターの物件なんて何百万も値下げしている状況ですし、
多摩境のライオンズも値下げしていますからね。

入居時期に寂しいとあとあと大変なので、見送った次第です。

もう少し時期が経ったら、再度購入検討しようかと思っています。


ただ、早く決めたら決めただけ、オプションを申し込めると思うので
メリットもあるとおもいますよ。

この地区は数年前に美しい街並み大賞を受賞するなど立地はとてもいいですよ。
このマンションが建つ事によって傾斜地の雑草などの問題も解決されると思います。
多摩ＮＴのマンションを検討中なら候補のひとつに入れてもいいと思います。
Ｅ棟以外は大人なら徒歩１０分位で駅に着きます。

単に立地が良いといっても中身は複雑です。

立地といった場合、主に二種類に分かれます。
気分的要素（眺望　周辺建物　公園・緑地）
実利的要素（通勤通学　買い物　日照　資産価値（転売価格））

この物件の場合、気分的要素は非常に高いと思います。
眺望は西面住戸であれば、正面に高い建物が建つ可能性がなく、高台ですので、上階は富
士山が見えるでしょう。
また、周辺の建物・街並みもきれいです（近くのエクシオ南大沢見附橋レジデンスなども
外観良いですし）し、緑地も多く、周辺も静かです。
気をつけておくポイントとしては、Ｅ棟については、直近に小学校があるため、音、風砂
の問題があることは了解しておく必要があります。

しかし、傾斜地の雑草問題が解決するという見解には疑問です。
面積が面積ですので、芝生化等すると住民のメンテナンス費用が大変なのでこのまま売ると
いってるようですし、住民も管理費が高くなってまで対応するか疑問です（住環境に直接影
響しない離れの斜面ですから）。この点は周辺住民から雑草何とかして欲しいと要望された
りして問題になりそうですね。

さて、立地の実利的要素を見た場合、なかなか厳しいのではないかと思います。
現状バスがあまり活用できないので（Ｅ棟から約２５０ｍ、他棟からは約４００ｍ離れた位
置にしかないうえ、平日土日とも１時間に３本位しかない）、買い物はバスか自家用車（ぐ
りーんうぉーくへは自転車でいけそうです）、通勤通学は事実上徒歩になると思いますが、
公称徒歩１１分は、下り上りを考えると実質１６分以上とみたほうが言いと思います。
前に書いている人もいますが、年をとってからのことを考えると厳しいですね。かといって
将来は転売で一時居住とするにも駅から離れてますので、資産価値（転売価格）も難しそう
です。

あとは日照も西向きばかりですので、Ｃ棟南側、Ｄ棟、Ｅ棟南側以外は午後の２時くらいか
らしか日が入ってこないのではないでしょうか。

最後に誰も指摘してないので書きますが、この物件は斜面地が無駄に広いので固定資産税が
その分上がります。
どれくらいになるのかよく聞いておいた方がいいですよ（３年分くらい）。
Ａ〜Ｄ棟とＥ棟で敷地面積が分かれるようですが、Ｅ棟の戸数あたり敷地面積はＡ〜Ｄ棟の
約２．６倍です。つまり敷地に対する固定資産税も・・・

前の方が書かれているとおり、ほとんどの建物が西を向いています。
夏は強烈な西日になるのではないかと思っています。
※C棟の高層は、ずっと日が入るのではと思っています。

固定資産税についてですが、
営業の方が言われていたのは、免除期間終了後大体15万〜20万位と話ていました。
この辺はあまり詳しくないので、言われた金額を鵜呑みにしていたのですが、
正しいのか不明ですので、参考までに。

あとは、駐車場が機械式なのを懸念しています。
修繕コストが大きいので、初期からそれなりの金額を出しているようです。
※９千円〜1万２千円/月だったと思います。
西側の傾斜を駐車場（自走式）にすればよいと思うんですけどね。

ローン以外に支払う金額が、５万位を考えないといけないかと思いますよ。
※駐車場あり、固定資産税（12分割）


そういえば、近隣の方との問題は本当に解決したんでしょうか。
ここで蒸し返すのは、いやですが生活環境が近くなるので
いろいろ問題になるのは嫌だと思います。
営業の方は、「すごくいい関係ですよ」って怖いくらいにおっしゃっていましたが・・・・。

固定資産税は、Ｅ棟隣の公団で１００平米で１４万です。　優遇税なしでそのぐらいです。
ヒルズの場合は新築優遇が切れた時の固定資産税は１５万以上だと思います。

固定資産税はちょっとネックですね。
ただコンセプトがリゾートなので、実利的要素については受け止め方によって我慢できる範囲かもしれません。

設備も充実しているし。
結構ほかの物件だと床暖房がなかったりディスポーザーがついてなかったりするんですよ。

ここはＩＨではないんですよね。
ガスとＩＨはどちらがいいんでしょうか。

ディスポーザーはいろいろな意見があると思います。

とっても楽だったり、ゴミ捨て場がきれいだったり。

でも、修理費が相当かかったり、すべての生ごみを
処理できるわけでもない。（玉ねぎとか）
処理タンクから出る臭いはどうなのか？などです。


床暖房はたしかにあったかいですね。

初期設備も確かに大切だと思います。

ローン返済等で問題がなければ、購入検討したいですね。
ローンを変動で組めば楽そうですが、
今の金利が２０年近く同じなんて保障ないですからね

＞そういえば、近隣の方との問題は本当に解決したんでしょうか。
検索すればすぐにヒットしますが、せっかくですので。
http://sky.ap.teacup.com/ncity_daikyo/53.html
↑地元町会と大京の交渉の記録です。

のぼりも撤去されてますので、大丈夫かと思いますが、追加費用は販価に上乗せで
しょうね。

＞あとは、駐車場が機械式なのを懸念しています。
＞修繕コストが大きいので、初期からそれなりの金額を出しているようです。
＞※９千円〜1万２千円/月だったと思います。
＞西側の傾斜を駐車場（自走式）にすればよいと思うんですけどね。

これは、管理会社がグループ会社の時に良くやる手ですね。
平置きに出来るところを機械式にして、竣工後もグループ会社として管理会社経由
でも利益確保をします。
平置きなら月２０００円位でもいいと思いますが、
仮に機械式との差額８０００円×１３５台×１２ヶ月×２５年＝３億２４００万円
の売り上げを２５年間で確保できます（さらに駐車場の管理費とは別に、機械式駐
車場の耐用年数切れによる更新が２５年後に来ますので、これが一時金として億単
位かかります）。

九分九厘駐車場の管理は、大京のグループ会社の扶桑レクセルに委託すると見てい
いと思います（連結決算というやつですね。扶桑レクセルの名称を変えないのは、
ブランド保持という意味だけでなく、グループ会社ということを感づかせない手か
とも勘繰りたくなりますが）。

もし私が住民になったら、こんなもったいないことはさっさとやめて、住民負担で
平置き化工事をして駐車場代を安くするところです（一時的に工事代かかりますが、
トータルコストの低減だけでなく、駐車場出し入れの時間待ちといった不便も解消
されるので、１石２鳥です）。

ただ、不便を強いた上、こんな無駄金を住民に使わせるなら、最初から総平置きに
してほしいものです。
敷地面積が足りなくて機械式にするなら筋が通りますが、この物件は敷地余ってま
すので、利益確保以外の何ものでもないですね。
少なくともこの１点を見る限り、良心的な売主とはいえないと思います。

＞ただコンセプトがリゾートなので、実利的要素については受け止め方によって我慢できる範囲かもしれません。

人それぞれではありますが、リゾートとは避暑地の意ですから、一時避難の場所で
す。日常の場に求めれるものとコンセプトの乖離を感じなければＯＫだと思います。

①販売は、大京
②物件管理は、大京アステージ。
③駐車場の修繕は、扶桑レクセル。
　http://eng.lexel.co.jp/
④転売時には、大京りあるど。

いたる所で、利確ですね。

建築反対していた住民には解決金を相当な金額払っているはずだから販売価格
はそのぶん割高かも知れません。　あんなにすごい勢いで反対運動の幟まで
立てていたのにある時点で一切の幟が降ろされた。　そこに金銭の流れがあった
と見るのが自然です。

４７です。

５１さん、情報ありがとうございます。
円満とまでは・・・・でも、安心しました。


金銭うんぬんは、気にしていません。
割高になったとしても、仕方ないですね。

購入前の問題で、実際に住む人との間でも引き続きもめるのは嫌なんで
確認したかった次第です。

長い時間を過ごすわけですから、お互いに良い関係でいたいと思っています。
ゴミ拾いをしたりして、環境を保ったり、
いろいろなイベントなどをして、よい育児環境作りができたらたと思っています。

＞管理費と修繕費で25000円は、ちとたかいかな。

＞一般庶民からすれば、月々３５０００円（管理費＋修繕費＋駐車代）は高いと思いますよ。

まずその是非はともかくとして、機械式駐車場はこれくらいの数があれば1万円
いくのは仕方ないので、管理費・修繕積立費についてですが、そもそもこの金額
が高いからというのは、本来物件購入をやめる理由にはなりません。

管理費は年間契約で管理組合たる住民が委託するものですので、経費の見直しで
すぐに下げることができます。通常最初は割高に設定されていますし、無駄なサ
ービスは切ればいいのです。特にアクアホールなんかは、秋を越えたらすぐ水を
張らなくなると思います（止めようという意見がでるでしょう。水物は続かない
です）。
それに、どうしても費用対効果が見合わなければ管理会社をリプレイスすればよ
い話です。
つまり後天的に変えられるものなので、物件検討時にはあまり気にする必要はない
と思います。

また、修繕積立費については安い方が問題ですので、高い場合は逆にまっとうだと
いえます（売りやすくするため、良心的でない売主ほど異常に低くします）。
修繕積立金が数千円の方がおかしいのです。
これも後天的に変えられるといえば変えられますが、実質的に下げるのは簡単です
が、上げるのは大変です（このためそういうマンションは大規模修繕時に必要な資
金が足りなくなって非常に苦労します）

なので、
「修繕積立費高いから安心だね（機械式駐車場はあこぎだけど）」
というのが論理的帰結となると思います。

ヒューザーでもわかるとおり「安かろう悪かろう」は真実です。
（ただし、逆が真と限らないのが世知辛いところです）

次の販売は５月中旬のようですね。
第一期で購入された方いらっしゃいます？

7部屋くらいは売れたのではないでしょうか？

この物件は敷地は広いけど傾斜地半分の為有効利用できる土地に限りがあります。　
あまった傾斜地には植栽などで整えて地域の美観に貢献して頂たいものです。
とは言ってもあの土地を管理するのは大変そうですね。　あのよもぎは根っこ
から対処しないとすぐ生えてきます。

今日、MRに行って来ました。

ヒルズはA棟１８部屋が分譲済み、C棟３部屋が分譲済みでした。

ちなみに、駅近のエストは、すでに１１部屋も分譲済みでした。

エストは高くて手が出ませんが、普通に購入できる層の方って、やはり存在するのですね〜。

羨ましい限りです。

さてみなさん、Ａ〜Ｄ棟は上階に行くほど階高が低くなっているのをご存知でしょうか。
Ｅ棟は１階から９階まで階高は３４６０ｍｍと同一ですが、Ａ〜Ｄ棟は１・２階３０６０
ｍｍ、３〜６階３０１０ｍｍ、７〜１０階２９６０ｍｍ、１１・１２階２９１０ｍｍと
だんだん低くなっています（この掲示板の上の方で「３メートル階高」と言っている人
がいますが、Ａ〜Ｄ棟の半分弱にはあてはまりませんのでご注意ください）。

これが近隣との交渉の結果なのかはわかりかねますが、階高を抑えると高さが低くなり
ますので、「高さに関わる部材の全て」が低減できます。
階高を１００ｍｍ上げると㎡あたり５万円程度上がるという人もいますので、大雑把に
平均を９５㎡として計算し、７階以上も３０１０ｍｍだった場合と比較すると、階高を
減らしたことで約２.１億円のコスト削減が出来た計算になります。

さて、それはそれとして、階高減らして大丈夫なのか気になりますが、二重天井、二重
床を合計で３００ｍｍ、床スラブが２００ｍｍ、１〜１０階の天井高２５００ｍｍなの
で、＝３０００ｍｍとなります。６階まではＯＫですが、７階以上は天井高を低くしな
いと結構厳しいのではないでしょうか。
またこれによって、１１、１２階は天井高が２４５０ｍｍとなっています。
当然１１，１２階は他階より安い金額で設定されている・・・かどうかは不明ですが。

あと最後にＥ棟はＡ〜Ｄ棟と異なり戸境壁がスラブではなく乾式耐火間仕切ですので注
意してください。通常は構造上の理由から高層のタワーマンションでやむなく使われる
ものです。
空気伝播音はいいのですが、振動音がかなり響きます。通常中層以下のマンションでは
使う必要のない（スラブより遮音性能が落ちるため）工法なのですが・・・

まだ２０戸しか決まっていないんですね。
成約率、あんまり良くなさそうですね。


いろいろあるようですね。

購入を見送ってよかったと思う・・・ほんとに。