ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

オプションの事はモデルルーム見てる時にチラっと聞いただけだから
よくわかりませんが、壁紙って実際は白のよくあるやつみたいでして
例えばあれをモデルルームみたいに木目のものにしたらいくらくらいUPするんでしょうか？

Ａ４クリアファイルに中ほどに内装カラーセレクト参考資料とグレードアップオプション・アイテム一覧がありますよ。

12インチお風呂テレビ30万って高すぎませんか？
かといって後からつけるのも大変そうだし…

No1さん、　　　このスレ今日初めて開きました。　木目の壁紙は私が聞いた記憶では無償だったとおもいますよ。
確かなことは営業さんに確認していただければ。

このスレ人気ないですね。時期的なものですか？。オプション時期になれば少しは出てくるかな？。

みなさん、どんなオプションを希望されてるのですか？
無償、有償とも。

私は無償のみの予定ですが、フローリングはモデルルームの明るいタイプ、後はキッチンの天板、風呂の壁色ぐらいですね。
そうそう、壁紙はＧタイプのような色を予定しています（汚れが目立たないように）。
有償は高いのじゃないですか。　Ｎｏ3さんではないですが、高すぎると思いますよ。
ところで、風呂の中でテレビをご覧になりますか。なんか漏電してビリビリ来るんじゃないかと不安になります（半分は冗談ですけど）。

そうですよね、有償のは高いですね。

私はフローリング等の部屋の色は真ん中の濃くも薄くもないタイプにしようかと。

台所の高さは一番高め、天板はまだよくわからないので未定です。情報あれば教えてください！

風呂のテレビは付けません。高いし、うちは見ないと思うので。

私は、フローリングはＧタイプの明るい色。初めは濃い色にしようかと思いましたが、なんだか暗い感じが強く、また濃い色だと部屋が狭く感じるのでやめました。壁紙は汚れが目立つので白は敬遠、色つきを希望。

キッチンは背が低いので80ｃｍ、天板は濃いめの色、風呂も同じく濃いめとする予定です。　ところでＧタイプ？のキッチンの後ろに設置されていたオプションの食器棚（レンジ台？）はいくらぐらいですかね。15万以内ではないとＭＲで言われましたが。

オプションでは地震対策もされているとは言っていましたが。しかし当物件は免震が入っているため家具等の倒壊はないとの説明、少し矛盾を感じました。

今居住しているマンションを中古で購入して、2000万円もの大金を使って内装を工事したとか、考えられますか。
私は一瞬、秀吉の金箔貼りを思い浮かべました。

それはともかく、オプションを皆さんどの程度考えていらっしゃるのでしょうか。子供夫婦のマンションでは、浄水器などを引き渡し日（？）に販売していましたが、目玉が飛び出るくらい高かった記憶があります。

価格は高いのは許せるとしても、高すぎるのはいけません。ハイ。

ほとんど後から業者に頼んだ方がかなり安くつきますね
当たり前ですが…
調べたところお風呂テレビなんで同じもの工事費込みで半額でつけれますよ
ああいうのって、マンション施工中に内装工事段階で自分で依頼した業者を入れても大丈夫なんでしょうか？

まず無理でしょう。

No11さん　他業者でも完成後につけられますか。
電源配線、アンテナケーブルを裏側から取り付けとなりますが、仕上がりは綺麗にできるものですかね。

風呂の縦手すりなどもオプションで付ければ確実に、しかもきれいにできるとは聞いておりますが、値段
と相談です。　　それにしてもオプションは高過ぎではないですか。

ジオタワー南堀江-２のスレが炎上しています。〇〇の悪い人もいたもんだ。

FIXの下部分は基本が白なんですね。モデルルームの茶は有償オプション。

色の選択迷います。
コンピュータ上で３タイプの部屋の色のシュミレーションできるようになったそうですよ。

好みによるでしょうけど、モデルルームの茶色は鬱陶しく感じませんでしたか？。
私はもう少し薄い色、とは言っても白は汚れが目立つので厭ですけど。
壁紙の色等で部屋の感じはガラッと変わるのでここは慎重に行きましょう。

そうですよね。
慎重に！
早く実物の部屋が見たいです！
オプション説明会も早くしてほしいですね。
シュミレーションだけでは決断できません。

シミュレーションはいつからできますか。仰る通り、コンピューターの映像と
実物は全く雰囲気が違います。　　　私はＧタイプの壁紙程度が好みですが、

もう少し考えることにしています。　オプション説明会までには家族と相談し
て決めたいと思っています。　　壁紙程度でしたら有償でもＯＫだとは思って

いますが、基本的には無償オプションで行く予定です。　　有償は高いのでは
なく高すぎるので。（壁紙は無償で数種類の選択肢があると聞きました）

そうなんですね！
壁紙のこと、また聞いてみたいと思います。

　検討用のスレは実にレベルが低いね。　ここは、あのようにならないように

良い情報を交換してお互い頑張りましょう。

土佐稲荷神社&公園の夜桜献灯行ってきました。きれいでした。
北向東向の高層階だと、部屋から桜のライトアップが見えるのかな？？

２１さん、「入居してからのお楽しみ」にされてはいかが？入居はちょうど今ぐらいの時期になるかと思いますので。

土佐稲荷神社は三菱グループ会社の発祥の地です。参考まで。

ありがとうございます。入居してからのお楽しみですね。

あの神社にそのようは歴史があるとは知らなかったです。

私は三菱のＯＢです。司馬遼太郎の　竜馬が行く　を読むと書かれています。
ここは幕末の歴史の一部です。　土佐稲荷神社には土佐藩の大阪藩邸がありました。
従って、大正の三軒家に竜馬が船から上陸して、この土佐藩邸まで歩いてきたとの
記録があります。　　　余計でしたかな。　　

一般用のスレ、只今、自転車で炎上中です。皆さんどう思われますか。常識？、規約？。
常識が優先だと思いますが。

自転車が好きすぎて冷静でなくなってしまった方々がいるようですね。

非常識な方々が入居してこないことを願うばかりです。

25さん、すごい歴史があるんですね。
なかなか知ることができない情報ですが、住むからには知っておくのもいいですね。

No28さん　ありがとうございます。それでしたら追記で。
神社の大きな提灯に三菱のマークが入っていますが、これは昔の土佐藩の
からのものです。土佐藩の家老、後藤象二郎が岩崎弥太郎に竜馬の借金と
引き換えに土佐海援隊を与えたのが三菱の始まりでした。　

そのため土佐藩の印を引き継いで三菱のマークとなったものです。
私は三菱のＯＢで、高知出身で尚且つ、竜馬の生家の近く200ｍぐらいの
ところで育ちました。
　またまた、余計でしたかな。

一般のスレ、見ていると厭になります。私も少しは投稿しましたが酷いですね。
ここはそうならないように祈ってます。

一般は購入者以外の第三者的な人が多く、あおっているためレベルが下がっている様子です。

一般のスレやっと鎮火しました。両者に言い分はあるだろうが、ここは誰が考えても
自転車をエレベーターに持ち込む方に非があると考えるべきでは。

あまりこのスレに書いてしまうと、こちらに飛び火されては困るのでこれ以上は書きませんが。
あのスレによって持ち込み組は、自分の首を自ら絞めてしまったと判断しました。

自転車持ち込もうと思います。
規約に書いてませんし。

自転車を持ち込んでも何ら問題はないでしょ。
大切な移動手段であり、数十万円するものなので傷をつけられたり、盗まれたら耐えられません。
大切な資産を守る手段として持ち込むというのを止める権利は誰にもありません。

検討版で営業による叩きが凄いですね。
批判てもしようとすれば集中攻撃。

検討版なので色んな意見あるだろうに…

自転車もちこみ賛成ー！
非常識扱いしてるけどロード乗りの間では常識です

三台中一台は持ち込みOKで
反対の人はこれの何が気に入らないの？
嫌なら持ち込み禁止のエレベーターに乗ればいいだけ
今時のエレベーターって傷がつかないようにマット貼ってますよね？

その営業ってどちら側の営業ですか。

自転車持ち込みも営業の嫌がらせ？

なぜそう思えるのか疑問だわ
年配の方かな？
いま自転車ブームって知らないの？

年配の人でも自転車愛好者はいます。ＢＳ放送の火野正平氏。

ブームで乗ってんのか。・・・・・・。

その火野さんもマンション暮らしです
もちろん部屋に持ち込みます

どうしてわかる。

管理費高いなら管理会社変えればいいと言う人にぜひ理事長をお願いしたい。
管理会社変えると言うのは簡単だが、住民の賛成や管理会社の見積りなど調べたり大変。
おそらくこのまま高い値段払っていくのだろう

理事長と管理会社の癒着とかよく聞く話ですよね

管理費下げたら下げたで、「何で今さら」とか「管理の質が落ちた」とかクレーム言う人いますからね。

４５さん、　理事長と管理会社の癒着はあり得ないのでは。
委託管理で役員は２年程度の持ち回りだと出来ないはず。　　
自主管理の場合は修理、工事等で水増しの見積もりで理事長が
懐を肥やす輩が多いけど、事実この物件の周りで起こっています。
いずれにしても、監査の仕事が大事だということじゃないですか。

４４,４５,４６　　それでしたら販売会社、管理会社の思うつぼです。
住人が協力しないと無理な話です。　まあ、この様子では管理組合は
バラバラですね。私はこのままの費用でも別にかまいませんけどね。

今までの投稿内容を拝見すると管理組合の運営は、相当運困難すると思います。
初代の理事は、管理会社が指名するとか、引き受ける人がいるのですか。
ドリスデイではないが「なるようになれ、ケ・セラ・セラ」です。

ジオの近所のマンション、築６年目に入ったが組合から修繕費の値上げを
月額平均10,000円で打診があったとのこと。この物件も管理組合がしっかり

管理していかないと同じ事になると思う。販売会社は管理費は高めに設定して
いるが修繕費は安く設定している。　販売会社も言っていたが５年サイクルで
修繕費をあげていく予定。

ローンを組んだ入居者は８万円/月程度の支払い、プラス固定資産税　２万円/月
程度の出費,当初設定の管理費等2.2万円程度、ここにプラス１万円となると大変。
　
こうなる可能性は大だが、さあ、皆さんどう考えますか？。

No45　このような内容でしたら、誰も理事長を引き受ける人はいません。
癒着が起こらないように組合業務を監視するのが監査の仕事の一部です。

このままでは、No49 に書かれているようになりますよ。

皆さん、マンション購入経験者さんが多いようですね。管理組合の役員がどんだけ大変かよく知ってらっしゃいます。ですがそれでも役員やったろーって言う方がここにいないのは寂しいです。私は依頼されれば役員引き受けますよ。自分の資産の管理ですから。少なくとも他人任せで文句だけ言うようなことはしたくないですから。

私は３０台半ばで役員の理事長をやりましたので、大変なのは良くわかります。
ただ、これまでに投稿されていた内容をよく見ると、自転車の件等、自分勝手な内容
が多く、これでは私自身は引き受けたくないというのが本音です。

どなたか書かれていますが、管理費、修繕費の問題等まとめようとしてもこれでは
まとめることはまず無理、入居後１０数年以上経てば数万円の修繕費になるのでは？。

４９ではないですが　ケ・セラ・セラです。

良い意味でも悪い意味でもなるようにしかなりませんね。

非協力的な態度、自分勝手な態度、主張をすれば自分で自分の
首を絞めることになるということを、よく認識することですね。
マンションというのは、自分だけの持ち物、住居ではないこと
です。十数年たてば経済的な面でマンションを手放さなければ
ならない居住者もかなり出てきます。（今居住のマンションで
もかなりいました。）

現場は基礎工事が着々と進行しています。警備員の方に聞くと
４月中にほぼ終わるとか、これから建物本体工事にかかる様子です。

あと約二年で竣工、それまでいろいろ建設的、前向きな意見を伺い
たいものです。

私はマンション購入初心者なのでまだまだ無知ですが、できるかぎり協力していきたいです。私達の住居なので。

Ｎｏ５７　さん、今までの検討用のスレも当然ご覧になったと思いますが、どう
感じられましたか（レスの内容は本音が多いと思いますが）。

５７　さんのように協力的な方達でしたら組合の運営も比較的やりやすいはずです。
とにかく、マンションは各個人の財産であるという認識を持たないと駄目だという

ことです。

現場は只今、タワークレーンの設置工事です。

57です。200世帯もあるなか、いろんな人がいて、いろんな意見が出ることは当然のことであるので、ある程度は仕方ないと思っています。入居しない方もいるでしょうし。

実際に入居してみれば、また考えも変わるかもしれませんね。

縁あって数ある中から同じマンションに住むことになるので、一緒に協力できればいいですね！

そうですね。私の性格からすれば、見て見ぬふりはできないので
前向きに考えますが、理事となればお互い頑張りたいものです。

ありがとうございました。

2015年から固定資産税重くなりますね。

どれくらいのアップになりますか？。７５㎡で１８万円/年程度の検討をしていましたが。

固定資産税は土地の評価額が上がったからですね。

固定資産税は税金だからどうしようもないが、管理費、修繕費の値上げが
きつくなるのでは？。　過去にも書かれていたが、最初に支払う数千万円

の金額は大したことはない。しかし毎月の支払が増えるのはローンを組んだ
入居者にとっては大きな痛手となるのではないか。

過去のスレにも書かれていたが、組合がしっかり管理しないと５年毎の値上
げで、支払い不能となる人たちが多く出ると思う。今は少し景気が上向いて

いるとの報道だが、アベノミクスの効果も薄らぎ始めてきており、その上消費
税のアップ、景気の落ち込みが予想されるのではないですか。

またデフレに逆戻り？。入居後は管理費等については組合でよく検討したいですね。

65さん、ほんとに契約者さんですか？そんな将来不安ならもっと安いマンションでよかったんじゃないですか？

管理費増えたくらいの額で支払い不能になる人はいないと思いますよ。それよりも景気が傾いて会社も傾いて支払い不能になる人の方が多いと思います。

契約者ですよ。ただローンは組んでませんけどね。言いたいのは組合がしっかりして、管理会社の
言いなりにはなるなということ。

６５,６７です。書き忘れていました。私は支払いについては何ら不安はありませんから。
ただ、余計な金は支払いしたくないだけです。

66さんの内容は少し失礼ですよね。「ローンを組んだ人は」との前置きが
あるのですよ。

67さん

ぜひ理事長お願いします

６７ですが、ここの理事長はお断りしたいですね。過去の自転車等のレスを
読むと我々の考え方とまるっきり違います。私は今居住しているマンションの

理事長を若いときにやりましたがここはお断りいたします。

６６さん、修繕費等の値上げは、数万円/月　になる可能性が大きいですよ。
少し考えが甘いのでは？。

下手をすれば６万円？。過去に載っていました。

住宅ローン控除がなくなり、修繕費が上がり、金利も上がり
、固定資産税も減額がなくなり、となればかなりキツいですねぇ。

修繕費の値上げって、既存の10年以上たったタワーでも75平米で5千円くらいのところが結構ありますよね。心配しすぎで本当はそんなにいらないってことはないですか？

管理組合のやり方次第で決まります。この物件近くのマンションは
築５年で修繕費約１万円の値上げ？。まず却下されますね。

却下されたら値上げはなしなんですね。その場合は修繕費は足りるのでしょうか？管理組合で修繕費が安くなるように、管理会社を変えたりするのでしょうか？購入したいのですが将来の諸経費が心配で。でも他のタワーマンションの中古をみても、それほど修繕費は高くないし、見積もりはめいっぱい高く計算してるだけで、心配はいらないのかなと。迷います。

だから管理組合でほぼ決まります。管理費、修繕費の値上げは組合員の3/4以上の
賛成を得ないとできません。近くの物件の値上げについては、よく聞くと管理組合

の運営の仕方に問題があります。　当物件、駐車場の契約率を65％で予算を立てて
いますが、それ以上の契約率であれば少しは良くなるかな。　　　いずれにしても

値上げが大変だと思うのであれば、組合の内容をよく理解して協力することが肝要
かと思います。　　　　　（やり方次第では、今よりも安くできると思います）

ありがとうございます。管理組合次第なんですね。予定通り値上げになったらうちでは厳しいので、冷静に検討します。

マンション購入はローンを組む人が80％、現金購入が20％とか言われていますが、
ローンを組んだ人たちはまず毎月の支払いを計算するはず。従って５年後に１万

円/月　の値上げとか、数万円の値上げなどはまず却下されます。管理組合も色々
知恵を出し合って検討するはずですが、いかにうまく運営するかですね。　マン

ションはいろいろな仕事を持った、また経験のある人達の集合体、いろいろと検討
することになります。 　　　 (修繕工事でも第三者の監理を入れるとか）

７５㎡程度で管理費、修繕費、合計で11,000円/月で十分管理できているマンション
もあります。

ただ駐車場の契約については、入居時の契約率を恐らくその後は上回ることはない
と思います。その時は外部貸しの検討になると思いますが、組合でどれだけ頑張る

かが問題ですね。

初期設定の安さ。無駄な施設。免震構造。駐車場使用率。将来かなりの金額が上がると想像してます。
却下したところで、じゃあメンテナンスに必要なお金はどうするんでしょうか。

初期設定は安いとは思わないが、諸費用は組合で検討して、余計な出費をしないようにすることで可能。
確かに無駄な施設もある。

管理組合役員は必ず回ってくるので初期のほうでしたほうが気が楽ですね。
見直し期間や、修繕工事近辺に役員に当たれば大変そう。

このマンションでしたら初期から費用の見直しですね。

３０日、オプションの案内書が速達便で送られてきました。
予想通り高いですね。予定は二か所の手摺りだけで、他は
無償オプションのみ。　皆さん方はいかがですか。

うちは手摺と洗濯機置き場上の棚を検討中。こうした方がいいというアドバイスあれば教えてほしいです。

８５ですが、防水パンの上の棚は私も検討したのですが、洗濯機
に物を落としたりするのが嫌でやめました。近場の物入れで充分
だと思います。　風呂の出入り口の縦型手摺りをつけようかとも

思いましたが不要と判断、トイレの手摺りのみで済まそうかな
と考え中です。

トイレのグレードアップとかお風呂テレビも欲しいけど
ちょっと調べたら後から格安業者に頼んだほうが４割ほど安いんですよねえ・・・
リビングの腰壁を木目にするのとエコカラットは後から工事は大変そうだからつけたいかな

格安業者じゃなくても安くはできると聞きました。ただ仕上がりを良くするためには
オプションがよいとも聞いています。どちらを採るかですね。

無償オプション、壁紙などの選択肢はあまりないようですね。それでも私は充分と考えていますが。

私もエコカラット付けたいのですが、何か情報あれば教えていただけますか？？

エコカラット、効果ありますか。

他のマンションですが、部屋のドアのグレードアップで４０万円とか、ドアは
高いとは聞いていますが、これは高過ぎではないですか。イヤー驚いた。

エコカラット、内装専門の職人さんに聞くとあまり奨めないとか、効果のほどは
定かではない、また高温になると異臭が出るとか言っていましたね。

仮に取り付けるにしても、入居後で十分対応できるので、入居後がよいだろうと。
私はつけませんけどね、有償ＯＰは私はトイレと風呂の手摺りぐらい、後は無償

のＯＰのみ、入居後、内装は考えることにします。

購入後の節税対策は、５年間の固定資産税半額？、すまい給付金の他に
何かありますか。私の場合はローンはなしです。お分かりの方、よろしく
お願いいたします。

新婚、小さい子供のいる場合は住宅購入利子補給制度があります。

固定資産税半額は28年の3/31までに新築された物件ですのでギリギリ入らないかもしれませんね
すまい給付金も年収510万円以下の低所得者層向けとなっておりますので
まあ、当物件ではほとんどの人が適用されないかと思います。

９５です。ありがとうございました。私はリタイア組なので年収は５００万以下ですから
すまい給付金はＯＫ、固定資産税半額は２８/３/３１までの新築でしたらギリギリ入ると
期待してます。　脱税はダメですが節税はしないとね。

すまい給付金は５０歳以上の人は年収６５０万円以下らしいです。

引き渡しが四月だから適用されないかもしれませんね

引き渡しは３月末ではなかったですか。５月半ばにＭＲに行ったとき言われましたけどね。
僅か一ヶ月の差で適用されなかったら大きいですね。

Ｎｏ９９です。補足しておきます。５０歳以上、年収６５０万円以下はローンを使用しない人のみです。
節税できればしたいですね、大金を支払ってまた出費は大きいですから。

すまい給付金はＨ２７年９月末までの入居が対象とのこと、残念でした。

制度説明によると、
平成27年10月1日に消費税率が10%に引上げられた場合のすまい給付金については、
平成25年6月26日に行われた与党合意を踏まえたものとする予定です。
となっていますし、課税証明書発行年度の説明に引渡し時期２９年７～１２月まで
は平成２９年度となっていますから、逐次継続される見通しです。

消費税8％対象者はＨ27/10/1に消費税が10％に値上げされれば、当物件は
すまい給付金の対象になるようです。　まだまだ流動的ですね。

自営で現金購入の予定ですが、給付金上限も１０％補填分の５０万円になるし、
あえて住宅ローン使おうかなぁ。カードで支払いたいといったら拒否られたんで（涙）

現金購入とローンを比較すると、やはり現金購入が得だとか書いていましたね。

今、グレードアップオプションの申し込み予約がきました。契約者の皆さんは
大きなグレードアップを計画されていますか？　私は、トイレと風呂の手摺り
ぐらいにしようかなと思っています。
本音を言わしていただくと高いですね（高すぎる）。
後でリフォームするかです。

カード払いって保有初心者？ｗｗｗ
手数料考えたら拒否されるの当たり前だけど、、、
車でも使えるカードは限定されるし

物価上昇率を考えるとローンの方がいいと思うので
私はあえて１００％ローンにしましたよ
現金で持っていても目減りするので投資に回していますが

ここ数年で投資で得た利益を頭金、後は現金払いの設定。これから投資もいいけど投資で目減りは痛いの
でもうやめました。

１０９さん、タマホームの物件買えるクレカですよ。車とかはふつーに買えてます。

>>111
普通に考えて家を買うのは無理でしょう。
販売会社が数%の手数料をカード会社に払わなければいけないのに認めてくれると思いますか？？

タマホームや車屋にせよ、その手数料分、本当は値切れますよね。単にあなたが値切りしきれてないだけでは？？

下げるとこまで下げたら手数料払わなければいけないデメリットのカード支払いなんて受ける訳がありません。

普通に考えればわかること。

数十万の年会費を払えば
可能なカードは有りますよ、
ただ入会審査は極めて厳しいですが。

自分より二周り以上も上の経営者たちと個人的に仲良くしてもらってるので、大きな買い物はたいてい付き合いの延長でやってます。立場によって考え方って変わるものですね、参考にします。

どんな支払い方をしようが本人の勝手、他人がとやかく言うことではないと思いますが。

ここ最近の契約率ご存知の方教えていただけませんか。契約済みとはいえ
気になります。私個人としては良い物件と思いますが、ＯＭＰと競合して
いるのでしょうかね。（ＯＭＰは格安物件とか書き込がありました）

逆に聞きたいのですがOMPとはどういった点が競合していると思われますか？

価格のみでしょう。立地、住環境は関係なしと思いますよ。

>>116
OMPとこちらは値段変わりませんよ。
OMPが格安ならこちらも格安。

残念ながら契約数は圧倒的にOMPのほうが多いですね。
倍以上かな？？

そうですか。ジオも格安ですか。お互い格安物件購入できてよかったですね。契約数でなく契約率を知りたかったのですが。

ジオとＯＭＰでは販売戸数が全く違います。ＯＭＰはジオの約2.5倍です。

長いこと南堀江に住んでますが、阿波座にタワマンが建つと聞いてとても驚きました。阿波座って再配達ミスった郵便物を深夜に受け取りに行く所だと思ってました。契約数多いんですか？？３０階以上の高層階ならば希少性や話題性でなんとかなるんでしょうが、その下にぶら下がってるだけの中～低層階はリセール大丈夫なんでしょうかね？

OMPなんかいらんわ
大通りだし陸の孤島だし
子供の通学が可哀そうだよな。

ここの契約者の方はなんでこんなに批判したがりな人が多いんですかね。残念で仕方ありません。

入居前からもめてるし、もう少し前向きな話をしませんか？他は他はジオはジオで関係ないですよね？

この荒れようをみると本当に虚しくなります。
検討してる方にも申し訳ないです。

ＯＭＰの方が絡んでくると必ず荒れてきますね。

ＯＭＰの検討スレの荒れようはまだひどいと思います。　検討スレだとこんなものでは
ないですか。　契約者スレは田舎の深夜のように静かです。　契約者スレの入居に向
かっての前向きな意見を拝聴したいですね。

>>126
だから、そう言うのをやめなさいって
言ってるんですよ
もっと建設的なレスができないですか？

126です。検討スレと契約者スレを間違って書きました。失礼。

わかってないようですね
検討板であろうが契約者板であろうが同じ事
OMPが気になるのは勝手ですが
同じ書き込みをするならもっと懐の深い余裕の
書き込みしませんか？

OMPも素晴らしい物件です、ジオタワー南堀江もとても素晴らしい物件です！一度モデルルームをみに来てください、きっと気にると思いますよ。

この手の掲示板に契約済みって書き込む人なんて、実際に契約されてる方の１割も居れば良い方じゃないですか？
１３０さん、契約したときに貰った分厚いファイル何色でした？？

不動産重要書類のファイルですよね。下に Hankyu　阪急不動産株式会社　って書かれている
Ａ-のものです。　　返事がないようですネ。

Ａ-　は　Ａ-４の間違いです。　失礼いたしました。

ジオタワー契約者以外の書き込みを駆逐するためこうなったのでしょう。
ある不動産会社の営業マンが同業の嫌がらせの投稿が多いといっていま
したが、その通りだと思います。１２９の投稿の内容はまさにそうじゃ
ないですか。「一度モデルルームを見に来てください」との表現は変だ
とは思われませんか。　契約書類のファイルの色だって言えないのは、
外部の人間だと推測されても仕方ないと思われますけどね。
中味のある充実した投稿を希望します。よろしくネ。

まだ２階躯体工事ですが、工事は順調ですか？

もう３階工事中ちゃいまいした？？今日はコンクリート打設してましたよ。

今、現場のホワイトボードを確認しましたが「２Ｆ躯体工事」と書かれていました。

足場が３階部分まで上がってただけのようで作業は２階躯体工事でした。コンクリ入ったのでもうすぐ２階は仕上がりそうです。

今日も生コン車がかなり走っていました。来週あたりから三階工事ですか？

１１日（月）から三階工事となっています。やっとという感じです。

このスレ、契約者以外を駆逐したら閑古鳥が鳴くようになりました。
いかに契約者以外の人が多かったか良くわかりましたね。
現在、３Ｆ躯体工事と外壁工事中です。

そのようですね（笑）
一部外壁のタイルも張られだしましたね。
今年は盆踊りでうちわの配布はされてましたか？

昨日、少しのぞいてきましたが、踊っている人たちには配布していたようですね。
一般の客にはなしのようです。日吉連合も財政ひっ迫ですか？
今日２４日（日）は３Ｆ躯体工事となっていましたが工事なし、来週３１日（日）
も工事予定日、ホンマかいな、　予定はあくまでも予定ですかな。

今年の盆踊りは若い人たちも踊っていたようです。ここ最近までは高齢化で
日吉地区も年寄りが増え、踊り手も少なく他の連合から人集めして行ってい
ました。　若い人たちの参加は大いに歓迎されると思います。　この10年で
周りに４か所ほどのマンションが建ったので若い人たちも参加するようにな
ってきたのでしょう。

有償ＯＰの申し込みはかなり進んでいると思いますが、みなさんはどの程度の
有償ＯＰをされているのですか。１００万以上の有償となるとかなり高額とな
りますが、かなり価格が割高となっているため、数点でも１００万以上となり
ます。私は食器棚を考えていたのですが、４６万前後となるためやめましたけ
ど、ただ手摺り等の必要最小限のものは申し込みしました。
トイレの標準設置品はかなり節水型を使用している様子だし、ＯＰ担当の方は
他の設備もかなり良い品質のものを入れているとか仰っていましたね。
壁紙等のものは後でリフォームで考えます。リビングとキッチンの仕切りカーテ
ンは後で設置したいですね。

工事予定、９月４日から４階躯体工事。

契約者？、検討者？わかりませんが、今日は車、徒歩で現地の様子を見に来ていらっしゃいますね。
何組か見ました。工事も４Ｆ躯体工事中、私の家からはすぐなので毎日見れますが、遠方の方々は
気になるのでしょうね。

現場では、９月１５日から５階躯体工事となっています。早くなりましたね。

現在１４０戸程度の契約率とか、順調な様子です。今日の現場工事は、５Ｆコンクリート
打設でした。

中層階を契約しました。

有償オプションの案内がきたのですが、高くないですか？
あんなものでしょうか？

吊戸棚とか手摺とか幾つか候補があるんですが、色々やると費用が恐ろしいです。
後で他に頼んだほうが安いかしら？

皆さん
オプションどうされますか？

ちなみに我が家は、ローンが待ってます。

以前にも書きましたが、私は手摺り（風呂、トイレ）のみ有償です。吊戸棚、洗濯機上の
物入れ等はやめました。洗濯機上の物入れは洗濯機に物を落としそうなのが理由です。
手摺りは初めに設置することをお勧めします。初めでしたら裏側からナットで締め付けが
できますが、後付けでしたらビス止めだけになるので強度面で劣ることになります。
手摺りでしたら他の有償ＯＰと比較して安いものだと思いますけどね。
他は高いですね。ＭＲに設置されている食器棚を考えましたが、ムチャ高いと思いました。

今日は日吉小学校で恒例の町内会の運動会、朝９時から１６時まで行われていました。
これで今年の小学校の校庭での大きな行事は終わりだと思います。　かなり周りには
騒音がまき散らされますが、我慢、我慢。

今朝、散歩の帰りに工事予定を見ましたが、３日から9Ｆ躯体工事（といっても、31、１日には9Ｆ工事を施工
中でしたが）、早くなってきました。一台のクレーンで頑張っています。。クレーンをどのように上に伸ばす
か不思議でしたが理解できました。

>>50
管理組合が大変かどうかは管理会社の業務レベルで決まることも多いかと。
今の管理会社ってレベルが低いと他のジオでも問題になっていると知人から聞きましたが。業界ランキングは低いし、歴史も浅いですね。

50ですが、書き方が悪かったかもしれません。「ジオの近所のマンション」は５年前に建ったジオ以外の
マンションです。　管理会社は修繕計画書を作成、その計画書にしたがって補修するように勧めます。
従ってそのマンションは計画に従って進めれば平均１万円の値上げとなったわけですが、却下。
結局、５千円以下で決着。　　・・・・・　　管理組合がしっかりした組織であれば管理会社の言いなり
にはならずに済むことが多い。修繕工事でも第三者の監理会社を入れて競争入札させれば一般相場の70％
ぐらいで施工可能。今居住のマンションは自主管理だがこの監理会社を入れて費用を抑えて、しかもかなり
良い工事を行ってきています。　要するに、管理組合は、管理会社の言いなりにはなるなということです。
ジオは２０５世帯の中規模のマンションだからある程度のしっかりした組織の管理組合はできるはず。
無関心でいると余計な毎月の出費が増えるということです。その結果、マンションを手放す居住者が多いと
聞いていますけど。

165さん、「今の管理会社ってレベルが低い」と書かれていますが、どのように低いのですか。
良かったら教えてください。入居後参考にします。よろしく。

管理会社がレベルが低ければ変えることもできる。また管理会社を抜きにして
工事発注すれば10％ぐらいは安くなる。　選択肢はあると思います。
それよりもジオの管理会社のレベルの低いわけを知りたいね。

ジオの管理会社の件については、結局は野次馬だったってことですね。

>>167
マンション購入は管理を購入するのと同じ意味です。インターネットや東洋経済などのビジネス雑誌でランキングを見てみたらどうでしょう。管理会社と販売会社は別会社ですが、管理会社ホームページには販売会社のマークが入っていたりしてますね。社歴も浅い。社員数は多いように見えますが、管理数がほとんどで指示を出す本社担当者はごく僅か。

一番いいのは他のジオ住民に管理実態を聞いてみたらどうでしょう。以前にランキングの高い管理会社のマンションに住んでいたり、自主管理していたのなら、住んでいたのなら直ぐにわかりますよ。

管理会社の質が悪いのであれば管理会社を変えれば済むことで簡単なことです。
私もマンションに住んで長いし、また役員で理事長もやりましたのでそれくらい
のことは総会にかけて決を採ります。　この物件、販売会社の関連会社が管理、
またケービルＴＶも関連会社、これらも後で検討すればよいことです。

管理会社変えるのって大変な労力ですよ。まぁ、最初の三ヶ月で管理の質は皆が見極められるでしょうね。171さんみたいな方がいると頼もしいです。

管理組合としては区分所有者の協力なしでは運営できないので、区分所有者は積極的に協力する
ことです。　そうでないと、ローンを組んだ人たちは後々自分の首を絞めることになります。
毎月のローンの支払いに管理費、修繕費、固定資産税等、かなりの額になるのではないですか？
私はローンなしですが、それでも余計な出費はお断りしたいですね。

完成までまだ1年以上もありますね。待ち遠しいです。
ところで、もう無償オプションは決められましたか？
床の色はアンバーにしよう！と一度は決めたものの、やはりホワイトもいいかなぁー、、、とまだまだ悩み中で決まりません。ちなみに、リビングには無垢材のテーブルなどで落ち着きのある空間にしたいと思ってます。
皆さん、インテリアコーディネートってどうやって決められるのですか？
あと、角部屋のFix窓にはカーテン？シェード？
かなりの幅広なので、どちらが良いのか悩んでます。

是非、意見交換を宜しくお願いします。

無償オプション
グレードアップオプション
インテリアオプション
いろいろあって悩みますねぇ。
窓の広さと床と壁、どういう色合いにするか、
まだまだ悩みが多いです。

意見がない所を見ると、オプションについては自分で決めなさいというとこですかな。

オプション、ほんとに悩みます！

我が家では今のところトイレ＆バスの手すり、コンセントの増設、あとは流しの下を引出を検討しています。
冊子をみると、いろいろ付けたくなりますが、なかなか高額なので、必要最低限で！とは思いますが、きめきれません。

床の色も一番濃いものにするつもりなんですが、ソファやダイニングセットなどを見に行くと想像が膨らんでしまい、決定していたはずの床の色さえも、いまだに悩んでしまいます。

いろいろ考えのことがあってのことだとは思いますが、全く有料のオプションを考えてない人も多いとか
聞きました。私はトイレ、風呂の手摺りのみ（手摺りは最初から設置する方が強度は強い為）。
他は入居後考えます。

まぁ、オプションは高いですから、ローン、管理費、修繕費、固定資産税、まだその上に数百万円のオプション
となると考えるでしょうね。

私もトイレと風呂の手すりのみで決定しました。

オプションはフローリングとか、最初でないと出来ないものに限定して、他は入居後リフォーム
するのが安く選択肢も増えるのではないですか。　入居に際して家具、カーテン、カーペット、
電気製品その他小物などを入れると２００～３００万円必要ですし、またその他に登記費用
等１００万円近く必要ではなかったですか。

私も床の色を一番濃いウォールナット調にする予定ですが、
意外とキッチンの天板や側面の色も悩み中です。

風呂のダウンライトもちょっとした特別感の演出にいいようにも思うんですけどねぇ。

ダウンライトは切れた時に交換がやりにくいのではないですか。私はダウンライトは止めましたけど。

ダウンライトは暗いですよ。

なるほど。ダウンライトは暗い、確かにそうかもしれないです。
インテリア、部屋のコーディネートで一番悩むのが、やはりリビングだと思うのですが、例えばTVの後ろとかの壁の装飾ってする方いますか？モデルルームにあったような、窓下の床材を貼ったような装飾とかも。
ああいったのを素敵にコーディネートするには、どうしたら良いんでしょうね？
センス良くてリーズナブルな所どなたかご存知ないですか？

ご自分で探すしかないでしょう。仮に知っていたとしても、このスレに書くと
宣伝になってしまいますからね。

そうですねぇ。
確かにお風呂のダウンライトは取り替えとか面倒かもしれません。
LEDに対応していたらいいのですが。

ダウンライトは、LEDに対応はしていると聞きましたが、暗いし、取り替えが厄介です。

聞いたところ、明るさでは
浴室をダウンライトに変えた場合の方が、
若干暗くなるようです。
標準　２灯　８１０ルーメン／灯＝１６２０ルーメン
オプ　３灯　４３０ルーメン／灯＝１２９０ルーメン

オプションはともかく、
カーテンを通常のものにするかロールカーテンにするかでも
結構悩むところですねぇ。

やはり、かなり暗くなるようですね。ダウンライトは見栄えが良いですけどね。
私はオプションはトイレ、風呂の手摺りのみです。後は入居後考えます。

そういえば２０階以上では網戸がありませんが、
みなさんは網戸はつけないのですか？

分譲の案内が届きました。
高層階もまだ残ってるみたいですね。

私も網戸のオプション悩んでいます。8万円出してやるべきなのかと。
そもそもタワーマンションでは高層階に網戸がないのは普通なんでしょうか？

高層階には蚊は入ってこないので網戸は必要ないでしょう。もし、それでも
必要でしたらホームセンターで購入設置すればよいだけのことです。

網戸、申込みしました。
３０階に住んでたことあります。
タワー高層階でも最初から網戸付いてる所もあります。
悩んでいるなら、少し面倒ですが入居後に設置されてもいいかと思います。

１９４さん、お尋ねしますけど、高層階の網戸はどのような理由で必要なのですか。
蚊は入ってこないと聞いていますので必要ないと思っていました。
尚、私は低層階なので（高所が苦手の為）網戸は必要ですが。

蚊は入ってこない！と信じて、網戸は申し込みませんでした。
高層階に住んだことはなく、希望的観測なんですけどね(^^)
もし、入居後、必要と感じたら設置しようとおもいます。

蚊が入ってくるのはエレベーターで人と一緒に上がって来るとか聞きました。
ただこの物件はホテル形式の廊下のため入って来ると厄介ですね。子供夫婦のマンションは
8Ｆですが、外から入ってくることはないとか言っていました。
196さん、外から入ってくるようであれば物件近くのホームセンターでたしか網戸を販売し
ていましたのでご参考に。

194ですが、網戸は虫だけでなく塵埃も多少はガードしてくれます。
近所に植物や土などがあれば、虫もやってくることがあります。
５０階でも最初から網戸の付いたマンションもあるそうです。

全て私の個人的意見ですので、間違っているかもしれません。すみません。
後でも設置できますので、入居後必要ならば設置されると良いかと思います。

私は以前28階、35階の高層に居住したことがありますが、結論から言うと35階でも虫が入ってきます。蚊は少ないですが小蝿がよく部屋の中を飛び回る事がありました。都内でしたが、大きな蛾が夜中に入ってきた事もありました。。高層階で窓を開け閉めする事は非常に少なかったですが、カーテンが窓の外でバタつくのを抑える為にも網戸装着をお勧めします。

>>198
え〜！ここは網戸標準設備ではないのですか？
共有部分で無ければ、広告付き網戸設置もありですね笑

200さん、低層階は網戸が標準設置のはずです。

営業担当に網戸が標準でない理由を確認すると、眺望重視なのでと言われました。その例としてサンクタスタワーは全戸網戸は標準ですとも。
それじゃあ19階まではなぜ標準なのか聞くと明確な回答はいただけませんでした。

202です。
サンクタスワーは全戸網戸が無いのが標準の間違いでした。失礼しました。

196です。
197さん、ありがとうございます！

なるほど、網戸の役割として、塵埃やカーテンのバタつきの防止とは、まったく考えになかったので、
この場で相談や情報交換、高層階住まいの経験談などが聞けることがうれしくおもいます。

そろそろ完売しそうですが、ＭＲ閉鎖の情報はありますか？

直接ＭＲに問い合わせされたらわかります。

3日前に問い合わせたところ5月ごろを予定しているとのことでしたよ～。

有り難う御座います。私は最初に契約したので閉鎖ってなんかピンときません…。あと一年で入居なんでそろそろ準備もしはじめなければいけませんね。閉鎖前にもう一度行ってみようかな？

家具選びを迷った時はＭＲを見に行ってイメージを膨らませていたので閉鎖されるのが寂しい？です。。
けど、ＭＲの閉鎖は完売の兆候なので、いいことですね。

MR、5/31閉鎖の通知が昨日ありました。完売ですか？

税理士による税務相談があるらしいですが、皆さん、具体的にどのようなことがありますか？

この物件すまい給付金対象となりますか？

給付金対象の時期が延長されたとか先日ＴＶで放映されていましたが、税務相談で聞いてみます。

完売したそうですよ。
担当してくれた営業の子が言ってました。

４月第一週で完売していますね。入居まで１年を残しての完売ですから、やはり価格
とかを考えてもよい物件だと購入者は判断したと思います。

この物件の近くに大型電気量販店がなかったので不便でしたが、フォレオ大阪ドームシティの
3Ｆにエディオンができるとのこと、特徴のない電気店ですがかなり便利になり助かります。
この物件から歩いて１５分くらいの距離です。4/24開店らしいですね。

エディオンは嬉しいですね。
オープニングセールか何かやってそう♪

ところで、先日オプションの資料が我が家にも届きました。皆さんはどの程度されるのでしょうか？
今のところ、リビングの装飾とかは考えてますが。
資料を見る限り、値段がとっても高い気がしています。
他の所でも見積もり取ってみて比べてみようかと検討中です。
エアコンなんかはエディオンのほうが安そうだし。

私は家具は全く購入するつもりはなし、べらぼうに高いですからね。この物件の東に旧立花通り、
今のオレンジロードに家具屋がたくさん並んでいるのでご参考に。

インテリアオプション凄く悩みます。
カウンター下の収納を付けたいのですが高いです。
他で安く頼める所ってあるんでしょうか？
エコカラットは後で別に頼んむ方が良いんですよね？

どなたか教えて下さい。

219さん
私はオーダーを手がける什器のメーカーに壁面収納とリビング収納を直接設計施工して貰いました。
マンションの下請けでMRの什器も受注していましたよ。

簡単な図面を書いて、複数の業者に見積もりをして業者を決めました。

（近所のマンションに住んでいるものです）

竹中工務店は何をやらかしましたか？　教えていただけませんか。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150420-00000024-asahi-soci

なんか嫌ですね

経理ミスと所得隠しで6億の申告漏れか…

＞竹中工務店は、建設工事用の鉄筋などを実際に使う分より多く発注。余分な資材は本来、経費に計上できないが、それを経費に含めて利益を少なく見せかけていた

大手と思って信頼してたが、やってる事がセコすぎてホント残念…
あと、計算ミスも経理だけに留めておいて欲しいものです

企業のコンプライアンスが言われだして久しいですが脱税ですか。ばれることは分かって
いるのにね。　ただ私としては技術的な問題でなくて安心はしました。　東洋ゴムとか
かつての姉歯の耐震偽造とかですけど。

この物件すまい給付金の対象となるそうです。私は現金払いのため30万円の給付金のようです。
30万円あれば少しは買い物、旅行ができるので得をした感じですけど、考えてみれば消費税の
還付金ですよね。

エコカラットの施工は、工務店数社に見積もり依頼しましたが、
結構差があります。
インテリアオプションの工務店がホリキリというところですが、
比べるとまだ割と安い方のようでしたよ。
ただ、インテリアオプションで決めないと実際の入居後だと１０％ほど
高くなるって言ってましたけど。

そういえばジオタワー南堀江の現地近くに
海外の輸入壁紙の店がありますね。WALPAとかいう。
どなたか貼ってみるっていう方はいないですか？

227さん
WALPA、おしゃれな壁紙がたくさんありますね。
私は壁紙は汚れの目立たないうちは触らずで、何年か後に張り替えを・・と思った時に候補店の一つになりそう！

インテリアオプション、決定までにはまだまだ時間がありますが、みなさんは何か注文されますか？
私はエコカラット、玄関口の鏡、トイレと洗面台の化粧板？を検討中です。

インテリアオプション悩んでいた者です。
結局、エコカラットとカウンター下収納を頼む事にしてしまいました。
高いけど…自分で色々と調べたり手配するのが面倒になってしまいました。
今後もカーテンとかも頼んでしまいそうです。
お金大丈夫かなぁ？

皆さん何か頼まれました？

ジオタワー天六の管理会社が阪急から変わる様です。阪急の管理会社は良く無いんでしょうか？心配です。

管理会社はなお良い会社があれば変更して当然じゃないですか。　管理費、修繕費等、将来
のことを考えて検討したのではないですかね。　その他管理人の問題、総合して決めたと思

いますけど。この物件も将来修繕費などは相当値上げする予定、値上げせずに維持管理でき
るような管理会社があれば変更して当然だと覆います。

231です。　　訂正、　　最後・・・当然だと思います。

２３１です、その合人社計画研究所の会社組織及びメンテはすこぶる評判が悪いようですが、
合人社に変更した理由は何でしょうか。それなりの理由があってのものと思いますが。

>>234
その方は資料から合人社計画研究所が経団連に管理会社業界で初めて加入を認められた会社組織ですから安心されたようです。また、マンション内従業員らの住民評価アンケートも高かったそうです。総会では全国大手10数社からの相見積から、ダイワライフも入った住民説明会による点数化を交えて、この結論に至ったらしいです。

ちなみに、阪急ハウジングサポートは全項目で住民のダントツの最低評価だったそうでダイワライフと接戦だったそうですが、何かが決め手になって合人社計画研究所を最終候補にされたのでしょうね。

となると、理由は、阪急は管理会社本体と販売元に全般的に目に余る問題があったのでしょうね。また、ブランド名だけで高い管理費に見合う分だけの仕事をしなかったとも判断されたのでしょう。

管理会社変更で毎年1800万円近い経費削減になるとも総会で聞いたようです。しかし、二年以内に変更させるには、余程の住民パワーと理解がいりますよね。

メンテナンスは下請け、孫請けがするだけなのでどこでも大した差は出ないと思いますけれど？違うのですか？必ずしも、施工元が必ず独占修繕する訳ではありませんしね。

２３４です、有難うございます。私は特に阪急に大して疑問を持っていたわけではないですが、
管理費は高め、修繕費は安めの設定で数年ごとに値上げとなっていたので疑問に思いました。
合人社に変えることによって１８００万円/年の削減は大きいですね（規模にもよりますが）。

メンテ（工事、設備管理）ですが、管理会社に全面委託すると当然管理会社の息のかかった
会社に依頼されるわけで、また10％程度のピンハネがあります。今居住のマンションは自主管理
ですが、第三者の監理会社に見積もり仕様から工事管理を依頼することによって大幅な経費削減
となっています。管理会社を変更するには住民の全面的な協力が必要なことは当然ですが、最大
の問題だと私は考えています。

合人社の評判、もう少し検索しておきます。

>>230さん
悪すぎるから変えるのでしょうね。手間も時間もかかったでしょうけど、
ジオ天六が2年以内に変更した見限り方は適切なのかも。

もうひとつの検討スレでも、この話で持ち切りです。

信頼できないグループと分かった以上、マンションコンサルタントを雇って、
住民パワーで追い出すのが一番ですね。理事も公募主体のパワフル制で。

目標2年。1年なら日本最速の事例で新聞に載るんじゃないですか（笑）。

管理費は皆さんで見なおして極端に安く、それ以外の費用は適宜配分。
横浜の50年対応の修繕積立金検討スレも大いに結構。

合人社の課題は修繕費を高くしてくることらしいです。

ここは他社相見積でクリアーできるでしょうし、日本ハンズイングとの
とありあえずは業務提携、最終的にはM＆Aで日本最大の50万世帯が加入
する管理会社ができるとの情報もありました。たかだか300管理組合しか
扱っていない現状管理会社よりノウハウも知識もあり、管理費削減なら
大いに結構。しかし、最終的には管理組合や理事会が一致団結することが
必要ですね。

管理会社、管理費、修繕費の問題は検討版で初めのころ私が指摘しましたが、ここになって
入居を控え投稿が増えてきたようです。　入居される方はこの問題については真剣に検討す

ることが重要です。管理会社はマンション全体の維持管理に大きく影響、管理費等は毎月の
決まった出費でローンと同じく相当な負担となるはず。管理会社の良し悪しは入居後６か月

もすれば判断出来るのではないですか。　それまで住人の方はよく観察し判断することです。
１年以内までに意見をまとめて結論をだせばよいと思います。それにしても検討版は質の悪
いスレ荒らしが多いですね、呆れました。

>>239さん
検討版は質の悪いスレ荒らしが多いですね。この荒らしを管理会社と結託する販売元と
置き換えて読めば、あちらこちらのジオ関係スレでも関係者だな？と読みやすくなりました。

管理会社、管理費、修繕費の問題は、開催総会で管理会社担当者らが議長で出てくるでしょう。
そこで、質問攻めにするもよしでしょうね。
独占管理委託させる数カ月で起こったトラブル（修繕・クレーム）や購入物も一覧にさせましょう。　

管理会社の良し悪しは入居後６か月以内で充分判断できます。
理事会がどれだけ機能するか、立候補理事優先でやれば判断可能だと思います。
私の住まいでは理事会へ必要報告事項以外の管理会社ら立ち入りとレコーダー持ち込みを禁止しています。
主な理由は時間延長と理事会観察が目的だと判断されたからです。

当然、管理会社変更となれば、そこから最低六カ月の下準備は必要ですね。
全国の50%近い管理組合が管理会社を変更した、あるいは検討したとの公的報告がありますから。

＞それまで住人の方はよく観察し判断することです。
これは毎月掲示板に評価結果を出せばよいのですが、管理人と管理会社を混同している住民も多いはず。
肝心なのは管理会社本体の業務品質です。管理人を盾にしますから、管理人ら内部業務者の話を聞いて、理事会メンバーは交代制で管理室に毎日訪問して、変化・異常はないか？何か問題はないか？を見聞しています。
このような理事ノートに記載するのも有効で、今でも続けていますし、元理事らも手伝ってくれています。

１年以内までに意見をまとめて結論をだせばよいですね。

本当に検討版は質の悪いスレ荒らしが多いですね、呆れました。

２４０、２４１さん、２３９です。入居後はお互い頑張りましょう。その他の
入居される皆さん方も同じです。　　　我々の財産は我々で守ることです！

239さん
241です。共有財産を守りましょう。
このような話し合いをしていると営業妨害などと言ってきたりするかもしれませんが、
・修繕金は私達の財産で管理会社に関係ない。
・管理費は高すぎるので下げさせるのは当たり前。応じなければそれまで。

管理組合の共通するマンション管理本が皆にあると同じ目線で話せますね。
探してみます。

２３９です。仰る通り！　　　ただ営業妨害はないでしょう。当たり前のことだとの認識です。

239さん
書籍が色々ありまして、絞れませんでした。しかし、主婦と生活社から出版されている本は理事会の全員に配布してもよいスタンダード本で評価が高いです。マンションライフの法律Ｑ&Aは、知り合いに聞いたところ、無料で合人社計画研究所という管理会社が全住人にくれたそうですよ。標準化していくのが無難ですね。最初の開催総会が楽しみで仕方ありません。資料の見やすさから、理事会立ち上げまでで力量が分かると思いますわ。細かい費用負担も最初にきちんと取り決めたいですね。管理組合をひごならマンション支援してくれる公益団体はないのかしら、と思いますわ。

Amazonより説明
快適なマンションライフを送るために管理組合の仕事は避けられない。初めての理事は何から始めたらよいかをわかりやすく解説。理事会の開き方から、住民トラブルの解決法、管理会社との付き合い方、修繕や経費の問題等を説明。
詳細
出版社: 主婦と生活社
発売日: 2004/11/1

管理組合をひごなら 誤記訂正で管理組合を日頃から
申し訳ありません。

皆さん、書き込みを印刷しておいた方がよいと思われます。
このサイトの存在を知る人も少なく、売りっぱなしの阪急は定説のようです。
彼らに不利益な意見があれば削除していることを確認できました。
売り切るために必死で、ジオ理事長会を開催したら全てが明らかになるでしょう。

２４７さん、３行目...そういうことがあったのですね。　「う～ん！」って感じです。　それと書籍の件
ありがとうございました。

２４８さん、ランキングありがとうございました。　　私も役員（理事長）の経験がありますが、これから
また勉強していきます。　　お二方には感謝。

247から249さん
おはようございます。
今から4年程前に国交相が管理規約の元になるマンション標準管理規約なるものを大幅改正して、この夏にもあると東洋経済に載っていました。マンションを取り巻く環境、例えば、法律とかかなり変わっているようです。私どものマンションでは昔からマンション管理新聞というものを理事会が定期購読して回し読みしています。また、回覧もして役員以外にも世の中の動きや法律を把握してもらうようにしたり、元理事らも自由参加してもらい、折にふれ、アドバイスをいただいたりしています。また、理事長と関係会社のみの面談はなしにしていました。癒着や談合を防ぐためで、必ず理事会外での公式面談を理事会としておこなっていました。

ご紹介のあった書籍の発刊年は2004ですから、理事会進行の仕方や総会対応については問題ないでしょう。ただ、初期は最新法律の動きなどないですから、マンションコンサルタントに入ってもらい、理事長や理事会のブレイン役になってもらうのがスムーズではないでしょうか。管理会社がブレイン役になることはまず期待できません。

皆さんいかがでしょうか

２５０さんありがとうございます。２４９です。
私の今居住のマンションは、自主管理で行っています（５０世帯のこじんまりとしたマンションのため）。
その為、関西住宅維持管理機構（マンションドクター）に加入、大規模工事の時は設計監理を委託、相当
な経費節減となっています。いわゆるブレーンとして活用させてもらっています。　また法律面でも相談

に乗ってくれるし、いろいろな面で助けてもらっています。平成１３年に大規模工事を行いましたが、そ
の時は、一般で４０００万円程度の工事が２３００万円ぐらいでできた記憶があります。また会報も年単
位で発行しています。
いずれにしても当物件に工事関係のプロが居てもいなくてもブレーンは必要ではないですかね？

今日、市立中央図書館でマンション管理の本で「マンション管理見直しの極意」　自由国民社発行　　
をざっと読みましたが、やはり販売会社の関連会社の維持管理は高くなると書かれていましたね。
特に大規模修理では管理会社を通すとムチャ高くなるとのこと、一般の管理費用についても高い、
その為、管理会社を変更する判断の方法等書かれていました。　全国のマンションの委託管理は

当初の販売会社の関連会社にそのまま委託しているのが８０％とか、ここが管理費が高くなる原因
のひとつであるとの内容です。（まあ、当たり前のことですけどね）
その他、費用をできるだけ抑えるノウハウ的な記載内容です。　市立中央図書館にはあまり管理
関係の書籍はなかったような気がしました。

いずれにしても、ここ最近維持管理についての前向きな意見が多く出てきたのは大変良いことです。
お互い良い意見を交換して、我々の財産をしっかり守って行こうではありませんか。

大阪市マンション管理支援機構、法律の方には強そうですね。いいじゃありませんか。
また大規模工事にも積極的な様子、契約済みの皆さん、しっかりと足固めをして行こうではありませんか！

２３８さんの投稿によると、合人社は修繕費を高く設定するとか、仮に合人社を介して大規模工事を行ったら
合人社の思うつぼ。　　管理費は安くなっても修繕費が高くなれば本末転倒となります。この大規模工事が管
理会社の最大の収益源、ここをよく理解する必要がありますね。　　これが合人社の評判の悪い所以ですか。

ところで管理費、修繕費以外に町内会の会費がありますが、これについても検討が必要。
ここは毎月５００円、ジオは町内会に加入らしいですが、町内会への加入は任意のはず

で強制できないとの裁判所の判決が下っています。　　行事などを見ているとかなり盛
んに行っていますが、役員、関係者の飲み食いが多いのは事実。ある年の決算の報告書

を見た一般の主婦が吹き出してしまったと話に聞きました。わずか５００円などと言う
なかれ、ジオの２０５世帯ともなれば年間１２３万円！　　この２１世紀のこの世の中

で町内会？　　検討すべきでは？

>>255
日吉の行事に文句？
最初からわかってるのに今更

256は何者？

町内会の役員かな？

256...　そうすると行事の後でそういうことがあるということを知っているし、
また認めたことになるね。
成る程! 日吉地区に居住する人以外は知りえない話だしね。

255さん
最高裁判決で町会や自治会の加入は任意です。
重要事項説明書や管理規約に書いてあっても、守る必要性はありません。
販売元に公式見解を出させて、掲示板に掲示させましょう。

この前の都構想選挙でも上部団体ごと問題にもなりましたよね。
老害グループの飲食費や遊興費に払う気は一切ありませんよ。

>>254
返信が遅れました。申し訳ありません。
修繕費を安くするには、国交相の外郭団体に相見積を依頼する、マンション管理新聞に無料入札公募記事を出して、独立系のハウズイングや合人社と比較するのが良いかもしれません。少額でしたらインターネットも管理会社とは別に自分達で取得も可能ですね。

そもそも、ゼネコンは会社に関係なく新地などで新年会を行うような談合当たり前の時代錯誤な輩ですから、管理組合としては上記が精一杯でしょう。なお、大規模修繕に利害関係者を関わらせないように理事や専門委員会の構成メンバーを選ぶ必要は必須ですね。

>>255
町内会の加入率は年々下がり、高齢化が進んでいる、とインターネットでも読み取れます。華美な宴会写真も拝見できます。地方都市でも自治会廃止もあり、本来なら行政にさせたらよいのです。
マンション内には理事会と管理組合しか必要ありません。町会費を強要してきたのは、建設前の施工元と周辺地域とのやりとりがあったのでしょう。
どちらにせよ、町内会は古すぎますね。マンションコミュニティー条文すら消えることが決定したことが話題になっていましたよ。

うわ、町内会費払おうとしない人が居るんだ。
その場合、明確に誰が払って誰が払ってないのか明確にして欲しいです。

子供の成長過程でお祭りや享受出来る物を利用するので、
私は払う派なのですが、払わない大人とは話しかけません。

40年町内会費払ってボランティアしていたような町の代表のお歳を召した方々に
いきなり新参者が頭ごなしに喧嘩売りますが宜しく言ってるような物ですね。

お祭り地域の氏子内で町内会費払わず住んできた「もぐり」の方って
、在日か帰国子女ですか？
それとも、年金生活者の賃貸所有の方が享受出来る処少ないんでって話なら解ります。

でも、民生も利用できない1人暮らし者って、情けないでしょうね。
30年後に町内会費払ってなかった建物の中で、
1人で死んで腐って臭ってから、猫の死体かと思った場合とかでも
管理組合が住民片ずけるとでも期待してるんじゃないのですか？

２６３、は町内会の役員？　　わかってないですね！　私はこの日吉地区に住んで
３０年以上、町内会の行事に家内は進んで参加していましたが、ある疑問から参加

していません、それからは公園の掃除のみの参加です。
「在日、帰国子女」？そのような差別的な発言をするから余計な反感を買い、また
邪推されるわけです。

「一人で死んで」...余計なことです。　　　とにかく、私は長く町内会を見てきま
したがその結果不要と判断しました。　

マンションコミュニティは削除が決定、これには驚きました。　しかし強制されるもの
ではないことを考えるとある意味では正解ですね。

「一人で死んで」...確かに随分前だったか孤独死があり、町内会が後処理をしたとか
聞きましたが、こういう書き方はこのことを知っている町内会役員だと推察します！
　　　　

役員じゃないけど、母親が詳しいだけです。
毎年役員に誘われるそうですが、30年断り続けてます。
憶測っぽい書き込みは失礼しました。
ただ、その様に勘違いする方も居るという事を覚えておいてください。
30年以上、行事に取り組んでいた方が辞められるのは
理由があるのでしょう。
公園の掃除を自発的にされてる方には頭が上がりません。
私は町会費を払いますが、公園清掃まで出来ません。

だったら尚更、「誰が払って誰が払ってないのか明確にして欲しい」は随分と余計なことです。

町会費を払わない意思は受け取りました。
はっきりと明示すべきです。
残念ながら貴方の自由意思をそこまで尊重出来ません。

それは個人情報、プライバシーの問題となりますね。できる事ではなく、またやってはならぬ事！

逆に払ってる人を示した方が良いですね。

>>263
マンション管理組合そのものが自治運営で成り立ちます。仮に孤独死が出れば法的責任を負う理事長が中心になって、理事会と管理会社と共同で対処します。
マンション管理組合とはそのようなもので、差別的書き込みをするのは道徳的品位が疑われますからおやめなさい。いつまでも行政が後手の村意識はすてること
。ここは政令指定都市ですよ。皆が祭を楽しむ訳でもありません。大切なのは憲法上の個人の尊重で、マンションライフでもプライバシー権侵害は民法違反にも抵触しますよ。
なお、純粋なボランティアに徹しているなら問題はないのですが、そうではなく不正や既得権益が発生しているので、賛同できない若者たちらが離れていったことに気づかないと。

263ですが、>>265でも記してるように謝っています。
もし、私が管理組合をしていたなら、申し訳ありませんがそこまで求められても出来ません。期待はずれです。
管理組合は、大規模修繕やマンション管理について協議する場であります。
ご存知の通り、堀江地区は自治会の統制された地区です。
管理費だけで賄いたいのなら、
塩草公園近くの自治の取れていない難波リバー辺りに行けば良いのでは無いでしょうか。あそこなら管理費だけですよ。中之島タワーも良いと思います。
郷に入れば郷に従えです。

271です。自治の取れていない塩草公園近くの難波リバーの間違いです。
難波リバー前自体は公開空地が管理費で賄われてる為、整美されています。
堀江地区は、街自体を好きな方が住んでいるのでは無いでしょうか。
嫌いなら、払わなくて結構ですが、明示していきましょう。
政令都市と言いますが、銀座でも神輿盛大に担がれてますよ。

>>270さん
不正や既得損益が発生しているのでについて、是非詳細を教えて下さい。
大まかすぎる書き込みに対して、詳細を明確にして下さるなら良いのですが、十分に御理解出来ず、揚げ足取りでしたなら、
それも私が揶揄していたのと変わらないのでは無いでしょうか。

お母さんに役員になってもらったら分かることではないですか？　特に監査！
監査は会計の監査以外、仕事の監査も含みます。

274です。２７０さんとは違いますので念のため。

>>271
勘違いなさっているようですが、マンション管理組合は強制加入団体ですから、回ってくる理事会役員になれば、管理組合の利益を考えて、善管注意義務を果たすことが購入者にはあります。ですから、役目が来たらするしかありません。逆に何もしなければ善管注意義務違反だと住宅総会で他の住民からバッシングされても文句も言えません。
しかし、自治会や町会は任意加入団体ですから、最高裁判断の通り、参加不参加は自由です。

郷に入りて郷に従えと言うなら、なぜ、大阪市の町会加入率は50%代なのか？橋下市長が前市長が町会に対して選挙前に100万円の領収書なしバラマキをなじったのか？しかも、市長自ら税金の無駄遣いと既得権益扱いしたのはなぜか？地域の代表者らの任期はあるはずなのに顔ぶれが変わらないのはなぜ？マンションでの孤独死が一般的にあるのはなぜか？介護保険制度やホームヘルパー制度があるのはなぜか？マンション自室内に救急ボタンやスプリンクラーそして防犯性の高い設備があるのはなぜか？ いずれも一般ニュースで流れているレベルです。教えていただけますか。

新聞記事にもありましたが、自治会や町内会は全国のPTAと同じ問題になっているのですよ。PTAなら本来は教員がすべきと加入率10%以下の地区もあります。特に都心で加入率低下が顕著。マンションなら長年の討議の末、この夏にはマンション憲法である管理規約からもコミュニティー条文は外すと有識者会議で決まりました。コミュニティーの希薄化を望む方もいて多種多様なのです。
これが理解できないと話は平行線です。

ちなみに、銀座は政令指定都市ではなく特別区です。
ボランティアとはやりたい方がするのが本来の精神です。やりたくない、払う必要がないという方々もいれば、やりたい、協力したいから払いたい方々が払えばよく、誰が町会費を払っていて、払っていないのは話さないとか村八分的な発想を都会ですること自体やめませんか。些末な話です。

監査の話は仰る通りで会計監査と業務監査がありますね。素人監査が役目を果たしていれば良いですが、果たしていなければ、今話題の家電メーカーのように国からも批難されますし、町会離れも一層進むだけでしょう。

そういえば１０年以上前ですか？　当物件の西北にあるアパ-トで老人？が真夏に孤独死して、
一ヶ月程して発見されたとか聞きましたね。　その時は町内会が後始末をしたとか言ってい
ましたが、これは本来、家主が行うべき問題ではないのですか。

そこまで町内会がやるべき問題ではないと思いましたけど。......　余談です。
本題....町内会費はいろいろ検討して払う、払わないを個人で決めればよいことです。
過去に書かれていたように強制されるべき問題ではないということ。

>>277さん
仰る通りです。
例え話のアパートでしたら大家を介して保証人に委ねます。マンションでしたら管理組合の責任者である理事長が窓口となり、あとは管理会社を通じて相続人なりに委ねて後処理させます。単純な話です。

この時世に、任意参加の町会が、強制加入で善管注意義務を課せられるマンション管理組合の住民を上回るメリットが一つでもあれば教えて下さい。全てマンション管理組合と理事会で賄えます。

ある程度、入居予定者の意思の疎通、統一ができてきたことは喜ばしいことです。
入居後は管理費、修繕費、町内会の問題についてしっかりと検討しようではあり
ませんか。　　　　　　我々の財産は我々で守る、これが一番大事なことです！
私も微力ではありますが協力させて頂きたいと思います。
２７６さん、情報提供を感謝いたします。

この物件の西に位置するマンションは町内会は任意加入とのこと。
ただ、加入していらっしゃる、ある奥さんは、会合？の度に役員に皮肉って言われたとか。その内容は

「あんたとこのマンションは加入者が本当に少ないな～！」　　会うたびに言われ「わたしは払
っているのに、なぜ私が言われなければいけないの！」.....　ノイローゼになりかかったと、ぼやく
ことしきり、ちょっと酷いね。　　加入者にこのようなことを言うことは本末転倒。
所詮世の中の町内会とはこのようなものですか？

>>276
毎月500円位で、長々お疲れ様です。
役員こそはしてませんが、うちは商売してましたので、30年前から1万払ってました。
払いたくない方の懸命な言い訳や質問に
答える義務は無いです。
天神祭近くに住んでも、あれこれ言うのでしょうね。
払いたくない方は払いたくない方で勝手にどうぞ。
払う側に煽ったり負担になるような事しないで下さいね。

個人個人の金額の多寡を言っているのではない、例えば３００世帯のマンションの場合
年間１８０万円もの金額になる。　　この金が既得権益などに消えてしまうのが許せな
いと言っているのです。
それだったら、日本の国民一人あたりから５００円ずつ徴収したらどうなる？
その結果、６００億円以上の金額徴収されることになります。濡れ手に粟とはこういう
ことです。　　元総理が「新国立競技場の建設費はたったの２５００億円、これくらい出
せないものか」と発言しましたが、この不況の続く時代に庶民の感覚からはずれている。

皆さん、反対される理由は根本的にこのようなことではないですか？
納得できる金でしたら皆さん支払うはずです。

不正、既得権益あるでしょうね。もう１０年近く前だったか、町内会の運動会に参加して
最後の抽選でラジカセが当たった。受け取った時梱包がかなり古く、おかしいなと思いながら

家で開けてみると、こはいかに！　相当な年代物、試しに電源を入れると全く音は出ず。結局
こちらで粗大ごみ処分。数日後、同じ景品が当たったという役員（かなり下の人？）の人も同
様だったとか。　その理由を聞いてみたらと促すと、とても聞けるものじゃないとの仰せ。
　
その他、家内が出席した最も大事な決算報告時には、とても内容について質問できる雰囲気で
はなかったとの事。

とにかく、たくさんの住民の方から徴収した町内会費、だれもが納得できるようにすること、特
に会計決算報告ははっきりとさせることが大事です。これらが拒否されるひとつの理由でしょう。


　

これから永く住むことになる街。過去の歴史もあるが、これからの更なる発展を目指す町内会を作れるのではないか、と思います。

>>279さん
まず、皆が同じ視点で共通財産を守る共通本はないかと、改めて参考本を探してみたのですが、いい本が見つかりました。立ち読みして、とても分かりやすかったです。理事会役員全員の基本図書として使えそうです。Amazonでも評価は高いです

日経アーキテクチュア
すぐに役立つマンション管理ガイド~運営から修繕、建替えまで (日経BPムック)

次に、大阪市マンション管理支援機構は法律面だけでなく、専門家無料相談や定期無料講座、機関紙のネット配信や送付もしてくれることが分かりました。バックナンバーをパソコンで読んでみましたが、素人にも分かりやすく作成され、多くの公益団体がバックアップしてくれており、加入は無料でした。井の中の蛙では困りますから、様々な管理組合の方々と話し合う機会があるのも良いと思いました。

さらに、前のマンションでも今のマンションでもマンション管理新聞は理事会役員回覧は必ずしています。前のマンションでは住民回覧もしていましたが、今回のジオは世帯数が多いので、TOPIXだけを掲示板にコピーして理事会便りにすると良いのかもしれません。
管理組合が防衛策と安定化させるには最善の新聞だと思いますので、理事会発足後から購読してはいかがでしょうか。

マンションは管理を買うものですね。管理には修繕積立金管理も含まれます。最初の半年以内で管理費に見合う管理レベルかどうかも把握できるでしょう。

なお、今回の町会談義はPTAよりタチの悪い自治会、町内会の話は、東洋経済オンラインでもバックナンバーで読むことが出来ます。見直しをして本当の意味での自治会をボランティア中心で作りなおしたそうです。

参考になれば幸いでございます。

２８５さん、情報ありがとうございます。　書籍読んでみます。
大阪市マンション管理支援機構、名前だけは聞いておりましたが、かなりの組織ですね。　

利用しない手はないと思います。「ＰＴＡよりタチの悪い自治会、町内会」には思わず
吹き出しました。　　見直しは必要ですね。　　私も勉強しておきます。

>>280
会合である奥様が役員から加入が低いと言われたのでしたら、役員側が多人数のマンションは集金マシーンと思っていたのに想定外だったのでしょうね。人よりお金が目当てだと普通は思われますね。

>>282
消費税も更に上がります。派手な活動は避けて、税金の無駄遣いにならないよう、基本は行政にしてもらえば済む話でしょう。税金も払っていますし。

納得できる金か、町内会の活動経費の内訳を見たら、私達は即判断出来るでしょうね。過去の領収書の類も提出してもらえれば、様々な使途も含めて加入可否の判断材料にもなるでしょう。そのうえで住民予定の皆さんにどうされますか？と聞けばいいですよね。

全国の自治会や町内会が廃止に向かっている最中ですから、月500円でも庶民感覚からずれている気がします。任意団体とは知らなかったのでかなり安堵しました。

新町のサンクタスさんに住んでる友人は意思に関わらず全員自動引き落としだそうですよ。それはそれで便利ですが、嫌な人もいるでしょうね。

はっきり言って大規模、中規模マンションは良い資金源です。ジオで年間１２３万円、ヴィーク
は全世帯加入？でジオ以上の資金源、この二棟のマンションで３００万前後の年間収入、一体ど

こに消えるのか、ふと思いましたね。お金を塵に例えるのは不謹慎ですが「塵も積もれば山となる」
皆さんそういうことではないですか。

町内会の行事の後の日吉会館での飲み食いを見てください。私の家内はどんなものか知らずに一度
招かれていきましたが、後で変な目で見られるのは嫌だからとそれっきりでやめました。

新町のサンクタス、甘いね。　町内会の思うつぼではないですか。

>>289 自動引き落としはやめて欲しいです。
とりあえず、どういう活動をしているのか、詳しく案内してもらって中身を吟味してから、加入するかどうか意思を決めたいです。
夜に見回りするのは警察にしてもらえばいいし、仮に交代で集団見回りするにもお金は要らないでしょ？
引き渡し後、管理会社に真っ先に貼り出して欲しい。
また、販売元の最高裁見解も知りたいわ。

>>251さん
話は私達の財産、つまり、維持管理に向いてきましたね。管理費は駐車場収益がない状態で、収支ゼロ以上が必要だと思っています。管理会社は稼働率担保はしませんから、今のマンションでは昔から駐車場収益を切り分けています。最初の三ヶ月で、予実割り当てがこの範囲で管理費が収まらなければ、管理費削減交渉開始と思います。断れば、裏で管理会社相見積もりを開始を進めるのも一手ですね。

駐車場予定契約率は予算では65％で計算、駐車場の収益は管理費に入れるのではなく、修繕
積立金にプールではなかったですか？　私の勘違いかもしれませんが。

ただ管理費に入れるということであれば大変なことになるのではないですか。
駐車場契約率はおそらく65％以下となると聞いています。

管理費、修繕費を削減するための究極の対策は自主管理ですが、このようなタワー型
マンションで自主管理の例はありますか？　ご存知の方、お教えください。

自主管理の場合いろいろと問題が出てきますが、経費削減としては最良の策と考え
ます。自主管理、委託管理にしても管理組合は必要です。　自主管理の場合は委託
管理よりも管理組合の結束は固い傾向にあるのは事実です。この物件、ある程度検
しても良いかなとは思いますけど。

>>295さま
駐車場稼働率が70%を切ると管理負担が増えると聞いたことがあります。65%以下だとは知りませんでした。また、この収益は修繕金プールという認識はありませんでした。修繕金は支払ったら専用口座に直接入る方式しか知りません。
今のマンションでは三段式の機械式駐車場が故障も多く、当初修繕費に組み込まれていなかったので、会計分離して専用の修繕計画とその修繕費用に回しています。

>>296さん
タワーで自主管理は聞いたことがないですね。
昔の週刊東洋経済でタワーは特殊管理が必要と
なっていました。

>>296
自主管理マンションに住んだことはないのですが、管理組合の結束と経費削減では一番良いかもしれませんね。自主管理の方法はどのようにされるのでしょうか。すでに管理会社が決まっている世帯数が200を超える物件でも可能なのでしょうか。初回契約をかわさずに全て直接契約出来れば最高ですね。

似た形式かもしれませんが、法人化したマンションを持っており、そちらは清掃とか一部委託管理契約でコストカットしています。マンション法人化のメリットデメリットはありますが、駐車場の外部貸出をすれば課税されます。そこも管理組合法人がきちんと税的コントロールもしています。

スレを読んでみると駐車場稼働率は65パーセント以下とのことで、これを外部貸出で100パーセントに近い稼働率にするだけでも状況はかなり変わるでしょう。管理依託費が高すぎる認識は同じです。全ての購入者の金銭負担が下がるさらなる妙案が欲しい時期ですね。

駐車場稼働率は年々稼働率は下がっていきます。市中のパーキングを見ればわかることです。
また今居住のマンションでも、高齢化に伴って100％維持がやっとの状態。

自主管理ですが、以前は管理人１名を採用、管理人室に住み込み常駐、勤務は9：00～17：00
家賃無料、光熱費無料、賃金１５万円/月、ボーナスなし、また防火管理者に選任、マンション
全体の清掃、連絡事項を主とした職務内容。　この条件で採用して３０年近く管理を行ってき
ましたが、管理人は４代目で廃止（碌な人物ではなかった、これは採用したマンション側の
責任）、今は４人の掃除要員をシルバー人材から採用。掃除と簡単な連絡事項のみの仕事内容
としていますが、かなり良い状態で運営できています。

マンションは５０世帯ぐらいですから、理事を４人抽選で選任、理事長、副理事長、会計、監事
（監査）。任期は１年、管理費、修繕費等は当然自動引き落としですが、時々引き落としができ
ない世帯が複数出るとのこと（これはいつも決まった世帯）。

通常の出費については、１物件１０万円未満は理事会での決、１０万円以上は総会の決。
大規模修理等の工事については第三者の監理組織を使って競争入札、以前にも書きましたが相当
費用は削減できています。
自主管理で最も大事なことは監事の職務（特に会計の監査）これを疎かにすると使い込み、バック
マージン等でやられてしまいます。

神戸市のある大規模板マンション（４００～５００世帯）は自主管理で運営でしたが、大規模修理の
さなか、理事長の３億円ぐらいの使い込みが発生、当然その理事長は逮捕されましたが刑務所暮らし
を終え、今は年金で悠々自適の生活とのこと。その３億円は当然返却されず。　因みにその理事長、
会社経営をしていたのでがその運転資金に流用したとか。

当物件の場合、タワー型で免震装置あり、規模は２０５世帯（中規模程度）、これで自主管理ができる
かの判断となりますが、問題は超高層、それと免震装置？　になろうかと思いますがいかがですか？
超高層はあまり問題はないと思いますが、免震装置....これもそこそこの歴史があるので可能かなと
思うのですが、これは建築屋ではない私の素人判断です。

300です。補足です。
掃除要員４人の人件費は合計で月１５万円から１６万円です。
神戸市のマンションは管理費、修繕費合計で４０００円/月、駐車場使用料は１５００円/月
程度だったと記憶しています。
ご参考に。

>>300
情報ありがとうございます。
神戸市にある世帯数で自主管理が出来ていたとなると不可能ではないのでしょうね。

問題となる点は管理組合法人となって、各社と直接契約を交わせば良いだけですし、地震対策の設備も施工元が直接やる訳ではないですから、下請業者と直接契約も可能でしょう。世帯数の多いタワーの問題点を見てみますと、理事会役員数の不足、合意形成がしにくい、コンピューター管理されているなど多岐に渡りました。

理事数は10パーセント近く、10年一回りでないと負担が重過ぎますから、20人近くの理事らで運営していく必要はありますね。自主管理するのはハードルは高くないようですが、資金管理なども含めてアドバイザーを雇った方がいいのかもしれません。
最初が肝心ですね。

なお、駐車場は外部貸し出し以外の解決策はないでしょうね

205世帯の超高層マンションで免震装置ありで自主管理が無理な点、何がありますか？
技術的な問題が中心となりますか？　神戸の自主管理を見れば相当な費用削減となる
のは明らか、特にローンを抱えた人たちは真剣に考えるべき事ではないですか。
ここは委託管理、自主管理いずれにしても慎重に検討すべき問題ではないでしょうか。

駐車場の外部貸しは余り期待できないと思います、今はそこらあたりの駐車場が空い
ており、現に当物件の東側にある駐車場も空いてきている始末。月極めの他にコインパ
ーキングにもなっています。　ジオの駐車場、35％以上空けば過剰設備となりますネ。

因みに近くのヴィークタワーは30％、ドゥーシェは約70％程度の契約率と聞いています。
（駐車場台数までは把握できておりません）このため両マンションも外部貸しを募集中。

>>300
神戸のそのマンション名を教えて下さい

須磨区の名谷にあるマンションと聞いています。それ以上のことは聞いておりません。

>>303
自主管理は周辺の駐車場契約率からも考えても、必然的に視野にいれる必要性もあるでしょうね。最初にどう進めたら良いのか教えていただけますか。
ローン組からしたらありがたいお話ですが、その方法が分かりません。
よろしくお願い致します。

マンションの管理組合は委託であろうが自主管理であろうが、結成しなければならないのは
ご承知の通り。　そこで管理を委託にするか自主でやるかの問題になるわけです。
ここで最大のポイントは、管理組合員が自主管理を選択する意思があるかどうかが最大の
ポイント。　今居住するマンションは自主管理にしたことによっておそらく、委託の半額
以下の管理費、修繕費で運営できています。　神戸市須磨区の例が参考になるかと思います。

自主管理を選択すれば一番厄介なことは会計ですが、会計は毎月の集計が大変、また年一度の
会計報告があります。　ただ、今は毎月自動引き落としのためほぼルーチンワーク、ここで困る
のは必ず引き落としができない世帯が出てきます（銀行口座に残なし）。　引き落とし口座は
近くの銀行，一箇所にすること（ここでしたら郵便局、もしくは大正銀行）。

２０５世帯ですから会計は複数人が必要かと（３人ぐらい？）、また先に書きましたが、監事
（監査）が大事で不正がないかのチェック、また業務の管理、これが大事です。２０５世帯とも
なれば複数の会計に詳しい居住者の方がいらっしゃるはずです。もしいなければ会計を近くの
会計事務所にでも委託することで可能。

また大規模を含む修理工事等は、過去に書いた第三者の監理で行えば費用は相当安く行えます。
恐らく委託管理の50％から60％程度で可能のはずです。　もし大規模修理以外で工事が必要と
考えられることが起きればその都度連絡すれば対応してくれます。当然金額が大きければ競争
入札。　　　大規模工事については大体１２～１４年サイクルで実施、これも第三者を入れ競争
入札、その結果、随分費用の削減になりました。

委託であれば管理会社に託せば簡単ですが、自主管理の場合はこの監理会社に委託する手間が
少しかかるだけ、まあ一日もかからないことですけど。この手間を嫌がる人がいますから厄介
です。
いずれにしても皆さんが毎月の出費を考えて、委託にするか自主を選択するかです。　計画書
では将来、修繕費等が毎月５～６万円になる様子、ここを良く考えることです。

今居住のマンションで自主管理を導入しようと賛否を採った時ただ一人反対の人がいましたが、
その家族は結局、支払い不能になって夜逃げ同然で退去しました。　
委託であろうが自主であろうが、毎月の出費を良く考えて判断することです。また、もしこの件
が議題として提案されれば本音で討論すべきです。　とにかく、このご時世、高度成長の時代と
違うことを良く認識されることが肝要です。
また委託であれば管理組合の内容について無関心な人が多くなりますが、自主であれば熱心に参加
される方が多くなります。つまり管理組合の結束が強くなること、これは大きなメリットですよ。
参考になれば幸いです。

補足です。肝腎なことが抜けていました。進め方ですが、最初の（結成した）管理組合に提案事項として
「自主管理組合」を文書で提案すればよいことです。その文書は記名で行うこと、そうでないと野次馬的
な提案として受け付けてもらえないことにもなりかねません。
まあ、私も提案しようとは思っていますけどね。　ローン組さんも忌憚のない提案をお願いいたします。

>>308
自主管理は身近にないため、いきなり書面提出されても、利益は分かっていても住民による十分な討議が理事会外でも必要でしょう。ですから、貴殿に初期理事長に就任していただきたいと思いますが、やはり金で楽したい理事や監事もいるでしょうから、管理費が安くなる方法論として、同時に別の複数管理会社との相見積も想定して、管理費を下げる方法を検討することも同時平行で進めた方が望ましいかもしれません。

仰る通りで管理費に着目、何しろ管理費で年間３３００万円前後の金額が徴収されることにな
るわけで、この管理費がここまで必要か、他の管理会社に相見積もりを依頼、早急に検討すべ
きです。管理費だけの見積もりでしたらそんなにも日数はかからない筈。修繕費については阪
急から計画書が出ているので、これを参考に後日検討すればよいわけです。修繕工事について
は過去に書かれている方法でよいのではないですか。

とにかく、自主管理は究極の選択であるということであり、また組合員の相当な協力が必要だ
ということです。　もちろん理事会だけで検討するものではなく、ある程度のたたき台を作成
、これを総会に提示し住民で検討すべき事案です。

自主管理はハードルが高いよ
今の時点で総会にかけるなら反対票入れるな

築1年のジオタワー天六がやったみたいに
新築の売主指定の管理会社から他社へ変更するなら支持する
5社くらいから相見積もりとって
他へ変更すればそれだけで管理委託費が30%も安くなるんならそれを先にやって欲しいわ

管理委託費以外の発注単価とかも安くなるのかな？

自主管理絶対反対！
組合に積極参加してる連中の思うがまま！
参加してないと白い目でみる！

そもそも、管理会社に委託だからここを契約したんですよ。自主管理したいなら他に行けっていうの。

自主管理なんて、、、
頼むから資産価値落とすような事はしないでほしい。
たとえ管理費が半分になったとしても、売るときそれが理由で下がったら、元も子もない。

自主管理反対、自主管理なんて....組合活動に積極的に参加している連中の思うがまま？
このように積極的に参加しない人がいるから管理会社の思うがままになるわけです。

自主管理になれば資産価値が下がる？....理解しがたい内容です。　このように管理組合
に積極的でない人は一軒家にでも行ったらどうですか。　修繕費だけで月６万円程度にな
ればそれだけで売るときに買い手がいなくなるけどね。

このような書き方、管理会社の人だったらわかりますけど。

正直な話、修繕費だけで月額６万円ともなれば、ローンを組んだ人はおそらく半数以上
が支払い不能、所謂、ローン破綻ではないですか。　　
管理費、修繕費については最初の設定額を良く見ればわかることで管理費は相当高い...

つまり最初から管理会社は相当な利益が得られる。修繕費は最初に一括払いありですが
将来不足となる（管理会社から発注すれば）仕組み、したがって相当な値上げとなる。

この物件の西側にあるマンション、入居５年後で約１万円の値上げとなったが、相当支払
がしんどいそうですよ。

>>312
管理会社に委託って、今の管理会社が管理組合から支持されているわけではないでしょう。初めから決められていた。選択の余地なしだ。

しかも、調べて見る限り、400世帯の店舗付きジオタワー天六で、一年ちょっとで見限られた管理会社なのは間違いない事実のようですね。

自主管理は究極の金銭負担負担の軽減法には間違いないけれど馴染みがないだなけ。法人による部分委託もある。周辺物件の事情も考えれば、初年度から検討する価値は大いにある。折衷案で管理会社変更による依託費軽減もありだね。

委託していなければ資産価値が落ちるわけではない。
きちんとしていれば、逆に管理組合の資産面から対外評価も上がる。反対する前にマンション資産価値がそもそもどこにあるのか学ばないといけないと思いますね。

>>311さん
管理依託費には固定費としての日々の清掃代やメンテナンス代も含まれるでしょう。払って消える管理依託費年3300万円が、自主管理なら数百万円、ジオタワー天六の話だと管理会社変更なら30%ぐらいは節約になりそうだから990万円は確実に浮かせる。

駐車場契約が初期に65%以下だなんて管理組合として収入で致命的です。10%増税も控えていますから積極的に考えていきませんか？

>>317
316です。
自主管理なら数百万ではなく、数千万円の間違いです。訂正します。

>>310さん
管理費だけの相見積にも第三者専門家に入ってもらい、見積りの透明性確保と総会前に各社の住民に対しての説明会は必要でしょうね。他社管理組合vs自主管理でしょうか。おそらく、様々な事前アンケートによる住民意向も確認して解析する必要もあります

修繕工事については異論なしですね。入札に関して透明性確保されてあればよく、施工元以外でも問題なしでしょう。施工元しか出来ない大規模修繕工事があっては困ります。

316さん、「法人による部分委託」というのはどのようなものでしょうか？
良かったらお教え願えませんか。よろしくお願いいたします。

319さん......施工元しかできない修繕工事はまずないですね。　施工元、メーカーの
ＯＢの人たちが立ち上げた会社もあり、その会社にメンテを依頼すれば費用の削減にな
るとマンション管理の本には書かれていました。

ただ5年ほど前でしたが、居住するマンションのエレベーターの更新の時に他のメーカー
にも相見積もりを依頼しましたが、他のメーカーには拒否されました。　何かメーカー
どうしでの暗黙の了解、協定があるのかと邪推しましたけどね。

他の管理会社に委託、自主管理運営にしても組合員の積極的な協力が重要だということです。
２０５世帯ともなれば建築関係に携わった方、また管理運営に詳しい方がいらっしゃるはず
です。　ご協力を願い、我々の財産を大事に守って行こうではありませんか。みなさん方は
いろいろな職業、経験、また考えをお持ちでしょうから、忌憚のない意見を出していただき、
まとめていけばきっとよい結果が出せるはずです。

>>321
エレベーターの更新は既設メーカーは使える部分は残して安く、短工期で更新できます。
他のメーカーはその点更新しなければならない部分が沢山でるので、費用がかさみ停止期間も1ヶ月超と長くなります。また寸法によっては容量が小さくなったり施工できない可能性があります。
だから出さない（出せない）場合があるだけですよ。

暗黙の了解でもなんでもないです。

321です。その時は他メーカーのエレベーターでも更新の見積もりを受けるということで依頼
しましたけどね。最終的に拒否されました。

上棟おめでとう

竣工まであと半年ですからね、早いものです。入居後はいろいろな費用の削減の問題、
頑張らないとね！

>>324
324です。あっ私某昇降機のメーカーの者です。
書いてる通りです。費用が高く、工期も長いため、基本的には既設のメーカー以外は出しても蹴られるため、積極的には動きません。勿論、その点を説明した上で。

それでも出してって言われる時は、既設のメーカーが嫌いだとか、対応悪くて不満だとかそういう時です。相見積もりでとかの場合は価格で既設メーカーに敵うわけないので出しません。

暗黙の了解とか全くないよ。
ただこちら側にもあなたみたいなお客さん側にもメリットがないだけ。

>>320さん
遅くなりました。法人の部分委託とは、まず管理組合を法人化します。よくある話です。メリットデメリットはさておき、法人化する事で管理会社を通さずに直接契約出来る関係会社が出てきます。
つまり、間抜きによる経費節減で、あとは通常通りに管理会社に委託管理させる方法です。

>>322さん
まず、皆んなで経費流出源を探して、毎月見直すことからスタートですね。次に、積立金の見直し。以前に住んでいたマンションでは、引き渡し翌年から積立金が30年均等支払いになったらしく、潤沢な積立金がありました。不便な場所でしたが、2回目の大規模修繕工事を終えた後の転売時に資産価値が購入時より上がりました。
増税も近いですし、管理費を下げて、積立金を増やす事が資産価値維持につながりますね。ただ、積立金値上げは頭では理解出来ても、心がついていかないのがあったでしょうから、今回の場合、他方で管理費を下げることとセットでバランスを取ることが肝要でしょう。理事会外でじっくり話し合うのが最善とも思います。
あとは、必ずしも入居者がこのサイトを見ているとは限りませんから、管理費を下げるために、いきなり自主管理や管理会社相見積もりの話を初回総会で話すのは突拍子もない話になりかねませんので、資料から今の管理会社への質問をあれこれと考えた方が賢明でしょうか。

３２８さん、３２０です。良くわかりました、ありがとうございました。　

管理組合の法人化のメリット、調べてわかりました。　ジオも法人化すべきですね。

今週から工事は屋上、入居まで後約７か月、管理費修繕費の削減対策についてはまだ十分時間があります。
有益な意見を出していただければお互いの利益となります。　　　前述の書籍かなり参考になりますね。

あと半年ですね。
考えてみれば最初の理事会の任期が短くありませんか？

最初に理事会の立ち上げを頑張っても、マンパワー不足と任期不足でリセットになっては意味がないですね。

理事増員と任期延長そして継続性も視野に入れながら組織基盤を先に作り上げる必要はないのでしょうか？
マンション規模からしたら、理事数は15名以上は最低必要？と思います。理事の明確な役割分担と負担公平性も必要でしょう。

どちらにせよ、入居時は管理会社に管理を暫く一任するのが一般的ですが、その期間で管理会社がどれだけの事をしたのか、これから一年間のタイムスケジュールは具体的に何か？最初の立ち上げ総会で総会資料で書類報告してもらうのはいかがでしょう？初回理事会開催も事前に役員候補者が公募や輪番で決まったら、その場で直ぐに理事会日程を決めて集めれば、最初の総会以降の空白時間がなくスムーズな理事会立ち上げが期待できると思います。

一任した期間の問題とその処理進捗状況一覧や新しい理事会への引き継ぎに必要な内容を、最初の総会資料で明確化してもらえれば、全所有者が課題に対する把握と優先順位もつけやすくなります。業務引き継ぎで書面引き継ぎは世間で当たり前ですし、口頭報告でうやむやにされるのだけは避けて欲しいですね。

立ち上げ時の総会とその資料内容で管理会社担当者の力量と信頼性を見極めたいと思います。

管理規約では理事１３名...理事長１名、副理事長１名、会計担当理事１名、防火担当理事１名　。
監事２名の構成で計１５名となっています　。　これでは理事の９名が中途半端！

理事が役目不明瞭で、役目を予め決めないと、ただいるだけで終わってしまいますね。
副理事長の役目も理事長の代役のみで、理事と変わらないですし、防火担当理事はあえていらなくて、
副理事長クラスに防火管理者の資格を取らせればよいので、要らないと思います。会計理事も二重確認が
必要でしょうから２名は欲しいところ。監事は会計監査上からも最低限会計関係を知っている住人を
置くこと。

理事長は1名でも全体を見渡す必要があるので、業務負担を副理事長以下に移譲しながら、
副理事長２名体制が理事らを分けて管轄した方がベターでしょうか。一方の副理事長を
管理会社案件の相手、他方の副理事長を販売元案件などを相手させると、理事長の負担も
相当緩和されるでしょう。理事長には業務移譲権限がありますから有効利用すべきです。

理事長単独面談や連絡だけは談合癒着の面からも回避する必要はあります。
全て情報開示しながら、あるいはさせながら、進める必要もありますね。

各理事の役目を何にするのか？妙案が欲しいところです。グループ化して
グループ班長を設けると理事の役目も明確になる気がします。

可能であれば、人出不足やアドバイスはマンションコンサルタントのようなプロの知恵知識が欲しいです。
自主管理や法人化や管理会社相見積を考える場合でも、選択過程でプロが肩代わりしてもらえば、こちらが仕事をしていてもその間にコンサルが進めてくれますね。

335です。名前を入居済さんと間違えました。
失礼。

３３５さん、仰る通りです。　特に会計監査、これが大事です。それと業務監査、それぞれ
複数の人を選任すべきです。　防火管理者は管理人がいる時間帯は管理人、その他の時間帯は

理事から選任したらいかがでしょう？　他の理事の方にはそれなりの業務を割り当てること
になりますが、名前だけの理事で終わらないようにしてほしいですね。
グループ化、良いですね。　　考えておきます。

監査に真剣かつ継続的な一定レベルを期待するのは難しい。
しかし、マンションにとっても重要な役目で、今のマンションでは
会計監査は会計士に委ね、監事は毎月業務監査のみしている。

業務監査なら素人でも出来るが、理事会内の業務監査に留まらず、例えば、
委託受託契約書の事柄が成されているのか書類確認する必要はあるのでは？

防火管理者ですが、委託契約上、管理人に日中は任せるのは出来るでしょうか？
休みの時もあるでしょうから、今の住まいでは副理事長クラスに一任して兼任させるようにしております。
任期交代毎に防火管理者資格の交通費と参加料そして日当を払うことになっており、防火管理者を増やす
ことで、防災意識が全体で高まる工夫をしています。
防災訓練を副理事長主体で近隣消防署と連携して半年前から日曜日で案内していますね。
日程や近隣消防署の調整は管理会社にさせればよいことですから簡単です。

管理規約には理事長、副理事長、会計担当が各1名では、業務負担が集中して回らないでしょう。
ですから、理事会内規運用で役柄を増やすことを取り決めてはどうでしょう？
正式運用は総会にて変更すればよいと思われます。委託契約書は再度事前確認を契約締結前に複数人で確認して、
曖昧さを残さずに費用負担をどちらが持つのか、書面で取り決めておく必要もありますね。
その負担リストは欠かせないでしょうから、管理会社に提出させ締結前に協議はいかがでしょう？

最後に、名無しの理事の役割は決めておく必要がありますね。これをどうグループ化するのかお知恵を拝借したいところです。

最初ですから管理規約や細則の詳細変更は欠かせないですし、
お金周りの会計処理も一般簿記レベルにした方が親しみやすいでしょう。

今の住まいでは管理室が機能しているか？毎日交代制で建物点検内容の確認そして管理人から業務状況を伺い、記録したことを昔から理事会日記の形で管理室に残すようにして理事会の事前検討会議で纏めています。工事の際には写真を撮る元理事らもいて、掲示板に貼り出されたりもします。リタイアされた理事の方々がコピーの紙一枚の使い方でも厳しくチェックしており死角はないですね。掲示板では決定事項の理事会頼りが毎月大きく貼られています。特に、お金に絡むことはエレベーター内に貼付してトラブルを避ける工夫もしています。全戸配布しても読まない方はゴミとして捨てるらしく、全戸配布していないですね。

あれこれと周りにも聞いていますが、マンション管理機構に真っ先に加入するのが便利らしいです。理事全員と希望する住民にもメールニュースが配信されるので、管理組合の団結意識が高まるそうです。

防火管理者についてはご存知の通り、管理的または監督的な地位にある人が選任されるべき
ものです。　防火管理者の責任はかなり大きなものであり、悪質な違反があれば刑事責任を
問われ逮捕されます。警察署、消防署、税務署、基準監督署の「署」の意味は送検できると
いう意味です。

従って会社、工場などでは部長、工場長次長クラスの地位の人が選任されていました。それは
さておき、理事は無償で業務を行うわけですから、これだけの責任を負うのは酷。有償で業務
を行う管理人をメインとして防火管理者として選任すればと考えた次第です。ただ、夜間は管
理人がいないため補助的な意味でのマンション内部の防火管理者として理事から選任すればよ
いのではないですか（消防署への届け出はなし）。

理事ですが、理事長は１名で可ですが副理事長は２名、監事は最低でも４名（会計監査２名、
業務監査２名）はほしいと思いますけどね。　最初から管理組合として管理会社に意見を提出
すれば管理組合運営のことですから何ら問題はないと思いますけど。

後は他の理事ですがどのような役割を課すかが問題ですね。　うっかりしてしまうと全く無関
心で何もしない人が必ず出てきます。　これを防ぐためのグループ化、これはいい考えです。

住人による毎日交代制の点検....これには感心しましたが、これもグループの一つにはなるの
ではないですか？　入居後は、すぐにでもマンション管理機構に入り我々以外のお知恵拝借と行
きたいところです。　
　　　　　　　　　　　私達もあまり無い知恵を絞って考えておきます。

防火管理者は企業では、それなりの責任を伴いますが、マンションの場合は定期避難訓練で住民説明を行う程度で済みますから責任は理事長ほどはかかりません。消防署への書類申請は管理会社にさせ、訓練時のサポートもお願いするば消防隊員が来て、様々な体験や説明を無料でしてくれますが、いかがでしょう。防災点検の報告書や消火器やスプリンクラーの状況結果は必ず確認する必要がありますね。昼間は不在でもセキュリティ関係会社や管理会社が管理していますから、副理事から選出した防火管理者に一報があれば大丈夫かと思うのですが。

200世帯ちょっとで監事4名体制は驚きました。まぁ最終関門は手厚い方がいいですね。総会決議で理事数も増やした方がいいでしょう。楽に専門課題を検討するなら理事会傘下の専門委員会を立ち上げるのなら理事会決議で楽みたいですね。問題点としてマンション監事は何もしなくてもよいと誤解している人も未だたくさんいるでしょう。理事同様に管理規約を把握して理事長と同等以上の知識が求められます。また、総会報告の義務もあります。新会社法で監事の独立権限が強化され、会計監査の重要性が更に増しましたし、時代の要求ですね。

名もない理事を含めた理事会メンバーが交代制で管理室や管理会社が契約通り業務を果たしているか？
管理人個々の対応や処理能力はどうか？など多角的に質問したり日報を確認しながら協力を得るのは効果的らしいです。
日記形式にすると理事会全体参加となり、問題点が理事会全員や管理人らとも共有できます。

内外整備だけでも色々やることはありますから、管理会社らは業務精度と期限だけ複数の理事や管理人で確認して、理事会と住民にそれぞれ満足度アンケートを毎月行い、分かりやすいように図やグラフで掲示板に示すと良いでしょうね。これで満足度が低ければ、管理会社変更のための相見積プロジェクト開始の根拠にもなります。

しかしまぁ、明らかに委託管理費高すぎですね。

過去にも書きましたが、まず第一に検討しなければならないのは委託管理費の削減です。
それはそうと、駐車場の契約率はどの程度かご存知の方お教え願えませんか。
計画予算では６５％とか、これはかなり厳しいと思われます。　契約率で予算の内容が
大きく変わる可能性があるので心配しているところです。

このスレ、契約者の皆さんのどれくらいの方が見ているかわからないですが、忌憚のな
いご意見をお聞きしたいですね（特に費用に関して）。

駐車場や駐車場の契約率は引き渡し以降しか分からないでしょう。ただ、周辺物件の状況からしたら契約率が高いことは望めないと思えます。最初の総会で管理会社に現状契約率とその契約率の設定根拠を確認した上、次期以降に向けて考えていくしかないでしょうか。

駐車場契約率は販売担当に聞けば教えてくれます。

営業ななんと？

今朝のＮＨＫニュース、大阪府（大阪市？）のマンションの平均販売単価が199.5万円/坪、投資用の
需要が多いとか。平成25年12月末で契約した私はラッキーでした。　

東京オリンピックの平成32年後はどうなりますか？　それにしても今の建築資材、人件費の高騰は相当
なものらしいですよ。

それと土地価格の高騰、心斎橋界隈の高騰が目立っているそうな、約40％程度！
いやー、契約して本当にラッキーでした。　今住んでいる西区のマンションも

数年前よりも25％程度の値上がり、売却益もかなり出そうです、助かりました。

角部屋のリビングのはめ殺し窓は汚れ流と思いますが、どの程度の割合で清掃するのでしょうか？
屋上から吊るされて清掃されると思いますが、中も覗かれそうです。

今頃になって中をのぞかれる？　初めからわかっていることじゃないですか。レースのカーテンでもすればよいのでは？

もちろん初めからわかっています。
レースのカーテンでも至近距離からは覗かれますよ。昼間に遠くからでは覗かれませんが。実際2ヶ月に一回ぐらいかなと想像しています。下層の人はいつもカーテンをすることになるので、汚れていてもよいとおもいますが、上層の人は下層よりも開けていることがおおいので、全体の要望を受け入れて頻度を決めるて、頻繁に清掃をすると、費用もかかるかと。頻度は住んでみないとわからないので、管理費の試算の際に、より増える可能性もあるかと。

厚手のカーテンで解決。

角部屋ってリビングでしょ！覗かれて困る？

>>352
いやいやリビングだろうが何処だろうが
覗かれるんいややし

人目に付く機会があるのは気持ちのいいものではありませんが、
掃除してもらえず、ずっと曇った窓のままというのは気が滅入ります。
窓掃除の期間はあらかじめお知らせなどもあるでしょうし、数か月に一度のことですし、
FIX窓の宿命とあきらめて、カーテンを閉めてやり過ごしましょう。

窓ガラスに防汚処理のものがあるが、オプションで色々選んだりしているが、こういうオプションがあった方がいいほでは？
http://www.builds-art.com/coating_glass
今からでも提案してみれば？
何人か集まれば聞いてくれるかも。